2008年度江苏省城市地价动态监测报告.doc

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莇薈螄肁芃蚇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆膁芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莁蒁蚁袇膄莇螀罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节袂袄聿蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃莁薃薄螃膃葿薃袅荿莅薂羈膂莁薂膀羄虿薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆膁芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莁蒁蚁袇膄莇螀罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节袂袄聿蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃莁薃薄螃膃葿薃袅荿莅薂羈膂莁薂膀羄虿薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆膁芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莁蒁蚁袇膄莇螀罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节袂袄聿蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃莁薃薄螃膃葿薃袅荿莅薂羈膂莁薂膀羄虿薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆膁芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莁蒁蚁袇膄莇螀罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节袂袄聿蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃莁薃薄螃膃葿薃袅荿莅薂羈膂莁薂膀羄虿薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆膁芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莁蒁蚁袇膄莇螀罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节袂袄聿蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃莁薃薄螃膃葿薃袅荿莅薂羈膂莁薂膀羄虿薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆膁芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莁蒁蚁袇膄莇螀罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节袂袄聿蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃莁薃薄螃膃葿薃袅荿莅薂羈膂莁薂膀羄虿薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆膁芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莁蒁蚁袇膄莇螀罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节袂袄聿蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃莁薃薄螃膃葿薃袅荿莅薂羈膂莁薂膀羄虿薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆膁芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莁蒁蚁袇膄莇螀罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节袂袄聿蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃莁薃薄螃膃葿薃袅荿莅薂羈膂莁薂膀羄虿薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆膁芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莁蒁蚁袇膄莇螀罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节袂袄聿蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃莁薃薄螃膃葿薃袅荿莅薂羈膂莁薂膀羄虿薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆膁芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莁蒁蚁袇