广安商业地产市场调研报告.docx

华美立家广场广安商业地产市场调查分析报告一、调研目的2二、广安市商业发展状况21、广安城市概况22、广安城市总体规划33、广安城市商圈分布44、城南商圈典型商业5（1）城南商圈典型商业-中天国际商业广场5（2）城南商圈典型商业-摩尔春天6（3）城南商圈典型商业-家园建材市场7（4）城南典型商业-中桥建材市场75、城北商圈典型商业8城北商圈典型商业龙马商业广场8三、广安市商业地产现状81、在售商业代表汇总82、城南在售商业基本情况分析9（1）城南在售商业-承平盛世9（2）城南在售商业-锦绣山河低碳智慧新城103、枣山在售商业基本情况分析10（1）枣山在售商业-泰和国际商贸城10（2）枣山在售商业-亿联轻工博览城11（3）枣山在售商业-万贯风情街12（4）枣山在售商业-川渝家居12（5）枣山在售商业-临港大市场13（6）枣山在售商业-时代奥特莱斯14（7）枣山在售商业-广安国际会展中心14（8）枣山在售商业-寰亚国际广安皮革城154、在售商业小结15附件1：2015年广安主要楼盘成交情况汇总表16一、调研目的本次调研主要针对广安市各商圈内商业地产在售竞品项目、商业氛围较好的市场及项目同类产品进行调查分析，为项目后期推售提供理论数据和第一手的市场资料。二、广安市商业发展状况1、广安城市概况：人口:广安市辖2个市辖区、3个县，代管1个县级市，市区人口47万，城区面积40余平方公里区位：广安区地处“川东门户”，位于华蓥山中段西侧、成渝经济区环渝腹地区块，交通便利，国道、省道、县道纵横交错，乡乡通水泥路，村村通公路，广安区已融入重庆1小时经济圈。经济：截止2013年数据显示，广安处于四川省经济发展中下水平的城市；经省统计局审定，2014年，广安市GDP完成919.6亿元，同比增长10.2%。其中，一二三产业分别实现增加值155.7亿元、482.9亿元和281.0亿元，分别增长4.1%、11.1%和11.7%。2、广安城市总体规划广安城区发展方向：1、广安主城区发展方向规划策略：东跨、西进、南扩、北控、中优。2、前锋辅城发展方向规划策略：西联、东优、南扩、北控。空间布局：广安中心城区城市结构为“中心组团式结构”。广安中心城区城市形态为“一主一辅三中心”。一主：广安主城-新老互动的人文城（包括广安老城区、协兴组团、枣山组团、官盛组团、奎阁组团等5个功能组团）一辅：前锋辅城-产城一体的智慧城。三中心：广安城市主公共中心、奎阁城市副公共中心、前锋城市副公共中心。3、广安城市商圈分布4、城南商圈典型商业（1）城南商圈典型商业-中天国际商业广场市场名 恒大中天国际地理位置 金安大道1段商业类别城市综合体铺位形式 独立单层街铺商业规模 7万层高 约6米开盘时间2009年开业时间2014年出入口 2市场性质 零售楼层及经营分区 商业一层以服装扎堆经营为主，商业二层以休闲娱乐、餐饮为主售价1楼3万-7万/；2楼1万-2万/销售率98%主流面积40租金一层主力面积100-200元/月、4-16万/年，二层150左右16万营业率98%，个别位置尚未出租，毛坯商户签约年限3年或5年转让费0商业代表经营状况 开业时生意火爆，目前经营情况一般，由招商公司统一招商。 小结：广安市服装分布较为散乱，该市场影响力品牌服装类稀少，周边项目越来越多，造成市场竞争激烈，商管和物业公司不作为，运营活动也鲜有出现。（目前招商公司正在每年递减房租挽留更多商户） （2）城南商圈典型商业-摩尔春天市场名摩尔国际商业中心地理位置广安市城南滨河路一段商业类别城市综合体铺位形式独立商铺商业规模13万层高5.2M开盘时间/开业时间2014年售价1层3-5万，2层1-2万/销售率95%主流面积40-60租金1层10-15万/年2层4-6万/年营业率80%商户签约年限1年1签转让费5-10万商业代表春天百货，KFC，永辉超市，太平洋影院市场整体经营状况主街道生意火爆，内街位置90%为空铺。小结：从永辉超市和春天百货入驻项目以来，分散了中天国际较多人流，其主要原因是华润商品的价格比永辉商品的价格相对较高；但内街空铺率太高，存在商业断层，严重降低了商业氛围。