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房地产业务培训手册目录第一章 房地产发展的历史第一节 中国房地产发展简史第二节 海南房地产发展简史第三节 房地产发展史大事记第二章 房地产概论第一节 房地产基础知识第二节 房地产价格构成第三节 房地产常用名词解释第三章 建筑知识第一节 建筑分类第二节 建筑的结构形式第三节 建筑的组成第四节 建筑设计间距第五节 建筑常用名词解释第四章 房地产销售知识第一节 销售人员的素质要求第二节 如何成为一个优秀的销售人员第三节 销售人员规范第四节 认识客户第五节 销售现场接待要求及注意事项第六节 销售礼仪第七节 认购流程、购房流程、按揭流程、退定流程、退房流程等第八节 购房费用及计算第九节 户型分析第十节 销售公式第五章 专项培训第一节 沙盘讲解第二节 样板间讲解第三节 施工现场讲解第四节 看房班车通行讲解第五节 异地讲解（含岛内和岛外）第六节 项目房型详细介绍第七节 各项表格填写培训第八节 销控培训第六章 房地产销售的业务流程 第一节 寻找客户 第二节 现场接待 第三节 谈判 第四节 客户追踪 第五节 签约 第六节 入住第七章 销售技巧第一节 销售员的礼仪和形象第二节 开发客户的技巧第三节 电话接听技巧第四节 电话追访技巧第五节 现场接待技巧第六节 带客看房技巧第七节 促进客户成交的技巧第八节 如何了解客户的需求第九节 如何寻求客户切入点的技巧第十节 客户类型与应对技巧第十一节 处理客户异议时的技巧第十二节 谈判技巧第十三节 认购分析第十四节 售后服务第十五节 房地产销售中的心理学第十六节 推销的技巧第十七节 如何塑造成功的销售员第八章 房地产销售的有关问题第一节 房地产销售常见问题及解决方法第二节 贷款及相关税费的计算第三节 商品房交易的有关政策法规第九章 房地产市场调研第一节 市场调研的定义第二节 市场调研的重要性第三节 市场调研的分类第四节 市场调研的发展过程第五节 市场调研的内容和方法第十章 房地产销售过程中常用法律法规第一节 公积金及银行按揭的相关政策第二节 公摊面积的相关政策第三节 按揭、抵押、转让的相关知识第四节 物业管理的相关政策第五节 公共维修基金的相关政策第六节 保险的相关政策第七节 其它参考文件前 言每一个项目开始销售前，都会对销售人员进行针对性的培训，培训的内容因培训人员、被培训人员、项目情况、企业背景、当前情况的不同而不同，同时由于房地产作为一个密集型产业本身牵涉到的知识面就相对于其它行业更深更广，因而给培训带来了较大的难度，本手册囊括了销售培训的主要方面和问题，尽量将更多的专业知识传导给销售人员，当然，作为培训手册，更多的作用是将销售人员带进房地产知识的大门，更多更深入的知识和认识还需要销售人员不断在实践中自我学习和提高。 张 强第一章 房地产发展的历史一、中国房地产发展简史1) 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年） 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。2) 非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年） 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 3) 相对稳定协调发展阶段（1995至2002年） 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 4) 价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来) 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。二、海南房地产发展简史全国房地产业发展是由海南开始的，海南房地产发展史有较高的历史价值，是中国房地产业的试金石。当今中国房地产呼风唤雨的大鳄们多数是从这里历练出来，有了资本积累，完成了从“盲流到绅士”的转变。由于出生较早等种种原因，海南房地产也就成了早产儿，留下一些问题，但12年的时间已经过去了，海南的基础设施已经今非昔比，一批成熟的开发商开始重新发现、重新认识宝岛，很多项目现已经做得不错。经过这一大循环，海南房地产新的春天已来临。他说，只要策划得好，不重蹈覆辙，海南房地产是可以“重修庙宇，再塑金身”的。 海南是最年轻的省份，发展潜力居全国前列，拥有全国稀缺的热带资源，这也决定了海口是外缘性很强的城市，心脏挂靠在外，要集合、承接外界力量来投资和消费。 海南是一个海滨度假岛，有自己独特的风情和人文内涵；她具有旅游休闲度假特征，是全国人民最向往的第二理想居住地；她的发展是外缘的，是全国人民的市场；她的形态有别于一般城市高密度、高集中的特点，代表海口的形象。有了这样的认识，就可以打造好“海南之心”。中国达到世界中等发展水平，人们生活从实用型到享受型，旅游将成为一种不可或缺的生活方式，目前全国享受型的旅游消费群体已有1200万人的规模，这个数字是当年想方设法吸引国外团体时无法想象的，海南对他们来说是稀缺资源。打造“海南之心”，就是把她做成承接全国的市场，把本身配套措施落到实处，做出品牌，引爆其投资价值。 