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莀薁腿肄虿薀衿艿薅蕿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇螃肀芃蚆袅芆蚁蚆肈聿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃莆螀罿荿莂蝿膁节蚀螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袅袇肁薃袄罿芇葿袃膂聿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆衿膈膆蒂衿袈莂莈薅羀膄芄薄肃莀薂薃螂膃薈薂羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿薀衿艿薅蕿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇螃肀芃蚆袅芆蚁蚆肈聿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃莆螀罿荿莂蝿膁节蚀螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袅袇肁薃袄罿芇葿袃膂聿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆衿膈膆蒂衿袈莂莈薅羀膄芄薄肃莀薂薃螂膃薈薂羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿薀衿艿薅蕿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇螃肀芃蚆袅芆蚁蚆肈聿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃莆螀罿荿莂蝿膁节蚀螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袅袇肁薃袄罿芇葿袃膂聿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆衿膈膆蒂衿袈莂莈薅羀膄芄薄肃莀薂薃螂膃薈薂羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿薀衿艿薅蕿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇螃肀芃蚆袅芆蚁蚆肈聿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃莆螀罿荿莂蝿膁节蚀螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袅袇肁薃袄罿芇葿袃膂聿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆衿膈膆蒂衿袈莂莈薅羀膄芄薄肃莀薂薃螂膃薈薂羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿薀衿艿薅蕿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇螃肀芃蚆袅芆蚁蚆肈聿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃莆螀罿荿莂蝿膁节蚀螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袅袇肁薃袄罿芇葿袃膂聿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆衿膈膆蒂衿袈莂莈薅羀膄芄薄肃莀薂薃螂膃薈薂羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿薀衿艿薅蕿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇螃肀芃蚆袅芆蚁蚆肈聿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃莆螀罿荿莂蝿膁节蚀螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袅袇肁薃袄罿芇葿袃膂聿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆衿膈膆蒂衿袈莂莈薅羀膄芄薄肃莀薂薃螂膃薈薂羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿薀衿艿薅蕿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇螃肀芃蚆袅芆蚁蚆肈聿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃莆螀罿荿莂蝿膁节蚀螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袅袇肁薃袄罿芇葿袃膂聿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆衿膈膆