2017毕业论文-我国房地产投资信托发展前景分析.doc

V 湖南财政经济学院 毕业论文毕业论文 论文题目： 我国房地产投资信托发展前景分析 学生姓名： 专业班级： 2008 级房地产经营与估价专业一班 指导老师： 系主任 ： 2010 年 月 日 VI 湖南财政经济学院毕业论文开题报告书 初定论文题目名称我国房地产投资信托发展前景分析 学生姓名范媛媛专业班级2008 级房地产经营与估价专业一班 指导教师袁彩云职称讲 师 一、论文写作的任务目的一、论文写作的任务目的（选题意义）： 在当今金融自由化、国际化、一体化、证券化和全球化的潮流下，采取传统融资 手段的银行受到挑战，房地产投资信托作为国际金融市场上普遍的安全性和获利性较 为理想的投资方式，具有广阔的市场前景。 REITs 都是普通股，但具有极强的避税 功能；与债券相比，REITs 总收益水平远高于普通债券的收益水平。REITs 为其组织 者和投资者提供了投资风险的分散化、较高的流动性和变现性、 诱人的投资回报、 高度的灵活性等超越其他房地产投资工具的显著优势。但是由于我国相关的法律法规 还不完善，再加上 REITs 在我国还是一个新生事物，所以在我国发展 REITs 还存在 诸多问题，因此有必要对我国 REITs 未来的发展前景进行分析并提出相应的建议， 促进 REITs 的发展。 二、论文写作的思路与主要观点：二、论文写作的思路与主要观点： 写作思路：写作思路： 1、绪论 2、房地产投资信托在我国的发展现状 房地产投资信托的组织框架与运作模式、我国房地产投资信托的发展概况与发起模式 3、我国发展房地产投资信托的未来前景分析 我国具有发展房地产投资信托的条件、我国未来发展房地产投资信托存在的障碍 4、我国发展 REITs 的建议 推行 REITs 的时机选择必须适当、税收优惠和相关法律法规制度的完善、明确发 行主体和发行场所、健全交易与监管规则及信用制度、完善人才培养和信息公开化制 度。 5、结论 主要观点： 通过分析， VII 三、论文写作进度安排：三、论文写作进度安排： 2010 年 9 月 5 日起到 2010 年 12 月 30 日止，共计 16 周。具体安排如下： 1、开题阶段（收集资料、方案确定）：2010.9.52010.9.30 2、初期阶段（设计、实验、研究、初稿）：2010.10.12010.11.20 3、修改定稿阶段： 2010.11.212010.12.10 4、答辩及成绩评定：_ _ 4、其它：其它： 指导教师审核意见：指导教师审核意见： 指导教师（签章）： 年 月 日 系审查意见：系审查意见： 系主任（签章）： 年 月 日 注：此表要求一式三份，分别由学生所属系、指导教师、学生本人分别保存， 学生的一份最后装订进入毕业论文（设计）中。 VIII 湖南财政经济学院毕业论文情况登记表 论文题目我国房地产投资信托发展前景分析 论文简况：(500 字左右) 在当今金融自由化、国际化、一体化、证券化和全球化的潮流下，采取传统融 资手段的银行受到挑战，房地产投资信托作为国际金融市场上普遍的安全性和获利 性较为理想的投资方式，具有广阔的市场前景。 REITs 都是普通股 ,但具有极强 的避税功能;与债券相比 , REITs 总收益水平远高于普通债券的收益水平。REITs 为 其组织者和投资者提供了投资风险的分散化、较高的流动性和变现性、 诱人的投 资回报、 高度的灵活性等超越其他房地产投资工具的显著优势。但是由于我国相 关的法律法规还不完善，再加上 REITs 在我国还是一个新生事物，所以在我国发 展 REITs 还存在诸多问题，因此有必要对我国 REITs 未来的发展前景进行分析并 提出相应的建议，促进 REITs 的发展。 本文从房地产投资信托在我国的发展背景、房地产投资信托在我国的发展现状、 我国发展房地产投资信托的未来前景分析、我国发展 REITs 的建议四个层面具体 深入的分析了我国房地产投资信托发展前景。在对我国 REITs 的未来发展前景的 分析中了解到，只有我国的信托立法得到完善，社会的信用体系得到提升和人才培 养制度的不断完善，我国的 REITs 在将来才会有更广阔的发展空间，才能不断缩 小与国际成熟 REITs 的差距，才能从金融体系上促进房地产行业的健康发展。 完成毕业论文学生(签名)： 年 月 日 IX 指导教师评语： 论文评定成绩(70 分)： 指导教师(签名)： 年 月 日 论文答辩评语： 答辩成绩(30 分)： 答辩小组长(签名) 年 月 日 论文综合评定成绩： 教研室主任(签名)： 年 月 日 系部意见： 系主任(签章)： 年 月 日 X 我国房地产投资信托发展前景分析我国房地产投资信托发展前景分析 摘摘 要要 房地产行业是国民经济在的支柱性产业，对它的稳定和发展对整个国民经济的健 康发展具有至关重要的作用。作为典型的资金密集型行业，房地产行业的每一步发展 都离不开强大有力的金融支持，房地产在融资方面过分的依赖银行贷款，既不利于其 自身发展也不利于银行的健康发展。