三、房地产发展史大事记1990年，中国修改土地法，允许批租国有土地，引发房地产热，别墅零星出现，产品走向多元化的大幕开启。1990年，为亚运会配套的亚运村开始开发，标志着北京商品房大规模开发时代的来临。1993年10月，国务院批复了北京城市总体规划，其中首次提出了北京商务中心区（CBD）的概念规划和构想，同时提出在西二环阜成门至复兴门一带，建设国家级金融管理中心，北京金融街应运而生。改变了北京重工业和化工业结构不合理的局面，为北京楼市的发展打下扎实基础。1995年5月26日国务院下发了关于控制高档房地产开发项目的通知。1995年，北京经济技术开发区条例公布，提出鼓励国内外企业事业单位、其他经济组织和个人投资兴办高新技术企业等。高新技术企业享受国家和本市规定的鼓励高新技术发展的优惠待遇。其优惠措施吸引了大量企业入驻开发区，推动了开发区的开发建设。1996年，北京市第十届人民代表大会第四次会议批准了北京市国民经济和社会发展“九五”计划，计划提出在三环路以内要突出为政治中心和文化中心服务的功能，同时加快北大生物城、清华科技园、中关村科学城等高新技术产业生长点的规划和建设。加大区域开发建设，为区域楼市的形成做了铺垫。1997年10月1日，北京对购买内外销商品房实行了统一契税，土地出让金也没有内外销区别，内外销房的放开给市民购房带来更多选择，房地产全面市场化运作打破以往界限，促进区域楼市形成。1998年，北京市城市规划设计研究院编制北京市中心地区控制性详细规划，对市区范围内的用地提出了较为详细的控制要求，其中将北京商务中心区规划范围调整为北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，总用地面积3.99平方公里。1998年，号称是北京的“商场倒闭年”。当年新开业的商场大多处于停业状态，包括新东安、庄胜崇光、中粮广场、宜家等。20世纪90年代，大量的市场需求使北京高档公寓备受青睐，聚龙花园、丽晶苑等外销公寓纷纷涌现，售价及租金持续走高。1999年，北京市商委在“十五”规划中提出，要在四环沿线建设四个大型SHOPPING MALL.2000年，王府井、西单改造完成并重新开街，前门商业街的重塑工程拉开序幕。2001年，在北京房地产市场一片热浪声中，TOWNHOUSE遍布京城，它以一种新的形式功能和产品设计，富有吸引力的价格，创造和满足了新的市场需要。业界称它可能是中国别墅10年最明显的进步之一。2002年9月1日起，北京取消商品房内外销有别的政策。2003年2月18日，国土资源部发布紧急通知（45号令），停止别墅类用地的土地，一时间低密度住宅成为“抢手货”。非典的突袭也使部分购房者放弃城里拥挤的公寓，转而考虑密度较低的TOWN鄄HOUSE、联排别墅。2004年8月31日，国家发布政策终结土地协议出让的方式。2005年6月，央行发布个人住房贷款调息通告。2006年6月1日，“国八条”发布，宣告了90/70时代的到来。2007年10月1日，“物权法”将正式实施。第二章 房地产概论一、房地产基础知识1、房地产的概念1) 房地产又叫不动产是房产和地产的总称。2) 房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称。3) 房地产是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的总体。4) 房地产有三种物质形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体。2、房地产的特征1) 地域的固定性土地是自然生成的，它的地理位置是不可移动的；房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产在位置上的固定性，使得房地产的使用同时也受到地理位置的制约和影响。2) 位置的差异性每一宗房地产的价值都不尽相同，甚至同一住宅区的相同住宅，或同一栋楼中相同的户型的房屋都会因为位置不同导致差异产生。3) 建筑的耐久性建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般的使用年限较长（民用住宅70年、写字楼、配套公建、文教设施用房50年、商场娱乐场所40年）。4) 价值的保值性这种性质主要由于城市土地的稀缺性、不可再生性、土地的有限性、人们对土地的需求日益增加等因素，使得房地产产品价格呈现上升的趋势。在国家政治、经济形势稳定的情况下，随着其价格的不断上涨，房地产产品就具备了保值乃至增值的性质。3、房地产市场浮动的四个阶段复苏阶段经济复苏使得就职岗位增加、地产需求增长。低谷阶段发生经济萧条、失业人口增加、市场供给大于需求。危险阶段楼价上升速度变缓、交易量锐减、炒家大量抛盘。繁荣阶段经济迅速发展带来地产开发量激增、成交量激增、房价连续上涨。4、房地产业的概念及内容房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业的企业的总称。房地产业包括土地开发、房屋建设、房屋的维修与管理、土地使用权的有偿转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产抵押、房地产中介咨询以及对房地产经济活动进行控制和管理的行为。