建设工程公司开发项目操作手册与管理规定.docVIP

第一部分：项目决策阶段一、市场调查报告与可行性分析.08 1、市场调查报告.08 2、项目可行性研究阶段编制可行性研究报告.12二、调研土地状况.18三、概算投资成本、预算项目收益.20四、项目确定.30五、组建项目管理班子.31六、取得土地.31七、土地接管.40八、项目定位.43第二部分：项目前期办证阶段九、针对项目成立公司.51十、国有土地使用证办理.56十一、编制设计任务书.58十二、设计招标.60十三、规划方案报审.66十四、申报计划立项.69十五、申办建设用地规划许可证.70十六、建筑设计优化.72十七、日照分析报告的编制和报送.76十八、建筑日照分析.80十九、扩初设计及审查.83二十、扩初设计送审.86二十一、项目立项报告、环境评估报告.89二十二、申办建设工程规划许可证.90二十三、委托现场地质勘探.92二十四、房地产开发办证流程.96二十五、房地产办证费用.100第三部分：项目工程管理阶段二十六、三通一平跟踪管理.103二十七、施工总承包招标.104二十八、工程报建.111二十九、工程安全质量报监.113三十、申领施工许可证.116三十一、临时施工用水、电配套.118三十二、申办开工红线点和标高点.120三十三、施工图纸管理.122三十四、施工记录.124三十五、施工图纸会审和设计交底.125三十六、工程例会.128三十七、编制会议纪要.130三十八、现场记录.132三十九、施工图内审.134四十、施工图设计交底.137四十一、施工技术方案优化.140四十二、编制工程预算.142四十三、编制项目计划书.144四十四、审核工程量.148四十五、工程拨款.150四十六、甲方采购.152四十七、施工安全管理.157四十八、施工安全巡视. .162四十九、施工图修改.165五十、现场签证.168五十一、样板引路和封样验收.170五十二、工程质量事故处理.174五十三、土建工程隐蔽验收.178五十四、安装工程隐蔽验收程序.182五十五、公建配套.185五十六、供电配套.189五十七、供水配套.195五十八、排水配套.199五十九、消防配套.202六十、燃气配套.207六十一、环卫配套.210六十二、卫生防疫报批.212六十三、通信配套.215六十四、有线电视配套工程.217六十五、绿化配套.220六十六、小区安全防范配套.223六十七、邮政配套.226六十八、门牌报批.227六十九、申办“使用粘土砖”核定.228七十、人防结、建施工程建设管理.229七十一、工程竣工档案编制验收和报送.236七十二、申办规划验收.243七十三、公司内部验收.246七十四、竣工备案制验收.247七十五、项目总结.255七十六、项目资金管理.258七十七、项目贷款.262七十八、项目经济效益测评.265七十九、成本管理.267八十、成本核算.272八十一、产地产涉税税种及基金费操作一览表.276第四部分：项目销售阶段八十二、编制营销策划书.278八十三、选择和确定营销代理.280八十四、委托勘测面积.282八十五、楼书及宣传资料制作.284八十六、申办预售许可证.286八十七、商品房定金合同的网上备案.288八十八、组织房展会.290八十九、商品房销售合同的网上备案和登记.292九十、申办入户许可证.295九十一、申办大产证.298九十二、代办小产证.301第五部分：项目移交物业.九十三、选择物业管理单位.303九十四、物业移交和接管.307九十五、预售商品房的物业交付.310第六部分：公司项目管理制度与管理规1、 公司组织机构图.3152、 地产项目开发流程与职责分配简表一.3163、 地产项目开发流程与职责分配简表二.3174、 董事长职责.3195、 总经理职责.3206、 总工职责.3227、 工程部职责.3248、 综合部职责.3279、 预算部职责.33010、 策划营销部职责.33111、 采购部职责.33312、 工程师职责.33513、 财务预算管理制度.33614、 财务管理制度.33815、 工程款支付财务管理制度.34316、 销售流程财务管理制度.34717、 工程签证单管理流程.35118、 车辆管理制度.35219、 员工激励机制.35320、 印章使用管理规定.35421、 物品采购申请表.35822、 物品采购批准单.35923、 物品入库单.36024、 物品出库单.36125、 行政公章盖章批准表.36226、 职工入职登记表.36327、 工程进度款申请批准表.36428、 费用报销单.36529、 财务转账审批表.36630、 工程结算审核定案单.36731、 工程量签证单.36832、 工程联系函件发出登记表.36933、 施工图发放记录表.37034、 外部送达文件、函件登记表.37135、 资料借阅登记表.372 第一部分：项目决策阶段一、市场调查报告与可行性分析;1、市场调查报告1.目的：为公司项目投资决策提供依据。2.依据：公司投资计划。3.主管岗位总经理：组织相关人员或部门开展工作，组织编写市 场调研报告和审核报告。4.主办岗位：策划营销部，负责市场调研工作，负责编制市场调研报告。5.协管岗位：财务总监、综合部经理，了解产地产市场状况。5.1主办部门：策划营销部。6协办部门：综合部、预算部、财务部。7.市调方式：调查方式很多,结合各种课题,几种方法可有机结合,以求得到可信度较高而周详的结果。