高校新区教师村综合配套设施项目可行性研究报告.doc

高校新区教师村综合配套设施项目可行性研究报告目 录1 综合说明11.1 总论11.2 项目背景21.3 项目概况31.4研究结论52 水文、气象62.1 流域概况62.2 气象62.3 基本资料72.4 防洪水文分析计算72.5 治涝水文分析计算83 工程地质103.1 概述103.2 地质概论113.3结论及建议144 工程任务与方案154.1 工程现状及存在的问题154.2 工程建设的必要性164.3工程任务及整体方案175 工程布置及建筑物195.1 设计依据195.2 工程总布置205.3 河道疏挖235.4 河岸加固255.5 橡胶坝355.6桥涵365.7 防汛通道375.8 船闸376 工程管理396.1 管理机构396.2 工程管理设施406.3 管理经费437 施工组织设计447.1 施工条件447.2 施工导流457.3 料场的开采477.4 主体工程施工477.5 施工交通运输517.6 施工设施517.7 施工总布置527.8 施工进度538 节能558.1 节能措施558.2节水措施569 环境影响评价579.1 环境影响评价依据579.2 环境影响及对策措施589.3 环保投资估算6110 招投标方案6310.1招投标方案6310.2招标范围6310.3招标组织形式6310.4招标方式6311 土地收储投资6511.1待储备地块概况6511.2政策及取费标准6711.3投资分析6912 总投资估算7112.1 编制依据7112.2基础数据7112.3总投资估算7212.4资金来源7313 经济评价7913.1概述7913.2工程效益7913.3工程费用8113.4国民经济评价8313.5财务分析8413.6综合评价8914风险评价9014.1风险识别9014.2风险估计9014.3降低风险的主要措施9115结论与建议9315.1结论9315.2建议93第一章 总 论1.1项目名称#桂林洋高校新区综合配套设施项目1.2编制单位#省建设项目规划设计研究院资格证书编号：工咨甲#1.3项目建设的依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）2、海口市城市总体规划；（2005-2020）3、#桂林洋高校新区控制性详细规划；4、#桂林洋高校新区教师村初步方案；5、城市居住区规划设计规范GB 5018093(2002 年版） 6、住宅设计规范GB 500961999(2003年版)7、城市居民生活用水量标准GB/T 50331-20028、城市排水工程规划规范GB 50318-20009、城市绿地分类标准CJJ/T 85200210、建筑设计防火规范 GBJ1687（2001修订版）11、建筑采光设计标准 GB/T 50033-200112、工程建设标准强制性条文 房屋建筑部分（2002年版）13、国家、部委、省现行的设计规范、标准和定额14、海口市“十一五”专项规划15、建设单位提供的其它意见、资料等。16、海口市有关部门的相关批文和会议纪要1.4 项目建设地点本项目用地位于#桂林洋高校新区西北部。1.5 项目建设的内容及规模根据#桂林洋高校新区控制性详细规划、#桂林洋高校新区教师村初步方案，本项目总用地面积为121.68hm2， 可建建筑面积274.84万，其中住宅建筑面积：163.79万、商业休闲办公: 46.80万；公共配套面积11.71万,公共设施49.43万.大学城4号-17号路全长20.814公里,东寨港大道5.16公里。1.6 投资估算本项目建设总投资额为人民币761898万元, 土地费用18900万元；前期工程费用7981万元；基础设施费用61698万元；建安工程费556971万元；公共配套设施21750万元,其他费用6111万元；财务费用36589万元；销售费用1500万元；开发期税费37877万元；不可预见费用8733万元。详见项目总投资估算数表。其中教师村项目总投资额为人民币700200万元。大学城基础设施道路建设61698万元。项目投资估算表序号项目名称投资额占总投资的%1土地费用18900 2.48%2前期工程费7981 1.05%3基础设施建设费61698 8.10%4建筑安装工程费556971 73.10%5公共配套设施21750 2.85%6其他费用6111 0.80%7管理费用3788 0.50%8财务费用36589 4.80%9销售费用1500 0.20%10开发期税费37877 4.97%11不可预见费8733 1.15%12项目投入总资金761898 100.00%基础设施投资一览表序号路名长度(米)路宽(米)总投资(万元)1 4号路 1050 20 1651.65 2 5号路 1507 30 3555.77 3 6号路 1453 30 3428.36 4 7号路 2232 30 5266.40 5 8号路 1311 30 3093.31 6 9号路 1707 30 4027.67 7 10号路 2186 30 5157.87 8 11号路 2392 30 5643.92 9 12号路 790 20 1242.67 10 13号路 1131 20 1779.06 11 14号路 1036 30 2444.44 12 15号路 635 30 1498.28 13 16号路 1307 30 3083.87 14 17号路 2077 30 4900.69 15东寨港大道5159 40 14923.70 16 合计 25973 61697.68 1.7 结论和建议1.7.1结论通过项目建设的必要性分析、工程方案和财务评价的结果，本报告认为海口桂林洋高校区综合配套设施项目的建设是必要、可行的。