房地产业的主要内容：1) 土地的开发与再开发；2) 房屋的开发和建设；3) 地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；4) 房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；5) 房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公证等；6) 房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；7) 房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。二、房地产的价格构成房地产的价格构成主要包括七部分：土地费用、房屋建设费用、公用设施建设费、各种税费、财务成本（含建设期贷款利息）、营销费用、开发利润。1、土地费用1) 征地补偿费用包括征用集体用地所应支付的土地补偿费、劳动力安置费、地上物补偿费、青苗及树木补偿费及新菜田开发建设基金等，运行费用占项目总投资额的5%10%；2) 拆迁补偿费按照城市拆迁的管理办法规定的标准进行补偿，北京分区域不同其补偿标准不同，拆迁的补偿费用一般项目开发总成本的25%左右；3) 毛地价款包括土地出让金、大市政费及四源费，地价款占项目总成本的8%12%左右；4) 基础设施建设配套费指建设单位建设投资红线外市政管线所需的费用，占项目总投资额的3%左右；5) 市政代征地费指开发建设单位在申请建设用地时，需要代替政府征用建设的道路用地及绿化用地、教育用地等，这些代征的用地权属于政府，该项费用占项目拆迁费用的30%左右；6) 开发权费指北京实行的房地产土地开发权制，制度规定本市及外地以及外商投资房地产需与北京市的综合房地产开发公司合作，而北京的综合开发公司以房地产土地开发权作价入股，开发权约占总投资额的5%15%左右；注：土地费用在房价中所占比例约为30%50%2、房屋建设费用1) 建筑安装费也称建安费（建房的直接费用按现行预算价格，选用的结构及材料不同建安费也不同）。A. 普通六层楼砖混结构建安费为900元1200元/M2；B. 一般高层建筑钢筋混凝框架剪力墙结构工程造价为1400 元1800元/M22) 附属工程费：煤气调压站、锅炉房、变电站、开闭所、路灯配电室、高压水泵房，电话交接间、会所等等费用。3) 室外工程费：围墙、雨污水管道、小区道路绿化建设、人防出入口等等工程费用。3、市政公共用设施建设费用市政公共用设施建筑配套工程主要包括开发项目内配套建设的各种公共福利设施。按市政府的规定，下列设施可计入开发成本：幼儿园、文化活动站、中小学、卫生站、门诊部、粮站、副食店、蔬菜店、书店、小饭铺、浴池、街道办事处、居委会、派出所、工商税务所、房管所、市政管理用房等等。4、各项税费1) 固定资产投资方向调节税；2) 两税一费，即营业税、城市建设维护税和教育附加费；3) 环卫绿化费；4) 限制粘土砖使用保证金；5) 管理费；6) 土地增值税；7) 其它税费。上述费用约占总销售收入的20%25%左右。5、财务成本（含建设期贷款利息）1) 开发企业的人员薪资、行政、办公场所以及公司运营等等费用的支出；2) 建设期贷款利息指利用金融机构贷款进行前期投资所支付的利息，或按照上述标准计算的应当向资金所有者支付的利息，约占总投资的6.5%10%。6、营销费用1) 营销推广费用根据开发规模的大小不同，一般为总销售收入的3%5%。2) 销售费用一般分为两种：A. 代理销售费用一般为总销售收入的1%3%之间；B. 自行销售费用一般为总销售额的1%2%左右。7、开发利润一般开发利润约为投入总额的20%至30%。三、地产常用名词解释三通一平：水、电、路通，场地平整。七通一平：水（上、下水）、电、路、气、电讯、电视通，场地平整。房产价格：房产价格按取得所有权(使用权)的方式分为房屋销售价格和房屋租赁价格两种形式。房屋销售价格：房屋销售价格指房产所有权转移时买卖双方实际成交的价格。房产买卖时，买房人购买的是房产的所有权，卖房人将房产所有权出让，同时要获得房产所有权出让的价值补偿。它包括产品房销售、公房销售和私房销售三部分。产品房销售价格：产品房销售价格是指具有经营资格的房地产开发公司(房地产发展商)出售的住宅、写字楼、商业用房以及其他建筑物的市场实际成交价格。其价格由成本、税金、利润、代收费用等组成，它受地段、层次、朝向、质量、材料差价等因素的影响。住宅：住宅是专供人们居住用的房屋。它主要包括普通居住用房、别墅、公寓、宿舍用房等，职工单身宿舍和学生宿舍等也包括在内。非住宅：非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋。它包括办公用房、商业用房和厂房仓库等。经济适用住房: 经济适用房是指具有社会保障性质的产品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适应性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通产品房，故又称为经济适用房。安居工程住宅也属经济适用房的一类。根据北京市人民政府办公厅京政发1998第54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。