而房地产投资信托则是一种金融创新，它的出现， 使房地产投资不仅保留高收益的特性，而且提高了房地产投资资产的流动性和收益的 稳定性，从而对我国房地产市场和资本市场发展起到双重作用。 随着社会主义市场经济体制的日益完善和我国法律体系的不断健全，房地产投资信 托发展的前景分析不仅对房地产行业的健康发展也对整个国民经济体系有着及其重要 的意义。 关键词关键词：房地产投资信托，前景，分析 XI Analysis for the Prospects of Real Estate Investment Trust in our Country Author: Yuanyuan Fan Tutor: Caiyun Yuan Abstract Real estate industry is the backbone industry in national economy, to him the stability and development of the healthy development of the entire national economy has vital role. As a typical capital intensive, every step of real estate industry development is inseparable from the powerful financial support, real estate in financing excessively dependent on bank loan unfavourable to its own development also was disadvantageous to the banks healthy development. And real estate investment trust is a kind of financial innovation, its occurrence, the real estate investment not only to retain higher-yielding characteristics, but also improves the real estate investment capital fluidity and income stability, thus of Chinese real estate market and the capital market development play a dual function. Along with the socialist market economy system of our countrys legal system and perfecting the constantly improved, real estate investment trust of the future development of real estate industry analysis is not only the healthy development of the entire national economy system also is utmostly important significance. Keywords:Real Estate Investment Trusts,Prospects，Analysis XII 目 录 1 绪论.9 2 房地产投资信托在我国的发展现状10 2.1 房地产投资信托的组织框架与运作模式10 2.1.1 房地产投资信托的组织框架.10 2.1.2 房地产投资信托的运作模式.11 2.2 我国房地产投资信托的发展概况与发起模式11 2.2.1 我国房地产投资信托的发展概况.11 2.2.2 我国房地产投资信托的发起模式.12 3 我国发展房地产投资信托的未来前景分析13 3.1 我国具有发展房地产投资信托的条件.13 3.1.1 土地和住房制度改革为房地产权益分割提供了前提条件13 3.1.2 相关制度的完善为房地产投资信托创造了必要的条件.14 3.1.3 证监会、交易所都在积极推动房地产投资信托.14 3.2我国未来发展房地产投资信托存在的障碍.14 3.2.1 推行房地产投资信托的时机选择.14 3.2.2 税收以及法律不完善.14 3.2.3 发行主体和发行场所的选择15 3.2.4 操作过程中存在风险15 3.2.5 缺乏运作房地产投资信托的专业人才15 4 我国发展房地产投资信托的建议16 4.1推行房地产投资信托的时机选择必须适当.16 4.2税收优惠和相关法律法规制度的完善.16 4.3明确发行主体和发行场所.17 4.4健全交易与监管规则及信用制度.17 4.5完善人才培养和信息公开化制度.18 5 结束语18 XIII 参考文献18 致 谢19 XIV 1 绪论 在当今金融自由化、国际化、一体化、证券化和全球化的潮流下，房地产开发 商及银行等金融机构也越来越感受到融资和金融风险的压力，房地产投资信托 （Real Estate Investment Trusts，简称 REITs）作为国际金融市场上普遍的安全性和 获利性较为理想的投资方式，具有投资风险的分散化、较高的流动性和变现性、诱 人的投资回报、高度的灵活性等超越其他房地产投资工具的显著优势，在某种程度 上应是解决融资困难的一条佳径。 