房地产估价报告.doc

房地产估价报告估价项目名称：攀大学府花园某栋楼10层委托方：*先生估价方：攀枝花学院估价人员：张雅莉估价作业日期：2013.12.22估价报告编号：DDTG023062目录一、致委托方函3二、估价师声明4三、估价的假设和限制条件5四、房地产估价结果报告8一、委托方8二、估价方8三、估价对象8四、估价目的9五、估价时点9六、本次评估价值定义9七、估价依据9八、估价原则10九、估价方法10十、估价结果10十一、估价作业日期10十二、估价报告应用的有效期10（十三）估价人员11五、房地产估价技术报告12（一）个别因素分析12（二）区域因素分析12（四）最高最佳使用分析13（六）估价测算过程14（七）估价结果确定17一、致委托方函*先生：承蒙贵方委托，我公司对位于攀枝花市机场路政务中心处攀大学府花园进行房地产价格评估，目的是为了明确在估价时点上述房地产的市场价格，为贵方核定房地产价值提供价格参考依据。评估人员本着客观、公正、合法的原则，根据国家有关房地产评估的规定，结合特定的评估目的，采用适当的评估方法，评估得到估价对象在满足估价的假设和限制条件下，于估价时点2013年12月22日的评估结果如下：估价对象房地产单价:5798.75元/平方米，大写：玖伍仟柒佰玖拾玖整（货币单位：人民币元）以上内容摘自本房地产估价报告书。欲了解本次评估项目的全面情况，应认真阅读估价报告书全文。法人代表：攀大10级房地产估价师 二一三年十二月二十二日二、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中所列的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途，未经本估价机构书面同意，本报告的全部或者任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。8、估价人员只对估价过程和结论合乎估价技术规范及职业规范负责，对委托方的最终定价决策不负直接责任。估价师签名：姓名注册房地产估价师注册号签名张雅莉201010702099三、估价的假设和限制条件一、假设条件1、本报告以委托方提供的资料真实、合法、完整为假设前提。2、本报告估价结果为估价对象在估价时点的公开市场价格，不考虑短期变现因素的影响。所谓公开市场价格，是指估价对象满足以下条件的市场成交价格：（1）房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；（2）房地产买卖程序符合法律规定；（3）买卖双方不因任何特殊利益关系抬高或降低房地产交易值；（4）有一段合理的交易时间；（5）在交易期间房地产市场状况和物理状态保持相对稳定。3、委托方合法取得现有产权资料。4、委托方未欠缴土地出让金，有关估价对象的其他应缴税费均已全额缴纳。5、在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上进行合法转让。6、根据委托方提供的相关资料，中关村科技贸易中心土地规划用途为“综合、配套（地下）及地下车库”，土地证登记用途为“综合楼及地下车库”。根据估价人员的现场勘查，估价对象实际用途为住宅楼、商业配套（地上）。在评估过程中，评估人员未对地上商业配套是否符合规划进行深入考证，本次评估以估价对象地上建筑物符合规划为假设前提。7、本报告估价结果以估价对象不改变用途并能保持目前的使用环境和条件为前提。8、估价人员对估价对象的现场勘查仅限于估价对象的外观和使用状况，并未对结构等内在质量进行测试。本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为前提。二、限制条件1、本估价报告由攀枝花学院委托，已取得其书面同意。2、本评估报告中所依据的有关资料系由委托方提供，并对其真实性负责。因委托方提供的资料失真造成评估结果有误，评估机构和评估人员不承担责任。3、本报告使用者在应用本估价报告时，应明确本次评估的价格定义及本估价报告中的“估价的假设和限制条件”。本报告估价结果是估价对象在满足全部假设与限制条件下，于估价时点2013年12月22日、在现状利用条件下的房地产公开市场价格，若估价时点、土地利用方式、土地级别、房屋利用状况等影响房地产价格的因素发生变化，则评估价格应作相应调整。4、本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点的假设条件、市场状况而言，并未考虑市场价格波动、国家经济政策发生变化、强制力因素以及其他不可抗力等因素对估价对象房地产价格的影响。5、土地设定用途及设定年期的说明：估价时点估价对象现状用途为“住宅”，本次估价时以估价对象的现状用途符合规划及有关规定为前提，估价设定用途为综合。土地使用年限设定为自估价时点起的剩余出让年限。6、关于估价对象建筑面积的说明：于估价时点，估价对象未单独办理房屋所有权证，此次评估中估价对象的建筑面积以攀枝花市东区国土资源和房屋管理局测绘队出具的房屋土地测绘技术报告书为准，最终的建筑面积应以依法取得的房屋所有权证登记内容为准。7、本估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方可使用。8、未经估价方和委托方书面同意,本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用,亦不得以其他任何方式公开发表。9、本次评估估价报告包括“房地产估价结果报告”和“房地产估价技术报告”，“房地产估价技术报告”仅供估价机构存档和作为估价结果提交有关部门确认或备案时的附件。