5、第四章 房地产开发项目经济评价方法

第四章 房地产开发项目经济评价方法第一节 资金的时间价值本章要点： 资金时间价值及其相关概念。 资金流量与现金流量周。 资金等值计算的6个基本公式。任何投资项目或方案的经济评价，都存在一个投入的费用及其产生的收益发生在不同时期的问题。有的项目建设时间长，有的项目建设时间短，有的项目见效快，有的项目见效慢。为了使项目方案发生在不同时间的费用和收益具有可比性，必须把发生在不同时期的资金都折算成相同时间的资金，在等值基础上进行项目方案的经济评价。因此，应研究资金的价值与时间的关系问题。21资金时间价值211资金时间价值的概念资金的时间价值，是指资金在时间推移中的增值能力，它是社会劳动创造价值能力的一种表现形式。应该承认，资金具有随着时间过程的延长而增值的能力。但是，一般的货币不会增值，只有同劳动结合的资金才有时间价值。因为这种物化为劳动及其相应的生产资料的货币，已转化为生产要素，经过生产和流通过程，归流的货币量比原来支付的货币量更大，这种增值是时间效应的产物，即资金的时间价值。利润和利息是资金时间价值的基本形式，它们都是社会资金增值的一部分，是社会剩余劳动在不同部门的再分配。利润由生产和经营部门生产，利息是以信贷为媒介的资金使用权的报酬，都是资金在时间推移中的增值。对于利息和利润的获得者来说，利润和利息都是一种收入，都是投资得到的报酬。利息是贷款者的报酬，而利润则是生产经营者的报酬。在经济评价中用以度量资金时间价值的“折现率”，是指贷款人或企业经营者对其投资得到的利息率或利润率，也是指企业使用贷款人的资金或自有资金来支付人力、物力耗费，用以经营企业所获得的收益率。衡量资金时间价值的尺度是社会平均资金收益率，或叫社会折现率，折现率反映了对未来货币价值所作的衡量。社会平均的资金收益率，各国不等，一般为公债利率与平均风险利率之和。资金时间价值概念的建立和应用，不仅可以促进节约资金，而且可以促进更好地利用资金。活劳动的节约、物化劳动消耗和占用的节约，体现在作为活劳动和物化劳动的货币表现的资金节约上。它不仅要求缩减一切不必要的开支，而且要求最大限度地有效利用资金。评价投资方案，不仅评价方案的投资是否节省，而且评价方案投资后的经济效益是否好。这对于提高经济评价工作的科学性，促进整个社会重视货币资金有效利用等都具有重要意义。212利息的概念和计算2121 利息的概念利息是指占用货币使用权所付的代价或放弃资金使用权所获得的报酬。利润是把货币资金投入生产经营过程而产生的增值。利息来自信贷，利润来自生产和经营。但是，从资金的时间价值来看，利息和利润是一致的。因此，在技术经济分析中有时对两者不予区分。2122 利息率利息率是一定时期的利息额与本金的百分比，它是计算利息的尺度。一年的利息额与本金之比为年利率，半年或一个月的利息额与本金之比分别为半年利率或月利率。其公式为：利息率=（利息额/本金）100%例2-1 现有本金100元，在一年期限得到6元利息，试计算年利率？解 年利率=（6/100）100%=6%2123 利息的计算方式利息的计算方法不同，可分为单利计息与复利计息两种。A 单利计息单利是指利息的计算不把先前周期中的利息加本金中去，而是仅以本金为基数计算利息。计算公式为：式中 S1单利利息； P本金； I单利利率； N利息周期数。期末本利和Fs：例2-2 某人有现金5000元，存3年定期，年利率为14%，试计算3年年末的本利和为多少？解答：3年年末本利和为7100元。B 复利计息复利计息是指以本金与累计利息为基础计算货币额的利息。它与单利计息的区别在于累积性的利息也参与利息计算。例2-3 某人有现金5000元，存3年定期，年利率为14%，试以复利计息计算3年年末的本利和为多少。解 年限/年 年初金额 年末利息 年末本利和 1 5000元 500014%=700元 5700元 2 5700元 570014%=798元 6498元 3 6498元 649814%=910元 7408元即 F=P（1+i）n=5000（114%）3=7408元式中 F复利计算本利和；i年利率；其他符号同前。从例2-2与例2-3的计算结果可看出，复利计息多308元，这是由于复利把先前周期中的利息由累积性的利息计算所致，即所谓“利滚利”。复利可以分为间断复利和连续复利。当复利计息以年利率、季利率、月利率等周期利率计息之所得，即为间断复利；当复利的计息周期趋于零，按瞬时计息之所得，称为连续复利。在实际工作中一般采用间断性偿付和间断性计息周期，即采用间断复利计息。