戴德梁行-常州篦箕巷惠商地块市场研究报告-78页.doc

常州篦箕巷惠商地块市场研究报告谨呈常州御源房地产有限公司 200611 Private & Confidential戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司目录 前言1.宏观市场分析1.1宏观环境分析 P61.2经济概况 P7P81.3城市居民生活水平 P9P131.4未来的发展和规划目标 P132.常州市未来交通规划 2.1高架道路规划 P14- P16 2.2轨道交通规划 P17- P193.常州市商业市场分析3.1常州商业市场现状 P20-P504.常州核心商圈及项目周边交通现状 4.1常州核心商圈主要公交线路和站点 P51- P544.2常州核心商圈机动车停车情况分析 P55- P568.常州商业未来发展 8.1常州未来商业整体规划 P79- P85目录 11.项目周边历史文化因素的挖掘 11.1项目周边历史文化元素及典故 P117- P11911.2项目历史文化元素的运用建议 P119- P12112.常州市住宅市场宏观环境分析12.1经济环境分析 P122-P12512.2城市规划 P125-P12612.3人口环境分析 P127-P12813.常州市住宅物业市场分析13.1住宅物业市场综合分析 P12813.2住宅物业市场供应分析 P12913.3住宅物业市场价格分析 P129- P13113.4住宅物业细分市场分析 P131-P13413.5住宅物业区域市场分析 P134-P13615.住宅市场相关市场指标分析 P157-P15816.常州住宅市场未来预测16.1住宅市场未来主要分布区域 P15916.2住宅市场未来供应量预测 P160-P16116.3住宅市场相关市场指标预测 P161-P163目录 18.项目概况 18.1项目区位 P202- P20418.2项目经济技术指标 P20419.项目SWOT分析19.1优势 P204-P20519.2劣势 P20519.3机会 P205-P20619.4风险 P206前言背景我行受常州御源房地产有限公司委托，为常州市篦箕巷惠商地块的开发进行市场研究及项目定位。其目的是结合地块特征及周边环境提出物业的定位及营运方案，以求获得投资收益最佳化。目标对常州市篦箕巷惠商地块物业的市场性及其可行性进行评价，提出物业的潜力与趋势；结合地块具体特征及周边区域竞争特性，拟定本地块物业的定位方案，力争土地资源最佳利用和最大盈利性与操作性。研究框架针对本项目，我行的分析框架如下:1 宏观市场分析 1.1 宏观环境分析常州地处长江金三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，与苏州、无锡共同构成苏锡常都市圈。市区北临长江，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过，全市水网纵横交织，连江通海，有着十分优越的区位条件和便捷的交通条件。常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，全市总面积4375平方公里，2005年全市户籍总人口351.6万人，常住人口410.98万人。户籍人口2001年到2005年间增长10.1万人，年均增长率为7.3。2005年常州市常住人口达410.98万人；与2000年相比增加33.4万人，增长8.8，年平均增加6.7万人，年平均增长1.7。目前在常州居住半年以上的外来人口达78.3万人，比2000年增加18.5万人，增长31.0。外来人口占常住人口的比重为19.0，比2000年提高了3.2个百分点，在全市新增的常住人口中，外来人口占57。数据来源：历年江苏统计年鉴图1.1.1 常州市历年户籍人口1.2经济概况1.2.1 产业结构表 1.2.1 常州市三次产业结构构成单位：亿元年份GDP第一产业第二产业第三产业2001672.947.11380.76245.032002760.648.84431.5280.262003901.4247.18520.25333.9920041100.6151.24647.7401.6720051302.2156.5795.3450.4数据来源：历年江苏统计年鉴数据来源：历年江苏统计年鉴图1.2.1 常州市产业结构变化比较图2005年常州市实现地区生产总值（GDP）1302.2亿元。从三次产业看，第一产业增加值56.5亿元；第二产业增加值795.3亿元；第三产业（服务业）增加值450.4亿元。三次产业结构为4.361.134.6，产业结构呈明显的“二、三、一”模式。