江门耙冲地块投资分析(江门JD2011－6地块投资分析上报版）.doc

江门JD20116地块投资分析各位领导：根据江门市国土局2011年2月18日挂牌土地出让公告，结合江门公司业务发展需要，我们对JD20116号地块进行了调研和分析，现将有关情况汇报如下：投资建议：1. 中集天宇通过中天国际项目在江门树立了品牌，成为江门地产的标杆和旗帜，获得了良好的美誉度和认同感，但该项目已接近尾声，正在进行最后一期开发。为保持和延续中集天宇在区域内的品牌影响力及稳定管理团队，建议近期在江门急需取得新项目用地。2. 该目标地块面积虽小，但地段优势明显，周边配套齐全，生活便利性突出，预期售价较高，可作为中集天宇在江门市场的过渡项目，建议参与竞拍。3. 根据项目收益测算，考虑到该项目土地资源的稀缺性及对中集天宇在江门市场后续开发的意义，建议取地上限设为楼面地价3707元/平方米，即480万/亩内。根据现场竞拍情况，必要时可适当放宽至500万/亩内。一、 项目区位及地块位置1. 江门区位江门市是“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“国家卫生城市”、“国家环保模范城市”，位于美丽富饶的珠江三角洲，濒临南海，毗邻港澳，水陆交通方便。陆路距广州、珠海100公里，水路至香港95海里，到澳门53海里。江门市位居粤西地区和西南各省通往珠三角和粤港澳的交通要道，扼西江以及粤西沿海交通之门户，是珠江三角洲经济区的中心城市之一。近年来经济发展稳定，房地产市场销售价格及土地出让价格均稳步上涨。2. 地块位置逸豪酒店中天国际耙冲市场目标地块天沙河本项目位于江门市蓬江区耙冲市场南侧，距我公司中天国际项目直线距离500米，该地块东临丰泰路(部分未建)，西接天沙河边的天福路，南倚丰乐五街及近年已建成的几个小区，北靠育德街(未建)及耙冲市场。二、 主要规划控制指标及项目初步规划1. 主要规划控制指标技术指标指标要求土地位置江门市蓬江区耙冲市场南侧占地面积25849.2（38.78亩）土地用途商业5169，住宅20680.2使用年限商业40年，住宅70年容积率1.5容积率2.0地块长宽东西平均长度约290米，南北平均宽度约87米建筑密度建筑密度35%建筑面积要求商业建筑面积1034038780计容积率总建筑面积51710住宅要求住宅建设总套数不少于345套；90以下套数不少于230套，面积不少于住宅总面积的50%配套要求要求划出独立临街的1000平方米土地建1500平方米的社区服务中心无偿移交给政府，另外还要按广东省物业管理条例2009版配建物业服务用房约100平方米：按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米。代建道路关于代建道路的条款，经向江门市土地交易中心的领导了解后确认：是指本地块周边规划宽度24米以下的道路建设，四条路中，天福路和丰乐五街已经建成；育德街规划宽度30米，不属代建范畴；丰泰路规划宽度20米，需要由中标土地使用人代建。关于本条款，国土局已发公函给规划局，将由规划局对出让条件出具补充说明。拆迁安置经向江门市土地交易中心的领导了解后确认，本地块无拆迁，为净地交付。2. 项目初步规划本地块位置北新区的靠近中心的位置，地理位置优越，交通方便，唯一不足是土地面积稍小，总建筑面积仅约5万平方米。可以把它规划成北新区的又一个高档商住社区，规划人车分流，小区内设地下室，住宅车位全部进地下室，商业车辆沿商业街停放，正常情况下机动车辆不得进入小区地面。根据地形图，建议沿育德街、天福路、丰乐五街布置商业，在本项目沿丰泰路的的东北角布置独立的社区服务中心，并考虑布置水泵房、配电房和垃圾收集房等配套设施。规划条件中约定：住宅建设总套数不少于345套，按11配建停车位，最少345个，每个车位建筑面积(含地下道路)约40平方米，地下车位面积约13800平方米，加上一些摩托车位及供水、供电、电视、电信、消防等专业的设备房，预计地下室的总面积约16000平方米。三、 挂牌出让要求及时间安排起始价10860万元保证金3258万元增加幅度100万元开发进度对开、竣工时间的约定：分别是土地移交之后一年内和三年内，并通过合同约定了不按期开工则无偿收回土地、不按期竣工则按日收取违约金的条款。