写字楼物业服务合同.doc

物业服务合同第一章 总 则第一条 本合同当事人物业服务机构（以下简称甲方） 物业使用人（以下简称乙方）：名称： 名称：法定代表人： 法定代表人：公司地址： 公司地址： 联系电话： 联系电话：根据有关法律、法规，甲方受业主委托为林凯国际大厦提供物业管理服务。为维护大厦物业公共利益，保障物业使用人及物业服务机构的合法权益，保证大厦物业的安全运行，甲、乙双方经平等协商订立本合同。第二条 物业基本情况物业类型：商业写字楼座落： 物业范围：占地面积： 总建筑面积： 第二章 物业服务内容第三条 制定物业服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、档案与竣工验收材料等；建立物业服务的各项制度。第四条 房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道等。第五条 共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、高低压配电设备、制冷/热设备、电梯、给排水设备、通信设备、空调设备等。第六条 公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、停车场等。第七条 公共绿地的养护与管理。第八条 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集及外墙清洗。第九条 维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查。第十条 维持物业区域内车辆行驶秩序。第十一条 消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护，消防器材的更新，及消防事件发生时组织灭火、控制火场或报警，同时有效疏散人群。第十二条 电梯的运行和日常维护管理。第十三条 房屋装饰装修管理服务。第十四条 其他委托事项1. 无 ；2. 无 ；第三章 物业服务质量要求第十五条 服务质量要求：1. 房屋及其它：（1） 每年对房屋及共用设施设备进行1次安全普查，并根据普查情况制定维修 和管理计划，组织实施。（2） 定期巡查大厦，做好巡查记录，并及时维修养护。（3） 适时检查房屋共用部位及设施设备的使用状况。对于需要进行维修的事项，属于小修范围的，要及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的事项，应向大厦业主提出报告与建议，按政府的相关规定办理。（4） 定期巡视房屋共用部位的楼地面、墙面、顶棚等，发现破损及时修补。（5） 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，有检修记录和保养记录。（6） 道路平整，无洞坑，路肩无塌陷，步道、活动场地平整，边沟涵洞通畅无损坏。道路完好率在95%以上。（7） 大厦泛光灯、楼道灯完好率不低于95%；发现损坏及时修复。（8） 公共区域内的雨水、污水管道每季度检查1次，每半年疏通1次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年1次，每季度检查1次，防止外溢。（9） 按照政府有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。2. 设备运行及设施设备的维修养护：（1） 管理人员和专业操作人员按照规定取得相应的专业培训合格证书。（2） 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责维修的项目除外），共用设施设备保持正常运行和使用，杜绝安全责任事故的发生。设备正常运行率 98%以上。（3） 建立共用设施设备档案/台帐，有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。（4） 有设施设备操作规程及保养规范，操作维护人员应严格执行设施设备操作规程及保养规范。（5） 属于特种设备的，按照政府有关规定，定期进行检验检测，符合相关规范。（6） 容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（7） 保障供水设施设备正常运行，遇特殊情况停水，履行告知义务；接到报修，应在15分钟内赶到现场。（8） 遇设备故障或水源污染，要及时发出公告，启动停水处置预案。（9） 设备机房保持整洁，无鼠害现象。（10） 公示物业服务报修电话，水、电、气等急迫性报修15分钟内到达现场（依法由专业部门负责的除外），其它报修按双方约定时间到达现场。3. 