物业工程部管理制度流程.docVIP

中 国 物 业 公 司工程部管理制度流程一、 物业工程部组织架构“XXX”物业共用部位、设施设备维养处主管强电操作工弱电操作工给排水操作工片区维养工二、 物业工程部主管工作说明书1.0 目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0 范围适用于“*”物业服务中心3.0 内容职务名称工程部主管所属部门服务中心 工程部职务等级职务概要共有部位、设施设备项目工 作 职 责1负责 工程部管理、监督、协调、内外部沟通和引导工作；2按公司质量体系文件的规定开展各项工作，并做好相关质量记录；3从小区后期管理和业主的角度，评估小区各系统的配置及性能水平，及时提出建设性意见；4负责小区工程遗留问题的协调跟进处理；5负责小区设备设施的技术改造工作；6负责维修技术人员的各项培训引导工作；7负责组织小区系统各设备操作规程和保养作业指导书的编写工作；8负责与公司的相关业务部门的沟通协调；9负责维修成本和能耗的控制；10对本部门日常行为规范与职业道德负责，定期和不定期进行日常监督检查工作项目日 常 工 作 内 容1每日检查值班记录，及时跟进工程遗留问题处理情况并监督质量记录的规范性。2每日早上巡视一次小区设备、设施的工作状况，发现问题及时处理并记录。3掌握当班维修技术人员的工作状况，解决其疑难问题。4每月25日前完成下月对小区相关部门与业主维修需求情况的了解。5每月25日前完成月工作总结和下月工作计划。6 履 行 本 职 责 的 权 力1有权对维养技术人员的考核、奖励、晋升等提出建议。2有权根据情况对维养技术人员进行临时调配。3有权禁止和纠正不符合规范的施工行为及维养技术人员的不规范行为。4有权拒绝未经相关技术负责人审核和签字的施工方案。5工 作 关 系 表1直接上司：主任 2直接下属：片区责任人、强弱电设备管理员、给排水管理员、前期介入管理员3指导与相互协作部门：品质部、工程管理部使用的设备与工具等资源配置1网络电脑一部,对讲机一台，办公桌一张2分机电话一部3手机一部，费用按比例报销工作过程中常用的表格和文件1设备维护检查记录、请假单、加班审批表等2各类体系文件及操作手册与行政管理制度工作计划承诺与要求1处理业主家政维修要及时、迅速、服务质量高，客户满意率在95%以上2处理部门内需指导的工作要细心、细致，员工满意率在90%以上3部门内物资申购要利行节约，成本意识强4部门内授权明确，减少不必要的管理流程，提高工作效率5部门内绩效考核尺度把握要平衡，员工满意率在90以上三、 工程部主管工作说明书1.0 目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0 范围适用于“*”物业服务中心3.0 内容职务名称 工程部主管所属部门服务中心 工程部职务等级职务概要共有部位、设施设备项目工 作 职 责1在 工程部主管的直接领导下，负责 工程部的日常管理工作，并对本部门的公用工具的管理负责。2每日组织 工程部工作例会，总结分析前日工作情况及安排当日工作。3每日早晨检查深夜班交接记录值班情况。4定期或不定期仔细巡查所有设施设备运行情况，发现问题予以记录，并安排人员处理。5负责 工程部维养人员的考核、考评，每月26日向人事报当月考勤、考核表。6每制定季度检修计划（每季度第一月第一个周三），并组织具体实施的时间与监督考核。7每半年的第一月，组织进行设施设备的全面系统检查。8每年组织、安排设备的年检与安检（包括电梯、高压环网柜、变压器、地阻、避雷器、防雷系统），并对工作进行总结，制定保养计划。9负责公用工具的管理，记录工具使用情况，每月做一次维护保养，并视工具情况及时做更新计划。10负责安排、落实家政维修工作，并进行回访，针对存在的问题提出改进方案和措施，以确保维修质量。11据所辖设备的实际运行状况，提出对设备的维修养护技术改造方案报经理审批。12每月对各类不常用阀门进行一次开启，并对光纤、通讯线路进行一次清理，检查有无私拉乱接现象。13每季度对小区设施进行清查，检查有无腐、锈、损坏，以便及时维护、更换。14每年各类管道及标识翻新一次，对监控系统除尘保养一次。15负责提出各类方案并组织实施：每年对小区避雷系统进行一次检查测试。16接到客户报修电话后15分钟内到场，小问题在1小时内解决，大问题在24小时内修复，重大故障在72小时内做回复。17每月检查气表有无进水与泄漏，检查电表有无损坏或私拉乱接，做好房态表记录。交公司存档。18完成领导交与的其它工作。项目日 常 工 作 内 容1每天早8：30组织 工程部技术员到办公室值班室开晨会，安排工作情况。2负责 工程部的共有 设施设备的日常保养、维修工作，积极配合分承包方完成外委设备跟进评估工作。