房地产调研提纲.doc

房地产行业的调研提纲 1.项目、合同、成本、招投标管理1.1.成本管理基本情况调研1.1.1.有哪些主要业务部门及各部门职责？1.1.2.关于目标成本的制定1.1.3.关于规划设计1.2.工程预算部调研记录1.2.1.项目基本情况，建筑面积、目前的工程进度、共有多少个期，在哪个帐套中核算？1.2.2.招投标工作由哪个部门负责？1.2.3.招标方式有哪些？此部分数据由哪个部门提供？1.2.4.招标模板的子目由哪个部门提供？1.2.5.企业所包含的合同类型？1.2.6.各类合同的签订流程（起草、签订、审批），合同的签订部门和执行部门是否是同一个部门，不同类型的合同其流程是否有不同？1.2.7.合同的台帐由哪个部门管理，是各部门分别建立还是由一个部门统一管理？1.2.8.各类合同是否有统一的范本？1.2.9.合同的付款方式是按合同付款协议阶段付款还是按工程量付款？1.2.10.一般什么情况下会有合同修订的情况发生？主要在哪些方面进行修订？修订的审批流程是什么？1.2.11.合同签订后能否确定合同拆分的成本项目？这项工作一般由哪个部门来做？目前的合同能够拆分到成本科目的哪一级？1.2.12.总包合同是否包含甲供材？一般哪些材料需甲供？1.2.13.合同结算由哪个部门来完成？结算拆分由哪个部门负责？是由合同执行部门还是成本部门？1.2.14.合同结算需要具备哪些条件？哪些因素会导致合同结算金额的变化1.2.15.设计变更及现场签证的产生原因一般会有哪些？包括哪些类型？1.2.16.其金额在发生的时候能否确定？还是在合同结算时确定？1.2.17.设计变更和经济签证由哪个部门发起、哪个部门确认、哪个部门拆分？1.2.18.实际工作中对哪一类变更进行按月核算？请简述按月核算的业务处理？1.2.19.项目可研、目标成本的测算由哪个部门负责？测算的依据是什么？项目测算的各项指标由哪个部门提供？测算的流程是什么？（指标提供、测算依据、数据录入、提交、审批）1.2.20.可研成本测算到项目还是期？成本科目到几级？可研测算的数据对目标成本测算的可参照性有多大？1.2.21.目标成本测算由哪个部门负责？测算依据是什么？测算到期还是楼？成本科目到几级？是否可以延用可研目标成本测算的指标？1.2.22.目标成本调整的流程？一般什么情况下会发生调整？1.2.23.目前动态成本是如何管理的？是否要求项目公司按期上报项目动态成本表？1.2.24.是否做目标成本和动态成本的对比分析？以何种形式？1.2.25.是否定期做待发生成本的预测？以何种形式？1.2.26.请简述预备费科目的用途及使用情况？1.2.27.成本测算及核算时需用哪些指标？由哪个部门提供？1.2.28.各项目的各项指标类型由哪个部门负责录入？1.3.规划设计部调研记录1.3.1.本部门的主要工作有哪些？1.3.2.设计类合同的流程是怎样的？（录入、拆分、审批）1.3.3.合同结算的金额与合同金额的是否一致？1.3.4.设计合同的付款申请由哪个部门负责？1.3.5.设计变更的流程是怎样的？1.4.XXXX采购配套部调研记录1.4.1.本部门负责的合同有哪些？这些合同的起草、签订、拆分由谁负责？合同的签订部门和执行部门是否是同一个部门？1.4.2.合同的台帐是各部门分别建立还是由一个部门统一管理1.4.3.各类合同是否有统一的范本？1.4.4.合同的付款方式是按合同付款协议阶段付款还是按工程量付款？1.4.5.一般什么情况下会有合同修订的情况发生？主要在哪些方面进行修订？修订的审批流程是什么？1.4.6.对系统的需求：1.4.7.甲供材管理：1.4.8.本部门负责哪部分招投标工作？招投标的流程是什么？1.4.9.招标方式是什么？招标的材料类型有哪些？1.4.10.