绿地停车场建设项目可行性研究报告.doc

停车场建设项目停车场建设项目 I 目录目录 第一章第一章 总论总论1 第一节 概述1 一、建设单位概况1 二、项目建设背景1 三、项目基本情况1 第二节 可行性研究报告的编制依据与研究范围1 一、编制依据1 二、研究范围1 第三节 研究结论与建议1 一、研究结论1 二、主要建议1 第二章第二章 项目所在地概况、规划及建设条件项目所在地概况、规划及建设条件1 第一节 项目所在地概况1 一、*概况1 二、*区概况1 第二节 *新城控制性详细规划1 第三节 建设条件1 一、地理位置1 二、场址自然条件1 三、其它配套条件1 第三章第三章 项目建设的必要性项目建设的必要性1 一、项目建设是*新城发展的需要1 二、项目建设是解决城市停车难问题的需要1 三、项目建设是符合*新城规划建设的需要1 四、项目建设是提高区域服务质量的需要1 五、解决城市发展与土地紧缺矛盾的有效途径1 第四章第四章 项目需求分析与建设规模项目需求分析与建设规模1 II 第一节 项目需求分析1 一、项目区位1 二、交通需求预测1 第二节 项目建设规模1 第五章第五章 工程建设方案工程建设方案1 第一节 停车场总体规划方案1 一、*绿地及地下停车场1 二、*绿地及地下停车场1 三、*绿地及地下停车场1 四、*停车场1 第二节 建筑结构设计1 一、设计依据1 二、建筑结构设计1 第三节 人防工程1 一、设计依据1 二、设计内容1 第四节 电气工程1 一、设计依据1 二、设计范围1 三、供配电系统1 四、照明系统1 五、防雷接地系统1 六、弱电系统1 第五节 给排水设计1 一、设计依据1 二、消防给水系统1 三、排水系统1 第六章第六章 环境影响与劳动安全卫生环境影响与劳动安全卫生1 第一节 施工期与运营期污染源分析1 III 一、项目施工期污染源分析1 二、项目运营期污染源分析1 第二节 环保措施1 一、建筑本身采取的环境保护措施1 二、施工期环境保护措施1 三、运营期环境保护措施1 第三节 环境影响分析结论与建议1 第四节 劳动安全卫生1 一、编制依据1 二、主要危害因素分析1 三、采取的安全措施1 四、劳动卫生1 第七章第七章 节能分析节能分析1 第一节 编制目的及依据1 一、编制目的1 二、编制依据1 第二节 能耗分析1 一、能源品种分析1 二、项目能耗指标1 三、项目所在地能源供应情况1 第三节 节能措施1 一、建筑节能措施1 二、机电设备节能措施1 三、照明系统节能措施1 四、节水措施1 五、管理措施1 第八章第八章 组织结构与项目管理组织结构与项目管理1 第一节 组织机构1 一、企业组织机构1 IV 二、项目管理组织1 第二节 项目管理1 一、施工招投标制度1 二、工程建设监理制度1 三、质量控制1 四、进度控制1 五、投资控制1 六、安全控制1 七、合同管理1 八、协调1 九、竣工验收1 第九章第九章 项目实施计划项目实施计划1 第一节 项目实施进度1 一、项目实施进度安排原则1 二、项目实施过程阶段划分1 三、项目实施进度1 第二节 工程招标1 一、招标依据1 二、招标工作原则1 三、招标项目概况1 四、招标基本情况1 五、招标的组织工作1 六、招标计划1 第十章第十章 投资估算和融资方案投资估算和融资方案1 第一节 投资估算1 一、编制依据1 二、工程费用估算范围和内容1 三、工程建设其他费用估算说明1 四、预备费用1 V 五、建设期利息1 六、总投资1 第二节 融资方案1 一、项目总投资1 二、项目资本金1 三、债务资金1 第十一章第十一章 财务评价财务评价1 第一节 财务基础数据1 一、项目计算期1 二、营业收入、税金及附加算1 三、总成本费用1 第二节 财务评价1 一、盈利能力分析1 二、清偿能力分析1 三、敏感性分析1 第十二章第十二章 社会评价和风险分析社会评价和风险分析1 第一节 社会评价1 一、项目的社会效益和影响评价1 二、项目与所在地互适性分析1 三、社会评价结论1 第二节 风险分析1 一、风险因素1 二、控制风险的对策1 VI 附表附表 附表 1 建设投资估算表(概算法) 附表 2 项目总投资使用计划与资金筹措表 附表 3 营业收入、营业税金及附加估算表 附表 4 总成本费用估算表 附表 5 项目投资现金流量表 附表 6 项目资本金现金流量表 附表 7 利润与利润分配表 附表 8 资产负债表 附表 9 财务计划现金流量表 附表 10 主要财务数据及评价指标表 附图附图 附图 1 *新城控制性详细规划图 附件附件 附件 1 企业营业执照 附件 2 关于*新城*绿地等四个停车场建设项目建议书的批复 *新城*绿地等四个停车场建设项目 0 第一章第一章 总论总论 项目名称：项目名称：*新城新城*绿地等四个停车场建设项目绿地等四个停车场建设项目 建设单位：建设单位：* 项目联系人：许湘恒项目联系人：许湘恒 联系地址：联系地址：*新城管委会新城管委会 联系电话：联系电话邮编：邮编：215031 第一节第一节 概述概述 一、建设单位概况一、建设单位概况 本项目建设单位为*，是经*区政府研究决定成立的有限公司，是具有 独立法人资格的资产、资本经营公司。公司直属于*新城管委会，主要负责 该项目建设及运营期间的所有事务。 *，注册资本 10 亿元，主要经营范围为城市建设项目投资，销售建筑材料、 装潢材料等。*的宗旨是贯彻*委、市政府关于加快城市化进程及深化投融资 体制改革的精神，按照城市规划、市政府的可持续发展战略决策，负责重大城 建基础设施项目建设，通过建立和完善*建设投融资体制，更好地发挥政府在 资本运作和资产经营活动中的导向和调控作用，促进资本、资产跨地区、跨行 业、跨部门、跨所有制的流动，提升资本运作和资产经营的层次、能级和效益， 促进城市建设资金的合理配置和滚动增值，为加快*新城的城市化进程服务。 二、项目建设背景二、项目建设背景 自 2003 年*新城开发建设的全面启动以来，新城的各项事业呈现了蓬勃发 展的势头，*新城政府围绕建设现代化商务商贸区的目标，按照先“地下”后“地 上”、 “先规划”后“开发”、先“框架”后“建筑”的建设原则，坚持“高起点规划、高 标准建设、高水平管理”的开发理念，加速推进各项基础、公建配套设施建设， *新城*绿地等四个停车场建设项目 1 致力于把*新城打造为*最重要的交通枢纽中心和市域次级商务商贸中心。 随着近年来*新城经济的快速增长，私家车数量的增多，城市停车设施 建设滞后使停车供求矛盾日益尖锐，城市停车难的问题日益凸显。尤其在中心 商务区，由于很多公共建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求。停车难 已经成为制约城市交通发展和汽车消费的重要瓶颈之一。 *新城政府为了配合新城的发展规划以及满足人们驾车出行的需求，杜绝 停车难给城市发展带来的制约，进一步完善*新城的基础配套建设，实现*新 城的和谐发展，使基础设施建设与城市发展同步而行、协调一致。 三、项目基本情况三、项目基本情况 (一)项目建设地点 本项目包含四个地块的停车场建设工程。 1、*绿地及地下停车场：位于*新城*东、石曲街北。 2、*绿地及地下停车场：位于平门塘与 312 国道交叉处西北角。 3、*绿地及地下停车场：位于江乾路与 312 国道交叉口西北角。 4、*停车场：位于*新城平川路北、善根小学西。 (二)项目建设目标 本项目是为配合*新城的发展规划，完善*新城的基础设施建设，杜绝停 车难给城市发展带来的制约，保证*新城持续健康的发展。 (三)项目建设内容与规模 本项目的建设内容包含 4 个停车场工程的建设。 1、*绿地及地下停车场：本项目占地面积 9524 平方米，规划为居住区级 绿地，拟以培植花坛、草坪和乔、灌木为主，并利用地下空间建设两层停车场 及服务物管、配电间等配套设施，总建筑面积约 14000 平方米。 2、*绿地及地下停车场：本项目占地面积 10638 平方米，规划为广场用地， 拟在地面种植生态绿化，并利用地下空间建设两层停车场及服务物管、配电间 等服务设施，总建筑面积约 16000 平方米。 3、*绿地及地下停车场：本项目占地面积 10506 平方米，规划为绿地公园， 拟在地面建绿化公园、种植生态绿化，并利用地下空间建设两层停车场及服务 物管、配电间等服务设施 ，总建筑面积约 16000 平方米。 *新城*绿地等四个停车场建设项目 2 4、*停车场：本项目占地面积 7207 平方米，规划为停车场用地，拟建设 地上停车场及服务物管等配套设施。 (四)项目建设期 本项目按实施计划，建设期控制在 2 年内，其中前期策划与决策阶段及项 目准备阶段约为 6 个月，项目具体施工阶段时间安排如下： 1、*绿地及地下停车场：2012 年 92013 年 1 月。 2、*绿地及地下停车场：2013 年 2 月2013 年 6 月。 3、*绿地及地下停车场：2013 年 7 月2013 年 11 月。 4、*停车场：2013 年 11 月2014 年 1 月。 (五)项目总投资 1、*绿地及地下停车场：本项目总投资为 12300 万元。 2、*绿地及地下停车场：本项目总投资为 15580 万元。 3、*绿地及地下停车场：本项目总投资为 11110 万元。 4、*停车场：本项目总投资为 4400 万元。 本项目总投资为 43390 万元，其中项目资本金 14135.04 万元，占项目总投 资的比例为 32.58%，由财政拨款解决；债务资金为长期银行借款，共计 29254.92 万元，包括长期贷款本金 27300 万元以及建设期利息 1954.92 万元， 占项目总投资的 67.42%。 第二节第二节 可行性研究报告的编制依据与研究范围可行性研究报告的编制依据与研究范围 一、编制依据一、编制依据 1、国家、江苏省和*关于城市地下空间开发利用管理规定； 2、*地下空间总体规划布局； 3、*新城地下空间规划； 4、*新城控制性详细规划； 5、*发改委关于*新城*绿地等四个停车场建设项目建议书的批复 (苏发改中心201259 号)； 6、*规划设计研究院有限责任公司的*新城绿地地下停车厂规划方案 ； *新城*绿地等四个停车场建设项目 3 7、国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写的投资项目 可行性研究指南(试用版) ； 8、 江苏省城市规划管理技术规定 （2004 年版） ； 9、 民用建筑设计通则 （GB50352-2005） ； 10、 建筑设计防火规范 （GBJ16-87） （2001 年版） ； 11、 汽车库建筑设计规范 （JGJ100-98） ； 12、 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （GB50067-97） ； 13、 城市道路和建筑物无障碍设计规范 （JGJ50-2001） ； 14、 城市居住区规划设计规范 （GB50180-93） （2002 年版） ； 15、国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数第三版； 16、建设单位提供的相关资料； 17、建设单位与*时代工程咨询设计管理有限公司签定的技术咨询合同书。 