基于我国房地产业融资现状，结合我国金融市场的特点，我国房地产业融资新 路径的开辟势在必行。我国发展 REITs 是一种很好的选择，但是由于我国相关的 法律法规还不完善，再加上 REITs 在我国还是一个新生事物，所以在我国发展 REITs 还存在诸多问题，我们还不具备健全的法律体系、成熟的金融市场、大量的 社会闲散资金以及优秀的管理人才和规范运作的投资信托公司。 没 2 房地产投资信托在我国的发展现状房地产投资信托在我国的发展现状 随着改革开放和社会主义市场经济体制的建立，我国房地产金融业经过了萌芽 XV 迅速发展调整期，开始进入规范和探索期，当前，我国房地产业发展规模 之大，格局变化之快都是世人瞩目的。 2.1 房地产投资信托的组织框架房地产投资信托的组织框架与运作模式与运作模式 房地产投资信托是一种采取公司或者商业信托的组织形式，集合不特定的多个投资 者的资金，由专业的投资管理机构，以多种方式运用于房地产投资领域，并将绝大部 分收益分配给投资者的一种投资机构。 2.1.12.1.1 房地产投资信托的组织框架房地产投资信托的组织框架 REITs 的参与主体不仅包括一般基金应有的基金管理者、基金托管人和基金持有 人，还包括房地产项目管理、物业管理公司和顾问公司等，它们的主要职责和作用有： 1、REITs 管理公司。由发起人组建基金管理公司，是基金组织结构中的核心，主 要职责是管理基金的资产和债务，以保障股东长期、持续、稳定的利益，同时收取基 金资产管理服务费用。 2、托管人。是基金资产的保管人和名义持有人，我国一般由具有基金托管资格的 商业银行担任。基金托管人负责基金资产保管、基金投资运用项目资金往来结算、对 基金管理人的投资操作进行监督等，并根据托管资产的价值每年按一定比例收取托管 费。 3、基金持有人。是基金单位受益凭证的持有者，享有基金资产的一切权益。 4、房地产项目管理公司和房地产物业管理公司。负责基金所投资持有的房地产资 产的经营、出租、管理和维护，并收取管理费。根据实际情况和需要，两者可以合二 为一，也可以分开设立。 5、顾问公司。根据需要，基金管理人可以聘请专业的房地产顾问公司，为其投资 策略提供专业服务，同时支付相应的顾问费。 可见，REITs 的参与主体各司其责，相互监督，一起构成严密的组织框架。 2.1.2 房地产投资信托的运作模式房地产投资信托的运作模式 从不同角度来看，REITs 的运作模式也不同。本质上 REITs 属于资产证券化的一 种方式，根据是否组建特殊目的的载体公司（SPV）看，它有两种典型的运作方式。 XVI 1、组建特殊目的的载体公司 组建 SPV 并由它向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场 等商业地产，并以这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息。 2、不组建特殊目的的载体公司 不组建 SPV，由原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的 REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投 资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形 之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此， REITs 一般只适用于商业地产。 2.2 我国房地产投资信托的发展概况我国房地产投资信托的发展概况与发起模式与发起模式 2.2.12.2.1 我国我国房地产投资信托房地产投资信托的发展概况的发展概况 2003 年 6 月，央行发布 121 号文件限制房地产企业的银行融资，房地产信托开始 成为企业追逐的热点。2003 年 9 月 20 日，中国第一个房地产产业基金精瑞基金 宣告成立，此后信托基金得到迅速发展。2004 年全国房地产信托发行额约 122 亿元， 比 2003 年翻了一倍。 2005 年全国房地产信托发行额突破 200 亿元，REITs 已逐渐被国内开发商所认识 和接受。2005 年 1 月 22 日，按照 REITs 的标准设计并借鉴了香港领汇房地产信托基 金、美国 REITs 和内地证券市场基金的成熟管理模式，被誉为国内首支准 REITs 的“ 联信 宝利” 1 号顺利推出，而后在当年 12 月初，联华信托又发行了“ 联信 宝 利 ” 7 号，这个信托计划被业界誉为开辟了国内“夹层融资 ” 的先河。2005 年 7 月 25 日，新加坡嘉德置地与美国柯罗尼基金签订协议，计划将旗下酒店服务品牌莱佛 士拥有的 41 家酒店资产打包出售，将出售收益的 4 亿多美元全部投入到中国商业地 产开发，所提供的股息派发回报率约 7%，这是外资进入中国的第一家 REITs。