房地产项目管理制度汇编.docVIP

安安 徽徽 水水 利利 第第 二二 项项 目目 部部 房房 地地 产产 项项 目目 部部 项目管理制度汇编 编制： 审核： 批准： 安徽水利第二项目部房地产项目部 图 纸 会 审 项目部接到施工图纸后，在设计单位进行设计交底之后，项目经理应再次 组织项目部施工技术人员熟悉设计图纸，了解设计意图和关键部位的工程质量 要求，尽量找出设计差错，图纸审核以后，把问题汇总，通过监理单位、建设 单位要求设计单位进行图纸会审。图纸会审的主要内容包括： 1、设计是否满足抗震、防火、环境卫生等要求； 2、图纸与说明是否齐全； 3、图纸中有无遗漏、差错或相互矛盾之处，图纸表示方法是否清楚并符合 标准要求； 4、地质及水文地质等资料是否充分、可靠； 5、所需材料来源有无保证，能否替代； 6、施工工艺、方法是否合理，是否切合实际，是否便于施工，能否保证质 量要求； 7、施工图及说明书中涉及的各种标准、图册、规范、规程等，应从何处获 取。 未进行图纸会审的图纸不允许施工。 设 计 交 底 项目部接到施工图纸后，项目经理应组织项目部施工技术人员熟悉设计图 纸，并要求设计单位进行设计交底，设计交底的主要内容包括； 1、地形、地貌、水方气象、工程地质及水文地质等自然条件； 2、施工图设计依据：初步设计文件，规划、环境等要求，设计规范； 3、设计意图：设计思想、设计方案比较、基础处理方案、结构设计意图、 设备安装和调试要求、施工进度安排等； 4、施工注意事项：对基础处理的要求， 对建筑材料的要求，采用新结构、 新工艺的要求施工组织和技术保证措施等。 交底后，由施工单位初步提出需要解决的技术难题。 施 工 技 术 交 底 技术交底是项目部极为重要的一项技术管理工作，其目的是使参与建筑工 程施工的技术人员与工人熟悉和了解所承担的工程项目的特点、设计意图、技 术耍求、施工工艺及应注意的问题。 单位工程开工前，应由企业或项目技术负责人组织全面的技术交底，工程 复杂、工期长的可按部位分几个阶段分别组织技术交底。各分项、单元工程施 工前，应由项目技术负责人向参加该项目施工的所有施工技术人员、班组和配 合工种进行交底。 一、技术交底的分类 1、图纸交底，应由项目技术负责人向项目所有施工人员进行交底； 2、施工组织设计交底，应由项目技术负责人向项目所有施工人员进行交底； 3、 分项、单元工程施工方案技术交底，应由项目技术负责人向参加该项 目施工的所有施工技术人员、班组进行交底。 4、作业指导书技术交底，由项目技术负责人向各作业班组长和各工种工人 进行技术交底。 二、哪些需要进行技术交底 1、图纸； 2、施工组织设计； 3、专项施工方案； 4、分项、单元工程施工方案； 5、作业指导书； 6、作业环境、施工班组发生变化时，也应重新进行施工技术交底 三、技术交底的内容 1、图纸交底内容 、设计意图； 、图纸会审内容，图纸修改变动的地方； 、图纸中重点、疑难之处； 、拟采用的施工方法； 、图纸的收发、保管、修改等资料管理（明确要求、责任部门） 。 2、施工组织设计交底内容 、工程概况（工程范围，施工作业量，专业特点） ； 、施工组织设计的编制依据； 、工程实施目标; 、施工组织设计中的重点内容； 、主要采用的施工操作方法、要求和安全质量措施； 、项目主要风险； 、重要施工图纸的解释； 、应做好的技术记录内容及分工； 、施工质量检验评定标准； 、采用的革新项目和将进行的科研项目。 3、分项、单元工程施工方案技术交底 由于一项工程，特别是大型复杂的建筑工程项目，其分部分项工程很多， 需要不同工种的作业班组分期分阶段来完成。所以，技术交底的内容应按照分 部分项工程的具体要求，根据设计图纸的技术要求以及施工及验收规范的具体 规定，针对不同工种的具体特点，进行不同内容和重点的技术交底。