房地产市场和基本知识.doc

薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂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蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇膃莀蚂羆芅芃薈羅羅蒈蒄薂肇芁莀薁腿蒆虿薀衿艿薅虿羁蒅蒁蚈肃芈莇蚇芆肀螅蚆羅莆蚁蚆肈腿薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿蚃羂莂蚈螂肄膅薄螁膇莁蒀螀羆膃蒆螀聿葿莂蝿膁节蚀螈袁蒇薆螇羃芀蒂袆肅蒆莈袅膇芈蚇袅袇肁薃袄聿芇蕿袃膂腿蒅袂袁莅莁袁羄膈蚀袀肆莃薆罿膈膆蒂罿袈莂莈羈羀膄螆羇 房地产综合知识培训教案目 录一、 房地产市场和基本知识1 房地产市场的分类2 房地产市场波动3 房地产供给与需求4 资金的时间价值5 房地产投资6 房地产价格二、 城市和城市规划知识1 城市的类型2 城市用地评价3 城市规划常用述语及措标4 城市居住区规划设计三、 建筑知识1 建筑物的概念与分类2 建筑构造3 建筑设备4 建筑材料5 建筑识图6 建筑工程造价四、 房地产测给知识1 测绘的基本概念2 房屋面积测算3 土地面积测算五、 金融知识1 贷币与汇率2 信用与利率3 房地产贷款六、 保险知识1 保险种类2 房地产贷款保险七、 统计知识1 统计的基本概念2 统计数据的搜集与整理3 房地产统计指标八、 环境知识1 环境概念2 环境污染九、 心理学知识1 心理学概述2 房地产经纪中的人际交往与人际关系3 心理压力及其应对19一、房地产市场和基本知识1 房地产市场的分类（1） 按用途（功能）划分居住房地产市场：普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等非居住房地产市场：写字楼市场、商铺市场、工业用房市场等（2） 按档次划分高档房地产市场如甲级、乙级写字楼市场中档房地产市场低档房地产市场（3） 按区域范围划分整体房地产市场如全国房地产市场、某城市房地产市场区域房地产市场市区房地产市场、郊区房地产市场。（4） 按交易方式划分（具有使用与投资的双重性）房地产使用市场房地产投资市场（自用、出租、消极性保值、积极转手）（5） 按流转次数划分一级市场（具体为土地使用权出让市场）二级市场（具体为新开发的商品房的初次交易市场）三级市场（具体为新开发的商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场（6） 按时间划分过去的房地产市场现在的房地产市场未来的房地产市场2 房地产市场波动（1） 房地产市场周期上升期：需求不断增加、房屋供不应求，租金与售价几乎同步上涨，二手房的价格上涨，另外房屋空置率略高于正常水平，随后需求的不断增加使房屋空置率不断下降。到阶段后期房屋空置率下降到正常水平。高峰期：需求继续增加，但增加的势头减弱，阶段后期需求开始出现减少的势头。售价以比租金快得多的速度上涨，新房换手快，交易量大，大批开发项目开工，房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。衰退期：由于价格上升到顶点，获取利润的投机需求减弱，因而投资需求减少，而在高峰期大量开工的项目投放市场，供给大于需求，价格出现下降。新房销售困难，投资者纷纷将持有的房地产脱手，旧房交易量大，售价以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。低谷期：需求继续减少，新的供给不再产生或很少，市场极为萧条，交易量很小，开发项目开工率低，消费需求依市场惯性减少，租金下降。（2） 房地产“泡沫”“泡沫”一词用在经济方面是一种价格运动现象，即价格泡沫，具体是指一种资产或一系列资产的价格在一个边疆过程中的急剧上涨，初始的价格上涨会使人产生价格还会进一步上涨的预期，从而又吸引了新的买者这些人一般只是想通过买卖牟，而对资产本身的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。 历史上有17世纪年代的荷兰郁金香事件。一个球茎交换一辆新马车丙匹马和一套马具。形成的原因：一个是群体的非理性预期，二是过度的投机炒作3 房地产供给与需求（1） 需求概念：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。（2） 决定房地产需求量的因素主要有：该种房地产的价格水平；消费者的收入水平；相关房地产的价格水平；消费者偏好；消费者对未来的预期。（3） 供给概念：开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或拥有者有能力供给。（4） 决定房地产供给量的因素主要有：该种房地产的价格水平；该种房地产的开发成本；该种房地产的开发技术水平；开发商对未来的预期。4 资金的时间价值（1） 资金的时间价值概念：核心思想是现在的资金比将来的资金有更高的价值。100元存入银行加利息5%，105只等同于100，将来的100元只值现场的95。24元（100/105）。（2） 存在的原因：通贷膨胀，承担风险（收到钱的不确定性），资金增值，机会成本（考虑资金占胩后获得其他收益的可能性减少）5 房地产价格概述（1） 房地产价格特征：受区位影响很大价格实质是房地产权益的价格（房地产的不可移动性决定其交易不是物质实体而是所有权与使用权或其他权益。）