绿化维护：（1） 对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。（2） 定期清除绿地及植株的枯叶、杂草、杂物等。（3） 预防花草、树木病虫害。树木缺株率在5%以下，有虫株率在5%以下。（4） 无死树和明显枯枝死杈，无明显黄叶、焦叶、卷叶。4. 环境卫生：（1） 大厦设垃圾收集点，楼层垃圾日产日清。（2） 公共保洁区域、电梯厅、楼道保持清洁、无污物，随时清洁；路灯、楼道灯每季度清洁1次。（3） 电梯轿厢内整洁无污物。（4） 定期对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。（5） 地面无污水、无积水、无异味。遇雨、雪天气应及时对大厦广场，主、干道路的积水、积雪进行清扫。（6） 发生突发公共卫生事件时，及时启动应急预案，避免疫情发生。5.消防管理： （1） 有健全的消防管理制度，建立消防责任制。（2） 消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录。（3） 消防通道畅通，消防设施设备完好，随时启用，消防装置安全使用率100%。（4） 每年进行1次消防演习，保证有关人员掌握消防基本知识和技能。（5） 发生火情，及时启动应急预案，积极协助、配合消防人员控制态势蔓延。（6） 设置消防箱，备存紧急消防物资，消防监控中心24小时专人值守，发现问题及时处理，处理事故及时率100%。（7） 消防泵根据保养测试计划定期运行，保证水泵正常运行。6.公共秩序维护：（1） 负责大厦公共区域内的公共财产的看护。（2） 主要出入口有专人24小时执勤，危及人身安全处设有明显标志。（3） 对重点区域、重点部位至少每2小时巡查1次。（4） 夜间对服务范围内重点部位、道路进行防范检查和巡逻。（5） 有应对治安等突发事件的应急预案，事发时及时报告大厦业主和有关部门，并协助采取相应措施。7.停车管理：（1） 对进出大厦的车辆进行管理，车辆要有序通行、整齐停放。（2） 有健全的机动车、非机动车停（存）车管理制度和管理方案。（3） 对进入大厦的机动车辆进行登记、发放凭证；车辆驶出停车场，需依凭证放行。（4） 停车场有专人巡视管理，机动车停放整齐有序。（5） 对定期存放的车辆，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务。（6） 主要道路及停车场要在明显处设置交通标志。（7） 地下停车场保证照明，给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。8.电梯运行维护：（1） 遵照政府有关规定进行设备安检，安全运行证件齐全。（2） 根据电梯保养计划定期进行电梯保养。（3） 按照政府的规定和维保协议进行电梯维保，督促维保单位按服务标准执行。（4） 遇电梯发生停电、关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助，并及时通知电梯维保单位检查维修。9.中央空调服务（1）夏季： 5月15日9月15日冬季：11月15日3月15日（2）大厦提供空调的时间：写字楼：星期一至星期五 上午8:00 下午18:00商 业：星期一至星期日 上午10:00 下午22:00（3）非大厦制冷时段客户如需空调服务，请提前一个工作日到客服中心申请并缴纳空调延时费。10.装饰装修管理：（1） 按照政府有关装饰装修管理的规定和*国际大厦物业管理规约的要求，建立完善的装饰装修管理制度。（2） 受理乙方的装修申报登记，与乙方、施工单位签订装修管理服务协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。（3） 装修期间，每天巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、不符合消防管理规定和治安管理规定等损害公共利益现象的，及时劝阻、制止并责令限期整改。（4） 装修结束后，应进行检查。对违反装修管理协议的行为当事人要按照约定进行违约处理，并追究违约责任。（5） 采取有效措施，减轻或避免施工过程中产生的噪音。按照政府及大厦的规定，对在规定时间外从事敲、凿、刨、钻等产生噪音的装修活动，进行劝阻、制止，避免对其他物业使用人的经营、办公活动的干扰。11其他： / 。第四章 物业服务期限第十六条 物业服务期限为 年（同租赁期限一致）。自 年 月 日起至 年 月 日止。第五章 物业服务费用第十七条 物业及装修服务费标准1、物业服务费标准为 元/月/平方米，费用构成包括大厦物业公共区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常运行维护费、绿化养护费、空调费等；物业费（建筑面积： ）合计￥ 元/半年（大写人民币 ）装修期自 年 月 日至 年 月 日，甲方向乙方收取装修服务费，收费标准为 元/月平方米，在装修期内无论乙方是否进场装修施工，均应向甲方支付装修服务费，费用构成包括大厦物业公共区域内保洁费、公共秩序维护费。