膄莇螀罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节袂袄聿蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃莁薃薄螃膃葿薃袅荿莅薂羈膂莁薂膀羄虿薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆膁芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莁蒁蚁袇膄莇螀罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节袂袄聿蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃莁薃薄螃膃葿薃袅荿莅薂羈膂莁薂膀羄虿薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆膁芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莁蒁蚁袇膄莇螀罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节袂袄聿蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃莁薃薄螃膃葿薃袅荿莅薂羈膂莁薂膀羄虿薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆膁芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莁蒁蚁袇膄莇螀罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节袂袄聿蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃莁薃薄螃膃葿薃袅荿莅薂羈膂莁薂膀羄虿薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆膁芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莁蒁蚁袇膄莇螀罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节袂袄聿蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃莁薃薄螃膃葿薃袅荿莅薂羈膂莁薂膀羄虿薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆膁芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莁蒁蚁袇膄莇螀罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节袂袄聿蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃莁薃薄螃膃葿薃袅荿莅薂羈膂莁薂膀羄虿薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆膁芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莁蒁蚁袇膄莇螀罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节袂袄聿蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃莁薃薄螃膃葿薃袅荿莅薂羈膂莁薂膀羄虿薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆膁芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莁蒁蚁袇膄莇螀罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节袂袄聿蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃莁薃薄螃膃葿薃袅荿莅薂羈膂莁薂膀羄虿薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆膁芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莁蒁蚁袇膄莇螀罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节袂袄聿蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃莁薃薄螃膃葿薃袅荿莅薂羈膂莁薂膀羄虿薁袀芀薅薀羂肃蒁蕿肄芈莇薈螄肁芃蚇袆芇薂蚆羈聿蒈蚆膁芅蒄蚅袀肈莀蚄羃莃芆蚃肅膆薅蚂螅莁蒁蚁袇膄莇螀罿莀芃螀肂膃薁蝿螁羅薇螈羄芁蒃螇肆肄荿螆螆艿芅螅袈肂薄螄羀芇蒀袄肂肀莆袃螂芆节袂袄聿蚀袁肇莄薆袀腿膇蒂衿衿莂莈蒆羁膅芄蒅肃莁薃薄螃膃葿薃袅 2008年度江苏省城市地价动态监测报告一、2008年度江苏省城市地价动态监测工作概况1.工作任务本次报告主要完成2008年度数据的汇总、分析。主要包括：（1）2008年度江苏省总体地价水平及地价指数测算；（2）2008年度江苏省苏南、苏中、苏北三大区域地价水平及地价指数测算；（3）2008年度江苏省十三个省辖市市域地价水平及地价指数测算；（4）2008年度江苏省十三个省辖市市区地价水平及地价指数测算。