10、本估价报告自估价作业终止日期起壹年内有效，随着时间的推移或房地产市场价格波动较大时，其估价结果应作相应的调整或复估。11、本报告由攀枝花学院房地产评估有限公司负责解释。四、房地产估价结果报告一、委托方委托方：*先生地址：攀枝花市东区机场路学府花园联系人：*先生委托单位：攀枝花学院房地产估价单位地址：攀枝花市机场路十号攀枝花学院二、估价方估价机构名称：攀枝花学院房地产估价单位资质：具备在全国范围内从事土地评估、房地产评估的资格资质证书号：A201010702099、四川建房估资准字2008第1256号法人代表：*单位地址：攀枝花市机场路十号攀枝花学院联系人：张雅莉联系电话：*三、估价对象（一）估价对象的范围根据委托方提供的评估范围，本次估价对象为攀枝花机场路攀大学府花园（以下简称“学府花园”）。（二）估价对象的区位条件“学府花园”位于攀枝花学院内，旁边紧挨攀枝花政务中心。估价对象所在区域公共交通条件十分优越。“学府花园”附近有11路、12路、105路、2路公交车站点。估价对象附近有攀枝花学院，市三中、以及攀枝花二十四小等学校，具有浓厚的教育氛围。离政务中心很近，所以办事很方便。在校区周围有各种餐饮，可以方便居民的生活。同时，离校区不远有沃尔玛超市，和金瓯购物中心，为小区的住户营造了购物休闲的好去处。加上该小区位于攀枝花学院内部，可以享受学校已有的设施和相应的配套设备。（三）估价对象物质实体状况学府花园的性质属于高档住宅公寓，共有16层，本次估价的住户位于10层。建筑物和装修情况详情见房地产勘查表。四、估价目的为委托方投资入股提供参考依据而评估房地产价值。五、估价时点估价时点为二一三年十二月二十二日。六、本次评估价值定义本次评估价值定义为估价对象在估价时点的市场价值（含地价之房地产的公允价格）七、估价依据1、中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-1999)2、中华人民共和国土地管理法3、中华人民共和国城市房地产管理法4、委托方提供的委估房地产有关资料5、评估人员现场勘查、摄影和记录6、现时武汉市房地产市场相关价格信息。7、武汉市建设工程价格信息。八、估价原则1、独立、客观、公正、公平原则2、合法原则3、谨慎原则4、估价时点原则5、最高最佳使用原则6、替代原则九、估价方法估价人员深入细致地分析了评估项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为，在同一供需圈内类似房地产的交易和租赁案例比较多，故采用市场比较法和收益法的方法估价。十、估价结果经过评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值（总价值）为人民币5798.75元/平方米，大写：玖伍仟柒佰玖拾玖整十一、估价作业日期2013年12月15日至2013年12月24日十二、估价报告应用的有效期本房地产抵押估价报告应用的有效期从估价报告出具之日起计，一年内有效。（十三）估价人员评估：张雅莉复核：攀枝花学院房地产估价公司五、房地产估价技术报告（一）个别因素分析委托估价房地产为攀大学府花园1、权属状况:估价对象为攀大学府花园，房地产证号为攀枝花地字第2009180077号，土地使用年限为50年，到现在为止还剩46年。2、地理位置状况：委估对象位于攀枝花市机场路攀大学府花园，旁边紧挨攀枝花政务中心。估价对象所在区域公共交通条件十分优越。“学府花园”附近有11路、12路、105路、2路公交车站点。估价对象附近有攀枝花学院，市三中、以及攀枝花二十四小等学校，具有浓厚的教育氛围。离政务中心很近，所以办事很方便。在校区周围有各种餐饮，可以方便居民的生活。同时，离校区不远有沃尔玛超市，和金瓯购物中心，为小区的住户营造了购物休闲的好去处。加上该小区位于攀枝花学院内部，可以享受学校已有的设施和相应的配套设备3、建筑物情况：估价对象为攀大学府花园，其中商业区区一层，建筑物于2009年12月31日竣工，建筑面积合计为4,316平方米。建筑物和装修情况详情见房地产勘查表（二）区域因素分析区域因素是指评估物业所在地区的自然条件与社会、经济条件，这些条件相互结合所产生的地区特征，对地区内的房地产价格水平有决定性的影响。1) 地理位置：攀枝花市机场路附近，炳三区地带，是攀枝花目前发展最好的地方。该地及休闲、娱乐、文化、医疗为一体的地方。加之所处在攀枝花学院处，可以享受攀大的一切资源，楼层下面开发的餐馆，为住户提供了更为方便的生活条件。2)自然条件：攀枝花一年四季阳光充足，所处的楼栋，通风采光很好。处于攀大附近和攀枝花公园附近，空气质量很好，很新鲜。3) 交通条件：攀枝花机场路是攀枝花通往机场和炳仁县的通道，是攀枝花重要的交通要道，加上道路宽敞，道路情况较好。（四）最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提，估价对象目前作为厂房使用，它所分摊土地的批准用途为工业用地，其所在建筑物的设计用途为厂房，估价人员从法律上允许、技术上可能、经济上可行的角度进行综合分析，认为估价对象目前的实际用途为其最高最佳使用。（五）估价方法选用估价人员深入细致地分析了评估项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为，估价对象所在位置类似房屋交易市场活跃度较高，考虑到估价对象具有收益的房地产，租赁市场状况良好，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，我们采用市场比较法和收益法对估价对象进行综合评估。