稽山新天地策划报告.doc

非凡眼界 非凡创意 非凡智慧第一章 项目介绍第一节 项目简介（由开发商提供）邯郸稽山特色商业步行街（暂定名）是邯郸市2004年重点建设项目，由邯郸市稽山房地产开发有限公司投资开发建设。该项目总占地130余亩，分地块一(63亩)和地块二（67亩）两部分。整个项目分两期开发建设，一期（地块一）已于2004年3月正式拆迁，预计9月份拆迁完毕并开始动工建设；二期（地块二）将于2005年2月拆迁完毕并开始动工建设。（附：地块区位图）地块一东至城西街，南至新华前街，西至邯山北大街，北至环城西路。地块二东至邯山北大街，南至沁河街，西至浴新北大街，北至环城西路。项目紧邻火车站，处于邯郸市复兴区、邯山区、丛台区三区交汇处的传统商业圈内，交通便捷，人流密集，商业氛围浓厚。项目建成后将成为邯郸市规模最大、标准最高、安排就业人口最多、客流量最大、商业氛围最浓厚的地标性建筑群，必将成为邯郸市对外交流的形象窗口和标志。（附：项目区位图）第二节 项目地块规划设计要求（由开发商提供）规划部门对本项目的规划要求地块一 主体建筑物性质：商业、办公 附属建筑物性质：公益配套设施 建筑容积率：多层2.0，高层4.0 绿地比例：25%，对于停车场等兼容的绿化，按有关规定计算 退让道路要求：环城西路红线最近处退让不少于40米（北墙不超过新赵都超市北墙），新华前街和城西街退让红线不少于6米 步行商业街区内新设计的道路，其宽度可根据需要确定 建筑限高：100米，邯山街东侧控制在15米18米 其它土地利用要求：临环城西路建公共停车场一处，面积不小于7300平方米；社会停车场可以部分设在地下，车位及面积要符合技术规范要求；设2座不小于70平方米的公厕地块二 主体建筑物性质：商业、办公、居住 附属建筑物性质：公益配套设施 建筑容积率：公建多层2.0，高层4.0；住宅多层1.7，中高层2.0 绿地比例： 25%，住宅部分人均公共绿地不小于0.5平方米 退让道路要求：退让浴新大街、环城西路红线不少于10米，退让沁河街红线不少于6米 步行商业街区新设计的道路，其宽度可根据需要确定 建筑限高：100米，邯山街西侧控制在15米18米 其他用地要求：设1座不小于70平方米的公厕；住宅部分设居委会活动用房，警务室面积不小于270平方米规划局对设计规划条件的解释 关于规划用地容积率：按公示的指示执行，不能超出邯郸市城市规划管理条例实施细则规定的范围；商住建筑（含商务、办公）的高度可根据需要设计，鼓励建高层建筑。 关于道路宽度：现有的城市规划道路红线保持不变，使其与其他路段保持不变，使其与其他路段宽度保持一致。步行商业街区内新设计的道路，其宽度可根据需要确定。 关于绿化率：按公示指标执行，对于停车场等兼容的绿化，按有关规定计算。 关于公共停车场：社会停车场可以部分设在地下，车位及其面积要符合技术规范要求。 关于建筑风格：以现代建筑风格为主，并运用多种方式体现邯郸历史文化，形成街区特色。第三章 本项目商圈定位邯山北大街两侧、环城西路两侧为专业市场和临街门脸，处于特级商圈边缘地带，本项目可定位为一级商圈，业态为复合业态。（附：物业分布图） (附：项目区位图)第九章 项目名称定位由于本项目集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游观光等众多业态于一体，为了体现项目的档次和形象以及展示项目的品质特征，同时避开邯郸市目前的“商场” 、“市场”等概念，实现名称差异化、个性化，建议本项目名称定位为:新天地、中华第一城、邯郸第一城、现代城、国际城、稽山步行街、邯山新世界商业街、大世界商业街、东方阳光城、财富大世界、铂金商贸街、金世纪广场、财富中心等。