二、研究二、研究范围范围 1、项目所在地概况、规划及建设条件 2、项目建设的必要性 3、需求分析与建设规模 4、工程建设方案 5、环境影响与劳动安全卫生 6、节能分析 7、组织机构与项目管理 8、项目实施计划 9、投资估算和融资方案 10、财务评价 11、社会评价和风险分析 *新城*绿地等四个停车场建设项目 4 第三节第三节 研究结论与建议研究结论与建议 一、研究结论一、研究结论 (一)项目建设的必要性 本项目的建设是实现*新城发展的需求；是解决城市停车难问题的需要； 是符合*新城规划建设的需要；是提高区域服务质量的需要，是解决城市发展 与土地紧缺矛盾的需要，因此本项目的建设具有一定的必要性。 (二)项目概况及建设条件 本项目符合*新城控制性详细规划的要求；项目所在地有良好自然 条件、配套条件，以及政府的高度重视及支持、当地坚实的经济实力等均是本 项目建设的有利条件。项目场址建设环境良好，具备建设条件。 (三)项目建设内容与规模 本项目是为配合*新城的发展规划，完善*新城的基础设施建设，杜绝停 车难给城市发展带来的制约，保证*新城持续健康的发展而建设的。具体建设 包括 4 个停车场项目的建设，其中三个为地下两层停车场，建筑面积共计 4.6 万平方米，并拟在地上培植花坛、草坪和乔灌木等；一个为地下停车场，占地 面积为 7207 平方米。 (四)工程建设方案 对本项目的工程建筑方案、结构工程、电气工程、给排水工程等进行了分 析，符合相关设计规范及要求。 (五)环境保护与节能 本项目在建设过程中及建成后，通过实施废气污染防治措施、废水污染防 治措施、噪声污染防治措施、固体废弃物防治措施，可以将对环境的不利影响 降至可接受范围内。本项目将严格按照国家节能要求，采用符合节能标准的设 计标准、设计规范，并具体从建筑节能、设备节能等方面采取节能措施，项目 环境保护及节能良好。 (六)项目投资及财务分析 本项目总投资为 43390 万元，其中建设投资为 41435.04 万元，建设期借款 利息为 1954.92 万元。经测算，项目内部收益率为 8.68%（ic=7.00%） ，投资回 *新城*绿地等四个停车场建设项目 5 收期为（含建设期）8.68 年，借款偿还期为（含建设期）7.28 年，项目在财务 上是可行的，并且具备一定的清偿能力。 (七)项目社会评价 本项目具有十分显著的社会效益，通过项目的实施不但能带动*新城的发 展，还有利于土地资源的节约使用。同时，该项目的发展，能为社会提供巨大 的就业机会，能带动周边区域的消费，扩大内需，进一步加快城市化水平进程。 该项目的建设，为*新城的发展起到了积极的作用，使*地区的经济水平进一 步提高。 二、主要建议二、主要建议 (一)建议建设单位继续做好本项目的前期工作，进一步优化设计，以节约 投资，提高效益。 (二)本项目债务资金共 29254.92 万元，包括长期贷款本金 27300 万元以及 建设期利息 1954.92 万元，占项目总投资的 67.42%。建议建设单位进一步落实 筹措方案，加大财政拨款力度，保证建设资金及时足额到位。 (三)在建设过程中，项目单位仍应加强与当地有关部门的联系，包括规划、 园林旅游、交通、供水、排水、供电、供气等部门，多方征求相关职能单位对 本项目建设的建议和意见，确保项目在操作过程中严格按照程序办事，从而保 证整个项目建设的顺利实施。 (四)在项目建设过程中，建议项目建设单位及上级主管部门加强组织领导， 建立和落实有关制度，包括项目建设行政领导责任制、项目法人责任制、参建 单位工程质量领导人责任制、工程质量终身责任制、招投标制度、工程合同管 理制度等，建议项目建设资金设立专户存储、专款专用。 *新城*绿地等四个停车场建设项目 6 第二章第二章 项目所在地概况、规划及建设条件项目所在地概况、规划及建设条件 第一节第一节 项目所在地概况项目所在地概况 一、一、*概况概况 (一)地理位置 *位于长江三角洲中部、江苏省南部，东临上海，南接浙江省嘉兴、湖州 两市，西傍太湖，与无锡相接，北依长江，是中国重点风景旅游城市，江苏省 第二大城市，也是经济最发达的城市之一，是全省重要的金融、文化、艺术、 教育中心城市和交通枢纽城市。 (二)行政区划和人口 *实行市管县体制，*区包括吴中、相城、*、沧浪、金阊、*工业园区 和*高新区七个区，下辖张家港、常熟、太仓、昆山、吴江 5 个县级市，这 5 个县级市的经济实力均列全国百强县（市）前五位。