城镇化建设贷款项目知识要点.doc

我行城镇化建设贷款介绍-CDS整理概念：城镇化建设贷款是指建设银行向承担城镇化建设的企、事业法人发放的用于城镇化建设的土地综合整治，安置房建设，新城区建设，旧城镇和旧厂房改造，产业园区建设，城镇基础设施建设的贷款。贷款用途：1.用于城镇化建设中涉及的征收、平整和复垦等土地综合整治建设；2.用于城镇化建设中城镇居民和农民拆迁及安置房建设；3.用于新城区建设中企、事业单位经营活动相关的写字楼、商业服务设施及配套设施建设等；4.用于实施主体根据城市规划和政府制定的相关政策，对原有旧城镇和旧厂房进行建设改造等；5.用于国家级和省级（含自治区、直辖市）产业园区（包括经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区、出口加工区等各类专业园区）建设中涉及的土地开发、厂房建设、办公楼和商业物业开发以及产业园区相关的配套基础设施建设等；6.用于与城镇居民基本生活需求相关的，能够产生持续、稳定现金流的水电气暖、生态环保、信息通讯、文化旅游等基础设施项目建设；以及与保障和改善民生，提高区域可持续发展能力相关的学校、医院项目建设。贷款金额：贷款金额应综合考虑借款人实际需求和项目风险状况，还款资金来源等因素合理确定，最高不超过项目总投资额的75%。贷款期限：城镇化建设中涉及的土地综合整治，拆迁及安置房建设，新城区建设，旧城镇和旧厂房改造以及配套设施建设项目，贷款期限原则上不超过五年（含）。还款方式：城镇化建设贷款采用按季还息，项目建成后，每年至少两次偿还本金，利随本清。还款要求：还款资金来源应包括项目土地出让收入中的财政资金返还部分、项目经营收入、项目资产租售收入、税收返还收入、财政补贴收入、政府偿债基金和其他合法收入。贷款担保：优先选择土地使用权、在建工程以及房产作为抵押，不得接受空置三年（含）以上的商品房及闲置两年（含）以上的土地作为抵押物。贷款保险：在贷款期间办理抵（质）押物的财产保险（包括但不限于工程一切险、第三方责任险等）。要求在所投保的保单中明确我行为优先受偿人（第一受益人）。贷款条件-客户准入要点（最低标准）n 实收资本5000万元（含）以上；n 资产负债率75%（含）以下；n 信用等级在A级（含）以上；项目准入要点u 符合国家或省级政府关于城镇化发展的相关制度规定，项目所在地区或县年度财政一般预算收入10亿元（含）以上；u 有权部门出具的城镇化建设推进年度计划，城镇化建设项目按规定履行了相关管理程序，取得了相关批准（审批、核准、备案）文件，借款人能提供有效证明文件，明确其具有承担城镇化建设的职能；u 项目取得土地、规划、环保等部门的批复文件;u 拆迁项目应提供有关政府（部门）批准的拆迁方案（包括拆迁范围、补偿标准、安置措施、安置费用测算依据等内容）；u 项目资本金比例一般不低于项目总投资的30%。项目资本金应同比例或先于贷款到位；u 项目还款来源必须明确、合法，确保“三可一覆盖”，即还款来源可测量、可测算、可实现，能够覆盖贷款本息。具体文件形式及涉及政府部门参考如下：项目改造实施方案以及方案的批复【濮阳市以“濮政文”的形式】拆迁安置方案及批复（包括拆迁范围、拆迁补偿标准、安置费用测算依据、安置措施等内容）【该方案由涉及村的村民代表大会讨论同意，政府批复】安置补偿协议【政府、被安置村民和参与安置的开发商三方签订】拆迁许可证、国有土地使用证、用地规划许可证、（工程规划许可证、工程施工许可证）等【财政局】-如涉及土地出让收入返还作为还款来源的项目-对土地出让金的返还比例、测算依据做出明确说明并出具相关文件，明确项目建设期间取得的土地出让收入中的财政资金返还部分、税收返还收入、财政补贴收入、政府偿债基金等款项及时存入借款人在我行开立的监管专户，优先用于归还我行贷款。【国土局】用地指标批复【“豫政土”的批文】城镇化建设对应的土地指标及供给计划项目周边土地市场情况（成交量、价格、走势）用地批复【濮阳市以“濮政文”的形式】批复意见中应明确拆迁范围、需建造安置房的土地性质（出让或划拨）及指标、增减挂钩的土地指标计划或新增土地指标计划等【规划局】该项目控制性规划文件及批复文件【政府对规划局】该项目修建性规划文件及批复文件【规划局对合作开发企业，附修建性规划图】【发改委】安置、开发项目的立项、核