2124 名义利率与实际利率在复利公式计算中，一般每年计息一次，但实际工作中有时会出现按半年一次、每季一次计算。复利计息的频率不同，其结果亦异。例如本金为1000元，年利率15%，每年计算一次利息，一年后本利和为：F=1000（1+15%）=1150（元）。若每月计算一次利息，一年后本利和为：F=1000（1+15%/12）12=1160.75（元）。上例表明每月计息一次的本利和大于一年计息一次的本利和，而且相当于按年利率16.075%计息一次。若年利率为15%，计息周期为年，利率的时间单位与计息周期相同，实际利率与名义利率一致，都是15%；若年利率15%，计息周期由年改为每季一次时，其到期的本利和由1150元增至1158.7元，这时名义利率为15%，实际利率为（1158.71000）1000=15.87%，这0.87%的差额是由计息频率增加而增加的利息的时间价值所产生的。因此，利率的时间单位与计息周期一致时，实际利率与名义利率都等于周期利率；利率的时间单位与计息周期不一致时，名义利率等于周期利率与年周期数的乘积，实际利率等于名义利率加上利息的时间价值。计算公式为：式中 r实际利率；i名义利率；m年中计息周期数。 名义利率为15%，不同计息周期的实际利率如表21所列。表21 计算周期数对实际利率的影响利率时间单位一年计息周期数周期实际利率/%年实际利率%年115001500半年27501556季43751587月121251608周520291616天3650041618无限小无限小16183例 24 若年利率为12%，每月计息一次，试求实际利率为多少。解 已知i=12% ， m=12， 则答：实际利率为12.68%例 25 某人存款2000元现金，年利率为18%，半年复利一次，试求8年后的本利和为多少。解 答：8年本利和应为7940.61元。例26 某人每年年末去银行存款1000元，若年利率4%，每季计算一次，问5年终了时本利和若干？解 季利率=4%/4=1% F=1000（1+1%）16+（1+1%）12+（1+1%）8+（1+1%）4+1=5424（元）或年利率r=(1+4%/4)41=4.06%F=1000（1+4.6%）4+（1+4.06%）3+（1+4.06%）2 +（1+4.06%）+1=5424（元）2125 计息周期与现金流动期不一致的情况如果计息周期与现金流动期不一致，则有两种可能性。A 现金流动期短于计息周期通常规定存款必须存满一个计息周期才计算利息。因此处理原则是，计息期间的存款相当于在本期末存入，而取款相当于在本期初支出。例 27 试求图21所示现金流量的终值F，假定年利率为12%，按季计息。解 图21 所示的现金流量应依据上述原则可调整为图22所示的现金流量。图若以存入为正，取出为负，则有F=（400200）（1+12%/4）4+（300250）（1+12%/4）2+100=378.15（万元）B 现金流动期长于计息周期例 28 若年利率为12%，按季计息，试求图23所示连续5年末的等额支付的终值图 解 先求出现现金流动期的实际利率。因为 r=(1+i/m)m1=（1+12%/4）41=12.55%所以 F=500（1+r）4+500（1+r ）3+500（1+r ）2+500（1+r ）+500=3221(万元)22 现金流量与资金等值221现金流量2211 定义现金流量是指将投资项目视为一个独立系统时的流入和流出该项目系统的现金活动。若假设现金流入为正现金流量，现金流出为负现金流量，则净现金流量为现金流入与现金流出之代数和。2212 现金流量图示法在对技术方案进行经济评价时，要对各年实际发生的现金流量做出预测和计算，包括建设期各年内发生的投资支出、投产后销售收入和费用支出以及计算结束时的残值回收等。为了直观地表示项目系统的现金流入和现金流出情况，采用现金流量图示法。现金流量图是把项目系统的现金流量用时间坐标表示出来的一种示意图。时间通常以年为单位。在期数表示的地方是该年年末时点，同时也是下一年年初时点。零时点则为第一年开始之时点。如不作特殊说明，一般假设投资发生在年初，销售收入、经营成本等经常性收益与费用发生在年末。现金支出为负值，用向下箭头表示；现金收入为正值，用向上箭头表示；箭头的长短与现金数量成比例绘制。例 29 某工程项目投资现值P=120万元，年销售收入S=100万元，直线法年折旧费D=20万元，计算期n=6年，固定资产残值Sv=0，年经营成本C=50万元，该所得税税率r=50%。求年净现金流量并用图示之。