鄂尔多斯市云世房地产公司2007年信用等级评定报告.doc

中国工商银行（鄂尔多斯分行东胜伊西街支行）关于鄂尔多斯市云世房地产开发有限责任公司2007年信用等级的申请报告：工行鄂尔多斯分行： 根据总行评级授信工作的有关要求，我行申请评定鄂尔多斯市云世房地产开发有限责任公司信用等级AA-级，现将具体情况及调审意见报告如下：一、 客户基本情况（一）公司概况：鄂尔多斯市东胜区云世房地产开发有限责任公司于1998年4月10日成立，该公司以房地产开发经营为主，辅以多种经营。随着业务的不断扩大，2005年将注册资本增长为1400万元。企业拥有员工500多人，其中：工程技术人员60人。2005年5月经内蒙古建设厅核发房地产开发资质证书，资质等级为三级，企业经济性质为股份有限责任公司，法人代表云树林。（二）股权结构及主要股东情况简介：该公司是以自然人为发起人，主要股东为：云树林，1953年出生，现在房地产公司持股1300万元，占注册资本92.9%。云文斌持股100万元，占注册资本7.1%。（三）公司主要产品及产能：该公司经营范围主要是房地产开发，公司成立以来确立的宗旨为“以质量、信誉求发展”。通过几年的艰苦努力，得到了业主的普遍认可，收到了良好的社会效益和经济效益。98年至2006年开发承建市医院住宅小区、教育局3栋住宅、沙圪堵市场、鄂市广园小区、薛家弯市场、薛家弯法院大楼、杭锦旗锡尼镇日月轩小区、伊旗地税小区、鄂市铁西区沁亨小区、云景园小区等10处建筑，上交利税1000多万元。2007年在东胜天骄北路开发天骄绿苑A区、B区及颐景园三个大型住宅小区，三个小区现均已主体封顶，年底可交付业主使用。另购富兴市场土地70余亩，兴建住宅区，现手续正在办理当中。（四）公司经营管理及组织制度：该公司根据公司法建立了现代企业制度，严格按公司章程管理企业。公司下设3个部门，分别是行政部、工程部、财务部，由总经理统一管理，部门各司其职，财务进行独立核算，资金统一管理，帐务统一核算，内部各部门互相协调、互相配合，促使企业更好地发展壮大。二、评级授信及融资情况（一）信用评级情况该客户2006年度在我行信用等级为A级。上年度，该客户使用的评级模型类型为项目法人客户评级模板，机评等级为AA级，2005年因发放按揭贷款由市分行批准信用等级为BBB+级，所以2006年最终审定等级为A级(不能超上年两级)。该客户所属行业为房地产开发业,开发资质为三级。2007年度，该客户使用的评级模型类型为项目法人客户评级模板，经测算，该客户机评定量得分85.21分，定性得分77.5分，综合评价得分79.58分，机评等级为AA+级，因上年为A级，按规定今年评级不能超上年两级，所以特例调整后的信用等级为AA-级。（二）授信及融资情况该公司2004年11月在我行开立专户，截止2007年6月，在他行融资余额为2282万元，我行无融资。日均存款500万元。经人行资信系统查询, 该企业截止2006年末对外担保余额2000万元,该企业在金融机构无不良信用纪录。三、客户偿债能力分析（一）非财务因素分析 1、主要优势： 我公司经营范围主要为房地产开发，目前我市房地产业正处于蓬勃发展的阶段，市政府加大了对旧城区的改造力度，使我市对商品房住宅的需求猛增，这无疑为房地产业带来了巨大的商机。加上该公司已开发房地产多年，具有雄厚的资金实力，在资金及管理上占有明显的优势。 2、主要风险：（1）行业风险：该公司是房地产行业，不属于国家及我行限制进入行业，我行融资行业风险较低。（2）市场风险：目前该行业的利润可观，而且根据市政府的规划方针，我市正向文明城市迈进以及对旧城区的改造，新城区的开发建设，房地产开发企业的市场行情看好，需要购房的消费者在不断增加，故从目前看我市房地产行业的市场风险较低。（3）政策风险：2007年国家继续调控房地产价格，要求价格不能上涨，但也没有明确的文件指示各地区的价格是多少，如果将来出台房地产限制性的政策，那将会给企业的开发和销售等带来不利，因此将来存在一定的政策风险。（二）财务因素分析该公司2004、2005、2006年会计报告已经中磊会计师事务所、金天平会计师事务所审计并出具了无保留意见的审计报告。 企业财务分析表 单位：万元项 目2004年2005年 增长%2006年增长%2007年3月一、资产总额7992199.921754484.411044647.611、流动资产259.5792.722053162.912994102.18 其中：货币资金259.5296.7114.3800.04170312.58 存 货2232232348.869533776 应收账款255.01255.015.01-985.01 