通过本项目的实施，可以解决桂林洋高校教师的住房，可以完善高校区的的基础设施建设，同时还得到固定资产和投资盈余，项目的实施具有一举多得之效果。在为期5年的开发周期及前提下，从动态指标NPV 和IRR分析，动态NPV都为正，说明项目都有盈利，具有可操作性，税前盈余63455.3万元, 项目收入高于社会基准收益率,动态指标NPV 和IRR较理想,项目盈利较好, 税后项目还有18060.89万元的盈利,高于预定的社会基准收益率,所以此项目应当规划好建筑方案，争取的销售价格上取得较好的优势。本项目建设在财务上是可行的。1.7.2建议本项目属城市和教育基地的重要的基础设施，具有社会公益性质，社会效益显著，随着#省关于优先发展教育的政策落实和推进, 对桂林洋高校新区的基础设施建设提出了更高的要求，未来几年，桂林洋高校区将不断有高校进驻，建设桂林洋高校区教师村无论从政治、教育还是城市建设以及改善教师的居住生活环境都具有重要的意义，为此建议国家及省有关部门在资金和政策等方面给予大力扶持，并且协调好土地、规划、建设各方面的条件，以使项目早日建成，发挥作用。第二章 项目提出的背景及建设的必要性2.1 #高等教育发展规划2004年以来，#省委、省政府把#的教育提到前所未有的高度，放在突出、优先、重点发展的地位，2004年中共#省委 #省人民政府出台了关于优先发展教育的决定，决定指出：1、优先发展教育是我省全面建设小康社会的战略需要。人口素质已经成为制约全省经济社会协调发展的重要因素。要实现全面建设小康社会的宏伟目标，各级党委和政府必须坚持以人为本，坚持科学的发展观，加快教育事业发展，使优先发展教育真正成为各级党委、政府的重要职责和全社会的实际行动。2、大力发展职业教育与成人教育事业。职业教育与成人教育是现代教育的重要组成部分，是工业化、城镇化和生产社会化、现代化的重要支柱。各级党委和政府要高度重视，统筹规划，促进职业教育、成人教育与普通教育的协调发展。要整合职业教育资源，建设和培育一批示范性职业院校。大力发展多样化的成人教育，为形成全民学习、终身学习的学习型社会 奠定基础。通过10年的努力，在全省建立起与市场需求和劳动就业紧密结合，结构合理、灵活开放、自主发展的现代职业教育和成人教育体系。2、充分发挥高等教育在实施科教兴琼战略中的重要作用。高等教育担负着培养高级专门人才、发展科学技术文化和促进现代化建设的重大任务。要适应经济结构战略性调整和建设“一省两地”的新形势，调整高等教育的层次、布局和专业结构，努力提高高校的人才培养质量、科学研究水平和社会服务能力。通过10年的努力，高等教育毛入学率达到30%左右，力争有1所省重点高校达到国家“211工程”学校办学水平，使之成为我省解决经济、科技和社会发展重大问题的基地。 3、 决定同时规定了优先保证教育经费投入。强化各级政府对教育投入的责任。各级政府要通过调整财政支出结构，压缩一般性支出，增加本级财政对教育的投入，保证教育经费在预算和决算都做到“三个增长”，建立与公 共财政体制相适应的教育财政制度，形成满足教育发展需求、稳定和持续增长的教育投入机 制。完善教育经费投入和使用的监管机制。要完善教育经费的各项管理制度。要认真编制优先发展教育的各种专项建设规划，集中各部门资金，集中解决教育基础设施建设的重要问题。 4、大力推进办学体制改革。义务教育阶段以政府办学为主，社会力量办学为补充，支持社会力量参与初中后勤设施建设。积极推进非义务教育阶段与成人教育的体制改革和制度创新，大胆推行一切有利于增加教育资源、满足人民群众学习需求的办学形式。鼓励职业教育机构与企业合作办学，鼓励社会力量与优质普通高校合作举办民办独立学院。落实国家对于民办学校的扶持政策，营造有利于民办教育健康发展的环境，形成公办学校和民办学校优势互补、公平竞争、共同发展的格局。?2.2海口城市规划和建设海口市总体规划（2005-2020提出了“突出沿海，开发沿江，提升中心，拓展两翼，带动腹地”的城市社会经济发展战略。 城市发展总目标：把海口建设成为#省经济实力最强、服务设施最优的中心城市，较高国际知名度的热带海岛旅游度假胜地，具有优良生态环境的健康宜居城市和浓郁地域文化特色的历史文化名城。城市发展阶段性目标：到2010年，海口市国内生产总值达到530亿元。