第十章 项目业态定位稽山特色商业步行街作为邯郸新兴商业的载体和平台,将构筑以写字楼、商住公寓为主的商务办公区；以餐饮、娱乐、休闲、美容、健身、洗浴、婚纱摄影、酒吧、茶吧、夜总会、咖啡厅为一体的餐饮娱乐区；以五金、电料、摩配、土产为一体的专业市场区；以服装、图书、手机、数码为特色的不同专营区；以超大型超市综合商场为一体的综合购物区；以演艺、集会、新产品发布为一体的公共旅游活动区。（附：项目区位图和业态功能分布图）第一节 项目业态定位原则及依据开发商利润最大化原则，邯郸大市场统筹考虑与项目周边具体分析相结合的原则，创新、差异化的原则。对原有市场资源的整合利用通过我们对项目地块的实地考察和对邯郸市的调查发现：地块二作为五金、电料、摩配专业市场的市场占有率达到80%，因此该地块是一个在长期的商业活动中自然形成的具有相当知名度的专业市场地块一和地块二都是邯郸市的商业积淀区，现有的业态都是通过自然选择，自发形成的。并且随着时间的发展，这些业态经过了时间和市场的检验，从而形成了现有的规模和社会知名度。对于这些旧有的资源，我们在规划中充分利用了旧市场的知名度和顾客忠诚度，并通过在同一产业链上添加新业态来实现新旧资源的互动，以此来带动项目前期招商组市的火爆进行和项目后期的繁荣发展。这种先形成市场，再整合资源，通过升级改造提高市场的品牌形象的思路将为后期招商创造不可比拟的先天条件，大量商家和经营户的慕名前来更易使项目形成规模化、专业化、空前化，具有良好口碑和美誉度的新兴市场。例如北京的王府井，它就是在整合原有资源的基础上，经过几次的升级换代，最终形成了现有的规模和品牌知名度。对复合业态的整合利用复合业态的整合利用是现代商业街建设的潮流，是大量成熟商业街成功的经验之一，对商业街的建设有着理论和现实的意义。项目通过对旧有市场的整合，充分挖掘了各个产业链上能够形成互动和相互托市的业态，形成了集购物、休闲、娱乐、观光、餐饮于一体的复合业态，既满足了市场的多元化经营的需求，又迎合了当代消费者对“一站式”消费模式的需求。业态规划符合市场需求 项目开发的部分专业市场和独立临街商铺对外进行销售，与目前以租赁为主的其他专业市场和独立临街商铺形成差异化，我们可以吸引租赁户到我们这里来购买。 此项目周围商家众多，聚集着大量的经营者和打工者，他们由于资金问题或没有长期扎根邯郸的想法，对于大户型住宅，感觉到投资过大不易转让出手，因此投资相对谨慎。而对本项目小户型商住公寓而言，首先它结合了办公和居住两大功能，其次它的投资规模较小，容易转让或出租，同时项目周围没有此类物业存在或开发。为此，在此区域规划部分商住公寓和SOHO公寓有较好的市场前景。第二节 业态总体定位及功能分布虚线以西业态规划定位机电设备、五金电料、摩配、土产日杂等五金摩配专业市场。一二层联体商铺规划为小户型商铺，主要考虑到邯郸市人均收入水平普遍较低、购买力较差，根据我们以往的经验在一个地级市的城市中，总投资在50万以内的商铺销售较好，超过此界限销售将会出现困难。【定位依据】 项目周围目前有四百多家临街商铺用以经营机电设备、五金电料、摩配、土产日杂等。在我们调查过程当中，他们这些商户因在这里经营多年，有固定的供货群体和销售渠道，而且临近火车站和汽车站，交通方便，不想迁移。 据了解，有80%的商户表示愿意以购买或租赁的方式回迁或继续在此经营，我们在此规划上下联体的商铺，主要满足部分有实力的投资者和经营者。