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房屋登记办法释义第八十三条第八十三条 因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；（四）申请登记房屋符合规划的证明；（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；（六）其他必要材料。申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。【要旨】集体土地上房屋初始登记。【释义】物权法建立了房屋登记的新规则与新制度，明确了登记效力，即依法律行为所进行的不动产物权变动必须登记，不登记不生效，这对确认和保护集体土地上农民房屋权利提出了新要求。因此，适时、稳妥、依法、有序地开展集体土地上房屋登记工作成为建设（房地产）主管部门的紧迫工作。初始登记是房屋所有权的第一次登记，对于以后的房屋物权变动具有原始根据意义，对于确认和保护农民财产权有重要意义。本条是关于集体土地上所有权初始登记收件要求的规定，根据申请主体的不同、用地性质的不同，集体土地范围内房屋所有权初始登记的收件标准也稍有不同。农村集体土地上房屋与城市国有土地上房屋相比，具有几个独特的特征：一是房屋所有人身份有限制，一般是该农村集体经济组织成员。宅基地使用权是一种带有身份性质的财产权，与农村集体经济组织成员的资格联系在一起的，只有集体经济组织成员身份才能享有宅基地使用权，申请宅基地建造房屋。二是房屋宅基地使用权取得的无偿性和限制性，宅基地采用限额审批制度，一户一宅，不得非法转让。土地管理法第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”三是房屋流通的限制性，集体土地上房屋一般只能出让给同一农村集体经济组织内的农民。因此，集体土地上房屋与国有土地上房屋所有权初始登记收件资料有所差别。1收件资料。村民住房、利用集体建设用地建设的其他房屋、集体经济组织所有房屋初始登记收件具体收件资料稍有差异。申请村民住房所有权初始登记需要提交的资料为：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明；（四）宅基地使用权证明；（五）申请登记房屋符合规划的证明；（六）房屋测绘报告或者村民住房平面图；（七）其他必要材料。申请利用其他集体所有建设用地建造的房屋所有权初始登记需要提交的资料为：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）集体所有建设用地使用权证明；（四）申请登记房屋符合规划的证明；（五）房屋测绘报告；（六）其他必要材料。申请农村集体经济组织所有的房屋所有权初始登记应提交的资料为：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）集体所有建设用地使用权证明；（四）申请登记房屋符合规划的证明；（五）房屋测绘报告；（六）村民会议同意登记或者由村民会议授权经村民代表会议同意登记的证明材料。（七）其他必要材料。2申请村民住房所有权初始登记提交资料审核要点： 一是申请村民住房所有权初始登记应必须提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。由于宅基地使用权是与村民身份相关的财产权，农村集体经济组织成员资格的确定，是享有宅基地使用权和该宅基地上建设房屋所有权的基本前提。村镇规划条例规定，农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，办理审批手续。为了防止宅基地和农村房屋私自流转，从源头上保证房屋所有权人与宅基地使用权人的身份一致，要求申请登记时必须出具申请人属于集体经济组织成员的证明。对于如何确定农村集体经济组织成员的资格，我国目前尚没有明确的法律规定。按照村民委员会组织法规定，农村基层社会的自治组织虽然是村民委员会和其下设的村民小组，但在当前的农村基层组织中，大多是农村集体经济组织（经济合作社），与村民小组或村民委员会是同一机构，即“两枚印章一套机构”，“两块牌子一套人马”。一般而言，一个人长期在农村集体经济组织所在地生产、生活并依法登记为该集体经济组织户籍人口，原则上应认定其具有该集体经济组织成员的资格。农村集体经济组织成员资格证明可由集体经济组织或村民委员会出具。登记机构审核时，应注意农村集体经济组织成员资格证明应与申请人身份证明相一致。 二是考虑到地方社会、经济发展的不平衡性，一律强行要求申请村民住房登记时出具测绘报告不现实，各地可以根据本地实际情况要求申请人出具房屋测绘报告或者出具村民住房平面图。村民住房平面图可以由多种主体出具，并不仅仅限于测绘公司、房屋设计单位、施工单位、验收单位等，无论何种主体出具的住房平面图，登记机构都应认真核实平面图与房屋实际状况是否一致。当然，住房平面图是一个过渡时期内的临时替代措施。登记机构应实事求是、因地制宜、量力而行地逐步引导申请人出具测绘报告，同时采用各种鼓励措施，鼓励测绘公司服务农村，服务农民。3关于符合规划的证明。