1.2.2 投资与财政图 1.2.2 常州市历年财政收入在经济总量迅速扩大的同时，地方财政实力也显著增强，财政总收入突破200亿元，达到220.4亿元，比上年增长25.9%，其中地方财政收入95亿元，增长27.4%。财政收入占GDP的比重继续上升，2005年达到16.9%。常州市历年固定资产投资完成额及实际利用外资额常州市历年固定资产投资额增速明显，200120054年间，年均增长率达41.75，其中2005年比上年增长85.69，达769.8亿人民币；在外资利用方面，最近几年也有较大发展，2005年实际利用外资额达到73,000万美元。1.3 城市居民生活水平1.3.1 社会消费品零售额图 1.3.1 社会消费品零售额从社会消费品零售总额看，最近四年，常州社会消费品零售总额保持了18.84的平均增长速度，其中2005年比上年增长了37.04的高速增长，预示社会消费品零售市场进入一个快速增长的新时期。1.3.2 城镇居民人均入支概况常州市城镇居民20012005年间，人均可支配收入增长速度为11.60，人均消费支出增长速度为9.23，人均储蓄存款余额增长速度为17.37；在较高的人均可支配收入增长速度、相对较低的人均消费支出和很高的人均储蓄存款余额背景下，预示未来消费市场将有较大的增长空间。图 1.3.2 城镇居民人均入支概况1.3.3 恩格尔系数表1.3.3 恩格尔系数国际通用评价标准恩格尔系数生活水平的状况60%以上赤贫50-59%温饱40-50%小康低于40%富裕图 1.3.3 常州城镇居民恩格尔系数历年比较2005年，长三角16城市中，上海居民的食品消费支出最高，人均达4940元；扬州居民的食品支出最少，人均为3014元。食品支出占消费支出比重即恩格尔系数最低的是台州，仅为32.6%；比重最高的是镇江，达到44.2%；其余城市中，除扬州和泰州外，恩格尔系数均低于40%。从图中可以看出，近些年，常州的恩格尔系数一直保持在40以下（2004年由于农产品价格上涨因素而导致恩格尔系数相对走高），并且呈逐年下降的趋势，说明常州已进入国际标准中所列的“富裕”阶段。1.3.4 常州市城市居民生活水平与长三角城市比较1.3.4 2005年常州市城市居民生活水平与长三角城市比较图从收入方面看，表现出如下特点：1、长三角各市居民可支配收入均超万元2005年，长三角16城市居民人均可支配收入全部突破万元大关，其中上海居民的可支配收入水平最高，人均达到18645元；泰州居民收入水平最低，人均为11122元。常州市居民人均可支配收入达14589元，绝对额被南京（14997元）超过，在16城市中居第12位，名次比上年后移1位。2、江苏地区居民收入增速明显快于上海和浙江2005年，上海城市居民人均可支配收入增长11.8%，浙江7市居民收入平均增长11.3%，江苏8市居民收入平均增长15.2%。由此可见，江苏各市的平均增幅明显高于浙江各市，并且增速差距由2004年的2.1百分点扩大到3.9个百分点。3、常州人均可支配收入长三角江苏8城市第4位2005年长三角苏南8城市中，常州人均可支配收入居苏州、无锡和南京之后；人均可支配收入增长率则次于南京、无锡和扬州三城市。4、常州市人均可支配收入增长率列长三角第8位16城市中，居民可支配收入增长最快的是南京，增幅达19.9%；其余增幅高于常州市的城市依次是无锡（17.8%）、扬州（15.5%）、泰州（14.7%）、镇江市（14.1%）、杭州（14.0%）、湖州（13.9%）；常州市人均可支配收入增长13.4%，列第8位。5、江浙地区城市居民收入差距依然较大2005年，尽管江苏收入增长快于浙江，但浙江城市居民可支配收入平均水平仍明显高于江苏，地区收入差距依然较为明显。江苏8市居民可支配收入平均水平为13643元，低于长三角地区平均水平1612元；浙江7市居民可支配收入平均为16612元，高出长三角地区平均水平1357元；江浙两地收入差距为2969元，比上年扩大46元。常州市居民可支配收入虽然在省内城市中排名靠前，但与浙江各市仍存在一定的差距，绝对额比浙江7市的平均水平低2023元，比长三角地区平均水平低666元。 消费方面主要表现为： 1、地区消费差距与收入同步2005年，长三角16城市居民人均消费支出为10815元，比上年增长12.7%。从江浙沪三地看，上海居民消费水平较高，达到13773元；浙江7市居民平均消费水平为12009元，比江苏8市平均水平高出2608元，形成了与收入的同步差距。2、常州人均消费支出居长三角16城市第11位、江苏8城市第3位16城市中消费水平最高的是台州市，人均达到14423元。常州市城镇居民人均消费支出为10718元，在16城市中列第11位，与可支配收入的位次基本一致。