前期物业管理介入.doc

第四章 前期物业管理介入一 物业管理介入前准备工作 领导小组根据物业管理内容结合双方实际情况，全面了解物业的整体情况，了解开发商的整体思路和意图，从物业管理角度提出合理化建议，尤其注重环保、安全方面，确保整体工程的施工质量及为今后的日常物业管理打好基础。二 物业管理介入1.按照物业状况和我们的实际工作经验，制定前期物业管理工作计划。具体如下：序号 项目 内容 时间 备注一 前期介入 1、研究规划设计意图、掌握工程施工现状2、熟悉施工现场情况，为工程接管做好准备3、从物业管理和使用角度出发，对设计和施工提出合理化建议 1、需校方提供设计施工图纸一套2、需校方协调参加施工例会，了解施工计划安排3、对物业公司提出的合理化建议给予回复、校方应协调物业前期介入人员参加特殊设备特殊工艺的实施过程。二 前期内业资料的建立 1、对项目展开深入的调查研究2、根据项目的特点拟定物业管理方案3、制定接管方案4、制定入住方案5、制定管理程序，工作标准规章制度、考核办法等 各方案见附件三 组建物业管理队伍 1、人员的选聘2、人员的培训3、人员的上岗 选聘培训等方案见附件四 完善管理及办公条件 1、 安排管理用房及生产用房2、 管理及生产用物资装备 1、校方提供一定量的生产用房2.工程介入过程中主要的服务内容：考察整体工作进度，提供工程的阶段性实施进度计划，提出建议，确保工程如期竣工。对需改变安装位置和工艺的设施设备提出合理化建议；协助开发商和监理公司做好施工过程中的工程质量；提供物业管理单位用房位置确定的原则及设计、装修标准，提供管理用房位置的参考意见；协助开发商监督各项工程的设备安装调试工作，协助验收工作尽可能全面收集物业的各种资料，同时熟悉各个工程施工环节，特别是隐蔽等施工关键环节；跟踪验证施工与设计是否相符，是否发生变更，如不符或变更，要根据实际情况，从物业管理的角度看是否符合要求，如不符合要求，提出合理化建议，如符合要求，督促做好施工记录或设计变更；做好施工原始资料的收集，有效的分类，建立档案，为以后的日常物业管理做好基础；对新设备新工艺，做好施工调试的介入学习工作，做好技术资料的收集工作，使我们能够全面了解新设备新工艺；3.前期物业管理资料的建立4.工作小组在工程介入的过程中，对照规划、设计图纸、施工进度、投资方、施工方及监理方等的情况，结合我们的工作进度和实际情况，积极的有条不紊的做好各种方案及相关资料的建立和实施。根据物业的进度编制，有效的编制各个实施方案计划和具体的实施细节，并经过多方协调认可；熟悉掌握了解物业前期介入的各单位之间的协调程序，便于各单位之间的沟通与协调；针对物业的实际内容编制相应的切实可行物业接管计划及实施细则；编制入住方案，针对学校是一个不同的团体，有一定的特殊性，结合多方的要求和需要，编制适合于学校的入住管理方案；做好物业管理机构的成立计划，编制相应的各种措施，建立规章制度等；按照物业管理条例要求，编制制定临时业主公约，明确各种责权利；5.组建管理队伍按照实际情况，建立适合于本物业的管理机构，选聘合理的工作人员，在入场前做好人员的培训工作，经过培训合格的人员在合适的时间进入相应的工作角色;6.设备、物资工具根据实际情况，做好必要物资设备的购置和入场工作；对设备、物资工具做到适应现代化标准，符合使用要求，能够显示出物业管理有限公司的物业管理形象。第五章 物业接管 为了使学校的物业接管工作顺利进行，达到优质高效快捷的目的，我们结合工程的实际情况制定如下：一 接管验收的方法由学校牵头组织，黎明物业分公司分组参加对所接管的物业进行验收。物业公司分组情况系统组：对室内外供排水、供暖、供电等系统及泵站进行验收。房产验收组：对房屋主体、室外道路、公共设施等进行验收。内业管理组：接收竣工资料，办理质量保证金，签订交接协议。接管验收标准：详见附表二 接管验收程序移交竣工资料：在竣工验收前7天，施工单位应将要移交工程的竣工资料移送给物业公司。由学校组织，物业公司参加，根据验收标准和竣工资料共同对工程进行验收。填写物业现场验收情况统计表。根据验收提出的问题，施工单位对问题进行整改。施工单位向物业公司移交工程质保金（或由学校代替扣转移交）。施工单位与物业公司签订房屋移交书。施工单位向物业公司移交房屋钥匙。三 建议为保证工程质保期内施工队伍能履行质保义务，建议学校对没有交付工程质保金签订房屋移交书的施工单位不予进行工程结算。第六章 人员入住 为了提高校区物业管理的水平，为用户提供方便快捷的入住服务；根据物业管理条例（中华人民共和国国务院令第379号）、省级物业管理示范大厦等相关的规定，制定此实施细则。一 入住程序二 组织机构总 指 挥： 副总指挥： 1.入住手续办理组 组长： 成员： 2.收费组 组长： 成员： 3.现场验收组 组长： 成员： 4.服务小组 组长： 成员： 5.入住协调小组 组长： 成员：三 职责分工 总指挥负责入住的整体指挥协调工作，负责和学校的协调工作；副总指挥负责协助总指挥完成各项工作，负责各工作小组之间的协调工作以及监督各个小组工作完成的情况。 入住手续办理组负责入住手册和宣传资料的发放工作，负责房屋钥匙的发放工作。 收费组负责水费和电费等计量器具验收抄取底数工作。 现场验楼组负责陪同广大师生到现场对房屋进行验收，负责住房验收交接书的签订工作。 服务小组负责对广大师生需要服务的进行服务（如房内卫生打扫等）。入住协调小组负责广大师生的搬入路线指引、广大师生搬入过程中安全的管理、广大师生之间的搬入协调工作。第七章 结束语 专业之道，