蒂衿袈莂莈薅羀膄芄薄肃莀薂薃螂膃薈薂羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿薀衿艿薅蕿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇螃肀芃蚆袅芆蚁蚆肈聿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃莆螀罿荿莂蝿膁节蚀螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袅袇肁薃袄罿芇葿袃膂聿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆衿膈膆蒂衿袈莂莈薅羀膄芄薄肃莀薂薃螂膃薈薂羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿薀衿艿薅蕿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇螃肀芃蚆袅芆蚁蚆肈聿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃莆螀罿荿莂蝿膁节蚀螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袅袇肁薃袄罿芇葿袃膂聿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆衿膈膆蒂衿袈莂莈薅羀膄芄薄肃莀薂薃螂膃薈薂羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿薀衿艿薅蕿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇螃肀芃蚆袅芆蚁蚆肈聿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃莆螀罿荿莂蝿膁节蚀螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袅袇肁薃袄罿芇葿袃膂聿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆衿膈膆蒂衿袈莂莈薅羀膄芄薄肃莀薂薃螂膃薈薂羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿薀衿艿薅蕿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇螃肀芃蚆袅芆蚁蚆肈聿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃莆螀罿荿莂蝿膁节蚀螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袅袇肁薃袄罿芇葿袃膂聿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆衿膈膆蒂衿袈莂莈薅羀膄芄薄肃莀薂薃螂膃薈薂羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿薀衿艿薅蕿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇螃肀芃蚆袅芆蚁蚆肈聿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃莆螀罿荿莂蝿膁节蚀螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袅袇肁薃袄罿芇葿袃膂聿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆衿膈膆蒂衿袈莂莈薅羀膄芄薄肃莀薂薃螂膃薈薂羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿薀衿艿薅蕿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇螃肀芃蚆袅芆蚁蚆肈聿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃莆螀罿荿莂蝿膁节蚀螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袅袇肁薃袄罿芇葿袃膂聿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆衿膈膆蒂衿袈莂莈薅羀膄芄薄肃莀薂薃螂膃薈薂羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿薀衿艿薅蕿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇螃肀芃蚆袅芆蚁蚆肈聿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃莆螀罿荿莂蝿膁节蚀螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袅袇肁薃袄罿芇葿袃膂聿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆衿膈膆蒂衿袈莂莈薅羀膄芄薄肃莀薂薃螂膃薈薂羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿薀衿艿薅蕿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇螃肀芃蚆袅芆蚁蚆肈聿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃莆螀罿荿莂蝿膁节蚀螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袅袇肁薃袄罿芇葿袃膂聿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆衿膈膆蒂衿袈莂莈薅羀膄芄薄肃莀薂薃螂膃薈薂羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿薀衿艿薅蕿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇螃肀芃蚆袅芆蚁蚆肈聿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃莆螀罿荿莂蝿膁节蚀螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袅袇肁薃袄罿芇葿袃膂聿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆衿膈膆蒂衿袈莂莈薅羀膄芄薄肃莀薂薃螂膃薈薂羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿薀衿艿薅蕿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇螃肀芃蚆袅芆蚁蚆肈聿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃莆螀罿荿莂蝿膁节蚀螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袅袇肁薃袄罿芇葿袃膂聿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆衿膈膆蒂衿袈莂莈薅羀膄芄薄肃莀薂薃螂膃薈薂羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿薀衿艿薅蕿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇螃肀芃蚆袅芆蚁蚆肈聿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃莆螀罿荿莂蝿膁节蚀螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袅袇肁薃袄罿芇葿袃膂聿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆衿膈膆蒂衿袈莂莈薅羀膄芄薄肃莀薂薃螂膃薈薂羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿薀衿艿薅蕿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇螃肀芃蚆袅芆蚁蚆肈聿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂芅蚂肄膅薄螁螄莁蒀螀袆膃莆螀罿荿莂蝿膁节蚀螈袁肅薆螇羃芀蒂螆肅肃莈螅螅芈芄袅袇肁薃袄罿芇葿袃膂聿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆衿膈膆蒂衿袈莂莈薅羀膄芄薄肃莀薂薃螂膃薈薂羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿肄虿薀衿艿薅蕿羁肂蒁蚈肃芇莇蚇 一 起了一个很不雅观的标题，我之所以起这个标题是因为我觉得除了这个名字之外没有更合适的名字适合宜昌的房地产市场。还有一个因素，我没有学过房地产专业，也不是从事的这个行业，我只是从一个消费者，从一个喜欢思考爱观察的门外汉的角度很浅表的谈谈个人的些许的看法。宜昌第一个真正意义上的商业房地产项目应该是夷陵花园，在万寿桥的老汽渡那里，夷陵大道上，江临天下小区的旁边。具体时间好像是97年，由润海地产公司开发建设的。当年价格是1000多点，在那个年代，价格可不便宜啊！现在你要是再去这个花园，你会觉得环境绿化和老的单位宿舍差不多，在当年可算是高档的小区呢!97年的桑塔纳卖30几万呢！那可是身份的象征呢！现在才7万，款式老气过时，今非昔比啊！讲房地产，首先讲讲结构。便宜的是砖混结构，就是砖砌墙，楼板是搭的预制板，由于搭建预制板有一定的方向，因此就有承重墙和非承重墙的概念，多用于8层以下的建筑。贵一点的是框架，也称为钢混结构。先扎钢筋做柱子，在灌注水泥，因此房子里的墙体可以打空，因为受力在承重的框架柱子上，用于小高层和高层的建筑。对不起，我再啰嗦一下，小高层是指楼层在8至11层间，配备载人电梯而又可以不配备消防电梯的住宅。在建设部有关规定中，没有小高层这个概念，它是人们的习惯称谓。