除了台州、上海外，其余人均消费水平高于常州市的城市依次是杭州（13438元）、宁波（11758元）、绍兴（11270元）、苏州（11163元）、嘉兴（11116元）、湖州（11108元）、舟山（10950元）、无锡（10774元）；消费水平低于常州市的城市有南京（10704元）、南通（8573元）、镇江（8335元）、泰州（7556元）和扬州（7388元），南通、镇江、泰州和扬州人均消费支出水平和和常州差距较大。3、消费增速地区差异明显从江浙沪三地居民消费支出增长看，江苏8市的平均增幅最高，达到15.1%；浙江7市紧随其后，平均增长10.6%；上海的增速相对较低，达到9.0%。16城市中，南京居民消费支出增长最快，增幅达到28.2%；嘉兴居民人均消费增长最慢，增幅仅为4%。4、常州市居民消费增速较慢2005年，常州市居民消费支出增长8.5%，低于16城市平均水平4.2个百分点，列第13位，增幅仅高于绍兴（5.7%）、宁波（4.2%）和嘉兴三个城市。其余城市居民消费支出增长依次为杭州（19.8%）、泰州（19.6%）、湖州（18.4%）、苏州（14.1%）、扬州（13.5%）、无锡（13.2%）、镇江（13.0%）、舟山（11.3%）、台州（10.5%）、南通（10.4%）。5、服务性消费支出增长迅猛随着城市居民消费水平的不断提高，居民家庭消费结构也发生明显变化，服务性消费在总消费中的比重逐年上升。2005年长三角16城市居民家庭人均服务性消费支出达2977元，比上年增长16.5%，增幅高于同期实物性消费支出4.1个百分点，在家庭消费性支出中所占比重达27.2%，比上年提高0.8个百分点。16城市中，上海的人均服务性消费支出最高，占消费性支出的比重也最大，分别为4447元和32.3%；增速最快的是泰州市，达到41.1%。常州市人均服务性消费支出为2843元，比上年增长6.1%，占消费支出的比重为26.5%。1.4 未来的发展和规划目标根据常州市“十一五”规划、常州市商业网点布局规划及其它相关规划，到2005年：l 市区人口规模（实际居住）将达到260万人；l 市区社会消费品零售总额超出422亿元；l 市区商业网点（零售业/商业服务业）营业面积达到286万平方米左右，其中中心城区220万平方米，总体达到人均商业1.1平方米以上。l 城镇居民人均可支配收入超过25000元，农村居民人均纯收入力争达到10000元,到2010年人均地区生产总值比2000年翻两番；（注：2000年GDP为600.66亿元）2 常州市未来交通规划 2.1 高架道路规划2.1.1 高架道路规划基本情况根据相关规划，常州整个高架道路系统为“三纵三横”的布局，总长约 87公里。表2.1.1 常州高架道路“三纵三横”布局序号道路名称起终点长度（公里）一纵龙江路沪宁高速联三高速23.3二纵通江路沪宁高速城北干道4.1常武路常锡路沿江高速10三纵青洋路城北干道长虹路8.2一横城北干道龙江路大明路10.8东方大道大明路沪宁高速8.3二横常锡路龙江路青洋路10.3三横长虹路龙江路青洋路12.0总计87图2.1.1：常州高架道路系统布局通过对常州高架道路系统的布局，加强了常州市城市道路与对外交通干线的衔接，利于提升常州城市的交通区位。通过构筑畅通城市南北的快速交通体系，进一步拉开城市发展框架，扩大了常州城市发展的范围。除了增加常州市内的城市交通容量外，高架路的建设，可以带动沿线地区的城市建设，提升城市南北两翼的土地价值，改善重要交通节点的城市景观。从常州市高架道路的系统布局来看，可以发现，高架道路并未经过常州市的城市核心区域（即项目所在的城市区域）。图2.1.2：常州近期规划建设高架道路目前，常州市已开始启动“一纵两横”的高架道路系统建设，总长约 26公里，沿线共设22对出入口。其中，一纵为龙江路，由沪宁高速长虹路，长度约15公里，分别于沪宁高速、汉江路、城北干道、飞龙路、常新路、星港大道、棕榈路、常金路、常锡路、运北路、新312国道、长虹路等交叉口设置12对出入口。今年启动的“两横”，一是城北干道，由龙江路通江路，长度约3公里，分别在机场路、长江路和通江路等交叉口设置4对出入口；二是长虹路，由龙江路常武路，长度约8公里，分别在常武路、武宜路、淹城路和湖滨路等交叉口设置6对出入口。据悉，近期建设的高架道路将于2008年通车。图2.1.3：本项目在常州高架系统中的位置2.1.2 高架道路规划的影响分析 常州市高架道路的建设，可以明显畅通城市南北交通，缩短出行时耗，从龙虎塘到大学城约22公里距离，现在出行时耗约50分钟，但高架道路近期建设方案实现后，出行时耗可减少2030分钟，南北长距离出行的时效可提高一倍以上。尽管高架道路不经过常州城市核心区，但通过高架道路到达城市中心区域的时间也将在原有基础上有所减少：城市北部居民可通过通江路的高架到达本项目；城市南部居民可通过高架到达常锡路，而后转地面道路到达本项目。