通泰地产2008年深圳八卦岭422栋项目市场研究及定位报告.docVIP

北京等重点城市8月份及全国1-7月份房地产市场概况2008.9【 目录 】北京9月份第一周（9.1-9.7）市场综述北京8月份市场综述近期主要房企动向房地产企业上市板块近期情况简析一线城市8月份房地产市场量价分析全国房地产行业08年1-7月市场概况全国08年1-7月宏观经济运行概况全国房地产近期政策概况 市场综述本周（9.1-9.7）批准上市项目比上周明显增多，且期房和商品住宅批准上市套数和面积更是增长异常迅猛，可以看出开发商们对于传统的销售旺季充满信心。与供应方面热烈的气氛相比，需求方面显得较为冷清，本周交易量环比上周有较大幅度的下滑，交易依旧处于观望和低迷的状态。价格方面，本周商品住宅成交均价环比上周有所回升，其中内城、外城和近郊三个区域住宅成交均价环比上周均有不同程度的上涨，远郊区域则有小幅回落。总之，本周房地产市场有价无市，滞胀局势依旧。 供应情况上市情况表9月1日-9月7日北京新批准项目（期房）项目名称具体位置物业类型批准面积（）批准套数拟售均价（元/）西山华府海淀区东北旺乡马连洼村马连洼竹园小区X3#楼住宅4367.484620000东台居朝阳区甜水园危改小区1-11号楼及公建住宅100699.186125000-32000绿城百合公寓房山区阎村镇绿城百合公寓住宅小区二期74#82#楼、21#地下车库、74#、76#、78#楼裙房、1#5#商业楼住宅23136.043346800紫御府海淀区太平庄村54号星竹园住宅区住宅22189.066414000绿城百合公寓房山区阎村镇绿城百合公寓二期83#-92#楼、22#-23#地下车库住宅44903.744006300阳光波尔多大兴区采育镇京津塘科技园88号住宅8561.93964900The House红东方海淀区清河小营地区住宅9573.374017500-17800奥东18号朝阳区安外安苑东路18号（奥体东居）住宅56338.5348825000金地格林小镇6通州区马驹桥镇西生活起步区住宅26713.651839500阳光乐府大兴区黄村镇六回改造项目住宅16604.061239798云起时珍宝花园西城区白云观周边A地块商业6458.683233000美伦堡家园朝阳区德胜门外白庙6号（住宅项目）商业2711.35532000古韵新居通州区永顺镇京榆旧路南侧住宅28211.084238800裕龙花园三区顺义区老顺平路东大东庄赵古营段住宅16975310488300-8500TIMES(东恒时代二期）朝阳区朝阳路十里堡方恒家园”一期A2-9、A2-7A地块住宅29425.3627620000明珠花园密云县十里堡镇十里堡村北侧商业3965.05645500-8000加州水郡房山区长阳镇哑叭河村金果园住宅小区C地块、E地块住宅45680.765166200冠军城朝阳区北沙滩大屯路36号（14号楼、会所、地下车库）住宅19959.1126625000花盛香醍通州区半壁店大街25号住宅25245.6813212000鸿业兴园二区丰台区花乡造甲村限价房197842.762346暂无 供应情况上市情况本周（9.1-9.7）共有20个项目批准入市，比上周增加16个，其中包括一个限价房项目。期房批准上市套数和面积分别为7743套和84.23万平方米，环比上周分别上涨754.64%和432.81%；其中住宅共批准上市7694套，上市面积77.66万平方米，环比上周分别上涨813.78%和798.11%，供应量增长异常显著。本周是传统的金九银十销售旺季的第一周，各个开发商也都踌躇满志，加紧了步伐抢占市场先机，致使本周批准上市项目明显增多，这也为一直处于暗淡的北京房地产市场带来了一线生机。本周批准上市住宅项目较为分散，分布在丰台、朝阳、顺义等7个区域。丰台区批准上市项目面积占比最大，占总批准上市面积的25.48%，朝阳次之，占比22.17%，位居第三的是顺义，占比21.86%，房山、通州、海淀批准上市面积分别占总批准上市面积的13.36%、9.25%、4.65%，大兴区占比最小，为3.24%。 供应情况可售情况截至本周周日（9月7日），北京期房可售房屋套数和可售房屋面积分别为170304套和2237.85万平方米，环比上周可售房屋套数和可售房屋面积分别上升4.76%和3.59%。可售住宅套数和可售住宅面积分别为102397套和1302.26万平方米，随着本周供应量的增加，可售住宅套数和面积环比上周也分别上升7.35%和5.81%。可售商品住宅面积占可售商品房总面积的58.19%。