住建局2015年房地产开发管理突出问题专项整治实施方案.doc

住建局2015年房地产开发管理突出问题专项整治实施方案为进一步加强房地产开发管理，促进我市房地产市场健康有序发展，根据中共XX市委办公室、XX市人民政府办公室关于在全市学习讨论落实活动中深入开展专项整治工作的通知（X办发2015X号）文件要求，结合住建系统实际，制定本工作方案。一、整治目标以城市建设领域法律法规为依据，以建立规范有序的房地产市场为目的，重点整治在房地产开发、产权办理、物业管理等工作中存在的突出问题，促进我市房地产市场健康有序发展，确保取得群众看得见、感受得到的实效。二、整治时间2015年5月4日至5月29日三、整治重点及任务分工（一）整治违规调整“容积率”的问题。1、对房地产开发项目中存在的擅自改变建设用地容积率指标等情况进行检查。重点检查在城市规划区内以划拨、出让、转让方式提供国有土地使用权的建设用地容积率等强制性指标的管理情况，同一房地产项目（含分期开发的房地产项目）在给出规划条件、建设用地规划规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中对建设用地容积率等强制性指标的执行情况。2、对调整容积率指标、改变土地使用性质等情况进行检查。对近两年领取规划许可的所有房地产项目进行清理。重点对其中涉及提高容积率，以及将基础设施和公共服务设施用地、城市水源和河湖水系用地、绿化用地、工业用地变更为商业、住宅用地的房地产项目进行逐一清理检查。查清项目提高容积率、改变土地使用性质是否有法定依据，是否按照法定程序进行，是否依法公开，是否有土地价款和配套规费流失情况。对检查发现的违法违规问题，要严格依法处理。（分管领导：XXX XX 责任单位：规划股 执法大队责任人：XX XXX）（二）整治产权登记难的问题。产权登记前置条件、提交资料多、办理时间长等问题。（分管领导：XXX 责任单位：房产所 责任人：XXX）（三）整治住宅维修资金使用难的问题。房地产开发公司在项目开发完毕后，已经实行转制或变更，造成难以追缴该部分维修资金；新建楼盘的建设单位收取了购房者的维修资金，但资金并无专门的部门监管,特别在小区尚未成立业主委员会的情况下,由建设单位或物业管理公司单方管理和使用，业主的利益得不到保障；一些早期开发的房产，保修期过后，需要进行维修改造，由于当时建设单位并没有收取维修资金,而物业管理公司不可能承担这笔维修费用，使得物业维修工作无法落实；业主对政策不了解，对不符合维修资金的支取范围的部位进行维修资金申请；老旧小区维修资金归集不到位，仅有个别业主归集了维修资金，远达不到维修使用条件。（分管领导：XXX 责任单位：房产交易中心 责任人：XXX）（四）整治建筑工程招投标中虚假招标的问题。投标单位挂靠资质、围标串标；代理公司挂靠、借用资质；监管、服务机构工作人员监管不严，行政不作为、乱作为。（分管领导：XX 责任单位：局招标办 责任人：XXX）（五）整治建筑工程违法分包的问题。1、检查“四项核查”认定建设单位的违法发包行为：核查中标通知书、总承包（专业承包）合同、中标文件，认定将工程发包给个人或者不具有相应资质、安全生产许可的施工单位的行为。核查立项文件、项目资金性质、工程规模，认定应当依法进行招标未招标，应当申请直接发包未申请或申请未核准的行为。核查招标公告、招标文件，认定设置不合理的招投标条件，限制、排斥潜在投标人或者投标人的行为。核查招标文件、中标通知书，总承包（专业承包）合同、分包合同及承发包协议等，认定将一个单位工程的施工分解成若干部分发包给不同的施工总承包或专业承包单位通过各种形式要求承包单位选择其指定分包单位的行为。2、检查“七项核查”认定施工单位转包、违法分包及挂靠行为：核查施工总承包（专业承包）合同、分包合同、质量监督注册、安全监督手续、中标通知书，认定工程承包合同的主体擅自变更行为。核查专业分包、劳务分包单位的资质证书、安全生产许可证及营业执照，认定分包单位不具备相应的从业资质的行为。核查现场施工项目班子身份证、岗位证和到岗到位情况，认定实际项目班子与中标承诺不一致，不履行管理义务未对工程项目的施工活动进行组织管理的行为。核查现场实际管理人员与总承包（专业承包）单位的劳动合同、工资表以及社会养老保险凭证，认定派驻项目负责人、技术负责人、质量管理负责人、安全管理负责人非中标单位人员的行为。核查施工组织设计、专项施工方案、监理会议纪要、监理通知单（回复单）等内业资料的签字、签章，认定关键岗位人员更换他人以及代替他人签字行使管理义务的行为。核查施工用主要建筑材料、构配件、工程设备采购、租赁合同及发票，认定总承包（专业承包）单位不履行管理义务，只向实际施工单位收取费用，主要建筑材料、购配件及工程设备的采购由其他单位或个人实施的行为。核查工程款、分包工程款、劳务费用的协议约定及收付往来账目，认定施工总承包单位或专业承包只收取管理费、劳务分包单位计取除劳务作业服务费用外的其他主要建筑材料、主要机械设备费用的行为。（分管领导：XXX 责任单位：城建股 责任人：XXX）（六）整治房地产市场的问题。1、房地产交易中的违法违规行为。