房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。房地产价格是在长期考虑下形成的。房地产价格通常是个别形成，容易受交易者个别因素的影响。（2） 房地产价值和价格种类l 使用价值和交换价值（个人主观）l 投资价值和市场价值（客观）l 成交价格、市场价格、理论价格（真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格）l 原始价值、帐面价值和市场价值l 市场调节价（经营者）、政府指导价（政府价格主管部门规定的基准价及浮动范围）和政府定价（定价权限和范围制定的价格）政府对价格的干预还有最高价最低价，规定成本构成或利润率等，如规定新建的经济适用房实行政府指导价，l 基准地价、标定地价和房屋重置价格（评估出来的并经政府确定和公布的价格。l 总价格、单位价格和楼面地价l 楼面地价以称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率。l 买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征用价值。l 实际价格与名义价格l 现房价格与期房价格l 起价、标价、成交价、均价（标价和成交价的平均价格）l 保留价（拍卖底价）、起拍价（开叫价格）、应价和成交价l 拍卖价格、招标价格、协议价格（方式出让）l 土地价格、建筑物价格和房地价格l 补地价：需补地价的情形有四种更改原出让土地使用权时规定的用途增加原出让土地使用权时规定的容积率转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产出让的土地使用权期满后续期（3） 房地产价格的影响因素自身因素（新旧、质量、功能、平面布置、外观形象、日照、风向、降水量、地势、天然周期性灾害等到环境因素（噪声、大气环境空气污染、水文环境、礼觉环境景观、卫生环境）人口因素（人口数量、素质、家庭人口规模）经济因素（经济发展状况、物价、建筑人工费等）社会因素（政治安定状况、社会治安程度、房地产投机、城市化）行政因素（房地产制度、价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、税收政策、交通管制）心理因素（购买或出售心态、个人欣赏偏好、时尚风气、名家住宅效应、讲究风水与吉祥号码国际因素（世界经济状况、军事冲突、政治对立状况、国际竞争状况）（4） 估价基本方法比较法、成本法、收益法二、城市和城市规划知识1 城市的类型（1） 分类按规模分类特大城市（100万以上）、大城市（市区及近郊非农业人口50万以上）、中等城市（20万以上）、小城市（不满20万）按城市职能分类 具有综合职能的城市：全国政治、经济、文化中心；区省、地区、县域 以某种职能为主的城市：采掘工业、重工业、轻工业、商业贸易、风景旅游、铁路交通枢纽、港口城市按城市行政级别分类：直辖市、地级市、县级市、建制镇其他分类：地理位置分沿海、内陆、边境、内地城市；按城市的地形条件分平原、山地、丘陵、盆地、高原、带状、星状城市；按城市内部结构分单中心城市、多中心城市；（2） 城市地域范围：城市行政区（城市行政管辖的全部地域）、市区（城市的核心、集中了大量的非农业人口和第二三产业，也是全市的政治、经济、文化中心。）郊区（市区的外围），城市建成区（实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区）城市规划区（城市建设和发展需要实行规划控制的区域）（3） 城市功能分区：中心商务区（CBD）：是指大城市中金融贸易、信息和商务办公活动高度集中，并有购物、文娱、服务等配套设施的城市中综合经济活动的核心地区商业区：是指城市中市级或区级商业设施比较集中的地区居住区工业区仓储区文教区风景区综合区卫星城开发区（4） 城市土地利用类型居住用地公共设施用地工业用地仓储用地对外交通用地道路广场用地市政公用设施用地绿地特殊用地水域和其他用地保留地2.城市用地评价（1）概述适宜城市建设用地（自然条件优越、不需要采取工程措施只需销加工程就能建设的用地基本适宜城市建设用地（采取相应措施改善条件后就能建设的土地）不适宜城市建设用地（自然条件很差，付出很大代价进行改造才能建设的用地）（2）城市用地自然条件评价水文及水文地质条件工程地质条件地形条件气候条件3.城市规划常用述语及指标用地性质：是指规划用地的使用功能用地面积：用地红线：是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线容积率：是指一定地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值。容积率总建筑面积/建筑用地面积建筑控制高度：建筑限高，是指一定地块内建筑物地面部分最大高度限制值。一般地区，平顶房屋按女儿墙高度计算，坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。建筑密度：是指一定地块内所有建筑物的基底总面积与地块面积的比率（%），建筑密度建筑基底总面积/建筑用地面积道路红线：是指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。建筑红线后退距离：是指建筑物最外边线后退道路红线的距离。建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。