表2：截至本周期房可售情况统计期房可售情况统计（截止9月7日）本周比上周可售房屋套数：1703044.76%可售房屋面积(M2)：223784653.59%可售住宅套数：1023977.35%可售住宅面积(M2)：130225775.81% 交易情况 据统计，本周（9.1-9.7）共成交期房885套，成交面积8.82万平方米，成交套数和成交面积环比上周均出现较大幅度的下降，降幅分别达61.32%和62.82%。从上图可以看出，本周期房交易量达到近四周的最低点。本周（9.1-9.7）住宅期房共成交753套，成交面积7.72万平方米，环比上周成交套数和成交面积分别下降52.82%和50.75%。消费者的行为与开发商形成鲜明的对比，在传统的销售旺季的开始，商品住宅成交量不升反降，且降幅较大，看来消费者并没有响应开发商而积极地行动起来，交易依然低迷，消费者观望的情绪可能会持续一段时间。从北京各行政区域来看，外城区是本周商品住宅交易量最大的区域，共成交4.46万平方米，近郊和远郊区次之，分别成交2.10万和0.70万平方米，内城区交易量最少，为0.46万平方米。 交易情况 本周（9.1-9.7）北京商品住宅成交均价环比上周上涨10.82%。其中内城、外城和近郊三个区域住宅成交均价环比上周均有不同程度的上涨，涨幅分别为29.12%、12.25%和0.74%，远郊区域住宅成交均价环比上周下降2.36%。东城区和朝阳区较高的住宅成交均价分别使内城和外城区的整体均价有所提升，近郊和远郊的价格变化较为稳定。（注：内城区包括：东城区、西城区、崇文区、宣武区；外城区包括：朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区；近郊区包括：通州、顺义、门头沟、大兴、昌平、开发区；远郊区包括：房山、怀柔、密云、延庆、平谷。） 价格情况 7月三环以外成交量大幅走低，三环以内以所回升 7月，北京市商品房总体成交量在经过5、6月份旺季的回暖后，7月份又大幅下跌，而下跌的主要表现在三环以外的区域，详见下图：8月北京市建委共发布了27个项目的预售许可证，其中住宅部分占到20个。与7月的31个住宅项目相比减少11个项目的许可资格。市场上的供应量（批准住宅套数）为10416套，环比7月12127套减少1711套，下降14.1%，详见下图：8月受奥运影响期房新增供应量减少 8月北京期房住宅签约量再次下挫 8月北京市期房住宅网上签约套数为3979套，比7月份4929套减少950套，环比下降19.3%，同比去年8月下降62.1%。8月住宅签约面积共计423364平米，环比7月586810平米下滑27.9%。8月全市日均签约套数为128套/日，平均每套签约户型为106.4平米，较7月签约面积119平米减少13平米。 8月日成交走势 08与07年住宅成交情况比较 8月份，北京一手住宅成交 44.19万平，同比下降 75.6%，环比下降 39.5%； 7月份，北京一手住宅成交均价为 14247.9 元/平，环比上涨 7.6%； 8月底，北京一手住宅可售面积为 1681.3 万平，同比上涨 25.8%，环比上涨 5.0%。另外 7月底一手住宅可售面积与 07年一手住宅成交面积比例为 0.89。 北京等重点城市8月份及全国1-7月份房地产市场概况2008.9排名项目名称区域成交面积(平方米)成交套数成交金额(元)1中信城城中心区25530.352784506100162西苑好山居海淀区3344.4631853796003龙湾顺义区7694.22181589801004北京尊府城中心区4809.19311551086885大成时代中心丰台区9954.08691491093126三里屯soho朝阳区3073.37201266031007北辰绿色家园朝阳区8842.81861097200568龙湖滟澜山顺义区2535.6110871177609星河城丰台区7077.75938510462010富力桃园海淀区8194.617884255450路段路段性质商业形态特征租售价（元/平方米）代表物业宝安北路主干道多为写字楼裙楼或单体商业，档次较高街铺租金每月约为200-300，二楼租金每月约为70-150，三楼租金每月约为40-60国际商品大厦、华南汽车展示交易中心、富之岛精品家具、深业物流大厦宝岗路主干道多为住宅裙楼或仓库改造而成，档次不齐街铺因所处位置、商业形态不同，而租金区别较大，约在80-300元不等，二楼租金约为40-60元，三楼约为30-50元祥福雅居裙楼 