我国房地产企业融资渠道研究-正文.doc

我国房地产开发企业融资渠道研究我国房地产开发企业融资渠道研究摘 要 中国房地产业经过二十余年的发展，已经发展成为一个对国民经济具有重要影响、受到社会普遍关注的产业。房地产开发企业的融资问题一直是个热点问题。由于房地产业是资金密集型行业，在土地开发和商品房经营过程中需要大量资金的投入，需要健全的金融业和资本市场作为其强有力的支撑。不断扩大融资渠道、降低融资成本，是房地产开发企业寻求持续发展路径和提升资本运营能力的必然要求。本文首先对国内外研究现状进行了归纳总结，简要介绍了房地产企业融资渠道相关概念，重点分析当前和未来房地产开发企业的融资渠道所存在的问题及相应对策。文章针对我国房地产企业融资过程中所存在的融资渠道单一、严重依赖于银行贷款等问题，从构建多元化融资方式、构建房地产企业不同发展阶段的融资渠道组合、优化我国房地产企业融资渠道支撑体系等方面提出了优化我国房地产企业融资渠道的对策措施。关键词 房地产开发企业；融资；融资渠道 Research on Real Estate Enterprise Financing Channels Abstract：After more than twenty years of development, the Chinas real estate industry has developed into an important influence factor of the national economy. The financing problem of real estate industry is always the hot issue. For that, the real estate industry is classified as a capital-intensive industry which needs a lot of fund in the aspect of land exploration and commodity house business, and the finance industry and healthy capital market as its strong support. So whether real estate enterprises have good financial channels influences the sustained and development of real estate.Firstly, the article reviews and analyzes the general theory of financing of enterprise, and then introduces the characters and influential factors of the financing channels of real estate industry; the focus of the paper is on how to resolve issues of the financing channels. Then the Paper brought forward countermeasures aiming to optimize financing channels for real estate enterprises in China. The measures mainly cover three areas: 1.Construction of a widen range of financing mode; 2.the construction of financing channels combination in different development stages; 3.the optimization of Chinas supporting system of real estate financing channels.Keywords：Real estate enterprise; Financing; Financing channels目录第1章 绪 论41.1 研究的背景和意义41.2 国内外研究现状51.2.1 国外研究现状51.2.1 国内研究现状61.3 本文主要的研究内容7第2章 房地产企业融资渠道概述92.1 房地产企业融资基本概念极其特征92.2 房地产企业主要融资渠道92.3 房地产企业融资渠道选择的主要原则10第3章 我国房地产开发企业融资现状及主要问题分析123.1 我国房地产企业融资现状123.2 我国房地产企业融资渠道存在的主要问题143.2.1 过于依赖银行143.2.2 直接融资所占比例小153.2.3 外资在房地产融资中所占的比重呈下降趋势15第4章 优化我国房地产企业融资渠道的对策措施174.1 构建多元化的融资渠道174.2 构建房地产企业在各发展阶段的融资渠道组合174.3 优化我国房地产企业融资渠道的支撑体系18参考文献20第1章 绪 论1.1 研究的背景和意义我国房地产产业经过二十年的发展，已经成为了国民经济的支柱产业。