北京市顺义新城产业定位与城市发展战略研究.ppt

顺义新城产业定位 与城市发展战略研究,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,：2005-GW01-1,2005.8.24,2,今日汇报议程,项目进程汇报 基于现状提出问题 跳出现状外的案例研究 新城发展战略与策略 功能分区与分期策略,3,本次研究的范围是： 顺义新城三组团108平方公里、规划人口90万,顺义新城构成： 空港组团 ： 包括空港工业区、空港物流园区、后沙峪镇以及天竺镇的一部分 规模： 34平方公里 规划人口：28万人 中心组团： 包括仁和镇、马坡镇以及牛栏山镇 规模： 62平方公里 规划人口：52万人 河东新区： 包括北小营镇和南彩镇 规模：12平方公里 规划人口：10万人,资料来源： 北京城市总体规划2004-2020,1,2,3,4,我们的工作是为顺义新城制定以产业为核心的城市发展战略与策略，使之成为具有示范性作用的新城建设典范,从,到,P L A N N I N G,规 划 师,北京顺义 新城建设新的里程碑,Shunyi New Town: Best Practice in China,5,2005/06/16,2005/07/16,顺义区宏观经济背景研究 区域（顺义）城市意向 区域产业、土地及房地产市场现状 区域内投资者及消费者访谈,新城三组团目标人口和消费分布？ 新城的发展优势何在？ 顺义新城区产业存在的问题和可调 整的方向？ 新城三组团发展的潜力如何？,国内外新城发展模式研究 相关产业带动区域发展案例研究 相关产业的产业发展规律和产业 发展环境研究,顺义新城发展的核心驱动因素是什么？与通州和亦庄是否有不同？ 顺义新城的主导产业发展面临的区域竞争和国际环境如何？产业本身的发展规律何在？ 顺义的几大优势（机场、会展）对区域发展的带动作用体现在哪里,新城发展核心驱动因素 产业发展战略与策略 新城发展目标体系 价值定位与功能分区 分期开发策略,2005/08/10,2005/08/20,通过国内外相关城市/地区的案例研究与分析，寻找产业发展规律、新城发展的核心驱动因素和规律,基础研究,案例研究,发展战略与策略,本项目充分结合新城的建设目标和国际上类似地区的发展经验，从顺义新城三组团的现状诊断入手，制定整体可持续发展战略,研究,结论,案例的适用性分析 结合案例制定以产业为核心的城市发展战略与策略,针对人口、产业、消费、土地利用四个方面对顺义新城的现状进行调研与研究，明确现实与理想之间的差距，寻找可能的发展方向,6,进行的研究,国内外案例研究,投资者与消费者访谈,实地调研与踏勘,围绕上述问题，工作小组在过去两个月的时间里进行了大量调查和研究,调研内容： 交通可达性 城市意向 产业分布和发展现状 自然资源、重大设施 建成区现状 调研区域： 天竺别墅区 后沙峪镇中心区 空港工业区 空港物流园区 林河工业区 汽车基地 马坡、牛栏山镇 南彩镇 北小营镇,镇园区政府官员10位 重点企业主管21位 燕京啤酒 汇源果汁 现代汽车 松下电子 华大基因 地产销售经理14位 投资者深度访谈8位 万科集团 鲁能集团 北大君仕集团 消费者深度访谈80位,新城案例12个 Letchworth（英国） 筑波科学城 ( 日本） 哥伦比亚新城（美国） 多摩新城（日本） 沙田新市镇（香港） 会展案例6个 汽车城案例2个 空港城案例3个 汉诺威（德国） 斯图加特（德国） 底特律（美国） 菲尔法克斯（美国） ,新城现状研究 人口结构研究 消费者消费特征研究 土地利用现状研究 房地产市场研究 产业发展研究 主导产业产业链研究 主导产业区域比较研究 主导产业国际转移趋势 重大机遇影响研究 空港对周边区域影响 会展对周边区域影响 案例相关研究 新城发展模式研究,7,今日汇报议程,项目进程汇报 基于现状提出问题 跳出现状外的案例研究 新城发展战略与策略 功能分区与分期策略,8,良好的区位和资源条件、强大的产业基础使顺义具有了成功建设新城的天赋条件,2004年北京市工业总产值排名前五位的区县,2004年北京市工业总产值增长率排名前五位的区县,2004年北京市人均可支配收入排名前六位的区县（单位：万元）,顺 义,温榆河,新国展,空港工业区,机场高速,首都机场,汽车基地,潮白河,9,疏散中心城区的人口与功能、集聚新的产业是北京总规中定义的新城建设目标，也是我们研究的起点和依据,新城规划目标： 新城是承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区。 新城应建设成为相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施发达的健康新城 。 顺义新城规划人口规模为90万人（2020年），同时预留达到百万人口规模的发展空间。,北京市城市总体规划2004-2020,10,对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距,产业： 产业结构 产业链 产业区域比较优势 产业就业 土地： 土地利用性质 土地利用强度 地价峰值 可利用土地量 人口： 人口总量 人口就业结构 人口素质 消费： 消费力 消费结构 消费地点,11,以工业为主的第二产业是顺义区经济增长的主要来源，其中汽车制造业和电子信息制造业是绝对的支柱产业,2004年顺义第二产业与第三产业之比为1：0.57。