专业主题市场通过将商场分割成若干小面积商铺来满足小规模经营户投资经营的需要。以上定位既解决了后期招商组市的问题，同时因市场的繁荣也会带动我们的销售，减轻销售压力，实现预期的经济效益。虚线以东业态规划定位（一）超级购物商场和主题商场区大型超市、综合购物中心、零关税港货专营区、时尚休闲服装、时尚饰品、生活用品、玩具、古玩等。按主题式商场对外销售（即将每层分割成若干个小面积商铺对外进行销售，销售后聘请专业商业管理公司统一经营代管，对投资者每年给予一定的租金回报）。【定位依据】 符合业态规划的需求地块一综合规划为集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光于一体的商业步行街，需要有大型的主题商场和超级购物商场，特别是品牌商场来托市，形成超大规模和同一产业链上的业态互补。充分借助广场的优势该区临环城西路退让40米，自然形成了超大规模的停车场，容易聚集人流，形成火爆经营场面，非常适合在此规划建筑大规模的商场和超市。规模效应 （二）写字楼和商住公寓购买者在此购买公寓或写字楼，主要用于投资和自用，对投资者而言小户型公寓或写字楼便于对外出租，对自用者而言小户型公寓或写字楼可作为成长型公司的办公场所或职员的过渡居住房以及第二居所，因此，小户型再次区域的生命力较强。（三）餐饮、风味小吃、娱乐休闲、美容健身为一体的功能区可设立多种地方特色的中式、西式品牌餐饮，如：北京东来顺、天津狗不理、北京烤鸭、重庆火锅、辣婆婆水煮鱼、韩国烤肉、日本料理、肯德基、麦当劳、必胜客等。中外酒吧、茶吧、冰吧、网吧、陶吧、美体健身、婚纱摄影等。（四）图书、日用小百货、数码城、手机市场为主的功能区主营手机（新旧手机市场）、品牌电脑及组装电脑、图书批零、电子产品、数码相机、文化礼品、音像制品、花卉礼品等。（五）服装主题商场【定位依据】在与康德商场隔街相望的新华前街的北侧规划服装主题商城，在业态上虽然与康德等几个商场有冲突，但他们的商铺均以出租为主，此服装商场建成后，许多业主都会从原来康德商铺的租赁转为到本项目来购买，作为以后的经营场所。建议本项目的分割面积分别为六、八平方米，以满足资金不足的购买者购铺的需要。此商城主要是通过从租赁场地变为产权商铺经营为卖点来吸引康德等商铺的经营者来此经营。邯山北大街两侧和新华街两侧均是服装经营户，他们将是我们直接的目标群体。可以借助康德的人气，通过差异化经营和同康德相互造势来实现同康德商场的双赢双利，同时也壮大项目自身。通过我们的调查发现：61.8%的被访者在商场中主要购买服装类的产品，23.4%的被访者在商场中购买化妆品，20.8%的被访者在商场主要为了购买家电产品，这三类商品位于消费者商场消费品的前三位，其他占4%。因此，服装专业市场有巨大的市场潜力。 广场景观规划建议第一节 文化广场规划根据本项目特点现建议广场、停车场、步行街中的景观小品规划如下：建议在地块一的北侧建造一个主题文化休闲广场（面积由设计单位确定），第二个广场建议设在邯山大街上或其它位置，为保证本项目土地资源的充分利用，建议其它区域不再设立大型休闲广场。为了体现邯郸古城赵都的历史风貌可以选用部分小品来衬托邯郸赵都的历史文化；商业建筑规划中的停车场、休闲广场及景观、雕塑、小品，应视为整个建筑的组成部分。 多伦多时尚演艺广场在广场中心布置主题雕塑，刻制碑文，通过克隆多伦多时尚演艺广场之形态，来打造广场文化主题。也可在广场设大型音乐喷泉，小品及绿地等；四周设立休闲坐椅和休憩长廊；广场西侧设置一块祝福墙，为人们提供一种新鲜的祝福形式，任何人都可在此留下甜蜜的祝福甚至是海誓山盟，周边设大型的停车场作为配套设施。