3负责小区的装修管理和装修办理工作4对跟进小区内的共有设备设施技术改造实施工作5定期或不定期跟进建筑施工方对工程遗留问题的处理情况协调6处理小区各业主及租用户的报修及维修跟进工作7制定工作计划培训计划8计划下月材料消耗工作9负责相关日常工作的安排，及每月开一次的工作总结会。10负责对小区内外公共设施房屋本体进行日常维护、保养及检修。11每日对装修户进行巡检，严格把关有无违规现象，重点关注手续是否齐全，对小区的承重结构及外观总体效果是否改变，是否会造成消防隐患。 履 行 本 职 责 的 权 力1有权禁止和纠正不符合规范的施工行为。2有权对维养人员的工作安排提出意见和建议。3有权对维修人员的考核、奖励、晋升等提出建议。工 作 关 系 表1直接上司：主任2直接下属：部门技术员3指导与相互协作部门：秩序维护部、绿化环境部、品质部使用的设备与工具等资源配置1对讲机一台工作过程中常用的表格和文件1维修类体系文件内各种表格工作条件与环境1值班室、办公室、设备房内。工作计划承诺与要求1即时跟进施工质量，对不符合规范和达不到质量要求的提出整改意见2掌握相关设备的功能、使用等3了解设计意图，对不能满足使用功能需求的设计提出修改建议4完成上司下达的工作四、品质管理员工作说明书1.0 目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0 范围适用于“*”物业服务中心3.0 内容职务名称品质管理员（设施设备类）所属部门品质管理部职务等级主要工作保证所负责部分品质工作（设施设备类）正常运行项目工 作 职 责1设施设备类体系文件的编制和修订。2开展设施设备类日常巡查、内部质量审核，及时发现和纠正体系运行中的不合格项。3督导电气、机械设备的管理、维护、保养工作，确保设备正常运行，无重大故障和安全事故隐患。4协助开展 工程部技术人员的专业技术培训工作。5协助对技术人员的技能鉴定及考评活动，不断提高技术人员的专业技能。6协助机电设备故障及突发事件的处理。7督导实施设备年度维护保养计划，设备管理工作年度业务总结。8负责设备分包方的评价、选择、品质监控、持续评价。9督导前期介入、物业验收情况等工作的开展。10每季度向经理提交设施设备运行、维护状况分析报告。11每季度至少组织一次业务例会。12完成经理安排的临时性工作，并提出改进建议。项目日 常 工 作 内 容1设施设备类体系文件编制和修订。2开展设施设备类日常巡查。3设施设备类内部质量审核。4 工程部技术人员的专业培训。5协助对 工程部技术人员的技能鉴定及考评。6协助各服务中心机电设备故障及突发事件的处理。7督导实施设备年度维护保养计划，设备管理工作年度业务总结。8负责设备分包方的评价、选择、品质监控、持续评价。9每季度向经理提交设施设备运行、维护状况分析报告。10 工程部共有部位设备设施例会。 履 行 本 职 责 的 权 力1有权对品质工作提出合理化建议。2有权对违反品质工作制度、流程的本部门员工进行教育、处罚。3有权对违反品质工作制度、流程的本部门员工提出处罚建议。工 作 关 系 表1直接上司：经理 直接下属：部门员工2指导、协作部门：服务中心3服务对象：部门员工使用的设备、工具等资源配置表1电脑工作过程中常用的表格和文件1 物业服务有限公司体系文件和部门操作手册、行政部文件制度。工作条件与环境1宽敞、洁净、明亮的办公室内。有空调设备。噪音30分贝。2公司多功能培训教室。有空调设备。噪音30分贝。工作计划承诺与要求1严格督促设施设备日常巡查、内部质量审核不合格项的整改。2对设备分包方的评价、选择、品质监控、持续评价,做到正确合理。3对 工程部技术人员的技能鉴定及考评,做到公正公平公开。4配合其他部门工作，任务完成率98。5规范本岗位操作程序，严格按照体系文件执行。6按时完成领导交办的各项工作，并做到及时汇报，无差错。五、前期介入工作说明书1.0 目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0 范围适用于“*”物业服务中心3.0 内容职务名称前期介入所属部门服务中心 工程部职务等级职务概要工程项目的前期介入项目工 作 职 责1负责项目的竣工验收工作2负责前期项目有关装修方案审核的资料准备工作3负责对维护部的工作提供技术支撑4负责已移交项目遗留问题实施的具体跟进工作5负责编制的相关操作规程和保养作业指导书项目日 常 工 作 内 容1负责项目的前期介入工作、掌握熟悉新项目系统，监督工程的施工质量。并从后期管理和业主使用的角度，建议项目的完善2根据工程进度，有针对性的监控工程的状况，及时反映并跟踪结果3与开发商项目部相关工程师及施工单位负责人保持技术沟通与交流4收集、建立项目的各种技术资料及备件供应渠道5了解装修管理工作的状况，及时提供支撑6按时填写前期介入周记表，及时递交与直接上司7每月26日前完成月工作总结和下月工作计划，及时递交与直接上司8积极参加公司组织各种培训，提高技能水平 履 行 本 职 责 的 权 力1对工程项目的相关情况从物业管理角度和业主使用角度有建议权2对 工程部内部细项工作有指导权工 作 关 系 表1直接上司： 工程部主管2直接下属： 3指导与相互协作部门：品质部、地产公司项目部、工程管理部、客户服务部。