我国内 地第一只房地产投资信托基金 (REITs)广州越秀房地产投资信托基金 2005 年 12 月 21 日正式在香港联交所开售，募集到 17 亿港元的资金。它打包了集团的白马大厦、 财富广场、城建大厦、维多利广场四大用于出租的物业，当年开出的年息回报率高达 7%。 2007 年 1 月，央行从金融稳定的角度，开始着手研究制定 REITs 的相关政策，并 计划于 2007 年年底推出管理办法及试点。其中，中信证券和联华信托的两套方案是央 XVII 行方案的主要试点候选。2008 年 3 月，银监会曾召集五家信托公司共同起草信托公 司房地产投资信托业务管理办法(草案)征求意见稿。参与其中的五家信托公司分别是 联华信托、中诚信托、北京国投、衡平信托和中原信托。 2008 年 2 月 3 日，国务院明确提出“ 开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产 企业融资渠道 ” ，上海成为试点城市。 2.2.2 我国房地产投资信托的发起模式我国房地产投资信托的发起模式 在现行的 REITs 的发起模式中，国际上比较普遍的发起模式主要有信托公司模式、 房地产公司模式、基金管理公司模式。 1、信托公司模式 我国的房地产信托计划走向国际通行的标准 REITs 应完成以下转变，即形成信托 性 REITs 模式：第一，由信托计划转化成为交易金额标准化的受益凭证；第二，无份 额限制；第三，由形式上是权益性转化为实质性权益性投资，以享有权益回报(即分红) 为收益模式；第四，可以公募，可以上市；第五，有可以流通的二级市场；第六，以 绝大部分当年应税收益(如 90%)进行分配。在政策制定允许下，信托公司可将原有集合 信托计划向上述差距过渡， 逐步满足 REITs 核心标准时，成为中国的 REITs。 信托公司在该模式中是 REITs 的发起人及资产管理人，将 REITs 设立后委托于专 业房地产公司进行经营管理。 2、房地产公司模式 房地产公司形式的 REITs 是以现有的法律如公司法和证券法为依据，制 定房地产信托投资基金专项立法，对公司的结构、经营范围、资产要求、负债比例等 方面做出规定，明确对房地产信托投资基金管理公司投资目标（持有和经营房地产） 和收入分配的要求。这种模式比较类似美国 REITs 模式，是一种公司型 REITs。房地 产公司在该模式中是 REITs 的主要发起人及资产管理人，同时建立资产管理公司，可 以采取不委托顾问公司或管理公司，自己直接管理或者采取控股管理公司进行经营管 理。 3、基金管理公司的发起模式 该发起模式是完全仿照目前证券投资基金制度中，封闭契约型基金模式设立，其 发起人和管理人是基金管理公司。其募集资金投资、运营模式仿照证券基金模式。 由此可见，信托公司模式需要突破现有法律信托法、信托公司管理办法、 XVIII 信托公司集合资金信托计划管理办法的障碍，难度较大；房地产公司模式所面临 法律的主要障碍公司法税法等对公司上市经营、税收方面的规定，要对这些 法律进修修改，目前来看非常困难；基金管理公司模式目前主要是缺乏有关产业投 资基金方面的法律和法规，但是，2006 年底，我国第一支产业投资基金的诞生，就 是在产业投资基金法还未出台的情况下设立的，由此可以看出基金管理公司模式 REITs 在现行法律制度下难度最小。 通过借鉴上述模式并结合我国的具体国情，通过专项立法，以及修改投资、信托 相关法律形式的政策追随，我国采用基金管理公司模式，即由基金管理公司、托管人、 持有人组成，基金单位为契约型的公开上市的房地产信托投资基金。 XIX 3 我国发展房地产投资信托的未来前景分析我国发展房地产投资信托的未来前景分析 房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场，作为融资手段又 可以推动房地产业的发展，对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意 义。但是未来我国发展房地产投资信托既存在机遇，也面临挑战，具备发行的条件但 也存在大力推行的障碍。 3.1 我国具有发展房地产投资信托的条件我国具有发展房地产投资信托的条件 随着我国“十二五”战略规划的出台和社会主义市场经济的日益完善，在房地产 领域为 REITs 的快速发展提供了良好的条件。 3.1.1 土地和住房制度改革为房地产权益分割提供了前提条件土地和住房制度改革为房地产权益分割提供了前提条件 我国土地和住房制度改革为房地产权益的分割提供了前提条件。我国近年来出台 一系列法律、法规，规范我国房地产产权的自由处分和收益。这无疑有助于REITs在我 国的顺利开展。太少，需强化！ 