建设、销售、装修、出租房屋税收管理办法.doc

淄博市地方税务局文件淄地税发200717号关于印发淄博市地方税务局建设、销售、装修、出租房屋税收管理办法的通知各区分局、各县局、高新区分局、市局各单位： 现将淄博市地方税务局建设、销售、装修、出租房屋税收管理办法印发给你们，请认真贯彻执行。 二七年二月五日主题词：建设 销售 装修 出租房屋 办法 淄博市地方税务局办公室 2007年2月6日印发打字：魏萍 校对：政策法规科 王晓 印3份淄博市地方税务局建设、销售、装修、出租房屋税收管理办法第一章 总则第一条 为进一步加强我市建设房屋、销售房屋、装修房屋、出租房屋（以下简称“四房”）环节的税收管理，按照“科学化、精细化、规范化”的管理要求，为更好地适应新时期行业税收管理信息化和专业化的需要，根据中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则、房地产税收管理的相关法律、法规、规章、规范性文件的规定、省局有关“四房”税收管理的通知，制定本办法。第二条 本办法适用于全市由地税机关征管的“四房”涉及的税收及附加。包括：营业税、城市维护建设税及教育费附加、资源税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房地产税（城市房地产税）、印花税、地方教育费附加等。第三条 “四房”税收管理依托信息化，以信息共享、全程监控、数据比对为手段，以优化服务、方便纳税人为宗旨，以加强建设房屋税收管理为切入点，通过部门配合、环节控制，实现“四房”诸环节紧密衔接、税收管理一体化、精细化、规范化。第四条 各级地税机关要积极主动争取地方党委、政府的重视和支持，深化社会综合治税，与财政、公安、建设、规划、国土、房地产等职能部门建立工作联系机制，建立健全部门间符合征管实际需要的监控网络和监控机制，疏通信息渠道，落实联合征管措施，确保“四房”税收管理落到实处，实现新突破。第二章 建设房屋税收管理第五条 对建设房屋环节实行建筑工程项目登记备案制度，按工程项目进行税收管理，利用建设工程全程监控系统进行全程监控，实现纳税申报、工程结算、发票开具的综合比对。第六条 项目登记备案。建筑施工企业在每一个工程项目取得开工许可10日内，应向主管地方税务机关报送建筑工程施工许可证、施工平面图、建筑工程承包合同、建筑工程监理合同等资料。省内异地建筑施工企业办理项目登记时，必须提供机构所在地主管地方税务机关核发的外出经营活动税收管理证明，否则一律按规定征收所得税，其生产经营活动时间在连续的12个月内累计超过180天的，应按规定办理税务登记。外省建筑施工企业来淄博市进行建筑作业，必须在工程作业所在地地税机关办理税务登记，按规定申报缴纳企业所得税，就地扣缴个人所得税。第七条 信息采集。主管地方税务机关要及时从相关部门采集建设工程、房地产开发项目工程相关信息，同时按月从企业采集建设单位和施工单位工程进度信息，信息内容包括：建设工程名称、用地规划、投资计划、资金来源、施工单位、拨款情况、甲方供料情况、发票的取得和使用情况等。第八条 主管地方税务机关要将项目登记信息和采集信息及时录入到建设工程全程监控系统，进行全程监控。第九条 严格建筑工程项目建筑施工企业的发票管理。对工程项目竣工决算前预付（或结算）工程款项时，建筑施工企业必须开具税务发票；建筑施工企业不得使用自制的各种收款收据用以结算收入款项，不得开具外地发票。建设单位要验票付款，对不能提供工程所在地税务发票的,建设单位不予拨付和结算工程款；建设单位不得使用外地发票入帐。否则,地税机关可依据中华人民共和国发票管理办法有关规定予以处罚。第十条 税收管理。建筑施工企业按预收工程款和甲方供料金额按月申报税款。第十一条 主管地方税务机关应加强建筑工程项目税收日常征收管理，及时掌握工程项目施工进度和工程施工价款结算情况，与企业申报数据进行比对。对已竣工项目工程，应在竣工后2个月内办理税收清算，并将清算文书传递到办税服务窗口，办税服务窗口对已经缴清应纳税款的依申请开具相关税务发票。第三章 销售房屋税收管理第十二条 “销售房屋”包括房地产销售中一级市场交易和二级市场交易。第十三条 主管地方税务机关对房地产企业实行按楼座管理的办法，实行开发项目开工、销售、竣工登记备案制度，从售房合同、收款票据、发票管理入手，落实房地产税收管理一体化，加强对房屋开发、竣工、销售的全过程监督，实现以房源控税源，对每一楼座、每一套房屋销售的源泉控管。