我国住房储蓄银行发展状况分析.doc

住房储蓄银行在我国的发展状况分析 不动产金融论文 中国人民大学公共管理学院 班级：08级本科 土地资源管理 姓名： 刘 婧 学号： 2008200503 住房储蓄银行在我国的发展状况分析【摘要】2004年中的住房储蓄银行正是在天津开业，成为中国第一家住房储蓄银行，结束了中国没有专业银行的历史，它对我国住房储蓄的发展有着重要的影响。本文主要对我国住房储蓄银行存在必要性、近年发展状况、发展中问题进行了分析，并通过借鉴国外（德国）住房储蓄银行发展模式提出了相关的解决问题的建议。【关键词】住房储蓄 住房储蓄银行 住房金融体系 政府 问题 对策一、住房储蓄银行概况1.1 住房储蓄银行的概念“住房储蓄银行”是只经营一项业务，即住房储蓄贷款的专业银行是一种自愿合作建房组织。它跟一般的商业银行的房屋贷款不同，“住房储蓄银行”的资金是封闭运作的，只向住房储蓄客户吸存，也只向自己的住房储户放贷，此外不进行任何其他投资，储户的存贷利率差是它唯一的利润来源。目前全世界已经有80多个国家建立了10万多个这样的组织。住房储蓄业务的核心是客户根据自己的住房需要和储蓄能力，与银行签署“住房储蓄合同”，客户按月有规律或者一次性地进行储蓄。住房储蓄合同一经签署，储户即拥有日后得到贷款的权利。2004年2月15日，中国建设银行与德国施豪银行合资组建的中德住房储蓄银行在天津正式开始营业。这是我国第一家中外合资的住房储蓄银行，它为我国住房金融市场引进了一种全新模式的住房金融产品，是我国住房金融制度的创新。1.2 我国住房储蓄银行发展历史我国曾有过所谓的“住房储蓄银行”，即1987年底成立的烟台住房储蓄银行与蚌埠住房储蓄银行。作为住房金融改革的试点，这两家银行在一定程度上带动了地区的住房建设和消费发展。但是十几年来，这两家住房储蓄银行仅是面向房地产开发企业开展存贷业务，而且无论是总资产，还是业务量，均无法达到规模效应和预期效果。2001年，烟台住房储蓄银行通过增资扩股改制为综合性的股份制商业银行，名称仍为“烟台住房储蓄银行”；2003年,更名改制为恒丰银行股份有限公司(简称恒丰银行)，成为全国第11家股份制商业银行。同样在2001年，蚌埠住房储蓄银行与其他几家城市信用合作社合并组建成蚌埠市商业银行，重组成为徽商银行的一个分行，加入了城市商业银行的行列。因此可以说，这两家“住房储蓄银行”并不是真正意义上的住房储蓄银行。但是这两家银行多年来的发展积累了许多经验和教训，这为目前建立国内真正意义上的住房储蓄银行提供了有益的启示。二、我国住房储蓄银行（中德住房储蓄银行）发展现状其问题原因分析2.1中德银行的建立标志着新时代的出现2004年2月15日，由中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行合资经营的中德住房储蓄银行正式在天津开业，成为中国第一家住房储蓄银行，从此，结束了中国没有专业银行的历史。合资组建的中德住房储蓄银行是有限责任公司，注册资本1.5亿元，建行拥有75.1%的股份，施豪银行拥有24.9%的股份。中德住房储蓄银行采用“固定利率、低息低贷”的原则，执行中央银行的固定利率，无论期限长短，存、贷款利率一经确定，不会轻易调整。此外所吸纳的资金及储户的还款，专款专用，不得用于风险投资。它推出面向个人的住房储蓄产品，真正发挥住房储蓄银行的作用，帮助普通居民尽快圆自己的买房梦。据统计，截至2004年12月底，中德住房储蓄银行已经与客户签订住房储蓄合同8万份，合同总额达60亿元。中德住房储蓄银行，是中国房地产金融改革的试点作品，是我国首家、目前也是唯一一家专业化住房储蓄银行。