（3）城南商圈典型商业-家园建材市场市场名 家园建材市场地理位置 西溪路和金安大道交汇处建筑形式 卖场铺位形式内场分割式独立商铺市场规模 约1万开业时间/主流面积100租金2-5万/年主次通道 4M8M层高 约5M楼层及经营分区 一层卫浴陶瓷，二层灯饰，三层家居市场性质 零售转让费3-6万市场整体经营状况 一般小结：该市场商铺租金主要因早租和晚租而定，早租的商户现在2万1年，晚租现在5万1年，目前经营状况一般；大多数商家在项目上做生意多年，由于项目体量限制，商家稀少，商品稀少，待枣山各同类别行业完全开业后，将直接替代家园建材市场。（4）城南典型商业-中桥建材市场市场名 中桥建材市场地理位置 金安大道和建安中路交汇处商业类别专业市场铺位形式 商业街独立门面开盘时间/开业时间约1996年市场性质专业市场主流面积100租金3-4.5万/年营业率100%转让费8-10万市场整体经营状况 良好小结：据商户反馈，本市场开业20年左右，由当时开发商开发全体自主持有，因此租金相差幅度不大，目前市场情况经营情况良好，最新转让费已达到10万。5、城北商圈典型商业城北商圈典型商业龙马商业广场市场名龙马商业广场 地理位置 洪州大道 商业规模10万商业类别步行街 市场性质零售 主流面积25-45租金2-4万 营业率100% 转让费6-10万 小结：城北城南商业发展相比，城北目前整体现状比较落后；该市场单铺面积小，不利于大型品牌商业入驻；市场内街道较窄，市场无运营管理公司，街区内坡度、高差大，不利于商业良性发展。三、广安市商业地产现状1、在售商业代表汇总序号项目名称商业类型所属商圈开发体量1泰合国际专业市场枣山30万，商业17万2亿联轻工博览城专业市场枣山30万，商业23万3万贯风情街城市综合体枣山36万，商业20万4川渝家居专业市场枣山23万5临港大市场专业市场枣山60万，商业22万6时代奥特莱斯社区底商+酒店+住宅枣山62万平7广安国际会展中心住宅+公寓+商业枣山40万8寰亚国际广安皮革城商业+酒店+住宅枣山10万，商业2万9承平盛世社区底商城南60万，商业2.2万10锦绣山河低碳智慧新城社区底商城南113万2、城南在售商业基本情况分析（1）城南在售商业-承平盛世项目名称承平盛世地理位置广安区东南片区宏志大道规模60万商业规模2.2万物业类别社区底商楼层1层售价2.2万主流面积50优惠一次性97折销售率售罄销售模式硬售开盘时间1期商业2015年11月7日说明：项目主要以住宅为主，目前住宅已销售70%。（2）城南在售商业-锦绣山河低碳智慧新城、项目名称锦绣山河低碳智慧新城地理位置广安区广安白塔与西溪峡区域规模113万商业规模/物业类别社区底商楼层/售价一期成交均价：4200-4300元/，以中间层为标准，上下浮动30-50元/，二期成交均价：4200-4300元/主流面积50-160开盘时间商业未开盘说明：本地住宅名盘，销售情况极好，去年完成销售1100多套，约合销售率70%。3、枣山在售商业基本情况分析（1）枣山在售商业-泰和国际商贸城项目名称泰合国际商贸城 地理位置物流园区规模292148商业规模171356物业类别专业市场 楼层4层售价/ 主流面积25-100优惠/ 销售率/租金 1层50元/、2层38元/、3层25元/、4层18元/租赁政策 前三年免租，租金9折(租赁年限5-8年) 说明：开业后运营管理方无作为，市场内包含种类多，与传统专业市场相比，具有广泛吸客性，海宁皮革城的融入；配合招商公司推进，先招商后销售的工作思路，也未尝不能改善未来经营情况；但如若保持现状，未来商铺的推售变得难上加难。（2）枣山在售商业-亿联轻工博览城项目名称亿联轻工博览城地理位置广武路与物流大道交汇处规模30万商业规模一期15万，二期8万商业类别专业市场楼层3层售价1楼1万，2楼8000,3楼6000元主流面积30-50优惠一次性97折销售率40%（2、3层5%）销售模式返租5年（回报分别为6、7、7、8、8%）租金1楼15-35元，2楼20-40元，3楼不需要租金租赁政策5年免8个月租金开业时间2015年5月30日开盘时间风情街2015年2月7日说明：1楼以汽车配件为主；2楼以皮草为主；3楼电商。