民用建筑设计通则根据楼房的层数、高度不同分：层称低层、46层为多层、79层为中高层、10层及以上为高层、建筑高度大于100米为超高层。把8-11层定位小高层，主要是考虑电梯的原因：按规定7层及以上的住宅必须配电梯，12层及以上的住宅需要设消防电梯。这样就跟8层以下的没有电梯的住宅区分开了，同时又跟12层及以上的住宅需要消防电梯的住宅区分开了。 （百度百科真TMD啰嗦啊！)谈完了结构和分类，咱来谈成本。今年，我的一个哥哥自己盖房子，三层的洋楼，由于他本人是泥瓦工出身，很了解成本。他告诉我他用的水泥砂浆很实在，砖也是买的好东西，因为是自己住的啦。砖混成本（只是材料和人工，不包括土地成本，当然郊区土地是农村宅基地，不要钱）在700元一个平方，框架要贵个200左右，当然他没有花园和景观绿化的成本，只是房子的净成本。他奶奶个腿儿啊！真tmd的便宜啊！ 二 记的2002年以前的时候，房地产还没有现在这样的如日中天。记的当年有一个王家河的房产项目，好象是地建公司开发的，就在加油站的附近，土红色的外观，卖了几年，卖700元一个平方都卖不动，最后公司居然把这个项目做亏了，你要是放到现在，是匪夷所思的事情啊！2000年的时候，东山花园建成了。一个朋友有天晚上骑摩托车带我去兜了一圈，那叫一个大啊，但是周围都是黑漆漆的，车也很少，26路几乎要半个小时一趟。就一个隧道，把东山和城区完全给隔绝成了两个世界，一出隧道，感受的是现代化的车水马龙，熙熙攘攘。一进隧道，感受的是了无人烟，荒郊野外。东山花园当年750元一个平方，售楼人员都还要求爹爹告奶奶的说好话，陪笑脸。售楼人员的提成可以拿到销售价格的千分之五到千分之六，我不是售楼人员，具体情况不得而知。具体原因具体分析，97年才取消福利分房的制度，各个单位的员工和老居民都有自己的房子住，当年各单位的平均工资也就700-800元左右，社会上服务行业才300元。由于需求有限，所以没有很强劲的价格上涨的动力。在者，各个县城的人也还没有出现大规模的移民到宜昌来的意识，也没有太多的私立的学校。整个的需求和供求处于一个基本平衡甚至需求不足的阶段。因为房价也处于一个很平稳的阶段，没有大幅度的涨价，所以没有人看到房子投资的价值，也没有人把房子当作炒作的工具。那么房地产开发不太活跃，政府也没有从中享受到房地产开发带来的税收的增长和鸡滴屁的快速拉升。当然强行拆迁的社会矛盾也没有爆发过。大家都觉得还比较和谐很幸福。做生意的门面也就那么些个，商业卖场也没有大面积的增加，商业城的房租也很便宜，解放路的步匹市场逐步的衰退了，因为已经不流行做衣服了，但是宵夜市场崛起了。衣服的尺码分的更细，胖人瘦人都可以买到款式新颖尺码合适的品牌衣服，国贸96年开业，生意越来越好，卖场年年装修，品牌逐步调整，给人带来不同的消费感受。各单位发的代币券让上班的同志们多少还有点优越感，不是一般的单位都可以发的啊！各个老厂企业虽然已经走下坡路了，有的垮了，但是毕竟还不算太多。人们都还是安居乐业，生意人费用不高，竞争不太激烈，大家还是赚的到钱，人们都还是羡慕做生意的人，生意人也等同于有钱人。 三 产分商业地产和住宅地产，把两个揉在一起实在是太复杂，也太混乱了。那么分两条线来和大家聊吧。这样条理和思维也清晰一点。先还是来说说住房吧。谈宜昌的住房，首先不得不提到胜利四路的世纪花园，这个小区是由华银房地产公司开发的，在这之后，华银又接连开发了世纪欧洲城，世纪阳光等高档住宅小区，成为宜昌房地产界实力和品质的典范，当然这个是后话。胜利四路的世纪花园当年是作为宜昌最高档的住宅小区来进行运作的，所以开盘的价格是高高在上的，好象是2000-2200元的均价，年代好象是98年，由于是第一个豪华小区，卖的很好。因为自己当年还小，年代也已久远，也许我的描述在年代和价格上有些许的出入。现在你再去世纪花园小区徜徉，会发觉它欧式水泥柱子的阳台栏杆和现在这个时代已经格格不入了，当年颇为豪华的欧式铁艺大门也失去了昔日的风采。时光是个小偷，它可以偷走一切，也可以冲淡一切，任你是王公贵族，钻石玛瑙，统统都会在时间的打磨下，失去往日的气势和光芒。但是这之后房地产还是没有走到龙抬头的好日子。2003年才是宜昌房地产春天的真正的开始，在这之前，99年润海地产在胜利四路和东山大道的交汇处开发了龙苑，这也算是在中心区开发比较早的住宅区了。当年的价格是1900，由于离火车道比较近，先天条件不足，这个价格其实在当年也并不算得很便宜。宜昌中心区的房子相对于它开发的年代来说从来都没有便宜过，若你不相信，我慢慢的讲给你听吧！2001年。二马路的大富公寓开发建设，价格是2200元，看官们，这个价格可比什么沙市，襄樊，黄石高的多了哦！宜昌的房地产价格从来都是紧随武汉的。2001年，畔山林语开始开发建设，当年在隧道这头的山坡上，地段不好，甚至是郊区，虽然只隔一个隧道，基本的生活配套缺乏，当然那时是以联排别墅的名义来开发的，价格雄居2500元每平方的均价。记的那一年，我老师的女儿在汉口的武汉广场的旁边买的住房也是2500元一个平方，那是什么地段啊，全武汉的焦点，全省商业区的风向标。由此可见宜昌的房子价格之贵并不是从现在才开始，而是一直都是这么的贵。现在只是回忆一下宜昌早期的住宅市场的开发和价格，具体深入的分析后面慢慢的来讲。宜昌的住房价格在湖北仅次于武汉或者在某个时段和武汉不相上下，所以宜昌房子给人一种高贵的印象并不是从它涨价才开始。当然宜昌的城市行政级别，GDP排名，居民的经济收入各方面是不能和武汉相比的。