城市综合经济实力显著提高，对琼北区域的辐射带动作用增强，全面实现小康社会的奋斗目标，成为中国创业环境和人居环境最佳的城市之一。到2020年，海口市国内生产总值达到1390亿元，创业环境和人居环境的优势更加突出，并在全省率先实现现代化，初步建设成为在国际上具有一定知名度与影响力、以热带滨海风光为特色的绿色生态城市。进一步强化海口作为全省经济中心城市地位，提升省会城市的服务功能，重点发展交通运输、文化教育、商贸流通、旅游服务等第三产业，增强海口对全省的综合辐射与带动作用。根据海口市总体规划的布局，从城市发展区域的开发现状、产业集中程度、自然资源的利用评价和基础设施的开发条件等因素的分析，影响到项目区的中心组团和江东组团将定位为中心组团：重点完善面向岛内的中心服务功能（省会服务、居住、产业中心、金融商贸、文化中心、旅游接待等）。江东组团：重点拓展面向岛外的综合服务功能（旅游度假、休闲体育、科研文教、办公居住与工业等）。近期发展建设重点为：中心组团：启动大英山城市中心区的建设；以道路建设和环境整治带动旧城和城中村改造，实施“一园两湖”改造工程；完善道路网建设；调整和增加文教、体育、卫生等公共设施；进一步建设金盘工业区、药谷工业园区；加快给排水管网、环境卫生、城市安全等市政基础设施建设。 江东组团：加快桂林洋教育科研项目的建设；择机选项启动滨海水城和滨江区域成熟地段的建设。海口市在经济结构调整纲要中，将“两地一中心”作为总体发展战略。在“十一五”规划纲要中提出了培育壮大特色优势产业，加快新型工业化进程，加快发展先进制造业，努力打造“娱乐之都”，加快发展现代服务业和都市型农业，进一步加强海口作为全省以高新技术产业为导向的新型工业基地、全国热带滨海旅游休闲胜地、全省都市型农业基地、国家海岛生物产业基地、区域交通枢纽和现代服务中心的战略地位；加快城市化进程，完善中心城市功能，突出城市特色，改善人居环境，加强区域协调，把海口建设成为聚集能力和辐射带动能力强、生态环境和人居环境优越的热带滨海绿色温馨城市；深入实施“文化立市”、“科教兴市”和“人才强市”战略，加快发展社会事业，推进和谐海口建设；加快体制创新，扩大对外开放，进一步完善社会主义市场经济体制，到2010年努力实现建设宽裕型小康社会的目标，跨入全国先进城市行列。2.3 桂林洋高校区的建设情况桂林洋高校新区是依照#省政府、#省教育厅关于进一步发展的“科技兴琼”、“人才强省”的战略，经#省教育厅及相关部门批准，依托桂林洋场部在桂林洋农场征用土地的建设项目。其中一期建设琼台师范高等专科学校和#经贸职业技术学校。二期建设#师范大学和#广播电视大学；第三期再拓展三到四家大学；远期视发展状况留出一定的备用地。高校新区项目位于海口市江东组团的桂林洋经济开发区内，北临桂林洋滨海旅游度假区、东邻国家级红树林保护区、西接桂林洋开发区、南连美兰国际机场，其地理位置十分优越。开发区距海口市中心城区约15公里，距海口美兰国际机场仅4公里，海文高速公路、灵桂公路均贯穿开发区，交通极为方便。开发区基础设施与经济发展同海口市总体规划相协调。#桂林洋高校新区规划常驻人口容量控制在15万人。其中学生99000人，教职工10000人，家属和其他人口40000人。用地规模11505.6亩，合计767.04公顷（征地红线范围内面积，包括水面、城市道路与城市绿化面积）。目前桂林洋高校区完成35.8万平方米建筑的建设任务，高校配套设施建设相继完善，琼台师范高等专科学校和#经贸职业技术学院已经入驻高校区，#师范大学将于今年秋季在桂林洋高校区入驻办学，届时3所入驻学校在高校区共有2.2万名学生，同时还将启动海口经济职业技术学院入驻高校区建设。但桂林洋高校区的基础设防施还不够完善，二期三期的基础设施建设工作正在加紧进入，主要建设内容有：二期（中期）：第一阶段：完成外围灵桂公路（扩建）2.2公里、校际11、13、16号市政道路4.38公里，；第二阶段：完成东寨港大道5.16公里、校际6、7号市政道路3.69公里。三期（远期）：完成城市主干道海涛大道等高校区外围道路建设，全面实现高校区与海口市区的衔接。为了配合高校区教师的正常生活和后勤保障工作，根据已批复的#桂林洋高校新区控制性详细规划（琼建规函200767号），教师村项目（含公共服务配套设施区）占地137.81公顷（净用地121.09公顷），开发容量257.31万平方米，分为四个地块，地块性质分别为：(A-4、B-2)居住用地（容积率2.5）、（A-5、B-1）公共服务设施用地（容积率1.5）。该项目建设内容为：住宅及必要设施（邮电、派出所、医院、中小学、消防站、农贸市场等），其中高校教师所需住宅：435620平方米（3365套，17.42公顷）。