《房地产权产籍》doc版.doc

啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊3、供销大厦和乙公司签定购房协议时，供销大厦应有义务向乙公司告知自己原先处置房产中的特殊情况（即一至三层外墙的归属问题）。如供销大厦未向乙公司告知该楼一至三 .啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊房地产权产籍啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊房地产权产籍2008年第1期（总第111期） 2008年1月28日出版编委主任 .谢家瑾编委副主任.陆克华 郑吉荣 朱建文编 委高现力 李凤鸣 康 宏 王维新 崔 林 金绍达主 编金绍达副主编.唐永安本期责任编辑.杨 赛目 录全国房地产登记研讨会在铜陵市召开徐世盛（2）理论与实践谈物权法实施后更正登记在登记实务中的应用.万孝红（3）建立我国不动产登记官制度的设想.吴雨冰（7）物权法的实施给房产测绘发展带来的机遇黄孟(9)工作研究浅谈房屋登记办法颁布后对房屋登记系统的改造.陈 刚 李 薇（14）建议区别对待农民住房的转让.油庆贤（16）浅析住宅附属房的产权归属陈秀群（18）经验介绍房地产权产籍档案上架方法的更新.刘新华（19）浅议城市拆迁房屋产权的注销登记.刘大德（21）案例分析共有共用面积分摊“合法约定”的案例.李 泉（25）文件规章介绍建设部关于在商业性房地产信贷过程中依托房屋登记信息系统查询家庭住房总面积情况有关问题的通知.（26）简 讯中国房地产产权研究会中国房地产产权网开通.（27）苏、皖两省房地产登记管理研讨会在徐州市召开.（27）全国房地产登记研讨会在铜陵市召开全国房地产登记研讨会于11月12日上午在安徽省铜陵市大通镇澜溪山庄隆重召开。国家建设部住宅与房地产业司副司长张学勤，安徽省建设厅副厅长李玉华，副市长吴桂和，国家建设部住宅与房地产业司产权市场处处长杨佳燕，中国房地产及住宅研究会城镇房地产产权产籍委员会秘书长赵鑫明，铜陵市房地产管理局党委书记、局长、房改办主任贾斯宏等领导出席会议。今年以来，随着物权法的颁布实施，房地产业一些相关配套措施需做相应调整。为建立和完善房屋登记簿制度，建设部住宅与房地产业司根据物权法精神，拟定了房屋登记簿管理试行办法、房屋登记簿式样和关于贯彻落实房屋登记办法的通知，并委托中国房地产及住宅研究会城镇房地产产权产籍委员会组织召开建立完善房屋登记簿有关问题研讨会。北京、上海、天津、广州、沈阳等45个省会城市及大中城市房地产管理部门相关负责人或工作人员参加了会议。12日至13日，与会者采取集中研讨和分组讨论等形式展开研讨。在12日下午和13日上午的分组研讨会上，与会者就关于贯彻落实房屋登记办法的通知、房屋登记簿式样、房屋登记簿管理试行办法进行了认真激烈的讨论，并对共有权人发证问题，建筑区划内公有房屋登记，登记赔偿，在建工程抵押、预售许可、合同备案衔接，房屋产权登记工作未来发展方向等问题提出了很好的意见和建议。为期3天的全国房地产登记研讨会在与会的各位领导和代表共同努力下，取得了丰硕的成果，会议讨论、研究、确定的若干政策、建议，将对完善我国房地产登记制度产生重大而深远的影响。（铜陵市房地产市场管理处 徐世盛）谈物权法实施后更正登记在登记实务中的应用物权法第十九条第一款“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”的规定，从立法角度上正式明确了我国不动产登记制度中更正登记这一制度的法律地位。在房屋登记实务中无论登记机构采取何种审查方式，都会因一些原因如虚假申请、工作失误等不可避免地会出现登记错误、遗漏的情形。而这一制度的建立，能够及时地消除因登记错误或遗漏而造成的登记权利与真正权利不一致情形，有效地保护真实权利人的合法权益。鉴于这项登记业务实务操作少，我国立法上又无具体明细的规定，因此，很有必要对更正登记的设立原因、作用、应用进行分析和探讨。一、更正登记的设立原因、目的从建立不动产登记制度的国家，一般都建立更正登记制度。如德国民法典、瑞士民法典、我国台湾地区“土地登记规则”对更正登记都有相应的规定，明确当登记簿上记载的权利与事实上的权利状态不一致时，或者物权的登记不正当、正当的登记被不正当地涂销、更改时，可以申请更正登记。更正登记制度之所以被一些国家所采纳，原因在于，在房屋登记中由于各种各样的原因导致登记错误或遗漏，若不能允许申请更正登记，则会损害事实权利人的权益，不利于登记的权威性、正确性。设立更正登记的目的是为了保护事实上的权利人的物权，许可真正的权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对房屋登记簿的内容进行更正。