房地产影响因素分析.docx

中文摘要经过十多年的发展，我国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业，市场体系趋于完善，住房消费成为扩大内需的新动力和消费热点。但是近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。本文从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。最后，回顾了我国近年房地产宏观调控措施及其实施的效果，进而提出改进我国房地产宏观调控以稳定房价的建议。关键词：房地产价格：房地产需求；房地产供给；房地产金融；11问题的提出1引言1998年我国颁布了住房制度改革的纲领性文件关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化和社会化的住房新体制。这个纲领性的文件颁布8年以来。我国房地产业飞速发展，旧的体制已经打破，新的机制逐步建立，市场体系趋于完善，住房消费形成新的消费热点，房地产业成为国民经济的支柱产业。房地产业的发展不仅仅提高了居民的居住水平，更成为拉动国民经济增长最重要的引擎之一。1998年以来，城镇住宅与房地产业投资占GDP的比重由1997年的不足6，增加到778，每年拉动GDP增长l以上，2003年GDP93的增长率中的18是房地产行业贡献的o。从1998年实行房改政策以来，我国的房地产开发投资始终保持了20左右的增长，房地产业保持了购销两旺的局面。但是需要看到的是，近年来在我国房地产业飞速发展的同时，房地产价格上涨迅速。国家统计局有关统计数据显示，2002年年初全国商品房平均价格为2226元，平方米，而到了年底则上升至2291元，平方米，比上一年增长29，2003年，全国房价继续保持增长势头，达到2379元，平方米，增长38，2004年全国房地产价格更是一路飙升，短短半年内全国商品房平均售价已经升至270l元，平方米，比2003年上涨了135。2004年40个大中城市中有20个城市商品住宅平均价格增幅超过15，其中无锡、苏州、青岛、厦门等8个城市超过20。居高不下的房价已经演变为万众瞩目的经济问题和社会问题，也引发了人们对我国房地产业是否存在泡沫的置疑和争论。而住房价格上涨过快，不仅造成大量普通群众买不起房。直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，同时，也会导致银行信贷结构的不合理。加剧银行信贷风险，进而影响金融安全和社会稳定。房地产价格问题不仅关系到国民经济的持续健康发展，更关系到人民的切身利益和社会的稳定，党和国家对此高度重视，也使得对影响房价变动的原因的研究具有重要的理论和现实意义。12研究的目的和意义作为房地产经济运行中的重要变量，房地产价格是引导房地产消费和投资的风向标。房地产不同于一般的消费品，它不仅提供居住的功能，带来出租收益，发生价值增值，而且对人的行为有重要的影响。古语云，人无恒产便无恒心，有恒产，进而有恒心，行为稳定，社会也因此而安定，而这里的恒产主要是指以房产为核心的家庭财富，可见住房对于促进社会的和谐与进步具有十分重要的意义，确保大多数人买得起合适的住房是一个文明社会的责任。如何做到既使人们买得起房，又能促进房地产业的健康发展似乎是一个两难的命题，应该看到，适当的制度安排既能够增加社会福利，同时又不危害经济增长。由于房地产具有消费和投资的双重功能，购买住房不仅是一种消费行为，也是一种投资行为，房地产价格具有不同于一般商品价格的显著特征，其变动规律和一般商品有很大的不同。房价的形成及变化是多种因素共同作用的结果，不同的因素对房价的影响程度和作用机理有很大的不同，各种效应交织在一起导致了房价的波动起伏。本文研究的目的在于系统地分析引起房价变动的因素，进而分析各因素与房价变动的数量关系。解释这些原因和可能导致的后果对于因地制宜地制定对策措旌具有重要意义，也能够为我国城市房地产制度的进一步改善和加强房地产宏观调控、促进房地产业持续健康发展提供更加坚实的理论和实证基础。1。4国内外的研究现状141国内研究现状当前，国内学术界围绕房地产价格及其影响因素，主要对以下问题进行了实证分析。1、关于我国房价上涨的原因针对住宅发展所具有的复杂系统特征，城市住宅系统划分为土地供应、住宅供应、住宅需求和住宅价格四个子系统，通过各层次要素的反馈关系，建立城市住宅产业发展系统动力学模型，并以南京市为例进行实证研究。建设部课题组(2004)分析房价上涨的原因为地价上涨推动、房地产供给结构变动推动和多种住房需求旺盛，而深层次的原因在于消费者预期改变。袁志刚(2003)以上海市住宅的建筑与销售面积、住宅投资额及其来源、存量房结构及其交易量、基础设施投资额、房产公司当年收入来源、人均收入增长率等指标综合考察上海住宅市场的发展过程，认为除了公房制度改革、大量储蓄无出路等因素推动外，上海城市竞争力在推动住宅市场繁荣上发挥了主要作用。