使用的设备与工具等资源配置1对讲机一台2分机电话一部工作过程中常用的表格和文件1物资申购单、合同审批表、前期介入周记表等2维修类体系文件及行政管理制度工作条件与环境1主要是室外工作，日常巡查工作较多，因与工地巡逻较多，故工作环境较差工作计划承诺与要求1发现问题及时上报信息，并提出合理化建议2保证前期介入记录完整准确六、强弱电设备管理员工作说明书1.0 目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0 范围适用于“*”物业服务中心3.0 内容职务名称强弱电设备管理员所属部门服务中心 工程部职务等级职务概要共有部位、设施设备项目工 作 职 责1负责按公司体系文件规定，对小区的强弱电设备进行管理。2从后期管理和业主使用的角度，对系统进行完善。3负责新接项目强弱电设备的竣工验收及规范化工作4负责强弱电设备操作规程及保养作业指导书的编制工作。5负责片区责任人专业难题的指导。6负责强弱电系统备品备件的核算。7积极参加公司组织各种培训，提高技能水平。8制定强弱电系统的检修保养计划并进行实施。积极配合其他岗位的工作，完成上级领导下达的各项工作。项目日 常 工 作 内 容1每日不少于一次巡视强弱电系统的运行状况并记录相关技术参数，发现问题及时处理并作好相关记录。2每周对设备房进行清洁保养。3每季度对设备的运行数据进行测试。4每年对供配电中心的设施设备进行年检。5每月26日前完成月工作总结和下月工作计划。6按体系文件规定定期将各类工具、计量仪器仪表送往法定权威机构检测 履 行 本 职 责 的 权 力1有权否定不符合实际和国家技术规范的更改。2有权拒绝未经相关技术负责人审核和签字的施工方案。3有权禁止和纠正不符合规范的施工行为。工 作 关 系 表1直接上司：物业 工程部主管 2直接下属：无3指导与相互协作部门：秩序维护部、环境维护部、品质部。使用的设备与工具等资源配置1工具一套2对讲机一台工作过程中常用的表格和文件公共设施保养记录表、配电中心运行记录表工作条件与环境施工现场、工作环境露天作业时间较多。工作计划承诺与要求1完善设备管理档案，保证数据的准确无误；2从管理和技改方面，将系统的能源消耗和维修耗材降至最低；3保证设备设施的实际服务工时须在99%以上，设备故障率为零且无事故隐患；七、给排水设备技术员工作说明书1.0 目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0 范围适用于“*”物业服务中心3.0 内容职务名称给排水设备技术员所属部门服务中心 工程部职务等级职务概要共有部位、设施设备项目工 作 职 责1严格按体系文件的规定，负责小区给排水系统的保养维修工作；2负责小区给排水系统运行的监控工作，发现问题及时处理；3负责给排水设备数据、运行数据的测试记录及相关档案的建立；4负责给排水设备的操作规程、保养作业指导书的编写；5负责小区系统的节能降耗工作5负责消防系统维护供方的监督工作6积极参加公司组织的各种培训，努力提高技能水平；7积极配合其它岗位的工作。8积极完成上级安排的其他工作任务。项目日 常 工 作 内 容1每日按公司规定不少于一次巡视设备的运行状况，并抄取相关运行数据；2每周测试水泵水封处的滴水情况，须保证在4050滴/分钟以内；3每周对无自动切换功能的生活泵做一次主、备泵自动切换试验；4每月检查一次消防管阀门确保处于常开位置；4每月对消防泵、喷淋泵进行一次管网末端试水试验，并保证手动、自动启动正常，发现问题及时处理；5每年三月份对雨水泵、污水泵进行年检保养，确保功能完好；6每年负责联系公司指定的二次供水清洗队单位对水池（水箱）进行清洗，并将水样送国家城市供水水质检测网成都检测站检测； 履 行 本 职 责 的 权 力1有权拒绝使用不合格材料，并将其退回库房；2有权拒绝不符合安全规程的操作指令；工 作 关 系 表1直接上司： 工程部主管 2直接下属：无3指导与相互协作部门：品质部、秩序维护部、环境维护部。使用的设备与工具等资源配置1对讲机一台2维修工具工作过程中常用的表格和文件1交接班记录表、公用设施保养维修记录表工作条件与环境1设备房、露天。