二、更正登记的作用（一）权利人、利害关系人保护物权权益的一种行政救济途径近几年，随着房地产市场快速发展，城市化进程不断加快，投资主体的多元化、复杂化，人们的产权意识不断增强，使得房产交易日益活跃，房产权属关系日趋复杂。在登记实务中，当事人认为登记机构颁发的房产证错误、侵害其房屋权益而提起行政复议、行政诉讼案件明显增多。而更正登记的设立，则给予有关当事人一种解决行政行为与民事权利争议之间的矛盾的行政救济途径。权利人、利害关系人认为登记簿记载事项错误的，可以先向登记机构提出更正登记。若确有证据证明登记确有错误或权利人书面同意更正，登记机构应当予以更正。这样，可以避免行政诉讼、复议的发生，化解登记机构与申请人之间的矛盾、纠纷。（二）登记机构纠正行政行为、避免行政案件发生的自救途径在登记实务中，对于因买卖、赠与、抵押等活动而引起的房屋权利变动的登记申请，登记机构普遍采用的是形式审查，即审查登记簿的记载信息应当与当事人提交的申请登记文件一致，登记机构的职责主要是将有关申请登记文件的内容准确、及时记载于登记簿，但不承担对申请登记文件内容的合法性审查。因此，遇到当事人提供虚假的身份证明、婚姻状况证明等材料或者寻找假产权人来冒充申请，虽然登记机构凭职业敏感性、业务能力以及采取的防伪措施，发现了一部分虚假书证，杜绝了一些虚假申请行为发生，但是由于造假技术的日益逼真，登记机构的审查职权和能力有限，难以保证每一起都无虚假行为和虚假书证。针对虚假行为办理的房屋登记，若登记机构事后发现，并通过更正登记的程序，及时纠正自己的行政行为，则可保护真正权利人的权益，也避免了行政复议、诉讼的案件发生，防止行政赔偿。因此，更正登记，成为登记机构纠正行政过错的一种非常有效的救济途径。（三）维护登记簿信息准确、可靠的快捷途径物权法第十六条第一款、第十七条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”、“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”由此可见，法律明确了登记簿在房屋登记的重要地位，确定登记簿是一项非常重要的权属归属和登记记载事项的依据。而更正登记的设立主要是为纠正登记簿记载错误的需要。登记实务中，除房产权属争议外，登记簿中记载的权利内容方面的信息与实际状况或者申请登记文件不一致的情况也时有发生，为保持登记簿记载信息的准确性、可靠性，必须有相应的更正登记制度来保障。这样，登记簿的公示作用才能得以充分显示。三、更正登记的实际应用（一）更正登记申请主体有权提起更正的申请主体为权利人、利害关系人。这里所指的权利人是事实上的权利人或者真正权利人。因为，在登记实务中，登记簿上记载的权利人有可能是通过虚假申请行为领取房屋权属证书的。这时，事实上或真正的权利人就有权向登记机构提出更正登记。例如：李某在1989年总登记时通过公告征询异议方式继承取得了父母遗留的祖产房屋，并申领了房产证。2007年远在北京的李某的妹妹得知后，以李某侵吞了父母房产，剥夺了自己继承父母房产的权利为由，向法院提起民事诉讼。后法院判决李某、李某妹妹对父母遗留的房产均享有继承权。李某妹妹凭法院判决书、协助通知书来申请更正登记，这时李某妹妹就是事实上的权利人。利害关系人是指与争议的法律关系或某一事件、事实或有权利义务关系的人。在房屋登记中，指的是与申请登记的权利有利益冲突或者利益受到侵害的直接当事人。具体而言，利害关系人是指（1）民事侵权关系中的各当事人，如房改房上市时，享有居住权的同居住权人；异产毗邻的房屋，原为共用的部位登记给他人，受到利益侵害的相邻人，例如唐巷某号的01室房屋，发证时将共用部位登记给01室产权人，与01室相邻的02室认为登记有误，向登记机构提出申请更正登记，这时02室产权人就为利害关系人。（2）民事合同关系中的当事人，如产权人将房产赠与合同给受赠人，但又将房屋出售给他人，并办理了登记手续，此时的受赠人为利害关系人。（3）房产受到具体行政行为直接影响的人，如行政机关将房产判给他人，原权利人认为判决有误，原权利人为利害关系人。利害关系人申请更正登记时，若登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。如果提起更正登记的申请人不是权利人、利害关系人，则即使房产登记错误也无权申请。（二）更正登记申请事项更正登记申请事项为登记簿记载错误的事项或者房屋权属证书、登记证明记载与登记簿不一致的事项。1、登记簿记载错误的事项（1）登记簿的记载事项与登记的原始文件不符登记簿的记载与登记的原始文件不符，包括登记簿上记载的房屋自然状况部分、权利状况部分或其他部分与房屋原始登记文件不符。对于申请人是以登记簿的记载与登记的原始文件不一致为由，申请更正登记时，因这种情况的更正登记往往不会涉及到实体权利的纠纷，不会妨害他人已经登记的房产权利，登记机构可以进行更正登记。