高架道路为常州市南、北区域居民到达项目所在的城市中心区域提供更为便利的交通条件，这将在很大程度上提高本项目外围辐射商圈消费者之本项目的可达性，加强项目的商圈聚合功能。 此外，由于高架道路的建设将增加常州城市的交通容量，这将在一定程度上促进当地居民购买私家车的意愿，城市居民机动车保有量将有所提高。城市居民机动车保有量的增加，一方面消费者从城市其它区域到达本项目有正面的积极影响，另一方面将对项目的停车数量、停车环境等提出更高的要求。 由于高架道路的建设，充分拉开了常州市城市发展的框架，串联常州港、沪宁高速薛家道口、沪宁高速铁路常州站、新运河西港和沿江高速武进道口，更为便利的交通条件将有效带动新港、新龙、北港、武进等片区的发展。其它片区个方面的发展将造成原有常州市原有商业区域中心由单一的城市核心区域，逐步转化成其它各区域商业中心共同发展的格局。其中，居民日常生活消费将在其居住周边的商业设施中完成，此类消费有很大程度的流失。而作为城市传统商业中心区域，本项目所在区域所形成的对常州市内消费者传统的强大的聚集能力将仍占据主导地位。 高架道路的建设，一般将出现机动车流大于人流的情况，这对于商业发展前期的商业氛围培养将是较大的负面作用。且容易造成项目周边各类交通工具、交通人流混杂的情况，不利于项目的发展。常州市高架道路的规划未能穿越城市核心区域，因此有效避免了此类负面影响的发生。2.2 轨道交通规划表2.2.1：常州轨道交通线路概况2.2.1 轨道交通规划基本情况根据规划方案，常州的轨道交通基本线网包含4条，总长度127公里。1号线，长39公里，由新港经龙虎塘、市民广场、火车站、文化宫、同济桥、湖塘至武南，连接常州市主要地区，是轨道交通网中的骨干线路。2号线，长25公里，由城西中心经五星、勤业、南大街、红梅公园、朝阳桥、横山桥至五一村，是连接城西组团与城东组团的东西向交通轴。3号线，长25公里，从高速铁路常州站经前桥、芦墅、花园、清潭、芦家巷、淹城、大学城到后庄，是缓解1号线交通压力的一条辅助线。4号线，是一条东西向线路，长38公里，由新龙经安家、薛家、新闸、城西中心、邹傅、茶山、丽华、雕庄、剑湖至戚墅堰。另据规划，常州市的轨道交通将分阶段建设：于2010年左右形成轨道交通的市区主轴，建设1号线中的重要线路，建设长度28公里；至2020年左右，建设东西走向的2号线，建设长度18公里，由此形成轨道交通的东西南北城市轴；到2050年，启运3号线、4号线的建设，全面形成轨道交通网。图2.2.1：常州轨道交通1号线一期线路图从现有的轨道交通1号线规划情况来看，常州轨道交通1号线为南北纵向设置。北起新北区电子产业园，经过城市中心区域，南至武进区大学新村站，共16站。距离本案最近的站点为：西瀛里，其次为文化宫站。加上火车站站，构成常州市城市核心区域内的3个重要站点。2.2.2 沪宁城际轨道交通基本情况沪宁城际轨道交通是长三角城际客运网的主骨架之一，是城际线网宁沪杭甬“Z”主轴的一部分，是沪宁通道综合交通运输体系的重要组成部分。该线路主要服务于沿线各城市、次中心城镇、城市组团之间的旅客交流。该线路根据城际旅客集散特征，坚持“以人为本、系统规划、综合协调、客流选线、工程合理”的设计理念，确定的走向基本并行于现有沪宁铁路，起自上海（虹桥），经由昆山、苏州、无锡、常州、丹阳、镇江至南京，全长300.97公里。图2.2.2：沪宁轨道交通常州段站点在常州境内，沪宁城际铁路基本并行现有沪宁铁路线北侧，经武进、新北、钟楼、天宁、戚墅堰5个区，全长43.5公里。根据规划，沪宁城际轨道将设奔牛、新闸、常州、戚墅堰、横林5个城际站(落地站)，近期预计建设常州、戚墅堰2个站。常州城际车站将布置6条线路2个站台.届时，还将新建北广场，并通过地下通道与地铁站有机联系。2.2.3 轨道交通规划影响分析 常州市城市轨道交通的建设，将更好地建立城市南北的交通联系，大大缩短城市南北两端到达城市核心区域的时间。由于本项目临近规划中的轨道交通1号线西瀛里站点，将为消费者直接搭乘地铁到达本项目提供更为便利的交通方式。 同时，借由城市轨道交通的建设，项目对外交通联系的加强，本项目的商圈对外辐射范围相对扩大，商圈的对外辐射能力也将有所增强。 众所周知，轨道交通作为重要的交通工具，其显著的特点为具备强大的人流聚集效应。轨道交通建成后，以上2个影响的直接结果就是将城市南北两端的人流很好地贯通起来。由于本项目地处城市核心区域，其本身就具备一定的城市人流集中功能，加上未来轨道交通的作用，将更大幅度地实现人流聚集功效，为项目的发展提供良好的消费人流支持。 常州4条轨道交通和沪宁城际铁路的建设，将形成新的轨道交通的换乘站点。