锦江创意工业园调查.docx

为您我做到 四川中原市场研究中心/2010/9/25迅速成长的工业写字楼 -锦江创意产业园区工业写字楼市场调研引言：锦江创意产业园与天府新城仅一江之隔，园区内的火炬动力港、银海芯座、锦江创意科技大厦等项目迅速崛起并吸引着众多企业的目光。作为工业写字楼，性价比优势明显，但同时也存在诸多难以克服的困难。工业写字楼开发体量大，已经逐渐形成一股新兴的力量冲击着传统的商业写字楼市场。一、锦江创意产业园区开发情况 成都的“东方明珠”锦江创意产业园的前身是锦江工业总部基地，毗邻天府新城，处于锦江以东，三环路以南，成仁路以西，石胜路以北围合而成的区域。占地1.29平方公里，距离成都市中心仅8公里，是成都市最小也是距离市区最近及最有活力的工业园区。从目前情况来看，园区内有博瑞印务、成都日报、联翔等以印刷为主的工业企业，以及部分药业及乳业的生产厂房。少数写字楼项目如火炬动力港一期、银海芯座、中冶成功大厦等已经交付使用，此外，大量的写字楼项目处于修建阶段。根据规划，锦江创意产业园区在数年之后将会崛起一大批极具现代化气息的高品质办公大楼。锦江区政府将极力将其打造成为成都的“东方明珠”。 未来开发体量大根据调查，园区内目前共规划有18个工业写字楼项目。开发体量在200万以上。其中，多个项目将以建筑群的形式出现，规划多栋建筑。未来的开发体量大。可以预见，不久的将来，创意产业园将会发展成为成都市又一个写字楼的高度集聚区。图一：锦江创意产业园区规划图图片来源：锦江区政府信息网表一：锦江创意产业园区项目开发情况项目名称占地面积（亩）建筑面积（万）项目概况火炬动力港一期506.0南北两栋科研孵化楼火炬动力港二期6213.25五栋独立商务别墅、七栋多层商务楼、二栋13层的科研孵化楼以及一栋20层的科研孵化楼中冶成功大厦14.159.221栋大楼分A、B、C区，A、B区办公，C区酒店，其中A区21-27层企业自用创意成都21.379.13地上22层，地下2层锦江创意科技大厦22.1615.41主体1#楼建筑高度143.10米，地上37层，裙房5层；2#楼建筑高度99.9米，地上26层，地下为2层。银海芯座18.5810.65分为两期建设，共A、B两栋中鼎国际5018.6两栋大楼，地上24层，地下层佳霖科创大厦7.22.2共1栋汇融总部大厦3213.89规划中新华文化总部基地25.7711.484栋独立建筑南山总部经济中心51.627.80地上38层，地下3层西南泵阀35.2716.194栋，地上26层，地下2层 大陆启航港22.309.32栋鑫泰新商务广场18.7611.37规划中优他二期24.1311.91号楼地上23层，裙房5层，2号楼地上26层，地下3层成都日报二期1213.3规划中成都锦江国际不详11.373栋联创国际大厦11.546.751栋数据来源：四川中原地产数据库就单个项目的建筑体量来看，建筑面积基本上都在10万以上，其中，南山总部经济中心达到27.8万。一个项目拥有数栋写字楼的情况较为普遍。根据中原统计，锦江创意产业园区内的工业写字楼的总建筑面积将达到218万，体量十分惊人。二、“性价比”成为工业写字楼的核心竞争力如此大量的工业写字楼推向市场，要想在激烈的市场竞争中取胜，必须具有较强的市场竞争力。由于开发成本较低，“性价比”成为工业写字楼的核心竞争力。 产品品质提升明显早期的工业写字楼，大多较为简陋，仅限于满足一般工业企业的办公需求，讲求的是办公成本的控制，品质不高。近年来，工业写字楼项目开始注重到产品品质的提升在吸引实力型企业入驻方面起到重要的作用，因此，在产品打造上不惜加大成本投入。写字楼无论是从外观设计、高科技材料的运用，还是到内部硬件配置、物管服务等多个方面均有了较大的提升，品质感不断增强。