*总面积为 8488.42 平方 公里，其中市区 1649.72 平方公里，市区建成区面积为 317.72 平方公里，张家 港面积为 772.40 平方公里，常熟 1094.00 平方公里，太仓 620.00 平方公里，昆 山 864.90 平方公里，吴江 1092.90 平方公里。 根据人口年报数据显示，截至 2011 年年末，全市户籍总人口 642.3 万人， 比上年增加 4.64 万人，其中市区 245.24 万人，比上年增加 2.72 万人。2011 年， 全市户籍人口出生 5.71 万人，出生率为 8.92，人口自然增长率为 2.54。2011 年，全市人口数量详细分布情况如下：市辖区 245.24 万人、张家 港 90.79 万人、常熟 106.72 万人、太仓 47.04 万人、昆山 72.36 万人、吴江 80.18 万人。 伴随着*经济的快速发展，以及我国户籍制度的改革，*将吸引更多的海 内外人才。可以预测，*人口在今后一段时间内仍将保持增长的态势。 (三)经济概况 改革开放以来，*坚持以经济建设为中心，大力实施科教兴市、经济国际 化、可持续发展和城市化战略，积极推进体制和科技创新，国民经济保持了持 续快速健康发展。2011 年全市实现地区生产总值 10716.99 亿元，按可比价计算 *新城*绿地等四个停车场建设项目 7 比上年增长 12%；全市实现地方一般预算收入 1100.9 亿元，比上年增长 22.2%；全年地方一般预算支出 996.81 亿元，比上年增长 21.5%，其中用于社 会保障与就业、科技、教育、文化、医疗卫生和环境保护等方面的财政投入为 372.7 亿元，比上年增长 26.1%。全市各级财政用于民生方面的支出占财政支出 的 50.2%。 全市完成社会固定资产投资 4502.02 亿元，比上年增长 24.4%。投资结构继 续优化，其中第一产业完成投资 8.8 亿元，增长 5.7%；第二产业完成投资 1891.90 亿元，增长 20.9%；第三产业完成投资 2601.32 亿元，增长 27.2%，占 全社会投资的比重达到 57.8%，比上年提高 1.3 个百分点。 2011 年年末，城乡居民人民币储蓄存款余额 5078.59 亿元，比年初增加 426.34 亿元。农民人均纯收入 17226 元，比上年增长 17.5%。市区居民人均可 支配收入 33243 元，比上年增长 13.8%。收入结构逐步优化，非工资性收入继 续保持较快增长，市区居民人均经营性收入、财产性收入和转移性收入比上年 分别增长 14.5%、28.8%和 11.6%。民生保障日益加强，发展成果惠及城乡。全 市通过实行积极的就业政策，优化收入增长机制，增加转移性收入，努力增加 居民收入。住房保障受益面扩大。全市 2011 年新建公共租赁房 24549 套，新建 经济适用房 2081 套，限价商品住房 12393 套，新增廉租住房 501 套。市区完成 123 万平方米老住宅小区、14 万平方米零星居民楼综合整治任务，解危修缮危 旧住房 235 万平方米。实施城区居民家庭“改厕”工程 7942 户，改造城中村 22 个，完成 3.28 万户天然气置换工程。新增住房公积金缴存人数 52.6 万人，职工 使用住房公积金 116.17 亿元。全市新建、改建城乡农贸市场 89 家，重要民生 商品价格采集系统上线运行，肉菜流通追溯体系初步建成。 二、二、*区概况区概况 *区得名于宋时*古名“*府”，位于*古城区东北隅，东沿东环路西侧与 工业园区相连；南以相门塘、干将河与沧浪区为界；西以殷家荡西口、十字洋 河、西护城河与金阊区为邻；北与相城区相接；总面积约 22.5 平方公里。*区 户籍人口约 23.2 万人，流动人口约 8.4 万人，下辖观前、*路、苏锦、娄门、 桃花坞、城北 6 个街道和*新城管委会，42 个社区居委会。 *区历来是*最重要的经济文化中心。进入 21 世纪以来，*区率先提出了 *新城*绿地等四个停车场建设项目 8 区域经济发展思路，紧抓市“退二进三”的历史机遇，以服务业发展为重点，以 城市建设为突破口，加快转变产业结构，全力推动经济快速增长，综合实力有 了显著提升，区域经济新活力不断迸发。2007 年，全区实现地区生产总值 83.95 亿元、地方财政一般预算收入 8.11 亿元，分别同比增长 15.16%、18.3%，其中实现三产增加值 67.37 亿元，同比增长 19.2%。完成批发 零售贸易业销售总额 304.75 亿元，同比增长 19.8%，实现社会消费品零售总额 123.62 亿元，同比增长 18.4%。*区正全面加快建设占地 10 平方公里的*新城， 并着力将*新城打造成为“商务商贸之都、人居创业天堂”。 *新城，位于*区北部。南接*古城，北依沪宁高速，东靠*工业园区， 西邻*国家高新技术产业开发区，为*最重要的交通枢纽中心和市域次级商务 商贸中心。 图图 2-1-1 *新城区位图新城区位图 *新城内京沪铁路、沪宁城际铁路、沪宁高速公路穿城而过，*火车站、 汽车北站、轨道交通换乘站汇聚其中。依托得天独厚的地理区位优势，通过周 边发达的高速公路、铁路、水路及航空网，*新城与国内各主要城市紧密相连。 区域内道路网络采用“方格网”布局，一横两纵快速路系统和四横四纵主干道系 统，共同构成*新城道路交通的主骨架，规划建设中的市域 S2、S4 轻轨线南北 纵贯新城。