一般而言，轨道交通换乘的节点将形成大的人流聚集节点，成为新的区域城市商业中心。因此，从长远来看，轨道交通的建设将在各换乘枢纽区域形成新的商业中心，对城市中心的商业产生一定人流分流的负面影响。如要减少该负面影响，必须对项目的自身特色做充分发掘，以形成区别于其他区域的商业亮点。表2.2.2：常州可能形成的新城市重点地区3商业市场分析 3.1 常州商业市场现状图3.1.1 常州商业面积存量及成长率3.1.1常州商业市场总量数据来源：戴德梁行商铺部自2003年以来，常州市商业市场的市场存量呈现稳步上扬的的态势。随着常州市经济的不断发展，市内原有商业结构和规模逐渐无法满足市内消费者的需求。因此，2003年以来在常州市中心延陵西路区域，南大街、泰富广场、泰富百货等新兴商业物业逐渐涌现，带动了常州市内商业物业的供应。特别是南大街在2005年的大规模上市，加上南北两个新区商业的供应上市，使得常州市商业物业总供应量急剧上升。另一方面，依据常州市有关部门的规划，常州市区域发展重点的有原老城区逐渐向城市以北的新北区、南部的武进区发展。2003年以来城市新区的建设逐步加快，除引致大量住宅供应外，这两大常州市城市副中心内的商业也随之快速发展。由此，2003年以来，常州市内零售物业（包括）的市场存量逐年增长，年平均增长率均保持在11%左右。根据我司的不完全统计，常州市中心的零售设施，包括购物中心、百货商店和大型购物街区等，目前总面积已达到近145万平方米。2007年随着市内“莱蒙都会”大型商业项目的上市，将出现一个区域小增长。然而，由于常州市中心可用于开发的土地逐步开始短缺，置换的难度日益增长。除市中心区域内现已规划或开工建设的项目外，未来常州市中心区域的零售物业新增供应将会十分有限。3.1.2常州人均商业面积表3.1.1 2005年主要城市人均商业面积比较城市商业发达地区平均水平常州苏州南京上海深圳香港人均商业面积（m2/人）1.20.50.81.051.061.021.36数据来源：戴德梁行商铺部根据国际通行标准，一般情况下，如某区域人均商业面积达到1.2平方米/人，则认为该区域为商业发达地区。按照2005年常州市区人口计算，常州市区的人均商业面积约为0.5平方米。与同期的国内主要城市相比，常州市人均商业面积处于相对较低的水平地位，落后于江苏省内的苏州、南京等地，与国内商业发达城市，如：深圳、上海、香港等地相比，差距较大。依据商业发达地区1.2平方米的平均水平，常州市人均商业面积仅为其一半左右，尚未达到商业发达地区的水平。未来常州宏观经济的持续看好，城市整体经济水平和居民购买力的提升也将要求常州商业市场进一步向商业发达地区水平发展，因此，常州市商业仍具备一定发展空间。3.1.3常州商业物业租金价格水平图3.1.2常州主要商业区1F沿街店铺（200平方米）平均租金水平数据来源：戴德梁行商铺部与上海、北京等国内重点城市以及江苏省会南京相比，常州市的辐射力仍以本市及区域周边城市为主，地区有限的辐射力导致其商业市场的辐射力仍然以城市内消费人口为主，外来消费有限。这一现状同时亦使得常州市商业物业市场的辐射力仅限于地区当地消费者，从而影响到常州整体商业物业的租金价格水平。常州市主要商业区域1F沿街店铺的平均租金水平仅维持在2元/平方米/天左右。以上海为例作比较，常州市主要商业区域的这一租金水平，仅为上海主要商业区域首层沿街店铺租金的1/8左右。常州市经济看好的趋势、商业市场的更新换代促成常州市内主要商业区的沿街店铺租金整体呈稳步上扬的态势。自2004年以来，租金水平市中保持在10%左右的增长速度。2007年后常州市内将出现莱蒙都会等大量商业供应，预计市内整体租金水平的增长率将逐步放缓。但总体仍将保持8%左右的增长。考虑到未来延陵西路区域商业用地的减少，作为常州市内唯一的市级商业中心，零售商户对该区域的需求旺盛，因而该区域将成为未来常州市内租金水平增长的主要板块。常州市零售辐射范围的相对局限性决定其商业物业租赁市场需求的有限。从常州的商业物业市场来看，新兴商业物业市场总体以销售为主。多数发展商对常州的商业物业采取售后返租的形式，其中包括市中心区域内的大型商业项目：南大街、莱蒙都会、天宁商都等。中心区域的商铺投资回报率保持在8%左右，其他副中心商业区的商铺投资回报率大约为5%左右。3.1.4常州市现有商业市场布局图3.1.3常州现有商业市场布局常州市现有商业市场呈现出以延陵西路市级商业区为中心，南侧向武进区商业副中心、北侧向新北区商业副中心发展的格局。延陵西路商圈主要是包括自和平路至怀德南路，自局前街至青果巷区域的范围。作为常州的市级商业中心，商圈内商业项目供应集中，商业密度较高，商圈辐射范围可覆盖常州市各主要区域，其他商业区域的消费人流和消费者吸纳度均无法与之相媲美。