、博海装饰家居广场、田心大厦裙楼梨园路支干道多为仓库改造成铺一楼街铺租金约为120-200元艺展中心、安华装饰材料城梅园路主干道多为仓库改铺一楼铺位约为150200元奥特商城、笋岗大厦桃园路支干道多为仓库改铺一楼铺位租金约为130-170元；二楼铺位租金约为50元左右超凡家居排名项目名称区域成交面积(平方米)成交套数成交金额(元)成交均价1西苑好山居海淀区3344.46318537960055428.862缘溪堂海淀区549.612552540246443.63星源汇朝阳区469.8151954907641610.64三里屯soho朝阳区3073.372012660310041193.585北京财富中心朝阳区974.2733890481039932.2666贡院六号城中心区245.2419225929376207香山清琴海淀区1951.4247339691037612.0558盘古大观朝阳区617.6122851200370009龙湖滟澜山顺义区2535.61108711776034357.7110北京星河湾朝阳区4744.351215457776032581.44111北京尊府城中心区4809.193115510868832252.5612维多利亚花园公寓朝阳区154.321482327231255.00213山水文园朝阳区1141.1953557924431177.31814万城华府海淀区2674.1498336629631174.99415御墅临枫海淀区648.0612000000030861.3416世茂奥临花园朝阳区295.091910000030838.04917玉林山水花园朝阳区953.6232859705429987.89318圣世一品朝阳区1182.9963545515029970.79519华荣公寓城中心区126.841378000029801.32420西派国际公寓城中心区1648.6174875484029573.38月北京住宅成交均价排行(前20) 量价分析-广州（量价齐跌） 黑石45亿购仲盛世界商城 创今年上海单笔收购之最 近日，美资私募投资基金黑石集团(Blackstone Group)，最近以逾45亿元人民币购入仲盛集团旗下位于上海莘庄南广场的大型商业项目“仲盛世界商城”，成为今年来上海单一物业成交的最高金额。在宏观调控的紧缩政策下，本地开发商遭遇资金压力恰给外资“捡漏”良机，该项目的“落袋”是黑石今年在上海拿下的第二个商业地产项目。不过该收购尚未得到买卖双方的正面回应，也创下了今年单笔收购之最。（ 2008年8月13日）黑石集团 2008年1-7月份，全国 房地产固定资产投资为 18148.6 亿元，同比增长 32.7%； 开工面积为 6.1亿平米，同比增长 15.1%，增速连续五个月下降； 住宅在建面积为 17.7亿平米，同比增长 23.9%，增速连续五个月下降； 住宅销售面积为 2.8亿平米，同比下降 10.8%，增速继续创下 05年以来新低； 住宅销售金额为 10510 亿元，同比下降 6.6%，增速继续创下 05年以来新低。房地产施工面积增速、新开工面积增速、竣工面积增速及销售面积增速纷纷放缓施工面积增速远远高于竣工面积增速，而竣工面积增速又高于销售面积增速， 未来市场供应可能过剩，销售压力大全国房地产投资增速明显放缓，投资比重减少市场成交量进一步下滑成交价格坚挺，同比增幅有所回落开发商自筹资金比重上升，融资困难，面临资金瓶颈全国房地产行业市场分析 8 月房地产板块的表现仍然比较疲弱，跑输指数 4.16 个百分点，个股也是呈现普跌的局面，板块跌幅较大一方面是因为市场整体表现不佳，另一方面也显示出市场对板块的预期仍然较为悲观。 截止时期：2008年9月12日房地产开发占固定资产投资比重逐渐降低数据表明尽管成交萎缩，价格下跌，但这些只是行业周期的一种反应，整个市场环境并没有恶化，整个房地产行业 发展仍然是稳定的。房地产企业上市板块简析 住宅在建面积增速连续5个月下降住宅在建面积为 17.7亿平米，同比增长 23.9%，增速连续五个月下降成交量进一步下滑2008年1-7月全国商品房销售面积 3 亿平方米，同比下降约11%，增幅同比回落 35 个百分点成交量进一步下滑8月份，北京一手住宅成交 44.19万平，同比下降 75.6%，环比下降 39.5%； 7月份，北京一手住宅成交均价为 14247.9 元/平，环比上涨 7.6%； 8月底，北京一手住宅可售面积为 1681.3 万平，同比上涨 25.8%，环比上涨 5.0%。另外 7月底一手住宅可售面积与 07年一手住宅成交面积比例为 0.89。 