2.4 项目建设的必要性1桂林洋高校区教师村的建设是各高校正常教学秩序的保障根据规划，进驻桂林洋高校新区的高校有8所，在校学生规模万人，教职工万人，目前桂林洋高校区已有琼台师范高等专科学校和#经贸职业技术学院入驻，#师范大学今年也在桂林洋高校区入驻，届时将有3万多人（师生，后勤服务人员）在桂林洋高校区学习、工作、生活，如果不尽快建设教师村，解决好教师的住宿问题，那影响到大学的正常的教学秩序，在高校里，没有教师生活住宅区，非常不利对于学生的发展，桂林洋高校区离海口市区15公里，但由于公交不配套，从海口坐到学校往往要一个多小时，而且公交车准点率差，发车量少，所以大学城的老师不可能很方便的上课回家，如果坐公交，那根本不可能准时到达学校，为了赶早上的课，老师基本上都是住在学生宿舍，给备课和生活造成了很大的不便，学校为了尽可能避免老师一周跑多次，纷纷采取“少去几次，一次多上几节课”的措施。为此，老师都在同一天给学生狂“塞”多节课，许多老师从早到晚都在讲课，非常紧张，学生也会吃不消。通常在最后一节课，许多老师都想着要赶班车，下课也没有时间跟学生们交流。如果老师住在大学城，遇到问题要请教也方便很多。而且学校搞活动，也能邀请到更多授课老师出席，对于增进师生了解也有好处。如果高校区教师村，老师也不会安心在学校从事教学科研工作，直接影响到正常教学秩序和教学质量2为桂林洋高校新区公共基础设施（二期）提供所需建设资金桂林洋高校新区目前已建成了必要的基础设施，但桂林洋高校区的基础设防施还不够完善，二期、三期的基础设施建设工作正在加紧进入，主要建设内容有：二期（中期）：第一阶段：完成外围灵桂公路（扩建）2.2公里、校际11、13、16号市政道路4.38公里，；第二阶段：完成东寨港大道5.16公里、校际6、7号市政道路3.69公里。三期（远期）：完成城市主干道海涛大道等高校区外围道路建设，全面实现高校区与海口市区的衔接。目前尚有工3亿多元（含园区给排水管网系统的建设）的建设资金缺口，根据第155期省长办公会议纪要的要求，海口市政府要加快启动集中布置的生活区建设步伐。生活区开发所获得的土地收益用于弥补高校区基础设施投入的缺口。教师村项目公司根据“集中布置，统一规划，滚动开发，分期建设”的原则，集中开发建设教师村用地，避免了各高校各自为战，在各自的教学用地区内分散布置教师用房的做法，使资金效益最大化，建设成规模化。通过成片成规模的住宅、房地产、酒店开发，可实现在资金的滚动积累，降低成本，最终实现整体项目的盈利，盈利部份用地教师村的基础设施建设，实现一举两得的效果。海口路桥公司是高校区基础设施一期建设单位，熟悉当地情况，现已对二期土地开发和基础设施建设进行了大量调研工作，在以往的城市建设中积累了丰富的征地拆迁经验，考虑未来土地升值因素，由国有企业开发可保证国有资产不流失，保证国有资产收益最大化。所以由海口路桥公司承建教师村项目具有必要的条件。3项目的建设将提升周边土地的品质，带动海口东南部城市建设的发展。海口东南部琼山区目前的城市建设水平落后于海口市别的区域，而海口总体规划确定的海口的东部区域为旅游度假、休闲体育、科研文教、办公居住与工业，但目前开必强度不高，道路等基础设施有一定的规模，但土地开发的品质，商业服务设施还不完善，所以造成城市的整体品质不高，由于高校居民的受教育程度普遍较高加之高校所特有的学术氛围造就了高校周边独特的人文氛围，使得高校周边楼盘在潜移默化中也具有了一些教育气息。届时楼盘将教育设施的建立作为基本配置。大学城的崛起是近几年来一些城市建设的一个新现象。“大学就是城市，城市就是大学”，围绕高校做文章已成为房地产开发商又一新的目标。此项目的建成将会完善该区域的土地品质，促进该区域内的经济发展水平，物流和人流的聚集和流通会促进土地的有新途径利用，也给该区域的发展带来机遇。4. 项目建设对海口市城市整体功能提升有促进作用根据新海口城市整体规划要求，需要提升中心区，拓展两翼，带动腹地。这就要求必须依据城区功能布局特征，加强功能配套与完善，突出中心城区的功能地位与作用。项目区所处的江东组团将发展成沿江的滨江路要发展具有教育、金融、文化的“文化娱乐休闲区”，强化城市功能，以聚集生产要素，增强中心区的辐射功能，提升城市品位。在校园周边建住宅，尤其是在高等院校周围建住宅，正迎合了人们贴近文化的心理。根据国内一些高教周边的房地产价格要高出同等住宅价格10，多数还取得了理想的销售业绩。完善的市政建设，方便居民生活社区，良好的居住环境，为周边区域造就了良好的读书氛围，因而颇受重视子女教育的购房者的青睐。因为校园里本就绿树成荫，百花争艳，再加上各具特色的建筑小品的点缀，形成了宜人的绿色景观效应， 项目的建成，极大的提高了该区的居住环境，将成为海口具有代表性的示范区域。项目的实施对海口市城市整体功能提升有促进作用。第三章 市场需求分析3.1 拉动内需确保房地产市场稳定的政策背景3.1.1金融危机下全国房地产市场发展概况2008年由美国的次贷危机引起的金融危机愈演愈烈，已经严重影响到了全球经济的健康发展，从华尔街到全世界，从金融界到实体经济，各国政府都在面临着严重的经济危机。同时也增加了中国经济的外部风险，当前世界经济面临诸多不确定因素，中国经济也同样迎来新挑战。在全球金融风暴的背景下，中国正在面临经济减速，消费萎缩的多重压力，中国资本市场的流动性在2008年也遭遇严峻考验。股市场指数大幅下挫。房地产市场成交减少，价格下跌。