如张某、李某共同购买一套商品房，申领房产证时，登记机构办理了等额按份共有的房产证。而事实上，张某、李某提供的购房合同中有30、70的房产份额约定，故申请将房屋权属证书上的房产份额进行更正。而登记机构能够办理更正登记的证明证据主要就是申请人提供的登记原始文件。（2）登记簿记载与原始的登记文件相符，与真实的物权状况不符登记簿记载与原始的登记文件相符，但是却与真实的物权状况不符，如当事人通过提交虚假的、伪造登记材料申请的，尽管登记的原始文件与登记簿的记载是一致的，但是由于与真实的物权状况不符，也应属于登记簿记载的事项错误。对于申请人以登记簿的记载与真实的物权状况不符为由向登记机构申请更正登记，登记机构应慎重办理，这是因为，登记簿的记载与原始文件一致却不符合真实的物权状况多是由于当事人提交虚假的登记材料所致，此时涉及到了当事人对物权的归属或内容发生的争执，即对实体权利义务关系的争议。一种情形，此种纠纷应当通过民事诉讼程序由法院裁决，而且物权法第一百零六条对于不动产善意取得者应予以保护作出了相应的规定。这种不一致情况，当事人应当先通过民事诉讼程序解决因物权的归属和内容发生的争议，在法院出具生效法律文书后，据此向登记机构申请更正登记，此时登记机构应当依据法院的生效法律文书进行更正登记。例如：人民法院、行政机关判决因当事人提供虚假书证而进行的转移登记行为无效，认定房产归原告或者与被告共同所有。权利人持生效的法律文书等材料申请更正登记。若原告已亡或者被告作为共有人不配合申请的，登记机构仍可办理更正登记，至于原告已亡或共有人不配合申请的，可以采取对原告、共有人暂时不发证的方式解决。待以后办理继承公证手续或者共有人提出申请时，再予以发证。另一种情形，根据物权法第十九条第一款有关规定，在权利人书面同意更正的前提下，登记机构可以进行更正登记。2、房屋权属证书、登记证明记载的事项与登记簿不一致房屋权属证书、登记证明记载的事项出现错误指的就是该证书、证明记载的事项与登记簿不一致的情形，依据物权法第十七条、第十九条规定，权利人、利害关系人发现房屋权属证书、登记证明的记载与登记簿的记载不一致的，可以向登记机构申请更正登记。（三）更正登记的程序更正登记主要有两种方式：一种是经权利人（包括登记簿记载的权利人和事实上的权利人）以及利害关系人认为登记簿记载的事项错误，申请的更正登记。另一种是登记机构自己发现错误后作出的更正登记。两种不同的更正登记申请的程序应有所不同，操作要求各异，登记机构在登记实务中要引以重视区分。因为，登记机构依法行政的标准，不仅要注重内容的合法性，还要严格按照法定的程序办理。对于申请人申请的更正登记程序可参照房屋登记的一般程序，较为明确，在此不作详细论述。对于登记机构依职权办理的更正登记，由于目前尚无统一固定的操作程序，故值得研究探讨。1、已颁发房屋权属证书、登记证明后依职权更正登记当登记机构在颁发房屋权属证书、登记证明后，因内部督查、上级主管部门检查等各种原因发现发证有误，登记机构就应行使职权，办理更正登记，程序可设计如下:（1）通知有关的房屋权利人申请更正登记登记机构发现发证有误的，应当在五个工作日内书面通知有关的当事人在规定的期限内申请更正登记，规定的期限最长不超过三个月。设定三个月期限，是考虑与法定的行政诉讼期限三个月保持一致。若当事人来申请，则就可启动申请人申请更正登记的程序，不应再采用登记机构依职权的更正登记程序。（2）逾期不办的，登记机构依职权办理更正登记当事人无正当理由逾期不办理更正手续的，登记机构填写更正登记申请表，说明更正原因，并依据原始登记文件或者有效的法律文件对登记簿的记载予以更正，书面通知当事人。这种更正登记形成的登记材料单独建立房产档案。2、登记事项已记载于登记簿，但未颁发房屋权属证书、登记证明的依职权更正登记登记机构在登记事项已记载于登记簿，但未颁发房屋权属证书、登记证明时发现登记有误的情况较多。因为，在定期督查、缮证校核这一过程中，往往会发现一些问题。在物权法出台前，房产物权取得的公示时点是在领取房屋权属证书后，故只要没发证，登记机构就可以在登记系统自行更正。而现在房产物权取得的公示时点是以记载于登记簿，因此对于这种情况，虽未发证但已对社会公示，要进行更正登记，就必须按照一定的程序办理。（1）填写更正登记申请表登记机构发现登记簿记载有误，但尚未发证，而且更正登记的事项不涉及权利归属的，应填写更正登记，不必通知当事人。若更正登记的事项涉及权利归属的，应当在五个工作日内书面通知有关的当事人在规定的期限内申请更正登记，规定的期限最长不超过三个月。若当事人申请的，按照申请人申请更正登记的程序办理。（2）对登记簿记载有误的事项进行更正更正登记的事项不涉及权利归属的，登记机构依据原始登记文件或者有效的法律文件对登记簿的记载予以更正。涉及权利归属的，当事人逾期不申请的，登记机构凭生效的法律文件对登记簿的记载予以更正。（3）缮证、发证登记簿的记载予以更正后，对于不涉及权利归属的，登记机构根据登记的类型进行相应的缮证、发证。