第十四条 项目登记。房地产企业应按规定向主管地方税务机关报送相关资料。开工环节。房地产企业在每一个开发项目取得开工许可后10日内，向主管地方税务机关报送以下资料：建设用地规划许可证；建筑工程规划许可证；建筑工程施工许可证；施工平面图；建筑工程发包合同；建筑工程监理合同；拆迁补偿合同；水、电、气、暖协议；联建及房屋分配协议等资料。主管地方税务机关查验相关证件原件，并留存复印件。各许可证、合同、平面图和登记表内容发生变更，应在变更后10日内，向主管地方税务机关报送变更后的文本复印件并填写变更登记表。销售环节。房地产企业在每一开发项目取得商品房预售许可后10日内，向主管地方税务机关报送预售许可证、预售商品房分层平面图、商品房预售方案，并在纳税申报期向主管地方税务机关分楼座报送房地产开发建设销售明细表。竣工环节。房地产企业应在每个开发项目竣工验收后1个月内，向主管地方税务机关报送工程竣工报告。第十五条 信息采集。各级地税机关应按月采集房地产转让（销售）一级市场和二级市场交易中相关的产权登记和市场交易信息。信息内容包括：房地产一级市场交易中开发企业发生的商品房开发成本、费用，商品房座落地点、面积、价格，商品房预售和实际销售的收款方式、收款时间、收款金额，产权登记方式、登记时间，产权人基本情况等；房地产二级市场交易中转让方、中介方和承受方的名称、识别号码，房产座落地点、面积、销售时间、成交价格、住房平均交易价格、住宅容积率，房产原登记或受让时间、登记价格或受让支付价款、契税完税信息及有关部门行政性收费征缴信息等。第十六条 主管地方税务机关将企业项目申报信息和采集信息录入房地产监控管理软件，按工程项目以楼座为单元建立房地产转让（销售）税收征管档案。征管档案内容除应全面反映商品房销售（预售）相关税源信息、征管信息外，还应反映商品房开发成本、费用以及房地产开发施工环节应（已）纳地方税收的征管信息。第十七条 房地产企业通过房地产监控管理软件（企业端），按照向主管地方税务机关登记备案的信息进行房地产销售、开具预收款专用收据和发票。第十八条 税收管理。对房地产企业的销售收入（预收款收入）按法定税率、预征率、预计毛利率计算征收营业税（同时按规定附征城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加），预征土地增值税、企业所得税，并按规定征收房地产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税，对竣工项目要全面清算土地增值税。主管地方税务机关应及时指导、督促纳税人按规定进行纳税申报。强化以票控税。房地产企业销售不动产收取定金、预收款及其他各种预收款项时，应按规定开具房地产业预收款专用收据；在为购房人办理房屋权属登记环节时，应按规定开具新版房地产业专用发票。第十九条 对房地产二级市场交易行为，主管地方税务机关应当按普通住宅和非普通住宅进行分类管理。同时要严格审查原购房时间、建筑容积率、单套建筑面积、套内面积、实际成交价等涉税信息。第二十条 加强信息比对。主管地方税务机关对各类信息进行整理、分析，按月将预收款专用收据开具信息与企业申报信息进行比对，加强房源、税收收入控管；按月对本辖区内二手房交易征（免）税、开票、办证信息与契税征收情况进行比对，及时堵塞征管漏洞。第四章 装修房屋税收管理第二十一条 对装修房屋的税收管理，要建立以地税为主，房管部门配合，乡镇（街道办事处）、居委会、物业公司协助的联合控管机制，实行综合治税。第二十二条 主管地方税务机关对社区内个人装修应纳税收可采取委托居委会或物业公司代征的方式。纳税人在与房屋所有者或使用者订立装修合同后或进场开工前，应向主管地方税务机关或委托代征单位据实填报房屋装修工程项目情况登记表，居委会或物业公司对进入社区从事房屋装修的纳税人进行备案登记，详细了解、采集房屋装修相关税源信息。信息内容包括：装修方名称（姓名）、承包方名称（姓名），商品房销售时间、二手房及其他房地产转让（销售）时间、座落地点、装修面积及价款、装修方式（包工包料或包工不包料），装修工程款结算方式等。第二十三条 主管地方税务机关应对新开发的商品房和房地产二级市场的二手房及其他房地产等交易信息进行归类管理，通过居委会或物业公司搞好工作衔接，对本辖区房屋装修业制定科学合理的税收定额标准，并报送市局备案。