规划证明应符合国家法律、行政法规的规定，地方有特别规定的，还应符合地方规定，当然，对于特定的历史遗留问题，应该灵活把握，不能过分机械化。2008年1月1日城乡规划法实施以后，必须符合城乡规划法的规定。根据（城乡规划法第四十一条规定，村民住房和利用集体建设用地建设的其他房屋规划审批手续有所不同。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。2008年1月1日城乡规划法实施以前，符合规划的证明文件有不同的表现形式，城市规划区内和城市规划区外集体土地上房屋标准有所差异。1990年4月1日城市规划法实施以后，城市规划区内集体土地上所建设的房屋，必须按照城市规划法的规定，提供建设工程规划许可证等有关证明文件。1990年4月1日城市规划法实施以前，城市规划区内集体土地上所建设的房屋，需要当时地方有关主管部门出具的其他证明。在城市规划区外集体土地上建设的房屋，1993年11月1日（村镇规划条例实施以后，应出具经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具的选址意见书等规划证明文件。村镇规划条例实施以前，在城市规划区外集体土地上建设的房屋，由当时地方主管部门出具其他证明。4农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。农村集体经济组织所有的房屋是农村集体所有的重要财产，对其利用、处置等都应当由村民共同决定。提交村民会议同意登记或者由村民会议授权经村民代表会议同意登记的证明材料，是为了贯彻村民自治原则，保护广大农民群众的民主权利，加强对村集体经济组织资产管理的监督，保障了农村社会的发展和稳定，这也与村民委员会组织法规定的村民自治原则相一致。根据村民委员会组织法的规定，村民会议由本村18周岁以上的村民组成。5登记机构审核集体土地范围内房屋所有权初始登记时的其他注意点。一是登记机构在办理集体土地上房屋所有权登记时，既要做到收件资料齐全，同时也要做到对重要资料的内容认真审慎审核，比如对申请登记的房屋是否与规划证明文件、宅基地或者集体建设用地位置是否一致进行审核，不能出现张冠李戴现象。由于历史原因以及集体土地上房屋建设的特殊性，往往欠缺相关资料，比如，由于历史原因，有些国有土地使用权出让合同，没有附有出让地块宗地图导致难以确认土地使用权地块的地理位置，有可能导致国有土地使用权出让合同批准的建房位置和实际建房位置不一致。再如，早期的建设工程规划许可证附图不规范。有些零星建设工程既无地形图附图资料也无规划部门出具的规划红线图。登记部门在确定规划文件批准建房位置时，应做到深入细致调查与核实。二是办理集体土地范围内村民住房所有权初始登记的，应当坚持“先地后房”原则，也就是说先办理宅基地使用权登记并取得宅基地使用权证，或经土地管理部门认可取得宅基地使用权证明，避免出现房屋所有权初始登记后因当事人无法办理宅基地使用权登记，从而造成房屋所有权和宅基地使用权权利主体不一致的情况。土地管理法和土地管理法实施条例对宅基地使用权的取得有严格的条件限制。一般而言，集体土地范围内村民住房初始登记的，其房屋占用的宅基地使用权的取得主要以申请、审批为主的原始取得方式。土地管理法第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”申请宅基地的程序一般为：第一，申请。村民向所在村的农村集体经济组织（村民委员会）提出申请，农村集体经济组织（村民委员会）同意后将申请提交乡镇人民政府土地管理部门。第二，乡镇土地管理部门接到申请后现场查看，符合条件的将当事人申请报县级人民政府土地主管部门审批。对于利用集体经济组织所有的集体建设用地建设的其他房屋，原则上也应坚持“先地后房”原则。 房屋登记办法重点解释房屋登记政策解读（ 房屋登记政策解读（一） 一、房屋登记需提交哪些身份证明？ 房屋登记需提交哪些身份证明？ 答：房屋登记需提交的身份证明分自然人身份证明、法人或其他组织身份证明。作为一般自然人，应提交身份证复 印件或其他有效身份证明复印件。申请人为无民事行为能力或限制民事行为能力的，除提交儿童证、户口本等有效身份 证明外，还应提交监护权公证书和监护人有效身份证明复印件。申请为其他身份的，应提交相应的身份证明。申请为法 人或其他组织的，国内企业法人应提交工商机关年检的营业执照复印件、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件。 国内事业单位或其他组织应提交政府批准成立的批文复印件，或核准登记证明以及法定代表人或负责人身份证复印件。 权属登记有授权委托的，还应提交授权委托书及委托代理人身份证明复印件。申请人姓名或证件变更、遗失或过期的， 应提交相关部门的证明。 二、房产继承是否需要公证后才能办理权属登记？ 房产继承是否需要公证后才能办理权属登记？ 答：继承的房产应在公证后办理权属登记。住房和城乡建设部、司法部 1991 年 8 月 31 日联合颁发的关于房产登 记管理中加强公证的联合通知第二条规定，遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱受益人须持公证机 关出具的遗嘱公证书和遗嘱继承权公证书或接受遗赠公证书，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有 权转移登记手续。