序号工作内容时间1申请报名2011-3-10至2011-3-21工作时间2挂牌竞价2011-3-10至2011-3-23日16时的工作时间3交纳保证金截止时间为2011年03月21日17：304资格审查，确认竞买资格在 2011年03月21日17时30分 前确认竞买资格。5现场竞价2011年03月23日16时在江门市行政服务中心3楼拍卖厅现场竞价。6签订成交确认书2011年03月23日7签订出让合同签订成交确认书10个工作日内8土地移交签订出让合同之日起二个月内由江门土地储备中心负责拆除上盖物完成平整的标准自动将土地移交给竞得人使用。用地范围内的管线迁移费和手续费由竞得人负责。9交付首期出让金签订出让合同之日起一个月内支付不低于成交款的50%（保证金可转作成交款）。10交付地价余款地价余款在合同签订60天内付清。11交纳契税、价格调节基金成交之日起60日内交纳契税（按成交价3%计算）、价格调节基金（2元/平方米）。四、 周边配套调研分析（三维地图的方向为偏转45度，参照物华侨广场为座北朝南向）1. 交通：本项目交通便利，四周临路，500米距离内连通双龙大道、白石大道以及迎宾大道。中天国际双龙大道迎宾大道天福路白石大道院士路丰泰路丰乐五街育德街1公里圈正佳广场（待建）中天国际卜蜂莲花益华百货耙冲市场育德市场丰乐市场新之城百货2. 购物 ：项目1公里范围内有益华百货、卜蜂莲花超市、中天国际商业街以及待建的正佳广场，日常生活购物有耙冲市场、育德市场、丰乐市场。商业配套齐全。3. 医疗：本项目距江门市第二医院500米，距江门市妇幼保健院1100米。第二人民医院妇幼保健院疾病预防控制中心4. 教育：本项目500米范围内有幼儿园、小学、中学配套，周边教育资源充足。在建的江门师资最好的江门第一幼儿园和紫茶小学距本项目2公里。嘉福幼儿园丰乐小学环市中学中加柏仁学校北郊中心小学骏景湾幼儿园中天国际幼儿园怡康华庭幼儿园江门一幼紫茶小学红蜻蜓艺术中心美术馆、博物馆怡福中学五邑大学5. 娱乐及商务：项目1公里范围内娱乐及商务配套完善，商务氛围浓厚。双龙大酒店英皇俱乐部双龙车站名人广场会展中心逸豪酒店南方电网建设银行电视中心农业银行公路局国税局金瑞酒店金凯悦酒店金凯悦歌剧院6. 景观 ：本项目紧邻天沙河，天沙河及沿岸绿化正在逐步治理和完善。植物园天沙河沿岸绿化景观7. 污染： 本项目潜在污染主要来自项目北侧，物流中心小货车流量较大，耙冲市场存在脏乱现象，高压线与本项目一路之隔，污水处理厂距本项目200米，但污水处理厂外观整洁。本项目天沙河对面有变电所和王野摩托车厂。耙冲市场污水处理厂物流中心变电所摩托车厂高压线五、 周边楼盘调研分析1. 周边楼盘分布嘉盛豪庭嘉利苑萃锦园锦绣苑景枫园名士华苑颐景华府2. 周边楼盘信息调查表序号楼盘名称二手价格二手租金管理费面积备注1嘉盛豪庭每平方米65007500元两房租金每套25003000元1.2元户型面积88128平方米小区首批交楼将近3年，入住率9成，较成熟，电梯洋房。2颐景华府每平方米58007200元两房租金每套20002500元1元户型面积85160平方米小区分两边，旧区以步梯为主，新区为电梯房，入住率超9成。3景枫园每平方米45005800元两房租金每套15002200元0.50.7元户型面积77120平方米小区不大，步梯，最高6层，阳台特别大，入住率超过9成。4锦绣苑每平方米45005500元两房租金每套12001600元0.5元户型面积72115平方米小区不大，外墙颜色显旧，步梯，入住率超过9成。5名士华苑2010年9月均价6500元，现因与施工单位的矛盾暂停销售2010年推出的项目，未入伙1.5元户型面积120180平方米电梯洋房，尚未入伙。6嘉利苑每平方米42005300元两房租金每套130018000.5元小区不大，处该地区中心，偏旧，步梯，入住率超过9成。7萃锦园均价要每平方米7000元两房租金每套25002800元1.5元户型面积110180平方米电梯洋房为主，入住率超过8成。3. 对周边市场的分析项目地块处于逸豪酒店正后方，旺中带静，其中有四条横街，商业已成熟，以士多、美容美发、茶酒行、食肆等日常生活商业类为主，还包括第二人民医院、嘉福幼儿园等医疗教育机构，周边配套设施齐全。该区入住率较高，除名士华苑尚未入伙外，其余小区普遍装修入住，车位比较紧张，因各小区占地面积较小，属于早期规划，车辆停放位置考虑不足，大部分业主车辆只能停泊在小区路边。