采购合同材料清单是否有固定的模板？2.付款管理2.1.财务部调研记录2.1.1.一般包括哪几种付款类型？（会计科目）2.1.2.付款的过程中会有哪些因素影响最终的付款金额？都有哪些扣款类型？2.1.3.每月的付款计划如何填报，由哪个部门负责？具体流程是什么（填报、提交、审批、调整）？2.1.4.付款计划对付款的控制作用是什么？是严格控制还是参照？2.1.5.合同付款时如需扣除甲供材，在付款的时候如何处理？是每次付款时都要扣还是合同结算时一次性扣除？甲供材的扣款金额由哪个部门提供？2.1.6.合同付款申请的流程是什么？（发起、填写、甲供材、扣款、奖励等数据的提供、提交、审批），付款申请单发起时是否能够确定收款单位和收款帐号？2.1.7.请列出财务部支付各种款项的会计分录，包括科目的辅助核算？2.1.8.付款申请金额与实际付款金额是否一致？2.1.9.每次支付进度款时，财务开发成本确认的依据是什么？是完工工程量还是发票？3.前期规划管理3.1.营销推广部调研记录3.1.1.拿地阶段土地信息的录入（分子公司是否参与拿地阶段？是否掌握拿地阶段的土地信息？）3.1.2.拿地阶段经济测算的内容测算到成本科目的哪一级？（分子公司是否参与？参与的方式？这部分数据最后的归口部门？）3.1.3.分子公司希望在系统中了解项目前期规划阶段的哪些信息以作为今后工作的依据？例如：地块信息、项目前期各项规划指标、经济测算、该城市以往开发项目情况等。3.1.4.关于投资利润分析表？3.1.5.高层领导是否需看到所有项目的投资利润表？4.项目管理4.1.项目部调研记录4.1.1.项目基本情况，建筑面积、开工日期、竣工日期、目前的工程进度、共有多少个楼，是否分组团、合同的签订情况、付款情况?4.1.2.工程进度目前如何进行管理？4.1.3.项目进度与项目付款的关系是怎样的，是否能够严格按照工程进度进行付款申请？4.1.4.进度管理与付款的关系4.1.5.现在进度编制使用什么软件？4.1.6.项目进度管理方面有何需求？4.1.7.施工单位考察记录、监理月报、工程日志、工程月报、工程管理月报、监理周评价、工作联系单等信息是如何管理的？是否希望实现系统中进行定期录入及上报？4.1.8.希望在系统中查询哪些项目现场管理的信息？（如工程信息、进度、质量、安全文明施工评比、各阶段按劳动力安排、供应商信息、物资供应及使用信息）。4.1.9.对质量管理有何好的方法？4.1.10.你认为将施工单位和监理公司纳入到系统中进行管理是否有必要，难度大吗？4.1.11.K3成本系统用到哪些功能？例如合同、变更、结算、非合同、估算录入、目标成本、付款申请、付款单？4.1.12.负责哪部分招投标工作？4.1.13.本部门管理哪些合同？这些合同的签订流程（起草、签订、审批），合同的签订部门和执行部门是否是同一个部门，不同类型的合同其流程是否有不同？4.1.14.合同的付款方式是按合同付款协议阶段付款还是按工程量付款4.1.15.关联到合同的各项扣款、违约金和奖励是由合同录入部门录入还是财务部统一录入？其审批流程分别是什么？4.1.16.设计变更及现场签证如何进行管理的？4.1.17.其金额在发生的时候能否确定？还是在合同结算时确定？4.1.18.设计变更和经济签证由哪个部门发起、哪个部门确认、哪个部门拆分？4.1.19.对项目现场管理起到重要作用的文档有哪些？文档的主要内容是什么？4.1.20.项目现场管理包括哪些单位？4.1.21.你认为现场施工管理里的哪些工作应该在系统内体现出来？4.1.22.你认为工程进度在系统里应该如何管理？4.1.23.你认为对监理单位的管理应该关注哪些方面？4.1.24.你认为对施工单位应该如何管理？4.1.25.对现场质量管理有何好的建议？5.