如遗嘱未经公证，可在遗嘱生效后签订遗产分割协议，经公证后办理房屋权属转移登记手续。 三、房屋权属转移登记时，为什么需要原产权人夫妻双方到场确认？ 房屋权属转移登记时，为什么需要原产权人夫妻双方到场确认？ 答：婚姻法第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。城市房地产转让管理规定第六条规定，共有房地产未经其他共有人书 面同意的不得转让。所以婚姻关系存续期间取得的房产，在没有明确约定的情况下，办理房产转移登记时必须由原产权 人夫妻双方到场确认。 四、夫妻共有的房产应如何登记？ 夫妻共有的房产应如何登记？ 答：根据城市房屋权属登记管理办法，属于夫妻共有的房产，应按共有房产登记。由于我市当事人共有房产登 记意识还不强， 登记机关除根据当事人提供的登记文件明确为共有外，一般按当事人的申报、作为一方的房产予以登记， 但另一方应在登记文件中签字确认。在对房产进行处分或继承发生时，共有房产的另一方要作为共有人进行处理。目前， 我国一些城市已实行共有房产共有人共同申请制度。 五、权利人委托他人办理权属登记，委托书需公证吗？ 权利人委托他人办理权属登记，委托书需公证吗？ 答： 城市房屋权属登记管理办法第十三条规定：“代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外， 还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托。”也就是说，除了涉外委托等另有规定外，并不要求对委托书进 行公证。但在司法实践中，因委托书真伪问题引发的纠纷较多，登记机关的审查责任多被扩大，为慎重起见，一些城市 对涉及房屋所有权处分的委托代理登记，要求当事人对委托书进行公证。 六、个人独资企业以企业名称领取房屋所有权证后企业解散，该房屋所有权可否由业主个人登记？ 个人独资企业以企业名称领取房屋所有权证后企业解散，该房屋所有权可否由业主个人登记？ 答：个人独资企业解散的，应由投资人自行清算或者由债权人申请人民法院指定清算人进行清算，其财产优先清偿 所欠职工工资和社会保险费用、税款及其他债务后，余下的房产可由业主个人登记产权，这种登记属于转移登记。 七、拍卖的房屋如何办理权属登记？ 拍卖的房屋如何办理权属登记？ 答：拍卖成交后，买受人和拍卖人应签署成交确认书，与原房屋权属证书、委托拍卖合同等一起作为权属转移登记 的依据。权属登记时还需拍卖方出示营业执照，但不需要原房屋所有权人签订的房屋买卖合同。在司法、行政等非当事 人委托的拍卖中拍得的房屋办理权属登记时，由于没有委托拍卖合同，也不一定能取得房屋权属证书，拍卖方还应出示 行政、司法部门的相关文件或证明，由权属登记机关作为协助执行办理。 房屋登记政策解读（ 房屋登记政策解读（二） 一、房屋以什么为基本单元进行登记？ 房屋以什么为基本单元进行登记？ 答：房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用且有明确、唯一编号（幢号、室号等）的房屋或特定空间。国有 土地范围内，成套住房以套为基本单元进行登记，非成套住房以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行 登记。集体土地范围内，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记，共有宅基地上建造的村民住房以套、间等有固定界 限部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。 二、当事人如何申请房屋登记？ 当事人如何申请房屋登记？ 答：当事人申请房屋登记应使用中文名称或姓名，提交的证明原件是外文的，应提交中文译本。委托代理人申请房 屋登记的，代理人应提交授权委托书和身份证明，境外申请人委托代理人申请房屋登记的，授权委托书应按规定公证或 认证。申请房屋登记应提交相关材料原件，不能提供原件的，应提交经有关机关确认的复印件。申请人应对申请登记材 料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒或提供虚假材料。 三、哪些情况下可以单方申请房屋登记？ 哪些情况下可以单方申请房屋登记？ 答：申请房屋登记应由有关当事人共同申请，但下列情况下可由当事人单方申请房屋登记：一是因合法建造房屋取 得房屋权利；二是因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；三是因继承受遗赠取得房屋权利；四是变更 登记；五是房屋灭失；六是权利人放弃房屋权利；七是法律、法规规定的其他情形。 四、哪些房屋不能进行登记？ 哪些房屋不能进行登记？ 