为保证国民经济平稳增长，中国政府必须通过有效手段来刺激内需，以消费和投资的更高增长来对冲经济的的下滑。2008年1-9月，全国商品房累计销售面积40320.76万平米，同比减少14.88%，成为自98年以来交易量萎缩的最低点；全国商品房销售均价为3938元/平米，同比下跌0.16%，自03年以来首次出现下跌；全国商品房销售额为15878.53亿元，同比下降15.02%。存货周转率持续下滑。截至9月末，全国商品房空置面积为1.3亿平方米，同比增长10.2%。其中，空置商品住宅6641万平方米，增长14.1%。由于房地产市场交易量持续萎缩，房地产板块总资产周转率和存货周转率均有所下降。总资产周转率由去年同期的0.21下降为0.18，存货周转率由去年同期的0.25下滑为0.19。2008年前三季度，固定资产投资完成额达到94527亿元，增长24.6，增速较07年同期回落1.8个百分点，其中房地产开发投资完成22058元，增长31.2，增幅同比加快0.9个百分点。商品住宅投资完成16211亿元，增长34.5，增幅同比加快1.7个百分点；从投资结构上看，房地产开发投资和商品住宅投资占固定资产投资比重继续上升。2008年前三季度，整体销售价格指数逐月小幅回落，但仍有部分城市新建住宅销售价格和90平方米及以下新建住房价格出现不同程度的增长。月当月房屋销售价格指数为104.2（同比指数），比今年月回落个百分点，比07年月回落4.7个百分点。其中，商品房销售价格指数为104.5商品住宅销售价格指数为104.9，分别比今年月回落4.0和4.3个百分点。这是自03年季度以来，房屋价格涨幅首次回落到以下。与此同时，在部分城市新建住房销售价格同比仍有较大幅度上涨。主要城市包括：海口16.7%、乌鲁木齐15.8%、宁波13.3%、北京13.0%和蚌埠12.6%；环比涨幅在1%以上的城市有4个，包括丹东2.3%、银川1.5%、温州1.1%和牡丹江1.0%。90平方米及以下新建住房销售价格环比涨幅在1%以上的城市有9个，其中涨幅较大的城市主要包括：济宁3.1%、湛江2.6%、贵阳1.9%和银川1.6%等。3.1.2 国家出台积极政策保增长促发展1. 万亿元投资拉动内需确保经济发展2008年11月5日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。这是国务院常务会议在一月内连续第二次针对全国经济情况进行部署。相比于10月17日国务院常务会议将宏观经济调控目标由“一保一控”转为“保字当先”，此次会议将“保持”改为“促进”。此次会议明确提出10条具体措施，计划到2010年总共投入4万亿进行投资，进一步扩大内需、促进经济增长。会议认为，近两个月来，世界经济金融危机日趋严峻，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，必须采取灵活审慎的宏观经济政策，以应对复杂多变的形势。当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。会议决定，今年四季度先增加安排中央投资亿元，明年灾后重建基金提前安排亿元，带动地方和社会投资，总规模达到亿元。年底约需投资万亿元。会议要求，扩大投资出手要快，出拳要重，措施要准，工作要实。要突出重点，认真选择，加强管理，提高质量和效益。要优先考虑已有规划的项目，加大支持力度，加快工程进度，同时抓紧启动一批新的建设项目，办成一些群众期盼、对国民经济长远发展关系重大的大事。坚持既有利于促进经济增长，又有利于推动结构调整；既有利于拉动当前经济增长，又有利于增强经济发展后劲；既有效扩大投资，又积极拉动消费。要把促进增长和深化改革更好地结合起来，在国家宏观调控下充分发挥市场对资源的配置作用；发挥中央和地方两个积极性。 温总理在部署落实中央政策的七项工作时，突出强调了房地产业的重要地位，说它“是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用”。“虽然十条政策和资金去向中都没有提到房地产行业，但是如果这些措施能全部实施到位，就相当于给房地产行业提供了一个非常好的外部环境。”中央政府明确指出，房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。既然政府肯定了房地产业是重要支柱产业，今后必然会受益良多。中央提出正确引导和调控房地产走势，说明过去一味打压的政策将不会出现，同时也说明，只要中国经济能够健康发展，房地产市场保持繁荣是没有任何问题的。受这些措施实施的影响，未来五年全国的房价都将会保持在相对平稳的、较为理性的区间内，截至明年上半年，房价仍将经历一段调整期，之后房价下浮趋势将逐渐趋缓。2. 连续4次降息刺激经济增长尽管中国金融业的对外开放程度不够，但世界性金融危机并未让中国的实体经济独善其身，尤其是2008年第三季度以来，经济形势日益严峻, 中国政府决定改变宏观调控政策大方向，原先从紧的货币政策开始转向宽松的货币政策。