2.地价动态监测点维护与更新本次监测以2007年度布设的地价动态监测点为基础，在保持地价监测点稳定的前提下，对原有监测点进行维护与更新，2008年度因城市拆迁改造原监测点灭失而补充监测点160个，全省基准地价更新中新增监测点2887个。2008年12月31日全省共设有地价动态监测点8180个，平均每个城市110个监测点。3.监测数据的采集本次监测，调查收集了8180个地价监测样点及各地2008年度土地交易、房屋交易、土地年度供需、房屋年度供需、房地产价格和相关社会经济指标等资料，在此基础上形成了2008年度江苏省城市地价动态监测数据库。4.地价内涵的设定江苏省城市地价动态监测体系中的地价是指在一定基准日、设定用途、设定土地使用权年限、设定土地开发程度和设定容积率条件下的国有出让土地使用权市场价格。（1）基准日：2008年度地价动态监测体系中的地价基准日统一设定为2008年12月31日。（2）设定用途：按商业、住宅、工业三种用地类型进行设定。（3）设定土地使用权年限：法定最高出让年期，即商业用途40年、住宅用途70年、工业用途50年。（4）设定土地开发程度：城市区域平均土地开发程度。（5）设定容积率：城市区域平均容积率。5.地价水平、地价指数的测算方法根据城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）、城市地价动态监测技术规范（TD/T 1009-2007）和江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007年版）的要求，由江苏省城市地价动态监测信息系统自动汇总各个监测城市平均地价，再采用拉氏公式计算各区域和全省地价水平及地价指数。二、2008年度全省城市地价状况1.全省地价总体状况2008年度我省城市的综合地价为883元/m2，与2007年度相比下降5.28%。从不同用途看，商业用地平均地价为1367元/m2，与2007年相比下降1.54%；住宅用地平均地价为905元/m2，与2007年相比下降6.65%；工业用地平均地价为375元/m2，与2007年相比增长0.89%。三类用地中商业和住宅用地地价呈下降趋势，其中住宅用地降幅较大，工业用地地价与2007年基本持平。结果见图表1、图表2。表1 2000-2008年度江苏省城市地价水平表 单位：元/m2 用途年份综合商业住宅工业200052186248528620015609225312922002608983594295200369010756932982004759115877130220058001225817306200684312938643122007 932138896937220088831367905375注：为成果公布需要，地价水平结果四舍五入取整，下同。图1 2000-2008年度江苏省城市地价水平示意图表2 江苏省城市地价指数（环比指数）表 用途年份综合商业住宅工业2000100.00100.00100.00100.002001107.61106.98109.47102.032002108.47106.67111.94101.012003113.62109.36116.61101.102004109.85107.68111.26101.422005105.49105.79105.98101.382006105.39105.54105.73101.862007110.46107.38112.25119.12200894.7298.4693.35100.89图2 江苏省城市地价指数示意图2.江苏省三大区域城市地价状况2008年度苏南、苏中、苏北三大区域的城市地价水平在地域空间上仍呈梯度分布，苏南地区的地价水平继续处于全省最高，苏中地区地价水平居中，苏北最低。从地价涨幅来看，苏中地区地价综合增长率在三大区域中最高为1.11%，与2007年相较减少了8.85个百分点。其中，商业、住宅和工业用地地价增长率为0、-0.09%和4.46%，均位于三大区域首位。苏北地区本年度地价综合增长率为-1.13%，与2007年相比减少了13.45个百分点。其中商业、住宅和工业用地地价增长率为-0.54%、-3.08%和0.87%。苏南地区地价综合增长率明显下降，为-6.48%，比2007年减少了16.70个百分点，其中商业、住宅和工业用地的地价增长率分别为-2.01%、-7.98%、0.71%，均位于三大区域末位。结果见图表3、图表3。表3 2008年度江苏省三大区域城市地价水平表 单位：元/m2区域用途苏南苏中苏北综合924867738商业144312711117住宅1014973715工业399337315图3 2008年度江苏省三大区域城市地价水平示意图表4 2008年度江苏省三大区域城市地价指数表 区域用途苏南苏中苏北综合93.52101.1198.87商业97.99100.0099.46住宅92.0299.9196.92工业100.71104.46100.87注：地价指数以2007年12月31日为基期。图4 2008年度江苏省三大区域城市地价指数示意图3.江苏省省辖市地价状况（1）江苏省省辖市市域地价状况从地价水平来看，2008年度商业、住宅、工业用地地价南京市市域均为最高，宿迁市市域均为最低。从地价增长率来看，商业用地地价涨幅最高和最低的分别为扬州市和连云港市，分别为3.31%和-4.91%；住宅用地地价涨幅最高和最低的分别为扬州市和南京市，分别为3.71%和-13.31%；工业用地地价涨幅最高和最低的分别为南通市和连云港市，分别为8.00%和-2.39%。结果见图表5、图表6。