答：不能办理房屋登记的情况有以下七种：一是违法建筑；二是申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件， 或申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致；三是申请登记事项与房屋登记簿记载冲突；四是申请登记房屋不能 特定或不具有独立利用价值；五是房屋已被依法征收、没收；六是房屋被依法查封期间；七是法律、法规规定的其他情 形。 五、房屋权属证书、登记证明破损、遗失后，如何换发、补发？ 房屋权属证书、登记证明破损、遗失后，如何换发、补发？ 答：房屋权属证书、登记证明破损的，权利人应向房屋登记机构交回原房屋权属证书、登记证明并申请换发。房屋 权属证书、登记证明遗失、灭失的，房屋登记机构在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明并宣告作废后予以补发。补发 的房屋权属证书、登记证明注明“补发”字样。集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，房 屋登记机构在房屋所在地农村集体经济组织内公告后补发。 六、什么情况下发放房屋所有权证、房屋他项权证、房屋登记证明？ 什么情况下发放房屋所有权证、房屋他项权证、房屋登记证明？ 、房屋他项权证、房屋登记证明 答：当事人申请房屋所有权登记的，房屋登记机构根据房屋登记簿的记载颁发房屋所有权证。当事人以房屋等 不动产作抵押的，登记机构根据登记簿的记载向抵押权人颁发房屋他项权证。申请登记的房屋为共有房屋的，房屋 所有权证注明“共有”字样，不再颁发房屋共有权证。当事人预购的商品房或以预购的商品房设定抵押、房屋所有 权转让、抵押时，为保护不动产物权的请求权而将请求权加以登记的，称为预告登记。预告登记、在建工程抵押权登记 时颁发房屋登记证明。当房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿不一致时，除能证明房屋登记簿确有错误外，以房 屋登记簿为准。 七、异议登记如何提起和注销？ 异议登记如何提起和注销？ 答：利害关系人认为房屋登记簿记载错误但权利人不同意更正的，利害关系人可持登记申请书、身份证明和相关证 明文件申请异议登记。利害关系人可在异议登记之日起 15 日内向人民法院起诉或申请仲裁机构仲裁。异议登记期间， 房屋登记簿记载的权利人处分房屋的申请登记暂缓办理。权利人已申请但未完成登记之前申请异议登记的，房屋登记机 构应终止办理原登记申请，并书面通知申请人。异议登记期间，异议登记申请人未在 15 日内提起诉讼、仲裁，或诉讼、 仲裁请求被撤回、拒绝、驳回以及败诉的，异议登记失效。异议登记失效后，申请人或房屋登记簿记载的权利人可持登 记申请书、身份证明和相关证明文件申请注销异议登记。 房屋登记政策解读（ 房屋登记政策解读（三） 一、什么是农民的宅基地？其土地性质是什么？ 什么是农民的宅基地？ 其土地性质是什么？ 答：宅基地是分给村民专门用来建造住房的土地。宪法和土地管理法规定，农村和城市郊区的土地，除由 法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地也是农民集体所有，由集体对宅基地行使所有权。村民宅基 地申请经集体组织同意、乡（镇）政府审核并报送县（市）政府批准后，县（市）土地主管部门予以登记，县（市）政 府颁发集体土地使用证，作为村民拥有宅基地使用权的凭证。 二、集体土地房屋由哪个部门登记？这项工作的计划有哪些？ 集体土地房屋由哪个部门登记？这项工作的计划有哪些？ 答：房屋登记办法第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。”我市为加强集体土地房屋 管理，盘活农民资产，解决生产经营的资金问题，市房产管理局已制定平顶山市集体土地房屋登记暂行办法，计划 今年上半年开展试点工作，下半年全面开展房屋登记。该办法第三条规定：“市房产主管部门主要负责市区集体土地房 屋登记工作，县（市）房产主管部门负责辖区内集体土地房屋登记工作。” 三、可以依法进行登记的集体土地房屋有哪些？ 可以依法进行登记的集体土地房屋有哪些？ 答：主要是两种，一是依法利用宅基地建造的村民住房，二是依法利用集体所有建设用地建造的房屋。 四、宅基地连同住房卖给本村农户，该买卖行为有效吗？ 宅基地连同住房卖给本村农户，该买卖行为有效吗？ 答：该买卖行为有效。土地管理法规定，农村宅基地属于农村集体所有，其使用权不得出卖、转让。但农民取 得宅基地使用权后，有长期使用宅基地的权利，宅基地上建筑物和附着物的所有权归宅基地使用人所有。 土地管理法 禁止宅基地使用权的出卖和转让， 但并不限制村民私有房屋的买卖。 根据“地随房走”的原则，村民在出售私有房屋时， 宅基地的使用权也要随之转移给新的房屋所有人，村民出售私有房屋也要在同一集体经济组织内进行并得到政府主管部 门的批准。 五、集体土地上的房屋，能否设定抵押权？ 集体土地上的房屋，能否设定抵押权？ 答：房地产设定抵押权以后，就有存在转移产权的可能性。因为只要债务人不按约定履行债务，抵押权人就可以行 使抵押权。因此，这一问题与集体土地上的房屋能否买卖有类似的性质，又有一定的区别。