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工程管理与房地产学院 本科生房地产开发实训项目报告 尉氏县商品住宅 开发模式及前景分析 评阅人签名：_复核人签名：_得分：_ 姓 名李李战战杰杰 学 号 2 20 01 12 24 40 04 40 02 21 13 3 专 业房房地地产产经经营营与与管管理理 课程名称房房地地产产开开发发 指导教师 II 2015 年 1 月 日 III 摘 要 近年来,国家为解决房地产过热问题出台的一系列政策措施,对县域房地产的发展带 来了诸多机遇。本文对河南省极具代表性的尉氏县房地产尤其是商品住宅的开发模式和 特征进行了深入分析,并在此基础上对未来五至十年县域房地产发展的前景走势做出了 预测分析。 Abstract In recent years, the State issued a series of policies and measures to address housing boom, on the Countys real estate development has brought many opportunities. Weishi County of Henan province of the most representative real estate this article in particular residential development patterns and features in-depth analysis, and based on the prospects for the next 5-10 County real estate development trend forecast. 关键词：商品住宅 开发模式 发展现状 前景分析 Key Words: Commercial residential buildings Development mode Status of development Prospect analysis IV 目 录 1 引言 .1 2 尉氏县城市简介 .1 2.1 地理位置和交通 .1 2.2.行政区划及人口 . 1 2.3.经济形势 .2 3 尉氏县房地产开发投资情况 .3 3.1 2012 年尉氏县商品房开发投资概况.3 3.2 2013 年尉氏县商品房开发投资特点.3 4 尉氏县房地产市场状况 .4 4.1 2010 年至今商品住宅土地出让信息 . 4 4.2 市场状况 . 5 4.3 楼盘详细 . 5 5 尉氏县商品住宅开发模式总结 . 8 6 尉氏县商品住宅前景分析 .9 参考文献 11 致谢 12 1 1 引 言 县域是区域的一种特定形式，是以县为行政区划范围的区域。县域经济是以县城为 中心、乡镇为纽带、农村为腹地，由各种经济成分有机构成的一种区域性经济。县域房 地产则是指为县域人民生活和经济社会发展提供物质场所与空间、并反映权益关系的业 态总和。中国正处于经济变革的巨大转型期，县域房地产尤其是商品住宅的发展蕴藏着 极大的潜力和发展空间。 尉氏县位于河南省中东部,隶属于历史文化名城开封市,总面积 1298.74 平方公里, 辖 17 个乡镇,总人口 91 万。改革开放以来,该县农业产业化链条日益完善,工业经济形成 体系,服务业快速发展,城乡面貌日新月异,人民生活水平总体上达到小康,综合经济实力不 断增强,是全省极具代表性的县域。下面就以河南省尉氏县的商品住宅开发模式为例， 对县域商品住宅的开发形式和发展前景进行研究分析。 2 尉氏县城市简介 2 2. .1 1 地地理理位位置置和和交交通通 尉氏县地处河南省中部豫西山地向豫东平原过渡的边沿，坐标为东经 11352- 11427，北纬 3412-3437。东邻通许、扶沟，南毗鄢陵、长葛，西与新郑 市交界，北与中牟、开封县接壤。西北距省会郑州 74 公里；北距开封市区 45 公里； 西距南北经济大动脉京广铁路、京珠高速公路和新郑国际机场 35 公里。兰南高速穿境 而过，规划中的登封-商丘高速将会县城北郊过境，建成后，从尉氏至新郑机场仅需 25 分钟，不足一个小时车程即可到达省会郑州。县内有豫 04、07。