解 令A为该项目投产后的年净现金流量，则A=（SCD）（1r）+D=（1005020）（150%）+20=35（万元）现金流量如图24所示。222资金等值资金等值是指发生在不同时点上的两笔或系列绝对数额不等的资金额，按资金的时间价值尺度，所计算出的价值保持相等。这种按照一定利率，把不同时点上的资金换算成一次支付或等额支付系列的过程，称为等值计算。图例如，一笔贷款就可以采用到期本利一次尝付、本利等额或不等额分付、每年付息到期偿还本金等方案。只要能把本金连同规定利率应付的利息一起如数偿还，那么任何一笔未来支付的金额或支付系列的方案，彼此都是等值的。资金等值包括3个因素，即资金金额大小、资金发生的时间和衡量标准（利率）大小。在某一利率下，现在的一笔资金额总是与未来一笔更大的支付金额相等。这个未来时点上的资金换算成现在的时点上的资金额，称为现值；与现值等价的未来时点上的资金额，称为终值（或将来值）；把未来时点发生的资金用资金时间价值的尺度（如利率i）折算成现在时点相应资金数额的过程，叫做贴现（或折现）。222 资金等值计算公式2231 整支整付的情况A 一次支付本利和公式123n-1nPF=?0i已知本金为P，利率i，以复利计息，求n期期末的本利和F为多少？其现金流量图如图25所示。图25 已知P求F的现金流量图解 第n期期末本利和为：F=P（1+i）n （21）表22 一次支付本利和公式推导年限年末本金当年利息本利和0P0P1PP（1+i）2P(1+i)2NP(1+i)n-1P(1+i)n公式（21）中的（1+i）n，称为一次支付终值系数，可用（F/P，i, n）形式表示。公式（21）还可写成：不同利率i，不同时期n的复利系数，可事先计算得知并制成表，实际运算时只要查复利系数表（见附表4）即可。系数（F/P，i，n）可理解为已知P、i和n，求F，它表示一元钱的复利本利和。B 一次支付现值公式如果已知F、i和n，求现值P，可由式（21）直接求和： (22) 式（22）即为一次支付现值公式，式中1/（1+i）n叫一次支付现值系数，也叫贴现系数，并以（P/F，i，n）表示。式（22）也可写成：P=F（P/F，i , n） 例210 某企业5年后需要一笔1000万元的资金，作为职工疗养院的筹款，若利率为10%，问现在应存入银行多钱？解 由公式（22）可直接求得：P=10001/（1+0.1）5=10000.62092=620.92（万元） 也可查复利系数表，（P/F，10%，5）=0.62092P=1000（P/F，10%，5）=10000.62092=620.92（万元）答：现在应存入现金620.92（万元）2232 多次支付的情况在投资决策分析中，有时需要由一系列的期末偿付值At依复利计息，求n次偿付后的未来累计值F的计算公式。现金流量图如图26所示。图由图26可知，在n年末一次支付的总的未来值F，应等于每次付值At的未来值之和。即： 特例，At=常数A时，即多次支付为等额系列支付，则：A 等额分付本利和公式公式（1）两边乘1+i得： （）（）（）得 F（1+i）F=A（1+i）nAFi=A(1+i)n1F=A(1+i)n1/I (23)例211 某户将每年领得的60元独生子女费逐年末存入银行，年利率8%，当独生子女14岁时，按复利法计算，其本利和为多少？解 现金流量如图27所示。图F=A（1+i）n1/i =60(1+8%)141/8%=6024.2149=1452.89（元）答：14岁时的独生子女费本利和为1452.89元。B 等额分付偿债基金公式等额分付偿债基金公式可直接由式（23）求解A导出：A=Fi/ (1+i)n1 (24)式中i/(1+i)n1即为等额分付偿债基金系数，并以（A/F，i, n）表示。则式（24）可写成：A=F（A/F，i, n）式（24）的现金流量图如图28所示。例212 某企业自筹资金，计划10年后要进技术改造，预计投资1亿元。若年利率为10%，问每年等额存入银行多少现金？解 A=100000.1/（1+0.1）101=100000.06275=627.5（万元）或 A=10000（A/F，10%，10）=100000.06275=627.5（万元）答：每年等额存入627.5万元，10年后可得本利和1亿元。C 等额分付资金回收公式该公式又称逐年均衡偿还方式还清一次贷款的计算公式。如某项工程建设一次贷款现值P元，企业建成投产后，用逐年的利润均衡偿还贷款，如按协定要在n年内全部还清，应如何计算？现金流量如图29所示。图已知现值P、利率i、利息周期n，求A=？