近年来房地产业对 GDP 的贡献率达到 30%左右，可以说房地产产业的快速发展已经成为了我国经济保持持续快速增长的一个强有力的支撑。同时房地产业具有十分强大的产业关联效应，多达 50 个以上的行业与房地产业直接相关。其中有建筑业、建材业、金融业等等，另外，房地产业还能带动一些基础工业和制造业的发展，比如化工、钢铁、塑料等等行业，还有一些第三产业，比如旅游、园林等的繁荣也可以被房地产业所带动。根据国家的统计，每一个百分点的房地产业中产值的增加，就可以推动相关的产业产值增加到 1.5 到 2 个百分点。但是近年来房价上涨速度过快，部分地区的平均房价水平已经远远超出了普通民众的接受能力，众多房地产企业引致了民众的口诛笔伐。国家为规范调整房地产业的发展，采取了一系列宏观调控政策来规范与引导房地产业的发展。2011年1月， “国八条”出台，确定了全年房地产调控基调，也使2011年变成了“史上”调控力度最大的一年。而且2011年，国家多次调整存款准备金率和存贷款利率，形成了一个偏紧的货币市场环境，使绝大多数开发企业陷入融资困难的窘境。2011年末，我国房地产交易市场首次出现了“量价齐跌”的现象，房地产企业由于资金回流出现问题，开始集体“过冬”。在2012年12月12日至14日召开的中央经济工作会议上提出的涉及房地产业的政策方针有如下三个方面：一是进一步推进房产税改革试点；二是抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作；三是坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。中央经济工作会议坚定了房地产调控方向，房地产行业的冬天远没有到头。长期以来，融资工具单一一直影响着我国商业房地产发展及金融体系的稳定。目前，我国房地产企业以银行贷款融资模式为主，房地产行业的发展过度依赖于银行体系。而且我国的房地产市场还仍然不是一个成熟的市场，企业规模偏小、开发商持续开发和规模化运作的能力较弱由此，发展受外部因素影响较大。房地产行业的不良发展将会影响我国金融业的正常运行，甚至导致更深层次的金融问题。传统的融资工具已经很难满足商业房地产的要求，融资渠道问题成为了房地产行业能否健康发展的关键因素。所以研究融资渠道扩展、融资工具创新具有很强的现实意义。1.2 国内外研究现状1.2.1 国外研究现状对房地产企业融资的研究主要是建立在企业融资理论基础之上的，国外企业融资理论主要有早期的资本结构理论、MM理论、权衡理论以及企业融资的优序理论。最早对于资本的问题进行归纳评价的是美国的经济学家大卫戴兰德。1952年，他提出了早期的资本机构理论，即企业的资本机构是按照以下的三种方法来确立的：净收入法、净营运收入法和传统法。净收入理论认为，负债可以使企业的资本成本降低，负债的程度越高，企业的价值就会越大。净营运收入理论认为，无论是财务杠杆怎样的变化，企业的加权平均成本是固定的，因而企业的总体价值也是不变的。传统理论是介于净收入理论和净营运收入理论之间的，该理论认为负债的增加对于增加企业的价值方面是有利的，但必须要有个度，企业也确实存在一个使企业的市场价值最大化的资本结构，且要通过财务杠杆来获取。在最佳资本结构点，负债的实际边际成本率与权益资本的边际成本率相同。早期最具有影响力的融资结构理论是美国学者莫迪利亚尼和米勒所提出的MM理论。MM理论是对早期的净营运收入理论做的进一步的发展，并且严格的通过了数学推导，证明了在一系列严格的假设条件下，企业的价值与所采取的融资方式无关。权衡理论出现于20世纪70年代，这一理论是对MM理论的再修正。权衡理论主要是探讨企业在存在财务风险和破产成本以及代理成本的情况下，融资结构与企业市场价值的关系。权衡理论认为制约企业无限追求免税优惠或负债的最大值的关键因素是由债务上升而形成的企业风险和费用，企业债务增加使企业陷入财务危机甚至破产的可能性也增加。随着企业债务增加而提高的风险和各种费用会增加企业的额外成本，从而降低其市场价值。因此，企业最佳融资结构应当是在负债价值最大化和债务上升带来的财务危机成本以及代理成本之间选择最佳点。1984年梅耶斯通过建立一个投资项目信息不对称的简单模型，提出了等级筹资假设。该理论尝试通过信息不对称理论中的“信号”、“动机”、“激励”等概念，从企业“内部因素”来开展对企业融资问题的分析。该理论认为在信息不对称时，企业就会凭借各种借口来避免发行普通股或其他风险证券来取得对投资项目的融资。为使内部融资能更好的满足正常权益投资收益率的投资需要，企业必须要确立一个目标股利比率。在确保安全的前提下，企业才会策划通过向外部融资以解决其部分资金需求，而且通常会从发行风险较低的证券开始。因此，优序融资理论的主要思想原则就是：偏好内部融资，如果需要外部融资，则偏好债券。1.2.1 国内研究现状在房地产融资结构方面，很多学者认为我国房地产业融资渠道过于单一，资金来源过于依赖商业银行，因此他们主张我国房地产业应发展多种融资渠道，实现融资渠道的多元化。