银川市楼盘状况调查报告.doc

银川市楼盘状况调查报告 姓名 任婷 学号 12009244626班级 09级房地产经营与管理指导老师 田广星完成时间 2011.10摘要：2010年，银川市房地产市场继续回温，据报道，房地产完成开发投资160. 82亿元，比上年增长66.8%，全市商品房施工面积为1704.75万平方米，同比增长43.2%。各大房地产公司纷纷展开新一轮的竞争，立于新的产品定位，新型楼盘相继推出，各具特色，追求卓越的地理位置，丰富的产品类型、宜居的自然环境和高端的居住品质，给消费者带来极大的冲击力，吸引着众人眼球，但其价格之昂贵似乎又使人望而却步。从兴庆区的澳海清河到宝湖湾再到观湖一号，从金凤区的华雁香溪到到吉泰润园再到万达广场，这些无一不是楼盘中的佼佼者，每个楼盘的单价都达到5000元/平方米以上，而观湖一号甚至达到了8000元/平方米，创下了房价的又一新高，单从房价就可以看出这些楼盘的气势与卓越。目录：一、房地产市场分析（一）投资市场分析 （二）住宅市场分析（三）土地市场分析二、楼盘基本情况介绍（一）澳海清河（金凤区）（二）宝湖湾（金凤区）（三）观湖一号（金凤区）（四）华雁香溪（兴庆区）（五）吉泰润园（兴庆区）（六）万达广场（兴庆区）三、总结及建议 一、房地产市场分析（一）投资市场分析 2010年房地产完成开发投资160. 82亿元，比上年增长66.8%，占全社会固定资产投资比重为24.8%，成为拉动全市固定资产投资快速增长的主要动力。其中，住宅投资116.08亿元，占整体房地产开发投资的72.2%，比上一年增长了61.8%。 2005-2009年，银川市商品房施工及竣工面积稳步增长。2010年1-11月份，全市商品房施工面积为1704.75万平方米，同比增长43.2%。其中，住宅施工面积1273.86万平方米，增长43.6%；办公楼施工面积64.12万平方米,增长6.8%，商业营业用房施工面积191.56万平方米，增长26.3%。（二）住宅市场分析2010年，全市商品房销售面积536.11万平方米，实现销售额210.63亿元，分别比去年同期增长14.0%和22.1%。受2010年政府调控的影响，涨幅比2009年有所降低 2010年，银川市房屋销售均价达到4234元/,增长率为12.7%。近两年银川市房屋销售面积和均价增长较快，说明宁夏其他地区及西北地区有一定支付能力的客户，开始关注银川这个价值洼地，倾向于在银川改善居住条件或投资。 银川市虽然是西部城市，但是随着外来人口购房需求的不断增长，2009、2010年楼市的火爆，造成空置率逐年降低。，截至2010年8月，全市商品房空置面积为177.4万平方米，同比下降了0.6%。（三）土地市场分析银川土地供应量和实际开发量都再提升，尽管2010年土地出让中开始出现部分容积率5.0的商服用地，但是据调查银川目前商住综合生活区的容积率不高，最多2.5。因此，银川缺少高档商业大盘。银川土地折合到楼面价格在逐渐攀升,近年住宅用地成交楼面价集中在1000-1500元/，商服用地楼面价集中在2000-2700元/。近两年银川的土地挂牌数量没有大幅增减，处在快速发展的初期。二、楼盘基本情况介绍（一）澳海清河（金凤区）澳海清河坊外景图项目特色：教育地产销售均价：5700元/平方米物业地址：兴庆区清和北街与民族北街交汇处（宁夏国际汽车城对面）售楼地址：中山北街578号（富康大酒店向北300米）项目优势：澳海清河坊项目位于民族北街东侧，毗邻北塔湖公园及高档住宅区，西邻清和北街，规划路北侧，庆丰苑南侧。北塔湖公园自2007年3月启动绿化建设以来，已成为重要的融景观、生态于一体的绿色生态公园。今年将在已规划的68.9亩小游园范围内增加一些锻炼身体的体育设施，分别建成篮球场、排球场、羽毛球场等3类6片体育活动场地，方便市民娱乐休闲。南面离新二中学区直线距离1000米左右，周边还有十八小、景博中学、二十中。 小区总占地面积103.84亩，建筑面积约128000平米，共规划建设17幢多层及小高层商住楼，其中多层7幢，小高层10幢，建筑风格时尚、简约，在项目户型方面提供了从54-120平米多种户型方案，也有下沉式花园及顶层挑空的复式结构，满足不同客户的需求。小区设计的户型是充分考虑北方人民居住的习惯，客厅朝南，功能分区明确、精致紧凑、舒适合理，浪费小，公摊少，利用率高。厨房、卫生间设施安排人性化，管线布置、通风设计科学。