所包括的 具体技术内容，择要列出如下； （1） 土方工程：地基土的性质与特点；各种标桩的位置与保护办法；挖 填土的范围和深度，放边坡的要求，回填土与灰土等夯实方法及容重等指标要 求；地下水或地表水排除与处理方法；施工工艺与操作规程中有关规定和安全 技术措施。 （2） 砖石砌筑工程：砌筑部位；轴线位置；各层水平标高；门窗洞口位 置；墙身厚度及墙厚变化情况；砂浆强度等级，砂浆配合比及砂浆试块组数与 养护；各预留洞口和各专业预埋件位置与数量、规格、尺寸；各不同部位和标 高砖、石等原材料的质量要求；砌体组砌方法和质量标准；质量通病预防办法， 安全注意事项等。 （3） 模板工程；各种钢筋混凝土构件的轴线和水平位置，标局，截面形 式和几何尺寸；支模方案和技术要求；支承系统的强度、稳定性具体技术要求； 拆模时间；预埋件、预留洞的位置、标高、尺寸、数量及预防其移位的方法； 特殊部位的技术要求及处理方法；质量标准与其质量通病预防措施，安全技术 措施 （4） 钢筋工程；所有构件中钢筋的种类、型号、直径、根数、接头方法 和技术要求；预防钢筋位移和保怔钢筋保护层厚度技术措施；钢筋代换的方法 与手续办理；特殊都位的技术处理；有关操作，特别高空作业往意事项；质量 标准及质量通病预防措施，安全技术措施和注意事项。 （5） 混凝土工程：水泥、砂、石、外加剂、水等原材料的品种、技术规 程和质量标准；不同部位、不同标高混凝土种类和强度等级；其配合比、水灰 比、塌落度的控制及相应技术措施；搅拌、运输、振捣有关技术规定和要求； 混凝土浇灌方法和顺序，混凝土 养护方法；施工缝的留设部位、数量及其相应 采取技术措施、规范的具体要求；大体积凝土施工温度控制的技术措施；防渗 混凝土施工具体技术细节和技术措施实施办法；混凝土试块留置部位和数量与 养护预防各种预理件、预留洞位移具体技术措施，特别是机械设备地脚螺栓 移位，在施工时提出具体要求；质量标椎和质量通病预防办法（由于混凝土工 程出现质量问题一般比较严重，在技木交底更应予以重视） ，混凝土施工安全技 术措施与节约措施 （6） 架子工程：所用的材料种类、型号、数量、规格及其质量标准； 架子搭设方式、强度和稳定性技术要求（必须达到牢固可靠的要求） ；架子逐层 升高技术措施和要求；架子立杆垂直度和沉降变形要求；架子工程搭设工人自 检和逐层安全检查都门专门检查。重要部位架子，如下撑式挑梁钢架组装与安 装技术要求和检查方法；架子与建筑物联接方式与要求；架子拆除方法和顺序 及其注意事项；架子工程质量标推和安全注意事项。 （7） 结构吊装工程：建筑物各部位需要吊装构件的型号、重量、数量、 吊点位置；吊装设备的技术性能；有关绳索规格、吊装设备运行路线、吊装顺 序和吊装方法；吊装联络信号、劳动组织、指挥与协作配合；吊装节点联接方 式；吊装构件支撑系统联接顺序与联接方法；吊装构件（如预应力钢筋混凝土 屋架）吊装期间的整体稳定性技术措施；与市供电局联系供电情况；吊装操作 注意事项；吊装构件误差标准和质量通病预防措施；吊装构件安全技术措施。 （8） 钢结构工程；钢结构的型号、重量、数量、几何尺寸、平面位置 和标高，各种钢材的品种、类型、规格，联结方法与技术措施；焊接设备规格 与操作注意事项，焊接工艺及其技术标推、技术措施、焊缝型式、位置及质量 标准；构件下料直至拼装整套工艺流水作业顺序；钢结构质量标准和质量通病 预防措施，施工安全技术措施。 （9） 楼地面工程：各部位的楼地面种类、工程做法与技术要求、施工顺 序、质量标准；新型楼地面或特殊行业（如广播电视）特定要求的施工工艺； 楼地面质量标准及确保工程质量标准所采取的技术措施。 （10） 屋面与防永工程：屋面和防水工程的构造、型式、种类，防水材料 型号、种类、技术性能、特点、质量标准及注意事项。