土地出让收入征管政策与实务.ppt

土地出让收入征管政策与实务,湖南省非税局 征管一处 2009.04,土地管理相关政策 土地使用权出让收入征管 土地价款清缴结算 省直管国有土地资产处置审批及清算,一、土地管理相关政策,(一)相关法律、法规 （二)相关法律、法规、规章规定,（一）相关法律、法规,中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国土地管理实施条例 中华人民共和国房地产管理法 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规范 协议出让国有土地使用权出让规范（试行） 湖南省实施中华人民共和国土地管理法办法 湖南省城镇划拨土地使用权管理条例 湖南省土地市场管理办法,（二）相关法律、法规、规章规定,土地的社会主义公有制。 国家依法实行国有土地有偿使用制度。 国家实行土地用途管理制度。 国家可以依法划拨国有土地使用权。 政府可以依法收回国有土地使用权。 土地所有权和土地使用权的区分。 土地出让和土地转让的区分。,1.土地所有制问题： 我国土地实行社会主义公有制，即全 民所有制和劳动群众集体所有制。,2.国有土地有偿使用的方式：,国有土地使用权出让 国有土地租赁 国有土地使用权作价出资或者入股,国有土地使用权出让方式：,协议 招标、拍卖、挂牌,3、国家实行土地用途管理制度。,国家编制土地利用总体规划。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。,4.可以划拨国有土地使用权的情形：,国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 法律、行政法规规定的其他用地。 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。,5.可以收回国有土地使用权的情形：,公共利益需要 旧城区改建 使用期限届满 单位撤消、迁移 公路、铁路、机场、矿场等经核准报废 第一、二种情形，对土地使用权人应当给予适当补偿。,6.土地所有权与土地使用权,土地所有权：是指土地所有者依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。 土地使用权：是指单位或者个人在法律允许的范围内对土地所享有的占有、使用和收益的权利。,7.土地出让与土地转让的区别,相同点：土地使用权都发生了转移。 不同点： 主体不同。土地出让中的出让方是政府，而在土地转让中，其交易双方是平等的市场主体。 方式不同。土地出让有协议方式和招标、拍卖、挂牌方式。土地转让的方式包括出售、交换和赠与等。,二、土地出让收入征收管理,(一) 国有土地使用权出让收入 （二) 征收主体 （三） 缓减免 （四） 收缴程序,（一）国有土地使用权出让收入,简称土地出让收入，是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。 土地出让收入分为三大类： 国有土地使用权出让金收入 国有土地收益基金收入 农业土地开发资金收入,（二）征收主体,土地出让收入的征收主体是财政部门和国土资源管理部门。 （三）缓减免 到目前为止，无缓减免条款。,（四）收缴程序,缴款通知书. 非税收入一般缴款书,执 收 单 位 （市县国土部门）,同级财政非税 收入管理机构,开具,抄送备案,国有土地使用权受让人 （缴款人）,换取收据,非税收入汇 缴结算户,国 库,土地出让收入,三、土地价款清缴结算,土地价款分为五大块： 国有土地出让金收入 国有土地收益基金 农业土地开发资金 土地处置收益 代收代缴税费。,1.国有土地使用权出让金收入 土地出让总价款 补缴的土地价款 划拨土地收入,土地出让总价款,以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款，扣除财政部门已经划转的国有土地收益基金和农业土地开发资金后的余额 。,补缴土地价款的4种情形,划拨国有土地使用权转让或依法利用原划拨土地进行经营性建设、处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款。 转让房改房和经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款。 改变出让国有土地使用权出让合同约定的容积率但不改变土地用途。 改变国有土地使用权出让合同约定的土地用途的。,补缴的土地价款比例,商业用地 成交价款 40% 商品住宅用地 成交价款 35% 工业用地 成交价款 25% 其他用地 成交价款 30% 省属国企改革 备案评估价 25%,2、国有土地收益基金,财政部门从招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权所取得的总成交价款，按5%的比例计提。,3、农业土地开发资金（简称农土资金）,省、市州、县人民政府从收取的土地出让金中按规定标准划出的，专项用于农业土地开发的资金。 农土资金土地出让面积土地出让平均纯收益标准（对应所在城镇等别）15%,4.土地处置收益,土地处置收益：土地使用权人通过再转移土地使用权而取得的土地收益。 土地处置收益价款的结算： 国有企业 行政事业单位,（1）国有企业,非改制企业： 留给企业，按照国家有关企业财务会计制度规定执行。（增加国家资本公积金）。 改革改制企业（包括破产企业）： 全额缴入非税收入汇缴结算户，再划缴国库，纳入基金预算管理。由财政根据国有企业改革的具体情况，安排用于企业改革成本等。,（2）行政事业单位,转让、出租国有土地使用权所获得的全部收入以及获得的占地补偿收入，扣除按规定补缴土地价款和有关税费以后取得的收益，作为非税收入中的国有资源（资产）有偿使用收入，全部缴入非税收入汇缴结算户，再划缴国库，纳入一般预算，实行“收支两条线”管理。,定金、保证金、预付款管理：,土地出让合同生效后抵作土地价款。 定金、保证金和预付款属待结算非税收入，应按照有关规定纳入财政非税收入汇缴结算户管理。,四、省直管国有土地资产处置审批及清算,(一)土地处置审批程序 （二)土地价款清算程序,（一）土地处置审批程序,单位申报,变更登记,下达批复,处置土地,单位申报,经省人民政府批准办理土地使用权出让手续或出让续期登记的中央在湘单位、省直机关和省属企事业单位提出书面报告，并报经主管部门同意。,下达批复,省国土厅会同财政厅联名请示省政府批准后，联合进行批复（对每个单位、每宗地作了具体的处置批复）。,处置土地,下达土地资产处置批复后，受让人依据处置批复与土地所在地国土部门签订土地出让合同，将土地出让价款缴入规定的非税收入汇缴结算户，再划缴相应的国库。,变更登记,受让人凭缴讫凭据到省国土厅办理土地变更登记手续。,（二）土地价款清算程序,分解清算 报省审核 划解资金 年终结算,分解清算,省直管土地成交后，土地所在市州县财政部门按照省国土资源厅、省财政厅下达的土地资产处置批复规定进行清算。,非改革改制国企,40%,60%,市州县非税户退返,行政事业单位,40%,60%,100%,改革改制单位（包括破产企业）,省非税收入 汇缴结算户,100%,100%,报省审核,土地成交后30日内，将清算情况（含清算表及有关资料）报送省非税局审核。,省直管国有土地使用权出让收入清算情况表 填报日期： 填报单位（公章） 单位：万元,8=6*7；11=8-9；13=11*12；6-8=16或17,划解资金,经审核无误，按照规定一一划解。就地缴库的部分划缴同级国库，留给省直单位的部分直