陈柳钦认为房地产业是一个高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，其认为房地产金融面临的主要问题不是房地产信贷的松紧，而是融资渠道的宽窄问题，因此主张房地产融资渠道多元化。王秀玲详细列举了我国现有的融资渠道，如银行贷款、房地产信托、上市融资等，并指出了要发展房地产融资渠道，就要多种金融工具组合使用，并发展住房抵押贷款证券化；肖元真，益涵，王贤尧认为目前我国的主要融资渠道，仍然是以商业银行为主，房地产业的开发与经营仍然高度依赖商业银行贷款，并主张发展房地产信托融资以及私募股权融资，并应适当引进外资银行融资；郭冬梅，曾国辉对我国的房地产宏观调控政策进行了概述，并指出要构筑多元化的融资渠道，来解决融资渠道单一，房地产业资金来源过度依赖商业银行的弊端。我国房地产企业融资过度依赖与银行主要是由于我国的资本市场与房地产市场发展不均衡所造成的。巴曙松（2010）认为“中国独特的资本市场结构，容易导致房地产行业的大起大落”，“从金融功能的实现效率和整个金融体系的发展状况看，如果间接融资占主导，这就意味着整个社会经济波动的风险是由银行承担的。在经济快速成长时期，银行业务增长较快，但是在经济调整时期，银行就直接承担了经济波动的风险”。国内的商业银行把房地产信贷作为一种“优良资产”大力推进，在经营业务上会带有急功近利的心态。国内部分经济学者也从制度层面研究做出探讨。有学者认为改变我国的融资渠道不畅通的问题，政府负有促进融资制度创新的责。张宗新博士中国融资制度创新研究一书中，分析了融资制度对我国经济发展的影响，我国需要的是融资制度的不断创新”。易宪荣认为，“不同的房地产金融政策决定了房地产市场不同程度的发展与繁荣。如果没有新的房地产金融政策推出及房地产金融产品的创新，无论是成熟的市场经济国家还是房地产市场刚发展的中国，房地产市场要得到快速的发展与繁荣是不可能的”。在目前房地产企业融资渠道存在困境的条件下，学者纷纷提出，拓展房地产融资渠道的个人看法。巴曙松认为，“房地产开发企业应根据不同的开发项目，选择不同的金融创新方式，这取决于市场发育程度和投资者的信心程度。现有融资格局是各方博弈的结果，包括银行风险、资本市场发展状况以及企业信誉等方面”。巴曙松还认为“灵活地使用金融工具，降低融资成本，已成为房地产开发企业在残酷的竞争中维系生存的关键一环”。多数学者总的基本观点即是融资渠道的多元化是我国房地产市场向前健康发展的前提。总体来说，融资渠道不畅通的问题已成为大家的共识，而且研究关于如何拓展房地产开发企业融资渠道的文献数量较多，但有其不足之处，总体来说有以下两个问题：有时过于借鉴西方融资理论的经验，来适用于我国的融资渠道拓展，忽视了我国融资制度发展的不完善和国内企业自身的特点，其次，较多文献是从政府和金融机构的角度出发，而不是从房地产开发企业的角度来探讨融资渠道的拓展。1.3 本文主要的研究内容本文主要分析我国房地产开发企业的融资现状以及影响融资渠道选择的因素，提出了创新建议。文章共有四章，框架如下：第一章为本文的绪论部分。本部分主要阐述了本文的研究背景、国内外研究现状及逻辑框架，以便于从整体上把握全文。第二章是对房地产企业融资渠道的概括性的介绍。本部分介绍了房地产融资的基本理论和特征，从资金来源的角度把房地产企业主融资渠道分为直接融资和间接融资，并着重分析了房地产企业选择融资渠道所应该遵循的基本原则。 第三章对我国房地产企业融资现状和融资过程中所存在的主要问题进行了分析。分析认为近年来我国房地产产业发展较快，融资规模不断扩大，但是融资过程中主要存在以下问题：过于依赖银行、直接融资所占比例小、外资在房地产融资中所占的比重呈下降趋势。第四章在前文分析的基础之上对优化我国房地产企业融资渠道提出了相应的对策和建议。分析认为针对我国房地产企业融资过程中所出现的问题，我国房地产企业应该积极扩展融资渠道，根据企业不同的发展阶段制定不同的融资渠道组合，当然政府和社会也应该为房地产金融市场的健康发展建立较为完善的支撑体系。第2章 房地产企业融资渠道概述2.1 房地产企业融资基本概念极其特征融资通常是指货币资金的持有者和需求者之间，直接或间接地进行资金融通的活动。房地产融资，从广义概念上讲，是指在房地产开发企业通过货币流通的筹集，运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产开发企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷融资以及资本市场融资等。房地产产业是一个资金密集的产业，房地产项目在开发的各个过程中往往要占用大量的资金，房地产企业完全使用自有资金进行开发是完全不现实的事情，这就使得房地产业不得不和金融紧密联系起来。房地产融资具有资金需求量大，使用周期长等特点。房地产融资经常要贯穿项目开发的全过程。同时，房地产融资还具有扩张性，房地产开发企业通常是通过银行贷款取得项目开发资金，在项目建成后，又会将该项目作为抵押取得新的银行贷款，用以偿还原来的贷款及新一轮的资金积累。