中国社会科学院、社会科学文献出版社联合发布的2006年房地产蓝皮书预测，我国房地产价格长期走势是上升，而不是下降。其原因在于：需求旺盛；供给结构失调；国家信贷支持；地方政府推动；缺乏规范的信息披露制度。2、关于房价和地价的关系到底是地价上涨推动了房价上涨还是房价上涨拉动了地价上涨?在房价和地价的螺旋上升中，谁是诱因?长期内房价走势决定地价走势、短期内两者存在相互影响的结论，并认为房价对地价的影响更多的是长期效应，地价短期波动原因在于土地市场交易的不规范性和土地商品自身的特殊属性。从地价和房价的构成的角度，并以无锡市商品房开发实例分析房价与地价的关系。还有一些学者对福州(聂晓梅，2001)、成都(鲁礼新，2002)、徐州(贾伟召，2004)等城市的地价和房价的构成与相对变化进行分析，并得出了各自不同的结论。3、关于房地产宏观调控对房价的影响许多学者对我国今年采取的房地产宏观调控措施对房价的影响效果进行了分析。聂学峰等(2005)运用相关分析、Gmger因果关系分析和协整分析方法对我国货币政策影响房地产市场的效应与时滞进行实证分析的结果表明，货币政策能够影响房地产投资和价格，货币供应量对房地产市场的影响比利率政策更为显著，货币政策对房地产市场的影响时滞为2个季度。陈淼峰等(2005)认为，2003年以来的以紧缩银根和限制土地审批为主要内容的一系列措施未达到理想效果。而提高银行存贷款利率的措施不会对房地产开发带来很大影响，同时，减少房屋供给量可能会促使房价上涨。加息在一定程度上有助于挤出价格泡沫效应，会影响房地产价格上涨速度，但是不会影响到房地产价格上涨的趋势。翟纯红等(2005)认为我国加强房地产业宏观调控的措施取得了显著成效，但从一定程度上看，依然存在着一些误区和富点，如需求旺盛和抑制供给的矛盾，政策的时效性与方向性的误区等，有影响了房地产业发展及宏观调控的效应。李健飞等(200s)利用Joh弛s协整检验分析了银行信贷与房地产价格的长期关系和因果关系。4、关于其它因素对房价的影响周京奎(2004)认为房地产开发商的投机性预期、房地产市场中买卖双方的交易行为是房地产投机行为产生的主导因素，也是房地产价格及房地产泡沫形成的关键性因素之一。并对我国房地产业投机行为进行实证分析，认为房地产业投机度过低会影响房地产业的发展。郑恒(2004)通过数理模型阐述房地产价格在炒作行为下出现的波动特性和运行规律。高聚辉、周丽庆(2004)认为房价高企的原因在于需求刚性，而市场炒作和心理预期强化则加速了房价上涨过程，形成中国独特的高房价与低通胀率、高房价和高销售率的现象。王金明和高铁梅(2004)利用可变参数模型对我国房地产市场需求、供给进行了动态的定量分析，分析表明，在影响房屋需求的诸因素中，收入弹性最大，其次是价格、利率弹性；在影响供给的因素中，价格和利率弹性都较大。各弹性序列的动态变化还表明货币政策的实施在房地产市场是有效的，同时认为在当前较高的房价水平是房地产市场进一步发展的瓶颈，只有将房价控制在合理的区间内。才能增加有效需求，防止出现泡沫。142国外研究现状国外有关房地产价格影响因素的实证研究侧重于微观环节，广泛运用Hcdonic价格法分析各具体因素对房地产价格的影响，文献众多，成果丰富。Ridkcr，Henning(1967)则运用Hcdonic价格法评估酸雨对美国圣路易斯市住宅价格的影响，oatcs(1969)运用Hedonie价格法研究学校的影响，suHachen et a1(1998)在加州O砌gc co吼ty研究公园绿地对公寓价格的影响，zan Y血g(2001)分析了北京市交通条件对房价的影响，等等。此外，willi枷(19卿指出在住房买卖市场中，空置时间对价格有重要影响，James等人(1997)研究了写字楼出租市场租金变化与空置率的关系等。在我国现有的关于房地产价格影响因素的研究中，多是从西方经济学基本理论4 硕士学住论文MASTERS _THESIS出发，从供给，需求、房地产制度、金融或价格评估等角度展开分析，其中规范分析的较多，实证分析的较少。国内外已有的实证分析，往往侧重于价格影响因素的某一个或少数几个方面，对各影响因素的全面系统研究尚未见到。本研究试图运用房地产市场运行的实际数据，通过建立计量模型全面系统地分析各因素对房价的影响，找出各因素与房价的数量关系，从而为房地产宏观调控提供更加坚实的理论基础。5 硕士学位论文MASTERS THESIS2房地产价格及影响因素概述21房地产市场的需求和供给211房地产需求的特点从微观角度看，房地产需求是指消费者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够购买的房地产商品或劳务的数量，也即房地产的有效需求。从宏观角度看，房地产需求是指房地产总需求，即某一时期全社会房地产需求的总量。为准确理解房地产需求的概念，还必须区分房地产有效需求和潜在需求。