中国人民银行决定，自2008年9月16日起，首次降息，并同时降低人民币存贷款利率。截止2008年11月27日，央行在短短的两个多月时间已经连续4次降息。2008年9月16日、10月8日、10月29日、11月27日，连续4次降息，70天时间内，大约平均每20天降息一次。降息频率之高，历史罕见。前三次降息，一年期存贷款基准利率调幅都是相同的，且均为0.27个百分点，然而，第四次降息降幅却是最大的，一年期存贷款利率分别同时下调了1.08个百分点。下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。对于2008年第四次降息央行给出的解释是：保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用,凸显“保增长”之意切切，而近期的物价走势亦为央行大幅降息打开空间。就房地产市场而言，此次利率的调整还是具有积极的意义降息有助于降低购房的财务成本，并改善购买力、也有助于减轻房地产企业的财务压力，因而也一定程度上助于扭转对房价的悲观预期。3. 国家出台楼市新政促进房地产市场的稳定和发展2008年10月22日,财政部、国家税务总局宣布,自11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。在下调住房交易税费的同时,国家还决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,加强对个人首次购买普通住房的金融支持。国家降低个人住房交易环节税收，不仅仅是一项针对房地产市场的措施，更是对国家宏观经济牵一发而动全身的调整。降低这些税费将有利于改善住房消费的政策环境，减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担，扩大住房消费需求。作为一种减税性的调控举措，此次下调住房交易税费是我国应对全球经济动荡的积极做法，通过与货币政策协调作用，有助于保持房地产市场的稳定，促进国民经济平稳较快发展。3.2 #省出台相关政策确保房地产市场稳定发展2004年3月#省人民政府出台了关于促进房地产市场持续健康发展的通知，通知中用四大措施确保#房地产的健康发展，一科学制订规划，协调发展房地产业；二出台优惠政策，满足住房消费需；三加强宏观调控，整顿和规范房地产市场秩序；四切实加强领导，促进房地产业持续健康发展。2008年11月19日召开的五届省政府第18次常务会，原则通过#省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见，意味着一系列刺激房地产发展的利好政策出台2008年，#省房地产业的投资规模、在建面积、新开工面积、销售面积与去年同比均有较大幅度增长，受全球金融危机和宏观经济影响，三季度以后增幅有所回落。#省政府审时度势快速出手，出台一系列相应措施，合理引导住房消费和房地产开发，促进房地产业持续稳定健康发展。可以说，系列利好政策来得正是时候。意见提出，从今年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；从意见发布实施之日起至2009年12月31日，对购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时暂免征营业税；个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。购买时间以购房发票的时间为准。其余优惠包括：从今年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；从意见发布实施之日起至2009年12月31日，本省居民购买首套自住普通住房（含经济适用房、限价商品住房），已按规定缴纳契税的居民，由纳税所在地政府按其购房款总额的1%予以补贴。意见提出，房地产开发项目土地增值税从房地产开发企业预售商品房套数过半时开始预征，而原来的规定是一开始销售就要征收，这实际上可以让企业的资金流动更加有效。意见还规定，房地产开发项目预售收入的企业所得税，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征，实行按季预缴、按年清算。下限两字，意味着部分房地产企业可以少交5%。意见同时规定，本省住房公积金正常缴存半年以上的居民可以申请个人公积金贷款，商品住房贷款最长年限由男60岁、女55岁调整为男65岁、女60岁；住房公积金贷款最高金额海口市、三亚市为50万元，其他市县为30万元；住房公积金按揭贷款首付比例调整为20%。3.3#省和海口市经济发展概况3.3.1#省经济发展概况2008年上半年，全省经济克服了年初罕见的低温寒冷天气和国际国内诸多不利因素的影响，在较快通道上平稳健康运行，呈现出内需动力趋强、区域经济趋活、经济效益趋高、民生指标趋好的发展态势，整体经济积极向上发展的基本面没有改变。