因该区坐落点属市中心区，所以二手放盘交易和出租市场非常活跃，步梯房平均单价在每平米5800元左右，电梯房平均单价要65007200左右，两房租金每套在15003000元区间，二手成交者一般为小资、白领、教师、投资客（公务员或有公积金客户较多），经过市场对比后我们认为，在不考虑市场出现严重下行风险的情况下,该目标地块的住宅预期定价7300元/平方米是可以实现的，在道路贯通的情况下，若建设5.8米层高的一层商铺实现13000元/平方米的价格也是可以实现的。六、 土地交易市场分析名次地块名称面积每亩地价楼面地价第一名堤东德兴里纸箱厂地块7803431万/亩3230第二名自来水厂南侧地块8004417万/亩3123第三名里村旗杆山地块25487377万/亩2568（1）以上为目前江门已成交的地块中楼面地价最高的三个地块；（2）三个地块有个共性即地块面积偏小，参拍单位多，现场竞拍异常激烈，成交价高；（3）此三块地无论从区位优势、周边配套、周边市场行情等方面均不如该目标地块；（4）因该目标地块面积较小，位置更好，竞拍可能会非常激烈，预计该目标地块正常成交价格可能会在420480万/亩区间内，因地块紧临多家品牌开发商的楼盘，如果其中有多家介入，不排除达到500万/亩以上的可能性。七、 项目开发成本测算开发成本及期间费用测算表序号成本项目可售面积单位成本总成本（万元）住宅商业地下车库住宅商业地下车库合计可售面积*39870103401600066210一土地价款0000000二前期费用181.70 181.70 0.00 724.44 187.88 0.00 912.32 三主体建安工程费1681.10 1733.20 1305.00 6702.55 1792.13 2088.00 10582.67 四社区管网工程费218.60 218.60 0.00 871.56 226.03 0.00 1097.59 五园林环境费150.60 150.60 0.00 600.44 155.72 0.00 756.16 六配套设施费540.40 540.40 0.00 2154.57 558.77 0.00 2713.35 七开发间接费332.90 332.90 0.00 1327.27 344.22 0.00 1671.49 开发成本合计3105.20 3157.30 1305.00 12380.43 3264.65 2088.00 17733.08 八期间费用215.90 215.90 0.00 860.79 223.24 0.00 1084.03 九不可预见费99.63 101.20 39.15 397.24 104.64 62.64 564.51 成本及费用合计3420.73 3474.40 1344.15 13638.46 3592.53 2150.64 19381.63 注：配套设施中已充分考虑两条代建道路及1500平方米社区用房成本。八、 项目销售收入测算销售收入测算表类别住宅 (元/方)商业 (元/方)地下车库 (元/个)合计销售单价730013000110000可售面积3987010340345销售收入29105.113442379546342.1九、 项目收益及地价测算项目收益及地价测算表每亩地价280万/亩340万/亩420万/亩480万/亩500万/亩备注楼面地价(元/方)2163 2626 3243 3707 3861 总地价(万元)1086012407.621628518611 19387 销售收入46342.10 46342.10 46342.10 46342.10 46342.10 营业税金及附加2618.33 2618.33 2618.33 2618.33 2618.33 销售收入*5.65%土地增值税1390.26 1390.26 1390.26 1390.26 1390.26 销售收入*3%预征率土地成本10860.00 13183.09 16285.00 18611.42 19386.90 假设土地总价土地契税325.80 395.49 488.55 558.34 581.61 土地价款*3%开发成本及费用19381.63 19381.63 19381.63 19381.63 19381.63 见上表经营利润11766.08 9373.30 6178.33 3782.12 2983.37 净利润8824.56 7029.97 4633.75 2836.59 2237.53 经营利润*(1-25%)销售利润率19.04%15.17%10.00%6