房地产有效需求一般是居民收入、住宅价格、抵押贷款能力等因素的函数，即De=玎收入，房价，抵押贷款能力)。房地产潜在需求是过去和现在尚未转化而在未来有可能转化为实际购买力的需求。房地产潜在需求一般受人口数量、婚姻状况、家庭户数、居民年龄、性别等变量的影响，其中人口是影响住宅潜在需求中最主要的因素，即Dp=f(人口)。房地产需求的特点表现在：(1)多样性房地产需求的多样性是由于房地产自身的多样性造成的。房地产商品属于特征商品，由于位置的不同，楼层、朝向、户型、功能等的差异，使得房地产具有多样性。其次，由于不同的消费者收入水平不同，文化程度、职业、年龄、生活习惯等都不同。形成了不同的兴趣、偏好，对房地产的需求进一步形成了多样性。(2)区域性房地产具有不可移动性，不可能像其他商品那样在地区间调剂余缺，即便在同一个城市内，不同地段的房地产需求差异性也很大。(3)消费和投资的双重性房地产需求可以分为房地产消费需求和房地产投资需求。对商业、工业物业等的需求属于投资需求。购买住宅如果是以自住为目的，则属于消费需求；如果是通过租赁或买卖以获取收益为目的，则属于投资需求。(4)可替代性首先，在一定区域内，特别是在同一供需圈内，尽管没有完全相同的两宗房地产，但是房地产商品在一定程度上是可以相互替代的。其次，房地产的买卖和租赁可以相互替代。在成熟的市场经济中，房地产的买卖价格和租赁价格之间有一个合适的比例。第三，从房地产的投资需求看，作为一种投资工具，如果其投资收益下降，那么投资者可能转向股票、债券、期货等其他投资工具。212房地产供给的特点从微观角度看，房地产供给是指生产者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品的数量。从宏观角度看，房地产供给是指房地产总供给，即某一时期全社会房地产供给的总量，既包括以公顷、幢、平方米等为单位的房地产实物总量，也包括以元、万元等为单位的房地产价值总量。一般而言，宏观的房地产总供给是微观房地产供给的总和。市场上供给的房屋一般有三种：新房、旧房和经过改建的房屋。新房不论是为了出售还是出租，都是供给较小的一部分，一般只有10。新房因为价格高昂其购买对象主要是中高收入家庭，而旧房相对便宜，其主要的需求对象是低收入家庭。新房在投入使用后，随着时间的推移，其质量逐渐下降，即它给出的服务流量一年比一年少，其中还包括技术、设计和平面布置的过时。因而其价格逐年下降，最后就成为低收入家庭所能负担的。例如在美国，由于近年来新建的低档住宅变得越来越无利可图，因而低收入家庭的住宅供应主要来源于住宅存量质量的降低，即通过“滤下过程”o。旧房还可以经过改建再度提供给市场，经过改建可以提高其质量，增加服务流量。现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为：供给量=存量一拆毁量一转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产+新开发量。这里主要考虑新建房地产的供给。房地产供给与一般商品供给有很大的共性，经济学中的供给曲线、供给函数、供给原理等一般理论对房地产供给同样适用。市场上房地产的供给量受房地产价格、房地产开发成本和开发商对未来的预期等因素的影响。供给与价格呈正相关，与成本里负相关。若预期的投资回报率高，开发商一般会增加房地产投资，从而增加房地产供给，反之则会减少房地产供给。但是，由于房地产商品的特殊性，房地产供给具有一些不同于一般商品的显著特点，主要体现在：(1)缺乏弹性与一般商品供给相比，房地产供给缺乏弹性。这是由土地供给缺乏弹性和房地产建设周期较长的特点所决定的。短期的房地产供给几乎是一个既定的、不变的量；从长期来看，房地产的开发生产也会受到土地有限性的制约。(2)滞后性房地产开发建设的周期比较长，一般要一两年，长则数年。较长的生产周期决定了房地产供给相对于需求的变化存在着滞后性。一方面，房地产供给的滞后性导。中国社会科学院研究生院，城市经济学，经济科学出版社，1999，第248页。林增杰等，房地产经济学(第二版)，中国建筑工业出版社，2003，第18页。柴强，房地产估价理论与方法，中国建筑工业出版社，2004，第47页。7致房地产投资具有的较高的风险性。开发商依据现时的市场状况制订开发计划，但当房屋建成投入市场时，市场可能已经发生变化，由此造成积压或滞销。另一方面，房地产供给的滞后性也是引起房地产市场周期的重要原因。22房地产价格的构成房地产价格有两大组成部分，一是地产价格，二是房产价格，二者相互联系、相互影响、相互制约，共同形成一个有机的整体。从构成来看，房地产价格般包括土地开发费、房屋开发费、各种配套及税费、开发商利润等组成部分，具体如下表回：表21住宅价格的构成耕地占用税农土地补偿费土地安置补助费地转地上附着物及青苗补偿费价市格地土地开发费或地投资利息土价管理费生 土地开发利润 地产出市拆迁安置费过让地土地再开发费程金投资利息住地宅价管理费价土地开发利润格住勘察设计费房建筑材料费建建筑施工费造投资利息价管理费格房屋建筑利润流住房推销费(广告费)通销售保险费过成本投资利息及利管理费程住房销售税润经营利润。