我国权属登记实行的是房屋 所有权和该房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致的原则，土地管理法虽未明文规定这一原则，但第六十二条 规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”；第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权 不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等 情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。 担保法规定，除“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、 荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”和“以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵 押”之外，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。所以，农村村民的住房及宅基地不能设 定抵押权，集体土地上的房屋，只有乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权可同时抵押。 六、农村房屋没有办理产权证，可以继承吗？ 农村房屋没有办理产权证，可以继承吗？答：农村的房屋属于私产，依法可以继承。继承农村房屋的，应提供房屋所有权证、继承人与被继承人关系证明和 其他相关证明。由于目前大部分地区还没有实行农村房屋登记制度，很多农村房屋的所有权人无法取得城市房屋所有权 人持有的房屋产权证明，农村房屋所有权一般需要通过当地县（市、区）人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书 进行证明。这样做的结果是“房随地走”，与城市“地随房走”的房地产权利保护原则相悖，而且因为宅基地使用人只 享有宅基地的使用权，给农村房屋的继承、过户带来了很多麻烦。房屋登记办法重点解释 2010-07-23 09:17:12 来源：金寨县国土资源局 登记制度 房屋登记是房屋登记机构依事人申请或者依职权， 对可以申请登记的房屋权利以及与此 相关的事项进行记载、公示的行为。 国家实行房屋登记制度。房屋物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的， 自记载于房屋登记簿时发生效力。 登记簿与房屋权证 房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括房屋所有权证房屋他项权证 、 等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当城房屋所有权证上注明“共有”字样。 预告登记、在建工程抵押权登记、地役权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿 上记载后，由登记机构发放登记证明。 房屋权属证书、 登记证明与房屋登记簿记载不一致的， 除有证据证明房屋登记簿确有错误外， 以房屋登记簿为准。 权利主体一致原则 建设用地使用权未经初始登记的。 该土地范围内的其他房屋权利不予登记； 房屋转让或 者变更时，应当先申请房屋登记。再办理土地登记。 房屋所有权未经初始登记的， 除申请预告登记的情形外， 与该房屋有关的其他房屋权利 不予登记。 房屋转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的建设用地使用权同时转让、抵 押。 抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 登记生效原则 因事实行为、法律的规定、法院和仲裁委员会的裁决、政府的指令发生的房屋权利，自 事实行为成就时、 法律和裁决生效时或者政府的指令下达时生效； 但权利取得人非经登记不 得处分该房屋权利。 因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、 合法建造房屋、 继承或者受遗赠取得房屋 所有权，权利人再行申请处分登记的，应当先将房屋登记到权利人名下后，再办理相应的处 分登记。 登记程序 办理房屋登记，一般依照下列程序进行： (一)申请； 1 (二)受理； (三)审核； (四)记载于登记簿； (五)发证。 登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。 登记询问 申请房屋登记， 登记权利人和义务人应当亲自向房屋所在地的登记机构提交申请登记材 料，接受询问并填写相关表格。 房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请人的真实意思表示、 是否为共有房屋、权利人是否同意更正，以及申请登记材料中其他有关事项询问申请人。询 问结果应当经申请人签字确认，并予以保留。 