开(封)许(昌)、 开(封)龚(家桥)高等级省级干道 200 公里，呈”木”字型连接四面八方。省级干 道四通八达，南日高速公路穿境而过，地方公路直下乡村，纵横交织。 2.2.2.2. 行政区划及人口行政区划及人口 尉氏县辖 8 个镇、9 个乡：城关镇、洧川镇、朱曲镇、蔡庄镇、永兴镇、张市镇、 十八里镇、水坡镇、邢庄乡、庄头乡、大营乡、大马乡、岗李乡、门楼任乡、大桥乡、 南曹乡、小陈乡。 第五次人口普查全县户藉人口 812150 人。 2 图 2-1 尉氏县地理区位 2.3.2.3. 经济形势经济形势 截至 2013 年底，全县生产总值完成 272 亿元，增长 12.4%；固定资产投资完成 170 亿元，增长 23%；社会消费品零售总额完成 77.1 亿元，增长 15%；公共财政收入完 成 10.76 亿元，增长 50%，首次突破 10 亿元大关，增幅居全省第 4 位；税收收入完成 7.5 亿元，增长 58.5%，增幅居全省第二位；全社会用电量完成 8.2 亿千瓦时，增长 26%； 金融机构各项存款余额 120.3 亿元，增长 23.7%；各项贷款余额 67 亿元，增长 26.8%；城镇居民人均可支配收入达 17496 元，增长 11%；农民人均纯收入达 8736.5 元， 增长 12.7%。为房地产的发展提供良好的经济环境。 3 3 3 尉尉氏氏县县房房地地产产开开发发投投资资情情况况 3.13.1 20122012 年尉氏县房地产开发投资概况年尉氏县房地产开发投资概况 2012 年，在国家一系列促进房地产市场健康发展政策措施的作用下，尉氏县房地 产开发投资保持平稳快速增长，1-12 月，全县累计完成房地产开发投资 97137 万元。 3.1.1 房地产开发投资运行情况。 1-12 月，全县累计完成房地产开发投资 97137 万元，同比增长 62.5%；其中住宅投 资完成 73936 万元，同比增长 62.3%，比重为 76.1%；商业营业用房完成投资 12275 万 元，同比增长 51.5%,比重为 12.6% ；其他投资完成 10926 万元,同比增长 78.7%,比重 为 11.3%. 3.1.2 企业资金来源情况。 从资金来源情况看，自筹资金成为资金来源主渠道。1-12 月，全县房地产开发企 业资金来源 100360 万元，比上年同期增长 106.6%。其中自筹资金 64199 万元，增长 345.1%,占资金来源的 64.0%;国内贷款 22378 万元，同比下降 15.2%;其他资金来源 13783 万元，增长 76.8%。 3.1.3 商品房销售情况。 从房屋施工与销售看，商品房销售增速远高于施工增速。1-12 月，全县商品房施 工面积 1194708 平方米,同比增长 50.8%;竣工面积 469339 平方米，同比增长 7.9%。商 品房销售面积 401982 平方米,同比增长 198.2%,其中：现房销售面积 305663 平方米,期 房销售面积 96139 平方米;商品房销售额 97695 万元,同比增长 190.3%，其中：现房销 售额 73606 万元，期房销售额 24089 万元。 3.23.2 20132013 年尉氏县商品房开发投资特点年尉氏县商品房开发投资特点 3.2.1 房地产开发投资高速增长. 1-12 月，全县累计完成房地产开发投资 2701 万元，同比增长 170.7%；其中住宅 完成投资 2461 万元，同比增长 262.3%，比重为 91.1%；商业营业用房完成投资 240 万 元，同比增长 130.5%,比重为 8.9%。 3.2.2 商品房施工、销售双增长. 1-12 月，全县商品房施工面积 738391 平方米,同比增长 109.9%，其中住宅施工 面积 659523 平方米，同比增长 116%;商业营业用房施工面积 78868 平方米,同比增长 69.7%。商品房销售面积 29571 平方米,同比增长 233.8%,其中：现房销售面积 27530 平 方米,期房销售面积 2041 平方米;商品房销售额 9157 万元,同比增长 168.3%，其中：现 4 房销售额 8688 万元，期房销售额 469 万元。 3.2.3 自筹资金成为资金来源主渠道. 全县房地产开发企业资金来源 2856 万元，比上年同期增长 50.6%。