环境潮湿工作计划承诺与要求1保证业主的满意度在80%以上；2完善设备管理档案，保证数据的准确无误；3从管理和技改方面，将系统的能源消耗和维修耗材降至最低；4保证设备设施的实际服务工时须在99%以上，设备故障率为零且无事故隐患；5保证小问题在24小时内处理完毕，大问题三天之内有方案；八、 工程部技术员工作说明书1.0 目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0 范围适用于“*”物业服务中心3.0 内容职务名称 工程部技术员所属部门服务中心 工程部职 务等 级职务概要共有部位、设施设备项目工 作 职 责1在 工程部班长的直接领导下，负责所有设备的日常巡检、维护和保养。2每天早晨巡视各类设备房，记录巡检结果及运行情况，并查看前日深夜班交接记录。3每月对所有风机进行开启试运行，观察有无异常现象。4每月对各类设备进行清洁、除尘，每月对发电机进行15分钟试运行，并记录运行情况。5每两周对水泵盘根视情况进行紧固加油一次，开启各类阀门检查有无异常，并跟踪消防保养人员对消防泵进行点动盘轴。6每月对高低压配电柜、直流屏、控制中心联动柜、风机控制箱进行清洁保养。 7每季度对发电机蓄电池进行一次检查，观察蓄电液是否变质，电压是否正常，并交替使用蓄电池，观察电池是否变质。8每季度在消防保养时，督促、协助外包商对烟感、温感器进行一次检查，并予以记录，发现问题及时追踪处理。9每年安排一次化粪池清掏。10每年对水箱水池进行清洗、消毒，并将防疫站的检查结果交管理处存档11每年第四季度对小区内所有管道进行除锈、刷漆。12每半年对高低压配电房、发电机房进行停电测试保养13每年对消防卷帘门、防火阀，进行开启、检察、除尘，对电机进行电流与绝缘测试一次。14每半年对电梯维护外包商的年度保养计划进行总结分析，确定实施效果。15每年进行电梯安全大检查，调试并记录；联系技监局对电梯进行年检，结果予以存档。以及外包商工作情况结果进行记录、汇总、存档，并予以评估，提出意见。16每2年洗一次发电机房油箱，柴油滤清器、机油滤清器和水滤清器；或者发电超过250小时一更换，空气滤清器每5年或发电超过450小时一更换，机油每2年或运行超过450小时一更换。17每2年对高压环网柜、变压器进行测试，避雷器5年一测试。18每年底对消防设备进行总体检查，做预防性测试及火灾摸拟开启，并制定年度保养计划。19以上事项的质量记录，每月汇总报班长存档项目日 常 工 作 内 容1每天巡视检查各设备房运行情况2对水泵房、高低压配电房每日二次的运行记录，分别在早9：00和晚6：003制定设施设备定期保养维护工作计划并进行实施。4每日下班前向主管汇报当日工作情况，并提出第二天的计划工作。5周五：进行周末例会工作、计划下周工作。6每月26日将填写物资需求计划报领导审批。726日对固定物资送货单位的产品进行质量进行评估826日至月底进行对 当月的水、电、能耗进行分析工作9完成上级给予其他的工作任务。 履 行 本 职 责 的 权 力1、有权拒绝未经相关技术负责人审核和签字的施工方案和图纸的施工安排。2、有权禁止和纠正不符合规范的装修、施工行为。3、有权对供货方进行物品质量审核并提出更换或退货要求爱。4对物品采购员进行监督工 作 关 系 表1直接上司： 工程部主管2直接下属：无3指导与相互协作部门：安全部、保洁部、品质部、使用的设备与工具等资源配置1管钳、锯弓、丝搬等管道维修工具若干、钳工类维修工具若干、日常电工工具若干。2对讲机一台工作过程中常用的表格和文件1临时物资申购单、进仓单、出仓单、不合格物资处理单2维修类体系文件内各种表格工作条件与环境1、 业户家中或公司内、设备房内。工作计划承诺与要求1即时跟进装修施工质量，对不符合规范和达不到质量要求的提出整改意见2妥善保管各种相关资料3掌握给排水、电梯、供配电相关设备的功能、使用等4完成上司下达的各项工作九、 工程部片区维修工作说明书1.0 目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0 范围适用于“*”物业服务中心3.0 内容职务名称 工程部片区维修技术员所属部门服务中心 工程部职 务等 级职务概要共有部位、设施设备项目工 作 职 责1严格按体系文件的规定对责任范围内的公共设施进行维护保养并作好相关记录； 2负责责任范围内各公共设备设施档案的建立工作；3负责责任范围内维修材料的控制工作；4负责责任范围内设施操作规程及保养作业指导书的编写；5负责零星入伙、复验及各类制作加工工作；6积极参加公司组织各种培训，努力提高技能水平；7积极配合其它岗位的工作，努力完成上司交代的其它工作；项目日 常 工 作 内 容1每日对责任范围内的各类公用设施进行巡视，保证设施的功能处于良好的状态，发现问题及时处理，并记录在维修日志记录表上；2每周检查一次煤气紧急系统。一旦发现有泄漏情况，当立即关闭总阀并及时通知煤气公司处理。煤气紧急切断系统每半年至少做一次切断试验；3在每日巡视中发现占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能的，应及时通知业主并进行清理；4发现有违章装修的现象，应立即予以制止并及时将信息反馈 工程部主管；5对外围及车场的照明灯罩，每半年至少清洁一次；对沟、井、渠盖、木、铁围栏、公园椅、旗杆、大型吊灯等每年至少进行一次油漆翻新或彻底清洁。 