这就转移了房地产开发企业的风险，但是这又反过来增加了金融行业的风险。并且随着这种金融杠杆作用的不断加剧，其风险会越来越大，影响也会越来越突出。2.2 房地产企业主要融资渠道从资金的来源来看，房地产企业的融资方式从资金来源来看可以分为内部融资和外部融资。其中内部融资即自有资金，是指企业将留存收益和折旧转化为投资的过程，内部融资能力的大小取决于企业的利润水平、净资产规模和投资者预期等因素。具有运用企业原始资本，投资成本低的优点。但通常会受限于企业的规模。外部融资指企业通过一定方式向企业之外的其它经济主体筹集资金，具有速度快、大量、灵活的优点，企业可选择的融资途径较多。企业融资经历了由内部融资到外部融资再到内外融资的交替变迁的过程。内部融资是最基本的融资模式，没有内部融资就无法进行外部融资。只有内部融资规模大，才能吸引更多的投资者投资，也才能获得借入资本。外部融资按资金的筹集方式分为直接融资和间接融资。直接融资指不通过金融中介机构，由资金供求双方直接协商进行的资金融通，包括股票，债券，信用等；间接融资指借由银行或非银行金融机构发放的贷款、投资、融资租赁等。直接融资的主要优点是：可扩大社会资金的活动范围；通过利益机制诱导，将资金用于效益较高的投资项目；筹集的资金期限长，稳定性高，便于企业长期使用。但是直接融资对外部条件要求较高，如完善的法律体系、健全的法律制度和可信度较高的信用评级等，而且使用较多的股权融资有可能会造成控制权旁落，而且直接融资一般而言成本较高。间接融资主要优点是：具有相对集中性，可以有效地调节资金的供求关系，并可借助金融机构的特殊职能，开发多种金融商品与融资渠道，使融资成本相对降低、金融风险减小；金融机构掌握融资主动权，能对企业构成信贷约束，有利于信贷资金的合理流向与配置。但是间接融资的缺点也是很明显的，例如企业对资金的不合理占用会促使呆账坏账的增加，使信贷资金不能有效运转，从而加大金融体系的系统风险。2.3 房地产企业融资渠道选择的主要原则选择融资渠道，正确进行资金的管理和运用，必须依据企业的实际需要和主客观条件而定。一般认为房地产企业融资渠道的选择必须遵循以下原则:(l)效益原则企业进行融资，其目的是为了获得更好的发展。通过融资获取的资金，由于机会成本的存在，都是要支付一定的使用报酬的。不同融资方式吸收的不同资金，其成本也不尽相同。所以企业在进行融资活动时，应综合权衡资金的效益性，资能扩大再生产，提高企业的经济效益。同理，向外单位的投资、向市场的投资，也要坚持效益原则，争取获得最佳的投资效益。(2)比例原则房地产企业的对外融资的比例并不是越多越好。作为资金密集型行业，房地产企业应该保证一定的资产负债比率，所以为减少企业的财务风险，不能盲目扩大借入资金量，而应使借入资金和自有资金保持适当的比例，以应对可能会出现的财务风向；固定资金和流动资金保持适当的比例，从而使企业始终保持有一定的偿付能力和良好的财务状况。(3)信誉原则资本市场上的运作，除了要看企业是否有较为良好的偿付能力和财务状况外，企业信誉也是一个必须要考虑的因素，特备是在同银行之间的借贷之中。企业要吸引投资者，必须以良好的信誉为基础，要为投资者提供良好的投资条件。和市场的需求；企业必须具有良好的财务状况和较强的偿债能力。这些良好的条件就是信誉，是吸引投资者、扩大融资活动的重要保证。第3章 我国房地产开发企业融资现状及主要问题分析3.1 我国房地产企业融资现状房地产业是我国经济的支柱产业，产业链相对较长，近年来其发展迅速。从企业数量来看，1997年我国房地产企业总数为21286家，到2010年增加到了85218家，增长了3倍多。房地产企业融资的规模增长更为迅速，尽管国家一系列国家宏观调控政策相继出台，房地产开发资金依然有大幅度的增长。1997 年房地产开发资金为 3817亿元，到 2010 年该值达到 72944 亿元。从图3-1可以看出房地产开发资金总规模的增长情况。图3-1 1997-2010年我国房地产资金来源增长情况数据来源：中国统计年鉴我国房地产开发企业资金来源主要包括国内贷款、债券、国家预算内资金、自有资金(包括企事业单位自有资金)、利用外资及其他资金来源。从表 3-1 可以看出，年我国房地产开发企业资金主要来源于国内贷款、自筹资金和其他资金。为了使表述更直观，我们使用图3-2来描述。2010年，我国房地产企业资金来源总额为亿元，国内贷款、自筹资金和其他资金分别为亿元、亿元和亿元，分别占资金来源总额的17.22%、36.52%和45.17%。