第二产业中工业拉动GDP增长11.3个百分点，第三产业拉动GDP增长7.8个百分点。,资料来源：顺义统计信息网、世联计算,2004年汽车制造业、电子信息设备制造业的产值占到顺义工业总产值的70%以上，是顺义工业的支柱产业,12,顺义的电子信息产业和汽车产业均处于各自产业链的低端加工制造环节，产品附加值低,产业链,利润,90年代之前 90年代之后,汽车工业产业链,电子信息产业链,工艺研发,芯片设计,零部件制造,电子通讯设备制造,整机制造,信息传输服务,计算机服务业,科技交流推广,软件业,2004年顺义电子信息产业、汽车制造业的工业增加值率都低于全国平均水平，说明这两个产业的大多数企业都从事低附加值的工作，产业链条比较短。 2002年全球汽车零部件销售行业、汽车整车销售行业的投资现金回报率别为13%和10%，远高于汽车制造业的5%，说明制造行业的利润已经很低，下游产业成为了新的利润增长点。,营销,服务,金融,整车组装制造,研发,零部件,资料来源：顺义统计信息网、中国统计局网站、新财富网站,13,顺义电子信息制造业、汽车制造业在环渤海经济圈中并无比较优势，天津滨海新区的建设进一步加强了这种趋势,面积：2270平方公里 人口：107万 GDP：977亿元 工业总产值：3030.8亿元 外贸出口额：89亿美元 主导产业：电子通讯制造、石油开采与加工、海洋化工、现代冶金、机械制造（含汽车）、生物制药、食品加工 优势资源：储量丰富的石油、天然气资源；天津港；北方航空货运中心；全国领先的电子信息制造工业；1199平方公里可开发建设空地。,面积：108平方公里 人口：30万 GDP：222.2亿元 工业总产值：612.7亿元 外贸出口额：22.5亿美元 主导产业：电子通讯制造、汽车及零配件制造 优势资源：年客流量3500万人次的首都机场；展览面积达20万平方米的新国际展览中心。,顺义区两大支柱产业-汽车制造业、电子信息制造业在北京占有比较重要的地位，总产值分别占全市的1/3、1/5。但在环渤海地区没有明显优势，尤其电子信息制造业产值仅为天津滨海新区的1/6。,天津滨海新区,顺义新城,资料来源：顺义统计信息网、天津滨海新区网站,14,以加工制造为主的产业结构决定了顺义的产业发展现状具有劳动力素质低、土地附加值低的特点,低附加值加工制造业占主导,吸纳就业人口数量不足,劳动力素质低,土地附加值低,顺义区目前制造业从业人口2.94万人，制造业用地1.1万亩，亩均劳动力2.7人。如果将所有8.8万亩未建设用地都作为制造业用地也仅能带来26万人。,目前顺义区本科以上学历人口比例仅为3%。中关村科技园区学士以上学历人数占33%，硕士以上占6.7%。,2004年顺义汽车制造业亩产出537万元，电子信息制造业亩产出502万元；而上地信息产业基地亩产高达2433万元。,资料来源：顺义统计信息网、中关村管委会网站,15,与第二产业相比，顺义的第三产业所占比重小，发展速度慢，以社会服务业为主、结构不合理,顺义区第三产业结构不合理：以传统服务业为主；信息传输、计算机服务和软件业、金融保险业等生产服务业所占比重很小，且有下降趋势。,资料来源：顺义统计信息网,16,顺义工业对个别外资企业依赖性过强，但同时作为跨国公司制造业输入地顺义又具有很大的可替代性,2004年顺义外资企业，完成工业总产值521.2亿元，销售收入505.48亿元，利润总额33.64亿元，分别占全区工业的85.1%、85.4% 和87.2%。外资企业已经占据工业经济的主导地位。,国际产业转移特征,随着国内经济发展，国际产业转移规模扩大，发展中国家尤其是东南亚国家的激烈竞争，我国传统的劳动力资源优势已不再显著，而且东南亚国家实行的更为开放和优惠的政策是我国的政策优势也逐步丧失。 在国内，北京及东部地区的劳动力成本和土地成本大大高于中西部地区，使原有的比较优势弱化,资料来源：顺义统计信息网,17,机场扩建和新国展建设是顺义新城产业发展的重大机遇，更是环渤海区域内绝无仅有的优势资源,首都国际机场是国内航线最丰富、覆盖面最广、航班最密集、运量最大的航空港。扩建后将跻身世界十大机场之列，成为东北亚的航空枢纽，首都经济的发动机，更会为顺义新城的发展和经济增长带来巨大推动作用。,北京已经是中国的“会展之都”，“九五”期间共举办各类展览会1251个，占全国展览会的50%。新国展的落成将是顺义新城发展现代服务业的重要契机。