7.1直接调查，政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构及市场中的活跃人士，做到广泛交流接触、询问、请教。结合国家和地方政府对房地产政策及趋势。7.2间接调查，通过报纸、刊报及有关媒体收集有关房地产信息,发展动态,市场分析等资料。7.3直接征询：按一定比例把需征询的问题编制成问卷,注意调查对象要合理选择,具有代表性,方式有街头随机访询、展销会上集中访询及上门访询,三者可有机结合。7.4现场踩点调查直接去销售现场,通过索取楼盘资料、听售楼员介绍,实地调查观察询问,从而获得有关资料。由于了解的信息往往有夸大和不足之处,所以需综合侧面了解,增强结果的可信度。8.市调的内容8.1以当地居民现有住房状况及需求状况,即消费行为调查。8.2区域概况： 区域介绍城市别名,在全国和全省的地位。人口包括人口总量及区域内各小区域人口分布、城镇和农村人口比例、人口增长情况、人均寿命。 区域划分下属几个区,包括经济开发区有否及其地位。 历史人文景观有关该城市的历史、重点风景旅游景点。 交通条件交通便利性,港口、机场、车站等情况。 公共设施有关医疗、休闲等设施情况。教育、文化情况居民受教育情况。其他8.3宏观经济部分：当地经济构成各产业比例,即第一、二、三产业比例。主要支柱产业情况。国民生产总值及GDP值包括在全国或全省的排名。主要的一些大企业情况。其他。8.4微观经济部分：人均收入及各支出比例。生活方式及社会时尚。消费理念。就业情况。其他。9.整体评述和远景展望10.房地产市场10.1国家政府的有关方针政策、法律法规及有关变化趋势(注:按各部门划分)。10.2房地产管理部门：10.2.1对地产：有关预售证的发放条件。对建筑产品的一些要求,包括有关材料的运用。其他。10.2.2对消费者:有关拆迁的安置方式。房改房交易的规定。房价的控制。其他。10.2.3对中介代理机构:有关从业人员的资质考核。机构的其他管理条约。10.2.4土地局：土地的转让方式及价格控制。土地的年供给量。有关土地的其他规定。10.2.5规划局：城市的规划方向、区域定位及远景规划。拆迁力度。10.2.6交通部门：有关道路网的建设。重点交通基础设施的建设。对私人购车的一些政策。10.2.7银行：存款利率,按揭贷款的利率。按揭年期及业务方式等。对开发商的贷款支持。10.2.7税、费部门：有关交易的税、费。办有关证件的收费情况。对开发过程的收费情况,包括配套费等。10.2.8其他政府部门：公安部门关于购房入户的政策。货币分房的施行力度。10.3与房地产有关的其他信10.3.1房地产现状：10.3.1.1以当地居民现有住房状况及需求状况,即消费行为调查。(附表)注:通过问卷调查分析。居民收入情况、居住情况。置业意向。10.3.1.2房地产上一时期概括(一般以上一年度)及同期比较：交易面积。交易金额。价格走势。各楼型的比例。10.3.1.3本年度的推案量及需求预测注:指主管部门的预测有关媒体上可获取。10.3.1.4房地产开发商的调查(附表)：开发商基本情况。有关业绩。新动向。10.3.1.5代理行业的调查(附表)：个案推出中代理公司参与的比整个市场代理的氛围。参与的方式。要公司情况。10.3.1.6专做二手房中介情况。市场情况。有关公司。10.3.1.7个案调查(附表)：已结盘。现在开盘。年内将开盘。个案调查需提交的结果：a.个案区域分布图(在地图上标出) b.等价位曲线图C.分析总结出几大区域,并总结出特点。10.3.1.8重点楼盘跟踪档案(附表)时时关注重点楼盘,包括广告宣传方向、销售等。10.4重点区域市调(公司在该区域有项目时)10.4.1区域周边环境调查(附表)：周边自然和绿化景观。教育、人文景观。各种污染程度。周边社区素质周边市政配套便利性。10.4.2区域周边居边消费行为调查(附表)10.4.3区域重点楼盘调查(附表)10.4.4分析总结区域区的主力客户群,价格定位等基本信息,为公司项目定位做好准备。10.5其他方面调查10.5.1有关媒体调查：可使用媒体情况。各媒体有关房地产的栏目、专刊情况。各媒体收费情况。总结区域房地产宣传广告投入情况。要求提供各栏目的简介,价位表原件。2、项目可行性研究阶段编制可行性研究报告1.目的：项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。在土地使用权正式获取后，项目还需进行更为详细的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。项目可行性研究报告必须真正体现市场的趋势，遵循市场规律，反映市场现实，为项目的投资寻找到真正的可行之路，使投资项目达到赢利目的。2.依据：公司投资计划，市场调查。3.主管岗位总经理：组织相关人员或部门开展工作，组建工作小组，批准工作计划，组织研究项目可行性并编制可行性报告和审核可行性报告。4.主办岗位策划销售总监：执行总经理批准的工作计划，组织研究项目可行性并优化和修改项目可行性报告，审查项目可行性报告。5.协管岗位：财务总监、总工、综合部经理、预算部经理。5.1主办部门：策划营销部。6.协办部门：综合部、预算部、财务部。7.项目可行性研究与项目可行性报告要求：为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的准备工作，应有充分的信息资料，并进行科学分析比选论证，做到研究与编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。