保温层与防水材料的种 类和配合比、表观密度、厚度、操作工艺基层的做法和基本技术要求，铺贴 或涂刷的方法和操作耍求；各种节点处理方法；防渗混凝土工程止水技术处理 与要求；操作过程中防护和防毒及其安全注意事项。 （ 11） 装修工程：各部位装修的种类、等级、做法和要求、质量标准、 成品保护技术措施；新型装修材料和有特殊工艺装修要求的施工工艺和操作步 骤，与有关工序联系交叉作业互相配合协作；安全技末措施，特别是外装修高 空作业安全措施。 4、作业指导书技术交底内容 对于作业指导书的技术交底，也就是对现场作业工人的具体操作交底，交 底内容基本上与施工方案的技术交底相同，但这种交底更加注重通俗化、直接 化，要有针对性。如对于某一具体部位的模板施工，每一道梁的起拱度是多少， 不能还用千分之几来表示，而应说明“某某梁的起拱度是几厘米” ，这样才具有 操作性、针对性。 四、 施工技术交底的实施办法 1、会议交底 图纸交底、施工组织设计交底、专项施工方案技术交底，一般采用技术会 议交底形式。 2、书面交底 向各作业班组长和工人进行技术交底，应强调采用书面交底的形式，这不 仅仅是因为书面技术交底是工程施工技术资料中必不可少的，施工完毕后应归 档，而且是分清技术责任的重要标志，特别是出现重大质量事故与安全事故时， 是作为判明技术责任者的一个主要标志。 项目负责人根据该项工程施工组织设计或施工方案和上级技术领导的技术 交底内容，按照施工及验收规范和规程中的有关技末规定、质量标准和安全要 求，本企业的工艺标准和操作规程，结合本工程的具体情况，按不同的分部分 项工程的内容，参照分部分项工程工艺标准，详细写出书面技术交底资料，一 式四份，向工人班组交底。在接受交底后，班组长应在交底记录上签宇，同时 所有接受交底的人员均应在交底记录上签字。 班组长在接受技术交底后，要组 织全班组成员进行认真学习与讨论，明确工艺流程和施工操作要点、工序交接 要求，质量标准、技术措施、成品保护方法、质量通病预防方法及安全注意事 项，然后根据施工进度要求和本作业班组劳动力和技术水平高低进行组内分工， 明确各自的责任和互相协作配合关系，制定保证全面完成任务的计划。 3、施工样板交底 对新技术、新结构、新工艺、新材料首次使用时，为了谨慎起见，建筑工 程中的一些分部分项工程，常采用样板交底的方法。所谓样板交底，就是根据 设计图纸的技术要求、具体做法，参照相近的施工工艺和参观学习的经验，在 满足施工及验收规范的前提下，在建筑工程的一个自然间、一根柱、一根梁、 一道墙、一块样板上由本企业技术水平较高的老工人先做出达到优良品标准 的样板，作为其他工人学习的实物模型，使其他工人知道和了解整个施工过程 中使用新技求、新结构、新工艺、新材料的特点、性能及其不同点，掌握操作 要领，熟悉施工工艺操作步骤、质量标准。 由于这种交底比较直观易懂，效果较好。如砌砖墙以前，先砌出样板墙； 在抹灰之前，先抹出样板间。在广播电视厅、高级宾馆等内外装修施工中常 采用这种技术交底形式。 4、岗位技术交底 一个分部分项工程的施工操作，是由不同的工种工序和岗位所组成的如 混凝土工程，不单单是混凝土工浇筑混凝土，事先由木工进行支模，混凝土的 配料及拌制，混凝土进行水平与垂直运输之后才能在预定地区进行混凝土的灌 筑，这一分项工程由很多工种进行合理配合才行，只有保证这些不同岗位的操 作质量，才能确保混凝土工程的质量。 因此项目部应制定工人操作岗位责任制，根据施工现场的具体情况，以书 面形式向工人随时进行岗位交底，提出具体的作业要求，包括安全操作方面的 要求 五、建筑工程施工技术交底应注意的问题 1、技术交底应严格执行施工及验收规范、规程，对施工及验收规范、规程 中的要求，特别是质量标准，不得任意修改、删减。技术交底还应满足施工组 织设计有关要求，应领会和理解上一级技术交底等技术文件中提出的技术要求， 不得任意违背文件中的有关规定。 