其中自筹资金 2340 万元，同比增长 95.1%,占资金来源的 81.9%;其他资金来源 516 万元，同比增长 76.8%，占资金来源的 18.1%。 4 尉氏县房地产市场概况 4 4. .1 1 2 20 01 10 0 年年至至今今商商品品住住宅宅土土地地出出让让信信息息 表表 1 1 5 4.24.2 市场状况市场状况 （1）目前尉氏县房地产市场依然相对封闭，整体实力较弱。开发商实力较弱与开发规 模较低，除宏宇置业开发的世纪第一城外，其他项目偏小。 （2）开发商本地化。市场开发项目开发商基本为本土企业或者企人法人代表籍贯为尉 氏，本地色彩浓重。 （3）小产权房大量存在。集体土地或宅基地上建设的小产权房较多，说明市场规范性 有待改善。 （4）县城房地产项目较少。尉氏县是开封地区第一经济大县，其房地产开发程度与城 市地位不相符，落后于开封地区其他县城的房地产开发水平。 （5）项目品质较低。世纪第一城作为尉氏房地产的代表项目，其建筑表现、规划设计 水平一般；新开工的苏宏翡翠城项目品质有所提升，但规模较小，无法形成影响力。 将于下半年开工的宏宇国际城纯高层社区将把尉氏房地产市场引领到新的高度。 （6）多层产品占据市场主流。目前市场以多层产品为主，但小高层乃至高层产品已经 出现，并且发展迅速，两三年内将会是取代多层产品的市场地位。 （7）客户群体以乡镇为主。原尉氏县城人口规模较小，且县城经济停滞不前，使得原 县城居民购买力落后于一些富裕乡镇，客户群体中乡镇客户达 80%。但是由于尉氏距郑 州较近，交通便利，尉氏的乡镇客户在郑州置业的也较多。 （8）供暖方式以地热温泉为主。尉氏县城无市政供暖，社区建设解决暖源的方式转向 了采用地热资源，现在社区世纪第一城、鑫康秀水湾、北部湾、天泰欧洲豪园等基本 采用地热资源采暖。 （9）不同楼盘房价水平差距较大。代表项目世纪第一城的多层洋房目前前均价为 3600 元/以上，高层均价 3400 元/。其他项目多层与高层均价在 2400-2700 元/。 4.34.3 楼盘详细楼盘详细 世纪第一城 项目地址：滨河西路与尉州大道交汇处西北 开发商：河南省宏宇置业有限公司 销售中心：滨河西路与尉州大道南 100 米 建筑施工：北京城建集团 物业顾问：鑫苑物业 项目规模：占地235 亩，总建 25 万 建筑风格：现代简约 推售状况：五期 御峰 共四栋 18 层的高层，其中普通高层 3 栋，一梯三户，空中花廊 连排复式一栋。目前已推出三栋楼，普通高层 2 栋和空中花廊连排高层，66#楼 3 月 27 6 日推出，三栋楼销售率在 70%以上。四期美墅剩余保留房源不超过 20 套，保留目的主 要为承接下个项目（宏宇国际城）的销售。 价格：66#2 单元 10F 1001 户， 3416 元/（133.12）；67#花廊连排 2 单元 13F 1306 户 3756 元/（152.52）；四期目前价格 3636-4300 元不等，较 2011 年 2 月份 开盘时整体上涨 700 元左右。 四期美墅：多层洋房层层退台，9 层电梯洋房奇偶错开阳台、露台、观光电梯，人车分 流，纯框架结构，一梯两户。 花廊连排：（亦空中别墅）属于区域创新产品，独门独院、前厅后院，高层全复式， 挑空 5.8 米，连廊设于背阳面，一廊 8 户四部电梯，设有入户花园、阳光房、六角凸 窗、飘窗、三卫，户型面积为 152/158/178/152/152/185/152/158。 工程进度：四期美墅 2012 年 6 月份交房，五期御峰建至 6-8 层、2013 年 9 月交房。 小结：尉氏县第一个真正意义上的住宅社区，也是目前尉氏最大的楼盘，居于市场领 导地位。位于城市发展的主方向，一、二、三期已经入住，目前为项目尾盘，剩一栋 高层未推出。宏宇置业现在在尉氏的项目为宏宇国际城，2012 年 8 月份已开工。 北部湾 项目地址：尉州大道与建设路交汇处西北（新汽车站对面） 开发商：尉氏县腾华置业有限公司 策略支持：和盈聚佳（北京）地产服务机构 销售中心：新汽车站对面 项目概况：共 7 栋楼 7 单元，4、5、6、7#楼实为一栋楼，1 梯 3 户。 建筑风格：现代简约 推售情况：目前销售的为二期腾华盛世 4、5、6、7#楼，销售率 60% 价格：8F 2726 元/ 户型：二期仅有 119三室两厅一卫与 137三室两厅两卫户型 配套：地热温泉、地下车库。 