将公式（21）代入公式（24）得A=Fi/(1+i)n-1=P(1+i)ni /(1+i)n 1=P（1+i）ni / (1+i)n 1 (25)公式（25）中的i(1+i)/(1+i)n1叫资金回收系数，并以（A/P，i, n）表示。则式（25）可写成：A=P（A/P，i, n）例213 某项建设工程贷款金额为10000元，利率为10%，分5年于期末等额偿还，求每期的偿付值A。解 A=100000.1（1+0.1）5/ （1+0.1）51=100000.2638=2638（元）或 A=10000（A/P，10%，5）=100000.2638=2638（元）答：每期期末偿还2638元，5年可将10000元的贷款连本带利全部还清。例213的现金流量图如图210所示；其偿付过程如表23所示。表23 例213的等额偿付过程 单位：元年限（1）（2）（3）（4）（5）（6）年初欠金额年末欠利息（1）i年末欠本利和（1）+（2）年末偿还金额A年末偿付后金额（3）（4）资金收回（4）（2）01010000010000110000263810000836201638年限（1）（2）（3）（4）（5）（6）年初欠金额年末欠利息（1）i年末欠本利和（1）+（2）年末偿还金额A年末偿付后金额（3）（4）资金收回（4）（2）283628369198263865601802365606567216263845781982445784585036263823982180523982402638263802398合计31901319010000010000元i=10%年限/年2638元例214 张某为女儿上大学筹划资金，从其女儿5岁生日开始，每年生日存储300元，直至15岁生日，年利率为10%。其女儿18岁上大学。大学四年每年年初等额提取生活费。试问其女儿每年平均生活费为多少？图当T=15时：F15=300（F/A，10%，11）=30018.531=5559.3（元）当T=17时：F17=5559.3（F/P，10%，2）=5559.31.21=6726.75（元）当T=1821时：A2=6726.75（A/P，10%，4）=6726.750.31547=2122.09（元）答：张某的女儿上大学期间，每年取出2122.09元作为生活费，4年全部用完。例215 某工厂以20万元的价格购进一辆汽车，第10年末的残值为10万年。若利率为10%，问汽车平均年成本（即折旧值）为多少？解 现金流量图如图212所示。A1=P（A/P，i, n）=Pi（1+i）n/ (1+i)n1A2=SV（A/F，i, n）=Sv i / (1+i)n1A=A1A2=P（A/P, i, n）Sv (A/ F, i, n)其中 =100.1628+100.1=2.628 (万元) 答：汽车平均成本（即折旧值）2.628万元。例216 某钢铁企业引进1.7m轧机，总投资为38.9亿元，投资收益率为8%，设每年利润为7.78亿元，试求投资回收期。解 由公式（25）可知两边取对数：答：投资回收期为6.64年。D 等额分付现值公式已知n年内分期等额贷款额A、利率i, 求其总额折成现值P为多少。还是逐年等额贷款的累计本利和的贴现值的计算，其计算公式为式（25）的逆运算。 （26）公式（26）中的（1+i）n1/ i (1+i)n叫等额分付现值系数，记作（P/A, i, n），则公式（26）可写成：P=A（P/A, i, n）等额分付现值系数等于整付现值系数与等额分付复利系数的乘积，是一个复合系数。例217 若年利率为8%时，希望今后10年内每年年末收入现金1000万元，现在应投资多少？解 现金流量图如图213所示。图或 例218 某企业根据自己的生产经营特点，在今后10年期间，将对租用仓库和自建仓库方案作出抉择。方案甲：租用仓库，租金每年16000元（不付维修保养费），可满足10年期间产销发展的需要。方案乙：先以10万元自建小仓库，再过4年投资5万元，加以扩充；在前4年，仓库的维修保养费用、保险、税金等支出，每年为1000元，后6年每年为2000元，10年后该仓库可4万元变价出售，资金的年利率为6%，试选择最优方案。解 方案甲的现金流量如图214所示。图P甲=16000（P/A，6%，10）=160007.36=117760（元）方案乙的现金流量如图215所示。