珠江广场可行性研究报告.doc

1 1 珠江广场项目珠江广场项目 可行性研究报告可行性研究报告 2 2 目录 第一章第一章 总总 论论 1 1 1.1 项目提要 1 1.2 项目责任单位及法人代表简介 1 1.3 项目技术依托单位简介 2 1.4 项目建设目标 2 1.5 项目区组成、规模与地点 3 1.6 项目技术辐射层次、内容及规模 4 1.7 主要建设内容及规模 4 1.8 投资估算与资金筹措 5 1.9 投资效益及评价 5 1.10 可行性研究报告编制依据 .6 1.11 可行性研究报告编制范围 .6 1.12 可行性研究结论 .7 第二章第二章 项目背景与必要性项目背景与必要性 1010 2.1 项目背景 .10 2.2 建设的必要性 .11 第三章第三章 市场分析市场分析 1515 第四章第四章 项目区概况及项目保证条件项目区概况及项目保证条件 1717 4.1 项目区概况 .17 4.2 项目区蔬菜产业化现状 .18 4.3 建设条件 .20 4.4 项目保证条件 .22 4.5 项目执行单位与技术依托单位的关系 .23 3 3 第五章第五章 场址选择、建设规划及产品方案场址选择、建设规划及产品方案 2424 5.1 建设场址选择 .24 5.2 主导产业及产品 .24 5.3 规划建设方案 .25 5.4 产品产量 .27 第六章第六章 技术方案与技术评价技术方案与技术评价 2828 6.1 蔬菜工厂化育苗技术 .28 6.2 无公害蔬菜生产技术 .29 6.3 现代生态农业新技术 .44 6.4 蔬菜精加工技术 .44 6.5 技术评价 .45 第七章第七章 建设内容与总图布置建设内容与总图布置 4646 7.1 总平面布置的原则 .46 7.2 功能分区与建设内容 .46 7.3 竖向布置 .54 7.4 给排水、消防 .55 7.5 项目区环保绿化 .55 第八章第八章 环境保护环境保护 5757 8.1 项目区环境状况 .57 8.2 设计依据 .57 8.3 建设项目对环境的影响 .57 8.4 环境保护措施 .58 8.5 卫生防疫 .59 8.6 水土保持 .59 4 4 第九章第九章 组织管理与运行机制组织管理与运行机制 6060 9.1 组织管理 .60 9.2 运行机制 .63 第十章第十章 节能与节水节能与节水 6565 10.1 设计依据 65 10.2 节能措施65 10.3 节水措施66 第十一章第十一章 项目实施进度与质量保证体系项目实施进度与质量保证体系 6767 11.1 项目实施计划 67 11.2 工程质量保证体系 .67 第十二章第十二章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 6868 12.1 投资估算编制的依据 68 12.2 投资估算的编制依据 68 12.3 投资估算69 12.4 资金筹措 70 12.5 建设投资计划 70 第十三章第十三章 工程招投标工程招投标 7171 13.1 招投标依据 71 13.2 招标内容 71 13.3 招标基本情况见表 13-1 71 第十四章第十四章 项目投资效益分析与评价项目投资效益分析与评价 7373 14.1 评价的依据 73 14.2 评价的依据及主要基础数据 73 5 5 14.3 效益评价 74 第十五章第十五章 结论与建议结论与建议 7777 15.1 结论 77 15.2 建议 77 6 6 一、项目概况 1 1. .项项目目背背景景 龙岗中心城编号为 G01006-0017 宗地（以下简称为该地块） ，受政府委托 正式 06 年 3 月 15 日挂牌进入拍卖程序（交易份额:100%） ，目前已知有多家地 产公司将参与竞拍，其中尤以深圳中航集团（4 家上市公司的大型国企，旗下 拥有格兰云天大酒店、天虹商场、飞亚达等知名品牌）下属企业中航地产（擅 长开发综合商服物业，近期与香港和黄集团有良好合作关系）综合实力较强。 政府出让强制条件：该地块必须与西侧相连公共绿地（宗地编号 G01006- 0016，具体规划要求见土地性质篇，以下简称公共绿地）捆绑出售，作为项目 附属公益工程配套项目（含 370双箱垃圾压缩转运站及公共厕所及 10095.1 市政绿地） ，建设可作为项目配套，产权归政府所有； 2 2. . 