现阶段，经济适用住房的来源主要有三种：一是由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房；二是将房地产开发企业拟作为产品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房；三是单位以自建和联建方式建设的，出售给本单位职工的经济适用住房。普通住宅：普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。豪华住宅：豪华住宅是指按超出一般民用住宅建筑标准建造的高标准住宅，通常包括别墅和高档公寓别墅：是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。高档公寓：是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价的公寓，通常配有电梯并拥有较好的绿化、商业服务、物业管理等配套设施。商业用房：商业用房是指房地产开发公司开发的供商业、粮食、供销、饮食业等部门对外营业用的商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店等房屋。土地交易价格：土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在进行产品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。土地交易方式一般包括：出让、转让、租赁等。土地出让：土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式，同时也是土地资产处置的一种方式。出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权。土地使用权出让方式有招标、拍卖和挂牌三种形式。土地转让：土地转让方式是指土地使用者在以出让方式得到土地使用权以后，根据自己的意愿和利益对土地使用权进行再转移的行为。土地转让包括出售、交换和赠与等形式。土地租赁：土地租赁方式是指国家将国有土地在一定年限内直接出租给土地使用者，由土地使用者向国家按年交付租金的行为。以租赁方式取得的土地使用权不得转让、转租和抵押。居民住宅用地：居民住宅用地指用于建造居民居住用房屋所占用的土地。其中，用于建造豪华住宅的土地为豪华住宅用地，用于建造普通住宅的土地为普通住宅用地。其他用地：其他用地指用于建造服务业用房、办公用房、教育用房、医疗用房、科学实验研究用房等所占用的土地。如理发馆、照相馆、旅馆、办公室、教室、医院、科研所等占用的土地。项目地段：项目地段是指根据项目所在地段的土地级别而划分的项目等级。其中，土地级别是指根据土地使用价值及所处地段繁华程度的不同而划分的土地等级。目前各地的标准不一，例如北京市的土地级别分为一、二、三、四级，而福建省的土地级别分为一、二、三、四、五级。土地没有进行级别划分的地区，我们可以将其大致划分为繁华、一般和偏僻三大类。毛地：还没有进行规划和拆迁，也未经过市政建设的待开发用地。生地：已有规划但尚未经过市政建设或拆迁的土地。熟地：已有市政设施，具备房地产开发条件的土地。四、综合相关知识1) 商品房由房地产开发企业按照市场规律经当地政府及相关部门批准面向海内外以赢利为目的而兴建的商业、写字楼或高中档别墅或普通住宅。2) 期房 已经开工但未竣工的房屋。3) 准现房 房屋主体已经封顶，还未竣工的房屋。4) 现房 开工后已经竣工的房屋。5) 二手房新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手。6) 五证两书国有土地使用证建设用地规划许可证建筑工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证商品房使用说明书商品房质量保证书7) 贷款后退房应如何办理？ 只要出现合同规定的退房情况的，购房人均可提出退房要求。客户与开发商签定的合约解除后，并不同时解除贷款合同。也就是说，购房者虽然不买房了，但因为其已从银行借贷出款项用于购房，所以与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。首先由于购房合同被解除，开发商从买家获得的购房款项及购房者申请的银行按揭贷款经双方协商后返还给购房者，然后，购房者将剩余本息还给银行。8) 房地产广告的法律性质A. 什么是要约和要约邀请合同法第15条规定：商业广告等为要约邀请。商业广告中内容符合要约规定的，视为要约。要约所谓要约是指希望和他人订立合同的意思表示。要约邀请要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。B.房地产广告属于要约第三章 建筑知识一、建筑分类1、按房屋用途分类1) 工业建筑：车间、 供热建筑、供电建筑、供气建筑、仓库、办公室、食堂等等。2) 农业建筑：饲养场、种子站、粮站等等。3) 民用建筑：居住建筑如住宅、公寓、宿舍、旅馆等等；公用建筑如市政商业、娱乐、事业办公用房、写字楼等等。4) 园林建筑：亭台、楼阁、水榭、公园走廊等等。2、按建筑形式分类板式、塔式、蝶式、风车式、十字式、叉式（ Y式）、筒式、柱式。