表5 2008年度江苏省省辖市市域地价水平表 单位：元/m2 用途城市名称商业住宅工业南京市市域37402565493苏州市市域34561850490无锡市市域26281465427常州市市域26271358452镇江市市通市市域16901121389扬州市市州市市域920710314盐城市市域1061632265淮安市市域1088660301宿迁市市域800489234连云港市市域974677253徐州市市域1313929284图5 2008年度江苏省省辖市市域地价水平示意图表6 2008年度江苏省省辖市市域地价指数表 用途城市名称商业住宅工业南京市市域95.87 86.69 100.44 苏州市市域98.28 95.57 100.90 无锡市市域97.94 94.92 100.45 常州市市域101.04 101.22 100.67 镇江市市域100.76 100.65100.93 南通市市域100.35 99.13 108.00 扬州市市域103.31 103.71 102.41 泰州市市域96.48 92.09 100.96 盐城市市域99.39 92.53 102.49 淮安市市域99.64 96.38 99.28 宿迁市市域102.41 102.21 102.91 连云港市市域95.09 94.25 97.61 徐州市市域100.24 98.20 101.49注：地价指数以2007年12月31日为基期。图6 2008年度江苏省省辖市市域地价指数示意图（2）江苏省省辖市市区地价状况2008年度苏州市市区的商业、工业用地地价均属全省最高；南京市市区的住宅用地地价位居全省第一；宿迁市市区的各用途地价水平均属全省最低。地价增长率方面，扬州市市区的商业用地和住宅用地地价增长率分别为4.86%、4.59%，南通市市区的工业用地地价增长率为10.87%，分别位于各用途用地地价涨幅首位；连云港市市区的商业用地、工业用地地价增长率均位于各省辖市市区末位，分别为-4.88%和-2.41%；住宅用地地价增长率最低的为南京市市区，涨幅为-13.58%。结果见图表7、图表8。 表7 2008年度江苏省省辖市市区地价水平表 单位：元/m2用途城市名称商业住宅工业南京市39362700511苏州市40112076595无锡市33981719491常州市29441507483镇江通市21781431456扬州州城市1198794298淮安市1160706341宿迁市973610247连云港市1056780296徐州7 2008年度江苏省省辖市市区地价水平示意图表8 2008年度江苏省省辖市市区地价指数表 用途城市名称商业住宅工业南京市95.82 86.42 100.40 苏州市98.89 95.23 100.33 无锡市97.90 94.66 98.99 常州市101.06 101.29 100.83 镇江市102.03 101.59 101.16 南通市101.73 98.76 110.87 扬州市104.86 104.59 102.67 泰州市95.56 89.94 100.56 盐城市98.36 89.82 102.78 淮安市99.56 96.94 102.10 宿迁市102.81 103.46 103.28 连云港市95.12 94.86 97.59 徐州市100.03 96.17 108.02 注：地价指数以2007年12月31日为基期。图8 2008年度江苏省省辖市市区地价指数示意图（3）江苏省省辖市市域、市区地价变化原因地价涨幅最高地区原因。2008年度，扬州市市区和市域的商业、住宅用地地价涨幅都最大，主要原因是扬州市经济发展、基础设施和城市环境改善促进了城市土地质量的整体提高，虽然受金融危机的影响，房地产市场成交量有所萎缩，但成交价格依然上涨。南通市市区和市域的工业用地地价涨幅最大，主要原因是苏通大桥的开通，其区位优势更加明显，由上海、苏州等地转移的工业企业更多的选择南通，工业用地需求的增长，带动工业用地价格出现一定程度的上涨。地价涨幅最低地区原因。2008年度市区和市域商业、工业用地地价涨幅最低的均为连云港市。主要是因为连云港市商品房投资增长快，市场供应量大。2008年商品房供销比达到1.921，房地产市场的不景气导致土地市场波动较大，2008年土地流标率达28%，成交金额仅占2007年的22.9%。工业用地地价下降幅度较大则由于受海州区工业用地出让最低价标准下调预期和地方供地政策影响。2008年度市域和市区住宅用地地价涨幅最低的均为南京市，这是因为土地市场出现波动。与2007年相比，2008年南京市国有土地出让成交面积下降了58.11%，且地块多以底价成交。同时房产市场需求不旺，成交量明显下滑，房价停滞甚至是下跌。三、2008年度江苏省城市地价的主要影响因素分析1.国际金融危机和政策性紧缩的影响2008年，全省土地市场波动是政策性紧缩、国际金融危机影响等诸多因素相互叠加、共同作用的结果。受宏观紧缩政策的影响。国家实行严格的信贷规模管理，2007年和2008年上半年连续上调存款准备金率，虽然2008年第四季度实施适度宽松的货币政策，但总体上讲，2008年企业融资难度明显加大，流动资金不足，融资成本提高。受国际金融危机影响。国际金融危机对我省的经济影响比较明显，房地产业受到更直接的影响，造成我省房地产市场深度调整，交易量下滑，房价停滞甚至是下跌，在下半年表现尤为明显。为了控制房地产投资的规模过大、增长过快，国家从源头上对土地供应进行了调控，放缓了土地供应速度，取得了一定成效。销售市场趋冷，形势不够明朗，企业不敢轻易出手购买土地。受宏观环境的影响，2008年我省土地市场总体趋冷，市场成交量下滑，土地招拍挂流标增多，土地出让也多以招拍挂底价成交。2008年全省土地出让金总额较2007年同比减少27.90%。宏观经济形势和房地产市场调整对我省土地市场产生深刻的影响，需求减少，市场波动，地价总体呈下降趋势。