报告的表述形式尽可能数字化、图表化，报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。7.1.紧前工作条件：以进行了可行性研究，已进行市场调研和现场调查，已取得相关土地技术指标与土地性质；以进行了深度可行性研究，土地使用权司可以取得，已有明确的地区控制性详规和相关的经济技术指标。7.2总经理组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定。有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。7.3主办岗位制订工作计划，明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。工作计划报总经理批准后，布置安排落实。7.4各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。7.5小组集体讨。7.5.1市场研究：包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。7.5.2项目分析和项目建议。对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建设规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，可采取多种方案，方案经比较论证优化后，提出推荐方案。7.5.3经济技术评价。对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，应对原设计方案进行调整或重新设计，方案必须经多次、多方面反复论证，形成结论为编写项目可行性报告提供依据。7.6编写研究报告。经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由主办岗位协调综合汇总，编制报告初稿。经策划销售总监批阅意见后，修改完善，形成正式报告，报总经理审核。7.7初步可行性研究报告7.7.1市场分析7.7.1.1整体市场分析全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量；全市及各主要分区项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。7.7.1.2细分市场分析物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积；总户数、户型及面积、楼高、售价/租金；开工时间、预计竣工时间；投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。7.7.2法规政策分析开发建设法规、专业服务法规；规划设计导向，城市建设信息；其他经济信息及政策指引。7.7.3项目分析7.7.3.1项目基本情况地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等）。7.7.3.2项目周边情况主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等）。7.7.3.3项目优劣势分析项目竞争情况（现时/潜在竞争对手）、优势、劣势、威胁、机会。7.7.3.4项目发展前景预测市场前景、价格走势、项目切入点等。7.7.4项目开发建议与评价7.7.4.1项目主要定位市场定位（市场形象、主题品牌）；客户定位（主要客户对象）；价格定位（均价、最低价、最高价）。7.7.5项目开发规模和产品类型整体开发/分期开发、产品类型（商业/居住/办公/其他）。7.7.6项目规划及建筑构想建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积；小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。7.7.7项目开发进度总体进度要求、分阶段进度要求。7.7.8项目财务分析建筑总成本、市场总价值（销售收入、租赁经营价值）、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。7.7.9项目风险分析与敏感性分析风险分析、主要指标的敏感性分析。7.7.10项目研究结论和建议。7.7.11附件（包括附图和附表）。7.8深度可行性研究报告内容：7.8.1总论项目开发背景，建设规模与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标。7.8.2项目区位分析项目地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求，交通条件，公共配套设施等。7.8.3产品供需分析市场现状调查，市场供求预测和价格预测，风险分析。7.8.4建筑方案选择建筑设计指导思想与原则，项目总体规划方案，建筑方案比选。7.8.5项目实施进度建设工期，实施进度表（或横线图）。7.8.6投资估算与资金筹措建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。