其他应收账款181895092、长期投资3、固定资产360.69800.7122800.7800.74、其他资产245.6700185700二、负债总额82.38170.691071680.578841700.791、流动负债82.38170.691071680.578841700.792、长期负债3、短期借款应付票据一年内到期的长期负债长期借款银行融资合计三、所有者权益711.622029.221852803.84382946.82少数股东权益四、主营业务收入12562101.52674928.14135974.99五、利润总额367.37621.21691774.62186223.83其中投资收益补贴收入六、现金净流量26.8537.2139503.34125经营活动现金净流量436.77-210.49-148917.77536投资活动现金净流量-138.61-440.01217其中取得投资收益所收到的现金筹资活动现金净流量-271.32687.7-353-414.43-160项 目2004年2005年2006年2007年3月 行业平均值短期偿债能力流动比率316%464%188%207%162.12速动比率316%333%48.44%58%130.22存货周转率12.412.42.20.560.73应收账款周转率16.538617.1流动资产周转率4430.60.33经营活动现金流入量/销售收入10.871.111.1经营现金与债务总额比5.3-1.23.37销售增长率47.5967.361354.83长期偿债能力资产负债率10.26%7.77%37.5%44%57.93全部资本化比率36.94成本费用利润比率44.8%44.2%56.3%33.9%10.10销售利润率30.41%30.73%36%25.32%24.66总资产报酬率47%42%53%12%2.03净资产收益率33.8%45.2%49.2%14.88%9.24总资产周转率1.61.41.50.50.35已获利息倍数4.08总债务/EBITDA10.26总资产增长率1%175%资本积累率-3%183%1、资产负债情况分析 从近三年财务指标看，该企业的资产总额逐年递增，尤其是2005年资产总额较上年增加1400万元，增幅达175%.截止2006年末，资产总额4484万元，较上年增加2284万元，主要是流动资产增加，其中：（1）货币资金较年初增加504万元，（2）应收帐款较上年减少250万元，（3）存货增加2126万元主要是在建项目开发成本。2006年末，负债总额1680.57万元，较上年增加1510万元，其中：（1）应付账款全部付清。（2）预收账款较上年增加302万元，全部为销售房屋预收款项。（3）应付工资及应付福利费付清。（4）应交税金及其他应交款为预提未交的税金。（5）其他应付款增加1024万，为云世林个人代垫款及职工个人借款，资金成本低。上述数据负债增幅（90%），但均是预收款增加及个人借款，对偿债能力没有影响。2006年末所有者权益2804万元，较上年增加775万元。其中主要是末分配利润较上年增加775万元。以上数据表明,该企业近三年来经营规模日益增强，从财务比率情况来看，企业负债水平较低，偿债能力较强。 2、生产经营及效益情况分析从近三年财务指标看截止2006年末，三年共计实现销售收入8285万元，实现净利润1396万元。其中2004年实现收入1256万元，实现利润367万元。2005年实现收入2101万元，实现利润621万元。增幅分别为67%，69%。2006年实现收入4928万元，实现利润1774万元。增幅分别为135%,186%。上述数据表明企业生产经营状况良好，利润也已较快速度增长，企业日渐壮大。3、现金流量情况从近三年数据来看,由于存货销售速度快因此货币资金流动快 ,由其经营活动产生的现金流比较活越。4、短期偿债能力分析从2006年末企业财务比率情况来看，资产负债率为37.5%，低于行业平均值20.43个百分点,表明企业负债较低,偿债能力较强。流动比率188 % 、高于行业平均值（162.12），表明企业流动资产流转得较快,偿还短期债务的能力较强。 除速动比率48.44%低于行业平均值外,存货周转率2.2,应收帐款周转率38,流动资产周转率3,均高于行业平均值,表明企业存货周转速度快,存货结构合理，应收帐款的流动速度快,流动资产利用率高,企业的资金营运良好。总体分析，该企业流动资产变现能力较强，流动性较好，偿还短期债务及利息能力较强。5、长期偿债能力分析从近三年财务指标看，该企业的销售收入逐年递增，2005年和2006年增长率分别为67和135，利润总额也逐年递增，2005年和2006年增长率分别为69和186，表明企业的经营状况良好,可持续发展能力强,企业发展的潜力很大。2006年销售利润率36%高于行业平均值24.66%11.34个百分点,成本费用利润率56.3%略高于行业平均值,这两项指标反映企业2006年的成本控制,费用管理的成绩一般，主要是成本费用增加，使获利水平较上年有所下降。2006年总资产报酬率53%远高于行业平均值,表明企业投入产出的水平较好,企业的资产运营有效。总债务/EBITDA为1.13达到行业优秀值表明企业的还债能力强。总资产报酬率、净资产收益率、总资产周转率、已获利息倍数等均高于行业平均值，说明企业投入产出的水平较高，自有资本获取收益的能力较强，资产利用率高，企业偿还债务及利息能力较强。四、评级授信调查意见（一）评级授信调查意见经调查，我行认为该公司资