房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要过去时一步证明的， 可以要求申请人补 充材料。 实地查看 实地查看 办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看： (一)房屋所有权初始登记； (二)在建工程抵押权登记； (三)因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记； (四)法律、法规规定的其他房屋登记。 房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。 单方申请 单方申请房屋登记的情形包括： (一)因合法建造房屋取得房屋权利； (二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利； (三)因继承、受遗赠取得房屋权利； (四)有本办法所列变更登记情形之一； (五)房屋灭失； (六)权利人放弃房屋权利； (七)法律、法规规定的其他情形。 夫妻房产共有约定 共同共有房屋的初始和处分，应当由共有人共同申请登记。 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得房屋及婚前房屋归各自所有、 共同所有或部分各自 所有、部分共同所有。 夫妻共有的房屋按共有房产登记，能真实地反映权利状态，需夫妻双方共同申请。 2 共同申请 按份共有房屋的处分，应当由登记簿记载的三分之二以上份额的共有人共同申请登记； 按份共有人对其享有的份额的处分，可以单独申请转移登记、他项权利登记。 共有房屋所有权变更登记， 可以由相关的共有人申请， 但变更共有性质或者共有人份额 的除外。 依据经过人民法院或者仲裁机构生效的法律文书申请共有房屋登记的， 可以由部分共有 人代全体共有人申请所有权登记。 登记机构应当依据人民法院或者仲裁机构生效的法律文书 的记载，登记共有性质或者共有份额。 委托申请 申请人委托他人代理登记申请的，应出具授权委托书。委托书应载明委托事项、登记房 屋坐落和委托权利范围。 申请人进行处分登记的，其授权委托书应当办理公证。 代为申请 未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。 监护人代为申请未成年人房屋登记的， 应当提交证明监护人身份的材料； 因处分未成年 人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。 监护人身份证明材料，在父母子女的情况下，为户籍证明；协议监护、法院之外的其他 机构指定监护的情况下，为经公证的监护材料。 外国人申请 申请登记的，申请人应当使用中文名称(姓名或者译名)。申请人提交的证明文件原件是 外文的，应当提供中文译本。 委托代理人申请房屋登记的， 代理人应当提交授权委托书和身份证明。 境外申请人委托 代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。 予以登记 (一)申请人与依法提交的材料记载的主体一致； (二)申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋 与房屋登记簿记载一致； (三)申请登记的内容与有关材料证明的事实一致； (四)申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突。 登记时限 (一)国有土地范围内房屋所有权登记，15 个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记， 3 30 个工作日； (二)抵押权、地役权登记，7 个工作日； (三)预告登记、更正登记，7 个工作日； (四)异议登记，1 个工作日； 公告、实地查看的时间不计入前款规定时限。 不予以登记 (一)未依法取得规划许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的； (二)申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来 源证明文件不一致的； (三)申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的； (四)申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的； (五)房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的； (六)房屋被依法查封期间，权利人申请处分登记的。 初始登记特殊规定 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时， 应当对建筑区划内依法属于全体业主共有 的公共场所、 公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记， 由房屋登记机构在房屋登记簿 上予以记载，不颁发房屋权属证书。 物业管理用房等法定共有部分一经确定不能随意更改。 