延陵西路商圈内包括常州市内几大主要百货公司及购物中心，是三个商圈中零售业最为发达的商圈。商圈吸纳率和租金水平也在三个商圈中名列首位。新北区商业副中心是伴随常州市新区开发的规划和建设而诞生的，主要以满足区域内消费者的需求为主。新北区内的商业重点集中在黄山路-通江南路-黄河路-太湖路（包括燕山路）的范围内。新北区内已有的商业项目多以专业卖场为主，如：月星家居、江南五金机电城、常州国际汽车城等。区内新建或在建商业项目，多以裙房商业设施为主。由于该区域尚处于建设阶段，区域内住宅、办公等其他发展尚未成熟，除专业市场外，消费人流量目前略显不足，商业物业的吸纳率较低，区域内的商业发展环境仍待进一步发展和完善.武进区商业副中心则是在原有乐购购物中心的基础上逐步发展起来的。武进区内商业主要集中在人民路-花园路-常武路的范围内。配合区内大学城、淹城旅游区的建设，武进区逐步新建了大量商业设施，主要用于满足区域内消费者的需求，商圈辐射范围主要覆盖武进区湖塘等地。由于武进区内消费人口的数量与近年来商业发展的规模不相匹配，导致目前武进区内新建商业物业（如：大学城商业街、阳湖商业广场、南洋商贸广场等）的出租率偏低，物业经营情况惨淡。该现象与商业物业以销售方式进入市场，而后缺乏统一经营管理也有相当大的关系。表3.1.2 常州市三大主要商圈比较-2商业中心区域范围商业体量（m2）物业吸纳率1F平均租金（元/ m2/天）延陵西路商圈和平路-怀德南路-青果巷-局前街27.8万98%4-4.5新北区商业副中心黄山路-通江南路-黄河路-太湖路60万80%1.5-1.8武进区商业副中心人民路-花园路-常武路62万52%0.6-0.8表3.1.2 常州市三大主要商圈比较-2商业中心主要商业物业形态主要商业业态代表性商业项目延陵西路商圈独立商场物业裙楼商业步行街沿街店铺百货公司购物中心餐饮、休闲娱乐专业卖场购物中心、泰富广场新世纪商城、南大街购物中心东方商厦、苏宁电器新北区商业副中心独立商场物业裙楼沿街店铺专业市场专业卖场餐饮、休闲娱乐月星家居、华联吉买盛、每家玛、五星电器、新长兴武进区商业副中心独立商场物业裙楼商业步行街沿街店铺专业市场专业卖场餐饮、休闲娱乐乐购购物广场、鸣新路大学城商业街、阳湖广场、南洋商贸广场从目前常州市现有商业布局的整体情况看，常州市商业正呈现出以市级-区级等多层次发展的结构。而延陵西路商圈作为常州市内传统的市级商业中心，在消费人流量占据绝对优势，因此百货等零售业发展成熟，是其他2大商业副中心所无法比拟的。新北区商业副中心目前则形成以多种专业市场吸引常州市内其他区域消费者，以生活配套商业设施满足区域内居民消费需求的格局。未来区域内的商业发展将待区内逐步实现人口的大规模导入、区域内其他各项配套设施逐步跟上后逐步发展和完善。武进区作为常州市南部区域的商业副中心，目前仍以满足区域消费者的日常生活需求为主。虽新建大量商业物业设施，但商业物业销售的方式导致其今后的经营将非常混乱。3.1.5常州市中心区域现有主要商业常州市中心区域，主要是指以延陵西路为核心商业发展轴心，北至局前街，南至西瀛里/青果巷，西达怀德中路，东到和平路的范围。中心区域内的商业主要由以下几部分构成：（1）延陵西路商业街；（2）晋陵中路商业街；（3）文化宫商业区域；（4）南大街商业街；（5）迎春路商业街；（6）化龙巷商业街。 延陵西路商业街延陵西路商业街东起和平路，西至怀德南路，长1000米左右，是常州市最主要的一条商业和交通干道，集中了常州主要的商业设施，是常州人休闲购物最多去的商业区之一。延陵西路商业街最明显的特色是大型商业设施众多，沿街集聚了百货商店、购物中心、大型综合超市及大型专业化商店等现代大型零售业态。如常州购物中心、泰富广场、南大街购物中心及其乐购大型综合超市、泰富百货、莱蒙都会购物中心（建设中）、东方商厦和新世纪商城等。（各购物商场将在本报告的2.1.6章节中详细分析）图3.1.5 延陵西路主要商业项目分布1、文化宫广场（24,000平方米） 2、常州购物中心（60,000平方米）3、泰富广场（20,000平方米） 4、南大街购物休闲步行街（120,000平方米）5、泰富百货（15,000平方米） 6、莱蒙都会（300,000平方米）7、东方商厦（15,000平方米） 8、新世纪商城（30,000平方米）除大型百货商店、购物中心外，沿街商铺数量相对较少，沿街商业店铺的面积约为8500平方米左右。延陵西路沿街商店实际营业面积一般在5080平方米左右。市场调研结果显示，延陵西路拥有41家沿街商铺。其中，服饰类商品商店数量18家，占44；其次是珠宝首饰类商品，占10（4家）；餐饮（正餐、快餐）占12（正餐2家，快餐3家）。