中德银行是通过中外合作，引进先进的管理理念、管理方法和技术，以住宅储蓄开路，为我国今后建立系统化、规模化、专业化的住房金融体系提供了新思路，标志着我国住房储蓄新时代的出现。 2.2 中德住房储蓄银行业务特点中德住房储蓄业务的特点是：先存后贷、低存低贷、固定利率、灵活方便、政府奖励、专款专用、封闭运作。第一，先存后贷。住房储蓄客户要先存款，达到规定条件后才能取得贷款。购房者要获得贷款的前提是成为住房储蓄银行的储户，并且要与银行签订一份一定金额的住房储蓄合同，储户按月向银行存款，在存款额达到合同金额的50%时储户才可向银行申请合同金额贷款。假设客户需要30万元资金，则当客户存够50%(即15万元)时，就有资格贷款。第二，低存低贷。即客户的存款利率低于现行定期存款利率，而贷款利率更大幅度低于现行个人住房贷款利率。住房储蓄银行的贷款年利率最低为3.3%、最高为3.9%。而目前住房贷款中利率最低的“个人住房公积金贷款”1-5年期年利率为3.60%，5年以上年利率为4.05%，而当下个人购置住房(按揭)贷款5年以下(含5年)年利率为4.77%，5年以上年利率为5.04%。可见，住房储蓄银行在贷款利率上的优势是显而易见的。第三，固定利率。客户一旦签定住房储蓄合同，在整个合同的履行期内存贷款利率固定不变，不随资本市场和中央银行的利率调整而变动。固定利率对客户来说意味着在最大限度上规避了市场利率波动带来的风险。第四，灵活方便。即参加住房储蓄、以及办理存款和还贷的手续简便。住房储蓄客户还可根据自身的需要选择合同类型，在合同执行期内可转换合同类型并按需要提前还款或申请增加合同金额。更为重要的是，通过与建行其他个人住房贷款产品的结合，住房储蓄银行可根据不同客户的具体情况“量体裁衣”，从而更好地满足广大居民日益多样的住房融资需求。目前，中德住房储蓄银行推出了三种住房储蓄产品，分别为AA(特快型)、AB(快型)和AC(慢标准型)。第五，政府奖励。获得政府奖励的前提条件是客户达到配贷条件且将储蓄存款用于天津市的住房消费。存款利率为1%时，奖励额是存款利息的50%；存款利率为0.5%，奖励额为存款利息的100%。第六，专款专用。即住房储蓄资金只能用于购买、维修、装修住房或服务于这些目的的行为，也可以用作与住房相关的目的，如：为建造住房获取建筑用地、偿还因住房项目所欠的债务。第七，封闭运作。即住房储蓄银行只向住房储蓄客户吸存，也只向自己的住房储户放贷。值得注意的是，在住房储蓄银行办理业务要交纳一定的服务费，这是与住房按揭贷款和住房公积金贷款不同之处在住房储蓄合同基本条款中有一项为合同服务费，主要用于支付为缔结合同所发生的费用。服务费依据合同类型不同而有所不同。2.2目前我国住房储蓄银行发展问题2.2.1 我国住房储蓄业务的立法问题在住房储蓄银行发达的德国，已经形成了一套完整的法律法规体系来保证住房储蓄银行的有效运作,如德意志合作银行法、储蓄银行法和抵押银行法等。而在我国现阶段立法中，尚无专门法律法规对住房储蓄银行发展及其业务进行具体的规范。2.2.2 “穷帮富”问题根据中德住房储蓄合同基本条款，储户要申请贷款,其存款额需达到合同金额50%。而购房金额一般比较大，对于中低收入者来说，在合同期限内，存足其所需要储蓄的金额是比较困难的。因此也会出现住房公积金贷款中存在的“穷帮富”问题，即大部分存款者可能在相当长的时期中都不会向储蓄银行要求贷款，这些人“低存”损失的资金收益，通过“低贷”转移给了那些使用了超过自己存款额的贷款者。那些没有能力取得贷款的人，许多是中低收入居民；相反，那些尽可能地将住房储蓄低息贷款用足的人却常常是中、高收入者。