履 行 本 职 责 的 权 力1有权拒绝使用不合格材料，并将其退回库房；2有权拒绝不符合安全规程的操作指令；工 作 关 系 表1直接上司：物业 工程部主管 2直接下属：无3指导与相互协作部门：品质部、秩序维护部 、环境维护部。使用的设备与工具等资源配置1对讲机一台2维修工具一套工作过程中常用的表格和文件1公用设施保养维修记录表、交接班记录表值班记录表工作条件与环境1公共场所、露天；工作计划承诺与要求1保证业主的满意度在90以上；2保证房屋本体的外观统一、整洁、完好，各类设施的完好率在95%以上，且无事故隐患；3在接到维修通知15分钟内赶到现场，迅速解决问题，且保证返修率不高于1%；4保证小问题在24小时内处理完毕，大问题三天内有方案；5保证将责任范围内的材料消耗降至最低；十、工程主管岗位职责1.0 目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0 范围适用于“XXX”物业服务中心3.0 内容3.1、贯彻执行项目主任下达的指示，直接对主任负责,并对公司新接楼盘（宇）本项目的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。3.2、 就本部门以及公司的技术力量配置、技术管理组织结构提出方案或建议，挑选和配备公司各个技术岗位人员，培养、巩固技术骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行以及房屋各方面设施的正常使用。尽最大的努力，以最低的费用开支保持公司各物业高格调水准。3.3 、负责制定本部门人员岗位职责，考评员工的工作业绩并据实提出奖罚意见。3.4、 根据公司的经营管理目标和任务统筹本部门的工作安排，制定工作计划，组织技术力量解决工程技术问题、技术管理问题，建立技术管理制度，就重大技术事项向公司领导提出决策建议。3.5、 负责本部员工的职业道德教育和安全教育，带领本部全体员工努力完成各项任务，保持本部的上进风貌，提高本部的服务意识、管理效能和战斗力。3.6、 负责本部不合格服务的处理及纠正、预防措施的实施和跟踪。3.7、 对本部的开支情况和经济指标负责。3.8、 对本部的整体服务质量和安全生产负责。3.9 、协调本部内部以及与兄弟部门之间的工作关系。3.10、 兼任受聘的专业技术职责，负责本专业的技术决策。十一、共有部位、设施设备主管岗位职责1.0 目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0 范围适用于“XXX”物业服务中心3.0 内容3.1、做好管理培训工作，对管理中存在的问题提出解决办法或建议，并督促各项工作落实情况。3.2、负责该小区工程 工程部的日常工作协调；人员调配和制度编写与执行；落实本部门制定的年度（月度）工作计划和培训计划的开展工作。3.2、 负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管等技术工作，并对竣工图纸、资料进行档案管理。3.3、 负责审批涉及建筑结构的房屋室内装修方案，防止出现违章改建及装修，并对违章提出处理意见。3.4、 负责对该小区房屋的结构安全进行鉴定，对一般损坏房屋提出修缮方案并报批施行，如果自行鉴定为危房则必须报房屋安全主管部门再次进行鉴定，并根据房屋安全主管部门的意见组织进行整改。3.5、 制定工程 工程部、设施设备及房屋大中小修计划，报经批准后组织实施。3.6、 负责组织制定完善部门内部的电气设施安全使用、管理、维修及技术资料管理与指导监督工作。3.7、 负责外委维保供方的保养设备（消防、电梯）进行维修保养评估；对电梯年检的组织工作。3.8、 配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作和做好员工的业绩考评，并对奖罚提出意见。3.9 、负责相关专业对外的业务联系、协调与相关主管部门的关系。3.10、 在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。3.11、 完成领导交办的其它工作任务。十二、 维修班长岗位职责1.0 目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0 范围适用于“XXX”物业服务中心3.0 内容3.1、维修班长的工作向工程主管负责；3.2、热爱本职工作，认真钻研业务，熟练掌握工作中的基本技能，熟悉小区的各种电气设备、线路、给排水管道的走向、线路及负荷情况，掌握系统工作原理和运行规范。