长春市住宅区物业管理服务合同(示范文本).doc

长春市住宅区物业管理服务合同（示范文本）2006版 长春市工商行政管理局 长春市房地产管理局监制使用说明：1、本合同为示范文本，适用于住宅以及同一物业管理区域内非住宅的物业管理。合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本的内容，尤其充分注意服务标准、合同的解除和终止条件及违约责任的约定。 2、经双方当事人协商确定，可以对本示范文本的条款内容(包括选择内容、填写空格部位的内容)进行选择、修改、增补或删减。譬如，服务事项应与成本测算相适应，合同双方可结合各物业管理区域的具体情况协商确定。3、本示范文本所称的甲方为业主委员会，乙方为物业管理企业。业主委员会在签订本合同前，必须在区级棚E行政主管部门的监督、指导下，将拟签合同文本经业主大会通过，以得到业主大会的合法授权，同时取得区级物业行政主管部门的书面确认意见。没有上述书面确认意见，物业管理企业不得与业主委员会签订物业管理服务合同。4、在签订合同时，合同双方应当出示有关资质证明、签约主体的资格证书及有关证明文件。5、合同签订，搽除、终止后；业主委员金应将已签订的合同文本投送区级物业行政上管部门备案。6、争议解决方式建议通过仲裁途径，以发挥专家办案的优势，缩短争议解决时间，降低成本。长春市住宅区物业管理服务合同(示范文本) 委托方(以下简称甲方)：业主委员会 主要负责人：职务住所地： 邮编：联系电话：受委托方(以下简称乙方) 物业管理资质等级：证书编号： 法定代表人： 住所地： 邮编：联系电话： 根据物业管理条例及有关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘(或续聘)乙方对(物业名称)提供物业管理服务事宜，订立本合同。 第一章 物业基本情况与合同期限 第一条 物业基本情况 物业名称： 物业类型： 坐落位置：市区路(街)号 四至：东至南至西至北至 占地面积：平方米。 房屋栋数：栋，建筑面积：平方米。其中，住宅平方米，商业用房平方米，办公楼平方米，会所平方米，其他平方米。第二条 本合同委托管理期限为年，自年月日起至年月日止。第二章 管理服务事项与服务标准 第三条 管理服务事项： 1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维护和管理。(共用部位、共用设施设备构成明细见附件一) 2、物业管理区域内公共秩序的维护。 3、物业管理区域内的清洁卫生。 4、物业管理区域内的绿化养护。 5、物业管理区域内的客户服务及会所的经营管理。(居家项目服务表见附件二) 6适应业主需求，组织、配合开展社区文化活动。 7、按照政府有关规定和管理规约约定进行装饰装修管理。 8、物业档案资料管理。 第四条 甲乙双方选择执行以下第项服务标准： 1、执行吉林省发展和改革委员会吉林省住宅小区物业管理服务等级标准(吉发改管联字2004982号)规定的级标准或政府其他规定。 2、执行本合同第五条约定的服务标准。第五条 物业管理服务标准 l、共用部位、共用设施设备的维护和管理(1)共用部位、共用设施设备使用状态良好，出现问题及时维修，有维修记录； (2)按规定进行保养、检修，记录完整； 实行小时保养维修值班制度，房屋共用部位、共用设施设备小修和急修，小修小时内完成；急修分钟内赶到现场，预约维修按双方约定时间到达现场，维修回访率达到： (3)消防设施、设备完好率达，可随时启用，消防通道畅通，制订消防应急方案； (4)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率以上，按规定时间开关； (5)接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户； （6)二次供水水箱清洗次年，蓄水池消毒次年，水质合格； (7)设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。 2、交通秩序与车辆停放 (1)机动率辆进出实行（登记、刷卡)管理，未经许可车辆不得进入本物业管理服务区域； (2)机动车停放管理有序，停放在地下停车场、车库或指定的地面临时车位，不得停放在路边、草坪等非指定处； (3)非机动车停放在家中或乙方指定位置，摆放整齐，不得停放在路边、草坪、楼道等非指定处； (4)交通标识清晰齐全。 3、公共秩序维护 (1)公共秩序维护人员工作规范，作风严谨；(2)公共秩序维护人员着装整齐，戴牌上岗； (3)门岗实行小时值班，建立监控、巡视和门岗值勤制度； (4)对突发事件有相应预案； (5)协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。 4、环境卫生 (1)小区内环卫设施齐全，设垃圾房、果皮箱等； (2)公共场所、楼道、楼梯主次干道天进行次清扫； (3)室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑、楼道玻璃每月擦拭次； (4)及时清扫公共区域内积水、积雪； (5)清洁区域部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；无乱 悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象；(6)垃圾每日收集次，做到日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象； (7)建立消杀工作管理制度，定期对各类病虫害进行预防控制，根据制度规定和实际需要对垃圾中转站消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生，垃壤桶、果皮箱目清理、定期清洗、保持洁净； (8)小区内公共排放雨水、污水的管道每年最少蔬通次，保证排放管道的畅通； (9)小区内的雨水、污水排放井每月检查次，视情况进行及时清掏，保证排放井通畅； （lO)小区公共场所内禁止放养家禽、家畜，对违反者及时劝止，报告并配合有关部门进行处理。 