小区内每栋房屋在办理初始登记 时相应注记业主共有部分情况。 初始登记提交资料 (一)申请人身份证明； (二)土地使用权证明； (三)建设工程规划许可证； (四)房屋已竣工的证明； (五)施工许可证； (六)其他必要材料。 转移登记的情形 发生下列情形之一的， 当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权 转移登记： 买卖；互换；赠与；继承、受遗赠；房屋分割、合并，所有权发生转移的；以房屋出资 入股；法人或者其他组织分立、合并，导致房屋权属发生转移的；法律、法规规定的其他情 形。 房地产开发企业销售商品房的，应当协助商品房买受人办理房屋登记手续。 转移登记提交资料 4 (一)申请人身份证明； (二)房屋所有权证书； (三)证明房屋所有权发生转移的材料； (四)经成果确认后的房屋测绘报告； (五)其他必要材料。 前款第(三)项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、 分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权 发生转移的材料。 转让房屋的土地使用权为行政划拨地的，还应当提供政府相关部门的批准文件。 公证事项 依据有关合同申请房屋登记的， 一方当事人属于下列情形之一的， 应当向登记机构提交 合同公证文书： (一)外国自然人； (二)华侨，包括居住在境外持有中国护照无国内身份证明者； (三)港、澳、台居民； (四)在外国和港、澳、台地区登记注册的法人或者其他组织。 因房屋赠与、继承、遗赠申请房屋登记的，有关当事人应当提交证明有关事实或合同的 公证文书。 当事人约定合同经公证生效或其他生效条件的，应当提交证明满足生效条件的材料。 所有权变更登记 所有权变更登记 发生下列情形之一的， 权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权 变更登记； (一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的； (二)房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称变更的； (三)房屋面积增加或者减少的； (四)同一所有权人分割、合并房屋的； (五)法律、法规规定的其他情形。 变更登记提交资料 房屋所有权人的姓名或者名称变更的， 个人须提交公安机关相关证明； 单位须提交工商 行政主管部门或技术质量监督部门的相关证明； 房屋坐落的街道、 门牌号或房屋名称变更的， 须提交民政地名管理部门或公安机关等相 关部门出具的证明； 房屋面积增加或者减少的，须提交规划部门批准的文件或者房产测绘部门出具的证明； 房屋设计用途发生变化的，须提前规划部门批准的文件； 同一所有权人分割、合并房屋的，须提交发生分割、合并事实的证明文件； 5 因共有关系由等额按份共有转为共同共有的， 或者由共同共有转为等额按份共有的， 须 提交相关协议。 抵押权变更情形 经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，当事人应当申请抵押权变更登记： (一)抵押当事人、债务人的名称或者姓名变更的； (二)抵押房屋坐落、门牌号变更的； (三)抵押物增加或减少的； (四)被担保债权数额变更的； (五)担保范围变更的； (六)债务履行期限变更的； (七)抵押权顺位变更的。 变更抵押提交资料 因抵押当事人名称或者姓名发生变更， 或者抵押房屋坐落、 门牌号发生变更申请变更登 记的，应当申请抵押权变更登记；因被担保债权的数额发生变更，还应当提交其他抵押权人 的书面同意文件。 禁止抵押房屋 下列房屋不得设立抵押： (一)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生 设施和其他社会公益设施； (二)所有权、使用权不明或有争议的房屋； (三)司法机关、行政机关依法实施财产保全等限制措施的； (四)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 抵押权转移登记 经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让， 申请抵押权转移登记的， 主债权的转让 人和受让人应当提前下列材料： (一)申请人的身份证明； (二)房屋他项权证书； (三)房屋抵押权发生转移的证明材料； (四)其他必要材料。 在建工程抵押权登记 已办理商品房合同登记备案的房屋，不得列入在建工程抵押权设立登记范围。 在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后， 当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为 房屋抵押权登记。 6 注销登记 房屋灭失的或登记簿记载的所有权人放弃所有权的，申请房屋所有权注销登记。 经依法登记的房屋上存在他项权利时， 所有权人放弃房屋所有权申请注销登记的， 应当提供 他项权利人的书面同意文件。 经