上半年全省生产总值（GDP）707.66亿元，按可比价格计算比上年同期增长10.5，增速比一季度提高0.3个百分点。其中，第一产业增加值增长7.3，第二产业增加值增长8.4，第三产业增加值增长14.2。反映宏观经济运行状态的企业家信心指数为132.5，比上年同期上升1.2点，整体经济持续在较快通道上平稳健康运行，经济发展积极向上的基本面没有改变。上半年，第三产业完成增加值283.34亿元，比上年同期增长14.2，增幅提高2.6个百分点，创1994年以来第三产业发展新高，对经济增长贡献率达56.4，首次成为拉动经济增长的主导力量。旅游业保持较快发展。上半年，全省共接待旅游过夜人数1015.72万人次，比上年同期增长10.3；旅游收入97.94亿元，增长8.5；旅游饭店客房开房率60.28，同比提高2.7个百分点在东环铁路、160万吨造纸、大广坝二期工程等大项目投资进程加快及旅游房地产投资快速增长的带动下，固定资产投资不断加快增长。上半年，全社会固定资产完成投资总额283.80亿元，比上年同期增长47.8，增速同比提高35个百分点。160万吨造纸、GSM网络建设、大广坝二期工程等大项目投资进度已超过半年计划。在三亚、陵水、琼海、文昌、保亭、五指山、定安、澄迈等市县旅游房地产开发明显加速的带动下，房地产开发投资继续快速增长。全省房地产开发完成投资83.68亿元，同比增长70.7。地方财政收入快速增长。上半年，全省全口径财政收入173.02亿元，比上年同期增长60.4。其中，地方一般预算收入75.88亿元，增长52.8。在地方一般预算收入中，税收收入63.50亿元，增长55.1，占83.7。其中房地产税达20.95亿元，占33.0，对税收收入增长贡献率达41.5，成为税收收入的主导力量。城乡居民收入保持较快增长。上半年，城镇居民人均可支配收入6560元，比上年同期增长13.0，扣除物价上涨因素实际增长4.5；农民人均现金收入2525元，增长21.7，扣除物价上涨因素实际增长9.0，城乡居民收入随着经济增长得到有效增加。#省正从低收入地区一跃跨入中等收入地区行列。以常住人口计算，2007年全省人均生产总值(GDP)达14631元；相当于1909美元,依据世界银行的划分标准，#已由低收入地区步入了中等收入地区的行列，向着全面建设小康社会稳健迈进。#在融入世界竞争与合作取得重大突破。不断提高对外开放程度，先后设立了洋浦开发区、海口保税区、亚龙湾国家旅游度假区等，积极融入世界经济的竞争与合作，实现了从封闭、半封闭经济到开放型经济的重大转变。着力于国际旅游岛的建设，从对日本、泰国、韩国等21个国家旅游入境居留15天免签证到面向全球的落地签证，率先实行了落地签证政策。从开放第三、四、五航权到“南面开口，北面开放”的航路调整，成为全国第一个航权开放的试点省份。以博鳌亚洲论坛为平台，加强与亚洲和世界各国的合作，境外大财团、大企业来琼投资日益增多。获准设立洋浦保税港区，成为全国第四个、华南地区唯一的保税港区，#建设开放型经济已进入新的阶段。19882007年累计实际利用外商直接投资达155.84亿美元。进出口总额73.58亿美元，比1987年增长24.2倍，年平均增长17.5%。其中，出口18.38亿美元，增长15.0倍，年平均增长14.9%。基础设施日趋完善, 20年来，全省全社会固定资产投资总额累计达4085.94亿元，是建省办经济特区前38年投资总和的34.8倍，交通、通讯、电力等基础设施不断完善，为大规模开发#营造了良好的硬环境。航空运输实现历史性跨越。在全国率先开放第三、第四、第五航权，海口美兰国际机场、三亚凤凰国际机场开通民用航线由1987年的5条增加到474条，旅客吞吐量在全国148个机场中分别位居第17位和20位，#航空股份有限公司成为全国四大航空公司之一。2007年，民航旅客周转量180.33亿人公里，比1987年增长256.6倍，年均递增32.0%；民航货物周转量3.19亿吨公里，增长530.7倍，年均递增36.9%。现代港口体系基本建成。全省有海口港、洋浦港、八所港、三亚港、海口新港等大小港口24个，万吨级泊位由1987年的3个增至2007年的31个；专营和兼营海洋运输的公司100多家，各类船舶712艘，总吨位达75.31万吨，其中远洋货轮10余艘。2007年，主要港口货物吞吐量由1987年的770万吨增至4511万吨，增长4.9倍，年均递增9.2%，城市面貌焕然一新2007年，全省城镇总人口占总人口比重由1987年的16.6%上升到47.2%，城镇化水平提高了30.6个百分点。先后建成了一批公园和景观带，绿地率大幅度提高，绿化、美化了城镇环境。海口市从一个滨海小城发展成为一个初步现代化外向型的中等省会城市，三亚由一个贫穷落后的小渔村变成了初具规模的国际化热带滨海旅游城市，加积、那大、文城等一批城镇建成区面积迅速扩大，田独镇、凤凰镇、博鳌镇、灵山镇、老城镇等一批环境优美、生机勃勃的小城镇正在崛起。2007年，全省75.8%的监测河段、82.4%的监测湖库水质达到或优于可作为集中式饮用水源地的国家地表水类标准。