,空港和会展是顺义新城所具有的核心优势资源,18,对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距,产业： 产业结构 产业链 产业区域比较优势 产业就业 土地： 土地利用性质 土地利用强度 地价峰值 可利用土地量 人口： 人口总量 人口就业结构 人口素质 消费： 消费力 消费结构 消费地点,19,建成区中居住用地和工业用地的比例过高，挤压了商业、医疗、教育等公共设施用地，影响了城市职能的发挥,空 港 片 区,中 心 片 区,空港片区,仁和镇,马坡,牛栏山,各组团用地性质分布,各片区土地利用现状,20,现状整体的开发强度偏低造成了土地资源的浪费，并影响到未来的发展空间,顺义新城现状人口居住密度约为148人/公顷，按此密度计算新城j仅能容纳50万人左右的居住人口 国际机构研究成果表明：可持续发展的城市密度梯度人公顷，顺义新城目前的居住人口密度远达不到这种水平,资料来源：可持续的城市邻里社区,顺义新城商品住宅项目容积率分布,21,未来发展的可利用土地中的80以上，位于距离中心城区较远的两个组团：中心组团和河东新区,*河东新区1200公顷新城规划用地，均认为是可调用地,空 港 片 区,中 心 片 区,各组团土地利用现状,顺义新城可利用土地分布,22,对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距,产业： 产业结构 产业链 产业区域比较优势 产业就业 土地： 土地利用性质 土地利用强度 地价峰值 可利用土地量 人口： 人口总量 人口就业结构 人口素质 消费： 消费力 消费结构 消费地点,23,从整体上看顺义新城现状人口与规划人口之间存在55万巨大缺口，且现状人口近一半从事加工制造业，人口素质低,现状人口与规划人口的存在54.6万缺口 近一半的常驻人口在从事加工制造业，大学以上学历者不足常驻人口的6,在业人口行业分布*,在业人口受教育水平,6万人,22万人,7.4万人,35.4万人,90万人,54.6万人,现状和2020年规划人口数,注：*在业人口是指15岁及15岁以上，从事社会劳动并取得报酬或经营收入的人口,资料来源：顺义统计信息网,空港片区,中心片区,河东新区,现状总计,规划总计,24,空港片区吸引了部分高素质外来人口，但从整体上看，顺义的外来人口以加工制造业工人为主，外来人口素质较低,空港片区的外来人口的收入状况呈现沙漏形分布，中产阶级的量相对较少； 高素质的外来人群多数不在区域内就业 顺义外来人口年龄构成以青壮年人口为主，文化素质也普遍较低 ，受过高等教育的人只占3%,空港片区外来人口的收入分布,空港片区外来人口的教育程度分布,顺义区外来人口的年龄分布,资料来源：顺义统计信息网；世联调研,顺义区外来人口的教育程度分布,25,尽管拥有良好的资源条件，但高水准的生活配套和公共服务的缺乏已经成为阻止郊区化高素质人口大规模进入的主要障碍,京顺路不好，一般走京承高速，教育和交通问题最吸引业主的是万科的品牌和安静环境 ，但是商场少，配套设施不齐全 -万科业主,每天上班，走机场高速或者京承费用太高，但京顺路太堵; 市政基础设施比较差, 购物（包括日常消费品）一般在城里，一周去城里的超市一次 -万科业主,教育配套是最大的问题。周边的两所私立学校力迈和京华口碑差，孩子目前在北大附小上学，那么小的孩子只能住校，因此现在想搬走，很多邻居也因为同样的原因搬走了 -万科业主 私营企业主,万科、裕翔社区较成熟，与市区比环境好，密度低；不利因素是交通问题和市政配套设施如学校、医院、超市、大型文体设施等，整体环境应该改善基础设施，水电气通信等，政府应该牵头做好基础工作。 -莫奈花园销售人员,顺义目前郊区化高素质人口仅占全区总人口的0.7%。而这些人基本都居住在万科城市花园当中。顺义良好的资源条件是吸引其进入的主要动因。 万科城市花园以来，再无同类项目的出现，万科城市花园的房屋价格近年来也一直在贬值。根据访谈结果，交通不便、配套设施匮乏是组织高素质人群大规模进入的主要原因。,26,高档住宅的开发使得空港片区成为了北京最具特色的外籍人士聚集区，国际化的生活氛围逐步成熟并开始向外辐射,天竺、温榆河地区是北京最早最成熟的高档别墅区，吸引了大批外国使馆人员、外企高管的进入，逐渐形成了北京最具国际色彩的居住区。 宁静、和谐、具有北美街镇风情的日翔广场成为周边居住的外籍人士的汇聚地。并且对喜欢这种生活氛围的高素质人群产生了强烈的吸引作用。,27,已经生活在这里的高素质人群普遍对顺义缺乏认知和归属感，因此对区域的发展未能有进一步的贡献和推动,顺义高素质郊区化居住区没有形成规模，造成区域发展不匀质，从而导致能够吸引高水平就地消费的配套设施匮乏。 配套设施的匮乏，造成高素质人群就业与消费均在区域外进行，对顺义缺乏认知和归属感，进而对区域经济社会的发展没有起到应有的作用。,已经在此居住十年，喜欢周边的环境。喜欢万科社区的融洽与交流，从来没去过顺义老城区。 -万科业主 中法夫妇,万科城市花园现在贬值的重要原因是由于规模不够，周边区域人口复杂导致同质消费减弱，从而导致整体配套的弱化。 -万科公司 王先生,交通，商业，医疗设施不好，一般到市区购物，不到顺义老城，因为档次低，服务质量不够。日常用品也要到望京的超市买。一周进城12次。 -裕祥花园业主 退休干部,平时买菜在后沙峪菜场，外出吃饭去日祥广场，在附近没有太多其它消费，没去过顺义老城。 -万科业主,空港片区现状人口消费特征调研节选,28,对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距,产业： 产业结构 产业链 产业区域比较优势 产业就业 土地： 土地利用性质 土地利用强度 地价峰值 可利用土地量 人口： 人口总量 人口就业结构 人口素质 消费： 消费力 消费结构 消费地点,29,在新城人群的消费中，中高档消费一般在北京市区发生，而中低档消费在本地形成一个相对独立的消费圈,空港片区消费特:征空港片区匮乏的服务业，使得区域内的50%以上的消费被北京市区和顺义老城区分流，收入较高的人在城区消费，收入低的人在老城消费 中心片区及河东新区消费特征:中档和中低档购物场所基本满足居民消费需求，使县城成为一个相对独立的消费圈,构成：原住民或外来人口 职业：70以上为产业工人和批发零售等经 商人员 年龄：30-50岁为主 收入：800-2000元/月 商业消费：消费支出的60-70用于吃穿住;消 费一般在县城完成，到市里消费的频率 和次数较少 娱乐消费：消费力低，一般局限于县城，偶 尔去市里，或密云消费消费,构成：原住民为主 职业：务农少量务工 收入：600-1000元 商业消费：乡镇只能满足油盐酱醋等最 基本的生活需求，其他形式的消 费基本上去老县城消费 娱乐消费：很少,仁和镇居民,马坡，牛栏山，南彩，北小营居民,30,顺义的消费旺盛，但消费结构不合理，休闲娱乐场所较少,2003年顺义区社会消费品零售额50.4亿元，在北京郊区各区县中仅次于房山区 衣食住等基本生活品支出比重较大，娱乐休闲等高档消费购买比重很小 区内娱乐消费地公园 顺义公园；卧龙公园和怡园公园。娱乐消费基本符合“娱乐公园”这一等式,通过60多位居民访谈表明，85%的居民认为： 本地的娱乐的地方很少，大部分体育场馆不向公众开放，公园是他们日常休闲娱乐的唯一场所。,2003年顺义城镇居民消费结构,数据来源：北京统计年鉴；顺义区统计年鉴，访谈,2003年北京郊区各区县社会消费品零售额,31,当未来大部分的可利用土地都位于距离北京城区相对较远的区域，当轻轨的建设还未提上日程，顺义新城发展的驱动因素到底何在？与其他两个重点新城又有什么不同？ 机场和国展在顺义的经济和产业发展中到底将扮演何种角色？ 当继续以现代制造业为支柱产业已明显无法实现新城的建设目标，顺义究竟可以又应该发展什么样的主导产业以实现疏散人口、置换人口的新城规划目标？ 如何吸引高素质人口的大规模进入，同时促进他们的就地就业和就业消费，从而实现产业发展和人口置换之间相互促进的良性循环？ 什么样的用地比例、用地布局和开发强度能够在土地存量并不宽裕的情况下容纳未来的产业和人口，在发展经济的同时保持地区固有的环境资源的吸引力，并保障未来的可持续发展？,新城发展模式与核心驱动因素研究,重大机遇影响研究,产业定位与产业发展策略,人口发展策略,土地利用策略,32,今日汇报议程,项目进程汇报 基于现状提出问题 跳出现状外的案例研究 新城发展战略与策略 功能分区与分期策略,33,筑波科学城,Welwyn Garden City,Columbia,多摩新镇,初步考虑案例 Letchworth，英国 Welwyn Garden City， 英国 Port Sunlight ，英国 Grande Cache ，加拿大 筑波科学城，日本 Radburn，美国 Columbia，美国 千里新城，日本 多摩新镇，日本 沙田新市镇，香港 Canberra，澳洲 Brasilia，巴西,着重分析了其中五个,韦林花园城 ，英国 筑波科学城，日本 哥伦比亚新城，美国 多摩新镇，日本 堪培拉，澳大利亚,田园新城 公司城/产业新城 城市郊区化发展的边缘新城 公共交通导向发展的新城 行政中心新城,Canberra,资料来源：文献检索、世联分析,案例研究Part 1: 新城开发模式的5个案例研究,34,韦林花园城是霍华德“田园城市”规划思想的集中体现，是田园化城镇的杰出代表,Welwyn Garden City ： 位置和规模： 位于Colchester、Hertford及 St.Albans 这三个小城之间，距离伦 敦西北36km 占地970公顷 规划人口5万人 用地功能组合： 工业占25，居住占40%，商业服务 占10%，公共绿地/公园占25% 主要特点： 规模较小，密度较低，多为多层建筑 城市四周有永久性农地围绕 按邻里单位进行规划建设，绿地相隔 规划采用了更为规则、几何的方式 强调城市田园风貌和美学景观设计,1,伦敦,Welwyn Garden City,Mimram流域,36km,35,田园城市在城市环境不断恶化的工业革命时代获得了成功，但随着汽车时代和城市郊区化的到来，田园城市的理想再难实现,内在核心驱动因素,工业革命造成了城市的环境不断恶化，人们都在向往和追求田园般城市的美好生活 毗邻大城市伦敦，一次世界大战后英国城市均面临着住房紧缺的问题，居住需求急剧上升,田园新城发展模式的关键成功因素,邻近大城市，制造业和工业从内城迁至田园城市 交通方式基于铁路与步行 城市规模较小，人口数量少，避免了大城市的通病 城市四周必须要有永久性的绿地和农地围绕,采取的关键举措,控制城市规模和人口数量，如需扩延则再建一座田园新城 田园城市选址的用地范围内必须含有一定数量的农地和绿地 城市土地归公众所有，由委员会受托管理 最大限度的吸引私人企业和政府机构来田园城市投资，以提供足够的就业机会,1,36,筑波科学城依靠教育科研产业的驱动，经过40多年的发展已成为国际知名的R&D中心城市,筑波科学城 ： 位置和规模： 距离东京都东北约60km 用地2696公顷 规划总人口35万人（至2030年） 用地功能组合： 科研教育用地占54，居住占25%， 商业服务占4%，道路公园占17% 主要特点： 46家科研教育机构迁入筑波新城，研 究领域有教育、建设、科学与工程、 生物工程等 私有研究机构纷纷进入工业园和周边 郊区，行业涉及医药、化工、电子、 机械、建设等领域 70%以上的雇员从事教育科研工作,Tokyo,60KM,2,37,产业新城的形成与实现是与政府的决策和大力投入密不可分的,内在核心驱动因素,日本政府决策促进学术新城建设，以满足国家经济发展对于教育科研和高端人才的大量需求 毗邻大城市东京，直接产生大量高端技术人才和科研技术的需求,产业新城发展模式的关键成功因素,政府主导开发建设，投入资金用于城市公建和市政配套设施建设 政府主导迁入大量国立、公有科研教育机构，主动形成产业积聚 日本政府约40%的预算科研经费都集中在筑波新城 交通便捷,采取的关键举措,政府决策成立学术新城建设促进指挥部 政府陆续迁入大量国家级研究机构 73年建立筑波大学 多条交通特快轨道专线陆续建成 吸引私营部门机构投资部分商业、金融设施建设，兴建信息交流中心、酒店与物流配送系统,2,38,哥伦比亚新城是美国大城市郊区化快速发展下所形成的全美最知名的新城,哥伦比亚新城 ： 位置和规模： 距离华盛顿中心约48km，距离巴尔 的摩24km 占地5600公顷 规划总人口11万人 用地功能组合： 居住、商业服务设施用地为主，绿地 公园用地占到23% 主要特点： 邻近核心城市，公路交通网发达 新城建设按照邻里单位结构组成 公共配套设施完善 60以上的人在本地居住和工作，本 地企业提供了大量的工作机会,48KM,24KM,高速公路网,3,39,汽车的普及与便捷的交通路网是推动城市郊区化发展建立边缘新城的内在核心驱动因素,内在核心驱动因素,汽车普及率高 便捷的公路交通路网 城市的郊区化发展,边缘新城发展模式的关键成功因素,城市郊区化快速发展带来城市人口郊区化、产业郊区化和中产阶级的郊区化 二、三产业的发展实现了居民的本地就业 位于大城市边缘 交通便捷，公路交通路网发达,采取的关键举措,建设发达便捷的交通高速路网 完善教育、商业、娱乐等生活配套设施 在城市边缘建立工业园区发展工业，提供本地就业机会 鼓励发展第三产业服务业，使得人们尽可能的在本地工作、本地生活消费,3,40,多摩新城是在交通引导开发模式下发展起来的日本最大的新镇，同时也是一座典型的“卧城”,多摩新城 ： 位置和规模： 位于东京都中心西南约25-40km，距 离横滨市西北约25km 规划占地面积约3016公顷，包括了 东京都的多摩市、稻城市、八王子市 和町田市 规划总人口约37.3万人 用地功能组合： 居住用地占47、道路占15.9，商 业用地占3.7，公共服务设施用地 占22.1，绿地公园占到11.3% 主要特点： 邻近核心城市，轨道交通系统发达 城市建设沿轨道沿线及站点附近开发 典型的卧城，没有产业发展,京王电铁,多摩新城,东京都心,小田急电铁,4,41,多摩新城是在交通引导开发模式下发展起来的日本最大的新镇，同时也是一座典型的“卧城”,多摩新城 ： 位置和规模： 位于东京都中心西南约25-40km，距 离横滨市西北约25km 规划占地面积约3016公顷，包括了 东京都的多摩市、稻城市、八王子市 和町田市 规划总人口约37.3万人 用地功能组合： 居住用地占47、道路占15.9，商 业用地占3.7，公共服务设施用地 占22.1，绿地公园占到11.3% 主要特点： 邻近核心城市，轨道交通系统发达 城市建设沿轨道沿线及站点附近开发 典型的卧城，没有产业发展,京王电铁,多摩新城,东京都心,小田急电铁,4,42,堪培拉是澳大利亚政府主导规划建设的首都,堪培拉 ： 位置和规模： 距离悉尼和墨尔本1小时飞行距离； 规划占地面积约6平方公里 用地功能组合： 主要为政府办公大楼，居住区和零售 商业较少 主要特点： 中央和市政府以及各政党总部所在地 许多国立机构，如国立图书馆、大学 众多的地标性建筑和纪念碑，如议会 大厦、澳大利亚战争纪念馆等,5,43,堪培拉行政中心新城是在政府全面参与下创建的,内在核心驱动因素,需要解决悉尼和墨尔本两个城市争夺国都的问题 议会的决策,行政中心新城发展模式的关键成功因素,地理位置优越 政府的大量资金投入 主要政府机构的所在地 高质量办公楼由政府机构占用，其中一些是地标性建筑,采取的关键举措,议会通过迁都立法，使堪培拉即刻成为主要城市 政府出资建造办公楼并聘请建筑师设计和建造地标性建筑 在完成大楼建设前，政府已完成道路和其他基础设施的建设,5,44,根据案例我们总结了新城开发的5种主要模式，并找到了每种模式的核心驱动因素和关键成功因素之所在,新城发展模式,田园城市,公司城/产业城,边缘新城,TOD新城,行政中心新城,核心驱动因素,关键成功因素,典型代表案例,工业革命造成城市环境恶化 城市居住需求急剧上升,政府决策 市场对于产业的需求,汽车普及和便捷的交通路网 城市郊区化,大城市中心城区人口高度恶性膨胀 