销售电话7973333 小结：项目较小，绿化差，户型一般，建筑一般，交通尚好。 项目名称：橄榄城 项目地址：尉氏县尉州大道与行政路交汇处西北角（检察院隔壁） 开 发 商：尉氏宏泰房地产开发有限公司 营销代理：智源力恒 销售热线：7912111 7912333 推 广 语：行政区公园旁有感觉的生活 尉氏只有一座橄榄城 项目概况：总建筑面积 6 万平米，共 6 栋 2 个单元的 11 层小高层和 1 栋 4 个单元的 17 层高层。其中，地上 1F 为车库。 内部配套：双水（温泉水）、天然气、地暖 7 销售进度：目前仅剩余不足 20 套的顶层或低层房源 户 型：134-136三房、152-156四房 价 格：4F 惠后单价 2969 元/。 优 惠：按揭优惠 1%，全款优惠 2% 相关费用：地暖初装费 60-70 元/、办理房产证费用约 600 元 工程进度：全框架剪力墙结构，已封顶 交房时间：预计 7 月交房 特价房活动：仅 6 套特价房，在原有优惠基础上，128-137三房优惠 1 万元，152- 157四房优惠 1.5 万元。 小 结：位于尉氏县的行政区，项目东侧为规划中的县委县政府及百亩市政公园， 多数房源被公务员所团购，故可称为尉氏县的公务员小区。卫辉首席大户社区，最小 户型也在 130以上。 项目名称：福景鸿城 项目地址：尉氏县滨河东路与福星大道交叉口 开 发 商：鸿亿地产 规划设计：上海海珠 全程营销：鑫地策划 销售热线：2516222 2516226 推 广 语：双景公园，自然风，幸福家 项目概况：项目总占地面积 75640（113.5 亩），总建筑面积 11 万，其中商业用 房 1 万，住宅小区 10 万，小区容积率 2.0，绿化率 35%。南侧配建有一排 2 层商 业，西南角为幼儿园，东南角为社区会所。 户型面积：住宅小区总户数 780 户，各户型区间占比如下： 内部配套：单水、天然气 销售进度：在售二期，电梯洋房 2 栋，普通多层 10 栋。 户 型：124三房、198复式四房 价 格：电梯 4F 单价 2909 元/，普通多层 3F 单价 3119 元/。整个社区均价在 2800-2900 元/左右。 优 惠：即时订房优惠 1.5 万元 工程进度：砖混结构，已封顶 交房时间：2012.6.9 交房 小 结：位于尉氏县的南关区域，东临刘麦河，目前为县城南区最大在售项目，价 格相对低廉，销售状况一般。 项目名称：清华苑 项目地址：体育西路与三贤路交叉口 开发商：河南宏泰房地产开发有限公司 项目简介：项目位于尉氏县城西区文化居住核心区，共分 3 期开发，现售 2 期。图 示，17#楼为 6 层电梯洋房，5 个单元，共 60 户。1-3#楼为临街普通多层，1、2 层 8 底商，3-7 层为住宅，共 30 户。15#楼为 12 层电梯小高层，3 个单元，共 72 户。 目前销售率 50%。 小结：项目占地面积一般，区域发展前景较好，为尉氏县文化居 住核心区。虽为当地最早开展中央空调集中供热、供暖的区域，但是销售一般，可 以考虑接手。 图 4-3 尉氏县楼盘分布及价位 5 5. .尉尉氏氏县县商商品品住住宅宅开开发发模模式式总总结结 5 5. .1 1 全全县县房房地地产产业业投投资资总总量量大大幅幅提提高高住住宅宅投投资资比比重重仍仍然然最最大大 据统计 2013 年全县共完成商品房开发面积 42 万 m2、总投资 20.3 亿元、占固定 资产投资的 13.09%，其中住宅投资 14.4 亿元，2014 年 1-9 月份，全县共完成商品房开 发面积 43 万平米、总投资 27 亿元，占固定资产投资的 14.4%，同比增长 10%，其中住 宅投资 24 亿元。2014 年 1-9 月份全县共完成商品房开发面积 24.1 万 m2、总投资 18.6 亿元，其中住宅投资 13.2 亿元占固定资产投资的 88%。 5 5. .2 2 商商品品房房供供需需结结构构逐逐步步调调整整，基基本本持持平平，出出现现有有价价无无市市现现象象 . . 随着房地产业发展“拐点”的出现全县商品房的供需结构由前些年的供不应求 逐步调整为供求平衡并有供略大于求的趋势销售价格基本平稳上涨可能性不大。 9 2013 年全县商品房销售面积约为 31 万 m2，2014 年全县商品房销售面积约为 30 万 m2。 