3、按建筑高度分类低层住宅建筑层数在3层以下，建筑高度不超过10米；多层住宅建筑层数在4层6层之间，建筑高度不超过20米；小高层住宅建筑层数在10层11层之间，建筑高度在40米以内；高层住宅建筑层数在11层40层之间，建筑高度在100米以内；超高层住宅建筑层数在40层以上，建筑高度在100米以上。4、按施工方式分类现浇、预制两种方式。5、按建筑材料结构分类砖混结构：承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一栋房屋的粱是用钢筋混凝土制成，以砖为承重墙；或者梁是木材制造，柱是钢筋混凝土建造的；框架结构：承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的梁、板、柱，墙体只起维护和分隔作用。钢筋混凝土结构：承重的主要结构是钢筋混凝土。钢结构：承重的主要结构是用钢材建造的；其他结构：空间结构、木结构、竹结构、砖拱结构、窑洞等。6、按承重方式分类墙承重： 用墙体支撑板及屋面传来重量的建筑物。（砖混结构、剪力墙结构等）骨架承重：用梁、柱、板组成的承重结构，墙只起到维护、分割作用的建筑物，也叫框架结构。空间结构承重：又称为特种结构。包括悬索、网架、拱、壳等结构形式要求大跨度的建筑，多用于展览馆、体育馆等。二、建筑结构形式住宅的结构是指住宅的承重骨架（如房屋的梁柱、承重墙等），其作用是保证住宅在使用期限内，承担起作用在住宅上的各种荷载或作用力，同时在保证住宅的强度、刚度和耐久性的情况下，把所有的作用力可靠的传到地基中去。因为住宅建筑形式的多种多样，再加之其房间面积大小、开间进深以及组合方式的不同，相应采用的结构也就有所不同。产品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式。1、砖混结构住宅砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型砖如空心砖等；“混”是指由钢筋、水泥、沙石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料。应用这些配料做成楼板、过梁、楼梯、阳台等配件再与砖一起建造成的承重墙称为砖混结构住宅。砖混结构是指建筑物中竖向承重的结构墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。因为砖混结构的主要结构是粘土砖，所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度。砖的形状越规则，沙浆的强度越高，灰缝越薄越均匀，砌体的强度就越高，房屋的耐用年限就越长。砖混结构的优点1) 由于砖是最小的标准化构件，对制作工艺和施工场地要求低，可砌成各种形状的墙体，各地都可生产；2) 具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性；3) 主要材料易得，可节省水泥、钢材和木材，不需要大型模板，造价较低；4) 施工技术与施工设备简单；5) 砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，一般情况下不需要另做保温层因而在住宅建设中运用得最为普遍。 砖混结构的缺点1) 墙作为主要承重载体不可随意拆改；2) 开间小，使用率低；3) 抗震性能差。2、钢筋混凝土结构住宅 钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯等用钢筋混土制作，墙用砖或其他材料施工建造的房屋。 钢筋混凝土结构的优点1) 抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用；2) 房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也可相应增加；3) 室内空间分隔较自由；4) 使用率高，适用范围广；5) 建设工期快。钢筋混凝土结构的缺点：1) 建筑成本较高；2) 保温性能差；3) 受经济影响因素较多。钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为：1) 现浇钢筋混凝土结构；2) 预制装配式钢筋混凝土结构。3、钢筋混凝土框架结构 框架结构住宅是指钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适用范围：商场、写字楼、宾馆等610层的建筑。钢筋混凝土框架结构的优点1) 具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用；2) 房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由；3) 建筑成本相对较低，适用范围广，大部分用于公共设施、写字楼、商场、学校等。钢筋混凝土框架结构的缺点1) 容易造成大量不可利用的空间从而导致使用率低，不经济；2) 保温和防水性能差。 3）抗震性能差 三、建筑的组成地基：分天然地基和人工地基；垫层：材质分砖石、混凝土、钢筋混凝土等；基础：位于房屋的最下部，起承受建筑物重量并均匀传导给地基的作用，形状分箱型、桩型、板型、带型、独立型等等；主体：墙、柱、梁、板等;屋顶：结构上分保温层、找平层、防水层等层次；装修：内装修、外装修；门窗：安装维护；设备：水、电、气、暖等设施设备的安装维护。