绿地率：是指城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比率（%）交通出入口方位：停车泊位：建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。日照标准：是根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量日照间距系数：是指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。城市绿线：是指城市各类绿地范围的控制线。4.城市居住区规划设计（1）城市居住区的规模与规划布局形式居住区的规模：用地规模、建筑规模、居住人口规模，但通常以居住人口规模作为主要标志。分为居住区（人口3万至5万，1万至1.6万户）、居住小区（1万至1.5万人，3000-5000户）、居住组团（1000-3000人，300-1000户）。（2）城市居住区的组成要素与用地构成居住区的组成要素：住宅、公共服务设施、道路和绿地。l 住宅：按层数分有低层（1-3层）、多层（4-6层）、中高层（7-9层）、高层（10层以上）。分独立式、双联式、联排式、单元式、外廊式、内廊式、跃廊式、跃层式、点式、塔式。l 公共服务设施：教育、医辽卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他l 道路：居住区经（级）路、小区（级）路、组团路和宅间小路。l 绿地：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地。居住区的用地构成：居住用地（住宅用地、公共服务用地、道路用地、公共绿地四项）和其他用地两类。三、建筑知识（安排专题培训）1.建筑物的概念与分类2.建筑构造3.建筑设备4.建筑材料5.建筑识图6.建筑工程造价四、房地产测给知识1.测绘的基本概念测量和绘图的总称。是对房地产和土地进行测绘其目的是对房地产产权、产籍管理和房地产交易等提供基础数据和图档资料。2.房屋面积测算（1）房屋面积种类：建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。使用面积：屋内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙水平投影计算套内建筑面积套内使用面积、墙体面积、套内阳台建筑面积三部分。套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。未封闭的阳台按水平投影的一半面积计算。套内房屋使用面积：为套内各房间及贮藏室、壁柜等空间面积的总和。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。共有建筑面积是指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，分摊的共有建筑面积：指某个产权人在房屋共有建筑面积中所分摊的面积。类型包括幢共有建筑面积（配电房、水泵房等），功能共有建筑面积（电梯、楼梯间、大堂），本层共有建筑面积（共有走廊），内容包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班室。公共用房和管理用房，套内公共建筑间的分隔墙以及外墙（山墙）水平投影面积的一半。不计入共有建筑面积的内容有：独立使用的地下室，车棚、车库、作为人防工程的地下室、避难室作公共休憩绿化等的架空层，为建筑造型而建的但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连为多幢服务的设备、管理用房以及不相连的设备管理用房不计入就分摊的共有建筑面积。预售面积：楼花面积，是指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。竣工面积是指房屋竣工后实测的房屋面积产权面积：是指产权人依法拥有房屋所有权的房屋面积，它由直辖市（2）一般规定房屋面积测算是指水平投影面积测算房屋面积测算精度必须达到规定的房产面积的精度要求房屋面积测算必须独立测算两次，并取平均数量距就使用经检定合格的仪器及工具边长以米为单位，取至0.01米及0.01一般规定：永久性结构的房屋；层高在2.2米以上，层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。（1） 计算全建筑面积的范围（2） 计算一半建筑面积的范围（3） 不计算建筑面积的范围（4） 特殊情况下的规定：同一楼层外墙既有主墙又有玻璃幕墙的以主墙为主计算建筑面积，墙厚按主墙体计算。房屋屋顶为斜面的层高2.2米以上的部位计算建筑面积楼梯已计算建筑面积的，不论下方是否利用均不在计算建筑面积。3.土地面积测算图解法与解析法四、金融知识1.贷币与汇率货币：具有价值尺度、流通手段、贮藏手段、支付手段、和世界货币五个职能。汇率：是指一种货币折算成另一种货币的比率，或者说价格。2.信用与利率信用是指经济活动中的借贷行为，形式有多种，按信用主体划分可分为商业信用、银行信用、政府信用、消费信用、民间信用、证券信用、国际信用。信用工具：是资金供给者和资金需求者之间进行资金融通时所签发的各种具有法律效力的书面凭证。几种典型的信用工具：汇票、本票、支票、信用证、信用卡、大额可转让存单、股票、债券。利率：是用相对量反映资金的时间价值。单利复利3.房地产贷款概念：贷款人对