2.房地产开发和销售同比下降、房价增幅回落2008年全省房地产销售持续下降，房地产开发企业来自客户的资金大量减少；加之政府从紧的货币政策，银行等金融机构对企业的贷款更为审慎，放款速度趋缓，企业的资金来源减少。为此，开发企业不得不减少开发量，缩小开发规模，降低扩张的速度。在2008年三季度前，国家连续提高贷款利率和提高第二套及以上住房贷款首付比例与基准利率，对房地产销售市场产生了明显影响，多年宏观调控政策的累积成效有所显现。投机、投资需求以及改善性需求等都受到了一定程度的抑制，销售市场趋冷。受宏观经济形势、国家政策和媒体舆论的影响，老百姓对房价下降的心理预期明显增强，购房意愿有所下降，购房行为更趋谨慎，观望气氛愈发浓厚，销售必然受到影响。2008年全省商品房销售面积5412.26万m2，与去年同期相比下降26.6%；其中商品住宅销售面积4730.26万m2，与去年同期相比下降28.1%。受其影响，至2008年12月，我省房价的回落趋势已经显现。在全国70个大中城市房价统计中，无锡、扬州、南京的同比涨幅分别为5.91%、1.4%、-5.8%，环比涨幅分别为-0.59%、-0.2%、-0.4%3.政策调整促使工业用地征地成本有所提高2007年12月1日，国务院公布中华人民共和国耕地占用税暂行条例，新耕地占用税额在原标准上上调4倍左右，自2008年1月1日起施行。自今年9月份起，我省征地取消土地用途变更费和征地管理费。总体上讲，征地成本有所提高，但由于受宏观经济的影响，工业用地的实际成交价基本维持去年的地价水平，地价上涨幅度很小，地价变化平稳。四、2008年度江苏省城市地价动态变化与社会经济发展指标关系分析1.与经济发展之间的关系2008年全省经济保持平稳较快增长。全省GDP增长率为12.5%，较2007年同比增幅下降2.3个百分点；而全省地价出现2001年以来首次下跌，跌幅为5.28%。总体来看，受经济环境变化和宏观调控叠加效应的影响，地价变化较快，出现较大波动，地价变化与GDP增长不协调。表9和图9分别为2001-2008年江苏省地价综合指数与GDP增长指数对照表、图。表9 江苏省地价综合指数与GDP增长指数对照表年 份20012002200320042005200620072008GDP增长指数110.20111.60113.50114.90114.50114.90114.80112.50地价综合指数107.61108.47113.62109.85105.49105.39110.4694.72图9 江苏省地价综合指数与GDP增长指数对照图2.与居民可支配收入增长之间的关系2008年全省经济保持平稳较快增长，人民生活水平持续提高。根据城镇住户的抽样调查，全省城镇居民人均可支配收入为18680元，比上年增长14.3，考虑物价因素，实际增长8.5，较2007年增幅回落3.2个百分点。受经济危机影响，房地产市场悲观气氛较浓，消费者持币待购现象较为普遍，房地产需求未得到有效释放，由此导致全省房地产成交减少，地价下跌。3.与房地产市场之间的关系（1）与房地产投资之间的关系2008年全省房地产投资完成3064.5亿元，比上年同期增长21.8%，增幅明显回落，下降10.1个百分点。在各类商品房中，住宅投资完成2296.62亿元，同比增长22.2%，增幅回落9.7个百分点；办公楼投资完成90.71亿元，同比增长30.8%，增幅提高9.3个百分点；商业营业用房投资完成429.96亿元，同比增长24.5%，增幅回落2.3个百分点；其他商品房投资完成221.85亿元，同比增长46.7%，增幅回落35.3个百分点。由于房地产投资的周期性和前瞻性，开发商基于2007年的房地产市场形势对2008年市场趋势作出了过于乐观的预测，进而大量投资，致使2008年房地产投资额比2007年仍有较大增长。但2008年经济危机导致房地产市场突然变冷，市场购买力下降，供给严重大于需求，这些因素迫使开发商紧缩银根，以盘活手中存量土地为主，不愿进行新的土地竞购，促使土地成交价格回落。2008年房地产开发商总购置土地面积2687.17万m2，同比下降22.6%。（2）与房地产价格之间的关系2008年全省商品住宅价格增幅为5.36%，与去年相比，回落6个多百分点，而全省住宅用地地价跌幅为6.65%。虽然房价与地价密切相关，且总体上变化方向相同，但由于两者形成于两个不同的市场环境，受不同的供需平衡影响，其在各自市场的表现也存在差异。表10和图10分别为2001-2008年江苏省住宅用地地价指数与房地产价格指数表、图。表10 江苏省住宅用地地价指数与房地产价格指数表年 份20012002200320042005200620072008房地产价格指数109.61109.98110.21122.67118.80106.00112.73105.36住宅用地地价指数109.47111.94116.61111.26105.98105.73112.2593.35图10 江苏省住宅用地地价指数与房地产价格指数对照图五、2009年度江苏省城市地价变化趋势分析国家和省有关保增长促发展和稳定房地产市场政策的出台，整体上有利于2009年我省房地产市场趋稳发展，但由于政策实施效果需要时间逐步显现，短期难以改变市场运行态势。当前消费者对房地产价格的心理预期并没有产生明显改变，楼市观望气氛虽有改观但依然浓厚。国际金融危机对中国的影响将在2009年逐步显现，对我省实体经济的冲击也将逐渐加重。2009年我省将在继续严把土地供应闸门的前提下，对房地产建设用地将把握供应节奏，通过有针对性地调整供地结构、时序和规模，达到稳定房地产市场的作用。预计2009年度全省商业和住宅用地地价仍会小幅波动。