P1=100000（元）P2=50000（P/F，6%，4）=500000.7921=39605(元)P3=40000（P/F，6%，10）=400000.5584=22326(元)图P4=1000（P/A，6%，4）=10003.465=3465(元)P5=2000（P/A，6%，6）（P/F，6%，4）=20004.9170.7921=7789(元)P乙=P1+P2+P3+P4+P5P3 =100000+39605+3465+778922326=1285333（元）P甲P乙答：在物价稳定的条件下，租用比自建更经济些，故应选择方案甲。2233 等差与等比系列情况A 等差序列等差系列是按一个定数增加或减少的现金流量数列。例如某项费用支出逐年增加一个相等的数额，或收入逐年减少一个相等的数额，均为等差系列。等差系列往往是在一定基础上逐年增加（或逐年减少）。一般把第一年年末的数额作为基础余额，自第二年年末开始等额增加（或逐年减少）。因此，等差系列开始为第二年年末，等差换算系数就是在这个前提下推导出来的。A 等差系列本利和公式某现金流量为等差数列，设逐期的等差变额为G，其现金流量如图216所示。图由图216可知，第n年年末与等差系列等值的未来值之和应为： ()()式两边乘（1+i）得：()（）得：公式（27）中的为等差系列本利和系数，记作（F/G，i, n），则式（27）可写成：F=G（F/G, i, n）B 等差系列现值公式将式（27）代入式（22）中，即，得等差系列现值公式： （28）式（28）中的为等差系列现值系数，记作（P/G，i,n），则式（28）可写成：P=G（P/G，i, n）C 等差系列年度等值公式将式（28）代入式（25）即得等差系列年度等值公式。 （29）公式（29）中的为等差系列换算系数，记作（A/G, i n），则式（29）可写成：A=G（A/G, i, n）例219 某机器设备的年收益额，第一年为4000元，此后直至第10年，逐年递补增500元，若投资收益率为15%，试计算该设备的平均年收益和现值。解 现金流量如图217所示。设A1=4000元，图则 A2=500（A/G，15%，10）=5003.382=1691（元） A=A1+A2=4000+1691=56919（元）答：该设备平均收益为5691元。P1=4000(P/A,15%,10)=40005.0188=20075.29（元）P2=5000(P/G,15%,10)=50016.98=8490(元)P=P1+P2=20075.2+8490=28565.2（元）答：该设备收益现值为28565.2元。B 等比系列等比系列现金流量如图218所示。图等比系列现金流量的通能公式为：At=A1(1+h)t-1式中 At第t年现金流量；A1定值；h等比系数；t1，2，n。因此，等比系列现金流量的现值为：利用等比级数求和公式可得 （210）第二节 财务评价一、财务评价的基本概念房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和资料的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。（一）基本财务报表基本财务报表按照独立法人房地产项目（项目公司）的要求进行科目设置；非独立法人房地产项目基本财务报表的科目设置，可参照独立法人项目进行，但应注意费用与效益在项目上的合理分摊。应编制的基本财务报表主要有：现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表。1、现金流量表现金流量表反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指针，进行房地产项目财务盈利能力分析。按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：（1）全部投资现金流量表。该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指针，考察房地产项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。综合评价现金流量表基本报表7单位：万元序号项目合计12345n1现金流入1.1国有土地使用权出让收益1.2土地使用权转让收入1.3工商企业税费收入1.4基础设施增容费、使用费收入1.5基础设施销售收入1.6回收固定资产余值1.7回收经营资金1.8间接效益2现金流出2.1征地费用2.2平整土地投资2.3基础设施投资2.4建筑工程、配套设施投资2.5基础设施经营费用2.6项目管理费用2.7经营资金2.8间接费用3净现金流量4累计净现金流量注：根据需要可在现金流入和现金流出栏内增减项目。