对于涉及权利归属且当事人逾期不申请的，暂不缮证、发证。对于这种未发证的更正登记形成的登记材料一并归入该房产档案。更正登记是一种救济登记制度，可辅助房屋所有权登记和其它权利登记的正确登记，能为登记机构主动解决登记实务中的一些问题，避免陷入尴尬和困境，减少行政案件的发生。更正登记对于全国的房产登记机构来说，是一个较新的领域，鉴此，笔者建议登记机构可加大对更正登记应用方面的研究，以便最大限度地发挥这种登记在房屋登记中的效能。 （作者工作单位：无锡市房产管理局产权监理处）建立我国不动产登记官制度的设想近年来，我国在不动产登记队伍建设方面做了大量的工作，并取得了一定的成效。城市房屋权属登记管理办法第二十九条规定：“从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训，持证上岗”；房地产交易与权属登记规范化管理考核标准将登记人员进行业务培训情况作为一个量化考核标准；国家土地管理局1996年公布的关于实施土地登记持证上岗制度的通知，规定只有参加土地登记上岗资格考试合格，并取得土地登记上岗资格证的人员方可从事土地登记工作。人事部、国土资源部联合下发土地登记代理人职业资格制度暂行规定，推行全国土地登记代理人职业资格制度。不动产登记制度作为保障不动产权利的一种重要制度，其目的、意义及功能是通过不动产登记机构工作人员的具体行为来实现的，目前我国还未建立不动产登记官制度，不动产登记人员的现状还不足以胜任不动产登记重任登记人员的任用无需严格的法律专业背景和专门的职业训练，登记人员录用门槛偏低，登记机构临时工作人员偏多，登记机构工作人员待遇不稳定，缺乏相应的登记人员的自我约束、外部监督和责任追究机制。登记人员整体素质离不动产登记制度的内在要求还有一定差距。因此，构建我国不动产登记官制度，建立一支专业化、职业化的高素质工作人员队伍，辅之以严格的任用晋级机制、责任追究机制，是摆在我们面前的一个迫切需要解决的问题。笔者认为，构建我国不动产登记官制度，应该综合考虑各种因素，有效整合现有资源，充分借鉴国内外成功经验，建议从以下几个方面构建我国不动产登记官制度：一、改革传统的登记业务处理模式（一）改革登记审核模式。现行的登记业务处理基本上属于单流水线操作，这种流水线主要体现为“内设部门（科室）与内设部门（科室）之间的流水处理”，各部门之间的工作主要是纵向划分，部门之间上下衔接，一个业务流程由不同的部门相互配合、流水处理，单个部门不能独立处理整个流程。单流水线的最大缺点是各科之间责任分担不明确，登记错误难以分清责任。建议借鉴法院的案件处理模式，按照业务性质或类别建立多流水线、业务平行处理模式，即业务部门与业务部门之间可以相对独立地处理整个业务流程，流水线主要体现为“部门内部业务流程的处理”。换言之，房产登记由受理窗口受理后，按照登记类别不同，进入某个部门后，指定一名登记官全程负责登记事宜并承担相应的责任。（二）赋予登记官以足够的权限。登记件受理后，审核环节中的一审、复审、三审三道的环节合为一个环节，集中由不动产登记官一人完成审核环节，建立登记官“一人经办、一人处理，一人签字，一人负责”的操作模式。以往由数人相互牵制，共同完成不动产登记的模式改革为登记官一人全面履行不动产登记的审核权，当然，登记官对登记件公正和效率负责。登记官依法独立处理登记案件，不受非法干涉，非因法定事由、非经法定程序，不被免职、降职、辞退或者处分。（三）设立登记官助手制度。在目前登记体制下，从机构职能来说，登记机构除了履行不动产登记职责外，还需要承担不动产的行政管理职能，登记和管理还没有分离；从登记工作人员的日常事务来看，诸多行政事务、政治任务、社会活动、宣传工作等常常分摊到登记工作人员名下，并被视为职责范围内的当然要求，部分登记人员承担的登记工作以外的工作量并不少于他们所承担的登记事务的工作量。建立不动产登记官制度以后，对于那些经过多年专业培训、具有专业技能的登记人员应充分发挥其不动产登记领域内的作用，至于其他的社会性事务可由专门设立的不动产登记官助手去完成。通过设立登记官助手制度，一方面可以促使登记官全身心投入登记工作，提高工作效率，另一方面可以缩减登记人员人数，建立精英化登记官队伍相结合起来，对于不符合登记官授予条件的登记工作人员，可以单列为登记官助手，从而为将来的高薪养廉制度提供保障。不动产登记官助手的主要职责是：（一）收集整理登记件有关材料，完成对登记件进行初步审查，提供意见和建议供登记官参考；（二）完成登记官交付的登记辅助性事务；（三）完成登记官应承担的社会性事务。二、建立不动产登记官资格制度（一）担任不动产登记官应具有相应的条件。为从根本上达到不动产登记制度的目的，适应物权法的要求，必须严格登记人员资格管理，实行职业准入制度，推进登记规范化管理的水平，树立登记机关高效服务形象，提高登记人员业务水平。