《物业早期介入》doc版.doc

物业管理早期介入方案物业管理的早期介入，是指开发企业邀请拟从事前期物业管理的有关人员参与该项目的可行性研究，从物业管理角度对物业小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面提出建设性意见和建议，并制定出物业管理方案，以便为以后物业管理打下良好的基础。 下面就长风西大街回迁小区物业管理早期介入进行分析。一、项目背景 该物业项目位于太原市长风西大街与和平南路交汇处西南角，系长风西大街打通工程回迁小区。该物业开发规模较大，总建筑面积达20余万平方米，是西山地区较大的回迁住宅建设项目，因此倍受当地居民和政府的关注。整个项目分两期建设，第一期为多层建筑4幢，2.4万余平方米，第二期为高层建筑，18万平方米。该物业建设单位为太原市国投房地产开发公司，自己拟组建太原市国投物业管理公司对这个物业项目进行管理，为把这个项目建设好、经营好，太原市国投房地产开发公司拟请太原市国投物业公司对该物业进行早期介入。 二、项目论证阶段物业管理介入的内容1、考虑到整个工程项目的状况，回迁小区业主大多属于周边企业及聂家山村民，属中低收入阶层，在市场定位上除合理控制建设成本外，还应考虑降低物业管理成本。按此思路，绿化率可以低一些，设备选型可以适中一些。 2、整个项目的配套设施建设布局，既要方便于未来业主的使用，又要防止对业主的生活产生影响和干扰。 3、物业小区建筑和绿地占地较大，停车困难，可以考虑在高层建筑地下建设停车场，以解决停车难问题。电梯直通停车场，这也是以后余房销售的亮点。 4、确定物业管理早期介入和前期管理的时间、方式和工作内容，确定分阶段物业管理的目标和要求。三、规划设计阶段物业管理介入的内容1、考虑到项目较大、分期开发，多层、高层不同，服务标准和内容不同的情况，建议在方案设计时充分考虑。这样有利于按服务对象的不同提供不同的服务内容，确定不同的收费标准，满足不同层次的业主的需求。 2、综合考虑物业总体布局、空地、绿化开发与利用，在物业布局、配套、建筑造型、房型设计，中央监控室、设备层、管理用房、大门、总台等的设置与标准，电力负荷设计, 垃圾容器、垃圾站点布设,建材选用,供电供水、电话、有线电视等的管线铺设、空调排烟孔位预留等方面充分考虑住户生活的便利、安全与舒适。3、对智能化系统的设计、商业网点配套设施的建设、休闲活动区域的布局、幼儿园的设置充分考虑。 4、物业管理的条件在规划设计时予以落实，应明确落实办公用房、设备用房，还应落实物业管理保安宿舍、员工工作食堂、休息室、仓库等。5、根据前期物业管理总体策划方案的思路，进行详细物业管理方案的制订和实施进度表的确定，包括人员的编制、招聘、培训计划、费用测算等。四、建设阶段物业管理介入的内容 1、在建设阶段，国投物业应跟踪整个建设过程，参与专题讨论会，全面了解所管物业，对土建结构，管线走向，设备安装等情况了如指掌，充分掌握，以便后期管理。 2、参与并监督基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的铺设过程，收集资料,熟悉情况,提出整改意见,督促落实。3、对生活垃圾堆放、清运和处理方式提出具体要求，要求设立足够的垃圾桶放置位置，要硬底化，同时要方便清洗。 4、楼道大门的安排，既要便于安装对讲系统，又要便于安装集合信报箱，还要注重美观实用和便于维修。 5、在绿化带施工时，要预先考虑浇水管道的铺设，避免返修，造成浪费。6、要求国投房地产公司将一些特殊的装饰材料留出一部分存入物业库房，以便于以后物业管理的维修和更换，如一些地砖、特殊玻璃、外墙涂料等装饰材料。 7、对招聘的物业管理人员进行培训，并组织编写各类文件和规章制度，建立对内、外关系的工作程序和工作要求，起草业主公约、装修管理规定和物业管理中涉及到的文件资料。 8、与国投房地产公司一起，同环保、水电、煤气、通讯、治安、绿化等有关部门协调，建立联系，理顺服务渠道，便于以后管理工作的顺利进行。 五、竣工验收接管准备阶段物业管理介入的内容1、参与竣工验收，掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，督促返修，为物业承接查验做准备。 2、与国投房地产公司接洽前期物业管理委托事项。主要是管理服务内容、标准、期限；保修责任的委托与实施；遗留扫尾工程、空置房经租或看管等代办事项；管理服务费构成及筹集；管理用房、经营用房的提供使用及收益分配。 3、制定接管方案。对人力、物力等自身条件和接盘运作、盈亏风险作出科学测算,据此制定接管方案。 4、签约,验收接管准备。依照国家建设部制订的中华人民共和国标准-房屋接管验收标准、城市住宅小区竣工综合验收管理办法接管。同时做好档案资料的移交准备工作。必不可少的档案资料有:规划图、竣工图,地下管网竣工图,各类房屋清单,单体建筑结构图、设备竣工图及合格证或保修书,公用设施设备及公共场地清单,有关业主或承租使用人的相关资料。 5、组成国投物业的常设管理机构。为了迎接即将到来的业主入住,着手组成国投物业的常设管理机构,配备管理人员。6、为使未来业主对物业管理有所了解，在竣工验收前，就可让已招聘的部分物业管理人员早期介入提前上岗，如清洁人员、保安人员、绿化人员的规范化工作，更使得业主对物业管理的印象加深。特别是保安工作的衔接做到没有漏洞，使得保安系统的设备、人员在楼宇未正式投入使用之前就进行起来，就能使楼宇安全启用、正常运行，使业主放心。 7、入住资料的准备，制定入住流程与手续。六、早期介入力争达到的效果 该项目力争取得经济效益和社会效益双丰收，同时使该项目成为西山地区最具影响力的项目和物业管理的范例。 1、在经济效益方面随着长风西大街打通工程带动，周边房地产房价急剧升值，前期回迁业主都享受了房屋升值带来的收益，良好的物业管理服务，能加快物业升值。完善的配套设施和优良的管理队伍将支持物业管理水平的进一步提高。由于小区物业管理的面积较大，随着入住率的提高和其他方面的经营收入的补充，物业管理将取得较好的经济效益。 2、在社会效益方面该小区将力争打造成西山治理和物业管理的样板示范小区。 该小区物业管理成功后，国投物业的形象将大大得以提升，将使很多其他物