未取得预售许可证或超越预售许可证范围预售商品房的行为；委托不具备资格的机构代理预（销）售商品房的行为；违规收取定（订）金、预收款或以认购、排号、发放VIP卡等方式变相收取定金的行为；未在销售现场公示有关证件以及商品房买卖合同示范文本的行为；未将商品房预（销）售信息及时全面准确地在网上备案系统和销售现场进行公示的行为；取得预售许可证后未在规定时间内公开全部房源及价格、未严格按照申报价格明码标价对外销售的行为；未使用商品房买卖合同示范文本以及未按规定备案商品房预售合同等行为；未取得预售许可擅自发布预售广告，参加展销、展示活动的行为；预售项目预售款未按照规定全部存入专用监管账户或违规使用预售资金的行为。2、房地产中介市场的违法违规行为。未取得营业执照、未履行备案手续、超营业范围从事房地产经纪业务的行为；房地产经纪人利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用以及在代理买卖过程中赚取差价，或编造虚假费用名目非法收费的行为；具有房地产经纪资格的人员擅自转让资格证以及伪造、涂改证照的行为；未取得房地产经纪人资格擅自从事房地产经纪业务等行为。3、物业服务中的违法违规行为。企业无资质或超越资质承接物业服务项目的行为；未严格执行物业承接查验办法，验收手续不齐全的行为；未按照合同约定的内容和标准提供物业服务的行为；对小区内私搭乱建等违规行为未制止，或未及时向有关部门报告的行为；擅自改变物业管理用房等公共建筑、共用设施用途的行为；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，或非法占有经营收益的行为；物业收费未登记备案或擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费等行为。（分管领导：XX 责任单位：房产交易中心 责任人：XXX）（七）整治规划、建设、房地产等部门不作为、乱作为，以权设租寻租等问题。重点整治执法部门、质监部门或服务部门利用职务之便违背执法程序、吃拿卡要、弄虚作假、不作为、慢作为、乱作为等问题。（分管领导：XX 责任单位：局监察室 责任人：XXX）（八）整治非法建筑行为的问题。重点整治位于主次干道两侧、城市主要出入口等部位严重影响城市风貌的违法建设；占压城市红线、绿线、蓝线、紫线、道路控制线，无法采取改正措施消除影响的违法建设；危害公共交通、公共安全，无法采取改正措施消除影响的违法建设；群众反映强烈、严重影响他人合法建筑物安全或使用的违法建设；超过批准期限不拆除的临时建筑物、构筑物。（分管领导：XXX 责任单位：执法大队 责任人：XXX）（九）规范城市建设秩序，严厉打击手续不全、施工转包、违法分包、资质挂靠等违法行为的问题。重点加强建筑市场、施工现场监管，强化对工程招投标、勘察设计、图审、施工、监理和竣工验收及进场建筑材料检验等环节的监控。对检查认定有违法发包、转包、违法分包及挂靠等违法行为的单位和个人，除依法给予罚款、停业整顿、降低资质等级、吊销资质证书、停止执业、吊销执业证书等相应行政处罚外，还要按照相关法律法规，采取限期不准参加招投标、重新核定企业资质、不得担任施工企业项目负责人等相应的措施。（分管领导：XXX 责任单位：局城建股 责任人：XXX）四、工作步骤第一阶段：动员部署阶段（2015年5月4日至5月6日）各责任单位、股室要结合工作实际，明确职责，落实工作责任，形成全社会关心和知晓房地产市场检查整顿的氛围，增强房地产市场主体的自觉性和自律性，强化群众积极参与的维权意识。第二阶段：自查自纠阶段（2015年5月7日至5月14日）各责任单位、股室要聚焦行业歪风、制度缺失、薄弱环节等重点，对房地产开发管理工作中存在的突出问题认真开展自查自纠工作，并向局办公室报送自查自纠工作书面报告。第三阶段：检查整改阶段（2015年5月15日至5月29日）各责任单位、股室要对辖区内房地产企业、项目逐一清查，特别是对企业信用不良、投诉较多的房地产企业进行重点检查，严肃查处房地产市场违法违规行为。对检查中发现的问题，要建立台账，整改销号，对拒不整改的，要在新闻媒体曝光，结合房地产开发企业资质动态考核和房地产开发企业信用档案的成立，对有问题的开发企业，拒不整改的将进行淘汰降级，不断把房地产市场检查工作引向深入。五、领导机构为确保我市房地产开发管理专项整治工作取得实效，经研究成立XX市房地产开发管理专项整治工作领导组。组长：XXXX（政协副主席、住建局局长）副组长：XXX（副局长）XX（纪检组长）XX（副局长）成员：XX（局规划股股长）XX（局城建股股长）XX（局监察室主任）XXX（局招标办主任）XXX（局执法大队队长）XXXX（房地产交易管理中心主任）XXX（房地产管理所所长）工作职责：对房地产开发管理专项整治工作进行统一组织、协调、指导。对此次专项整治活动，统筹安排，全面检查整治工作。领导组下设办公室，办公室设在局办公室。工作职责：具体负责房地产市场专项整治工作的动员部署、责任分工和检查整改等相关工作。各责任单位、股室要于5月16日前，将阶段性整治的做法、成效、问题和下一步打算等情况形式报告，上报局办公室。之后每月报一次进展情况，任务完成后要形成专题报告上报局办公室。六、工作要求（一）加强组织领导。局要成立XX市房地产开发管理专项整治工作组，负责XX市房地产市场检查工作，切实落实好此次检查工作责任，做好动员部署、检查整改等相关工作。局属各单位、各股室要充分认识整顿和规范房地产市场秩序工作的重要性、艰巨性，把整顿和规范房地产市场秩序纳入重要议事日程，切实加强领导，确保各项工作扎实深入地进行。（二）加强查处力度。房地产开发