曹振良，房地产经济学通论，北京大学出版社2003，第352页8 硕士学位论文MASTERS THESlS表22北京市普通住宅成本价格构成项目金额(元，平方米) 比例()销售价格5730 100地价款516 9征地拆迁费1035 1806前期工程费134 234基础设施建设费356 62l建筑安装构成费2057 359公共设施配套费318 555管理费(含销售费) 290 506贷款利息318 555两税一费315 55所得税前利润318 555资料来源：北京市房地产年鉴200323房地产价格的特征。房地产价格是由于房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者相互结合而产生的。房地产是实物、权益、区位的综合体，具有不同于一般商品的特殊属性，因此其价格表现出不同于其他商品价格的显著特征。其主要特征体现在：(1)房地产价格受区位的影响很大这是由房地产的位置固定性决定的，任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境(邻里及当地的社会经济)。房地产不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同。(2)房地产价格实质上是房地产权益的价格由于房地产不可移动，在交易中可以转移的是其所有权、使用权或其他权益。实物状况相同的房地产，权益状况可能干差万别，从而造成房地产价格的巨大差异。(3)既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。柴强，房地产估价理论与方法，中国建筑工业出版社，2004，第5556页9房地产由于价值量大、寿命长久，具有买卖和租赁两种交易方式，买卖和租赁两个市场并存。有些类型的房地产，如公寓、写字楼、旅馆等，租赁甚至是主要的经营方式。房地产的价格与租金的关系，类似于资本的本金和利息的关系。(4)房地产价格是在长期考虑下形成的因为房地产的价值量大，人们对其交易一般是谨慎的，并且由于房地产具有独一无二的特性，对影响其价格的质量、产权、物业管理等方面的情况在短时期内不易了解，因此房地产的交易价格难以在短期内达成。(5)房地产价格通常是个别形成的，容易受交易者的个别因素的影响房地产具有独一无二性，要了解其情况，必须到现场踏勘。又由于其价值量大，相似的房地产一般只有少数几个买者和卖者，所以其价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素如偏好、讨价还价能力、感情冲动等的影响。(6)房地产的自然增值是一种长期趋势在长期中，房地产保值是由于其功能的永久性和需求的不变性。房地产增值主要是由于土地供给缺乏弹性和城市人口的刚性增加。另外也会因为以下原因增值：新追加的投入，如房屋功能布局的改善和重新装修等；由于建材价格等房地产生产成本上涨而导致重置成本增加。但是，长期中房地产增值不是直线上升的，而是伴随着供求的变化和市场价格的波动，呈现螺旋上升的状态。短期内由于投机退潮、社会动乱、经济衰退等政治和经济因素，房地产价格甚至可能下降。由于房价从长远来看具有保值和增值的特点，使得房地产成为人们喜爱的投资品，特别是在通货膨胀的情况下，投资房地产比投资其他资产更具有保值功能。表23：世界各地房地产、股票价格及通胀率()o国家年份房地产股票通货膨胀率澳大利亚(墨尔本) 1950一1958 85 55 48日本(地价) 19641987 11 105 7新西兰19631986 111 72 99新加坡19721983 144 107 624房地产价格影响因素概述241自然因素(1)房地产自身因素。PMBfown，1990，unitcd瞄ngdom Rcsidc“al PdE印ection柚d Inna石Dn”工硼d m卸岍删f鼬d蛔10所谓自身因素，是指那些反映房地产本身的区位、实物和权益的因素。国外关于房地产有旬名言：第一是位置，第二是位置，第三还是位置，这充分说明了位置对房地产的重要性。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响。房地产位置优劣的判断标准虽然因不同的标准而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高；反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，其价格一般较低。具体而言，商业用途房地产的位置优劣，主要是看其繁华程度、临街状况。居住用途房地产主要看其周围环境状况、安宁程度、交通便捷程度，以及离市中心的远近。其中别墅的要求是接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性。