表3-1 2003-2010年我国房地产企业资金来源情况（%）年份国内贷款占比自筹资金占比其他资金来源占比利用外资占比199723.87 25.49 38.11 12.07 199823.85 26.43 41.04 8.19 199923.18 28.04 43.02 5.35 200023.09 26.91 47.01 2.81 200121.99 28.38 47.69 1.76 200222.77 28.09 47.38 1.61 200323.78 28.57 46.27 1.29 200418.40 30.33 49.87 1.33 200518.31 32.72 47.77 1.20 200619.74 31.68 47.10 1.47 200718.72 31.41 48.16 1.71 200819.20 38.65 40.32 1.84 200919.66 31.05 48.45 0.83 201017.22 36.52 45.17 1.08 资料来源：中国统计年鉴图3-2 1997-2010我国房地产企业各类资金来源比重虽然银行贷款缓和下降的趋势，但其所占比重仍然较大。其实通过进一步研究发现，我国房地产开发投资资金中的其他资金的来源中有以上的部分来自于预收账款及定金，而这部分的资金中又有超过的部分属于银行或是住房公积金管理中心发放的个人按揭贷款。自筹资金中，企业的自有资金只占到，剩下的部分则主要来自于建筑企业的预先垫款。而在垫款中，也有一部分资金来自于银行给予建筑企业的建筑贷款。总的说来，在房地产企业的开发资金中，有超过的资金来自于银行信贷，而且主要是以开发贷款以及个人按揭贷款等形式存在，开发资金中的自有资金部分不足20%。而其他的融资方式如通过发行股票、债权融资，或者信托融资等在整个资金来源中占得比重相对较低。根据表3-2可以得知我国房地产企业融资与银行信贷的关系密不可分。2003 年，我国房地产贷款余额为亿元，占金融机构贷款余额的 ，而到了 2010 年，房地产贷款余额达到亿元，占金融机构贷款余额的比例达到 ，而且房地产贷款余额增长比明显高于同期金融机构贷款余额增长比。表3-2 2003-2010年商业银行房地产贷款整体情况（单位：亿元）年份金融机构贷款余额同比增长（%）房地产贷款余额同比增长房地产贷款余额占金融机构贷款余额比例（%）2003158996-21422-13%200417819812%2630623%15%200520700013%2770016.10%13%200622530015.10%3680022.10%16.30%200726169016.10%4800030.40%18.30%200830346818.80%5281810.70%17.40%200939966731.70%7294238.10%19.20%201047919519.90%9300127.50%19.41%资料来源：中国人民银行从我国房地产企业融资的整体现状来看，国内房地产开发企业所面临的问题较严重，融资渠道越来越趋向单一化，多元化融资渠道如债券和外资比例在逐年下降，而一些不利于企业拓展融资渠道的方式，如预售款资金却占了较大的比重，这些都不利于房地产开发企业健康地发展。3.2 我国房地产企业融资渠道存在的主要问题3.2.1 过于依赖银行我国的房地产业经过了三十多年的快速发展，已经成为了我国市场经济中不可缺少的组成部分。作为资本密集型行业，房产业的发展离不开金融系统的支持。当前我国房地产开发企业的资金来源主要是依赖银行信贷，自筹资金，和其他资金，但是经过分析发现自筹资金和其他资金也主要是来源于银行。当前我国房地产市场发展较快，对于资金需求量大，又由于房地产业具有高风险高回报的特点，与此相对应的银行贷款就有资金额大，回收期长的等特点。又由于房地产业自身的特殊性，就使房地产企业所取得银行贷款除了具有一般贷款的风险外，出现问题，那么就会造成银行大量资金的流失。所以说房地产企业资金来源主要依赖于银行这一现状为我国的银行系统注入了极大的不稳定信。银行作为我国金融体系的重要组成部分，一旦出现问题，就会影响到我国整体经济的发展。所以，我们应该清醒的认识到银行融资单一渠道的局限性，拓宽房产的融资渠道，以确保我国经济在其带动下快速健康的发展。3.2.2 直接融资所占比例小房地产开发企业直接融资渠道主要包括股权融资、债券融资和房地产投资信托或基金。当前国内房地产企业上市较少，而且即使是已经上市的房地产公司，因为受市场、利率等影响因素而产生较大波动性，具有再融资条件的企业屈指可数。近年来债券融资在总体资金来源中所占比例呈逐年下降趋势，而且由于房地产信托等直接融资方式发展还不完善，融资比例较少。房地产企业债券是指房地产开发企业为筹得开发项目所需的资金而在债券市场发行的企业债券。西方的债券市场远比股票市场发达，但是到目前为止，我国发行企业债券的企业并不是很多，而房地产企业发行企业债券的就更少了。这主要是由于发行房地产企业债券的要求很高，很多中小型的房地产根本无法满足发债的要求，同时我国债券市场运作机制也不是很完善，所以，国内也很少有企业通过发行债券来进行融资，致使目前为止房地产企业债券在房地产企业融资中所占的比重一直处于较低的水平。相对于股权融资和债券融资房地产信托在我国起步就更晚，融资额度也较小。自1990年政府对信托市场以来进行了数次的整顿，在信托法及央行121文件出台以后，其融资数额才开始有了一定程度的增加。特别是在2009年由于房地产市场的火爆，房地产信托融资额开始迅速增长。但是由于起步晚、底子薄，房地产信托融资额占房地产资金来源的比例仍旧不大。