四、建筑设计间距1、板式楼建筑小区群体根据朝向及与正朝向的夹角不同规定如下：朝向与正南夹角0200200600600以上新建区1.71.41.5改建区1.61.41.52、单栋塔楼建筑两侧无其他遮档时（含公共建筑），前后两栋之间间距为1.0的比例。五、建筑常用名词解释1、工程进度名词放线：划线（整个项目）开槽：挖槽地基工程：满堂红正负零：出地面主体框架：不含围护封顶：主体结构完工外装：墙体外立面的装饰验收：工程完工综合验收2、建筑名词单元式住宅：单元式住宅是指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。 公寓式住宅：公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在城市里，多数为高层大楼，装修、服务标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；还有的附设于旅馆酒店之内，供一些往来的中外客商及其家属短期租用。花园式住宅：花园式住宅一般也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。一般都是带花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。跃层式住宅：跃层式住宅是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。 复式住宅：复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和储藏用，户内设有一层的起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。层高：下层楼板的上表面或下表面到相邻楼层楼板的上表面或下表面的垂直距离，一般住宅层高在2.8米左右。 净高： 净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值，指从楼板的上表面到上层楼板的下表面的垂直距离。进深：住宅进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，不能任意扩大，在住宅的层高和开间确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住宅成为狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。开间：住宅开间即住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。规定较小的开间范围，可缩短楼板的层间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。使用面积：俗称地毯面积，指住宅房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。住宅套内使用面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。套内使用面积计算，应符合下列规定：1) 套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和；2) 跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积；3) 烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积；4) 室内使用面积按结构表面尺寸计算，有复合保温层，按复合保温层表面尺寸计算；5) 利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20米的空间不计算使用面积；净高在1.202.10米的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.10米的空间全部计入使用面积；6) 坡屋顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。套型：按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。住宅应按套型设计，无套住宅应设卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间等基本空间。普通住宅套型分为一至四类，其居住空间个数和使用面积不宜小于以下的规定：一类住宅，居住空间2个，使用面积34平方米；二类住宅，居住空间3个，使用面积45平方米；三类住宅，居住空间3个，使用面积56平方米；四类住宅，居住空间4个，使用面积68平方米。上述使用面积均未包括阳台面积。套内空间应符合下列要求：1) 卧室卧室之间不应穿越，卧室应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于下列规定：双人卧室为10平方米；单人卧室为6平方米；兼起居的卧室为12平方米。