地地理理环环境境 项目地块位于深圳市龙岗 20101 号片区，适用龙岗中心城中心区法定 图则：龙岗中心城中心区片区功能定位，确定本片区的主要土地用途为：行政 为公、商业、居住及配套。 7 7 3 3. . 周周边边环环境境 该地块位于龙岗中心城核心区，紧龙岗区政府和华南地区最大的市政广场 龙城广场，这里是龙岗的政治、经济、文化中心、人流、物流、资金流的中 心。 四至状况： 东面：紧临龙岗中心城市政主干道龙城路； 南面：隔龙翔大道为龙岗文化中心、龙城广场； 西面：偏北为已进入开发尾期 的商业复合项目宝钜城（集中 4 层商业 35,0006 层写字楼 5000） ； 偏北龙岗区政府和行政办公区； 北面：为中心城居民生活区； 现状：地块形状规整，为推平未建地，地势平坦。 8 8 4 4. . 地地块块状状况况 地块为推平未建地，形状呈曲尺状，地势平坦，已达到三通一平要求；临龙 城大道侧有茂密树木（未来开发需做相应处理）；依据相邻地块宝钜城地质勘 探报告推断为灰岩地质。 5 5. . 土土地地性性质质 5.15.1该地块部分该地块部分 现地块 权属人 政府挂牌拍卖 原指标 可争取指标 1、总用地面积 52429.39（含绿地面积为 3154.6） 2、净用地面积 47422.2 3、道路面积 1852.59 4、总建筑面积 149241.6（其中五星级酒店及配套 80000，商业及办公 69241.6） 5、容积率 3.15 6、建筑密度 30% 7、绿地率 30% 土地相 关指标 8、总户数 9 9 9、公建用地 目前用地性质 国 土 商业及办公规划 商业及办 公 国土规划 规划性质 国 土 商业及办公规划 商业及办 公 国土 规划 1、一级开发（） 2、一级开发后，参与公开出让（） 3、用地转让（） 4、收购公司（包括部分或全部股权） （） 5、招拍挂（） 6、其他（如委托合同等）（） 土地获 取方式 （请在 相应范 围后打 标示） 周边参考价： 可接受最高价 目前项 目手续 办理程 度 政府已公示拍卖信息，并展开前期座谈。 5.25.2公共绿地部分公共绿地部分 占地面积：8957.5 （其中建设用地面积 370，绿地面积 6940.5，道路用地面积 1647） 机动车泊位数：200 辆。 6 6. . 项项目目操操作作方方式式 依据政府规定程序及要求参与公开拍卖，按时向深圳市土地房产交易中心递 交的以下竞买申请文件（必须以中文书写，文件中的附属证明文件可以使用其 他语言，但必须附中文译本，所有文件的解释应以中文为准）包括： 1) 竞买申请书（原件）； 2) 营业执照副本及其影印件（核原件）； 3) 法定代表人证明书（原件）及其身份证影印件（核原件）； 4) 公司（企业）章程； 5) 股东会或董事会关于参与竞买的决议（原件）； 1010 6) 委托他人代为竞买及办理相关手续的，还应提交法定代表人签署的授权文 件（应列明具体委托事项和委托权限）及委托代理人身份证影印件（核原 件）； 七. 市场调查市场调查 1 1. . 整整体体大大势势及及走走势势 总评：市场惜售、需求透支、价格推高；总评：市场惜售、需求透支、价格推高； 商品房市场供应量分析：商品房市场供应量分析：推盘节奏放缓 市场供应减少 （一）供应总量分析 从近 5 年的新增供应量来看，2005 的供应总量是最小的一年，与 04 年相比， 减少了约 100 万。这主要是因为连续三年之久的土地紧缩政策终于在 2005 年得到了充分的表现，同时由于调控政策的频频出台，不少开发商有相当一 段时间处于观望状态，因而放慢了推盘的节奏，从而造成了全年的供应量相 比上年有较大幅度的减少。因此，2005 年也出现了历年来深圳楼市少见的众 多楼盘出现供不应求的情况，业界也因此传出了“深圳房荒”的说法。 （二）各区供应量分析 1111 从各区的供应情况看，由于宝安中心区的集中放量，2005 年宝安住宅批售面 积预计达 242 万，占全市总批售面积的 34，比供应量第二大的龙岗区高 出了 83 万（159 万），2005 无可置疑的供应量冠军。往年的供应大户南 山区继上年减少之后，2005 年供应量继续大幅减少，预计全年的供应只有 117 万，仅占全市供应总量的 17。