四通八达的交通网络，便捷、大容量的交通系统奠定了*新城无可 争议的交通枢纽地位。 *新城*绿地等四个停车场建设项目 9 自开发建设全面启动以来，*新城围绕建设现代化商务商贸区的目标，按 照先“地下”后“地上”、先“基础”后“开发”、先“框架”后“建筑”的建设原则，坚持 “高起点规划、高标准建设、高水平管理”的开发理念，加速推进各项基础、公 建配套设施建设。 第二节第二节 *新城控制性详细规划新城控制性详细规划 2011 年*新城控制性详细规划进行了优化调整，以更好的指导*新城未来 的建设，不断提高控规的科学性、权威性与可操作性，为下一步健康有序地开 发提供依据和方向。 图图 2-2-1 *新城控制性详细规划调整优化新城控制性详细规划调整优化 规划调整主要包括总则，规划依据、原则、目标，规划范围、功能定 位、人口容量，土地使用和建筑规划管理通则，六线控制，综合交通体系规划， 河道整治规划，绿地系统规划，城市设计导引，地下空间组织，市政公用设施 规划，综合防灾规划，地块划分及控制指标，更新时序及政策建议，附则共十 五个部分。 规划中确定了地下空间沿人民路和平泷路两条轴开发，中心商务区各地块 之间通道地下通道连接。 *新城*绿地等四个停车场建设项目 10 第三节第三节 建设条件建设条件 一、一、地理位置地理位置 本项目所包含的四个停车场工程均位于*新城内，具体地址如下： 1、*绿地及地下停车场：位于*新城*东、石曲街北。 2、*绿地及地下停车场：位于平门塘与 312 国道交叉处西北角。 3、*绿地及地下停车场：位于江乾路与 312 国道交叉口西北角。 4、*停车场：位于*新城平川路北、善根小学西。 二、场址自然条件二、场址自然条件 (一)地质地貌 项目所在地地势西高东低，土质粘性，地耐力强，地质稳定。地面以下 30 米内土体具有多层结构类型，去除表层建筑地面覆盖层后，自上而下大体分布 有六个地质层：表土层(硬壳层)、第一软土层、第一硬土层、第二软土层、第 二硬土层、非粘土沙层。 (二)水文 *区年平均水位 2.82 米，最高年平均水位 3.27 米(1954 年)，最低年平均水 位 2.28 米(1934 年)；历史最高水位 4.37 米(1954 年 7 月 28 日)，历史最低水位 1.89 米(1934 年 8 月 27 日)。城内河道常年水位在 2.2 米至 2.8 米之间。地下水 位受季节、运河水位涨落发生变化，也与排水情况有关。渗水层一般见于0.01 米至 1.00 米之间。本项目中三个地下停车场项目的建设过程中要注意工程的排 水，以及地下建筑的防水工程。 (三)气象 *属亚热带湿润性季风海洋性气候，四季分明，气候温和，雨量充沛。 气温：年平均气温 15.7，最高年平均气温 17.3(2002 年)，最低年平均 气温 14.9(1980 年)；历史最高气温 39.3(2007 年 7 月 28 日)，历史最低气温 -9.8(1958 年 1 月 16 日)。 风向风速：年平均风速 3.4 米/秒，年最大平均风速 4.7 米/秒(1970 年、 1971 年、1972 年)，年最小平均风速 2.0 米/秒(1952 年)；最大风力等级 8 级。 *新城*绿地等四个停车场建设项目 11 年常年主导风向为东南风(夏季居多)，其次为西北风(冬季)。 降水量：年平均降水量 1099.6 毫米，年最大降水量 1544.7 毫米(1957 年)， 年最小降水量 600.2 毫米(1978 年)；年最多降水日为 154 天(1980 年)；日最大降 水量 343.1 毫米(1962 年 9 月 6 日)。年平均相对湿度为 80.8%。 雪：降雪次数平均 13 次/年，最大积雪厚度 26 厘米(1984 年 1 月 19 日)。 霜：平均年无霜期 321 天，最早初霜期 10 月 21 日(1984 年)，最迟终霜期 4 月 18 日(1962 年)。 (四)地震 根据国家地震局 1990 年颁布的中国地震烈度区划图和 2001 年 2 月国 家质量技术监督局发布的中国地震动参数区划图 ，本项目一般构(建)筑物的 抗震设防标准按 6 度设防，重要的构(建)筑物提高一度设防。 三、其它配套条件三、其它配套条件 *新城自开发建设以来就高效推进基础设施建设、不断完善公建配套设施。 建设项目所在地区所需的给水、排水、供电等条件均能较好地满足。 (一)给水、排水 *新城内给水主干管东西向由 312 国道及北环路从白洋湾自来水厂接入， 管径 DN1000；南北向由苏虞张连接线及创新路、金光路从相城水厂接入，管 径 DN1400，两路输水干管在区内环通，形成联网供水。同时在主干道下布置 DN600 给水管形成环状管网，能够满足供水可靠性。 项目所在地周围有市政雨污水次支管，项目产生的污水可通过污水专用管 道收集后纳入市政污水管网进入娄江污水处理厂集中处理，道路上设雨水管， 排入市政管网和河道，其中污水进入仅需在建设前办妥相关许可手续。 (二)供电 项目所在地区目前具备 10KV 的高压线及 380/220V 低压电缆的供电条件。 本工程由市政电网引入 10KV 四路专用电源作为地下空间（商业）的主供电源， 三个地下停车场各拟建设两个变电室，每层各一个，地上停车场设置一个变电 室。