3.2.3 外资在房地产融资中所占的比重呈下降趋势利用外资是指投资于国内房地产项目的开发经营的境外资金。在上世纪九十地产开发资金中的重要来源，1997年我国利用外资额所占总筹资额的，由于金融危机的影响此后利用外资额不断下降，2009年外商投资所占房产总投资比重仅为，2010年虽然有了一定的提升，但也仅仅占到了。由于我国对外资对于房地产业的投资限制较多，外资主要是以间接方式进入：一是与国内公司合作，联合开发房地产。二是通过收购中国银行业不良资产的方式进入银行业。三是和国内合作成立房地产开发基金。第4章 优化我国房地产企业融资渠道的对策措施4.1 构建多元化的融资渠道面对我国房地产业融资渠道单一、直接融资占比过低等问题，房地产开发企业在融资过程中需要努力拓宽融资渠道，逐渐减少对银行贷款的依赖。在实践中融资的方式主要有包括：引进海外资本、上市融资、发行债券、房地产信托、产业基金、建筑企业垫资、预售楼款的再投资、项目融资等渠道。就房地产企业而言，可以选择的主要融资渠道主要包括股权融资、债券融资以及房地产信托融资。对于房地产企业来说，股权融资是房地产企业与资本相结合的理想融资渠道。通过资本市场融资或再融资，即采用增发配股、可转债等三种再融资方式可从容化解各种宏观金融政策带来的不利影响，缓解资金需求方面的压力。加快股权融资发展要加大股权融资比重，降低目前入市的门槛。但是，从目前状况来看，短期内，这些条件不会有很大的变化。因此，房地产企业还可以通过买壳上市的方式来实现上市融资，解决自有资金不足的困境。债券融资相对于股权融资在我国发展是更为滞后，目前只有少数国有企业能通过债券市场进行融资，而民营房地产企业，即便是大型房地产企业也对债券难以问津。房地产企业进行债券融资需要政府创造良好的条件。一方面，必须进一步加大证券市场的改革力度，完善房地产金融法规，为房地产企业能在资本市场上直接融资提供保障。另一方面，借鉴国外发达国家的经验，房地产企业要立足于国内证券证券市场，向海外证券市场扩展。信托制度的优越性、灵活性以及独特的财产融资功能与权益重构功能，使它成为最佳融资渠道之一。目前我国的房地产信托主要是由信托投资公司兼营的一种业务，其主要工作是房地产资金信托。从长期发展来看，应成立独立的房地产信托投资公司，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务，适应房地产行业特点提供长期性融资模式。4.2 构建房地产企业在各发展阶段的融资渠道组合 根据企业生命周期理论，一个企业在其发展过程中可以根据不同的目的将企业分成不同的成长阶段，不同阶段需要不同的要素投入。房地产企业作为资金密集型行业，主要是需要关注在企业不同的发展阶段的企业自身的要素投入。房地产企业在各个阶段进行融资时应该针对房地产企业自身的特征、成长规律等选择最佳的融资渠道，并按照一定的顺序组合在一起。从而使资本结构达到最优，融资效率达到最大，降低融资成本，从而实现企业持续快速发展和实现企业价值最发展阶段的融资特点，可以借鉴国外成熟的房地产企业融资经验，采取科学的融资策略，针对房地产企业不同发展阶段所存在的现实问题，选择最适合于企业自身利益的融资渠道组合。按照房地产企业对融资的不同需求，可以把房地产企业的发展分为三个阶段，即创业阶段、成长阶段、成熟阶段。而每个阶段都有各自不同的融资特点。按照不同阶段的特点采用不同的融资渠道组合，有针对性的进行融资，更有利于产企业应该特别重视自有资本的积累，避免过度的负债经营。房地产企业在创业阶段，由于企业收入来源少，同时面临着市场情况变化等诸多的经营风险，所以企业必须把财务风险降到最低。在这一阶段房地产企业应加大内部融资力度，以此来积累资金、追加投资、扩大生产规模。成长期的房地产企业快速发展，规模逐渐扩大。企业急需资金以扩充和壮大自己，而扩充和壮大自己仅仅靠自身积累显然不能满足这种快速发展的要求。但是本阶段企业抗风险能力仍旧较低，所以在融资渠道的选择上应该是选择在自身积累的基础之上，先股权融资，后债权融资的融资渠道组合，以提升企业的规模和市场价值。房地产企业进入成熟阶段之后，实力大大增强。不但现金的流入量大于现金的支出量，有了较强的现金流，而且企业的信誉度也大大提升。为发行证券做好了充分的准备。所以本阶段房地产企业应该选择以股权融资、债券融资为主，房地产信托等其他融资方式为辅的渠道组合方式。4.3 优化我国房地产企业融资渠道的支撑体系房地产融资渠道的选择是是一项金融系统工程，在选择的过程中会受到各种宏微观因素的影响。房地产行业是一个国民经济支柱行业，但同时也是一个民生行业，保证房地产行业健康稳定的发展具有巨大的现实意义。但是，与我国房地产市场的日趋成熟相比，我国相关法律制度和外部环境不够完善，不能满足房地产业发展的需求，甚至成为房地产业发展的桎梏。就发展房地产企业融资渠道而言，我国现行的法律制度不够健全，没有能够明确约束借贷双方的权力和义务。这就需要修改完善现行的法律法规，确立房地产信贷的法律地位。以法律法规的形式确定开发商及个人的权利与义务，强化信贷企业的审查行为，规范房地产开发商的融资行为，限制房地产企业不计成本的疯狂扩张，促进房地产金融市场健康发展。