受到土地供应的限制，关内供应量继 续减少，2005 年关内供应量仅占全市总供应量的 44，远远低于去年 58的 比例，而关外占了 56的份额，可见，关外成为深圳楼市的主战场已不再只 是一个口号，而是有数据佐证的事实。 （三）各季度供应量分析 根据往年的情况看，每季度的供应量基本呈走高的趋势，2005 年前三季度供 应量也呈递增的趋势，且比去年同期略有增长。但第四季度却大幅回落，从 而令全年的批售面积大幅减少。就各季度来看，由于上半年新政频频出台， 令不少发展商在 57 月份期间持观望态度，因此上半年总体批售面积比去年 有所减少，但从 8 月份开始，市场已逐渐明朗，开发商也相应地走出观望期， 楼市开始集中放量，第三季度住宅批售面积达 267 万，比第二季度增长了 58。但在 11 月份国土相关部门再度出台了“房地产开发企业不得采取提 前登记、集中开盘、分期销售的售房模式”、“房地产经纪机构不得代理 销售尚未办理房地产证的二手房”等四条调控措施，市场再度进入政策 调控期，从而造成第四季度供应量的大幅减少。 0505 年深圳地区商品房供应量：年深圳地区商品房供应量：全年住宅批准预售量大幅缩小，全年预售面积为 706 万，比 2004 年下降了 12； 商品房市场成交量分析：商品房市场成交量分析：供应不足需求透支 （一）20022005 年全市商品房销售面积 2002 年2005 年，全市商品房销售面积平稳增长，但上涨量和上涨幅度都有 逐年下降的趋势，主要原因是因为供应相对不足。2003 年和 2004 年全市 商品房销售面积分别比上年增长了 76.76 万和 67.39 万，增长率分别为 9.70和 7.76；而 2005 年比 2004 年销售面积的上涨量只有 54.31 万， 上涨幅度仅为 5.80。 1212 （二）20022005 年全市商品住宅销售面积 从历年商品房成交与历年商品住宅成交两个图的对比可以看出，20022005 年全市商品住宅销售面积占商品房销售面积的比例较固定，始终保持在 90 左右，这也说明深圳商品房销售以住宅为主，商品住宅的销售量在很大程度 上决定了商品房的销售量。2002 年2005 年商品住宅的销售面积的增长量和 增长幅度都不大，增长量保持在每年 83 万以下，增长幅度保持在每年 12 以下。其原因也是由于“供应相对不足”造成的。 0505 年深圳地区商品房成交量：年深圳地区商品房成交量：全年全市商品住宅合计年度成交量 895.21 万； 其中龙岗其中龙岗 0505 年全年销售面积约：年全年销售面积约：169.1169.1 万万 商品房市场价格走势分析：商品房市场价格走势分析：房价仍将是稳中有升，但整体增幅放缓； 0 05 5年年深深圳圳各各区区住住宅宅销销售售面面积积比比例例图图 罗罗湖湖 1 11 1% % 福福田田 1 18 8% % 南南山山 1 17 7% % 宝宝安安 3 31 1% % 盐盐田田 2 2% % 龙龙岗岗 2 21 1% % 0 04 4/ /0 05 5年年度度深深圳圳各各区区商商品品住住宅宅成成交交价价格格对对比比图图 7 77 76 68 8 6 64 41 10 0 4 41 18 86 64 41 17 72 2 5 59 98 80 0 8 83 31 16 6 9 90 00 04 4 8 87 71 18 8 5 53 36 62 2 5 51 19 98 8 6 69 94 42 2 7 79 99 96 6 8 89 94 46 6 8 87 71 18 8 0 0 2 20 00 00 0 4 40 00 00 0 6 60 00 00 0 8 80 00 00 0 1 10 00 00 00 0 罗罗湖湖福福田田南南山山盐盐田田宝宝安安龙龙岗岗全全市市 1313 05 年关外区域增幅（宝安、龙岗）涨幅接近 30%，远高于全市约 16的涨幅平 均水平，究其原因：市区土地供应量的逐年减少，导致大量关内客户涌向关外 置业；关外城市化进程的加速发展，市政配套逐步完善，大量品牌开发商涌入 对区域市场的带动。 