参照法官法、检察官法的相关规定，担任不动产登记官应具有积极条件和消极条件。积极条件是：（一）具有中华人民共和国国籍；（二）年满二十三岁；（三）拥护中华人民共和国宪法；（四）有良好的政治、业务素质和良好的品行；（五）身体健康；（六）高等院校本科毕业从事不动产登记工作满二年；获得硕士学位、博士学位从事不动产登记工作满一年。经国家建设行政主管部门审核确定，在一定期限内，可以将担任不动产登记官的学历条件放宽为高等院校专科毕业；（七）取得不动产登记官资格。消极条件是：（一）曾因犯罪受过刑事处罚的；（二）曾被开除公职的。符合上述条件并且取得不动产登记官资格的，经过国家不动产登记官管理部门任命，可以担任不动产登记官。（二）不动产登记官资格的授予。授予不动产登记官资格应充分考虑到目前登记机构的实际用人情况，防止过大震动，对于已经进入登记机构并长期从事登记工作的“老人”与新近或尚未进入登记机构的“新人”要区别对待。对于“新人”的录用，必须借助于具有较高知名度、认可度和公信度的资格考试。因此，符合下列条件的，可授予不动产登记官资格：（一）办法颁布前已在不动产登记机构任职并从事不动产登记工作满一定年限（比如8年或10年），通过国家建设主管部门组织的考核；（二）通过国家组织的不动产登记官资格考试。（三）建立不动产登记官资格考试制度。不动产登记工作的特点决定了不动产登记人员要熟悉相关法律法规，又要熟悉不动产产权产籍管理、房产测绘等相关知识，既要有理论修养，又要有实践操作能力。因此，不动产登记官资格考试应包括两个部分：法律水平考试和不动产登记知识考核。目前，法律职业从业者（法官、检察官、律师、公证员等）的资格考试是国家统一司法考试，难度较高，通过率较低，公信力、美誉度和社会影响力日渐增大，建议不动产登记官法律水平考试可直接借用成熟的国家统一司法考试制度，不再另行组织考试。凡通过国家统一司法考试的，自动通过不动产登记官法律水平考试。考虑到国家统一司法考试的难度，经国家建设行政主管部门审核确定，在一定期限和一定地域范围内，不动产登记官法律水平考试的合格分数线可以在当年国家统一司法考试合格分数线的基础上适当降低。不动产登记知识的考核由国家建设行政主管部门统一组织实施。三、建立不动产登记官级别制度在设计登记官级别的时候，可以借鉴法官法、检察官法以及工商管理部门正在推行的企业注册官制度，但不能过于强调和关注等级差异。和法官类似，登记官作为一种特殊职业，比较强调独立、平等和尊严。我国法官法将法官等级设计为四等十二级，划分过于细致和繁琐，导致法官职业生涯中等级变化过于频繁，可能使法官产生严重的级别意识。如果过分强调登记官级别，同样会带来类似的弊端高等级的登记官比低等级登记官掌握更多的资源，更多的话语权，低等级登记官会自觉不自觉受到高等级登记官的影响，级别差异越大这种差别就越大，其独立意识越会受到伤害。个人建议，将登记职级分为实习登记官、初级登记官、中级登记官、高级登记官四个等级。不同等级的登记官差异主要体现为待遇的差异，当然，权限上也稍微存在一定的差异，实习登记官不能独立办案，只能辅助其他正式登记官办案。登记官向更高级别晋升主要以工作年限为依据凡取得不动产登记官资格并且被登记机构选任为登记官的，直接成为实习登记官；担任实习登记官以后经过2年的登记工作，经考核和考察合格后升为初级登记官；担任初级登记官以后经过4年的登记工作，经考核和考察合格后升为中级登记官；担任中级登记官以后经过8年的登记工作，经考核和考察合格后升为高级登记官。登记官在登记工作中出现的登记错误，视其错误程度及次数，予以降级、辞退或决定延迟晋升级别。如此，算上担任登记官需要的工作年限，一名高等院校本科毕业生毕业后从事不动产登记工作到晋升为高级登记官至少需要16年时间，硕士、博士则需要至少15年时间。从事15年以上的不动产登记工作以后，经验和阅历已经相当丰富，足够可以处理任何复杂的不动产登记件。四、建立登记官职业保障制度（一）身份保障。为了解除登记官的后顾之忧，使其安心工作，免受外部干扰，须对登记官的身份加以保障保障登记官具有较高的社会地位，保障履行职责所具备的职权和工作条件；可以相对独立的处理登记件，不受他人非法干涉；非因法定事由、法定程序，不被免职、降职、辞退或处分。（二）经济保障。登记官按规定获得劳动报酬，享受保险、福利待遇。不可否认，目前大部分登记机构工作人员的收入普遍高于其他行业，但这种收入并没有保障也不稳定，受很多因素影响，比如房地产景气程度、物权法对不动产登记机构收费的限制、登记机构体制的改革等等。现有条件下，登记人员数量太多，精英太少，保障其稳定的福利待遇确实很难，精兵简政势在必行不动产登记官制度是一个现实可行的精兵简政途径。在对不动产任职资格提出高要求的同时，也应建立一套登记官福利待遇保障制度，这能够有效地提高登记官的社会地位，确保登记机构能够聚集一批高素质、高学历的专业人才。