四 2002年的时候宜昌的地产界发生了一件大事情。高档江景房的鼻祖-华银世纪欧洲城开盘了。在房地产行业还没有在宜昌甚至是全国出现大幅度涨价的大环境下，世纪欧洲城创造了宜昌最高的住房价格，2800元一个平方的开盘均价。当然肯定会有内部的认购，是绝对低于这个价格的。我当年还比较小，只听有比我大的朋友说，有电厂等等很多工资高的福利好的单位的员工买了该楼盘。这个楼盘我去看过的，户型设计的很科学，比较节约空间，采光和通风乃至房型都很合理，就是放到现在，其户型也很经典。这个价格已经比武汉高了，当然华银的开盘价从来都是比周边的价格要高一些的。当然华银讲的是品质和品牌，消费者也是接受和认可的。宜昌的市中心2500元每平方的价格是个坎，好多年以来宜昌中心区的房子都没有越过这个价位。2002年，铁路坝的都市家园开盘，（清江大厦对面）价格是均价2500元，这可是一线的地段啊！小区规模也不小，由楚雄房地产公司开发建设。我一直有一个看法，从98年到2002年四年的时间，宜昌的房子基本没有什么大幅度的涨价现象，因为97年世纪花园开盘也是2000开外了，但是胜利四路的地段并不如铁路坝。02年下半年，铁路坝的都市家园开盘也才2500元的价格。也就是说宜昌市的中心地段从98年到02年，价格一直徘徊在2000元到2500元。但是在当年的这个价格已经算很高了，这个价格可以和武汉相媲美了。宜昌的房价把其他的地级市远远甩在后面，那个时候，襄樊和沙市的中心区才1000开外呢，整整要高出1000大洋了。媒体一直说宜昌市是一个丘陵地区，沿江呈一个狭长地带，土地资源稀缺，所以才导致宜昌的房价比其他的湖北的地级市要高。貌似很有道理，但是有一点，城市的中心区都只有那么大，城市再大，中心也就那么大，那其他城市的中心区的价格应该和宜昌相差不大啊！因为你的行政级别和收入都差不多啊!平原地区的土地优势应该是体现在郊区啊！我个人有一个看法：宜昌地处鄂西，离武汉远，房地产公司多为本土的企业，因此缺乏外来的大鳄来参与竞争，而且一线的大地产公司也看不上宜昌的这块小蛋糕。那几年每年开发的楼盘数量并不多，开发企业还把一块本不大的土地分几期来开发，人为的控制上市交易的房屋数量，制造市场的饥饿感，更便于维持较高的销售价格，以维护较高的销售利润。价格由需求来决定，当高价卖的出去，消费者都集体认同和接受的时候，它就是一个合理的价格。不管武汉襄樊和沙市是什么价格，但你毕竟是居住工作生活在宜昌，所以你就必须接受，因为你没有别的选择。所谓舍我其谁！五 2003年搞了一个世纪花园-锦上苑，是打的世纪花园2期的旗号开发的，但不是同一个开发商，最后为了打通两个小区，两个小区的人还大打出手，都上了新闻。 关于世纪花园的具体开发时间，确实没查到，应该是98年，也欢迎大家更正，集思广益啊！ 还更正一个错误，都市家园是2003年7月开盘的，我写的是2002年。 2003年12月的时候，盈嘉酒店项目开盘了。这是一栋烂尾楼，最早的时候。底楼开了一家北山超市。后来被一位加拿大籍的秭归人买下来，北山超市就搬走了。 最初，由于是烂尾楼改造，都烂了10年了，销售价格不高。由于有好几家单位扯在一起的复杂的产权关系，前期也有很多的波折。但是这栋楼的主体都已经完工了，开发商只是做了装电梯和内部的三通的建设工作。 当年住房卖1900元，这个价位在这个地段算还比较便宜啦。后来传说买了住房的业主因为买到了很低的价位，房子涨价了，还专门的放鞭来感谢开发商，嘿嘿，不知道是不是江湖的谣传。 盈嘉是第一家在宜昌开发酒店式公寓的地产商，这在当年宜昌人根本不知道什么是产权式酒店的情况下无疑是一枚重磅炸弹，开发商实在是太聪明了。 酒店式公寓也就是产权式酒店，源自于海南等旅游城市。就是把装修好的酒店标间的产权卖给你，然后你再把房间租给酒店，酒店返给你租金，也就是包租的酒店标准间。 酒店公寓当年的售价是4080一个平方，当然是均价啊！装修得还不错，档次是按四星级酒店的标准搞的，1000元一个平方应该是物有所值的。 当年中心区的住房是2500元的价格，那么卖价也只比实际的价值高了500元。所以我当年预计只要酒店可以撑3年的话，这个房子就可以保本了。 小业主和酒店签的合同相当于年回报总价值的百分之六。但是签了20年的固定合同，没算增值的部分。自己住的话，物业管理费一个月就是几百啊，当然自己住的毕竟是少数啊！你还是算不过开发商啊。六 最关键的问题来了，就是房地产投资领域的包租问题。从法律角度上来讲，任何的包租销售都是违法的。我打个比方，某个包租的物业，不管他是商业还是酒店式公寓。他给你年返百分之六的话，那他返的房租越高，房子的售价就越高，这个道理是傻瓜弱智都知道的。那包租的房子就等同于开发商设的一个局，游戏规则不是由房子本身的价值来决定的，也不是由同地段的相同类型相同质量的房子的价值来决定的，也不是由正常的市场行情来决定的。而是由开发商设计的所谓的投资回报图来决定的，你不能讨价还价，就算你觉得不值那么多钱，开发商设计的天衣无缝的投资回报图也可以来说服你。他会让你相信这是一个绝好的投资机会，必须要赶快抓住它，不抓住就没有了。以万达作为一个例子来演示一下：2003年的下半年时候，胜利二路有翻新的临街门面出售，（标准的40年的产权与土地）7300元一个平方，当年附近门面的租金是50元一个平方一个月。国际上有一个标准，年回报在百分之五到百分之八的房地产项目就是值的投资的。这个达到了百分之八，当然是好的投资项目。如今万