未来二年内：市区土地供应减少不能得到有效缓解，市区内住宅价格一定会保 持一定的增长速度，粘连效应将导致关外市场价格持续走高；因此明年的房价 仍将是稳中有升，但如出现 05 年般 30的非理性增长幅度，极可能会引来政 策的打压，但增幅很难确定。（已有部分政策出台迹象） 2 2. . 片片区区房房地地产产市市场场情情况况 5.35.3龙岗区概况龙岗区概况 龙岗区是深圳市的市辖区，1993 年 1 月 1 日正式建立，位于深圳市东北 部，东临大亚湾、大鹏湾，南接深圳经济特区，西连宝安区，北靠惠州市、东 莞市，地理位置得天独厚。全区总面积 844.07 平方公里，总人口 193 万人，其 中常住人口 20 万人。辖平湖、布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、葵涌、 大鹏、南澳 10 镇。 5.45.4龙岗中心区概况龙岗中心区概况 5.4.15.4.1基本资料基本资料 1414 龙城卫星新城规划面积 193.03 平方公里，位于深圳市东北部，由龙城 （龙岗中心区） 、龙岗镇、坪地镇三部 分组成，它东邻惠州市、坑梓镇，西连 东莞市，南邻坪山、横岗镇，距深圳市 区 28 公里。三大产业在 GDP 中的比例 是 1.5：70：28.5。第三产业比例偏低。 5.4.25.4.2片区特点片区特点 规划起点高，片区整体框架好（详见附件 2 中心区法定图则） 根究深圳市规划对龙城卫星新城的定位是深圳市未来的次级中心，区级 行政、文化、商业中心，同时是深圳市发展轴核心地区。到 2010 年，国内生 产总值拟达 100 亿元，年财政收入达 10 亿元。 按照规划：龙城、龙岗片区将成为城市生活区，承担着深圳市次级行政、 文化、商业中心功能，该区的发展以居住及商业服务、商业办公为主，将龙 岗镇片区的工业逐步外迁转换，加速龙岗镇片区老城区的旧城改造，实现龙 城与龙岗镇片区的一体化。 良好的产业基础：有大工业区和宝龙工业区； 人口密度不大：片区现有人口约 35 万左右，对区域未来投放量上百万 平米的房地产项目难以形成很大支撑。 交通整体不便，收费站多，且绕道：本区交通设施明显不足，特别是到 市区的公交车很少，最快也要 30 分钟以上路程，交通负荷严重超载。 公交线路：见下表 车次车次往来路线往来路线车次车次往来路线往来路线 862 麻沙村-龙岗 351 三岛中心-龙园总站 806 坪山-宝安 309 火车站-龙岗 358 沙头角-龙岗 361 西丽镇-龙岗 1515 365 福田车站-龙岗 812 梅林海关-同乐 533 东湖-龙岗汽车总站 512 沙头角-龙岗镇 529 火车站西-汇龙工业区 811 龙岗-龙岗中心医院 931 龙岗总站-横岗大厦 969 龙岗总站-年丰村 818 龙岗总站-核电站 869 坪山-福永 654 坪山-西乡 娱乐业不够发达，未来会有改观：现时还没有大型电影院，五星级酒店 暂只有碧湖皇冠假日大酒店（未开业） 。 教育配套足够：见下表 新亚洲实验小学龙福小学鹏达学校 龙城二小平岗中学龙城中学 西埔小学龙城小学清林小学 紫微幼儿园爱联小学 休闲场所较多：有余石岭公园、龙潭公园、龙城广场、妇幼活动中心等。 医疗保健足够： 商业设施较多，专业市场中家私、家居市场发达 5.55.5住宅市场分析住宅市场分析 2.3.12.3.1 共性特征共性特征 缺少标竿性作品：缺少标竿性作品：同质楼盘较多，竞争较激烈，但缺少具有龙岗名片级的项目。 前期开发项目销售较好，后期楼盘销售压力较大：前期开发项目销售较好，后期楼盘销售压力较大：龙岗中心城区许多住宅项目 规模相当大。且因为分期开发的楼盘较多，后期仍有几百万的开发量。预计 0607 年总推盘量将达到 600 万左右； 多层、小高层、高层共同开发展：多层、小高层、高层共同开发展：另外片区从早先的多层、小高层建筑类型过 渡到多层和小高层，高层住宅共同开发。 户型面积相对关内更大：户型面积相对关内更大：三房、四房占了绝大部分，小面积的一房、两房占少 量，而大面积的五房、六房亦占有相当的数量。户型面积相对较大，大房间面 1616 积分配上，客厅面积相对较小，而厨房面积则相对较大，购房目的以自住为主， 且都要求传统实用（如大面积厨房）； 房地产市场以本地消化为主：房地产市场以本地消化为主：购房客户的来源主要为龙岗本地人，关内客户少， 主要来自坪山，一些楼盘东莞买家占有一定比例。