7.8.7财务评价财务评价基础数据与参数选取，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。7.8.8风险分析项目主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。7.8.9结论与建议7.8.10附表投资估算表，项目投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分年度投资计划表；财务评价报表（包括营业收入及营业税金估算表，总成本费用估算表，财务现金流量表，利润及利润分配表，借款偿还计划表）。7.8.11附图片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。7.8.12附件二、调研土地状况1.目的：取得直观的地块信息，决定是否为取得土地作前期准备工作。2.依据：公司下一年度的开发计划。3.主管岗位策划营销总监：熟悉现场内外环境情况，负责组织编写土地状况调研报告和审核土地调研报告。4.协管岗位：综合部经理、预算部经理、财务总监、总工，了解现场内外环境情况。5.主办部门：策划营销部，熟悉现场内外环境情况。6.协办岗位：综合部、预算部，了解现场内外环境情况。7.紧前工作条件：已获取相关土地信息或政府发布的土地招标信息。8.踏勘现场需要组织多次，每次踏勘的重点有所不同，各部门可根据需要组织不同的专业人员。9.踏勘现场必须编制调研报告，形式为摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相簿，也可以是cod电子相册文件。报告经多次踏勘得到不断补充直至包含以下全部内容，在建筑方案招投标结束之前整理完成。10.形成的土地调研报告质量，经策划营销总监、工总、财务总监审查修改后交总经理审核。11工作要求：11.1外部环境调研：11.1.1生活环境：包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布局情况。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能。11.1.2能源环境：包括供电，供水，供燃气等能源容量现状和与本地块最理想的接口位置。11.1.3市政环境：包括周边道路级别，有否拓路计划；雨水和排污管径，有否改造计划，与本地块最理想的接口位置。 11.1.4建筑环境：特别注意地块南北两侧原有建筑的用途性质、层数、总高度等是否存在日照的相互影响。周边建筑的风格，色彩，档次标准。对贴近规划红线的区外建筑还需调查其建造年代，结构稳固状况，是否是政府命名的保护性建筑。11.1.5 地质水文环境：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高成本的地基处理可能性。11.1.6 政府部门对该区域的规划。11.1.7 政府对房地产政策。11.1.8了解该地区现在销售情况，预测未来两年该地方开工与销售趋势。11.1.9了解当地风土人情，当地人对居宅的忌讳与偏好。11.2内部环境调研。11.2.1地面障碍物：动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保留的大树、古树、水面、建筑。如地形图上没有标记的应补上。11.2.2 对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差。对于坡地起伏的地块须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图。11.2.3 空中障碍物：有否途经和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标记的应补上。11.2.4 地下障碍物：对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。11.2.5 本小区比较理想的出入口位置。11.2.6 对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常年的水位，打听有没有淹涝的历史纪录。11.2.7 当地水文与气候历史记录。三、概算投资成本、预算项目收益1.目的：根据市场调研和可行性分析结论，在调查了解土地状况的情况下，在项目投资决策前利用掌握的有效信息和积累的各项数据，预测投资项目的收益。为项目决策和确定提供依据。2.依据：市场调查，土块的各种信息，初步建筑方案，积累的各种数据。3.主管岗位总经理：组织相关人员或部门开展工作，组建工作小组。4.主办岗位总工：负责编制工作的组织、监督和审核各种数据。5.协管岗位：财务总监、策划销售总监。5主办部门：预算部。6协办部门：综合部、财务部、销售部。7.工作要求：7.1 策划销售部在进行充分的市场调研基础，对似建建筑进行定位，提出建筑方案各面积数据。7.2综合部全部收积政府各部门、供水单位、供电单位、供气单位、网络等单位各种收费标准。7.3预算部利用积累的各种数据填写项目成本与收益预算表。7.4财务部了解当地税收政策，核算各项税收。第 28 页项目成本与收益预算表单项工程量价总单方造价与总价序号项目数量单价单方造价(元/m2)总价(万元)备 注一初步建筑方案数据1.用地面积m22.容积率3.地上面积m24.地下面积m25.人防面积m26.地下车位个7.计容面积m28.商业可售面积m2