（2）资本金现金流量表。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指针，考察项目资本金的盈利能力。资本金财务现金流量表基本报表2单位：万元序号项目合计12345n1现金流入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6长期借款1.7短期借款1.8回收固定资产余值1.9回收经营资金2现金流出2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税2.8借款本金偿还2.9借款利息偿还3净现金流量4累计净现金流量注：本表适用于独立法人的房地产开发项目（项目公司）。非独立法人的房地产开发项目可参照本表使用，同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、运营费用、所得税和债务等的合理分摊。（3）投资者各方现金流量表。该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指针，反映投资者各方投入资本的盈利能力。投资者各方现金流量表基本报表3单位：万元序号项目合计12345n1现金流入1.1应得利润1.2资产清理分配(1)回收固定资产余值(2)回收经营资金(3)净转售收入(4)其他收入2现金流出2.1开发建设投资出资额2.2经营资金出资额3净现金流量4累计净现金流量2、资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。资金来源与运用表可以用来进行资金平衡分析。资金平衡分析主要是考察房地产项目开发经营期间的资金平衡状况。作为房地产项目开发经营的必要条件，各期累计盈余资金不应出现负值（即资金缺口）。如果出现资金缺口，应采取适当的措施（如短期贷款等）予以解决。资金来源与运用表基本报表4单位：万元序号项目合计12345n1资金来源1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4自有资金1.5长期借款1.6短期借款1.7回收固定资产余值1.8回收经营资金1.9净转售收入2现金流出2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税2.8应付利润2.9借款本金偿还2.10借款利息偿还3盈余资金4累计盈余资金注：本表适用于独立法人的房地产开发项目（项目公司）。非独立法人的房地产开发项目可参照本表使用，同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、运营费用、所得税和债务等的合理分摊。3、损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率等评价指针。损益表基本报表5单位：万元序号项目合计12345n1经营收1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入2经营成本2.1商品房经营成本2.2出租房经营成本3运营费用4修理费用5经营税金及附加6土地增值税7利润总额8所得税9税后利润9.1盈余公积金9.2应付利润9.3未分配利润注：本表适用于独立法人的房地产开发项目（项目公司）。非独立法人的房地产开发项目可参照本表使用，同时应注意开发企业开发建设投资、经营资金、运营费用、所得税和债务等的合理分摊。（1）利润总额的计算。利润总额=经营收入-经营成本-管理费用-销售费用-财务费用-经营税金及附加-土地增值税经营收入=销售收入+租金收入+自营收入销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入租金收入=出租房租金收入+出租土地收入经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育费附加经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+出租房经营成本（2）弥补亏损。房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在五年内延续弥补；五年内不足弥补的，用税后利润弥补。（3）利润分配。房地产开发企业交纳所得税后的利润，一般按照下列顺序分配：弥补企业以前年度亏损。