2、项目召开的会议交底应作详细的会议记录包括参加会议人员的姓名、 日期、会议内容及会议作出技术性决定。会议记录应完整，不得任意遗失和撕 毁，作为会议技术文件长期归档保存。所有书面技术交底，均应经过审核，并 留有底稿，字迹工整清楚，数据引用正确，书面交底的签发人、审核人、接受 人均应签名盖章。 3、一个建筑工程项目是由多个分部分项工程组成，每一个分项工程对整个 建筑物来说都是同等重要的，每一个分项工程的技术交底都应全面、细心、周 密。对于面积大、数量多、效益比较高的分项工程必须进行较详细的技术交底； 对比较零星、特殊都位、隐蔽工程或经济效益不高的分项工程也应同样认真地 进行技术交底，对于重要结构、荷载较大的都位进行详细的技术交底，但也不 应忽视次要结构部位，如预制过梁等，而且这些部位易出质量事故和安全事故。 4、在技术交底中，应特别施工质量通病，工伤事故，尽量做到“防患于未 然” ，把工程质量事故和伤亡事故消灭在萌芽状态之中。在技术交底中应预防可 能发生的质量事故与伤亡事故，使技术交底做到全面、周到、完整。并且应及 早进行交底，使基层技术人员和工人有充分时间消化和理解技术交底中有关技 术问题，及早作好准备，使施工人员做到心中有数，以利于完成施工任务。 5、技术交底工作的督促与检查。项目各级技术管理人员千万别认为我已经 进行过口头或书面技术交底，就万事大吉了。一般地说，这仅仅是交底工作的 开始，交底的大量工作是对交底的效果进行督促与检查，在施工过程中要反复 提醒基层技末人员或工长，结合具体施工操作部位加强或提示有关技术交底中 有关要求，加强“三检制“，强化施工过程中的检查力度，严格工程中间验收， 发现问题及时解决，以免发生质量事故或造成返工浪费。 6、技术交底的实施手段可以采用多种形式，使每一个工人都熟悉和理解技 术交底中具体细节和要求。如一个分项工程施工前，可以把技术交底中有关内 容用黑板报等形式挂在墙上。在工前和班后结合布置安排工作、分配任务时进 行再交底。对新技术、新工艺、新结构，请外单位或本单位老工人作技术示范 操作表演，或作样板间示范技术交底，使工人具体了解作步骤，做到心中有数， 避免各种质量或安全事故发生。 7、技术交底是施工管理工作的重要一环，是施工技术管理程序中必不可少 的一个步骤。认为技术交底是老一套、老规矩，只照本宣读，流于形式，交底 后又不认真督促检查，这是极为错误的。有的认为这不是新工艺、新结构，施 工的工人都是老工人，因而简化交底内容，甚至不交底又不检查。有的认为土 方工程、油漆、门窗工程等没有什么可交底的，不影响结构安全，对技术交底 采取马虎了事的态度。对一些比较零星的工种，如预埋件、白铁工等，不交底、 不过问、不检查。以上这些都是普遍存在，也是极为错误的，是造成质量事故 的根源。 认真做好工程施工技术交底工作，是保证工程质量、按期完成工程任 务的前提，是每一个施工技术人员必须执行的岗位责任。 六、技术交底记录表 施工方案（作业指导书）技术交底记录表 项目名称施工部位 方案名称交底时间 交底内容： 交底技术 人 员 接受交底 人 员 测 量 控 制 工程测量是一个工程施工的关键和前提，因此，在测量方面我们应对之慎 之又慎，甚至我们要对每一步的测量工作都要报以一种“怀疑”态度，确保无 误. 1、对于给定的原始基准点、基准线和高程控制点应做好复测工作，经审核 批准后，才能据此进行准确的测量工作。 2、施工测量控制网的复测 准确地测定与保护好场地平面控制网和主轴线的桩位，是整个场地内建筑 物、构筑物定位的依据，是保证整个施工测量精度和顺利进行施工的基础。因 此，在复测施工测量控制网时，应抽检建筑方格网、控制高程的水准点以及标 桩埋设位置等。 3、对于水利、交通工程，因施工场地广阔，测量控制点容易破坏，因此测 量点的保护就尤为重要，最好不要用钢管，而改用砼浇筑。