消费者大部分都是二次置业 者； 价格主要集中在价格主要集中在 4500-50004500-5000 元元/ /平方米之间：平方米之间：目前本区域均价在 4500-5500 元 /之间，高层、小高层物业管理费为 1.2-2 元/.月，但有望短期内突破 6000 元/大关； 竞争策略单一，推广力度不够：竞争策略单一，推广力度不够：因为价格较低，各开发商为节约成本，大部分 营销推广活动只限区内，有的小楼盘甚至没有沙盘、楼书，只有几张简单的户 型图。 2.3.22.3.2 片区的优势及存在的问题片区的优势及存在的问题 片区的优势片区的优势 居住环境好：相对关内建筑密度低，空气环境好，停车方便，马路宽，车辆少， 道路畅通。 优越的性价比：据统计，龙岗中心城楼盘不带装修的楼房价多在 4500 到 5000 元左右，约为特区内的一半。但无论楼盘素质、楼盘的配套、小区的规划、户 型设计园林绿化还是开发商的实力，甚至楼盘的规模气势，都并不比关内楼盘 逊色。 美好的发展前景：深圳“一市多城，众星托月”的城市发展模式自 02 年 3 月份 提出来后受到了人们的普遍关注。卫星城的发展，将改变深圳房地产的居住模 式，吸引人们到卫星城建立一种全新的生活。随着新规划的实施，片区内的生 活配套设施将不断的完善，交通也将会出现明显的改观。 城市化进程加速：新版深圳市城市规划标准与准则明确指出：特区内外在 规划上将执行统一的标准。这将在可预见的未来极大地改变关外在城市建设上 现存的城市与农村形态混杂的“二元”结构。关外的城市建设将逐步向特区内 靠拢。 2.3.32.3.3 片区的主要问题片区的主要问题 1717 交通是最大的瓶颈交通是最大的瓶颈：龙岗到关内的道路建设不够，道路不通畅，路况也不是十 分理想。这在很大程度上制约着龙岗房地产的发展。而且，龙岗收费站太多， 一共有十六个。长期为收费站支付的费用是一个庞大的数目，所花费的时间成 本和经济成本足以将楼价虚抬到市区的水平。 流动人口的急剧膨胀影响龙岗区城市化质量：流动人口的急剧膨胀影响龙岗区城市化质量：流动人口整体文化素质低，拉低 了龙岗人口文化素质的整体水平，公共服务设施的建设速度跟不上人口的增长 速度，导致公共服务设施严重不足。且流动人口生存状态差，社会发展严重失 衡。 治安问题堪忧：治安问题堪忧：关外治安始终是一个困扰市区两级政府的大问题。龙岗中心城 远离深圳特区，周边多是工业厂房，外来民工占了人口的绝大部分，而且“三 无”人员聚集，带来了极大的社会治安隐患，使得居家氛围受到很大的影响。 5.6商业部分商业部分 2.4.1 商业发展历程： 2001 年之前基本没有商业气息 ：2001 年之前，龙岗中心城区域的商用物 业还显得比较单薄，居民的消费主要依靠长期以来自然形成的老街商铺和 零散网点提供。那时，中心城内仅有一些小餐馆以及卖建材五金的小门店， 即便在碧湖花园与紫微花园之间以及龙福一村附近已经形成了一些邻街商 铺，但仍然没有商业气息，而且各门店经营均比较清淡。 万佳世贸入驻渐显商圈雏形： 01 年万佳百货与世贸中心联手打造万佳商圈 开始，中心城才得以形成以万佳百货为核心、多个临街商铺相联的整体商 业格局，并逐步发展成为与以人人购物广场为核心的老街商业区紧密连接 的大型商圈。随着龙岗世贸中心、人人购物广场等大型综合性商场以及雅 豪祥苑建材一条街、集银皮革市场等大型专业商场的相继出现，商业格局 便由分散、功能单一的临街型商铺和社区商铺走向了多功能的区域性市场 规模。 2002 年以来中心商圈异军突起 ：02 年至 03 年上半年，各种大型百货、超 市纷纷进驻，大型专业市场和街铺也迅速崛起。如新亚洲商业广场由龙洲 百货接盘，龙岗世贸商城由世贸百货、万佳百货、梦幻数码城接手；龙兴 1818 国际家居广场有好百年进驻；愉园新苑有天虹商场进驻。龙城商服、龙岗 装饰材料市场、集银皮革市场、新亚洲商业中心、福临百货广场、紫薇片 区商铺、新龙岗商业中心相续崛起。 2.4.2 商业现状 ：人均商业面积逾 1.5 平方米，处于饱和状态。 商铺空置量较大：纯商业和住宅开发群楼商铺空置面积在 10 万以上。 租金回收率极低：商铺回收成本大概 25 年左右，好的也在 1718 年左右。 