工业房地产通常要视产业的性质而定，一般来说，凡是位置有利于原料和产品的运输，便于废料处理及燃料动力取得，其价格必有趋高的倾向。另外，房地产的位置还有自然地理位置和社会经济位置的区别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却发生变化，这种变化可能是由于城市规划的制定或修改、交通建设或其他建设引起的。当房地产的社会经济位置由劣变优时，其价值会上升，反之会下跌。房地产的实物因素主要有地质条件、地形地势、土地面积和形状、土地肥力、日照、风向、降水量、自然灾害等自然因素和建筑物本身的规划设计、平面布局、功能、质量、外观形象等因素，这些因素对房地产价格均有较大影响。两宗实物和区位状况相同的房地产，如果权益不同，价值和价格可能有很大的不同。我国的房地产权结构是房屋所有权与土地使用权的结合o。合法的产权，通常具备房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件。现行的房地产权属证书包括房屋权属证书、土地权属证书或统一的房地产权证书。(2)环境因素影响房地产价格的环境因素，主要包括大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。不同环境因素的组合，导致处于该环境下的房地产价格有较大差异。242经济因素影响房地产价格的经济因素较多，主要有经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支及金融状况、利率、物价、建筑人工费、居民收入等。(1)经济景气状况一般来说，经济发展水平的周期性波动对房地产这类具有独特性质的消费品和。高富平、黄武双，房地产法新论，中国法制出版社，2002第51页11 庙士学位论文MASTERSTHESIS投资品的供求关系会产生较强的影响，结果使得宏观经济周期与房地产波动呈同向发展趋势，但房地产周期略早于宏观经济周期。当宏观经济处于萧条期时，一旦政府通过扩张性政策刺激经济，在这一外部因素的冲击下，同时在房地产价格需求弹性和房地产收入需求弹性等房地产特有的产业扩张传导机制作用下，社会生产资源向带有国民经济基础性和先导性等产业特征的房地产业转移，由此导致并推动房地产业率先开始复苏，进而带动宏观经济步入扩张期。当宏观经济进入高涨期后，在政府通过提高利率、紧缩通货等紧缩性政策的影响下降低，同时又由于受到房地产投机被抑制、房地产泡沫破灭等房地产业特有的产业收缩机制的影响，结果使得社会资源率先从过热的房地产领域退出，结果房地产市场先于宏观经济而进入收缩期。其间，房地产价格也随之相应地起伏跌宕。(2)物价水平物价指数或通货膨胀率主要是通过两个途径对房地产经济波动产生影响。首先，通胀因素影响房地产名义价格与真实价值变动，物价指数或通胀率与房地产价格之间存在明显的正相关关系。一方面，当物价总体趋向上涨时，房地产名义价格随之上涨。另一方面建筑材料价格、建筑人工费等的上涨会推动房地产生产成本上涨，从而导致房价上涨。其次，通货膨胀使得影响房地产商品的保值与增值功能发生变动，进而影响房地产经济运行波动。通货膨胀时消费者宁愿持有真实资产而放弃货币资产，从而导致房地产投资活动的增加；反之会导致房地产投资活动的减少，这也会对房地产价格产生影响。(3)居民收入居民实际收入的增加会提高居民的支付能力，从而增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。收入增加对房价的影响程度，取决于现有的收入水平及边际消费倾向的大小。对于低收入家庭而言，虽然其边际消费倾向较大，但其增加的收入主要用于满足衣食等基本的生存需要，对房价的影响较小：对于中等收入家庭而言，边际消费倾向较大，增加的收入会用于提高包括居住质量在内的生活质量，从而导致房价上涨；高收入家庭的边际消费倾向较小，但是如果其将增加的收入由于房地产投资或投机，则会引起房价的上涨。(4)利率房地产与利率负相关，利率下降，房价上升，反之房价下降。房地产开发成本也会因为利率上升而增加。决定利率水平的因素主要有：平均利润率；资金供求状况：预期通货膨胀率；国家经济政策；国际利率水平；国际收支状况。243社会因素(1)人口因素12房地产(特别是居住房地产)的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况对房地产价格有较大的影响。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格就会上涨，反之则会下降。引起城市人口数量变化的原因是人口的自然增长和人口的迁移变动。人口素质的提高也会引起房价的提高。人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住质量也必然会提出更高的要求，从而导致房地产价格升高。