从商品经营档次看，延陵西路商业街沿街商铺是常州市各商业街经营档次最高的，特别是服装、珠宝首饰类，均为面向高档消费者。由于延陵西路为常州市中心商业区域，因此商业物业吸纳率几乎始终保持在100%。目前，延陵西路1F沿街店铺的租金水平约为：4.5-5.0元/平方米/天。 4 常州核心商圈及项目周边交通现状 4.1 常州核心商圈主要公交线路和站点（蓝色部分为经过本项目周边较近的站点）4.1.1延陵西路主要公交线路及站点延陵西路主要包括6、22、26、212、231、902、17、3、7、12、58路公交车。 6路公交车：机械新村丽华三村（城区线路）具体线路：丽华三村 - 聋哑学校 - 常州四药厂 - 周家村 - 梅龙坝 - 常化厂 - 清凉客运中心 - 浦前(中医院南院) - 清凉新村 - 清凉寺 - 保险大厦 - 文化宫 - 小营前 - 新世纪商城 - 中油大酒店 - 金色新城 - 龙船浜 - 绝缘材料厂 - 庄头村 - 机械新村（共20站） 22路公交车：火车站东邹区(城郊线路)具体线路：火车站东 - 火车站 - 公交集团公司 - 明都大饭店 - 省常中 - 购物中心 - 文化宫- 小营前路桥市场 - 新世纪商城 - 江南商场 - 第四医院 - 勤业桥 - 香江华廷(马公桥) - 丽丰苑 - 花园新村 - 花园公交中心站 - 常州汇源实业 - 谭墅 - 凌家塘 - 长江弯管厂 - 高尔登染整厂 - 北港 - 巷上 - 施桥 - 施家巷 - 邹区灯具城 - 邹区(共27站) 26路公交车：中华恐龙园红梅公园公交回车场 (城区线路)具体线路：中华恐龙园 - 建东学院 - 新天安城市花园 - 珠江花园 - 河海大学东门 - 国际学校 - 体育中心 - 行政中心北门 - 行政中心西门 - 常州博物馆 - 三井 - 常工院 - 建材新村 - 万福桥 - 西新桥 - 常州瑞金医院 - 江南商场 - 新世纪商城 - 小营前路桥市场 - 文化宫 - 天宁寺 - 红梅公园公交回车场(共22站) 212路公交车：虹景花园安阳里小区（市区线路)具体线路：安阳里小区 - 西直街 - 江南商场 - 新世纪商城 - 小营前路桥市场 - 文化宫 - 天宁寺 - 红梅公园北门 - 火车站(长途汽车站) - 小东门商城 - 红梅新村 - 北环路 - 红东一村 - 红东二村 - 虹景花园(共15站) 231路公交车：绿洲家园清凉东村(城区线路)具体线路：清凉东村 - 朝阳四村 - 清凉东站 - 龙游河路 - 旅游学校 - 清凉寺 - 保险大厦 - 文化宫 - 小营前路桥市场 - 常州宾馆 - 博爱路 - 北直街小区 - 青山桥 - 西新桥 - 西新桥一村 - 万福桥 - 建材新村 - 锦绣花园 - 聚博花园 - 红豆山庄 - 藻江花园 - 藻江北站 - 绿洲家园(共23站) 902路公交车：花园公交中心站火车站(市区线路)具体线路：火车站 - 长途汽车站 - 明都大饭店 - 文化宫 - 购物中心 - 小营前路桥市场 - 人民公园 - 苏宁电器 - 电子新村 - 第四医院 - 勤业桥自由动力 - 香江华廷(马公桥) - 丽丰苑 - 花园新村 - 花园公交中心站(共15站) 17路公交车：文化宫横林阳湖度假村(城郊线路)具体线路：横林阳湖度假村 - 横林医院 - 横林镇 - 横林交警队 - 印墅 - 中天钢铁 - 雷利电器 - 戚墅堰南 - 观庄 - 戚区交通分局 - 英杰电动工具公司 - 亚泰纺织 - 团结村 - 小松铸造 - 东南陶瓷城 - 东南木业城 - 雕庄 - 瑞安大酒店 - 华洲特钢设备市场 - 中化勤丰 - 凤凰路 - 采菱村委 - 丽华一村 - 丽华北站 - 二毛纺 - 朝阳新村 - 牌楼弄 - 东坡公园(儿童医院) - 天宁寺 - 文化宫(中医院)(共30站) 3路公交车：花园公交中心站政成桥(市区线路)具体线路：政成桥 - 高家弄 - 兆丰花苑 - 牌楼弄 - 东坡公园(儿童医院) - 天宁寺 - 文化宫 - 小营前路桥市场 - 新世纪商城 - 江南商场 - 第四医院 - 勤业桥 - 香江华廷(马公桥) - 丽丰苑 - 花园新村 - 花园公交中心站(共16站) 7路公交车：红梅公园公交回车场戚区东站(城区线路)具体线路：戚区东站 - 戚墅堰 - 金星影剧院 - 武进第一医院 - 戚机厂 - 戚电厂 - 国棉四厂 - 丁堰 - 常钢厂 - 徐窑 - 冶炼厂 - 三号桥 - 政成桥(巴士公司) - 高家弄 - 兆丰花苑 - 牌楼弄 - 东坡公园(儿童医院) - 红梅公园公交回车场(共18站) 12路公交车：清潭新村火车站(市区线路)具体线路：火车站 - 长途汽车站 - 明都商城 - 第一医院 - 市政府 - 新世纪商城 - 江南商场 - 第四医院 - 电子新村 - 体育馆 - 紫阳花苑 - 激光专科医院 - 清潭新村(共13站) 58路公交车：罗溪王下村杨柳巷(城郊线路)具体线路：火车站 - 长途汽车站 - 明都商城 - 第一医院 - 市政府 - 新世纪商城 - 江南商场 - 第四医院 - 电子新村 - 体育馆 - 紫阳花苑 - 激光专科医院 - 清潭新村(共13站)4.1.2 南北大街（含广化街、健身路）主要公交线路及站点南北大街主要包括9、39、23、42路公交车。 