两个商圈形成：一个以人人为代表的老街商圈，一个以万佳百货为代表的 中心城商圈（位于本地快周边）； 专业市场尤其是家居、家私、建材市场兴旺发达：家居、家私、灯饰、布 艺市场几乎遍地开花，建材市场主要分布在龙翔大道西南段； 商业模式多为传统型的纯街铺或纯主题商场； 商业业态较多，但酒店和娱乐业不发达 ； 中心区部分临街商铺租金一览表： 地地 域域 位位 置置 平均面积（平均面积（） 租金（元租金（元/ /月月/）代表项目代表项目 龙翔大道 46 65 元紫薇花园步行街 龙翔大道 37 48 元顺景花园 龙翔大道 5558 顺景花园 龙城大道和龙平东路交汇处 98.4 71 元阳光广场 吉祥中路 45 55 元碧湖玫瑰园 龙福路160（复式） 17.5 城龙花园 龙 岗 中 心 区 龙翔大道 57 20 元雅庭名苑 1919 3 3. . 价价格格预预期期 龙岗中心区各类物业售价一览表龙岗中心区各类物业售价一览表 物业类型物业类型市场均价市场均价备注备注 住宅住宅55005500 元元/左右左右 业内普遍预估短期能突破 6000 元/，部分高品质楼盘可 达 7000 元/ 商业裙楼商业裙楼800080001.51.5 万元万元/ 过往市场普遍采用返租形式，首层价格可达到 2 万以上 （政策已不具备实施可能） ，大型集中式商业的高楼层销 售难度极大，其租金平均在 3050 元/.月，考虑租金 递增因素，10 年平均租金可实现 80100 元/； 写字楼写字楼7500750090009000 元元/ 区域市场缺乏真正意义的高档办公物业，且市场具有一定 的消化能力，价格有部分空间； 酒店公寓酒店公寓85008500 元元/市场供应较少，且目前市场需求量有限； 车库车库1.82.51.82.5 万万/ /个个 市场供应极其充沛，销售难度较高，销售率应低于 50； 注：以上价格分析参考临近地块（即将入市）项目注：以上价格分析参考临近地块（即将入市）项目宝钜广场的近期内部成交具体数据；宝钜广场的近期内部成交具体数据； 2020 七. 发展计划发展计划 1 1. . 综综合合经经济济技技术术指指标标 本地块利用要求：（详见附件土地出让合同） 1) 总用地面积：52429.39 （建设用地面积47422.2，绿地面积为 3154.6，道路用地面积1852.59。） 2) 建筑容积率： 3.15 3) 建筑覆盖率： 30 4) 建筑高度或层数：高层 5) 建筑总面积：149241.6，（其中酒店及其配套面积 80000【按五星级酒 店标准配置】，其中 30%可设置为产权式酒店，经营 5 年内评为 5 星级酒店， 商业及办公面积 69241.6，商业建筑应集中布置，不得设置临街小商业） 6) 绿地率30 7) 机动车泊位数： 880 辆 需注意的政府强制要求：“在项目未竣工之前不得转让和销售。竣工后依 法转让的，非产权式酒店部分必须整体转让，不能分割转让；商业、办公和产 权式酒店部分不得预售，项目整体竣工后可进入市场销售。” 公共绿地利用要求：（详见附件土地出让合同） 1) 总用地面积：8957.5（其中建设用地面积 370，绿地面积 6940.5，道 路用地面积 1647） 1) 建筑容积率： 1 2) 建筑覆盖率： 50。 3) 建筑高度或层数：低层 8) 建筑总面积： 370，全部为双箱垃圾压缩转运站（含公共厕所），需独 立占地 9) 机动车泊位数： 200 辆（地下或半地下公共停车库） 2121 2 2. . 规规划划的的要要求求与与限限制制 本项目现状用途符合规划要求，无特别的限制。 3 3. . 发发展展方方案案的的初初步步设设想想 按政府拍卖公示规定，本项目不能预售，酒店部分不允许分割销售，减短项目 回款周期，拟计划分一期开发，各功能物业应同时施工； 4 4. . 计计划划发发展展期期 预计整体发展周期约 38 个月左右；（详见附件 3 项目整体开发进度计划表） 5 5. . 发发展展定定位位及及市市场场支支持持 整体定位：整体定位：龙岗地标性城市商务功能复合体 定位分解：定位分解： 1.1.五星级酒店部分五星级酒店部分 5600056000（政府强制指标要求） 2.2.