配套管理5.1.配套部调研记录5.1.1.本部门的主要工作？5.1.2.每月是否做付款计划5.1.3.前期手续、配套手续办理的费用目前通过非合同（财务部录入）形式体现。5.1.4.本部门负责的合同有哪些？这些合同的起草、签订、拆分由谁负责？合同的签订部门和执行部门是否是同一个部门？5.1.5.合同的台帐是各部门分别建立还是由一个部门统一管理？5.1.6.各类合同是否有统一的范本？5.1.7.合同的付款方式是按合同付款协议阶段付款还是按工程量付款？5.1.8.配套合同有时会发生设计变更和现场签证（如电缆长度发生变化），由项目部发起，与预算部共同核算量。5.1.9.一般什么情况下会有合同修订的情况发生？主要在哪些方面进行修订？修订的审批流程是什么？5.1.10.对系统的需求：现状已经能满足本部门工作的需求。6.销售管理6.1项目前期6.1.1.岗位配置，各岗位的工作职能。6.1.2.工作内容涉及到那些？6.1.3.与其他业务部门的业务往来？6.1.4.预算部出的投资利润测算表的制订表样？6.1.5.需要那些统计汇总报表表样？6.1.6.分公司、总部报表的汇总周期？6.1.7.有财务预算控制吗？6.1.8.各个项目（如：不同业态等）的前期工作是否相同？6.1.9.当前应用的系统有什么需要补充的？6.2.营销推广管理6.2.1.岗位配置，各岗位的工作职能。6.2.2.营销计划是如何制订与执行的？计划的权限控制6.2.3.营销活动方案的制订与执行，营销活动是针对某一个项目还是几个项目？活动的权限控制。6.2.4.营销预算的制订、分配与执行过程6.2.5.营销费用的核算方式，如果是多项目营销如何分摊。6.2.6.集团与分公司之间的营销业务往来有哪些？6.2.7.营销推广效果分析有哪些？6.2.8.需要哪些营销报表表样？6.2.9.分公司、总部报表的汇总周期？汇报对象及流程？6.2.10.各个项目的营销管控模式是否一样？6.2.11.当前应用的系统有什么需要补充的？6.3 销售管理6.2.12.销售队伍配置，各岗位的工作职能。6.2.13.证件办理6.2.14.潜在客户管理与分析方式（如：成单率、流失率、客户类型等）？6.2.15.销售代表的管理方式？销售业绩管理，客户转交，撞单判断？6.2.16.开放盘与项目开发计划的关系？6.2.17.认筹（排号）管理如何进行？相关费用的收取？原有系统谁来操作？6.2.18.预订管理如何进行？相关费用的收取？原有系统谁来操作？6.2.19.认购管理如何进行？相关费用的收取？原有系统谁来操作？6.2.20.签约管理如何进行？相关费用的收取？原有系统谁来操作？6.2.21.退换房管理如何进行？相关费用的处理？原有系统谁来操作？6.2.22.更名管理如何进行？相关费用的处理？原有系统谁来操作？6.2.23.销控管理与原系统的使用模式（如谁操作）？几种销售状态之间的转换关系？6.2.24.销售计划制订方式？模版（需要甲方提交）6.2.25.销售策略的制订执行与控制模式。谁来负责审核销售策略执行情况？6.2.26.销售折扣、优惠管理流程？折扣叠加方式？6.2.27.付款方案审批流程？6.2.28.按揭办理过程？6.2.29.网上备案管理6.2.30.分公司、总部报表的汇总周期？汇报对象及流程6.2.31.各个项目的销售管理模式是否一样？6.2.32.销售佣金6.2.33.当前应用的系统有什么需要补充的？6.2.34.在售项目情况？6.3.6.4 定价管理6.3.1.岗位配置，各岗位的工作职能。6.3.2.定价因素包含那些，分别对应什么样的计算方式？6.3.3.毛利率的计算。6.3.4.投资利润分析表的应用方式6.3.5.价格浮动计算方式？6.3.6.开盘管理及盘次的定价策略？6.3.7.定价需要哪些报表表样