由于“拐点”的出现老百姓普遍持币待购使得 2014 年 1-9 月份全县商品房销售面 积为 12.6 万 m2，同比下降 44%。2014 年县城区商品住宅销售均价为 2550 元/m2.部分 楼盘虽出现折扣让利促销但仍是有价无市。 5 5. .3 3 二二手手房房交交易易稳稳中中有有升升 据统计，2014 年 1-9 月份共受理房地产产权登记 3486 宗、112.8 万平方米同比 2013 年1902 宗、59.5 万平方米、2012 年2267 宗、64 万平方米分别增长 2 倍、 2.35 倍。二手房交易 172 宗 20.4 万 m2同比2013 年 182 宗、165 万平方米增长 64%。 5.45.4金融对房地产业的支持力度不够。金融对房地产业的支持力度不够。 房地产业本来属于资金密集型是与金融关联度极高的行业，但该县的房地产业与 金融的关联度却很低，金融对房地产业的投入严重不足。到 2005 年 9 月末，全县只有 个别金融机构发放了住房贷款 217 万元，仅占全部贷款余额的 0.005%，其他没有任何 对房地产业的信贷投入。目前，全县的住房按揭贷款集中在中心城市。从 2003 年以来， 已有 141 户在邯郸办理按揭贷款 1077 万元，主要是有稳定收入的国家公务员、教师、 金融职工等。 6 6. .尉尉氏氏县县商商品品住住宅宅前前景景分分析析 6.16.1 住宅隐性需求旺盛，以改善性住房为主住宅隐性需求旺盛，以改善性住房为主 在计划购房群体中，返乡农民工和乡镇企业个体经营者占了 57%，其次为外地投资 者。在购房因素调查中，占最大比例的是改善居住条件和为子女购房，分别占 37%和 33%。城镇化和居民收入水平的提高使得县域住房的需求逐渐加大。现在部分城镇居民 购房观念逐渐从“居住型”向“改善型”转变，已不满足仅仅解决居住问题，尤其是 中高收入者以旧换新、以小换大的现象普遍存在。县域新开发住宅类房地产项目出现 开发户型面积越来越大的趋势。在走访的在售楼盘中，120-140户型最受购房者青睐。 随着工业化进程的加快，县域房地产业面临难得的发展机遇。一方面，现有居民 住房分散、不集中，基础设施配套不全，设计不合理，品位较低，亟需改造升级。另 一方面，随着农村经济的发展，农民进城镇经商、学生进城镇上学人数剧增，对商品 房的需求急剧增加。目前，尉氏县城实际规划面积已达 15.3 平方公里，人口约有 80 万人，而县城人口正以每年 15 %的速度增长。据城市建设部门预计，按现在城镇化的 发展速度，到 2020 年，县城规划面积将达到 36.1 平方公里，县城人口将达到 30 万， 占全县人口的 50%。届时，全县总人口将达到 72 万，城镇化人口将达到 60%以上。而 留在农村的农民住房也要改造，中心村建设将随着农村经济的发展而成必然趋势。此 10 外，随着城市产业的饱和及人口密度的增加，城市人口向县城流动和转移已渐成趋势， 也会推动县域房地产业的发展。 6.26.2 与产业相结合，丰富地产内涵与产业相结合，丰富地产内涵 经济和人口的聚集程度是影响城镇化的核心因素，也是房地产业发展最重要的基础。 一个健康的可持续的地方经济发展模式，要有产业带动。以往县域的城镇化过程举步 维艰，正是因为缺乏有效的可持续的产业和经济发展模式。在新型城镇化战略之下， 尉氏县应重点发展与产业密切相关的业态，服务于产业发展，促进经济和人口聚集。 6.36.3投向新农村和名村名镇建设投向新农村和名村名镇建设 实现城乡基础设施一体化和公共服务均等化，促进经济社会发展，实现共同富裕， 这是中央对新型城镇化的既定方针。今年国务院关于加快发展现代农业 进一步增强 农村发展活力的若干意见指出，鼓励社会资本投向新农村建设，加大力度推进农村 危房改造。可以预见，传统的单家独户的村落布局将逐步合并汇集，今后农村人口的 聚集程度将更高，这为基础设施和公共服务的集中建设布局奠定了基础。根据中央文 件精神，县域房地产可投资农村医疗卫生、教育培训、社会福利、社会服务、文化旅 游体育等各类事业以及农村生产生活基础设施，参与新农村建设。 6.46.4 国家政策导向的影响国家政策导向的影响 国家政策对于县域房地产市场的发展在一定程度上具有积极作用，特别是国家对 于城镇化建设的推动政策在