产权式酒店（酒店公寓）产权式酒店（酒店公寓）2400024000 （政府强制指标要求） 3.3.5A5A 级写字楼级写字楼 49241.649241.6 4.4.集中商业集中商业 2000020000 龙岗酒店业市场分析：龙岗酒店业市场分析： 1) 行业整体状况 目前整个龙岗仅有 1 家五星级酒店（另有 2 家处于筹建阶段，），2 家 四星级酒店，依据深圳酒店业发展规律跟随产业发展，龙岗自有的强 大产业群具备支撑发达的酒店业基础，龙岗现有注册企业 7000 多家，每年 产生 30 多亿的商务消费市场，根据国内酒店发展特征，每 1000 家企业就 能支撑一家五星级酒店，由此判断龙岗酒店业潜力巨大； 2) 发展前景 依据深圳市“十一”五规划，深圳建设国际化海滨旅游成行四及市政府决 定启动大鹏半岛（龙岗区）开发，对龙岗酒店业发展提出了更高的要求； 深圳城市产业外拓，作为新产业主要承接地的龙岗，经济发展的同时未酒 店业提供了巨大的市场需求； 2222 整体判断发展高品质的酒店符合龙岗未来发展需要； 龙岗写字楼市场分析龙岗写字楼市场分析 1) 行业整体状况 近年来龙岗区内写字楼供应量逐年下降， 2004 年达到最低点，仅施工 1.84 万，其中新开工面积仅 0.4 万，而销售面积除 2003 年在 64.53 万 以外，其余年度均突破 70 万平方米。截至 2004 年区内写字楼空置面积 仅为 0.38 万，比 2003 年降低 32%，区域市场呈现相对紧缺状况。 2) 发展前景 随着龙岗经济进一步持续快速发展，作为经济的晴雨表区域写字楼市 场需求将保持稳定增长态势，但供应量短期将无法满足需求，区域写字楼 市场将出现相对的市场空白机会；（但应考虑今年关内供应量大增，且写 字楼需求相对的区域性弱因素） 整体判断写字楼市场存在较大市场机遇，但必须与市内强劲对手进行竞争； 结结 论：论： 就本项目而言，写字楼市场发展潜力高过集中商业，在保证商业良性 经营所需面积的基础上 20000(一般大型品牌超市所需面积，而龙岗商业 市场普遍仅有大型品牌超市企业经营较好)，应将开发重点放在写字楼上； 七. 项目项目 SWOTSWOT 分析分析 1 1. . 项项目目发发展展优优势势 1) 区位优势 地块位于龙岗中心城核心位置。龙岗中心城作为龙岗政治、经济、文化和商 业的聚集区，是连接深圳市中心区与东莞、惠州的要塞。项目地块位于龙岗 中心城中心区核心地段，区位优势非常突出。 2) 地理位置优势 2323 项目建成后按 10 分钟车程辐射范围分析，地块将辐射到整个龙岗中心城、 龙城西区，宝龙工业城、坪地数个工业园区；按半个小时车程辐射范围分析， 地块可辐射到大工业区、东部滨海旅游组团片区等，价值不可限量。 3) 周边配套完善 地块西南紧邻龙岗区政府和行政办公区，南面为龙岗文化中心、龙城广场， 西眺龙潭公园，视野开阔，外部自然景观优美。 4) 不存在规范干扰 地块周边都为建成区，地块所临道路均已修好，因此几乎不存在规化带来的 不确定性。 2 2. . 项项目目发发展展劣劣势势 作为纯商业项目，项目操作难度较大，且政府设定门槛较高（不可预售）， 项目开发成本较高（资金压力及财务成本）； 3 3. . 项项目目发发展展机机会会 1) 未来龙岗与关内交通的改善 地铁三号线的正式动工，标志城市间的快速轨道交通正式进入实施阶段，轨 道交通将给中心城带来巨大的客源和财源，建成后与特区的时间距离将在 45 分钟左右。彻底解决龙岗交通不畅的问题。地块距离地铁三号线龙城广 场站仅一步之遥，可尽享地铁带来的便利。凭借轨道交通优势，其辐射面和 影响力更深远。 2) 龙岗投资环境的不断改善 “十一五”期间，龙岗面临三大新的发展机遇：第一，全市基础设施投入向 特区外倾斜的机遇。市政府对龙岗区基础设施建设的投入越来越多，使区内 一批事关经济社会长远发展的重大基础设施项目加速启动；第二，特区内产 业向特区外转移的机遇。随着特区内产业结构的调整，一些企业陆续向龙岗 区转移，特别是深圳市产业适度重型化战略的实施，使一批重型化产业项目 落户龙岗区；第三，农村经济社会形态向城区形态转变的机遇。农村城市化 2424 的全面推进，特区内外一体化进程加快，使全区的规划、建设、管理逐步纳 入全市的整体发展布局，提升在全市发展格局中的地位。 