罗马假日广场建议通过复制古罗马古典式建筑风格，选用三组铸铜雕塑，分别以“角斗士”、“困兽”、“胜利”为主题，均采用真人比例写实的手法，融入广场上的购物人群之中，为步行街营造新奇的观光、购物氛围。广场路面采用高档石材拼出丰富的图案；集中绿地呈阶梯式，流线型的花岗岩条石将绿地分成高、中、低三层，下层是绿色植被和花草勾勒的绿化带，形成层次分明、色彩艳丽的景观绿地；广场内设置花坛、坐凳、雕塑、儿童游戏设施等。从步行街进入广场，空间豁然开朗，既丰富了城市景观，又为游人提供了开阔的休闲观光场所。同时，这里也可以成为演出、商品展示、大型公益活动等的理想场地。悉尼音乐广场广场路面建议采用高档石材拼出丰富的图案；广场东侧设置一块屏幕（大型电子显示屏）；广场内设置花坛、雕塑、坐凳、休息椅、喷泉等，并配置高质量的音响设备，给人们送去悠扬的中外名曲。新加坡棋牌广场沿广场周围，分别设置休闲座椅及大理石棋牌桌，如象棋、围棋、跳棋、军棋等，同时可以雕塑两人对弈雕塑小品，使之成为游客及市民休闲娱乐的场所，也可以在广场或步行街上刻制数学、物理公式，或刻制名人名言，在精心打造文化步行街的同时，丰富人们业余生活，为本项目积聚人气。第二节 步行街内景观规划建议邯郸市作为古都，素有“成语之乡”之美誉，为了体现邯郸的历史文化，在项目主入口处，设立街志，题文为“邯郸稽山特色商业步行街”十一个镏金大字，背面为中英文对照的邯郸稽山特色商业步行街简介，从南至北分别设置“邯郸学步”、“将相和”、“完璧归赵”、“负荆请罪”、“毛遂自荐”等多组铸铜雕塑或浮雕。彩带、绿化体系、小品、灯景水、电、气、暖及通信线路全部走地下管道，街道中间设置一条全部由“印度红”高档花岗岩铺成的宽达4.8米的多功能彩带，其内设置电话亭、路钟、灯箱广告、座椅、自助购物机、路灯等服务设施，体现其现代化景观的智能特色；彩带两侧设置为5.5米宽的观光道及礼宾车道，临店的购物街道上分季摆放常青树、盆景和时令鲜花，共同构筑一个轻松、舒适、独具环保特色的休闲购物环境；在街两侧布置乔木及花草相配的绿化体系，以丰富街道的空间景观；精心布置庭院灯、地灯、豪华路灯等营造出五彩缤纷、灯火辉煌的夜景，与底层商铺橱窗界面共同构筑流光溢彩的夜间景象。建筑语言、建筑符号步行街建筑风格主要以现代、简洁为主，并在实体墙面及装饰幕墙上饰以现代符号，使街道整体风貌得以协调；建筑的形态和立面的形式作为自然景观的伸展，均采用弧形界面，使用曲线作为建筑的主要语言，在建筑中表达建筑的动感和美感，丰富步行街商业空间。步行街内中庭设计卡通城-供儿童蹦跳嬉戏的橡胶卡通城堡；街舞场-街头舞蹈的专用场所，展现青春的激情和活力；夕阳园舞场-中老年人休闲、健身、聚会、交际的绝佳第十四章 交通规划建议交通规划建议步行街里面的道路在规划设计时，除个别街区设立纯步行街禁止机动车进出外，其余街道宽度均应在7米以上，以保证在商业街内车辆卸载货物时不影响其它小型货车和小型轿车单向行驶。考虑到相当部分市民的出行是骑自行车，因此商业步行街区要规划出充足的自行车停放处。【规划依据】随着城市的发展有车一族会越来越多，很多顾客不愿下车后走很远的路去购物或消费，为此在进入地块一和地块二的主要交通出入口处留出充足的停车位是非常必要的。另外根据国内外商业街和步行街的发展趋势，目前建设的步行街，在满足人们休闲、娱乐、购物的同时均设立了机动车专行道，实行人车分流。从经营方面考虑，经营户进货、出货需要有交通流线的支持。 