政府决策,政府决策，发展新区域,交通方式基于铁路与步行 控制城市规模、规模较小,政府主导开发、投入大量资金 政府强制或引导产业积聚,位于大城市边缘;建设快速的交通路网 产业郊区化带动的二、三产业的快速发展，解决了职住平衡问题,兴建连接大城市的轨道交通系统 轨道沿线有大量的建设用地可供房地产开发,政府主导开发、投入大量资金 主要政府机构所在地,Welwyn Garden City,筑波科学城,哥伦比亚新城,多摩新城,堪培拉,45,案例研究Part 2: 汽车产业带动城市发展的2个案例研究,底特律（Detroit）： 始建于1701年并于1815年正式设立为 城市，因汽车制造业而闻名全球 占地218.5平方公里，2004年人口91万 除了汽车制造，底特律地区主要的工业 还包括：机床附件生产、内燃机制造、 钢铁锻造、金属切削刀具加工等 斯图加特（Stuttgart）： 斯图加特市占地面积207平方公里， 2004年人口59万 斯图加特地区由市区和周边的5个州级 县 构成，占地面积3654平方公里 ， 2004年人口266万 2004年德研究机构推出德国主要城市 排名中，斯图加特在生活水准，经济活 力和综合排名均列前三,46,案例研究Part 2: 汽车产业带动城市发展的2个案例研究,底特律（Detroit）： 始建于1701年并于1815年正式设立为 城市，因汽车制造业而闻名全球 占地218.5平方公里，2004年人口91万 除了汽车制造，底特律地区主要的工业 还包括：机床附件生产、内燃机制造、 钢铁锻造、金属切削刀具加工等 斯图加特（Stuttgart）： 斯图加特市占地面积207平方公里， 2004年人口59万 斯图加特地区由市区和周边的5个州级 县 构成，占地面积3654平方公里 ， 2004年人口266万 2004年德研究机构推出德国主要城市 排名中，斯图加特在生活水准，经济活 力和综合排名均列前三,47,底特律的发展告诉我们：汽车制造业的产业聚集所吸纳的人口数随科技的进步在缩减，而人口的整体素质仍就不高,1,2000年底特律人口种族构成,2000年底特律教育水平构成,数据来源：U.S. Census Bureau, decennial census of population ,1900 to 2000,1920年由于汽车工业的发展，包括在国外出生的居民在内，城市人口迅速增长到几乎200万，但随着科技的发展制造人口在流失，在92到02年的十年中制造业工人就减少了近1万人 加工制造业带来人口结构较低，81%是黑人，大学以上学历不超过10,（万人）,48,加工制造业的发展带动了第三产业的迅速膨胀，但制造业带动下形成的第三产业以中低档社会服务业为主,不同产业职工数比例变化趋势（1950-1990）,第三产业,（服务业）,35%,76%,20%,第二产业,（制造业）,46%,第一产业,（农业）,19%,4%,1950年,1990年,从1950年到1990年的40年的时间里，底特律制造业职工人口占从职工数的比率从原来46迅速减到了20 1990年，在服务业从业人员中，80以上的员工从事的是以满足日常生活需求的中低档服务业，金融等行业的员工只占到6,1,49,汽车展览业为底特律第三产业的发展注入新的生机，服务业的档次也得到迅速提升,1989年耗资两亿两千五百万美元的科博Cobo会议展览中心扩建工程完工 在1992-2002年的10年中，咨询业是膨胀最快行业之一，职工人数从6000人迅速增长到13800人，增长了130,1,在底特律Cobo中心举办的为期两周的北美国际汽车展已成为底特律每年经济活动中最大的盛事之一。2002年北美汽车展的参观人数达到70万人, 创纪录的产生5.09亿美元的收入。在过去的6年里，汽车展已给地区经济带来了26亿美元的丰厚收入。,数据来源：The Dtroit Region: business & industry trends,50,在产业结构的转变中，制造业始终没有退出历史的舞台，至今它仍就吸纳了底特律近1/5的就业人口，成为城市经济持续发展的基石,经过了一个世纪的发展，时至今日，汽车制造仍旧是底特律最大的产业，从业人数达到16.4万,1,51,成功结合高新技术产业来完善和提升传统加工制造业产业链是斯图加特经济得到快速发展的关键,2,传统产业和新型产业结合,汽车 Audi DaimlerChrysler Porsche Neoplan Bosch EvoBus Behr Valeo ZF GETRAG J. Eberspcher,机械 Mahle Drr Putzmeister Stihl Trumpf Voith Festo Krcher Schuler,电子 Alcatel SEL ABB Bosch Siemens 信息 SAP Hewlett Packard IBM,雄厚的高科技产业,高科技产业的人口比例排名,Source：Eurostat 2001,强大的高科技科研力量是斯图加特地区经济持续活跃的动力源泉和根本 传统产业和新型 产业结合，一方面提升了产业结构，使之更具竞争力；另一方面，产研结合，使得高新技术能够以最短的途径转换为生产力，转化为产品,52,斯图加特实现产业链完善和提升的三大关键举措,举措1：高新技术产业作为主导产业的配套产业引进。