登记官经济保障包括：（一）适当提高登记官工资；（二）登记官工资由财政负担，不因房地产景气程度等因素影响；（三）退休后的待遇保障。（三）其他保障。不动产登记官的人身、财产和住所安全受法律保护；有辞职、提出申诉或控告、参加培训等权利。五、建立登记官行为规范（责任追究）制度在赋予不动产登记官应有的职权之后，为了约束登记官依法履行职责，做到“权力”与“责任”相对等，必须建立登记官行为规范制度。登记官行为的一种禁止性规范，一般包括两类：一类是与登记官特殊身份有关的禁止性行为，如不得散布有损国家声誉的言论，不得参与旨在反对国家的集会、游行、示威等活动，不得参加罢工，不得从事营利性的经营活动等；另一类是与登记行为有关的禁止性行为，如不得错误登记、遗漏登记、遗失登记资料、无故迟延登记等。登记官违反行为规范的，应该承担相应的责任。登记官违反第一类行为规范的，由于一般不会直接造成当事人损失，登记官承担的主要是行政责任，包括：警告、罚款、降薪、记过、记大过、降级、开除等；登记官违反第二类行为规范的，给当事人造成损失的，登记官除承担行政责任外，还应承担相应的个人责任（登记机构先行赔偿再向登记官个人行使追偿权）。登记官个人责任成立要件是：主观上存在故意或过失，客观上有违反程序法或实体法的行为，登记行为给当事人造成损失。行使追偿权时应注意，若登记官主观上确已尽最大注意义务，但受登记资料获取、证据采信的客观条件限制而形成的登记错误，登记官不应承担个人责任。总之，构建我国不动产登记官制度，应该尊重我国不动产登记工作人员的实际状况，有效整合利用现有资源，充分借鉴国内外成功经验，从登记机构人员任职资格、晋升、行为规范等环节方面入手，全面提高不动产登记从业人员素质，促进效率与公正作为登记价值目标的实现。笔者建议应配合物权法的规定，尽快制定统一的不动产登记法，设专章或专节从赋予登记官权限、担任不动产登记官应具有相应的条件、授予不动产登记官资格、建立不动产登记官资格考试制度、建立不动产登记官级别制度、强化登记官福利待遇保障制度、建立登记官行为规范（责任追究）制度等方面构建我国不动产登记官制度。（作者工作单位：建设部村镇建设办公室）物权法的实施给房产测绘发展带来的机遇物权法的制定与实施，既是为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，又是保护权利人的物权，维护广大人民群众的切身利益。这一法律的颁布与实施倍受广大民众的关注，是我国迈入法制社会的又一新成果。根据物权法在法律体系中自身的特殊性质和独特功能，给合房产测绘，我有如下体会：物权法的“物”，主要是指有形财产，包括不动产和动产。不动产是指不可移动的有形财产，如土地及房屋、林木等地上附着物；动产是指可以移动的有形财产，如飞机、船舶、汽车、电视机等。物权是一项重要的财产权，是权利人在法律规定的范围内对特定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权法从民法角度明确物的归属即确认物是属于谁的，明确权利人对物享有哪些权利，明确对物权如何保护。物权法的出台，对房产测绘为物权的登记和发证提供准确的数据提出了更高的要求，也为房产测绘事业的发展带来了新的机遇。首先，从房产测绘的目的、内容、作用来看，房产测绘的目的主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费、以及城镇规划建设提供数据和资料。而房产调查的内容包括：房屋用地调查和房屋调查，房屋用地调查是通过实地详细调查，对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称和行政境界的调查。房屋调查主要针对建筑物，房屋用地调查主要针对构筑物。因此房地产调查的内容包括：1、房屋用地权界，即丘界的调查。2、房屋状况调查。3、房地产数量调查及示意图的绘制。4、房地产权属状况调查。5、地理名称和行政境界调查。房地产调查主要为了通过获取房地产各要素资料，确权审查、实物定质定量，认定房地产权界及其归属，最终充实完善房地产测绘的各种资料，为房地产管理提供可靠并能直接服务的基础资料。即：1、建立房产管理信息系统的数据来源；2、确认房屋权属的重要依据；3、解决房产纠纷，保护产权人合法权益的依据；4、房产行业管理的重要依据；5、城市规划建设和管理提供决策的依据。由此可见，房产测绘调查成果的好坏将直接影响房地产簿册和图件内容的准确性，也直接影响房地产登记和管理工作，更是直接影响业主的财产权。其次，从房产测绘的操作过程来看，我们可以发现不少值得思考或探讨的地方。众所周知，房屋产权证上有三个面积概念：套内建筑面积（俗称套内面积）、共有分摊面积和单元总建筑面积（俗称建筑面积）（产权面积）。前两项数值之和就是单元总建筑面积。