2) 起居室（厅）起居室（厅）应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于12平方米。起居室（厅）内的门洞布置应综合考虑使用功能要求，减少直接开向起居室（厅）的门的数量。起居室（厅）内布置家具的墙面直线长度应大于3米。无直接采光的起居室（厅），其使用面积不应大于10平方米。3) 厨房厨房的使用面积不应小于下列规定：一类和二类住宅为4平方米；三类和四类住宅为5平方米。厨房应有直接采光、自然通风并宜布置在套内近入口处。厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程排列，操作面净长小于2.10米。单排布置设备的厨房净宽不应小于1.50米；双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于0.90米。4) 卫生间每套住宅应设卫生间，第四类住宅宜设2个或2个以上卫生间。每套住宅至少应配置三件卫生洁具，不同洁具组合的卫生间使用面积不应小于下列规定：设便器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生洁具的为3平方米；设便器、洗浴器二件卫生洁具的为2.50平方米；设便器、洗面器二件卫生洁具的为2平方米；单设便器的为1.10平方米。无前室的卫生间的门不应直接开向起居室（厅）或厨房。卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房上层并均应有防水、隔声和便于检修的措施。套内应设置洗衣机的位置。5) 墙建筑物室内外及室内之间垂直分隔的实体部分是墙。墙与基础相连，因此也可以说墙是基础的延伸。由于墙所在的位置、作用和采用的材料不同而具有不同的类型。按在平面所处的位置分类可分为内墙、外墙、横墙和竖墙： 凡位于建筑四周的墙称为外墙，其中位于建筑两端侧面的墙称为山墙； 凡位于建筑物内部的墙称为内墙；沿建筑物短轴方向布置的墙称为横墙，沿建筑物长轴方向布置的墙称为纵墙。按建筑物承重情况分为承重墙和非承重墙：凡直接承受外来荷载的墙称承重墙；不承受外来荷载仅承受自身重量的墙称非承重墙。按墙体所采用的材料和构造方式分为砖墙、砌块墙、幕墙、复合墙、混凝土墙、大型墙板等。由于墙体具有承重和围护的双重作用，因墙体不仅需要有足够的强度和稳定性，而且要求具有保温、隔热、隔声、防风、防水等能力。墙体的厚度及所选择的材料就满足上述要求且符合有关规范的要求。在建筑设计中墙体的材料选择应根据不同的要求因地制宜的选用。一般内隔墙应选用轻质、强度高、有良好的隔声、防火、防水性能且有良好经济性的材料。外承重墙一般多为砖墙和混凝土材料。 玻璃幕墙：悬挂在建筑主体结构上以玻璃为主要材料的外围护结构称为玻璃幕墙。玻璃幕墙一般由金属框、玻璃、连接固定件、装修件、密缝材等五个部分组成。金属框有竖框、横框之分，起骨架和传递荷载作用。玻璃有单层、双层、中空玻璃，起采光、通风、保温、隔热等围护作用。连固件有预埋件、转接件、连接件、支承用材等，在幕墙与主体结构之间以及幕墙元件与元件之间起连接固定作用。装修件包括后衬板（墙）、扣盖件及窗台、楼地面、踢脚、顶棚等构部件、起密闭、装修、防护等作用。密缝材有密封膏、密封带、压缩密封件等等，起密闭、防水、防火、保温、绝热等作用。 玻璃幕墙在设计时必须满足以下要求：1) 刚度要求；2) 满足温度变形和结构构件变形要求；3) 满足围护功能要求；4) 防止“热桥”产生；5) 满足防火要求；6) 美观、经济、耐久、易维修、易清洁；7) 满足水密性、气密性、保温性、隔声性、强度、刚度、防火等性能指标的要求。屋顶：是建筑物最上层与室外分隔的外围护构件，屋顶可以起到抵抗雨、雪、防日晒、防寒、隔热等作用。屋顶一般分为坡屋顶和平屋顶两大类。坡屋顶的屋面常采用瓦，瓦有粘土瓦、水泥瓦、琉璃瓦、金属瓦、钢丝网水泥大波瓦、石棉水泥瓦、玻璃钢瓦等多种。坡屋顶的屋面坡度主要决定于屋面材料和排水两方面因素。坡屋顶可以分为单坡、双坡、四坡等形式。坡屋顶一般由承重结构和屋面两部分组成，其防水主要由屋面覆盖材料完成，其保温、隔热可以在屋面层做保温层，也可以在顶棚层上设保温材料完成。坡屋顶还应考虑隔热和通风等问题，南方地区屋顶表面受太阳直射，温度很高，为防止屋面热量传到室内，一般用屋顶的通风空间起隔热作用。屋顶的通风与隔热一种是把屋面做成双层，屋檐设进风口，屋脊设出风口，靠屋面通风隔热；另一种是在吊顶上进行通风起到隔热的作用。平屋顶以采用钢筋混凝土屋面板为承重层。平屋顶排水分无组织排水和有组织排水两种，采用无组织排水时，屋面伸出外墙形成挑檐，屋面的雨水经挑檐自由落下。这种排水一般用于低屋和次要建筑上；有组织排水是在屋面上做出排水坡度，有组织地把屋面上的水排到天沟或雨水口，然后经雨水口排泄到地面或雨水管道内。有组织排水又分为外排水和内排水两种形式。平屋顶防水常采用卷材防水和刚性防水等形式。无论采取何种防水材料，在设计、选材和施工时应严格遵守有关规范和要求，避免屋面渗漏现象发生。平屋顶还应设置保温层，保温层一般设在屋顶结构层与防水层之间。为了防止室内水蒸汽渗入保温层内，一般在保温层下设一道隔气层。屋顶保温材料应采用轻质，保温性能好，吸水率小的材料。窗：是建筑围护结构中的一个部件，它除起到分隔、保温、隔声、防水、防火等作用外，主要的功能是采光、通风和眺望等。窗由开启部分和非开启部分组成，有平开窗、推拉窗、旋窗等几种形式。