经过变压降为 380V/220V 低压电源为整个停车场供电。 (三)交通条件 *新城*绿地等四个停车场建设项目 12 项目四个停车场工程均在城市道路旁，交通十分便利。项目设计时应注意 考虑本项目对周围道路交通的影响。 *新城*绿地等四个停车场建设项目 13 第三章第三章 项目建设的必要性项目建设的必要性 一、项目建设是一、项目建设是*新城发展的需要新城发展的需要 自 2003 年*新城开发建设的全面启动以来，新城的各项事业呈现了蓬勃发 展的势头，*新城政府围绕建设现代化商务商贸区的目标，按照先“地下”后“地 上”、 “先规划”后“开发”、先“框架”后“建筑”的建设原则，坚持“高起点规划、高 标准建设、高水平管理”的开发理念，加速推进各项基础、公建配套设施建设， 致力于把*新城打造为*最重要的交通枢纽中心和市域次级商务商贸中心。 随着*新城的快速发展，城市基础配套设施的建设也要同步推进，杜绝配 套设施不完善而给城市发展带来的制约问题，保证*新城持续健康的发展，真 正成为*重要的交通枢纽中心和市域次级的商务商贸中心。 二、项目建设是解决城市停车难问题的需要二、项目建设是解决城市停车难问题的需要 近年来，随着*城市经济的快速增长，汽车进家庭的步伐加快，城市机动 车发展迅猛，截至到 2011 年 8 月底，*全市机动车保有量已达到 198 万辆，其 中私家车 87.4 万辆。平均每天上牌近 400 辆，年增长率高达 20%左右，私家车 数量突破百万大关已是指日可待。相比之下，城市停车设施建设明显滞后，使 停车供求矛盾日益尖锐，停车难的问题日益凸显。尤其在中心商业商务区，由 于很多公用建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求。停车难，已经成为 我市交通发展、汽车消费的瓶颈之一。通过本项目的实施，可以有效的解决城 市停车难这一问题。 三、项目建设是符合三、项目建设是符合*新城规划建设的需要新城规划建设的需要 *新城的发展秉持着“先规划、后开发”的理念，加速推进各项基础、公建 配套设施建设，致力于把*新城打造为*最重要的交通枢纽中心和市域次级商 务商贸中心。根据*新城控制性详细规划的内容，对于本项目早有规划， 启动本项目是为了适应*新城又快又好发展的迫切需求。 *新城*绿地等四个停车场建设项目 14 四、项目建设是提高区域服务质量的需要四、项目建设是提高区域服务质量的需要 本项目的建设将有助于改善*新城地区交通和停车的环境，缓解区域内的 停车位不足的问题，尤其是中心商业商务区一位难求的现象，从而大大提高了 *新城的环境档次，改善了新城的停车和交通的状况，缓解*新城停车位不足 的问题，大大提*新城区域的服务水平和服务质量，对于提升*新城的知名度 和美誉度以及提高*新城的区域竞争力和影响力影响深远。 五、解决城市发展与土地紧缺矛盾的有效途径五、解决城市发展与土地紧缺矛盾的有效途径 现代社会城市已经变得十分拥挤，土地不断被占用，空气污染在加剧，生 态环境遭到破坏，以及战争与自然灾害等，这一切都构成了对人类自身生存的 威胁。城市地面空间及上空被高层建筑和高架路挤占，给自然环境带来很大的 威胁，开发地下空间将是城市可持续发展，解决城市土地紧缺的有效途径。 耕地资源是一个国家最重要的战略资源之一，土地资源的可持续利用是我 国实施可持续发展战略的基础。我国土地最多能供应 17 亿人口的粮食是以人均 耕地基本维持目前水平为前提的，正规耕地资源极其有限并将继续减少的严峻 现实，成为目前中国政府和人民关注的最重大和最迫切的问题之一。 城市地下空间资源的开发利用，可保护现在耕地不被破坏，有利于减少环 境污染，提高城市化水平。我国城市地下空间开发起步于 20 世纪 60 年代的人 防工程，其主导思想是以防止战争空袭为目的，当时尚未认识到地下空间与城 市用地及平时用地的利用关系，因而有相当多的工程没有同城市建设相结合。 随着社会的发展与进步及城市化的程度不断的提高，地下空间开发的意义已被 人们所认识， 19 世纪是“桥”的世纪，20 世纪是“高层建筑”的世纪,21 世纪是地 下空间的世纪，因此，城市地下空间的开发利用是城市建设和发展不可缺少的 组成部分，也只有这样才能保证城市空间的可持续发展。而城市地下空间开发 利用的最终目的是为人类活动创造更美好、更有意义的生存环境，通过改善城 市空间环境的质量来提高生活质量。 本项目包含的四个停车场建设工程其中有三个是地下建设，对于解决土地 资源紧缺与城市发展的矛盾起到了积极的作用。 综上所述，本项目的建设是*新城发展的需要，是解决城市停车难问题的 *新城*绿地等四个停车场建设项目 15 需要，是符合*新城规划建设的需要，是提高区域服务质量的需要，是解决城 市发展与土地紧缺矛盾的有效途径，项目的建设是很有必要的。 *新城*绿地等四个停车场建设项目 16 第四章第四章 项目需求分析与建设规模项目需求分析与建设规模 第一节第一节 项目需求分析项目需求分析 一、项目区位一、项目区位 本项目包含四个地块的停车场建设工程，具体建设地点如下。 1、*绿地及地下停车场：位于*新城*东、石曲街北。 2、*绿地及地下停车场：位于平门塘与 312 国道交叉处西北角。 