由于德国施威比豪尔住房储蓄银行是依据特定法律设立的专门从事个人住房抵押信贷服务的金融机构，尽管它要承担为政府政策目标服务的责任，却并未改变它作为独立的金融企业的法人地位。因此，就难以避免“穷帮富”现象。2.2.3我国住房储蓄银行发展滞后、前景堪忧成立之初,中德银行便给自己定下目标：运营头三年签署16万份贷款合同，住房储蓄签约额达到12亿欧元，并在2007年底实现盈利。然而业绩表明，初期的运作远没有达到预期的目标，有实现盈利的计划被迫向后推迟3年的迹象。目前，银行一直亏损经营。究其原因，主要可以归纳为如下两点：第一，德国模式并不适用于市场快速发展的中国，对资金封闭运行的“德式”住房储蓄银行,国内还完全是陌生的。由于业务单一,住房储蓄银行的盈利主要靠客户群体，特别是贷出资金形成规模后才有望盈利。中德住房储蓄银行初期对此估计不足，上来就照搬德国模式和中国市场进行对接，因此，业务空间受到挤压。施豪银行在德国之所以有非常大的市场，是因为德国房地产市场较为稳定，投资回报率和存款回报率差异不大，本国居民没有很强的购房冲动。但中国城市的房价自2002年开始就总体呈现快速上涨的趋势。这种情况下，多数购房者心态非常浮躁，急于购买，很少会在购房之前先作长期的储蓄和规划。第二，目前还有很多居民对住房储蓄这一新的融资模式了解甚少，而中德住房储蓄银行主要采取网点销售与直销团队共同营销的方式进行销售，但我国情况与国外不同的是，国内居民对直销的印象不好，不愿意工作人员到家中拜访，因此营销人员工作很难开展。三、住房储蓄银行在我国生存、发展的必要性3.1 住房储蓄银行的优势分析虽然我国的住房储蓄银行这几年发展滞后，但住房储蓄方式作为世界各国普遍实行的住房金融体系中主要的三种类型之一，在我国住房金融体系应该有继续的发展空间。在我国住房金融体系的这三种类型，住房储蓄的地位应该是充当“第二公积金”，或者说是公积金，个人房贷的补充。相对于商业银行贷款、住房公积金方式，住房储蓄的优点有：一、更加有利于消费者。我国的住房公积金贷款利率低，但供应量有限；商业银行住房贷款资金供应量大，但因利率高，且还款期利率浮动，增加了客户的不确定性。而住房储蓄业务的特点是采取自愿存款，公平贷款，并有一定平衡储户贷款的措施，使所有储户都能够以较低的利率获得贷款支持。二、减少了消费者的风险。住房储蓄方式将采用“固定利率、低息低贷”的原则。它执行的是中央银行固定利率，无论期限长短，存、贷款利率一经确定，不会轻易调整。而我国商业银行通常采用的是现行的人民币存、贷款利率，执行中央银行规定的浮动利率。住房储蓄银行在已签署的合同执行期间，利率不受资本市场利率波动和通货膨胀的影响。所吸纳的资金及储户的还款专款专用，不用于风险投资。三、更加方便消费者。住房储蓄银行大多不单独设立分支机构，通过与其合作的商业银行营业网点和建立外围推销员体系两种形式进行分销。外围推销员均是自由职业者，专门推销住房储蓄合同。住房储蓄银行向每个客户收取合同额1%的服务费，其中约0.8%用于外围推销员相关费用。住房储蓄银行的另一条营销渠道就是与其合作的其他商业银行营业网点。四是消费者选择有了更大空间。住房储蓄合同在最低限额以上，可以根据金额大小、期限长短、收入水平、储蓄及还款能力而自由选择。合同类型可以变更，储户也可将合同额分离、降低、合并、提高。住房储蓄银行目前在我国不仅为住房金融体系增加了一种产品，丰富了住房储蓄贷款、公积金贷款及商业贷款三种不同金融产品的组合形式，而且补充和完善了中国的住房金融体系。3.2 住房储蓄银行的需求因素国家统计局在全国抽样调查显示，目前中国每年新增1%的城市人口，大约为1800-2000万，新增城市人口的住房需求，按城市人均住房22计算，每年将需要4.4亿的住房。