3.3、负责小区设备、固定资产管理，建立固定资产台帐及管理卡。3.4、负责日常用户报修处理及日常维修工作的统筹安排；对能源消耗及维修材料进行有效控制。3.5、协助管理员对小区房屋装饰、装修方案和图纸进行审核，对施工现场的监管及竣工验收。3.6、组织执行各类设备的安全操作规程和各类作业的操作规程，确保小区设备设施安全，有效运行。3.7、负责小区设施设备检修、技术改造计划的编制。3.8、协助管理处主任每月对维修工进行考核。3.9、负责班组所需材料的请购及库存材料的管理工作。3.10、负责班组建设及公司质量管理体系在班组的正常运行.3.11、完成领导交办的其他工作。十三、共有部位、设施设备维养班岗位职责1.0 目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0 范围适用于“XXX”物业服务中心3.0 内容3.1、执行 物业制定的服务管理标准作业程序和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的工程管理人员。3.2、负责的共有部位、设施设备的专业工程日常维修养护及评估分析。3.3、保证管辖区内的设备设施正常运行，并做好记录归档管理。3.4、在经理、工程主管（主管）统一安排下，对的物业项目供配电气系统、给排水系统、弱电系统、消防系统、电梯系统的紧急故障抢修；日常巡视和保养维护工作。3.5、按照相关制度要求对设备设施进行巡查，并做好记录归档；3.6、严格遵守劳动纪律、工作时间不串岗不脱岗并认真填写值班记录和维修记录；3.7、负责所管辖设备、机房及工作操作间的安全与清洁工作；3.8、严格按照公司制订的装修巡查规程执行，不定期对装修现场进行巡视检查，发现问题立即予以制止，重大问题报相关部门机构；由相关部门机构作出有效措施，并记录在案。3.9、在工程 工程部主任（主管）的领导下对各专业设备进行周、月、季度、年度保养检修。3.10、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故；3.11、树立良好的服务意识，不得与用户发生冲突；3.12、完成领导交办的其它任务。十四、维修工岗位职责1.0 目的明确员工职业道德规范，熟悉工作流程2.0 范围适用于“XXX”物业服务中心3.0 内容3.1热爱本职工作，不断学习，提高自己的专业技能，强烈的团队思想意识。3.2每位维修工都必须持证上岗，无证不得上岗。3.3熟练撑握本小区设施设备的基本维修技能，水电的专业数据及安全操作技能。3.4负责日常公共区域的设施设备，水电维修维护及业主的报修工作。3.5在工作当中做到“安全第一，服务至上”。3.6熟悉小区的给排水管，强弱电线路走向，控制线路及原理。3.7每日完成小区的设施设备的巡检工作，查看运行情况，排除运行中出现的各种隐患。 3.8对每次巡查情况如实做好记录，作好巡查记录。3.9积极配合公司组织对设施设备的“月检，年检”工作。3.10坚守岗位，不得离岗，窜岗，外出，和做私事及利用工作之便做其它事情。3.11在接到报修工作后，及时有效地完成工作并作好工作记录。3.12树立良好的工作作风及服务意识,服从上级领导安排的日常工作，及其它的维修调度。十五、安全工作操作制度1、目的加强安全意识，贯彻“安全第一、预防为主”的方针，确保安全管理、安全生产；2、范围适用于“XXX”服务中心3、职责1） 物业工程部主管负责检查安全管理制度的实施情况。 2） 物业工程部负责安全管理制度的组织实施。 3）共用设施、设备维护员具体负责安全管理制度工作的实施。 4、工作程序:1）实行谁主管，谁负责的安全责任制： 物业工程部的安全工作由 物业工程部负责； 物业工程部管理员负责分管范围的安全工作； 物业工程部作业层员工应严格执行操作规程，坚决反对违章作业；2）工作人员工作时，要穿工作服，高空作业必须戴安全带及安全帽，有高空落物危险的要有人监护，拉警戒线，挂警告牌；3）带电作业必须穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作业区要悬挂警告牌，必要时要拉警戒线；4）在转动设备上工作时，严禁戴手套，防止卷入机内，女性作业者，有长发及长辫者要戴工作帽，将长发及长辫藏在帽内；5）工作需要动火时，要办理动火证；6）进入高压配电间工作要办理工作票，电气作业要按电气安全管理制度和工作票制度规定执行；7）未经 物业工程部主管或物业服务中心批准，外来人员（包括参加学习、探亲访友、施工人员）禁止进入设备现场8）各岗位人员必须严格执行岗位责任制，发生事故或发现可疑情况，应迅速报告上级主管和物业服务中心，并负责保护现场；9）定期进行安全大检查，每月进行一次，全小区性的安全大检查由服务中心决定；10）不准随意配制变电站、工具房以及其它专用钥匙。