3、*绿地及地下停车场：位于江乾路与 312 国道交叉口西北角。 4、*停车场：位于*新城平川路北、善根小学西。 本项目四个停车场工程均位于*新城内，所处区位位于*中心城区北部， 护城河以北，在构筑*城市中心中起着及其重要的作用，作为重要的城市副中 心之一，交通枢纽、现代商务、生态居住三大城市功能的定位已经明确。 根据*新城控制性详细规划 ，四个停车场地块周边的用地目前处于正 在开发阶段，众多用地尚未建成，已建成用地与正在建设的用地目前已经按照 规划进行实施。 *地块北侧和西侧为教育用地，南侧及东侧为商业用地，其中南侧已规划 为多层综合性商场（江星广场） 。外围地区以居住用地为主。 *地块周边的用地主要为金融业用地和商业用地。 *地块周边的用地主要包括商业用地、商住混合用地、商办混合用地以及 科研设计用地。 *地块周边的用地主要包括教育用地、医院用地以及居住区用地。 二、交通需求预测二、交通需求预测 本项目属于公共停车场性质，吸引客流基本都是小汽车出行。由于各类建 筑均严格按照了*停车配建标准进行了配建，内部员工停车位及大部分访客停 车位基本在其项目内解决。访客停车位不够的情况下，由外部公共停车场解决。 因此，本停车场主要面向于周边地块项目的访客停车需求。 根据停车场的服务半径分析，通常大城市的停车步行范围为 100-300 米。 *新城*绿地等四个停车场建设项目 17 根据*城市建设项目交通影响分析预测技术标准的相关调查，商场顾客的 购物时间约为 70 分钟，行政机关访客的办事时间约为 40 分钟，文化娱乐的办 事时间参考商场顾客，约为 70 分钟，医院看病人员时间约为 90 分钟。再适当 考虑目的地与出发地的距离，增加约 10-15 分钟左右的步行与缴费时间，在高 峰时段，假设停车利用率达到 80%的情况下，本项目停车设施发生吸引量如下 表所示。 表表 4-1-1 *停车设施的吸引量与发生量停车设施的吸引量与发生量 停车目的停车目的 停车比例停车比例 （%） 周转率周转率 吸引量吸引量 （pcu/h） 发生量发生量 （pcu/h） 商业顾客600.7511256 行政办公访客151.204522 文化娱乐顾客150.752815 居民100.50137 合计100198101 表表 4-1-2 *停车设施的吸引量与发生量停车设施的吸引量与发生量 停车目的停车目的 停车比例停车比例 （%） 周转率周转率 吸引量吸引量 （pcu/h） 发生量发生量 （pcu/h） 商业顾客600.7512670 行政办公访客151.205835 文化娱乐顾客250.754128 合计100238141 表表 4-1-3 *停车设施的吸引量与发生量停车设施的吸引量与发生量 停车目的停车目的 停车比例停车比例 （%） 周转率周转率 吸引量吸引量 （pcu/h） 发生量发生量 （pcu/h） 商业顾客600.7512266 行政办公访客151.205532 文化娱乐顾客150.753825 居民100.502317 合计100238141 表表 4-1-4 *停车设施的吸引量与发生量停车设施的吸引量与发生量 *新城*绿地等四个停车场建设项目 18 停车目的停车目的 停车比例停车比例 （%） 周转率周转率 吸引量吸引量 （pcu/h） 发生量发生量 （pcu/h） 医院看病人员350.06407 行政办公访客301.20387 居民350.50407 合计10011821 第二节第二节 项目建设规模项目建设规模 本项目包含 4 个停车场工程的建设，每个停车场的建设规模如下： (一)*绿地及地下停车场：本项目占地面积 9524 平方米，规划为居住区级 绿地，拟以培植花坛、草坪和乔、灌木为主，并利用地下空间建设两层停车场 及服务物管、配电间等配套设施，总建筑面积约 14000 平方米。主要技术经济 指标如下表所示： 表表 4-2-1 *绿地及地下停车场规划的主要技术经济指标图绿地及地下停车场规划的主要技术经济指标图 工程名称 *新城*绿地及 地下停车场 总占地面积 （） 9524 总建筑面积 （） 约 14000 多 地面一层地下一层地下二层 用地面积（） 952495249524 其 中 建筑面积（） 311.67015.657015.65 绿地率（%）不小于 70% 机动车停车位不少于 350 个 非机动车停车 位 不少于停车场面积的 2% 停 车 位 无障碍停车位不少于 5 个 (二)*绿地及地下停车场：本项目占地面积 10638 平方米，规划为广场用 地，拟在地面种植生态绿化，并利用地下空间建设两层停车场及服务物管、配 电间等服务设施，总建筑面积约 16000 平方米。主要技术经济指标如下表所示： 表表 4-2-2 *绿地及地下停车场规划的主要技术经济指标图绿地及地下停车场规划的主要技术经济指标图 *新城*绿地等四个停车场建设项目 19 工程名称*新城*绿地及地下停车场 总占地面积 （） 10638 总建筑面积 （） 约 16000 多 地面一层地下一层地下二层 用地面积（） 106381063810638 其 中 建筑面积（） 411.68011.238011.23 绿地率（%）不小于 70% 机动车停车位不少于 390 个 非机动车停车 位 不少于停车场面积的 2% 停 车 位 无障碍停车位不少于 8 个 (三)*绿地及地下停车场：本项目占地面积 10506 平方米，规划为绿地公 园，拟在地面建绿化公园、种植生态绿化，并利用地下空间建设两层停车场及 服务物管、配电间等服务设施 ，总建筑面积约 16000 平方米。