从农村流向城市的流动人口数量约为1.3亿人，按每人15住房需求计算，仅在这个群体里也存在着大量的住房市场需求。此外，全国各大城市都在进行大面积的拆除、兴建，导致原有城镇居民住房改善的需求也很大。综合以上3个方面的需求，中国每年大约需要8亿的住房。到2020年，人民生活水平达到小康，人均住房面积也将由现在的25增加到30-35，将这个差额加进去，那么每年的住房需求将更大。由此可见，如此巨大的住房潜在需求为我国建立住房储蓄银行提供了广阔的市场和发展空间。3.2 住房储蓄银行的供给来源3.2.1 资金供给丰富改革开放以来，我国城乡居民储蓄存款余额呈不断增长趋势。1985年为162260亿元；1990年为703420亿元；1995年为2966225亿元。截至到2008年底，我国城乡居民储蓄存款月末余额已超过21万亿元（下图为1949-2008年城乡居民储蓄存款余额折线图）与此同时，我国住房公积金归集数量也在不断增加。1994年为110亿元，1995年为210亿元；1996年为393亿元；1997年为797亿元；1998年为1200亿元。截至2004年6月，全国住房公积金归集总额为6367.6亿元。这些都可以成为住房储蓄银行开展业务的资金来源。3.2.2 借鉴经验丰富我国在1987年底，作为试点成立的烟台住房储蓄银行与蚌埠住房储蓄银行，由于多方面的原因虽未成为真正意义上的住房储蓄银行，却为我国住房储蓄银行的最终建立积累了许多经验和教训。此外，2003年2月15日，酝酿5年之久的中德住房储蓄银行在天津正式开业，该银行在运营过程中的经验和教训也可以为我们所借鉴。另外，国外不乏成功运行的住房储蓄银行模式为我国提供范例。四、国外住房储蓄银行成功范例德国模式4.1德国住房储蓄银行的总体考察自1921年德国出现第一家住房储蓄银行以来，至今已经历了80多年，目前已形成了一整套成功经验和运作方式，为解决居民购房资金问题起了很大作用。德国的住房储蓄银行是专门从事个人住房抵押信贷服务的、具有独立法人地位的金融机构，采取自愿互助性储蓄为主和政府奖励为辅的融资机制。“固定利率、低息互助”，是德国住房储蓄制度的核心原则。德国住房储蓄制度是一个封闭运转的融资系统，独立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系、通货膨胀等利率变动因素的影响，并且贷款利率明显低于市场利率。近年来，德国银行商业性住房抵押贷款利率在8%-11%之间波动，而住房储蓄银行的贷款利率一般固定在5%，存款利率是3%（国家有条件的另行补贴10%）。这种固定利率的优势是：居民还贷额固定明确，对居民尤其是中低收入居民具有较强的吸引力。为了保障住房储蓄资金在使用中的公平性和安全性，德国住房储蓄银行在借贷资金的发放过程中，除了按常规审查借款人的支付能力之外，还有一套严格的“配贷”机制。首先是对“最低存款额”的规定：凡需要获得低息借款者，必须按储贷合同定期交纳储蓄金，先履行储蓄义务，并满足最低存款额要求，即只有当储蓄达到所需贷款额的40%-50%、参加储蓄至少两年以上时，才有资格得到所需的贷款；其次是评估，即德国住房储蓄银行每月对储蓄者的资金积累状况和对住房储蓄的贡献进行评估，并以评估值的高低来确定借款人的资格和贷款的分配顺序。因此可以说，规定最低存款额和最低存款年限，实质上是个人信用建立和培育的一种有效方式。对与住房储蓄银行首次签订住房储蓄协议的储户，凡家庭年储蓄金额达到1600马克，单身储户达到800马克的，德国政府通过财政补贴给予10%的奖金。雇员参加住房储蓄一年，储蓄金额达到936马克的，雇主必须支付相同金额存入雇员的储蓄账户，作为职工资产积累奖金。