5、绿化维护 公共绿地、花卉、树木养护及时，及时防治病虫害，绿化季节木本及草坪完好率达，对破坏、践踏、随意占用现象及时劝止，并根据情节及时报告政府有关部门。 6、客户服务 (1)向业主公布紧急联系电话，日常服务电话和公司投诉电话； (2)适应业主需求，开展有偿代办服务，公示服务项目及价格； (3)设立客户意见箱，每年召开次客户恳谈会，每年进行次客户满意度调查，每半年公布一次管理服务费用收支情况： (4)客户投诉：收到投诉个工作日内反馈处理意见； (5)社区文化活动：每季度(年)次。 7、装饰装修管理 (1)按照管理规约的要求进行装饰装修管理，建立装饰装修管理制度。 (2)空调安装位置统一有序，无安全隐患。封闭阳台统一有序，色调一致。除建筑设计有要求外，不得安装外凸防盗网和屋顶平台护栏等； (3)加强日常巡查，对违反装饰装修管理制度、危及房屋结构安全、拆改管线和损害他人利益的现象及时发现和劝止，及时报告政府有关部门，并协助有关部门处理。 8、物业档案资料管理 对甲方和开发建设单位移交的物业档案要有移交记录，日常管理、维护及时建立档案，并妥善保管。第三章 管理服务费用及报酬 第六条 本物业采取以下第种方式收取物业管理服务费用。 l、实行包干制收取物业管理服务费用，盈余或者亏损均由乙方承担。乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下： 住宅：多层元月平方米，高层元月平方米，别墅元月平方米； 非住宅： 办公楼，元月平方米； 商业：元且平方米； 幼儿园元月平方米； 会所：元月平方米(属全体业主共有的除外)； 车库：元月平方米(属全体业主共有的除外)； 。 车位：元月平方米(属全体业主共有的除外)； 游泳馆：元月平方米(属全体业主共有的除外)； 其他： 电梯运行费(包括小修、日常维护、年检、保险等日常费用)据实结算，由乙方向业主或物业使用人收取。一层业主或物业使用人不承担电梯运行费，但应按房屋建筑面积承担电梯的大修、中修和更新改造费用。 2、实行酬金制收取物业管理服务费用，乙方根据物业管理服务收入(物业服务费、停车费、会所等其他收入)总额的计提当年佣金，每(月、季、半年)计提一次，节余与不足按以下方式处理： (1)物业管理服务费年终不足的，由全体业主按建筑面积分摊并在下年1月收取物业管理服务费的同时补足。 (2)本年度物业管理服务费用节余的，转人下年继续使用。乙方不得将节余部分作为收入利润或以此缴纳所得税。 第七条 物业管理服务费，业主或物业使用人应于每季(半、年、一年)前10日内到乙方指定地点交纳。第八条 停车场费用 物业管理区域内车位所有权属依照法定或业主与开发商签订的房屋买卖合同约定。 乙方不承担车辆保险及车内物品的保管责任。 车位数量：露天车位：个，车库车位个。 l、停车场属于全体业主共有的，使用人应按照下列标准向乙方交纳车位使用服务费： (1)露天车位元次；元小时：元日；元月。 (2)车库车位元次；元小时；元目；元月。收益分配方式：停车场收入的计入管理费开支，作为甲方办公经费，纳人物业专项维修资金，并存入行政主管部门指定的专项维修资金帐户。 2、停车场属于建设单位所有或业主个人购置车位的，建设单位或业主应根据建筑面积，按照下列标准向乙方交纳车位服务费用： (1)车库车位：元月平方米； (2)。 第九条 会所及相关设施经营管理服务费用 本物业管理区域内的全体业主所用的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定如下： (一)健身房： (二)棋牌室： (三)网球场： (四)游泳馆： (五)车库： (六)车位： (匕)其他： 收益分配方式： 上述经营管理收入纳入管理费开支作为甲方办公终费，纳入物业专项维修资金，并存人物业行政主管部门指定的专项维修资金账户。 本物业管理区域内的建设单位所有的会所及相关设施，其经营管理收费由建设单位与乙方或者业主、物业使用人另行约定。 第十条 物业管理服务费用主要用于以下开支： l、乙方管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、工会经费、教育经费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、乙方办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、社区文化活动经费； 10、法定税费； 11、物业管理企业的利润。 第十一条 物业管理服务费于本物业交付使用之日起计收。物业交付使用后，开发商末售出的空置房屋的物业管理服务费，由开发商全额交纳；业主已办人住手续未人住的空置房屋的物业管理服务费由空置房屋业主全额交纳。 第十二条 业主自用部位的维修、养护及提供其他特约服务，服务报酬由乙方与业主和物业使用人另行约定。第四章 双方权利义务 第十三条 甲方权利义务 l、本合同签订前，在区级物业行政主管部门监督指导下，将合同文本经业主大会通过，并取得区级物业行政主管部门书面确认意见书。合同签订、解除和终止后。甲方应到区级物业行政主管部门备案； 2、在业主大会闭会期间，根据业主大会的授权代表业主大会监督和协助乙方履行物业服务合同，行使基于本合同拥有的权利，履行本合同约定的义务并如实向业主大会报告(按照有关法规和政策的规定必须由业主大会决议的除)； 3、监督检查乙方物业管理服务工作方案、计划的制定和实施； 4、可以与乙方约定共同聘请专业机构对本合同期内物业服务资金的收支情况进行审计，审计费用由全体业主承担； 5、在合同生效之日起日内向乙方移交以下资料：(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； (3)物业质量保修文件和物业使用说明文件； (4)房屋和配套设施的产权归属资料； (5)物业管理所必需的其他资料。 