销售金额锐减 开发商面临资金瓶颈2008年1-7 月，住宅销售金额为 10510 亿元，同比下降 6.6%增速继续创下 05年以来新低 量价分析-天津（量跌价升） 宏观经济景气指数预警信号图显示，7月份我国宏观经济处于稳定状态的“绿灯区”数据显示，前7个月我国投资增速比上半年加快0.5个百分点，消费增速比上半年加快0.3个百分点。7月份，出口增长较上月加快9.3个百分点。拉动经济增长的“三驾马车”运行平稳，经济增长显现出较强的动力和活力全国宏观经济扫描2008年1-7月份，全国 房地产固定资产投资为 18148.6 亿元，同比增长 32.7%； 开工面积为 6.1亿平米，同比增长 15.1%，增速连续五个月下降； 住宅在建面积为 17.7亿平米，同比增长 23.9%，增速连续五个月下降； 住宅销售面积为 2.8亿平米，同比下降 10.8%，增速继续创下 05年以来新低； 住宅销售金额为 10510 亿元，同比下降 6.6%，增速继续创下 05年以来新低。房地产施工面积增速、新开工面积增速、竣工面积增速及销售面积增速纷纷放缓施工面积增速远远高于竣工面积增速，而竣工面积增速又高于销售面积增速， 未来市场供应可能过剩，销售压力大全国房地产投资增速明显放缓，投资比重减少市场成交量进一步下滑成交价格坚挺，同比增幅有所回落开发商自筹资金比重上升，融资困难，面临资金瓶颈全国房地产行业市场分析 新一轮大型国有开发企业并购潮将会导致行业集中度大幅度提高，可能会出现行业垄断，中小开发企业面临困境。未来房地产开发商融资渠道变窄，融资过程更为艰难，没有资金实力的开发商可能被淘汰出局。未来地产商可获的用地将要缩减，这将进一步增强地产商在拿地方面的竞争。同时随着可获得建筑用地的减少，建筑用地的价格也有上升的可能。 房企应该把主要精力转入到中小套型普通商品住房的开发上来，以获得政策的支持，尤其是在信贷紧缩房企资金压力较大的情形下，很有必要转变原来的开发策略，顺应宏观调控的方向，多开发中小套型商品住房。政府救市措施可能是“隔靴搔痒、杯水车薪”。全国房地产行业政策评述住房公积金贷款利率相应下调2008年09月17日央行急令下调“双率”后，住房和城乡建设部昨天也发布通知，就个人住房公积金贷款利率进行相应调整。通知表示，个人住房公积金贷款利率同于昨日起下调。其中，五年期以下(含五年)由现行的4.77%调整到4.59%，下调0.18个百分点；五年期以上由现行的5.22%调整到5.13%，下调0.09个百分点。在业内人士看来，贷款利率下调在一定程度上会促进消费的增长，而目前住房贷款是我国个人消费信贷的最主要部分，因此总体上讲将有利于促进住房消费。不过，一方面此次降息是不对称下调，长期贷款小调，短期贷款大调，对于长期的住房贷款利率下调很小；而另一方面，在市场普遍观望的楼市低迷期，小幅度的利率下调对于住房需求的促动能力有限。 投资比重降低房地产开发占固定资产投资比重逐渐降低开工面积增速连续5个月下降2008年1-7月房地产开工面积开工面积为 6.1亿平米，同比增长 15.1%增速连续五个月下降住宅在建面积增速连续5个月下降住宅在建面积为 17.7亿平米，同比增长 23.9%，增速连续五个月下降成交量进一步下滑2008年1-7月全国商品房销售面积 3 亿平方米，同比下降约11%，增幅同比回落 35 个百分点成交量进一步下滑2008年1-7月全国商品住宅销售面积 2.8亿，同比下降 10.8%，增速继续创新05年以来新低成交均价坚挺2008年1-7月全国商品住宅成交均价坚挺，同比增幅有所回落销售金额锐减 开发商面临资金瓶颈2008年1-7 月，住宅销售金额为 10510 亿元，同比下降 6.6%增速继续创下 05年以来新低2008年1-7 月，房地产开发资金来源中，国内贷款 4572 亿元，占比 20.5%较 2007 年度提高了 1.9个百分点；自筹资金比例明显提高，房地产融资困难，面临资金压力开发商面临融资压力多数城市库存量远大于年销售量 要去化这些库存量需要12-27个月未来竞争激烈 形势严峻繁荣阶段（膨胀）交易量急剧上升，市场中投机者活跃;房价越来越高，逐渐达到顶点;房地产经营利润非常高，投资量急剧增加;期房交易大。整个房地产市场呈现欣欣向荣的景象。衰退阶段（收缩）交易量急剧减少，房价虽仍在上升但涨幅减缓，并出现下跌迹象;市场推出楼盘逐渐减少，实力差的发展商难以维持。萧条阶段（停滞）交易量锐减，期房交易量降幅更大，期房价格继续下降，甚至大大低于现楼价。复苏与增长（调整与恢复）交易量回升，房价上升并呈持续增长趋势;房地产投资逐渐增加，整个房地产市场又进入繁荣阶段。