同时，国家对职工资产积累（936马克）给予10%的雇员储蓄奖金。目前，德国的住房储蓄银行有近40家，总资产已达3000多亿马克，拥有的住房金融业务量占全国住房金融业务总额的20%左右。德国家庭中约有30%参加了住房储蓄，使德国成为世界上居住水平最高的国家之一。并且德国居民形成了相对固定的融资模式，即：一般通过向多家金融机构贷款以获得购房所需要的足够资金，抵押贷款期限为25-30年，住房抵押贷款来源包括：40%-50%贷款来自于住房储蓄银行，30%-40%来自于各种商业性抵押贷款，其余10%-20%是家庭积累。由此可以看出，德国的这种住房储蓄银行吸收了大量的个人储蓄资金，不但帮助居民获得了自己的住房，而且减少了短期货币供给和政府的住房财政拨款，起到了稳定币值、抑制通货膨胀的作用。4.2德国模式的归纳总结德国住房储蓄制度(Bauspar)严格遵循互动和透明的原则，由专业住房储蓄银行Bausparkasse调动和管理住房储蓄业务资金。德国住房储蓄银行的资金只用于向自己的储户放贷，如果出现资金不足以满足当前贷款需求的情况，储户则根据约定的配贷原则，按顺序等待。这一封闭式运作模式使住房储蓄银行不受资本市场的影响。德国住房储蓄制度是于20世纪20年代在当时的社会、经济和金融背景下创立的，尽管第一家住房储蓄银行wustenrot在成立两年后就转制为有限责任公司。起初，德国住房储蓄银行试图为购房者提供100%的融资，然而由于住房储蓄合同规定以固定利率提供贷款，经证实100%融资是不可行的，尤其在有通胀倾向的环境中。1938年政府正式声明德国住房储蓄银行的主要活动是提供第二住房抵押贷款，第一住房抵押贷款由抵押银行通过资本市场进行抵押债券业务提供。住房货币化改革后，德国住房储蓄制度得到进一步发展。1952年住宅建设奖励法出台，旨在鼓励住房储蓄业务，进一步促进了住房储蓄制度的发展。五、现阶段解决我国住房储蓄银行问题的操作思路及建议（借鉴德国模式）1.完善相关法律法规保障系统。完善的法律法规支持体系是建立和培育我国住房储蓄银行的保证。在住房储蓄银行发达的德国，已经形成了一套完整的法律法规体系来保证住房储蓄银行的有效运作，如德意志合作银行法储蓄银行法和抵押银行法等。为了保证我国住房储蓄银行的规范发展，应尽快制定住房储蓄银行迫切需要的相关法律法规，特别是住房储蓄银行法，规定住房储蓄业务只有住房储蓄银行可以办理，其他商业银行、综合性银行不允许介入；同时规定住房储蓄银行不能随意动用储蓄存款进行股票或其他风险交易，只能购买国家规定没有风险的证券，保证资金只用于住房融资。这样可使参加住房储蓄的主体和客体以及运行机制有法可依。2.逐步改革住房公积金制度，使其向住房储蓄银行模式转变。德国住房储蓄银行与我国住房公积金都具有以个人抵押贷款为主、低存低贷、封闭式运行的特点，但是我国住房公积金在许多方面与住房储蓄银行存在较大差异，主要表现在以下方面：一是目前的住房公积金资金管理中心是一个“行政化”机构，实行“房委会决策、中心运作、银行专户存储、财政监督”的管理体制。在实际运作中，公积金的所有者无发言权，更无资金管理和监督权，导致公积金经常被当作准政府资金支配使用，挤占、截留、挪用公积金的现象屡屡发生。二是住房公积金是强制性储蓄。在强制性融资安排中，公积金的存款者和贷款者经常出现不一致现象，即大部分公积金存款者可能在相当长的时期内，甚至一生都不向公积金要求贷款。三是我国住房公积金在配贷时，没有最低储蓄年限要求和最低存款额限制，贷款最高限额依各地资金充裕程度而定；只注重借款人的支付能力，却很少评估借款人对公积金的贡献，并实行浮动利率。使得住房公积金更像一个金融中介机构而