房地产项目开发方案.doc

房地产项目开发方案 项目名称： 审 核 人： 编 制 人： 批 准 人： 发布日期:编制单位：XXX商业广场开发方案项目1. 概况 1.1项目名称 XXX房地产有限公司通过XX市政府挂牌出让方式竟得该地块土地使用权，按XX市政府的总体规划要求，统一进行商业开发，建设为XX市一流的商业中心，本开发项目定名为“XXXXXX商业广场”。1.2项目位置 XXX商业广场位于XXX市区核心位置，在鼓楼西街北侧。包含原县政府、人大、武装部、影剧院、公安局、法院和XXXXXX广场，是XXX市交通、电信、政治、金融、文化、商业的中心区域。一期为1#3#楼，建筑面积30500 ，二期为4#7#楼，建筑面积33700，总投资近2亿元 。1.3项目占地面积XXX商业广场按照XXX市国土资源局批准的宗地图，占地面积33亩。1.4地形地貌和周边环境（1） 本项目是原政府几大核心机构所在地，地势平坦。（2）本项目东临鼓楼东街、西临商业北街、南临鼓楼西街、直通中山街，北临全国著名的历史人文景观高庙保安寺。（3）城市给排水、采暖、供电、有线电视、通讯管网距离本项目均在百米以内，联接方便。 2.本方案编制依据2.1国有土地使用证中华人民共和国国有土地使用证“卫国用（2004）字第04号”。2.2建设用地规划许可证2.3项目立项及经济技术指标（1）XXX市计划与经济发展委员会立项批文“卫计经发200417号”（2）经济技术指标：总占地面积2.2公顷，总建筑面积：6.42万共七栋建筑。一期三栋，建筑面积：30500.二期四栋建筑面积33700。3.本项目建设规划3.1建设规模楼号建筑性质层 数建筑面积（）建筑造价（万元）1商业楼+410108811.502商业楼-1+5190001583.93商业楼+55900491.84商业楼+56800568.25商业楼-1+56900630.46酒 店-1+12136001133.747商业楼+31900160.73.2建筑标准（1）结构承重体系均采用砼框架，围护隔墙均采用加气砼砌体。大型商业建筑均安装中央空调。（2）外装修风格符合XXX人文历史气氛围和相邻建筑和谐、统一，具有现代感。请银川市知名装饰设计公司进行高规格设计。供水、供电、采暖均分户计量，磁卡表计量，达到自动计量和收费的目的给商户带来极大的方便。5#、6#楼设有地下一层，平时可作地下商业、娱乐等营业场所，战时可作为人防设施。4.本项目经济效益评价4.1开发建设成本估算表（1）土地出让金： 1409元/ （2）采暖增容费 40元/ （3）招投标费 0.8元/ （4）工程质量监督费 2.0元/（5）市政占道费 0.2元/（6）卫生费 0.3元/（7）征地管理费 18元/（8）基础设施配套费 156元/（9）设计费 18元/（10）地质勘探承载力试验费 3元/（11）劳保基金 27元/（12）建设工程交易服务费 4元/（13）三通一平前期工程费 18元/（14）工程监理费 15元/（15）房屋初始登记费 1元/（16）开发管理费及广告费 40元/（17）建筑工程造价 838.04元/（18）外装修费用 120元/（19）设备安装费 124.46元/（20）建筑垃圾处置费 1.5元/（21）施工图纸审查费 3元/（22）环保评估费 1.5元/（23）财务费用 50.2元/（24）税金 106元/以上合计2997元/4.2销售收入估算表（1）商业房506003436元/=17386.16万元（2）洒店136001849元/=2514.64万元以上合计：19900.8万元4.3经济效益估算表（1）总收入19900.8万元（2）总支出18983.94万元经济效益：盈利约916.86万元4.4经济评价（1）建设周期：XXXXXX商业广场开发项目自2003年10月开始前期准备，至2007年12月全部投入使用，建设周期为50个月。（2）资金来源：企业自筹（3）投资收益率：9168618983.94=4.83%4.5结论开发建设XXX市XXX商业广场项目，投资收益率与类似项目同行业收益率比较基本持平，按照本方案实施开发建设，经济上是可行的。6本项目实施规划6.1阶段划分和时间安排（1）规划方案确定阶段（开发科负责）2003年11月2004年3月对拟建设项目规划方案报批，项目的总体风格，建设标准，各单体的平面布局，建筑设计，资源利用，资金筹备方案等进行全面而详尽的安排，并拿出各单体内的功能分区和平面图，经公司确认后进行施工图纸设计。办理工程立项，报建等审批手续，同时积极组织进行拆迁安置，地质勘探等工程。（2）建设准备阶段（开发科、工程科负责）2004年4月2004年6月， 1#3#楼施工图设计审查，工程招投标，三通一平等工作。（3）建设实施阶段（工程科负责施工管理、销售科负责售房、租赁）2004年7月2005年8月，1#楼开工主体完工，开盘；2005年3月2005年11月，2#楼开工主体完工，开盘；2005年4月2006年1月，1#、2#楼装修，安装设备，招商；2005年10月2006年2月，3#7#完成拆迁；2006年3月2007年12月30日，3#、4#、5#、6#、7#楼陆续开工，竣工，开盘销售、招商。（4）竣工验收阶段（公司主管经理负责组织、各部门协调配合）2005年12月，1#楼竣工验收；2006年1月，2#楼竣工验收；2007年1月12月，3#7#楼陆续竣工，配套设施、外装修全完。6.2项目目标（1）建设周期目标：2003年10月2007年12月，建设周期50个月。（2）安全与文明施工 在XXX市的每次大