从消费者考虑，现代的消费者的消费心理和消费方式与以前发生了巨大的变化：消费者已经从为购物而购物的单纯购物转变为在休闲、娱乐、观光、餐饮中顺便购物和在购物中实现休闲、娱乐、餐饮、观光的多元化消费模式。规划项目街街相连，路路相通既解决了开车的方便性，又满足了消费者步行逛街的需求。 第十五章 单体楼建筑风格建议建议采用现代建筑风格进行设计，并体现出现代建筑气息和人文文化，给人以现代、时尚之感。【规划依据】 邯郸市作为一个古城，有很多历史文化和古老建筑，但这些历史文化和名人因其未发生在本区域，很难和本项目本地块有效的嫁接在一起。如果勉强嫁接，就会给人以不伦不类之感。例如：在2002年和2003年先后建成的东方明珠广场（商业建筑面积约6万平方米，建筑层数为三层、四层）和三龙超市（建筑面积约2万平方米）等大型物业，为了挖掘邯郸古城的传统文化，建筑风格均采用传统的古式建筑，建成后因项目本身没有更多的文化底蕴和内涵，导致整个项目物业销售量不到30%，80%的商铺处于关门和闲置状态。因此建议本项目建筑风格既要区别于邯郸传统的仿古建筑和老式建筑，又要满足现代消费群体时尚的需要，通过现代风格的建筑，以增加本项目与周边项目的差异化和个性化。邯郸为历史古城，古建筑风格随处可见，现代建筑风格更醒目，更能吸引邯郸消费者的眼球，更适应城市发展的需求，更符合现代化城市的建设要求，因此更具生命力。现代的建筑风格对项目规划的景观形成有机的补充，通过建筑风格和景观的互动带动消费者在项目中消费，以此来提高项目的整体品质和塑造项目在消费者心目中的良好形象。 项目总体规划建议 第一节 虚线以东规划 规划不低于40000平方米的超级购物商场和大型主题商场；规划不低于40000平方米的高层商住公寓；规划面积不低于30000平方米的写字楼。 在步行街区内规划不低于30000平方米的上下联体背靠背独立临街商铺，每个商铺面积不要超过70平方米； 步行街区内三层以上规划为不低于18000平方米的SOHO公寓。 步行街内不低于9000平方米的服装专业市场。注：虚线以东规划依据说明 超级商场和主题商场：按主题式商场对外销售（即将每层分割成若干个小面积商铺对外进行销售，并聘请专业商业管理公司统一经营代管，对投资者每年给予一定的租金回报）。 高层公寓和写字楼：购买者在此购买公寓或写字楼，主要用于投资和自用，对投资者而言小户型公寓或写字楼便于对外出租，对自用者而言小户型公寓可作为过渡居住房或第二居所，为此建议规划成为小户型（60平方米的占70%，86平方米的占20%，100平方米的占10%）。 联体商铺：规划后的联体商铺把它规划为小户型商铺，主要考虑到邯郸市人均收入水平普遍较低、购买力较差，总投资在50万以内的商铺销售较好，超过此界限销售将会出现困难。最能为开发商赢取利润的是联体商铺，通过我们以往的经验，联体商铺的销售同单层商铺相比虽然存在一定的难度，但有利于开发商赢取利润，快速回笼资金，有效实行滚动开发。 出房率方面的依据商场、写字楼、商住公寓的规划是在这些物业具有规划可行性的前提下，为了多出房，充分利用政府规划的容积率，实现开发商最大利益的原则下规划建设的。 基于对项目整体规划的考虑项目周边还没有高层建筑，规划的写字楼和商住公寓等高层建筑将会在第一时间吸引到此消费的消费者的目光，同时也会提高项目地块的整体品质，增大地块的升值前景，实现开发商和目标消费群体的最大利益。第二节 虚线以西规划 步行街区上下联体背靠背商铺规划面积不低于45000平方米 步行街区内三层以上不低于30000平方米的SOHO公寓 五金、电料、摩配主体商场规划面积不低于13000平米 商住公寓面积不低于17