提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前项后的10%提取，法定公积金已达到注册资本的50%时可不再提取。提取公益金。向投资者分配利润。二、财务评价的主要技术经济指标财务盈利能力分析主要考察房地产项目的财务盈利能力水平。根据房地产项目研究阶段、研究深度以及项目类型的不同，可以通过上述基本报表，有选择地计算下列评价指标：（一）财务内部收益率（FIRR）。房地产项目的财务内部收益率是指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。其表达式为：式中 CI现金流入量； C0现金流出量；第t期的净现金流量；n开发经营期（开发期与经营期之和）。财务内部收益率可根据财务现金流量表中的净现金流量用试差法求取，或者可以利用Excel计算求取。在财务评价中，将求出的全部投资或资本金（投资者的实际出资额）财务内部收益率与投资者可接受的最低收益率（MARR）或设定的基准收益率ic比较，当FIRRMARR或FIRRic时，即认为其盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以考虑接受的。当财务报表按月、季或半年编制时，计算求出的财务内部收益率应换算为以年为期单位的财务内部收益率，然后再与企业最低可接受的收益率进行比较。如以季为期的单位，换算公式为：i2i1FIRR净现值（FNPV）折现率（i）FNPV1FNPV2图4xx 财务净现值与折现率的关系（二）财务净现值（FNPV）财务净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。以ic为例，其表达式为：财务净现值可根据财务现金流量表计算求得。财务净现值大于或等于零时的房地产项目，在财务上是可以考虑接受的。（三）投资回收期（主要适用于出租和自营的房地产项目）投资回收期是指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间，是反映房地产项目投资回收能力的重要指标。一般以年表示，并从房地产项目开发期的起始年算起。其表达式为：=0投资回收期可根据财务现金流量表（全部投资）中累计净现金流量求得，其详细计算公式为：投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量的绝对值当期净现金流量）上式得出的是以期为单位的投资回收期，应再把它换算成以年为单位的投资回收期。（四）利润率1、投资利润率=年平均利润总额总投资100%2、资本金利润率=年平均利润总额资本金100%3、资本金净利润率=年平均所得税后利润总额资本金100%三、房地产项目清偿能力分析房地产项目清偿能力分析主要是考虑房地产项目开发经营期内的财务状况及偿债能力。（一）借款利息的计算。1有效利率： 有效利率式中 名义期利率； m每期计息次数。2利息计算方法：（1）按期计息时，为简化计算，假定借款发生当期均在期中支用，按半期计息，其后各期按全期计息；还款当期按期末偿还，按全期计息。每期应计算利息的近似计算公式为： 每期应计利息=（期初借款本息累计+本期借款2）利率（2）等额偿还本金和利息总额的计算公式：式中 A每期大还本付息额；宽限期末固定资产投资和开发产品成本的借款本金或本息与初始经营资金借款本金之和；期利率；贷款方要求的借款偿还时间（由还款期开始计算）。等额还本付息中各期偿还的本金和利息不等，偿还的本金部分将逐期增多，支付的利息部分将逐期减少，其计算公式为：每期支付利息=期初本金累计期利率每期偿还本金=A-每期支付利息期初本金累计=-本期以前各期偿还本金累计 （3）等额还本，利息照付计算公式：式中 第t期还本付息额。等额还本，利息照付：各期之间的本金及利息之和是不等的，偿还期内每期偿还的本金额是相等的，利息将随本金逐期偿还而减少。其计算公式为：每期支付利息=期初本金累计期利率每期偿还本金=/国外借款除支付银行利息外，还要另计管理费和承诺费等财务费用；为简化计算，可采用适当提高利率的方法进行处理。（二）借款偿还期的计算。1国内借款偿还期：具有自营部分的房地产项目应计算国内借款偿还期。仅含产品租售的房地产项目一般可不计算国内借款偿还期。国内借款偿还期是指在国家规定及房地产项目具体财务条件下，在房地产项目开发经营期内，使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其它还款资金，偿还房地产项目借款本息（）所需要的时间。其计算公式为：式中 国内借款偿还期，从借