在征地有争议的地 方设置测量控制点时，更要做好隐蔽和保护。 4、对于高层建筑、高大构筑物，应特别重视建筑物垂直度及施工过程中沉 降变形的检测，做好测量记录，发现异常及时分析原因，进行处理。 材 料 控 制 项目材料控制应按照股份公司器材管理指南进行管理，但从质量技术 管理角度，我们应重视做好以下几项工作： 1、加强材料检查验收 用于工程的主要材料，进场时应有出厂合格证和材质化验单；凡标志不清 或认为质量有问题的材料，需要进行追踪检验，以确保质量；凡未经检验和已 经验证为不合格的原材料、半成品、构配件和工程设备不能投入施用。 2、发包人提供的原材料、半成品、构配件和设备 发包人提供的原材料、半成品、构配件和设备用于工程时，项目部应对其 进行专门的标志，接受时进行验证，贮存或使用时给予保护和维护。上述材料 经验证不合格时，不得用于工程。 3、材料质量抽样和检验方法 参阅相关材料试验、检验规程、规范。 机 械 设 备 控 制 项目材料控制应按照股份公司设备管理指南进行管理，但从质量技术 管理角度，我们应重视做好以下几项工作： 1、注意机械设备配套 机械设备配套有两层含义：一是一个工种的全部过程和环节配套，如砼工 程，搅拌要做到上料、称量、搅拌与出料的所有过程配套；二是主导设备与辅 助设备在规格、数量和生产能力上要配套，如挖掘机的斗容量要与自卸车的载 重量、数量相配合。 2、械设备的合理使用 合理使用机械设备，正确地进行操作，是保证项目施工质量的重要环节。 3、机械设备的保养与维护 项目部应对机械设备的保养与维护工作加以有效控制，杜绝机械设备带病 工作。 计计 量量 控控 制制 施工中的计量工作，包括施工生产的投料计量、施工生产过程中的监测计 量和对项目、产品或过程的测试、检验、分析计量等。 工工 序序 控控 制制 工序管理的实质是工序质量控制，即使工序处于稳定的受控状态。项目部 主要要做好以下几项工作： 1、选用素质好的施工班组； 2、做好技术交底； 3、加强质量检查； 4、质检资料同工程施工同步形成，签字要齐全； 5、及时验收评定； 6、加强工艺等各方面的总结。 具体施工方面的各项工序控制可参见本公司的企业标准：建筑工程施工 工艺标准 （QB AHSL GY012003） ，本套施工工艺标准主要是针对房屋建 筑工程，对于水利工程和交通工程也可参考使用，现对各工程施工中的常见施 工工序的质量控制分述如下： （一） 、砼施工工序的控制 7、选用素质好的施工班组； 8、做好技术交底； 9、加强质量检查； 10、质检资料同工程施工同步形成，签字要齐全； 11、及时验收评定； 12、加强工艺等各方面的总结。 特 殊 过 程 控 制 特殊过程是施工质量控制的重点，因此对于特殊过程，首先要确定质量控 制点。 1、质量控制点的确定原则 （1） 、对工程质量形成过程的各个工序进行全面分析，凡对工程的适用性、 安全性、可靠性、经济性有直接影响的关键部位应确定为质量控制点，如高层 建筑垂直度、预应力张拉、楼面标高控制、大体积砼裂缝控制、地基处理、桩 基施工等。 （2） 、对质量不稳定，经常容易出现不良品的工序应确定为质量控制点， 如门窗装饰、清水砼外观、屋面防水等。 2、质量控制点的管理 （1） 、针对质量控制点的情况，开展 QC 质量管理小组活动； （2） 、在操作工人上岗前，应对其做好技术交底工作，在其明确工艺要求、 质量要求、操作要求的基础上方能上岗。 （3） 、严格建立质量三级检查制度。 工 程 变 更 控 制 1、工程变更的含义 工程项目上任何形式上的、质量上的、数量上的变动，都称为工程变更， 它既包括了具体项目的某种形式上的、质量上的、数量上的改动，也包括了合 同文件内容的某种改动。 2、工程变更的范围 （1） 、设计变更：图纸修改、工程规模的增减。 （2） 、工程量变动：对于工程量清单中的数量上的增减。 （3） 、施工时间的变更：一是指工程量的增减导致工期的延长或缩短，二 是指建设单位改变项目部原标书、施工方案中的节点工期，而造成工期增减， 这也就隐含着经济签证。 （4） 、施工合同文件变更 、施工方案变更； 、不可抗力。 3、工程变更控制 工程变更可能导致项目工期、成本、质量的改变。因此，必须对工程变更 进行严格的管理控制。在管理控制过程中，主要考虑以下几个方面： （1） 、管理和控制那些能够引起工程变更的因素和条件； （2） 、分析和确认各方面提出的工程变更要求的合理性和可行性； （3） 、当工程变更发生时，应按正常施工程序对其进行管理和控制； （4） 、分析因工程变更而引起的风险； （5） 、及时做好经济签证。 成 品 保 护 加强成品保护，要从两个方面入手，首先要加强教育，提高全体员工的成 品保护意识；其次是要合理安排施工顺序，采取有效的保护措施。 具体成品保护措施包括： 1、护 就是提前保护，防止对成品的污染及损伤。如为了防止清水墙面污染，在 相应部位提前钉上塑料布或纸板。 2、包 就是进行包裹，防止对成品的污染和损伤。如在喷浆前对电气开关、插座、 灯具等设备进行包裹，对门窗用塑料布包扎。 3、盖 就是表面覆盖，防止堵塞、损伤。如大理石地面完成后，应用苫布覆盖， 落水口、排水管安装好后加以覆盖，以防堵塞。 4、封 就是局部封闭。如室内装饰工程施工完成后，应锁门封闭，屋面防水完成后， 应封闭上屋面的搂梯门或出入口。 安徽水利第二项目部房地产项目 安 全 奖 惩 制 度 1、对为避免发生重大事故及时发出警告和及时采取措施的；引进 和推广安全生产新工艺、新技术，并取得明显效果的；对安全生产 提出合理化建议被采纳的；以及其他对安全生产作出重要贡献的人 员，给予一次性奖励 200-2000 元。 2、因安全管理混乱、违章指挥、违章作业、违反劳动纪律而发生 重大伤亡事故的，施工班组责任全部自负，并立即上报本单位领导 及向项目部报告。 3、对一般的违章违规行为实行“罚款制”的原则，罚款制是对直 接违规人员或违规班组实施处罚。 4、一般违章违规行为的具体罚款数额： （1）进入施工现场不正确佩戴安全帽者，对违规人员罚款 20 元, 管理人员 50 元。 （2）悬空高处作业不正确系安全带者，对违规人员罚款 50 元。 （3）酒后上岗者，对违规人员罚款50 元。 （4）进入施工现场不佩带上岗证的，对违规人员罚款 20 元。 （5）有意损坏安全防护设施，乱挪安全标志、警示标牌，破坏绿 化植被的，对违规人员罚款 100 元。 （6）高处向下投扔任何材料、杂物、垃圾，对违规人员罚款 50 元。 （7）穿高根鞋、拖鞋、裙子和其它不适宜的服装进入施工现场作 业的，对违规人员罚款 50 元。 （8）私自使用自己不懂或不属于自己使用的机械设备者，对违 规人员罚款 250 元。 （9）私拉乱接电线和使用电热用具者，除没收所查禁用器具外， 对违规人员罚款 100200 元。 （10）上岗作业嬉笑打闹不听劝阻者，对违规人员罚款 50 元。 （11）做不到“工完料清”的，对违规人员罚款 50100 元。 （12）施工用电、安全防护、施工机械不按相应的规范标准、 方案进行实施、操作的，每发现一处，该班组罚款 1001000 元。 （13）凡不服管理，拒不接受处罚的，将给予双倍的罚款直至 清除出工地； 5、在安全检查中存在安全隐患，项目应以书面的形式通知工区负 责人，工区接动通知后不于签字的罚款 200 元，在接到隐患通知书 未按时整改的罚款 1001000 元。 6、奖励按 JGJ5999 检查表评分，每月一次，总分超过 85 分以 上（含 85 分）的班组进行奖励。 7、以上所有的处罚都是在违章违规行为改正的基础上同时进行， 由安