市场比较法是从影响房地产价格的因素入手，分析比较评估对象和交易案例的有关影响因素的相同性和差异性，对交易案例的价格作相应的增减修正，从而得出待估房地产的价格。其计算公式为：估价对象价格=比准实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*房地产状况修正系数收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其原理是由于房地产具有连续性，使用期相对较长，其产生的纯收益能够在未来连续获得（假设在有限年期情况下每年的年纯收益为a,收益保持相对稳定,并保持n年不变，资本化率固定为r）其计算公式为：公式v=a/r1-1/（1+r）n其中:V房地产价格a房地产纯收益r资本化率n剩余使用年限（六）估价测算过程1、采用市场比较法计算房地产价值选取可比实例，编制比较因素条件说明表在近期发生交易的房地产成交实例中，选择选择与待估房地产地属同一供需圈、土地用途相同、在地域上属于邻近区域或类似区域的三个案例。对象的具体情况如下：表一比较因素条件说明表：案例一案例二案例三估价对象名称三中公寓花溪谷金海四季城学府花园区位状况商服繁华程度客流量一般，商服繁华程度一般客流量大，商服繁华程度优较优客流量大，商服繁华程度优交通便捷程度四周生活主干道通达，交通较便捷临车道主干道，交通便捷较便捷便捷基础设施状况毛坯、车位：地上135、地下300毛坯、车位：408、品牌电梯，外墙:高级面砖及外墙涂料门窗:品牌塑钢窗框、中空玻璃，水、电、气、电话、有线电视、宽带入户毛坯高级防盗门，彩铝双层中空玻璃窗/封闭,毛坯公建配套设施较齐全齐全齐全齐全环境质量一般较好好好实物状况建筑结构框架结构框架结构、框架剪力墙结构框架结构框架/高级涂料以及大理石，面砖装修状况毛坯、外墙:高级面砖及外墙涂料门窗:品牌塑钢窗框、中空玻璃，水、电、气、电话、有线电视、宽带入户毛坯毛坯高级防盗门，彩铝双层中空玻璃窗/封闭,毛坯工程质量较好好好好编制比较因素条件指数表根据待估宗地与三个实例各种因素的具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：表二比较因素条件指数表案例一案例二案例三估价对象名称三中公寓花溪谷金海四季城学府花园(一期)区位状况商服繁华程度8310090100交通便捷程度9010090100基础设施状况9010590100公建配套设施92100100100环境质量9090100100实物状况建筑结构909090100装修状况1058080100工程质量90100100100编制比较因素修正系数表，确定估价对象的价格：根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数表：表三比较因素修正系数表案例一案例二案例三成交价格5288元平米5600元平米5200元平米交易日期2009-1-122009-2-92009-1-12交易情况000房地产状况区位状况-0.11-0.01-0.06权益状况000实物状况-0.05-0.1-0.1比准实例在待估房地产状况下的价格比准实例在其自身房地产状况下的价格房地产状况修正系数（1）房地产状况修正系数为因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有可比实例1=100/（89*1/3+100*1/3+95*1/3）=1.06可比实例2=100/(99*1/3+100*1/3+90*1/3)=1.04可比实例3=100/(94*1/3+100*1/3+90*1/3)=1.06（2）通过调查，武汉市2009年1月至5月的楼盘走势为时点成交均价成交套数价格涨幅2009.55514.4881071.48%2009.45433.9171272.22%2009.35315.756614-1.38%2009.25390.0843732.48%2009.15259.622584-0.66%计算比准价格可比实例1=5288*（1+2.48%）*（1-1.38%）*（1+2.22%）*（1+1.48%）*1.06=5790.78可比实例2=5600*（1-1.38%）*（1+2.22%）*（1+1.48%）*1.04=5958.03可比实例3=5200*（1+2.48%）*（1-1.38%）*（1+2.22%）*（1+1.48%）*1.06=5778.69将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有估价对象价格（单价）=（5790.78+5958.03+5778.69）/3=5842.5(元/m2)2、采用收益法计算房地产均价(1)基本参数取值估价对象总建筑面积为2222，处于正常使用中，根据市场调查结合市场实际情况，以及考虑估价对象本身的特点，综合确定估价中设定估价对象在剩余年限内的客观合理月租金为每平方米30元/月，并保持不变，空置率为10。根据调查，类似房地产的管理费为年有效毛收入的3%，年保险费为重置价的0.1%，年维修费为年有效毛收入的2%，年房屋租赁管理费为年有效毛收入的2%，年房产税为房屋原值70%的1.2%，其他税费取年有效毛收入的5.2%(2)房地产综合资本化率的确定综合资本化率安全利率+风险报酬率。其中安全利率取1年期存款利率3.87%。风险报酬率经营风险利率+财务风险利率+行业风险利率，其中：经营风险利率主要指企