专有部分以外的共有部分面积要据分摊规则进行分摊；共有部分如：电梯、道路、公共停车位、会所、学校、幼儿园、物业管理用房、水池、通道、天顶、绿地、花木、广场、下水道等为全体业主共有，有的共有部分参与分摊，有的共有部分没有参与分摊，有的共有部分确认产权，有的共有部分没有确认产权。问题是公摊面积怎样划定，分摊依据的合法性，业主应承担怎样的权利和义务，概念模糊，权利不明确。从分摊面积的测算资格来讲，它必须由具有房产测绘资质的测绘单位来测绘、计算，并要求测绘人员严格按照2000年8月1号颁布的中华人民共和国国家标准房产测量规范GB/T17986.1-2000的要求执行，这一标准目前还是无可非议的。从分摊面积的测算过程来讲，它必须通过专业的公式和精确的测算来完成，肉眼是无法估算的。正是由于公摊面积测算过程专业而复杂，一般业主很难掌握，从而给个别开发商在提供消费者的住房面积销售中做手脚，消费者通常也难以知情。再者，在房屋权属证书附图中，要求注明房屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积。但在房产测量规范中，缺少对这部分内容的明文规定，这也为部分欺诈行为提供了可乘之机。尽管不少百姓在购房时，可能注意到了在房屋所有权面积上吃了亏，但由于没有相应的标准或依据，也只有无奈。上述这些问题也曾引起了相关部门的重视。2002年5月1日实施的关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知，针对因开发商多算分摊面积而引起的纠纷，制定出计算标准，从而让老百姓在购房时心中有数，在很大程度上防范了开发商对消费者进行欺诈的可能。为此，建设部要求各地房管部门在网上公示公摊面积并写入合同，在购房合同中列明公摊部分，开发商取得预售许可后，房管部门把房屋测绘报告和面积分摊情况在网上进行公示。具体内容有：被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；以及不分摊的共用部位等等。根据相关部门的统计数字显示，绝大多数大、中城市已建立了房产信息化和网上售房管理系统，房屋的分摊面积和分摊的相关信息已公示，可通过输入姓名、身份证号码等登录，查阅信息。尽管这一办法较为完善，可操作性强，但毕竟没有纳入法律范畴，仍然给投机商们留有不法钻营之机。值得庆幸的是，10月1日物权法实施当天，广州市在全国率先公示相配套的测绘办法关于建（构）筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知（征求意见稿）（以下简称意见稿）。其在全国首次提出小区共有建筑面积不进行分摊到户，即取消了现有房产证上的公摊面积说法，以后市民买楼只看套内面积就可以了。这一试行意见不仅明确业主的房屋产权和共有面积的义务，同时也方便了房产测绘的具体操作，更有效防止了开发商们在房产开发和销售时对业主的欺诈。据了解，广州的意见稿规定小区共有建筑面积不作分摊，而以另共有面积方式注记，并将建筑物的共用部位面积分项列明，使业主更清晰了解自己的共有面积的使用范围及构成要素，并合法有效地运用自己的专有权和共有权。不再用单元建筑面积概念。也就是说，以后房产证上只有一个套内建筑面积，即套内面积的概念，而没有了建筑面积这一概念了。意见稿的出台在较大程度上防范了不良开发商通过房地产测绘来欺诈业主。如作为专有部分的人防地下室、车库等，以独立单元计算套内建筑面积并参与相关功能共有的分摊，而共有建筑面积按照规范所列共有建筑相关设施项目进行分摊。原有规定缺少了这部分内容的规定，有不良开发商会把人防地下室和车库也作为共用面积分摊给业主。另外，在原来操作中，如人防报警室、居委会、垃圾站、公厕、电信机房等配套设施作为独立单元出图时，由于公用设施没有归入业主共有部分，可能为开发商将该公用设施出售、出租提供机会，影响业主的合法权益。现在该部分配套都成为了共有部分，明确了业主对其共有权，利于保障业主的利益。广州市的这一意见稿既是实践物权法的有益探索，又给房产测绘事业的发展带来了不少思索的空间。由此，我建议在业主共有部分的登记可以是申请房屋所有权初始登记时，应当将建筑区划内的公共场所、物业管理用房、依法可以登记的公用设施以及其他共有部分一并申请登记，登记机构在登记簿上予以记载，不发房屋权属证书，但应在专有部分的房屋权属证书的附件中记录其共有部分的详细情况。要实现这一目标，就要求房产测绘部门必须准确测定各房屋界址点的坐标，准确测绘出建筑区划内的公共场所、物业管理用房、依法可以登记的公用设施以及其他共有部分的界址坐标，并绘制分丘图，并附图于房屋权属证书后面，使业主明白哪些部位属于专有部位，哪些部位属于共有部位，并对共有部位享有共有和共同管理的权利，承担其义务。其三，把握好从房产测绘方面更好地落实中华人民共和国物权法以促进房产测绘事业发展的机遇，必须做好以下工作：1、提高房屋产权的权属意识，界定清晰房屋的权属界线，根据房屋的构造和使用功能的不同来区分具有排他性的可以独立使用的建（构）筑物部分为专有部分，其余部分为共有部分。