浦发房地产信贷调整补充意见f.doc

浦银发2003第1号关于我行个人购房贷款政策若干问题的补充意见各分行、直属支行：为加强对我行房地产信贷风险的控制和管理，总行于二零零二年十一月下发了关于阶段性调整我行房地产信贷政策的意见，提出了现阶段对房地产信贷实行“控制总量、盘活存量、优化结构”的政策，其中在明确个人住房按揭贷款是我行今后业务发展重点的同时，对该项业务的风险控制提出了具体要求。文件下发后，各行均能够很好理解并贯彻执行，总行也广泛听取了各行的意见和建议，并在此基础上作了进一步的研究，现就个人购房贷款政策中的部分问题补充说明如下：一、总行对于住房性质的个人按揭贷款最高借款成数和最长借款期限的政策仍是人行所允许的“最高八成”和“最长三十年”。各行在竞争按揭楼盘项目时，可继续对外承诺住房性质的个人按揭贷款最高成数八成、最长期限三十年；但是，在具体发放每一笔按揭贷款时要个案审查，即要根据借款人的资信情况和按揭房产的具体情况在八成和三十年内区别对待。二、各行对拟给予按揭的楼盘要强化项目预审工作，对于拟给予整体按揭服务的楼盘，分行风险管理部门应会同个人金融部门逐一分析其目标客户市场，合理的成交价格区间，制定个性化的按揭政策。拟按揭项目与周边相似楼盘的价位比较应处于合理的区间（原则上不应超出平均价格的20），楼盘推出预售后的价格走势应符合市场规律，对于价格定位过高，推出后飙升过快，借款人一人购买多套且提交的个人资信材料不全的楼盘要引起高度关注，控制借款的成数。三、住房按揭贷款的成数控制，主要目的是控制高价房的价格虚高和泡沫成分，因此，成数控制是个人住房按揭信贷政策中针对高价房的价格风险点的调控手段，总行要求各分行对于当地的高价楼盘制订按揭政策时要控制最高成数，具体控制要求可以由分行自定。四、住房按揭贷款的借款年限控制，主要目的是控制借款人合理的借贷期限，以及所抵押房产的剩余市值要能抵偿贷款的剩余本金。因此，借款年限控制要至少考虑2个方面的因素：（一） 借款人的年龄与借款期限的对应关系。我行规定借款人的合理偿债年龄原则上以65岁为界，因此，对于借款人年龄偏大的，借款期限要相应控制（特殊情况应特批）；（二） 所按揭房产的经济寿命与按揭期限的对应关系。对一般的砖混房、简易房，由于其经济寿命有限，价值折旧较快，比较钢混浇注的住房，借款期限也要相应控制。五、分行内部对各支行个人住房按揭贷款的信贷审批授权，应区分层次，除了考虑单一借款金额外，应将单笔按揭贷款的成数和借款年限合并控制，而不是单考虑借款成数。建议以第五年末剩余的借款成数为个人住房按揭贷款授权审批的控制点，对于第五年末剩余的借款成数超过65的，分行应介入个案审批。（随附住房按揭贷款剩余成数测算程序。）六、现阶段，总行要求上报审批的个人住房按揭贷款为：（一）借款成数超过6成、且借款期限超过20年、且金额超过200万元的个人住房按揭贷款（一人购多套合并计算，下同）。（二）金额超过分行原定审批权限的个人住房按揭贷款。此外，总行重申对于商铺按揭要强化管理，一是按揭的商铺必须是现房；二是按揭的成数和年限要控制，借款成数不得超过6成，借款期限不得超过10年；三是对金额超过200万元的个人商铺按揭贷款必须逐笔向总行报批。请各行组织有关人员学习理解并贯彻执行以上要求，结合当地市场情况，制定细化措施并上报总行。如有问题请及时与总行联系。 特此