在斯图加特96%以上的企业是少于100人的中小型配套企业 举措2：设置较高的进入门槛。斯图加特的中小企业大多在某行业或某领域全球有名。 举措3：设立专门的机构加强企业间的合作。在斯图加特地区，分布着16个Competence Center ，管理和鼓励产业链上各企业间的合作及创新,在斯图加特地区，有96以上的企业属于中小企业，但是它们大多是在某行业或某领域全球有名。从斯图加特地区销售出的制造业产品有50是在本地区外或国外生产的。 Facts & figures: verban Region Stuttgar,Competence Center 的目标： 联系特定科技领域和特定行业具有 一定知识技能的公司 提供专业的技术服务 联系区域网络成员，特别是在科技领域 介绍，沟通和促进改革性的，指导性的项目 实现在知识，理论，实 践方面的信息转换 为会员，合作者及参与公司提供优良的条件 保持和提高区域的招商能力 推动和支持相互间的合作 创建新的，现代的，有吸引力的工作岗位 保持地区性的专门技术,2,53,底特律和斯图加特对汽车产业链的成长采取了两种截然不同的方式，也造就了两个现状迥异的城市,底特律汽车产业链的成长过程,斯图加特产业链的成长过程,在汽车制造业的基础上，随着科技的发展逐步演变为汽车制造和汽车研发中心,在汽车制造的基础上，把新兴的电子信息等高科技企业融入到汽车产业链中，逐步演变为高科技中心,底特律发展现状,斯图加特发展现状,VS,形象,就业,收入,人口,日趋没落的工业城市,欧洲最具活力的高科技中心和经济增长极,80以上为黑人，多从事加工制造业和低档的社会服务业，大学以上学历只有11，受教育水平在美国100个大城市中居倒数第四,近五分之一的就业人员是高级人才，列德国各城市的第3位。研发领域的就业人员方面，斯图加特与纽伦堡并列第一。,2003年全市居民人均收入10500欧元，居慕尼黑和法兰克福之后列第3位。其中，惠普和IBM的专业人员收入较高。,斯图加特是德国失业率最低的城市之一，2003年9月的失业率为8%，只比慕尼黑稍逊一筹。,2002年失业率达到11.5，全美100个大城市平均失业率为5.5，底特律排名第4位，,2000年家庭平均收入29526美元，在美国100个大城市中排名第88位,54,案例研究Part 3: 会展业带动城市发展的6个案例研究,国外案例,国内案例,汉诺威(德国),米兰(意大利),Rosemont(美国),香港,广州,上海,55,拥有“世界会展之都”之称的汉诺威拥有便利的交通条件和世界上最大的综合展览设施, 汉诺威博览中心 位置和规模： 位于城市南部，距市中心和机场15分钟路程，占地面积100万平方米。 功能构成：27个展厅，其中超过1万平米的展厅24个，包括几个多层展厅；拥有47.9万平方米的室内展览空间和27.8万平米的露天展场；会议中心；酒店和餐厅等辅助性商业设施不在场内，但交通非常便利；独立的变电站和供水系统。 其他设施：欧洲最大的专用客运火车站，专用的货运站，并设有能起卸大件重型货物的设备，并且有多条火车支线直通各展览大厅；地铁连接飞机场、火车站，直达博览会北面人口；可停放5万辆汽车的停车场；一个直升机场。,世界十大会展城市 汉诺威 米兰 法兰克福 科隆 杜塞尔多夫 巴黎 芝加哥 奥兰多（橘郡） 慕尼黑 柏林, 汉诺威城市概况 汉诺威位于德国北部，是德国下萨克森州的首府 ，人口52万人，以发达的会展业著称于世。拥有世界最大的展览中心汉诺威博览中心，世界上最大的展览公司汉诺威展览公司，世界十大展会中的5个在这里举行，每年吸引的展会参观者超过200万人，大大超过了城市本身的人口。,数据来源：德国会展行业协会 （AUMA ),1,56,作为世界上唯一一个将会展业作为支柱产业的城市，汉诺威博览城的美誉由来已久,挑战,机遇,举措,起源与发展 （1947年-1970年）,竞争中扩张 （1971-1986年）,重新夺回优势 （1986年至今）,战前的汉诺威在德国城市中缺乏竞争力 战后的汉诺威一片废墟,英国占领军行政长官支持建立贸易博览会行业促进出口 其他德国城市对此毫无兴趣,下萨克森政府将4个炸弹 生产厂 改建为展厅，第一届汉诺威出口博览会召开，获得巨大成功。 汉诺威成立了德国博览会与展览会集团公司，即现在的汉诺威展览公司的前身。,其他德国城市（如杜塞尔多夫、科隆）也加入了贸易博览会行业，提供专业化展览会,随着参展商和贸易博览会从汉诺威转向其他城市，竞争日益加剧,2000年世博会寻找展出产地，其他德国城市受到展出空间的限制,政府开始有意的扶持会展产业，不断提供资金用于扩建设施。,政府积极支持汉诺威，将展厅总数增至27个；举办2000年世界博览会。 在经济增长较快的地区大力开拓海外市场，一方面是吸引了大量的德国及欧洲以外的厂商到汉诺威参展，另一方面到海外建设新场馆，并将自己成熟的展览会延伸到海外,新增展出空间200，000平方米，展厅总数达到14个。 1986年，CEBIT（技术，信息通信展览）从汉诺威博览会中分离出来，这两个博览会成为全球工业的旗舰展览，领导工业潮流,1,57,与德国其他几个会展城市一样，汉诺威会展业取得成功的原动力来自于政府的支持和重视,政府在汉诺威会展发展过程中采取的主要支持措施包括： 出资兴建展馆等展览设施。