3.1.2 相关制度的完善为房地产投资信托创造了必要的条件相关制度的完善为房地产投资信托创造了必要的条件 我国于 2001 年颁布了信托法，使信托在我国有了更权威的法律依据，而 2002 年颁布的信托投资公司管理办法和信托投资公司资金信托管理暂行办法， 从更细致的角度规范了信托业和个别信托； 证券制度方面，监管层一直在致力于证券 衍生产品的创新和投资者保护的立法，这无疑为 REITs 在我国的发展创造了制度环境。 尤其是国九条颁布后，证券业从上至下的创新意识与渴望大大加强；创新试 点券商制度的实行，也为可上市交易 REITs 这样的产品创新推出提供了良好的载体。 3.1.3 证监会、交易所都在积极推动证监会、交易所都在积极推动房地产投资信托房地产投资信托 证监会和交易所都专门成立了 REITs 产品创新课题组，并积极组织有创新资格的 券商进行试点准备工作。这样自上而下地推动方式有利于在目前制度环境还不很成熟 的条件下，避开一些相关障碍，在进行相关制度、法规建设的同时，先进行几个试验 XX 性的尝试，为下一步的大规模推广积累经验。 3.2 我国未来发展房地产投资信托存在的障碍我国未来发展房地产投资信托存在的障碍 由于我国现有的法律法规制度不够健全，发行市场还不够成熟，操作过程还存在 诸多风险，因此，未来 REITs 的发展还存在许多的障碍。 3.2.1 推行房地产投资信托的时机选择推行房地产投资信托的时机选择 在美国次贷引发的金融危机以及国内房地产泡沫仍然存在的情况下，目前进行房 地产投资存在风险过高的问题。在全球资本市场，由于普遍预计商业房地产市场将受 到宏观经济增长放缓的严重打击，最近 REITs 板块股票已经承受了巨大压力。从次贷 危机的经验教训来看，基础资产的质量即租金现金流优良程度是 REITs 成败的关键， 而在经济周期下行阶段，这一因素充满不确定性，因为物业本身现金流和盈利能力下 降，面临一定风险。 3.2.2 税收以及法律税收以及法律不完善不完善 首先在税收上存在双重征税的问题。在国外做房地产投资信托，在税务方面是有 一定的支持，比如可以免除利得税，使信托可分派的收益较多，而信托投资人的回报 率也相对提升。美国是最早推出 REITs 的国家，在美国 REITs 的收益可以免征企业所 得税和资本利得税，REITs 投资的房地产也属于免税资产。同时在我国香港 REITs 也可 以豁免利得税。然而在我国，与 REITs 的相关税收优惠政策尚未公布。国内的物业回 报率本来就不高，而与持有物业进行租赁经营的相关税费却不少，如果把租金收益扣 掉全部税费的话，就满足不了投资人的投资需求了。再次就是我国国内尚无 REITs 的 相关法律制度，现有的产业投资基金类的法律也不完善 。 3.2.3 发行主体和发行场所的发行主体和发行场所的选择选择 按照香港的模式，在 REITs 的信托资产上会加一个壳公司，即 SPV（特殊目的公 司），信托资产则以某种股权形式放入 SPV，俄 SPV 发行基金。但国内公司法下 目前尚不能通过设立 SPV 来发行 REITs 并上市。鉴于此种情形，可以信托资产的名义 来发行 REITs。 XXI 3.2.4 操作过程中存在风险操作过程中存在风险 在 REITs 运行中，主要存在这样几种风险： 1、道德风险。房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有 效约束和激励机制尚未形成，容易发生受托人的道德风险。 2、项目风险。对项目的选择是 REITs 的首要工作，如果项目本身存在市场销售前 景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题，则投资产品无论怎么设计控制风险， 项目本身的先天缺陷是无法避免的； 3、行业风险。房地产行业是一个资金密集型行业，时间周期较长、资金占用量大、 利润回报较高。房产本身既是耐用消费品，又是投资品，在一定市场环境下，还可能 滋生投机风险，如果房地产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地 产泡沫。如果泡沫达到一定程度，就必然影响 REITs。 3.2.5 缺乏运作房地产投资信托的专业人才缺乏运作房地产投资信托的专业人才 从房地产投资信托运作的本质上讲，其更偏重于理财，而非单纯的房地产专业技 术；其注重的是房地产资产的运作，而非项目的具体实施。所以发展房地产投资信托 必须拥有一批具有战略投资眼光、精于投资银行业务、通晓财务法律的理财专家。同 时，这些人员又必须对房地产专业有一个比较全面的把握能力。而我国目前的房地产 投资信托业务中，实际管理人员以房地产专业人士居多，在理财能力上比较欠缺，不 利于房地产投资信托的长远发展。 XXII 4 我国发展房地产投资信托的建议我国发展房地产投资信托的建议 促进房地产信托的健康发展是必要的，房地产信托业务要发展，离不开政策规范 和所给予的发展空间，也少不了后备人才的支持。根据前面的理论阐述，针对以上五 大问题提出以下发展建议： 4.1 推行房地产投资信托的时机选择必须适当推行房地产投资信托的时机选择必须适当 发展初期可选择银行间市场流通。境外的证券市场和其投资者相对较成熟, REITs 可以直接在证券交易所上市流通, 而国内证券市场还亟待完善, 如果规模很大的房地产 信托直接到证券交易所上市, 不确定性因素很多。