根据物权法来维护自己的专有部分的权利，履行共有部分的权利和义务，做到自觉维护公共利益，为保护私有利益和公共利益而自觉履行应尽的义务和职责。2、培养和造就高素质的测绘队伍和专业人才。房产权属界线的一分一毫、一点一线都直接关系到老百姓的切身利益，测绘成果的精度高低取决于房产测绘专业人才的专业水平。从当前我省房产测绘单位的技术素质来看，如果要适应物权法的要求，我认为还有不少差距。首先是加强业务培训，充分掌握测绘专业知识。要培养一批懂技术、有专业水平，具备科学发展观的开拓、创新型从业者。其次在管理制度健全的基础上提高房产测绘队伍的科学管理水平。再者是树立房产测绘从业者爱岗敬业的优质服务观念，强化责任意识和服务意识。3、根据房产测绘事业发展的需要，必须购置GPS接收机、全站仪、手提电脑等先进的仪器设备，来增强房产测绘单位的竞争实力。总之，中华人民共和国物权法的颁布与实施，从理论和实践上对我们房产测绘事业提出了更高的要求，同时也为我们房产测绘事业的发展提供了更广阔的空间。 （作者工作单位：衡阳市房地产产权监理处房屋测绘管理中心）浅谈房屋登记办法颁布后对房屋登记系统的改造成都市房屋权属交易一体化信息系统作为我市权属登记的基本手段，在产权产籍管理中起着至关重要的作用。随着新房屋登记办法的实施，如果我们仅仅认为，对登记系统的要求，是在现有系统中增加三种登记类型，并将原有的产籍管理数据直接转化建立登记簿，是没有领会到办法的真正要求的，也达不到房地产市场信息系统技术规范的标准。因此，在认真分析研读了办法及技术规范后，我们提出以楼盘表为基础，按“以表管房，以房建簿，依簿发证”的思路对现有登记系统进行改造的方案。一、建立以楼盘表为基础的房屋登记系统的必要性1、管理水平发展的需要从1995年初步实现权属登记的计算机管理以来的十几年间，我市的信息系统建设沿用了已存在几十年的房产档案管理方式，建立了“以档管证”的权属登记系统，即通过当事人初次申请登记建立档案信息，在此信息的基础上再进行转移、变更、抵押等登记，这是一种典型的分散管理模式，房屋行政管理机关只能通过当事人申请登记行为的发生来管理房屋。在这种管理模式下，一定范围内（例如栋、小区等）的房屋信息只能通过地址进行横向联系，假如该范围内的房屋权利人因街道名称变化，对其房屋地址分批申请变更登记，在一段时间内就有可能出现同一范围内的房屋，存在不同的地址，还可能出现同一地址下登记有两套以上的房屋，这对于权属登记的唯一性，以及掌握该地区房屋的交易、登记情况就产生了一定的影响。同时，我市房屋的初始登记仅仅记录每幢房屋的地址和总面积，在进行拆分登记时，只是通过总产权号予以关联，将已拆分面积从总产权中简单扣除。若在拆分登记时，将总产权号录入错误，就会出现系统统计剩余面积与实际剩余面积不一致的情况。2000年，我市通过在商品房合同备案引入楼盘表管理，解决了增量商品房在登记中动态管理的问题，但在大量的公产、单位自建、拆迁安置房中仍然存在大量的管理空白。要解决这些问题，就要求对登记系统进行不断更新，以适应管理的需要。2、房屋登记办法的内在要求办法第八条“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定的界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（门牌号、幢号、室号等）的房屋或者特定空间。”第十八条：“.房屋登记机构应当.将申请登记事项记载于房屋登记簿”。这里一是明确了登记管理系统管理的最小客体单元，住宅应当是“套”，非住宅应当是有固定界限的部分；二是明确了今后的权属登记将以登记簿为基础，确立了登记簿在物权上的地位，一定程度弱化了现有房产档案对房屋权利的唯一证明作用。因此，为满足办法的要求，建立合理科学的房屋登记管理体系，保证权属登记的准确，需要对现有的房屋登记系统进行改造，在充分考虑现有条件的基础上，建立了“以表管房，以房建簿，依簿发证”的管理模式，即将楼盘表的作用从商品房管理横向扩展到所有的初始登记，纵向延伸的到房屋权属登记流程。通过房屋测绘建立楼盘表对房屋自然状况的预先确立（包括每套房屋面积、户型、层数、用途），形成的一个二维变化的直观表格。随着房屋销售、权属登记、抵押、查封等业务的变化，不仅能够同时跟踪反映房屋权利人等信息的变化，更重要的是能够对权属登记的合法性进行准确的控制。二、建立以楼盘表为基础的房屋登记系统的可行性1、具有良好的操作基础从2000年我市商品房销售的网上备案，到目前销售合同全部采用网上签约，以及之后的商品房分户登记，管理的基础均是楼盘表。而通过这几年在商品房销售管理中对楼盘表的使用和维护，逐渐完善了楼盘表在整个销售、登记流程中的控制功能，对将这一管理方式推广到整个房屋登记流程中，提供了良好的基础条件。2、能够满足房屋登记办法对最小单元的定义最