半包阳台能够给您在提供充足空间的基础上节省宝贵的资金，顶层挑空设计也在满足使用的情况下还不计算面积，使您得到更多实惠。也就是说在半包阳台及顶层挑空的设计能给您赠送不少的面积。交通方面公交301路、32路、37路、105路都从清和北街上过，从清河坊项目地块到北门汽车站、火车站、新华街、附属医院等地方都非常方便。最新楼盘动态：澳海清河坊，多层住宅有售，户型面积为80平米、117平米，销售均价为5700元。预计在11月20日新推小高层住宅，现预约登记中。（二）宝湖湾（金凤区）宝湖湾外景图项目特色：小户型,水景地产销售均价：6500元/平方米物业地址：兴庆区正源南街与宝湖路交汇处(宝湖公园西侧)售楼地址：正源南街与宝湖路交汇处(宝湖公园西侧)项目优势：宝湖湾小区东临国家级湿地公园-宝湖，西连正源南街，南接宝湖路，北靠规划商业步行街。 现代城市路网环绕四周，驱车5分钟便可达到绕城高速，交通非常便捷，乘坐40路、28路、38路公交在外国语实验中学站下车即到。 项目占地：约450亩，总建筑面积50万平方米 建筑形成：高层、小高层、多层、花园洋房、叠拼别墅，大型地下停车场，地下停车可一站式入户 结构形式：框架剪力墙结构，优于8度抗震设防 外立面设计：主要以石材、铁艺、实木、三向坡顶为主线条，中式设计风格，设计新颖独特，深受专家的一致好评。 采暖方式：天然气独立式采暖系统，并提供生活热水 居住环境优势：东临国家级湿地公园-宝湖，南连宝湖路城市50米绿化林带，环境优美 教育资源：西临银川市二十六中，十年制义务教育；南临银川市建华外国语学校（一中初中部），沿宝湖路向东十分钟内可达银川一中。 户型设计：一期户型：高层（18F）：50平方米-110平方米 小高层（9F、11F）：118-158平方米 多层（5.5F、6.5F）：90-110平方米 二、三期，以亲子户型、平层大户型、叠拼别墅、多层电梯洋房、小高层多样户型，平面布局丰实多样，满足客户多种需求。 最新楼盘动态：宝湖湾，高层装修住宅在售，共18层，户型面积为53-120平米，销售均价为6500元，预计在2010年12月交房。（三）观湖一号（金凤区）凯威观湖一号外景图项目特色：复式,水景地产销售均价：均价8000元/平方米物业地址：兴庆区上海东路北塔湖畔（宁夏血液中心向东500米）售楼地址：上海东路北塔湖畔（宁夏血液中心向东500米）项目优势：观湖一号是由宁夏凯威地产开发有限公司投资15亿元倾力打造的宁夏生态、环保、节能、低密度、现代中式30万平方米高档居住区。项目秉承凯威地产以“用心建筑品质生活”的企业开发理念，以“建设生态住宅，住在更好的银川”为建设目标。 观湖一号位居北塔生态居住区，从北塔湖向西，依次规划联排别墅、类别墅、湖景阳房，整体布局叠叠退层、错落有序，社区幼儿园、会所、游泳池、运动休闲广场等一应俱全。在建材的选用方面全部采用世界、全国知名的品牌；在项目的规划设计、园林设计、建筑施工、物业服务等都邀请全球、全国知名公司，全球三大知名物业公司之一戴德梁行为项目提供一站式“金钥匙”管家服务。这不仅为银川市房地产开发及城市建设带来全新的理念和思路，还将更好地推进城市的人居环境建设和两宜城市发展。 周边配套设施有二十中、十八小、海宝幼儿园等，区医院、中山医院、凤城医院等；交通便利，东靠北塔湖畔，西靠规划路，南临上海中路，北临北塔西路 19路、27路、30路、44路、45路、301路，到上海路北塔公园站下车即到。 最新楼盘动态：观湖一号，二期“誉峰”将规划建设25栋多层精品住宅，预计在2011年开盘发售，现预约咨询。（四）华雁香溪（兴庆区）华雁香溪美地外景图项目特色：复式,水景地产销售均价：5500元/平方米物业地址：金凤区宝湖路与亲水大街交汇处东南角售楼地址：宝湖路和宁安大街交汇处(亲水大街东侧)项目优势：华雁香溪美地，亘元地产09年携手政府的倾城力作，打造金凤区南部百万平米亲水生活住区。项目坐拥艾依河300亩华雁湖生态湿地，总占地面积约1289亩。致力于“城市新核心，亲水生活住区”的定位，站在打造银川城市新地标的高度，运用现代简约的建筑设计手法，融合新中式、地中海、新亚洲、欧式等不同风格的建筑集群，以亘元所独有的城市生活内涵引领塞上人居潮流。 周边配套设施完善，环境优美，地块三面临水，爱伊河、景观水道以及华雁湖水系环绕周边 ；人文气息浓厚，周边有逸夫小学、宝湖中学、二十六中、六盘山中学、建华外国语学校、新华百货良田超市、宁夏亲水体育中心、宁夏儿童医院等。最新楼盘动态：华雁香溪美地，小高层、高层住宅在售，户型面积为95-122平米，销售均价为5500元。