家庭人口规模变化，会引起居住单位数的变动，进而引起房地产需求的变化，从而影响房地产价格。一般来说，随着家庭人口规模的小型化，家庭数量增多，所需住房的总量将增加，房地产价格有上涨趋势。(2)房地产价格预期当前的房地产市场中，由于房价收入比过高和二级市场发育不成熟等条件的制约，在房地产需要量巨大的同时，其有效需求难以迅速实现。由于我国国民经济的持续快速发展和城市化的稳步推进，其间蕴涵的巨大潜在需求引起社会普遍的房价上涨预期，再加上银行利率较低、股市长期低迷等原因，使得大量的民闯资金流入房地产业，其他一些行业由于投资回报率低，也有部分资本流入。社会对房地产价格短期内持续上涨的预期使涌入房地产业的大量资本为追逐利润而进行时间短、见效快的房地产投机活动，从而引起房价的持续攀升。(3)其他社会因素除人口因素以外，影响房地产价格的社会因素还包括政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的，它会引起房地产价格的上涨或下跌。城市化意味着人口向城市地区集中，造成对城市房地产的需求不断增加，从而带动城市房地产价格上涨。而房地产业的正常运转，必须以稳定的预期和安定的社会秩序为前提。244政策因素(1)房地产制度房地产制度对房地产价格的影响巨大。我国土地使用制度和城镇住房制度改革以来，以指令性计划调节和土地无偿使用为特征的传统土地制度转变为以市场调节为主和土地有偿使用为特征的新的土地使用制度；以福利、实物分配为特征的传统住房制度已经转变为商品化、社会化、市场化的新型住房制度。房地产制度改革为房地产业提供了巨大发展空间，使其在较短的时间内迅速成长为国民经济的重要支柱产业。伴随着巨大的住房需求被释放出来，我国房地产市场的发展呈现出生机勃勃的景象，房地产价格成为引导房地产投资和消费的风向标。(2)税收政策房地产税收可以分为房地产开发环节、房地产交易环节和房地产保有环节的税收。不同的税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。直接或间接地对保有房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而会导致房地产价格低落；相反，降低甚至取消对保有房地产课税，会导致房地产价格上升。(3)城市规划城市规划对用途、建筑高度、容积率等的规定对房地产价格有很大的影响。就规定用途来看，不同用途对土地条件的要求不同；反过来，土地条件一定的情况下，规定用途对土地价格有着很大的影响，具体表现在两个方面：就某一块土地而言，它会降低地价；从总体上看由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。但是，如果规定用途不妥，则会既降低单块土地的价格，也会降低整片土地的利用率，从而使地价下降。本文的分析以房地产统计数据为基础，根据数据的可靠性和可得性原则，对影响房地产价格的各因素进行归纳、整理，主要从需求层面、供给层面、房地产金融层面和房地产宏观调控层面对影响我国房地产价格的因素进行较细致的规范性总结和较深入的实证性分析。143从需求层面分析影响房价的因素在经过较长时期的摸索之后，我国于1998年7月正式停止福利性实物分房，向货币工资化转变。在实物分房体制下，购买商品房不是主流的住房消费模式，相当一部分住房消费需求被“沉积”下来，但在1998年房改后，这部分购买力得以释放，一方面是因为人们在观念上彻底断绝了“等、靠、要”的思想。接受了自主购房解决居住问题的住房消费新模式；另一方面，住房抵押贷款制度的迅速发展，大大增强了居民的购买能力，使许多潜在需求有机会转化为现实需求。另外，随着工业化和城镇化发展，城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房市场的基本需求和被动需求也不断增加。统计数据表明，2005年我国居民住房消费达142万亿元回，不断增长的住房需求是推动房价上涨的首要因素。31城镇住房制度改革1987年，我国个人购买的商品房只有42666万平方米，占当年商品房销售总面积的”9，到了1997年个人购买的商品房总面积已经达到了523372万平方米，占当年商品房销售总面积的666，在1998年，住房制度改革对商品房销售产生了较大的影响，尽管集团突击买房的现象比较突出，但个人购房也增长很快，1998年个人购房的比例达到72，到2002年已经达到95，2005年则进一步提高为近97。由此可见，城镇住房制度改革释出的购房需求对于我国房地产市场的初期发展起到了较大的作用。|=i耳而颐丽丽磊面丌i一100806040200。，幅产k删2秽f?1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000图31历年个人购买商品住宅比例数据来源：根据中国经济景气月报整理。