近岸海域一、二类海水占84.4%，绝大部分监测海域水质处于清洁状态，86.7%的监测海域水质符合水环境管理目标要求；环境空气质量总体优良，基本保持国家一级水平。城市(镇)噪声略有控制。森林、植被覆盖度不断提高，森林覆盖率达到57.1%。3.3.2海口市经济发展概况海口市目前辖龙华、秀英、琼山、美兰4个市辖区，辖区内有10个中心镇。2007年以来，海口市经济持续平稳较快协调发展，各项经济指标均超过年初确定的目标，海口市经济在连续九年保持两位数增长的基础上，呈现出增速加快、效益提高、结构优化、活力增强、民生改善的良好态势。2007年，海口市加快推进工业园区建设，新兴工业得到加快发展。一批产值过亿元的企业入住并投产，新苏机械等6个项目已建成投产，双成制药等21个项目正在加紧建设，工业园区的聚集效应正在释放。工业经济快速发展，机械制造、制药、食品饮料、化纤纺织、农副产品深加工等优势产业发展加快，大企业对规模以上工业经济增长的贡献率进一步提高。2008年基础设施建设加快推进，国兴-海府立交已投入使用，绕城高速、长秀片区路网、海甸环岛路等项目进展顺利。省政府新办公楼周边路网、长流起步区路网、东环城际铁路海口段、新海大桥的建设已启动。海口港二期加快推进，马村港一期扩建工程开工建设。2008年新区建设和旧城改造同步推进，大英山、美丽沙、桂林洋片区的建设进展顺利，西海岸、新埠岛开发建设已经启动。旧城区改造取得重大突破，玉沙村改造超额完成计划安排，南区的安置房已经开工建设，全部完成拆迁任务，。海甸溪北岸片区完成拆迁面积80万平方米。2008年海口经济总体上仍将保持稳定增长态势, 基础设施力度加大，政府投资预期会翻番。东环铁路将加大投入，2008年海口段预期投入10亿元；旧城改造进入大规模投入阶段，玉沙村、海甸溪、长堤路等旧城改造项目的安置房建设和房屋搬迁及拆迁工作将紧锣密鼓的部署；围绕产业发展的基础设施建设力度继续加大，海口保税区、海汽工业园区、海口药谷二期、狮子岭飞地工业园区基础设施建设将持续完善；廉租房建设、羊山地区用水工程、海口新港港口棚户区改造、海口市人民医院医疗综合楼建设等民心工程将继续快速推进；长流新区市政路网建设、长秀片区路网建设、货运大道路网建设等超亿元大型项目将陆续开工和建设。一批工业项目将陆续进入和投产，地区生产总值将被迅速拉动。海马工业园二期项目计划安排15个汽车零部件配套项目，全部项目总投资30.5亿元。2007年已有12家配套厂开工建设，2家正在做前期准备工作。预计#通达排气系统有限公司年产30万套轿车排气系统等10个项目2007年年底或2008年初建成投产。狮子岭已动工新建的项目有4家，其中#蔚隆木业有限公司家具项目、#恒兴饲料项目等将在2008年进入正式运营期。药谷一期项目有序推进，齐鲁制药工程建设已完成并通过GDP认证、中宝制药一期标准厂房项目已基本完工、爱科制药项目正在办理规划报建、#盛科生命科学研究院新建生物研究项目一期工程预计一年内完工，药谷二期部分企业也已做好进园建设的准备，2008年这些项目有望陆续完工和投产。旅游产品层出不穷，服务业转型升级加快。交通运输继续加大投入，2008年海航购置飞机约1.9亿美元。2008年，琼北湛江旅游合作将加强，有望联合推出8天7晚旅游产品。2007年赴广州、韩国等地区和国家展开的旅游推介会将初显成效，“海口自驾车一二日游”、“大海口高尔夫二日游”及大海口“自驾高尔夫”游等旅游产品将持续升温。旅游设施水平将提升，东部旅游度假区等精品景观建设会加强，#游客到访中心、自驾游营地等旅游重点工程有望陆续开工和建设。3.4 海口市房地产发展概况 2007年，海口房地产开发投资规模持续平稳增长，房地产市场需求持续旺盛，市场交易活跃；2008年，房地产投资将保持平衡增长，商品房销售岛外市场仍看好，住房需求仍将持续增长，商品房价格“稳中有升”。3.4.1海口房地产2007年的总体状况1、价格方面：稳中有升2007年1-12月海口市商品房和商品住房平均销售分别为3429.49元/平方米和3286.43元/平方米，分别比去年同期增长12.74%和12.61%。、商品房销售价格稳中有升。3000元/平方米以下价格逐惭淡出百姓视野，5000元/平方米的价格门槛全面跨越。3200元/平方米起价，均价3800元/平方米是中端楼盘的主流价格；4500元/平方米起价，均价5500元/平方米则是高端楼盘的主流价格，西海豪园的千万别墅、万科浪琴湾号称5万元/平方米的别墅备受追捧。 2、供给方面：平稳增长房地产开发投资规模持续平稳增长，房屋竣工面积快速增长，房屋施工面积和新开工面积有所下降，经济适用住房供给加大。2007年1-12月，海口市房地产开发完成投资51.59亿元，同比增长16.5%，商品房投资36.36亿元，同比增长33.7%。2007年1-12月，海口市房屋施工面积664.28万平方米，同比下降1.7%。新开工面积177.27平方米，同比下降25.0%。竣工面积104.73万平方米，同比增长68.1%