3种业态都是目的性消费极强的品类，目前该市场开业半年多，毫无商业氛围，电梯也并未使用，现状难以支撑未来销售。（3）枣山在售商业-万贯风情街项目名称万贯风情街地理位置站前大道桃园路交汇处规模36万商业规模20万物业类别综合体楼层3层售价1楼12000，2楼8000，3楼6000主流面积30-80销售率30%（一共约600套，备案180套）优惠一次性97折销售模式硬售说明：市场定位与其地理位置不相符合，零售需要人气密集的地方。（4）枣山在售商业-川渝家居项目名称川渝家居地理位置物流园区规模23万商业规模一期66760商业类别专业市场楼层3售价一期均价1万，二期均价6000主流面积30-50优惠全款9折，按揭9.5折二期：交1万抵3万，一次性优惠3%，按揭优惠1%销售率20-30%销售模式返租10年，前3年20%回报，共计81%开盘时间2014年1月2日开业率50%租金1层28，2层18,3层8元租赁政策第一年免半年租金，约合1万/年说明：该项目销售极少，市场经营情况欠佳，市场商户反馈，目前不能出售；目前招商以华美二期业态定位为五金机电，商贸城以板材为主作为招商噱头，促进招商。（5）枣山在售商业-临港大市场项目名称临港大市场地理位置商贸物流园区物流大道规模60万商业规模22万（两期开发体量分别约50%）物业类别专业市场楼层3层售价1楼均价9000,2楼均价6000主流面积30-80销售率60%开业率不足20%优惠一次性3%，老带新2%，业主购买3%销售模式返租5年，36%回报率开盘时间2014年5月开业时间2015年1月说明：市场内几乎空铺，商户数量极少，目前不需要租金，销售前景堪忧。（6）枣山在售商业-时代奥特莱斯项目名称时代奥特莱斯地理位置枣山大道广安南站西侧规模62万商业规模/物业类别综合体楼层4层售价1楼6000-12000，2层8000,3层6000主流面积30-60优惠一次性97折，按揭99折销售率50%销售模式硬售开盘时间2015年12月19日（7）枣山在售商业-广安国际会展中心项目名称广安国际会展中心地理位置物流园区广安南站正门规模40万商业规模/商业类别综合体楼层4层售价1楼1.5万，2楼1万，3楼8000,4楼不售主流面积30-100销售率40%优惠一次性9折，按揭99折销售模式硬售开盘时间2016年交房时间2018年说明：业态无规划，只要做生意即可入驻，从开盘后未组织任何营销活动。（8）枣山在售商业-寰亚国际广安皮革城项目名称寰亚国际广安皮革城地理位置物流大道与黎明大道交汇处规模10万商业规模2万物业类别楼层售价1楼1万，2、3楼6000-8000元主流面积50销售模式硬售说明：项目处于封盘期，原因未知；市场内无人气。4、在售商业小结（1）土地供应市场（2月份数据，3月份无成交）区域官盛新区中桥组团土地编号GS-B-11-1GC2015- 44 GC2015- 45GC2015- 47GC2015- 48用途商业、住宅用地商住用地商住用地商住用地商服用地土地面积()637348125754202447039045容积率容积率 3.02.22.22.51.5出让方式拍卖拍卖拍卖拍卖拍卖起始价(万元)1148013360891078801100土地年限(年)商业40住宅70商业40住宅70商业40住宅70商业40住宅70商业40从土地供应市场来看，目前广安土地供应区域主要集中在官盛新区和中桥组团，枣山组团暂未出现。（2）开发情况： 2015年全年房地产开发投资4813亿元，比上年增长9.9%。商品房施工面积38981.4万平方米，增长6.8%。商品房销售面积7671.2万平方米，增长7.4%。目前广安市在售商业主要集中在枣山以专业市场为主，城南城北主要以住宅为主，鲜有大型商业入市；广安市整体开发体量大；市场上在售铺位面积小，总值低，目标客户群体经济实力呈直线降低。 （3）营销策略：大多数楼盘以先招商后销售的方式推盘，行销配合活动营销作为销售主要渠道，硬售、返租模式在市场上并存；调研楼盘中，一拖二，一拖三等建筑形式的销售模式尚未出现，以单层分开销售为主；整个市场互