主要技术经济指 标如下表所示： 表表 4-2-3 *绿地及地下停车场规划的主要技术经济指标图绿地及地下停车场规划的主要技术经济指标图 工程名称*新城*绿地及地下停车场 总占地面积 （） 10506 总建筑面积 （） 约 16000 多 地面一层地下一层地下二层 用地面积（） 105061050610506 其 中 建筑面积（） 411.68011.238011.23 绿地率（%）不小于 70% 机动车停车位不少于 390 个 非机动车停车 位 不少于停车场面积的 2% 停 车 位 无障碍停车位不少于 8 个 (四)*停车场：本项目占地面积 7207 平方米，规划为停车场用地，拟建设 地上停车场及服务物管等配套设施。主要技术经济指标如下表所示： 表表 4-2-4 *停车场规划的主要技术经济指标图停车场规划的主要技术经济指标图 *新城*绿地等四个停车场建设项目 20 工程名称*新城*停车场 总占地面积 （） 7207 机动车停车位不少于 170 个停 车 位 非机动车停车 位 不少于停车场面积的 2% *新城*绿地等四个停车场建设项目 21 第五章第五章 工程建设方案工程建设方案 第一节第一节 停车场总体规划方案停车场总体规划方案 一、一、*绿地及地下停车场绿地及地下停车场 *绿地及地下停车场位于*新城*以东，石曲街以北，占地总面积 9524 平 方米，本项目拟建地下两层停车场，总建筑面积约 14000 平方米，包括两层地 下停车场及服务物管、配电间等配套设施。地块规划为居住区级绿地，以配置 花坛、草坪和乔、灌木为主，也可适当布置一些体育设施、青少年活动中心等 设施，并利用其地下空间配建停车场地。 *绿地停车场位于绿地地下，停车场共设两个车行坡道、三部楼梯、一部 电梯。车行坡道为双向车道，分别设于西北角和东南角，楼梯设于西北、东南 和西南角，电梯设于东南角。地面除出入口外，其余设置景观绿地。 地下一层设有双层机械式机动车和非机动车停车场，其中按双层机械式车 位设置可停放约 200 个，单层停放约 100 个；非机动车停车场面积不少于停车 场面积的 2%，约为 300 平方米，可停放非机动车辆约 180 辆；地下二层全部为 机动车停车场。停车场总共可停放机动车辆不少于 350 辆。 地下车库普通车位按 5.3*2.4 米设计，机械式车位柱间距按 7.6 米设计，地 下停车场内部通道宽度均大于 5.5 米，允许双向通行，设置于西侧*上的地下 车库出入口的坡道宽 8.1 米，设置于南侧石曲街上的地下车库出入口坡道宽 8.5 米，均能双向通行。 为了保证*的通行能力，建议地块西侧*上的出入口采取右进右出的交通 组织；地块南侧石曲街上的出入口允许机动车左转进入；停车场出入口设置机 动车限速、让行标志标线。 二、二、*绿地及地下停车场绿地及地下停车场 *绿地及地下停车场位于*新城平门塘与 312 国道交叉处西北角，占地总 面积 10638 平方米，本项目拟建地下两层停车场，总建筑面积约 16000 平方米， 包括两层地下停车场及服务物管、配电间等配套设施。地块规划为广场用地， *新城*绿地等四个停车场建设项目 22 以配置花坛、草坪和乔、灌木为主，也可适当布置一些体育设施、青少年活动 中心等设施，并利用其地下空间配建停车场地。 *绿地停车场位于绿地地下，停车场共设两个车行坡道、三部楼梯、一部 电梯。车道为双向车道，分别设于东北角和西南角，楼梯设于东北、西南和西 北角，电梯设于东北角。地面除出入口外，其余设置景观绿地。 地下一层设有双层机械式机动车和非机动车停车场，其中按双层机械式车 位设置可停放约 260 个，单层停放约 130 个；非机动车停车场面积不少于停车 场面积的 2%，约为 320 平方米，可停放非机动车辆约 200 辆；地下二层全部为 机动车停车场。停车场总共可停放机动车辆不少于 390 辆。 地下车库普通车位按 5.3*2.4 米设计，机械式车位柱间距按 7.6 米设计，地 下停车场内部通道宽度均大于 5.5 米，允许双向通行，设置于东侧平门塘上的 地下车库出入口的坡道宽 8.5 米，设置于南侧 312 国道上的地下车库出入口坡 道宽 8.5 米，均能双向通行。 为了保证 312 国道的通行能力，建议地块南侧 312 国道上的出入口采取右 进右出的交通组织；地块东侧平门塘上的出入口允许机动车左转进入；停车场 出入口设置机动车限速、让行标志标线。 三、三、*绿地及地下停车场绿地及地下停车场 *绿地及地下停车场位于*新城江乾路与 312 国道交叉处西北角，占地总 面积 10506 平方米，本项目拟建地下两层停车场，总建筑面积约 16000 平方米， 包括两层地下停车场及服务物管、配电间等配套设施。地块规划为绿地公园用 地，以配置花坛、草坪和乔、灌木为主，也可适当布置一些体育设施、青少年 活动中心等设施，并利用其地下空间配建停车场地。 *绿地停车场位于绿地地下，停车场共设两个车行坡道、三部楼梯、一部 电梯。车道为双向车道，分别设于东北角和西南角，楼梯设于东