谢家瑾：05年我国居民住房消费达142万亿元，hnp：棚nancc sinacomcrI舭0060426，1410“8084shtml，新浪网1532居民可支配收入自1998年来，我国经济持续高速增长，城市人均可支配收入年均增长近10。王金明和高铁梅运用可变参数模型对我国房地产市场需求、供给进行的动态定量分析表明在影响房屋需求的诸因素中，收入弹性最大，在158至166之间，从而说明在我国现阶段收入是影响房屋需求的决定性因素。33房地产投资和投机近年来，与房市的火暴形成鲜明对比的是股市的跌跌不休。为寻求财富的增值，投资者普遍将目光放在了房地产投资上。值得注意的是，来自区域外的富余资金对本区域房价的上涨起到了推波助澜的作用。根据业内人士的估计，近几年，温州民间炒房资金已超过1000亿元，从事炒房的人员达10万人。由温州市建设局房地产开发处提供的资料显示，1999年前，温州商品房的价格多在每平方米2000元以内，。王金明、高铁梅，对我国房地产市场需求和供给函数的动态分析，中国软科学，2004年第4期16但1999年开始出现较快增长：市区同一地段的商品房价格1999年上涨17，2000年上涨20，2001年上涨21，2002年上涨23，到了2003年，市区超过单价7000元平方米的商品房已经比比皆是回。随后他们向长三角及全国各主要城市进军，每到一处，便令当地房价上涨至少20，造成隐性泡沫现象，例如杭州、上海等城市的房价节节高升，就与温州炒房团紧密相关(杨慎，2004)。其实，温州炒房团只是全国炒房群体的一个代表，在高达30一100高额回报率的诱引下，投机炒房群体不断扩大，许多本地居民和外国游资也加入炒房行列。据一些研究机构调查，长三角几个主要城市的投机性需求占到了全部需求的25以上，投机需求过旺加剧了供求矛盾，加快了房价的上涨速度。2005年北京市普通商品住宅成交154万套，其中本市个人购买占594：外省市个人购买所占比重为368。而1月至12月全市公寓别墅成交中，外省市个人购买所占比重为392，本市个人购买所占比重为384圆。2005年上海拥有两套以上住房的家庭比例已达到20固。表32：近年上证指数波动情况同比涨跌幅同比涨跌幅时间期末时间期末() ()2003年11月139723 258 2005年1月119182 25082003年12月149704 1027 2005年2月1306 矗2032004年1月159073 606 2005年3月1181j24 32182004年2月167507 1079 2005年4月115915 -27352004年3月174162 153 2005年5月106074 31832004年4月159559 487 2005年6月108094 -22742004年5月155591 129 2005年7月lob03 21872004年6月1399。16 -585 2005年8月11628 13362004年7月13862 -613 2005年9月115561 17262004年8月134206 -562 2005年10月109282 -17242004年9月13967 216 2005年11月109926 -18012004年10月132054 206 2005年12月116106 8332004年11月134077 -404 2006年1月125805 5562005年01月119182 2508 2003年11月139723 -258数据来源：wDm资讯。温州炒房：玩的就是心跳htlp：，ne邺枷u卸ettcomm叫s啦呻308陀6cont锄L104鹌09hlm，新华网。北京房价今年还要涨四房子卖给外地人，http：，n哪ddnaI础出一血domcsti6，945，2006042513274832hI廿Il，中华网。外地人士撑起上海楼市半边天住房信贷高速增长， h卸：，wnNlIIIANE-c。m新华网2005年06月06日17图32 2005年北京市普通住宅购房对象结构图图30 2005年北京市公寓别墅购房对象结构图图片来源：北京晚报表33：2003年上海商品房投资性购房比例调查套数投资购房投资比例本地购房16466 2321 0141外地购房5362 957 0178境外购房1637 607 037l外来购房6999 1564 0223合计23465 3885 O166数据来源：肖永培、沈韶华，“上海投机性购房在警戒线内”，上海统计网站34城市化加快城市化进程是我国进入21世纪后的重要任务，2000年我国城市化水平达到36，已经进入城市化加速时期，最近四、五年来沿海城市的城市化率年均提高近2个百分点，由此带来的主动型需求量相当可观。以南京市为例，2003年城市人口为640万，新增城市人口22，按当年人均住房面积227平方米计算，则城市化带来320万平方米的潜在需求，占到当年南京商品房成交量的三分之一。国家统计局在全国抽样调查显示，目前中国每年新增1的城市人口，大约为1800万2000万，新增城市人口的住房需求，按城市人均住房22平方米计算，每年将需要44亿平方米的住房。