而银行间市场的参与者都是成熟的机 构投资者, 目前的资产证券化试点也是选择银行间市场进行流通的, REITs 的风险低于 一般股票, 收益又高于债券, 又有强制性的利润分配,这种类型的产品对于类似保险公司 这样的机构投资者非常有吸引力。 4.2 税收优惠和相关法律法规制度的完善税收优惠和相关法律法规制度的完善 房地产投资信托作为一种新的房地产投资工具，是一个需要房地产业和金融业相 结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的 公平、公正、公开和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。 要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的信托法、投资基金法是远远 不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相 关法规。首先应进一步完善公司法或制定专门针对投资基金发展的投资公司法 、投资顾问法等法规。其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施， 如对投资渠道、投资比例的限制等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规 范的形式发展。另外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创 造良好的税收环境。 4.3 明确发行主体和发行场所明确发行主体和发行场所 目前主要有公募和私募两种，即通过相关特定的金融机构募集发行和在交易所上 市发行。根据我国的实际，为加快发行速度，可以二者并行。 有选择地放开 200 份限制,进行房地产信托的公募化试点。每个信托计划不能超过 XXIII 俄份, 一直是房地产信托长不大的一个重要制约因素, 而监管机构又担心信托公司无力 驾驭大规模房地产资金的运作。但金融市场上银行、证券公司所推出的性质相近的理 财产品, 并不受 200 份的限制, 对信托产品还是宜疏不宜堵, 可以试点对少数规范专业 的信托公司的特定产品放开 200 份限制, 成熟后再行推广。 4.4 健全交易与监管规则及信用制度健全交易与监管规则及信用制度 健全交易与监管规则。信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息，包 括资产池的构成情况，历年的管理成本是多少，营运收益如何，还剩下多少年的综合收 益期，未来的收益敏感程度；经审计的年报和重大事件临时报告等，在年报中披露各类 风险和风险管理情况及公司治理信息，并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关 联交易的情况等。 建立信托企业信用制度，以完善的法律体系，促进信托市场的诚信，保证信托市场 的健康发展。建立信托企业诚信体制，划分信托企业信息类型，实现征信数据的开放； 发展信用中介机构；建立标准化的信托企业诚信数据库；建立健全失信惩罚制度；规范 发展信用评级行业；大力发展信托企业信用管理教育。 从美国的房地产投资信托运作经验来看，其经营与管理由受托人委员会或董事会 负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人 必须是“独立”的。借鉴美国经验，我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托 公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发展计划，并且要求受托 人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系。要创造一种环境或制度，尽可能使 投资者的利益与管理者的利益相一致，这对REITs的发展非常关键。另外有限合伙形式 能较好地解决约束和激励的问题，管理者承担的无限责任以及管理者的业绩回报制度， 能将管理者和投资者的风险及利益有效地捆绑在一起，激励管理者努力管理好各项投 资以实现价值最大化，最大限度地防范风险。 4.5 完善人才培养和信息公开化制度完善人才培养和信息公开化制度 我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于权益型有限期、自我偿付式 REITs 的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。只有在一个机构投资者 占主体的市场上，才能保证有一个稳定的市场需求方，保证 REITs 这一金融产品的每 次发售能够快速、足额的发售出去。 XXIV 加强 REITs 的人才培养，需要尽快建立起一支既精通基金业务、又了解房地产市 场、熟悉业务运作的专业管理人才队伍。与此同时，积极促进基金业务