在德国展馆一般由政府出资修建。 控股展览公司并支持其发展。德国的展馆和展会一般都由展览公司运营，德国几个大的展览公司都是有政府背景的其中汉诺威展览公司的两大股东下萨克森州政府和汉诺威市政府，就分别持有其49.8的股权 。 对展馆的运营进行补贴。一般来说博览中心能对总体经济产生积极影响，但其自身却大多处于亏损经营状态。200年汉诺威世博会政府的补贴达到了9亿元人民币，但最终展会的相关税收却达到了11.3亿元人民币。,我们做这行不是为了盈利,而是要考博览会吸引国际上的 参观这 ,吸引他们在配套服务中消费,以便能够刺激经济 汉诺威展览博览公司前首席执行官,在德国，贸易博览业的收益从-2至2不等，但真正的 收获还是在于其波动效应。贸易博览业每创造1德国马克收入，就能带动该市/地区实现6-12倍收入 会展专家访谈,1,58,除便利的交通、良好的设施和政府支持外，培育了众多具有国际声誉的品牌展会也是汉诺威会展业成功的关键因素, 品牌展会定义 具有一定的规模，能代表和反映该行业的发展动态和发展趋势，对该行业具有较强的指导和影响力的展会 品牌展会的四大特征 在业界具有较高的知名度 具有较好的规模成效。表现在参展商、专业观众的数量等指标上 具有较强的权威性。品牌展会具有一定的前瞻性和预见性，有明确的市场和专业观众，而且能提供几乎涵盖这个专业市场的所有信息，代表该行业的发展方向 具有规范的服务和完善的功能。包括布展撤展、展品运输、客商报到、宣传推介、住宿协调专业服务以及峰会论坛、商贸洽谈、信息发布等配套活动,Cebit 国际信息与通信技术博览会 （1年/次）,2005年汉诺威展会共吸引了全球50名参观者和1万名记者，约6300名参展商，50%来自于海外。并拥有上海、悉尼、伊斯坦布尔三个分展会,Hanover Messe 汉诺威工业博览会 （1年/次）,2005年汉诺威工业博览会的展览面积为20万平米，吸引了来自于65个国家的6000余名展商和20万的观众，其中96%为专业观众，超过35%来自海外,EMO Hanover 欧洲机床博览会 （4年/次）,号称“世界机床创新技术的旗舰展”，2001年展览面积为20万平米，吸引了2263家展商，其中75%为海外展商，20万名观众，35%来自海外,Agritechnica 汉诺威国际农业技术专业展览会 （2年/次）,“世界一流农机大展”，2003年吸引了1392家展商，其中452家为海外展商，22.8万观众,其中3.7万为海外观众,LIGNA 汉诺威国际林业木工展览会 （2年/次）,“2003年展览面积达到13万平米，吸引了来自于46个国家的1720家展商，10万观众，其中93%为专业观众,1,59,与城市旅游业的结合和行业协会的发展是米兰会展业取得成功的特有因素,米兰会展业成功发展的主要因素包括： 城市良好的产业基础。意大利第二大城市,全国最重要的经济中心。制造业门类齐全，世界著名的时装之都，同时是意大利最重要的商业和金融中心，有全国最大的批发市场和证券交易。 便利的交通条件。意大利北方地区重要的交通枢纽，26条铁路，米兰机场年输送乘客量达到3000万人次，50余家航空公司在此运营。 良好的硬件设施。除原有的17万展馆外，新的展览中心总投资为7.5亿欧元，占地面积200万平方米，于05年落成。新的展览中心共有8个大型展馆，被分为20个展区，每个展区都有接待、餐饮、会议等配套设施，都可以独立举办展览。 众多品牌展会。米兰国际时装展、米兰国际木业及加工设备展览会、米兰国际家具展览会、米兰国际电子展等。 城市独特的吸引力和良好的旅游业基础。米兰是世界著名的旅游城市，历史悠久，风景优美，名胜古迹众多，代表了意大利特有的工作方式和生活方式，2004年会展所带动的旅游收入达到20亿欧元。 会展行业协会的发展。世界最权威的会展行业组织国际会展联合会（UFI) 1925年成立于米兰；意大利工业展览委员会CFI是意大利最大的专业展览会行业，总部设在米兰，其展会的44%也集中在米兰举行。,新落成的米兰国际展览中心,2004年米兰展览带动的旅游业构成,2,60,宾馆、会议中心、娱乐中心等大量配套服务设施的建设是Rosemont会展业取得成功的基础,Rosemont位于芝加哥肯尼迪高速南侧，OHare机场以东2英里 1976年建成，2004年扩建 场馆面积84万平方英尺，共6个展馆，50个会议室，1个酒会大厅，可同时容纳4000人的会议或3000人的酒会。停车位共7万个。 主要的展会： Powder&Bulk Solid 2005 Quality Expo 2007 Quality EXpo,Donald E. Stephens Convention Center是全美第十大会展展馆，附近世界级连锁酒店的聚集成为其发展的重要配套基础; 2003年Rosemont Village因Donald E. Stephens会展中心、Allstate Arena和Rosemont Theater带来了190万游人和2亿400万美元的消费额,3,61,此外我们还对国内其