目前市场正处于衰退期向萧条期转变阶段多家投行分析2008年房价将下跌15%左右2009年房价将继续下跌5%左右市场企稳至少到2010年以后全国房地产市场存量与日俱增，销售量不断下滑，价格依旧坚挺市场调整不到位，量价将进一步下行，未来形势更为严峻资料来源：国家统计局宏观经济景气指数预警信号图显示，7月份我国宏观经济处于稳定状态的“绿灯区”数据显示，前7个月我国投资增速比上半年加快0.5个百分点，消费增速比上半年加快0.3个百分点。7月份，出口增长较上月加快9.3个百分点。拉动经济增长的“三驾马车”运行平稳，经济增长显现出较强的动力和活力全国宏观经济扫描先行指数：07月份，在先行指数的8组构成指标（经季节调整去除季节因素的影响）中，有1组指标为上升趋势，推动先行指数上升的先行指标有消费者预期指数；促使先行指数下降的先行指标有7组按贡献从大到小的顺序排列固定资产投资新开工项目、房地产开发领先指数、物流指数、工业产品产销率、货币供应M2、国债利率差和恒生中国内地流通指数。先行指数体系已经连续4个月下降，其下降幅度呈逐月递增趋势这意味着宏观经济正在远离过热的风险，宏观经济开始降温宏观经济出现的新变化 保增长将成调控关键词资料来源：国家统计局全国宏观经济扫描国资委将主动推动央企整合，央企地产业务整合将提速 国资委主任李荣融在本月召开的新闻发布会上表示，“按照国务院关于国有经济布局调整所要求的，中央企业到 2010 年将会减少到 80-100 家，这个目标不变。奥运会以后，会有一个转折，由企业自愿组合到转向由国资委主动推进。”；李荣融强调，中央企业房地产业务的重组是必然的。“我们核准房地产业作为主业的，总数不超过 15 家，相当一部分企业的房地产业务只是作为一个过渡。” 明确耕地保有量，实行土地政策差异化调控 8月 13日，全国土地利用总体规划纲要（20062020 年）（下称规划）终获国务院批准。根据规划，到 2010 年和 2020 年，全国耕地保有量分别保持在 18.18亿亩和 18.05亿亩。 对于地方由于经济发展而带来的尖锐用地矛盾，规划明确规定：实行差别化的区域土地利用政策，强化对省级行政辖区土地利用的调控。 全国房地产行业政策评述央行和银监会联合发文严控房地产信贷 8月，央行、银监会联合出台关于金融促进节约集约用地的通知(下称通知)，主要内容包括：1）禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；2）土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的 70%，贷款期限原则上不超过 2年；3）对国土资源部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；4）对国土资源部门认定的建设用地闲置 2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。5）要加强金融支持，切实促进节约集约用地：优先支持节约集约用地项目建设；优先支持节地房地产开发项目。对符合国家住宅性能评定技术标准和绿色建筑评价标准等先进节地技术的房地产项目，优先予以金融支持； 6）在符合国家各项政策和金融机构贷款条件的前提下，要优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在 90 平方米以下的中小套型普通商品住房建设。7）积极支持土地储备机构盘活存量建设用地。 全国房地产行业政策评述地方政府纷纷出台救市措施 成都：出台了扶持当地发展的十条措施，包括对购房者减免契税、个人所得税地方所得部分，地方财政直接给予购房补贴，外地人购房入户等，算下来这些政策给购房者补贴约在1万元以上。 福州、厦门：调整土地出让条件，下调规划中90平方米以下户型的比重，其中福州还提出可以让土地意向购买者参与土地起始价的制定；长沙：7月出台政策说，有购买经济适用房资格的购房者如果在限定时期内购买限定范围限定面积的商品房，可以获得5万元到8万元的购房补贴；河南省：一是调低购买“首套自住”商品房的首付比例（3成调到2成），提高贷款额度放宽贷款年限；二是商业银行在2008年9月1日开始的一年时间内，对购房者实施房贷最优惠利率；三是给购房者一定交易税费的减免。 西安：用财政补贴购房者以图激活市场。购买90平方米以下商品住宅或144平方米以下二手住房的购房户，可按房款总额的1.5%享受政府财政补贴；购买90平方米到144平方米商品