6、合同生效之日起日内向乙方无偿提供建筑面积平方米物业管理用房，管理用房位置； 7、组织物业的交接验收； 8、督促全体业主遵守管理规约、业主大会议事规则和物业管理规章制度； 9、督促违反物业管理服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业管理服务费用，协助乙方按有关规定处理乙方与业主之间的纠； 10、甲方收到乙方文件应签收，对乙方的意见和建议需.日内答复，不答复则视为回意； 11、协调、处理本合同生效前发生的与全体业主相关的遗留问： (1)。 (2)。 12、其他：。 第十四条 乙方权利义务 l、根据有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业管理服务；2、有权要求甲方、业主及物业使用人配合乙方的管理服务； 3、根据有关法律法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业管理服务费用，对于拖欠物业管理服务费的行为可以通过将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布等合法手段催收、催缴，也可以通过法律途径解决； 4、对业主和物业使用人违反管理规约和物业管理制度的行为，有权采取劝阻、制止、在小区公示等措施，并要求赔偿经济损失； 5、选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方； 6、每年度向甲方报告物业管理服务实施情况，建立物业管理档案，及时记载变更情况； 7、向全体业上公布物业服务资金年度预决算并每半年公布一次物业服务资金的收支情况；当甲方或业主对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，应及时答复； 8、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定当业主和物业使用人装饰装修物业时，订立书面装修管理协议并负责监督； 9、本合同终止时，应于日内移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方作好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交物业管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及账目、； lO、其他：、 第五章 合同的解除、终止及缝约责任 第十五条 本合同期满，甲方决定不再继续委托乙方的，应 提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，亦应提前三个月书面通知甲方。第十六条 本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的书面意见通知乙方。且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合回自动延续。第十七条 本合同终止后，在新的物业管理企业接管本项目前。乙方应当应甲方的要求暂时(一般不超过三个月)继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主(或交费义务人)也应继续交纳符合本合同约定标准的物业管理服务费用。乙方拒绝继续提供服务的。应向甲方返还合同期满前最后一个月的物业管理服务费用。 第十八条 因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内(一般不超过30日)履行合同，逾期仍未履行合同的，乙方有权解除合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。 第十九条 乙方未能按照约定事项和标准提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改或整改后仍不符合要求的，甲方在区级物业行政主管部门的监督、指导下，经业主大会持三分之二以上投票权的业主通过后有权解除合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。 第二十条 乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方双倍赔偿；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。 第二十一条 业主逾期未交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用加收滞纳金。 第二十二条 任何一方违反本合同约定或法律、法规规定提前解除合同的，应向对方支付违约金元；由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。 第二十三条 合同终止后，乙方不移交物业管理权，不撤出本物业和不移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付委托期限内平均物业管理服务年度费用的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。 第二十四条 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下。如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，由当事双方协商解决或按有关法律规定处理。 第二十五条 物业使用人违反本合同约定内容，业主承担连带责任。 第二十六条 双方约定因为下列事由所导致损害，不论其行为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿之责： l、因地震等不可抗力或政策法规变动等非乙方能够控制的事由所造成的损害； 2、在本物业内发生的盗窃、抢劫、