9路公交车： 勤业公交中心站红梅文化站(市区线路)具体线路：红梅文化站 - 红梅东村 - 红梅新村 - 小东门商城 - 红梅公园 - 椿庭桥(鹏程宾馆) - 公交集团公司 - 星光机电公司(晋陵中路) - 健身路 - 新世纪商城 - 江南商场 - 第四医院 - 勤德家园 - 勤业新村 - 勤业四村 - 莱茵花园 - 勤业南路 - 勤业中学 - 勤业公交中心站(共19站) 39路公交车：火车站东省建设高等学校(城区线路)具体线路：省建设高等学校 - 汤家村委 - 工业学院白云校区南门 - 常州党校 - 工业学院白云校区 - 白云新村 - 航空技校 - 五星平岗 - 周家村 - 勤业公交中心站 - 勤业中学 - 勤业南路 - 莱茵花园 - 勤业四村 - 勤业新村 - 大仓路 - 西仓桥 - 第四医院 - 江南商场 - 新世纪商城 - 小营前路桥市场 - 博爱路 - 北直街小区 - 怡康花园 - 火车站 - 火车站东(共26站) 23路公交车：花园公交中心站小营前路桥市场(城区线路)具体线路：小营前路桥市场 - 人民公园 - 苏宁电器 - 体育馆 - 紫阳花园 - 激光专科医院 - 清潭新村 - 清潭西站 - 新怡华超市 - 荆川东园 - 紫荆苑小区 - 为民桥 - 宣塘桥水产市场 - 宣塘村委 - 长耐公司 - 农贸市场东 - 谭墅 - 花园公交中心站(共18站) 42路公交车：长贸中心北门荆川公园(城区线路)具体线路：荆川公园 - 长江南路 - 清潭新村 - 激光专科医院 - 紫阳花园 - 中天钢铁体育馆 - 广化街 - 苏宁电器 - 南大街 - 市政府 - 常州宾馆 - 博爱路 - 北直街小区 - 新天地花苑 - 滚针轴承厂 - 盛世名门花苑 - 聚博花园 - 锦绣东苑 - 红豆山庄 - 城北干道 - 行政中心东门 - 国际学校 - 河海大学 - 珠江花园 - 新天安新城市花园 - 保纳商业广场 - 长贸中心 - 长贸中心北门(共28站)4.1.3 晋陵中路主要公交线路及站点晋陵路主要包括219、231、42路公交车，其中，晋陵中路主要由219路穿过。 219路公交车：浦南南村火车站 (城区线路)具体线路：火车站 - 鹏程宾馆 - 公交集团公司 - 鹤园路 - 第一医院 - 小营前 - 人民公园 - 长安大厦 - 苏宁电器 - 九洲服装城 - 劳动新村 - 浦北新村 - 光华路 - 浦南新村 - 天宁区政府 - 浦南南村(共16站)2.1.4 常州核心商圈公交线路情况总结分析 从常州市中心城区核心商圈的公交线路来看，基本覆盖了常州市北部新北区、南部武进区及其他郊区的范围。这也与以上几大商圈作为常州市级商业中心的商业辐射能力相适应。 就各商圈公交线路的纵向对比而言，延陵西路作为常州城市的重要交通干道，承载了核心区外与城市中心相联系的重要功能，与武进、新北及其他郊区的公共交通联系均经过延陵西路。作为座落于延陵西路的商业项目而言，本项目可充分利用延陵西路广泛的公共交通辐射和覆盖范围，聚集城市其它区域的人流。从公共交通设置的站点来看，相对于新世纪商城、文化宫2个商业区域，本项目周边的站点显得略少。未来项目发展后，建议与相关部门沟通，将延陵西路更多的交通站点设置在本项目周边，以便于消费者更快、更便捷地到达本项目。4.2 常州核心商圈机动车停车情况分析表4.2.1：核心商圈主要商场停车情况分析4.2.1 核心商圈主要商场停车情况商场名称停车位数量停车场位置停车收费情况常州购物中心70个左右地下一层0-2小时：5元；2-3小时：8元；3-4小时：11元4-5小时：14元；5-6小时：17元；6-24小时：20元新世纪商城120个地面、地下一层5元/小时，10元/夜泰富广场地面：20个地下：100个左右与嘉宏大厦共用地面、地下1层小型车：当日8:00-18:00 5元/次；当日 18:00-24:00 10元/次；24:00-次日8:00 10元/次；当日8:00-当日24:00 后15元/次；当日8:00-次日8:00后 20元/次；多日停放按日计，15元/日；中型车加倍收费南大街购物中心4万平方米，约615个地下2层3小时内5元，全天不超过15元泰富百货与南大街共用与南大街共用同上东方商厦地面：70个地下2层：130个地下停车场约8500m2 与写