水池盖应加锁，并指定专人保管钥匙，11）班组工具、材料要有专人管理，要登记台账；12）易燃材料要指定存放在安全地点，不得随意乱放；13）工作时不能随意挪动或使用消防设施，如果必须使用（除火警外），要经安全管理批准；14）发生火警时，工作人员要积极投入灭火，并保证消防给水系统、事故照明等消防设施用电。 十六、配电房管理制度1.0 目的加强设备安全管理，运行良好，确保用电设施的正常用电2.0 范围适用于“XXX”物业服务中心3.0职责：1） 物业工程部主管负责检查配电设备巡检制度的实施情况。2） 物业工程部负责配电设备巡检制度的组织实施。3）共用设施、设备维护员负责配电设备巡检制度工作的实施4.0内容4.1配电房全部机电设备，由工程部负责管理值班，停电及送电均由值班人员操作，其它人员一概禁止操作，一切无关人员禁止进入配电房，非工作人员须服务中心经理或工程总监书面许可后方可进入。4.2保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室温度控制在35度摄氏以下。4.3建立运行记录，每班最少巡查一次，每月组织检查一次，每年大检修一次，遇查出问题应及时修理，不能解决的问题及时上报工程总监，每班巡查时应按配电系统保养表上执行及记录，发现异常者，应及时修理及报告。4.4供电线路操作开关有明显标示、停电拉闸、检修停电，应用挂牌标示。4.5房内禁止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电，如为紧急情况，应报工程总监同意方可进行。4.6配电房内设备及路径变更要经工程总监同意，重大改变应报工程总监和物业经理批准。4.7节约电能消耗、降低成本是每位工程人员重要职责之一，工程部每日书面上报管理处有关总电表运行数。4.8严禁违章操作，操作及检修时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋及手套等。4.9值班人员要随时接受对机电设备情况的投拆，并作记录和及时排除故障。4.10防止小动物进出配电房。十七、配电设备巡检制度1.0 目的：规范配电设备运行管理工作，确保配电设备良好运行。 2.0 范围：适用于“XXX”物业服务中心3.0 职责：1） 物业工程部主管负责检查配电设备巡检制度的实施情况。2） 物业工程部负责配电设备巡检制度的组织实施。3）共用设施、设备维护员负责配电设备巡检制度工作的实施4.0 程序：1）巡视检查基本要求：按规定检查项目进行巡视设备、巡视时注意力要集中，防止漏查、禁止闲谈；发生设备缺陷及异常现象时，应认真分析，正确判断，做好记录，及时报告，采取措施把事故消灭在萌芽中；应每周巡视二次、每季度检修一次。 设施设备维养员每月至少参加一次巡视；若遇电压波动大或在恶劣的天气条件下，应进行特殊巡视；2）巡视检查项目：电气接头是否发热变色；各种仪表的指示是否正确；电压、电流和功率有无异常变化；各接地装置是否锈蚀损坏、接地螺丝是否完好；各种指示灯信号是否正常；设备运行声音是否正常；固定遮拦是否完整关严；各类标识是否完好；配电室内是否有异味；3）供电线路严禁超载供电，禁止乱拉乱接线路；4）停电时，应提前向用户发出书面通知，恢复送电时，在确认供电线路正常，电气设备完好后方可送电；5）配电设备由专职人员负责管理，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作；6）配电设备缺陷管理巡视、检查、检修、调试等工作中所发现的设备缺陷，由当值人员将设备缺陷登记在记录簿中；根据缺陷内容和严重程度的情况，在每月末由 设施设备维养员汇总提出 工程部理意见，报送 物业工程部主管，凡重紧急缺陷应立即向有关上级报告，要求抓紧 工程部理；在设备大修前，有关人员应书面向主管 工程部门提供在设备大修时必须 工程部理的设备缺陷和在进行发现的异常情况，在大修计划中加以 工程部理；在设备大修开始时， 物业工程部主管与检修负责人共同研究，并监督检修人员在检修工作中全面消除设备缺陷及异常情况；对在检修，维修的过程中对已经消除的设备缺陷，维修人员应将缺陷的 工程部理经过情况、时间等及时记入在记录簿中；设备缺陷属于维修人员力所能及范围内消除的应抓紧积极消除；8）对重视安全供电，工作责任心强，及时发现设备缺陷并及时 工程部理的有功人员应给予表扬和奖励，凡因工作失职，不负责任在巡视检查中能够发现而未认真发现导致事故的人员应给予批评教育和严肃 工程部理。十八、水泵房管理制度1.0 目的：规范水泵房设备良好运行，确保提供优质合格的生活用水。 2.0 范围：适用于“XXX”物业服务中心3.0 职责：1） 物业工程部主管负责检查配电设备巡检制度的实施情况。2） 物业工程部负责配电设备巡检制度的组织实施。