窗的大小尺寸一般根据采光通风要求、结构要求和建筑立面造型要求等因素决定。窗按材料分有木窗、铝合金窗、塑钢窗等几种。由于保温、隔声的要求，窗分为单层、双层、三层窗，北方寒冷地区多采用双层窗。窗玻璃厚度与窗扇分格大小有关，分格面积较大的窗，应选用较厚的玻璃。根据不同的作用要求玻璃还可选用磨砂玻璃、压花玻璃、夹丝玻璃、钢化玻璃、彩色玻璃、镀膜玻璃、中空玻璃等。窗的形式在建筑立面造型上起到重要的作用，在满足窗的作用要求基础上，对窗的大小、形状、位置进行合理设计是搞好建筑立面设计的主要手段之一。门：门主要起对建筑和房间出入口进行封闭和开启作用，有时也兼通风或采光等铺助作用，因此要求门开启方便、关闭紧密、坚固耐用。门的形式有平开门、弹簧门、推拉门、折叠门、转门、上翻门、卷帘门等多种。按其组成材料分木门、钢门、铝合金门、塑料门、钢木组合门、玻璃门等。门的位置、数量、大小、形式和材料选用主要由使用和安全防火等要求决定。门的位置和开启方向的设计会影响人的使用和家具布置，尤其在住宅等居住建筑中更为重要。手动开启的大门扇应有制动装置，推拉门应有防脱轨的措施。双面弹簧门应在可视高度部分装有透明玻璃、旋转门、电动门和大型门的邻近应另设普通门。开向疏散走道及楼梯间的门扇开足时，不应影响走道及楼梯平台的疏散宽度。楼梯：多屋建筑中作为垂直交通之一的建筑构件，它由连续的梯段和休息平台和围护栏所组成。人流较多和超过一定层数的建筑，一般设有自动扶梯和电梯作为主要的垂直交通，但在这种建筑中也设置楼梯。楼梯的数量、位置和楼梯间的形式可根据不同的使用要求和有关设计规范进行设计。一般楼梯的宽度按每股人流宽0.55+（00.15）米确定，并不应少于两股人流。楼梯在改变方向时，其平台扶手处最小宽度不应小于梯段的宽度。每个梯段的踏步数一般不应超过18级，亦不应少于3级。楼梯平台上部及下部过道处的净高不应小于2米，楼梯净高不应小于2.2米。楼梯至少于一侧设扶手，梯段净宽达三股人流时应两侧设扶手，达四股人流时应加设中间扶手。室内楼梯扶手高度自踏步前缘线量起不宜小于0.90米。靠楼梯井一侧水平扶手超过0.5米长时，其高度不应小于1米。楼梯踏步的宽度和高度应符合以下规定：1) 住宅共用楼梯最小宽度为0.25米，最大高度为0.18米；2) 幼儿园、小学校等楼梯最小宽度为0.26米，最大高度为0.15米；3) 电影院、剧场、体育馆、商场、医院、疗养院等楼梯最小宽度为0.28米，最大高度为0.16米；4) 其它建筑楼梯最小宽度为0.26米，最大高度为0.17米；5) 专用楼梯是为某种专门目的设置的楼梯，如复式住宅的户内楼梯，供专门疏散用的封闭楼梯间、防烟楼梯间、室外楼梯间等；6) 住宅户内楼梯最小宽度可做到0.22米，最大高度为0.20米。 封闭楼梯间一般应在建筑高度不超过32米的二类高层建筑、1218层单元式住宅、不超过双屋的通廊式住宅中设置。封闭楼梯间应满足下列要求：1) 楼梯间应靠外墙，并能直接天然采光和自然通风；2) 梯间应设乙级防火门，并开向疏散方向；3) 梯间的底屋紧接主要出口时，可将走道与门厅等包括在楼梯间内，形成扩大的封闭楼梯间，但应采用乙级防火门与其它走道和房间隔开；4) 疏散用的梯间在各层的位置不能改变；5) 疏散楼梯和走道上的阶梯不应采用螺旋楼梯和扇形踏步；6) 疏散楼梯最小净宽分别是住宅1.1米、医院1.3米、其他建筑1.2米。防烟楼梯间就在一类建筑和建筑高度超过32米的二类高层建筑以及19层以上单元式高层住宅和11层以上通廊式住宅中设置。防烟楼梯间应符合下要求：1) 梯间入口外应设前室或阳台、凹廊等；2) 前室面积大于6平方米；3) 前室应设防烟、排烟设施；4) 通向前室和楼梯间的门应设乙级防火门，并开向疏散方向；5) 前室内不应设烧水间、可燃物贮藏室、可燃气体管道、易燃或可燃液体管道和影响疏散的突出物等；6) 室外楼梯一般可作辅助防烟楼梯，其净宽度不应小于90厘米，倾斜度不应大于45度，栏杆扶手的高度不小于1.1米。室外楼梯和每层平台应采用非燃材料制作。平台的耐火极限不应低于1小时。在室外楼梯周围2米以内不应开设其他门窗洞口。楼梯按材料分可为木楼梯、钢楼梯、钢筋混凝土楼梯等。按形式可分为单跑楼梯、双跑楼梯、弧形楼梯、圆形楼梯等多种。管道井：建筑物内供各种管道垂直通过而围合的空间称管道井。管道井空间的大小根据管道安装、检修所需的空间要求确定。管道井的位置应尽可能在建筑物比较隐蔽的位置处，并应在每层公共走道一侧设检修门或者可以拆卸的壁板，检修口大小应满足人在检修时可以进入。在安全、防火和卫生方面互有影响的管道不应敷设在同一竖井内。管道井壁、检修门及管井开洞部分等应符合防火规范的有关规定。管道井每隔二至三层在楼板外应用相当于楼板耐火极限的非燃烧体作防火分隔。管道井与房间、吊顶等相连通的孔洞，其空隙应采用非燃烧材料紧密填塞。建设用地面积:指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。建筑面积：指房勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑之和。层高在2.2米（含）以下的技术层不计算建筑面积。按建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知规定，10种情况下建筑面积不计算：1) 层高小于2.20米