工业写字楼在硬件配置上正在向甲级写字楼的标准看齐。不少项目在层高、电梯配置、车位配置等方面标准较高。硬件的提升对产品品质的提升起到了良好的支撑作用。表二：典型项目硬件配置水平项目名称总建筑面积（万）层高（米）电梯空调车位（个）中冶成功大厦9.223.612部高速三菱电梯中央空调 308银海芯座10.653.616部蒂森克虏伯电梯中央空调 681创意成都大厦 9.133.616部高速电梯中央空调 536中鼎国际18.6不详19部中央空调1150数据来源：四川中原地产数据库 价格优势在产品硬件配置与商业写字楼基本相同的情况下，二者的租售价格却相差较大。同等条件下，工业写字楼租售价格只有同等配置的商业写字楼价格的50%-70%，价格优势非常明显。天府新城与创意园区毗邻，二者在地理位置上较为接近，天府新城内甲级写字楼售价15000-18000元/，乙级写字楼售价8000-12000元/。创意园写字楼售价基本维持在7000-10000元/，除去地铁及政府规划方面的因素，价格差距依旧较大，物美价廉正成为工业写字楼的代名词。表三：锦江创意产业园区已投入使用项目租售情况项目名称销售价格（元/）租金（元/.月）2010年9月入驻率中冶成功大厦750040-5050%银海芯座800045-5095%火炬动力港一期600035-4085%佳霖科创大厦520025-3085%数据来源：四川中原地产数据库工业写字楼的租金也相对较低，对于有租赁需求的企业而言，能实现低成本入驻。园区内租金普遍集中在30-50元/.月，此外，还可以享受工业用电用水的待遇，对于企业控制成本起到较好的作用。工业写字楼的价格优势主要源自土地取得成本的低廉。根据统计，近年成交的工业用地每亩只有几十万，相比之下，一般的商业用地每亩几百万的价格，二者相差悬殊。工业写字楼的土地成本降低了总开发成本并赋予了产品较高的性价比。 建筑形态的多样性由于土地取得成本低廉，土地的使用强度不高。产品的建筑类型除了较为普遍的高层，小高层外，多层及独栋办公物业占到一定比例。例如，火炬动力港的二期就规划了多栋多层的写字楼。低密物业的打造能赋予企业更多的选择权，使其可以选择更好的办公空间及更为舒适的办公环境。同时，独特的建筑设计增加项目的可识别性，而独立的冠名权对于企业的形象展示及宣传起到积极的作用。 政策优惠及政府扶持为了鼓励企业的进入，地方政府在招商引资方面制定了一系列的优惠政策，尤其是在企业所得税的减免方面是一般的商业写字楼所无法比拟的。税收优惠对于经营情况好，实力强，税收贡献较大的企业具有较大吸引力。对比几个工业园区，锦江创意产业园区对于企业所得税地方所得部分70%-100%的返还的政策优惠幅度还是较大的。表四：部分工业园区企业优惠情况对比园区优惠政策锦江创业产业园区不同规模企业所得税地方所得部分70%-100%返还企业用于发展，此外在拿地、融资等方面享受优待，还能获得政府奖励。龙潭总部基地注册新公司的企业或已将工商税务关系转至成都市成华区的企业，入驻龙潭总部新城均可享受6年8成地方实得部分财政扶持政策青羊总部基地前三年按地方实得部分的40%-60%扶持，整栋入驻企业，根据不同纳税额度可获得20万-50万元的奖励空港总部基地入驻园区的企业，前两年将享受地方政府所得税收100%的返税，第3-5年则将享受50%的返税补贴数据来源：四川中原地产数据库三、难以逾越的鸿沟工业写字楼看起来很诱人，但作为工业用地性质，属于工业地产范畴，在诸多方面存在一定的限制。 销售限制第一：预售许可限制，拿不到预售许可证不能进行销售。多数项目通过变通进行变相销售。一些项目是针对企业自用修建，由于项目体量都较大，在满足了自用需求后还有较大剩余，通过出租来获取收益进行成本回收。第二：客户限制，针对企业不针对个人出售，主要针对大型企业自用销售，有些项目还有对客户年纳税收入方面的限定。