房地产项目分析及定位专业模板-策划工具.doc

项目分析及定位一、用地环境分析1、土地性质调查地理位置地质地貌状况（配图介绍）土地面积七通一平现状2、用地周边环境调查地块周边建筑物自然景观历史人文景观环境污染调查3、地块交通情况调查4、周边市政配套设施调查购物场所文化教育医疗卫生金融服务娱乐、餐饮、运动生活服务周边不利因素小结：二、项目价值分析1 地段资源地产因子普通住宅高档洋房说明符合状况对公共效能的依赖性对噪音、污染干扰适应性对配套要求物管建筑质量装修容积率覆盖率休闲空间绿化自然景观2：周边楼盘土地价值类比分析（周边土地价格或同等物业的土地成本分析）3：地块可提升价值判断（1）地块价值提升的主要因素宏观经济和产业相关政策调整变化是重要的外部因素。宏观经济产业政策变化（2）产品定位和规划设计水平是关键因素（3）小区配套和物业管理的重要性。（4）形象包装和营销策划的作用（5）产品的实现能力和工程质量是根本（6）发展商的品牌和实力是基石4：重点参考项目价值实现要素分析（2-3项） 价值提升和实现要素项目1项目2宏观经济及产业政策宏观经济快速发展期；房地产爆发式增长，供需两旺，价格快速上涨；产业政策影响小：不受“90/70”制约；宏观经济快速发展期；产业调控逐步实施，对一期影响不大；未受“90/70”调控；市场定位及规划设计第一个成规模的纯商品房住宅区；客群私营业主及个体工商占XX左右；企事业单位（公务员）人员占XX左右。规划设计水平代表2005年以前当地的最高水平，以联排别墅提升项目形象，户型方面经过推敲。以“XXXX”为目标“；规划设计代表了目前XXX的最高水平，主轴线景观单体外檐有突破性进步。小区配套及物业管理无特别配套设施；封闭管理，未强化物业管理。有会所，但未作为卖点进行提炼；封闭物业，安防系统；形象包装及营销策划有外展售楼中心、沙盘演示，较当地市场是“从无到有”的突破；较单一的营销手法；以“售楼中心”为重要形象代表，较前者达到了“人有我优”；无特别策划产品的实现能力及工程质量高于当地平均水平；施工速度迅速、质量上乘高于当地平均水平；施工速度快发展商品牌实力是否高于当地品牌是否高于当地品牌 5：本项目定位诸要素实现后的价值研究 价值提升和实现要素价值提升价值实现程度项目1项目2本案经济、政策和产品5市场定位和产品40小区配套和物业管理20形象包装和营销策划20产品包装和营销策划5产品的实现能力和工程质量5发展商品牌和实力10总计100三：项目SWOT分析1：优势：小结：2：劣势：小结：3：劣势的弱化于转化（优势）小结：4：机会小结：5：T（威胁）小结：项目定位一：目标客群定位1：潜在目标客户收入阶层比例家庭年收入表职业特征高收入阶层中高收入阶层中等收入阶层低收入阶层2：本案主力消费描述收入阶层职业分布所需物业类型高收入阶层私营业主、企事业高收入者、政府官员联排别墅，大户型公寓中高收入阶层企事业单位管理层、公务员、个体工商户大户型及舒适性公寓中等收入阶层企事业单位职工、公务员、个体户标准型公寓低收入阶层外来农民工、自由职业者经济型公寓3：非目标客群4：重点目标客群特征客户来源住宅消费特征二：项目发展定位1：发展商定位2：形象定位3：经营观念三：市场定位四：形象定位五：项目价格定位1：定价原则类比项目做参考开发成本为基础行业合理利润空间策划及规划的产品附加值项目项目1项目2项目3项目4项目5项目6项目7均价建筑面积权重均价权重加权均价2：成本分析法七：核心价值体系的建立1：价值优化竞争力产品竞争力形象竞争力价值优化竞争力价值竞争力 有吸引力的建筑具体体现为：健康成长泛会所产品竞争力提升品质，丰富产品层次形象竞争力健康新生活的场所精神实力雄厚，专业规范，高效的开发商形象价格竞争力竞争者的单价，提升附加值，高性价比的取向。因此，这种最优价值组合是：“高品质、高形象、高性价比”2：本案核心竞争力的体系主题理念价值核心价值体系产品价值高性价比价值3核心价值体系的构筑策略主题理念价值产品差异化策略差异化策略高性价比价值核心价