房地产项目融资方案.doc

关于某某项目项目融资方案初步建议*有限公司可以为贵司提供全方位财务顾问服务，包括不限于多元化融资方案设计、提供融资通道等；项目融资的主要模式为债权融资、股权融资、融资租赁和结构化融资方式；通过某某项目基本资料以及常规性保障房项目融资方案，我司提出以下初步建议以供参考，并在获取项目公司大股东的关键信息以及资料后，做详细的论证和可实施方案：一、 初步融资方案建议1. 债权融资方案1) 银行中长期贷款模式：以佛山 某某项目投资发展有限公司为主体申请银行贷款，母公司广东 投资发展有限公司提供担保优点：成本相对低，保障房性质有利于申请银行贷款， 缺点：程序复杂，公共租赁房为出租类项目，租金低，回收成本困难，又长期 占用银行资金，银行不愿意大规模介入，贷款额度有限；2) 非公开定向债务融资工具（PPN）模式：由母公司广东 投资发展有限公司在银行间市场发行；优点：借助母公司信誉，定向保险资金、住房公积金、企业年金等发行募集资金，资金成本可协商，有降低融资成本的可能；不受净资产40%的限制，有效扩大企业直接债务融资的空间缺点：融资期限问题，无法实现一次募集资金，长达10年的分期偿还模式，与 的的还款计划相冲突；依然存在资金的占用成本高。3) 信托贷款模式：以佛山 某某项目投资发展有限公司为主体申请信托贷款，母公司广东 投资发展有限公司提供担保优点：多元化融资途径缺点：信托贷款的融资成本高，且需自行寻找资金方（社保资金等）；因社保资金的风险容忍度非常低，因此很多都需要银行出保函（财政部、劳动保障部在财金20073号文中明确，批准社保基金可投资于有银行担保的贷款类信托）。4) 公积金贷款模式：以佛山 某某项目投资发展有限公司为主体申请公积金贷款，母公司广东 投资发展有限公司提供担保优点：成本低缺点：一般主要应用于有政府回购协议的保障房建设，目前佛山市是否符合试点城市还在查询中。5) 中期票据模式：由母公司广东 投资发展有限公司在银行间市场发行中期票据，募集资金投向项目公司优点：成本低，而且可以一次注册分期发行，周期长5年期为主；缺点：待偿还余额不得超过企业经审计净资产的40%，信用评级为AA及以上企业，增加承销成本；而且如果持续5年，资金的成本高；与 的的还款计划相冲突。6) 保险资管债权计划模式：保险资管成立债权计划，购买项目公司资产收益权，并与母公司翰天发展签订溢价回购协议，是一种类债权的保险资金投资通道；优点：借助保险资金，可以获取低成本、稳定、长周期的资金；缺点：需要有一定的资源网络以及一定的融资规模；7) 证券公司资管定向通道模式：证券公司成立定向资管计划，购买项目公司资产收益权，并与母公司翰天发展签订溢价回购协议，是一种类债权的保险资金投资通道；问题点：查询保险资金、社保资金、企业年金等中长期投资的资金的投资范围，是否能投资定向资管计划。2. 股权融资方案1) 股权投资-信托模式交易结构：投资者（委托人）信托公司（受托人）开发商（项目公司）（1）信托资金（2）收购股权或增资扩股等（3）股权转让变现（4）信托收益及本金抵（质）押第三方保证优点：多元化融资渠道，能够增加项目公司的资本金，起到过桥融资的作用；使项目公司达到银行融资的条件；其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。缺点：资金募集较为困难； 融资成本高（8%-10%居多）；需要翰天一次性溢价回购，还款计划最多3年，如果长期，需要引入中长期资金方（社保资金）。2) 股权投资-小集合+集合信托计划模式还款计划为3年，估计难以实施，小集合投资者有机构投资者和自然人投资者，该项目主要以单一大额中长期资金方为主，因此比较适合机构投资者中的保险资金，个人投资者并不适合该类型项目的投资。3. 结构化融资方案1) 资产证券化用保障房建设完工后的未来收益权做成证券化产品，向合格投资者募集资金，这个模式的前提是已经完工，且有稳定、可预期现金流，而且根据试点情况来看，实践可行已经具备，目前主要是规模问题，一般需要每年3亿元的额度才足以有效支撑证券公司开展资产证券化业务，因此如果母公司有其他租赁资产的租金收益权，可以考虑打包发行资产支持证券，用未来可预期的现金流募集资金，将会是目前最适合翰天发展的融资模式。2) 信托的结构性融资模式（或信托+有限合伙的模式）交易结构：3) 售后回租的融资租赁模式折中方案，先通过券商资管或信托计划募集保障房建设资金，完工后，将公共租赁房的租赁权采取一定的技术手段出售给融资租赁公司，回收资金返还建设资金，然后向融资租赁公司回租；此模式解决了具有短期资金属性的券商资管模式、信托模式、有限合伙等融资通道，拓展了融资渠道和融资的成功率，能够较快的实现建设资金的募集，售后回租虽然成本略微高企，但解决了长期资金占用的问题。4) 保障房信托投资基金（债性、股性）由于目前国内操作的案例比较少，加之对于保障房建设的操作案例少之又少，此方案可以作为备选，如果其他方案无法实现融资的情况下可以考虑创新！二、 此次项目的核心问题需确认 以上各种融资方案，仅只是根据贵司可行性报告结合我方经验，提出的初步的可能性建议，但无论哪种方案，在操作层面都必须有一定的增信措施，以及具体的还款计划安排，因此特需要向贵司寻求确认一下两个问题：1. 可提供增信措施有哪些？银行保函、建工程抵押、大股东无限连带责任担保或第三方连带责任担保等等？2. 还款计划是否为