比较通用的操作办法是个人注册公司后，以公司的名义进行买卖操作。第三：面积限制，最小销售面积为300。大多项目都是整层出售至少也是半层起售，面积一般较大。例如火炬动力港二期的独栋采取整栋销售，多层产品采取半层起售的策略。办公面积较大对于保证客户的单一性上起到较好的作用，但是也会带来总价较高的问题。第四：付款方式限制，不办理按揭。与商业地产项目不同，工业地产银行不予办理按揭。部分项目可以分期付款，但是分期时间也较短，通常在1年之内。因此，对客户的资金实力要求较高。正是由于有了这些销售上的限制，项目的销售速度受到一定影响。但同时也抑制了中小投资客的进入，保证了工业园区入驻企业的单纯性。根据调查，购买客户多为自用型企业，投资型客户只占到较小的比例。 园区配套缺乏由于是新兴园区，发展的时间较短，人气不足，在交通、商业、银行、酒店、餐饮等方面的配套较为缺乏，商务办公氛尚未形成。在交通方面，与地铁等轨道交通系统无缘成为其不可克服的缺陷。但随着园区建设的推进，项目的陆续建成，各项配套将会逐渐完善。 二次交易困难及政策变化的风险由于产权性质的特殊性，对于交易方面的种种限制缩小了购买群体，对购买者的限制条件较多，未来的转让或出售将受到较大的影响。此外，对于工业园区内的写字楼，其修建的目的是满足“创意”企业的办公需求，一旦对园区办公的企业类型加以限定，将会造成客户群体的减少，由此造成的房屋空置将影响到业主的收益，存在一定的政策变化风险。四、工业写字楼对商业写字楼市场的冲击 地方政府的保护从最初的“锦江工业开发区”到“锦江工业总部基地”，再到现在的“锦江创意产业园区”，短短几年，园区名称几度变更，显示着在锦江区政府在园区定位及建设方面扮演着积极的角色。一方面通过大量修建写字楼为发展“楼宇经济”提供载体，另一方面在招商方面给出很多优惠政策，通过吸引实力型企业的入驻为当地税收做贡献，从而拉动当地的经济发展的发展。成都每个行政区都有自己的工业园区，其他园区的情况也大同小异。工业园区的不断发展壮大与地方政府的推动密不可分。正是由于地方政府一直的保护，工业写字楼能获得较好的政策环境在迅速成长。 工业地产商业化趋势明显工业地产的主导产品应是厂房、物流仓库等形态的产品，工业研发楼只是作为工业生产的补充，在开发中只能占据较小的开发比例。但是，现实情况是工业园区内，工业写字楼正在成为主流产品。厂房、物流仓库等已经退居其次。根据工业项目建设用地控制指标工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。而实际情况是园区内写字楼的比例已经大大超过了厂房、物流仓库的比例，锦江创意产业园内除了原有部分厂房，新建项目基本以工业写字楼为主。园区总建筑面积将达到280万，而写字楼的建筑面积超过200万，大大超过了7%的比例。其他工业园区的情况也是如此，工业地产的商业化趋势越来越明显。 对商业写字楼的不公平竞争单从外观上来看，已经很难分辨工业写字楼与一般的商业写字楼的区别，二者在建筑外观、内部构造、使用功能上基本一致。工业写字楼本身的土地取得成本就低，有较大的价格优势，性价比凸显，加上政府的扶持力度较大，招商条件较松，一定程度上分流了商业写字楼客户。创意园区的修建是为了满足“创意”企业办公需求，但是由于项目体量较大，在实际的招商过程中，条件都较为宽松，只要是无污染少纠纷的企业都可以进驻园区。非“创意”企业同样可以轻松入驻创意园区。工业写字楼的先天的价格优势加政府的大力扶持形成了对商业写字楼的不公平竞争。 体量较大，市场竞争激烈2007年以来，工业用地放量比较明显。按照工业用地管理办法，全市土地利用年度计划30以上用于工业项目。大量的工业用地进入市场，而工业用地基本上是走开发总部基地修建工