3）共用设施、设备维护员负责配电设备巡检制度工作的实施4.0 程序：4.1 水泵心房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电专业人员负责监控，定期进行保养、维修、清洁，发现故障苗子和消防隐患及时处理，并认真做好记录。解决不了的问题书面报告主管领导，争取妥善解决；4.2 水泵房内的机电设备操作由机电专业人员负责，无关人员不得进入水泵房；4.3 消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵在正常情况下，选择开关位置与自动位置，操作标志都应简单明确；4.4 生活供水泵应在规定时间内轮换使用，主接处定期检查擦洗，以保证其正常运转；4.5 消防泵每月运转一次（10分钟），以保持正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检修；4.6 水泵房卫生每月打扫一次，泵及管道每月清洁一次；4.7 操作人员在2米以上检修设备（包括开关、阀门等），必须带好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有专人监督。十九、水箱清洗操作规程1.0 目的：规范水泵房设备良好运行，确保提供优质合格的生活用水。 2.0 范围：适用于” XXX ”物业服务中心3.0 职责：1） 物业工程部主管负责检查配电设备巡检制度的实施情况。2） 物业工程部负责配电设备巡检制度的组织实施。3）共用设施、设备维护员负责配电设备巡检制度工作的实施4.0 程序：1、根据环保和卫生防疫部门的要求，为确保水箱水质，每年5月、10月应分别对水箱清洗消毒一次。操作要求如下：2、准备工作2.1清洗消毒人员必须持有卫生防疫部门核发的体检合格证；2.2通知监控室开始清洗水箱，以免发生误报警；2.3关闭双联水箱进水阀门，安排临时排风设施、临时水源、橡皮管，打开水箱进口箱；3、 清洗操作3.1.当双联水箱内水位降低到一半或1/3时，将待水箱出水阀关闭，打 开底部排污阀，找开另一联进水阀以确保正常供水。不允许一只水 箱排空清洗，另一只水箱工作，这样会因负荷不均，造成水箱壁受 压变形产生裂纹；3.2.清洗人员从进口处沿梯子下至水箱底部，用百洁布将水箱四壁和底 部擦洗干净，用清水反复冲洗干净；3.3.水箱顶上要有一名监护人员，负责向水箱内送新风，防止清洗人员余氯中毒，并控制另一联水箱的水位。4、结束工作4.1清洁结束，关门清洗水箱的排污阀，打开水箱进行开始蓄水；4.2当两个水箱水位接近时，打开清洗水箱的出水阀门，收好清洗工具 将水箱进口盖盖上并落锁；4.3.通知监控室清洗结束，做好相关记录。二十、水泵运行安全操作规程1、目的：确保水泵设备安全良好运行。 2、范围：适用于” XXX ” XXX ”物业服务中心3、职责：1） 物业工程部主管负责检查水泵安全操作规程的实施情况。 2） 物业工程部负责水泵安全操作规程的组织实施。3）共用设施、设备维护员负责水泵安全操作规程工作的实施。 4、程序：1）开机前应认真检查水泵、电机及水压控制系统是否 工程部于安全、良好状态，各种防护及保险装置是否良好齐全，紧固件及接地线是否牢固润滑油位和油色是否正常；2）水泵运行中，认真观察水压、电机温度及水泵盘松漏情况，保证平衡不间断供水，仔细倾听运转声音。观察水位控制器的运行是否灵敏可靠，如发现异常情况应立即停泵检修；3）水泵房应加锁，蓄水池维修检查口应加防鼠网、加锁，钥匙由 物业工程部保管；4）非本服务中心工作人员不得走近水池，服务中心工作人员不得将有毒物品带入水泵房内及周围地域；5）水泵房内不得堆放杂物；6）水泵在运转中不准进行修理工作；7）各阀门应明显标明开关方向，严禁在有水或潮湿的地方推拉电闸；8）压力表要经常检查，停泵不用时表针应回到零位，每年应对压力表校验一次并做好记录存入档案；9）上、下扶梯时要站稳扶牢防止事故发生；10）操作人员必须经过公司岗前培训合格才能上岗。二十一、发电机房管理制度1.0目的保证发电机在市网停电时能自动起动和良好运行。2.0适用范围适用于” XXX ” XXX ”物业服务中心3.0职责3.1 设备责任人或值班维修技术员负责对柴油发电机的具体操作。3.2 工程部主管负责对柴油发电机的作业行为进行技术指导、监督。3.3 分管经理负责对柴油发电机管理进行全面指导、协调。4.0 内容41 发电机房内平时应上锁，钥匙由配电房值班员管理，未经部门领导批准，非工作人员严禁入内。如得到主管或公司领导同意，须由配电房值班员陪同方可进入，并做好来访登记，必须填写来访人姓名、人数、进出时间及来访目的。42 配电房值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡查检查。43 平时应经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量。44 发电