共用部位共用设施设备日常运行维护费、绿化养护费等；装修服务费（建筑面积： ）合计￥ 元（大写人民币 ），该费用在办理装修手续时缴纳。2、乙方按 向甲方支付物业服务费用，物业服务费支付方式与租赁费用支付方式同步。物业服务费标准的调整，按物价部门批准的价格进行相应调整。3. 乙方应于合同签订后五个工作日内缴纳物业费及相关费用，甲方应于收到物业费后十个工作日内向乙方提供正式物业发票，乙方逾期交纳物业服务费的，甲方可以加收滞纳金，自逾期之日起，每日按应缴费用的千分之一的标准收取。4、乙方须在下次物业缴纳期限之前十五个工作日内，预缴下期物业费。第十八条 水电费标准 1.电费标准为 元/度，由乙方持卡预购，购电卡丢失、损坏收取工本费 元/卡。 2.水费标准为 元/立方米，乙方每月按实际用水量向甲方支付。 3.合同期内如遇政府水、电价格调整，本合同水、电费标准也做相应调整，并由甲方书面告知乙方。第十九条 停车费用按下列标准向车位使用人收取：1.车库车位： 2.车库停车费：车位使用费 元/月/辆，车辆服务费 元/月/辆 ，以上两项费用按年提前预付，自交付之日起开始计费，自第二次开始支付时须提前十五天支付下一期费用。 第二十条 乙方委托甲方特约服务的费用另行收取。第六章 双方权利义务第二十一条 甲方权利义务：1根据有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业服务；2向乙方收取物业服务费；3选聘专营公司承担本物业的专项管理业务；4负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护计划；5、向乙方告知物业的使用有关规定；有权要求乙方配合管理服务行为；对乙方违反*国际大厦物业使用人管理规约的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止等措施；方法为：（1）书面通知违约乙方纠正错误，并在通知的五天期满后，乙方仍未纠正错误时，对乙方之承租的物业采取相应的行动。如属紧急情况，可不必书面通知。（2）通过诉讼向乙方追讨须缴纳的任何款项。（3）物业服务机构认为合适的其他的方法。6甲方在下列情况下无需对乙方及其使用者的损失承担责任：（1） 乙方责任造成任何设施、设备故障必要的紧急维修。（2） 暴风雨、水灾、火灾、地震或其他不可抗力的自然灾害造成的损失。（3） 甲方无法控制的其他原因。第二十二条 乙方权利义务： 1乙方只可将其承租物业按租赁合同约定用途使用，不得将其用作非法活动，不得在大厦饲养家禽、动物及宠物；不得在大厦存放武器弹药、烟花爆竹或其它易燃、易爆及放射性危险物品；在租赁单元内举办活动时亦不得滋扰、损害其他物业使用人。2、乙方对承租物业公共及室内设备、装修有爱护、保管责任；对承租物业内装修设备及配置承担爱护、保管及日常养护、维修责任。在租赁期间，如因乙方过错原因造成租赁物业或设施、设备遭破坏，并造成人身及财产责任事故，乙方承担全部法律责任并赔偿由此给甲方及第三方造成的全部经济损失。3租赁期间，乙方不得以装修为由破坏出租物业所在建筑物的主体结构及建筑物外立面效果、风格，不得任意在建筑物周围、走廊、电梯间等公共使用部位安装商业广告和招牌，乙方经营所需的广告及招牌需经甲方书面审核批准后报相关管理部门审批，费用由乙方承担。4经甲方书面审核批准后，乙方可自行承担费用进行下列工程：（1）在不损坏和改变房屋结构的条件下，乙方可进行装修，装修方案需经甲方和消防部门审批，方可实施，装修确实需要改动空调系统、消防系统的，乙方须委托甲方指定的施工单位施工，产生的费用由乙方承担。（2）因经营需要，乙方可增添固定设施和装置，但不应改变或拆除甲方原有的设施、设备功能及用途；（3）乙方在改变室内装修原状，拆除、更换原有设施时，如给甲方造成损失，乙方应予赔偿。（4）乙方在装修期内应遵守大厦有关装饰装修及相关管理规定。 ：5乙方应严格遵守大厦停车位使用管理规定，停车位只能用作停泊车辆，不得放置货物或其他物品。如有违反，甲方有权采取相应措施纠正其违规行为。6、乙方应在每日工作结束后关好承租物业区域内的户门，方可离开大厦，如因加班需延长工作时间，须事先告知甲方，若需要相关延时服务，须承担相应的服务费用，如空调加时费。7、乙方有义务对本合同的内容进行保密。第七章 合同变更、解除和终止的约定第二十三条 合同解除、终止及变更1、乙方租赁期满，本合同自动终止，若乙方与大厦业主续租房屋，甲乙双方需另行签定物业服务合同；2、大厦业主违约或因不可抗力导致