工业用地地价变动情况略有差异，由于受国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知（国土资发2008308号）的影响，部分土地等别上升地区，工业用地地价将随土地等别提高而上涨，部分土地等别下降的地区，工业用地地价将随土地等别下降而下降，但全省工业用地地价将保持相对平稳态势。 螀螆袃荿薃蚂袃蒁莆羁羂膁薁袇羁芃莄螃羀莅蕿虿罿膅莂蚅羈芇蚈羃羇莀蒀衿羇蒂蚆螅羆膂葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆蚃袂肂芈蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂莆袈聿芅薂螄膈莇莅蚀膇肇薀薆膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒄蒁螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羁膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃虿袇节蒆薅袆蒄螂羄袅膄薄袀袄芆螀螆袃荿薃蚂袃蒁莆羁羂膁薁袇羁芃莄螃羀莅蕿虿罿膅莂蚅羈芇蚈羃羇莀蒀衿羇蒂蚆螅羆膂葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆蚃袂肂芈蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂莆袈聿芅薂螄膈莇莅蚀膇肇薀薆膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒄蒁螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羁膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃虿袇节蒆薅袆蒄螂羄袅膄薄袀袄芆螀螆袃荿薃蚂袃蒁莆羁羂膁薁袇羁芃莄螃羀莅蕿虿罿膅莂蚅羈芇蚈羃羇莀蒀衿羇蒂蚆螅羆膂葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆蚃袂肂芈蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂莆袈聿芅薂螄膈莇莅蚀膇肇薀薆膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒄蒁螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羁膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃虿袇节蒆薅袆蒄螂羄袅膄薄袀袄芆螀螆袃荿薃蚂袃蒁莆羁羂膁薁袇羁芃莄螃羀莅蕿虿罿膅莂蚅羈芇蚈羃羇莀蒀衿羇蒂蚆螅羆膂葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆蚃袂肂芈蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂莆袈聿芅薂螄膈莇莅蚀膇肇薀薆膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒄蒁螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羁膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃虿袇节蒆薅袆蒄螂羄袅膄薄袀袄芆螀螆袃荿薃蚂袃蒁莆羁羂膁薁袇羁芃莄螃羀莅蕿虿罿膅莂蚅羈芇蚈羃羇莀蒀衿羇蒂蚆螅羆膂葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆蚃袂肂芈蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂莆袈聿芅薂螄膈莇莅蚀膇肇薀薆膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒄蒁螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羁膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃虿袇节蒆薅袆蒄螂羄袅膄薄袀袄芆螀螆袃荿薃蚂袃蒁莆羁羂膁薁袇羁芃莄螃羀莅蕿虿罿膅莂蚅羈芇蚈羃羇莀蒀衿羇蒂蚆螅羆膂葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆蚃袂肂芈蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂莆袈聿芅薂螄膈莇莅蚀膇肇薀薆膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒄蒁螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羁膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃虿袇节蒆薅袆蒄螂羄袅膄薄袀袄芆螀螆袃荿薃蚂袃蒁莆羁羂膁薁袇羁芃莄螃羀莅蕿虿罿膅莂蚅羈芇蚈羃羇莀蒀衿羇蒂蚆螅羆膂葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆蚃袂肂芈蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂莆袈聿芅薂螄膈莇莅蚀膇肇薀薆膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒄蒁螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羁膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃虿袇节蒆薅袆蒄螂羄袅膄薄袀袄芆螀螆袃荿薃蚂袃蒁莆羁羂膁薁袇羁芃莄螃羀莅蕿虿罿膅莂蚅羈芇蚈羃羇莀蒀衿羇蒂蚆螅羆膂葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆蚃袂肂芈蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂莆袈聿芅薂螄膈莇莅蚀膇肇薀薆膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒄蒁螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羁膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃虿袇节蒆薅袆蒄螂羄袅膄薄袀袄芆螀螆袃荿薃蚂袃蒁莆羁羂膁薁袇羁芃莄螃羀莅蕿虿罿膅莂蚅羈芇蚈羃羇莀蒀衿羇蒂蚆螅羆膂葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆蚃袂肂芈蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂莆袈聿芅薂螄膈莇莅蚀膇肇薀薆膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒄蒁螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羁膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃虿袇节蒆薅袆蒄螂羄袅膄薄袀袄芆螀螆袃荿薃蚂袃蒁莆羁羂膁薁袇羁芃莄螃羀莅蕿虿罿膅莂蚅羈芇蚈羃羇莀蒀衿羇蒂蚆螅羆膂葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆蚃袂肂芈蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂莆袈聿芅薂螄膈莇莅蚀膇肇薀薆膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒄蒁螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羁膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃虿袇节蒆薅袆蒄螂羄袅膄薄袀袄芆螀螆袃荿薃蚂袃蒁莆羁羂膁薁袇羁芃莄螃羀莅蕿虿罿膅莂蚅羈芇蚈羃羇莀蒀衿羇蒂蚆螅羆膂葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆蚃袂肂芈蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂莆袈聿芅薂螄膈莇莅蚀膇肇薀薆膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒄蒁螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羁膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃虿袇节蒆薅袆蒄螂羄袅膄薄袀袄芆螀螆袃荿薃蚂袃蒁莆羁羂膁薁袇羁芃莄螃羀莅蕿虿罿膅莂蚅羈芇蚈羃羇莀蒀衿羇蒂蚆螅羆膂葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆蚃袂肂芈蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂莆袈聿芅薂螄膈莇莅蚀膇肇薀薆膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒄蒁螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羁膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃虿袇节蒆薅袆蒄螂羄袅膄薄袀袄芆螀螆袃荿薃蚂袃蒁莆羁羂膁薁袇羁芃莄螃羀莅蕿虿罿膅莂蚅羈芇蚈羃羇莀蒀衿羇蒂蚆螅羆膂葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆蚃袂肂芈蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂莆袈聿芅薂螄膈莇莅蚀膇肇薀薆膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒄蒁螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羁膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃虿袇节蒆薅袆蒄螂羄袅膄薄袀袄芆螀螆袃荿薃蚂袃蒁莆羁羂膁薁袇羁芃莄螃羀莅蕿虿罿膅莂蚅羈芇蚈羃羇莀蒀衿羇蒂蚆螅羆膂葿蚁肅芄蚄薇肄莆蒇袆肃肆蚃袂肂芈蒅螈肁莀螁蚄肁蒃薄羂肀膂莆袈聿芅薂螄膈莇莅蚀膇肇薀薆膆腿莃羅膅莁薈袁膅蒄蒁螇膄膃蚇蚃膃芆蒀羁膂莈蚅袇芁蒀蒈螃芀膀蚃虿袇节蒆薅袆蒄螂羄袅膄薄袀袄芆螀螆袃荿薃蚂袃蒁莆羁羂膁薁袇羁芃莄螃羀莅蕿虿