居委会或物业公司可根据定额标准对进入社区装修的纳税人收取一定的纳税保证金。主管地方税务机关根据房屋装修税源信息，测算本辖区内房屋装修的税源底子，并以小区或工程项目为单位建立税源档案，实施征管过程监控。第二十四条 主管地方税务机关应加强本辖区装修纳税人的税收征管，根据纳税人财务核算状况确定不同的征管方式。对财务核算健全，能够准确反映收入、成本、费用、利润等项目的纳税人，采取查账征收方式；对不符合查帐征收条件的纳税人，采取核定征收方式。第二十五条 主管地方税务机关要加强对装修业税收政策的宣传，建立房屋装修纳税举报奖励制度。要深入小区、深入业户，加强与房屋产权所有人或使用人的联系，明确其协税法律责任，督促其在支付工程款时索取合法有效的税务发票，维护其自身权益。对房屋产权所有人或使用人装修没有按规定取得税务发票造成纳税人应纳税款流失的，应依有关规定处理。第五章 出租房屋税收管理第二十六条 主管地方税务机关要积极向当地政府汇报，加强与房地产、公安、财政、工商、乡镇（街道办事处）等部门的工作衔接，明确管理职责，建立完善“政府领导、地税主管、部门协税、社会护税”的出租房屋税收综合管理模式，通过委托代征、联合办公等形式，构建出租房屋税收管理的部门协作机制。第二十七条 纳税人应自领取工商营业执照或经有关部门批准之日或纳税义务发生之日起30日内，持房产证（或购房合同）、土地使用证及其他有效资料向主管地方税务机关申报办理税务登记，临时发生出租房屋行为，不能确定为生产经营的，不办理税务登记。第二十八条 主管地方税务机关要充分运用房屋租赁业税收管理软件，全面采集房屋出租相关税源信息，建立健全房屋租赁业税源管理档案，实现动态监控。信息内容包括：出租方名称（姓名）、房屋座落地点、承租方名称（姓名）、出租面积、承租用途、出租时间、租赁期限、月租金额、租金结算方式等。第二十九条 主管地方税务机关应强化房屋出租行业税务发票管理，对不按规定开具和取得税务发票的单位和个人严格依法处理。第三十条 办理税务登记的纳税人一次性取得房屋租金收入，凡能够提供有效凭证的，可将收入所得平均分解到所属纳税期分别计算缴纳税收及附加。按规定不需办理税务登记的纳税人，按次计算缴纳税金及附加。第三十一条 对个人出租房屋月取得租金收入未达营业税起征点的，主管地方税务机关应当及时依法认定并办理相关手续。同时应加强纳税人应纳房地产税、城镇土地使用税、个人所得税等相关地方税收的征收管理。第三十二条 对税源分散、隐蔽、日常管理难以控管到位的房屋出租税收，地税机关可以依法委托有关单位征收管理。实行委托代征税款的，地税机关必须与代征单位签订书面委托代征税收协议书，并按月结算委托代征税款。同时要加强对代征单位的业务指导，定期检查了解代征情况，及时研究解决代征工作中存在的问题。第六章 “四房”税收管理专业化和信息化第三十三条 理顺“四房”税收管理机构。主管地方税务机关应成立“四房”税收管理领导小组，明确成员科室职责，加强对“四房”税收管理的领导。同时整合征管资源，适当调整现有征收机构管理范围，对税源规模大，分布相对集中且征管条件具备的中心城区（含区、县城区），指定专门征管机构，明确专门征管人员，对“四房”税收实行专业化管理。第三十四条 制定行业税收管理制度。主管地方税务机关根据科学化、规范化、精细化的管理要求，制定“四房”税收管理信息采集录入、信息比对、发票管理、税源分析、纳税评估等制度。第三十五条 建立巡查巡管制度。税收管理员对所辖“四房”税收纳税人、代征点、建设单位每月至少巡查一次，进行信息采集、涉税调查、日常检查。第三十六条 主管地方税务机关根据征管实际需要，设置“四房”税收信息采集录入、税源管理、纳税评估、纳税检查、办税服务、征管绩效评价等岗位，严格界定岗位职责。要在专业化管理模式下，理顺各部门、各岗位之间的工作关系，加强环节控制，大力推进“四房”税收科学化、精细化管理。第三十七条 建立“四房”税源信息数据库。要以各区（县）地税局为单位，对采集的各类信息及纳税申报过程中取得的信息通过“四房”税收管理软件进行整合归集，定期分类分项进行比对分析，及时充实、完善、更新地税机关已经掌握的“四房”税源信息和相关纳税人户籍资料。市局建立税源信息数据库，做到全市地税系统数据集中、信息共享。依托信息化，将税源数据库信息与纳税人纳税申报、税款入库情况进行多角度、多层次比对，开展“四房”税收的纳税评估。第七章 监督考核与责任追究第三十八