全款购房9.7折优惠，按揭购房9.8折优惠。（五）吉泰润园（兴庆区）吉泰润园外景图项目特色： 水景地产销售均价：6300元/平方米物业地址：金凤区上海西路与亲水大街交汇处（陶然水岸北侧500米）售楼地址：柏悦酒店贵宾楼（外展场接待地点）项目优势：吉泰润园是2010年宁夏吉泰房地产开发有限公司重点开发项目，项目总占地180亩，总建筑面积26万平方米。规划容积率为1.7，绿化率高于35%，整个项目规划4038户主要以多层洋房为主、小高层及多层为辅。项目位于金凤区行政中心区域，上海西路与亲水大街交汇处；东临美丽的爱伊河，西依千亩生态林带，自然环境得天独厚，北临贺兰山路毗邻新九中，教育人文资源鼎盛，南望三馆两中心等市政配套设施，行政中心、人大、政协、国税局、神华宁煤集团总部、宝塔石化、悦海宾馆等政府机关及大型企业环绕周边，是真正集政治、经济、文化等配套为一体的区域性地标楼盘。 项目的建筑规划设计聘请国内著名的北京建筑设计院进行设计，以超前的理念，高起点，大手笔，打造舒适健康耐久的好房子，力争打造2A级节能住宅项目。本项目基于其较好的城市地段价值和稀缺的景观资源优势定位打造银川市“高档楼盘”住宅项目。其风格采用“欧式新古典主义建筑风格”。强调建筑更文化、更艺术打造新古典主义建筑的典雅、庄重，又蕴涵简洁、柔美的现代气质感，在产品上着力张显一种稳重、贵气和典藏级的居住品质。小区配套设施齐全，在项目东侧靠艾依河一面打造酒吧餐饮风情一条街，社区还配备有功能齐全的高档会所，主要包括有中西餐厅、咖啡厅、专业健身房、羽毛球场、儿童活动中心、休闲棋牌室等和高素质的社区配套幼儿园。 项目的景观规划设计聘请香港著名景观设计公司进行景观设计，突出自然和谐、健康生态的环境理念，由于项目紧靠艾依河等自然景观优势，在景观上着重强调其内外的水景资源，将水景的特色做足；社区内部利用人工造破，自由分区，利用各类适合西北地区生长的丰富植物种类打造，使绿地有一定的色彩变化，立面与平面布局的有机结合，既考虑到满足生物学特性，有考虑到绿化景观效果，使绿化与美化相结合，树立住屋造景的观念，创造安静和优美的人居环境，做到一年四季都有良好的景观。 吉泰地产对“润园”项目的整体开发倾注了大量心血，从施工技术及质量到园林规划布局到全方位物业服务，都采用与国际及国内一流团队合作，精益求精全力打造，这将是吉泰房地产开发有限公司成立11年来最恢宏巨作！最新楼盘动态：吉泰润园，项目在售，户型面积为110平方米与135.5平方米，销售均价为6300元。在10月20日11月28日之间，凡缴纳10000元订金选房的客户，均可享受每天累计300元房屋总价款优惠。预计可于2011年11月交房。（六）万达广场（兴庆区） 银川万达广场外景图项目特色：小户型,投资地产物业地址：金凤区上海路与正源北街交汇地带售楼地址：上海路与正源北街交汇地带销售均价：7500元/平方米项目优势：银川万达广场是2010年自治区重点招商引资项目，总投资30亿元，是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城市综合体。 通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身，形成城市核心区的城中之城，为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务，满足各项商务、生活、娱乐体验需求，成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。 银川万达广场，建设地上三栋，二十八层，建筑面积21.8万平方米；地下二层，面积为7万平方米。总投资约30亿元，工程建筑总面积28.8万平方米，着力打造集高档写字楼、高档百货、多元化特色餐饮、时尚休闲娱乐为一体的商业街。 交通便捷，乘坐101、102路公交可以到达，在汽车大世界站下车，向北走200米就可以到达售楼中心。 最新楼盘动态：银川万达广场，商铺在售，面积为100-150平米，销售均价为3.2万元。全款购买商铺9.5折优惠，按揭购买商铺9.7折优惠。40-70平米精装公寓在售，销售均价为7500元。三、总结与建议 总结：2009年银川房地产市场提前度过“低谷期”。根据银川市的房价结构比例来看：土地费用占30%至35%，建设成本占45%至55%、各种税费占8%至9%，管理费占1%至2%，开发商利润占5%至10%。可以说，