按照国家规划，到2020年我国的城市化水平将达到55一60，城镇居民将增长到8亿至85亿人，年增长4。届时将有26亿到3亿的农民成为城市居民，为这些新增城市人口提供的住房面积将是一个天文数字。表34：我国城市化水平及城镇人口数量年份城市化水平() 城镇人口(万人)1996 3048 373041997 3191 394491998 3335 416081999 3478 437482000 3622 459062001 3766 4806420012 3909 S02122003 4053 523762004 4176 54283数据来源：中国统计年鉴1998200535城市拆迁改造在经营城市理念的指导下，全国城市特别是东部地区城市加快了城市建设步伐，拆迁规模量在短期内增长很快，拆迁户用拆迁费加银行按揭购买商品房，由此导致的被动型需求急速增长。例如南京市2002年和2003年的拆迁户数均超过2万户，是1998年的2倍多，这些拆迁户势必尽快购房，按户均60平方米计算，则每19年形成120万平方米的刚性需求。2004年，沈阳市拆除各类危险破旧房屋172-2万平方米，其中住宅948万平方米。至2010年预计拆迁改造危旧房900万平方米，每年约150万平方米，按照1：2膨胀系数测算，每年要新建300万平方米以上的住房，才能满足被动型住房需求国。据估计，近两年长三角几个主要城市的拆迁被动型需求占到总需求量的30以上圆。可见，城市建设速度加快制造了大量的拆迁被动型住房需求。36人民币升值预期对于一个完全封闭的国内资产市场而言，汇率不应对资产价格产生影响，这是资产价格无套利条件的体现。但是，如果一国的货币有升值预期，而境外资金又有渠道进入，则该国房地产价格也会随之上涨。在我国，因为资本市场将放未放，国外游资能通过非法渠道部分进入房地产市场，这些资金能够从人民币升值中获得超额收益。据统计，2005年北京市普通商品住宅成交中境外个人购买所占比重为22；全市公寓别墅成交中境外个人购买所占比重达到13(见图32，33)。国外游资的进入使中国房地产定价机制发生变化，国内投资者有可能把房地产价格推得更高，因此人民币升值预期也会导致我国房地产价格上涨。林靖崧沈阳市房地产市场发展潜力分析，w卅LfbcIls-cn，焦点房地产网。杨波：谈谈我国城市住宅价格持续上涨的原因，n眦uTb柚smd斗com曲，城市研究20 硕士学位论文MASTERS THESIS4从供给层面分析影响房价的因素(一)从供给面上看，商品价格主要由成本和利润构成，在利润大体不变或变化不大的情况下，价格的变动主要取决于成本。房地产的成本包括土地取得成本、土地开发成本、建筑物建造成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润等。其中，以土地成本和建造成本为主的直接成本的快速上升是我国城市住宅价格上涨的主要因素之一。41房屋建造成本的上涨近年来，我国房地产建造相关成本上涨较快。其中，和建筑生产直接相关的主要建材成本明显上涨。2003年和2004年我国黑色金属材料价格比上年分别上涨了79和204，有色金属材料价格上涨了53和201。2005年，尽管钢铁、水泥价格出现了一定程度的回落，但相比以往，价位还是偏高。相应地，2003年和2004年固定资产投资价格分别比上年上涨22和56。140120100806040200生产资料价格总指数()图41：我国生产资料价格变化数据来源：中国宏观经济数据库根据江苏省统计局公布的信息，江苏省建筑材料价格在2003年下半年全面上涨，2004年上半年再次攀升，同比涨幅达311，其中，钢材价格上涨42(螺纹钢和钢筋价格均突破4000元吨)，水泥价格上涨277。建筑材料价格的上涨直接导致了建筑安装成本的大幅上涨。南京城南项目的建筑安装工程费用从2001年的694元m2上涨至2004年的967元m2，增长幅度达40。另外，我国城市新建皿【o冲NooN 叹苫蚌g。 叹g廿N。N 日o_【廿Noo 叹g廿nooN 叹菩廿nooN 叹譬廿鲁oN 叹o_【廿nooN 叹g廿苫oN 叹g廿goN 叹鲁廿go 叹o_【廿goN 叹g廿笤oN 叹g冲ooN 叹上0廿兮o。N 叹o【廿。 叹g廿oo。N房地产品质明显提高，无论是使用的建筑材料、建筑设计的户型还是小区环境的营造，都有巨大的提升，房价也自然随之上升。42土地价格刚性上涨由于土地固有的稀缺性，其供给缺乏弹性，土地价格主要由土地需求一方决定。城市土地的需求其实是一种引致需求，是由于人们对房屋的需求而引起对其承载物土地的需求，因此可以说地价与房价具有极强的正相关关系。我国城市土地所有权归属国家，但土地出让收益其实是归地方政府所有，在土地供应政府垄断的制度安排下，地方政府作为地价上涨的主要受益者，在房价上涨时往往将地价相应大幅提高，一旦土地需求降下来，宁愿暂时不供地也不愿降低地价。统计数据显示，2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