完善的信贷担保体系能够对房地产融资渠道的畅通起到很大的作用。担保公司在金融市场中起着架设融资渠道、提升企业信用，减少银行风险的作用。担保在房地产企业的借贷中，担保公司的介入，在很大程度上解决了银行与房地产开发商之间信息不对称的问题。但是我国目前尚无全国统一的抵押保险机制，一些存在诸多问题。针对这些问题，应该通过制定相应的法律法规，消除抵押保险市场混乱的局面，形成统一规范的全国抵押保险机制，同时设立相应的监管机构，规范房地产信贷市场的信贷秩序。鼓励各保险公司调整经营策略，推出适应多变灵活的保险条款，简化手续，制定合理的保险费率标准，以促进房地产担保市场的发展。参考文献1Brown, David T. Liquidity and Liquidation: Evidence from Real Estate Investment Trusts J, Journal of Finance, 2000, (55)2Camel Pau1S。Risk-based Capital Requirement for Mortgage Loans, Journal of Bank & Finance, 20043Hancock D, Wilcox J A. Bank capital, nonblank finance, and real estate activity. Journal of Housing Research.1997, 8(1)4Kenneth. The Characteristics of the current real estate financing and development trend. Upstate economy, 2008, (14)5Philip Kotler. Marketing Management M. Prentice Hall，20016Rossi Clifford V. Mortgage Banking Cost Structure .journal of Business and Economic, 19987巴曙松对话金融市场波动M北京：北京大学出版社，20108巴曙松金融助推房地产行业突显马太效应金融经济，2007，(10)：149陈雪楚我国房地产融资的风险与化解求索，2010，（11）10陈珊房地产开发企业融资渠道研究D上海：上海社会科学院，200911陈朝萌我国房地产融资渠道多元化问题研究D天津：天津商业大学，201012戴国峰关于房地产融资渠道问题的探索D北京：财政部财政科学研究所，201113杜广如，赵君彦，赵兰霞中小房地产企业融资渠道研究开发研究，2010，（2）：80-8314胡晓龙，王雪珍，石薇我国典型城市房地产开发企业融资模式比较研究税 务 与 经 济，2010，（04）15焦文艳，侯博亚房地产投融资渠道分析企业技术开发，2011,30（10）：21-2416鞠海龙我国房地产企业融资渠道研究D南宁：广西大学，200817李素红，周维升，陈立文房地产开发企业融资风险的研究现状与展望企业经济，2010，（1）:154-15718廖明辉我国房地产发展状况及融资情况分析D成都：西南交通大学，201019刘德英，邱红中国上市房地产开发公司负债融资分析公司治理，2010，（05）20刘开瑞，马云雁我国房地产上市公司融资偏好影响因素的实证分析生产力研究，2010，（01）21刘舒政府调控房价政策下的银行房地产信贷研究价值工程，2012，（02）22马敏周房地产融资中存在的主要问题及解决建议财务与会计，2011，（09）：50-5123苏瑞房地产融资模式多元化研究D西安：西安建筑科技大学，201124王强目前房地产企业融资面临的困境及对策探讨中国城市经济，2011，（29）:136-13825席兆胜我国房地产业融资模式研究D合肥：河北工业大学，200826杨雁娇我国商业房地产融资模式研究D北京：北京交通大学，200927游达明，姜伟伟.房地产投资信托基金的产品优势及其在我国推行的必要性价值工程，2008，(2)：15228张红，殷红房地产金融学M 北京：清华大学出版社，200829张毅芳谈房地产企业直接融资渠道创新问题商业时代，2007，（31）：85-8830赵娜新我国房地产融资渠道的研究D北京：首都经济贸易大学，2010（以下是附加文档，不需要朋友下载后编辑删除，谢谢）2016年铁西区政府工作报告2015年12月28日在铁西区第十七届人民代表大会第四次会议上区长 程晓龙各位代表：现在，我代表区人民政府向大会报告工作，请予审议，并请区政协各位委员提出意见和建议。一、2015年及“十二五”时期主要工作回顾2015年是“十二五”规划的收官之年。面对严峻复杂的经济形势，在市委、市政府和区委的正确领导下，在区人大依法监督和区政协民主监督下，区政府紧紧团结和依靠全区人民，扎实推进改革创新、稳定增长、转型升级、改善民生、依法行政等重点工作，全区呈现经济趋稳向好、民生不断改善、社会和谐稳定的良好局面。区域经济运行总体平稳。