3) 政策支持因素 政府出台一系列鼓励酒店业发展的措施，包括减免部分地价、金融政策方面 的支持，保证开发商可以获得较为理想的收益回报。 4) 申办大运会 龙岗区政府已确定申办 2011 年世界大学生运动会，如能申办成功，所带来 的体育经济及展会经济效益客观（尤其是酒店部分直接受益）； 七. 风险分析与对策风险分析与对策 1 1. . 政政策策风风险险 作为龙岗区政府重点建设项目，项目在政策上将得到地方政府倾向性支持， 政策风险较小（但项目面对多位投资型客户，全国性金融政策的调整将对项目 销售产生直接影响）； 2 2. .市市场场风风险险 近年来深圳市场表现过于火爆，极其引发市场泡沫，导致政府干预，同时 由于政府不允许项目预售，导致项目开发周期较长，未来市场风险较难预测； 对策：利用集团品牌实力影响，积极与政府进行协商，在确保酒店顺利开 发并经营的前提下（政府不允许预售的主要防范因素），要求允许其他部分进 行预售处理； 七. 财务分析财务分析 售价预测表售价预测表 龙岗项目销售收入测算龙岗项目销售收入测算 序号项目名称层数 销售面积（）单方售价(元/）销售额 （万元） 备注 1 五星级酒店 30-00 具体见酒店部分经营分析 2525 2 写字楼 2049241.261000049241.26 3 酒店式公寓 30240001200028800 按 1000 元/平方米精装修交 房考虑 5 商场 3200001200024000 三层商场 6 合计 93241.26 102041.26 7 销售费用销售收入*2.5 2551 8 销售税金销售收入*5.23 5337 9 土地增值税销售收入*0.5 510 1010 销售净收入销售净收入 9364393643 地价测算地价测算（具体见附分项测算表） 序列序列 地价地价 总开发成本（万元）总开发成本（万元）项目净利润（万元）项目净利润（万元） 备注备注 1 1180 元/ 110306 16663 2 1280 元/ 112425 18782 3 1380 元/ 114201 20558 4 1480 元/ 116262 22619 5 1580 元/ 118096 24453 6 1680 元/ 119873 26229 7 1780 元/ 121933 28290 8 1880 元/ 124001 30357 9 1980 元/ 125929 32285 10 2080 元/ 127709 34065 公司拥有五星 级酒店全部产权 （酒店各功能区未 装修）； 酒店经营分析酒店经营分析 酒店整体定位：白金五星级娱乐型酒店酒店整体定位：白金五星级娱乐型酒店 2626 面积及功能配比：面积及功能配比：其中功能区（包含：餐饮、康体、娱乐休闲）与客房区（包 含：大堂、商务、商场、客房）面积比例约为 6：4；及功能区面积：33600， 客房区面积：22400； 酒店面积分割列表酒店面积分割列表 项项 目目面面 积积 客房面积 18000 一层大堂及相关配套 4400 会务、用餐、娱乐、健身、行政层面积 33600 合计 56000 酒店客房情况概况表酒店客房情况概况表 房间类型房间类型每单元面积每单元面积数量数量各类型分配面积各类型分配面积 标准间标准间 4026010400 豪华豪华/ /行政套房行政套房 100616100 总统套房总统套房 50031500 合计合计 32418000 整体经营模式：整体经营模式：委托世界著名酒店管理集团统一经营管理； 整体建设方式：整体建设方式： 功能区：我司负责其中约 15的公共走道面装修（5040）及全部机电设施到 位，以毛胚外派分包给社会专业公司模式负责其中的装修及经营，我司收取相 应的场地租赁及管理费用； 客房区：客房约 324 左右，我司负责解决全部装修及设备； 经营收益分析：经营收益分析：（以下市场数据信息来源深圳市旅游局统计信息及深圳戴德梁行研究部）（以下市场数据信息来源深圳市旅游局统计信息及深圳戴德梁行研究部） 2727 深圳市代表性酒店经营概况表深圳市代表性酒店经营概况表 从上表数据显示深圳市高星级大型（300 间客房以上）酒店，正常运营状 况下年经营额普遍在亿元级以上，利润额均在千万元级以上； 具体测算：具体测算： 酒店经