预计全年实现地区生产总值960亿元，下降3%，绝对值居全市第一；服务业增加值321亿元，下降0.7%；一般公共预算收入90.5亿元，下降26.4%，绝对值居全省第一；固定资产投资503.3亿元，下降28.3%；社会消费品零售总额573亿元，增长6%；出口总额21.38亿美元，增长4%，绝对值列全市首位；城市居民人均可支配收入36360元，增长6.5%。重点区域建设全面提速。中德装备园、中法生态城、铁西金谷“一园一城一谷”产城融合、东西互动的发展格局全面形成。中德装备园10平方公里起步区建设全面启动，中德园成为国务院批复的首个以中德高端装备制造产业合作为主题的战略平台、“中国制造2025”与“德国工业4.0”战略对接合作的重要载体。中法生态城规划建设、征地拆迁和招商工作全面展开。铁西金谷成为全市生产性服务业“三大战役”的主战场。新民屯、四方台、长滩三镇合署办公，西部新城建设全面启动。现代建筑产业实现产值294亿元，占全市建筑业总产值三成以上。全年收储土地1042公顷，出让土地149.6公顷。全区整合整理土地72宗。区委、区政府、区政协等机关西迁的拉动效应开始凸显，新华印刷、红梅味精等地块接连热拍，华润、龙湖等地产商成功摘牌，铁西迈入“新地产时代”。重大项目建设顺利推进。全区3000万元以上新开工项目101个、竣工项目92个。40个市重点项目全部开复工，完成投资241.4亿元。宝马发动机、沈阳冶金机械、东方银座铂尔曼酒店、嘉泰工业装备博览城一期等项目竣工或试生产，华润万象汇正式营业，辽宁奇辉电子、金谷科技园公共服务平台等项目上线运营，新加坡智能物流、澳大利亚工业地产、纽卡特行星减速机等项目加快推进，宝马研发中心、库卡机器人工程示范中心、积水潭医院、兴华地下商业城等项目开工建设，中德工业4.0战略合作暨中德企业创新中心、美国江森启停电池、富士康汽车零部件等项目签约落地。同时，积极争取国家省市政策、项目和资金支持，全年争取支持资金16.4亿元，其中老工业基地搬迁改造项目获批国家资金5897万元。对内对外开放成效明显。成功举办“沈阳慕尼黑装备制造产业推介会”、“辽宁省巴登符腾堡州装备制造产业合作推介会”，并在法兰克福设立中德装备园代表处。举办了德国企业沈阳行、中德并购论坛等招商活动。德国莱玛特高精度光电子设备、法国电力集团基础设施建设、日本IHI株式会社农机生产基地等50余个项目加快推进。西门子互联交通研发中心、德国劳仕领汽车注塑件等项目签约落地。北方重工盾构机代表我国同类产品首次打入南美市场。华利能源并购加拿大风电母线、沈阳和平子午线轮胎收购英国KRT公司等3个海外并购项目顺利完成。外贸出口势头良好，沈鼓集团、三一重工出口分别增长3.2倍和3.1倍。改革创新取得新突破。整合行政机构，将发改局与科技局合并、昆明湖与西三环合署。落实大部门监管体制，成立市场监督管理局。组建两区行政审批局，启动企业投资项目管理体制改革试点工作，审批时限由120天减至30.5天，缩减74.6%。积极开展简政放权工作，承接省市下放的303项行政职权。建立权责清单制度，减少行政审批事项1258项，“三证合一”工作经验在全省推广，“一照一码”登记模式全面实施。成立城区、工业、服务业、外商投资4个企业服务中心。国企改革稳步推进，北方重工与中建材签署联合重组合作协议，沈鼓集团上市通过证监会初审，机床集团与社会资本组建混合所有制企业，华岳外贸等8户企业转制评估审计工作进入尾声。国资运营成效明显，国资收益实现13.3亿元。三生制药在香港上市，金昌蓝宇、递家物流、万合胶业等企业在新三板上市。企业自主创新能力不断提升，沈鼓集团10万空分装置、特变沈变换流变压器、北方重工镁合金成套设备等新产品打破国际垄断。沈阳铸造研究所获评国家重点实验室。税改工作成效明显，42户企业完成“营改增”。城乡面貌不断改善。投入28亿元，实施各类城建项目442项。新建改造道路41.4公里。迎宾路高架桥、开发大路跨化工园铁路桥、中德大街一标段、开发22号路宝马铁路专用线下穿桥等重点工程竣工通车，浑河四街、中德大街二标段、地铁九号线铁西段、中法大道等建设工程加快推进。北一路、保工街等“三横两纵”快速路网建设全面启动，北一路快速路管网排迁工程完工。铁西金谷二号路、三号街竣工通车。嘉泰工业博览城电力配套等工程按期完工，铁西新城地下综合管廊、220千伏高花变电站等重点配套工程按期推进。建大公交港湾投入使用。全面推行城市网格化管理，集中整治占道经营、露天烧烤等城管顽疾，我区道路交通秩序整治经验在全市推广。对铁西金谷、沈新路实施绿化景观提升工程。全年植树42万株。大力实施“蓝天碧水”工程，完成50台大型燃煤锅炉达标改造工程，拆除联网或取缔燃煤锅炉62台。沈化、东药搬迁及土地污染治理工作有序推进。各项社会事业全面进步。勋望北校新教学楼投入使用，春晖学校综合楼等11个新建项目按期推进，五十三中学北教学楼等36个维修改造工程如期完成。公办普通高中标准化建设全部完成。农村中小学校车实现安全监管全覆盖。我区被列入国家特殊教育改革实验区。基层医疗服务体系不断完善，卫生信息化平台一期建设基本完成，长滩、新民屯卫生院主体完工。打造了森林体育公园，新建文体广场22处，改造街道(社区)文化站(室)11个，社区书屋实现全覆盖