天朗枣园苏投资建议书(修改).doc

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天朗枣园苏项目投资建议书天朗枣园苏项目投资建议书一、 项目背景枣园苏项目是天朗地产集团进入纺织城的首个城改项目，作为城系布局板块的战略要求，要求项目快速启动，多方合作，树立标杆，建立典范。二、项目概况枣园苏村村域面积图枣园苏村位于灞桥区纺织城街道办东部。该区域东临白鹿塬，西临浐河水，北接陇海线 ，距西安市中心12公里，是西安市灞桥区政治、经济、文化的中心；纺织城交通便利，公交汽车、长途客运汽车四通八达；医疗卫生条件完备，基础教育实力雄厚，文化娱乐发展迅速，城市服务设备齐全 。纺织城曾以纺织行业的鼎盛而闻名，而未来的纺织城地区将改造成高新技术、物流、商贸、地产、旅游多业并举的产业格局。如正在建设的洪庆高科技工业园，将以纺织服装、航天科技、新型材料、装备制造、现代服务等产业为主导；东三环、堡子村、新寺十字为商贸运输圈；浐、灞河沿岸的亲水型高尚住宅景观区；浐、灞两河绿水游、灞桥环线游、白鹿塬都市观光生活体验游等都市假日旅游项目等。 随着广运潭、世界园艺博览会、欧亚论坛永久性会址等项目的建成，西安铁路集装箱货运中心站、地铁一号线、六号线，火车东客站、纺织城客运站等项目的实施，灞桥区的区位、空间、交通等后发优势日益显现，成为引人瞩目的发展区域。水韵灞桥，紫气东来，一座现代化的新城将会呈现在世人面前。灞桥区滨河湿地生态公园将对外开放;到2012年,纺织城地区将形成“东部新城”的雏形。 枣园苏村人口1360人，360户（其中村民300户，居民60户），村域面积940亩（其中宅基地360亩，农用地580亩），枣园苏城改项目用地为240亩，纺织城办事处的两个行政村之一，其中枣园刘村已完成城市改造工作。该村南起纺五路，北接枣园刘村；东临纺东街，东靠白鹿塬；位于纺织城核心区东南部。二、 项目定位纺织城区域规划的核心是打造西安最宜人居的新区。灞桥区将要充分发挥灞桥区在人居环境上所具有的优势，积极实施改造，将纺织城地区打造成西安市最宜人居的地区。首先要对纺织城地区大中型企业实行综合治理，“宜破则破，宜租则租，宜转则转，宜并则并 ；促进纺织城地区产业结构优化升级”。 对区域内政策性破产的企业将根据产业发展情况，实行就地改造和搬迁相结合，以搬迁为主。而对企业搬迁和棚户区、老楼群改造后的土地进行综合整治和开发，积极发展房地产、商贸、餐饮服务业等，提升该地区的城市形象。 根据地区产业调整发展思路，结合空间布局现状，规划提出“一核、两带、三轴、六区”的规划布局结构。“一核”指商贸核心区；“两带”指浐、灞河生态景观带；“三轴”指沿东三环、纺西街及纺北路形成的功能景观轴；“六区”指南部、中部、北部三个居住片区、工业改造区和东部生态住区及工业区等六个功能片区。区域规划图枣园苏在政府的主导下，以及在枣园苏村委会的协助下，天朗地产对枣园苏村整村改造提出了完整的改造思路、项目策划定位和产品规划。枣园苏村城改项目定位于“中档配套完善的生态住宅项目”， 利用周边完善的生活利用便捷的城市公路交通和地铁轨道交通 ，辐射周边居住区，满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、商务、休闲、教育需求，打造天朗品牌，使之成为具有城市一流生活质素、高尚人文内涵和完美生态环境的居住区域。随着城东的崛起、双地铁未来的通车及现阶段十余条公交线路的直达，长乐路繁华商业的延伸，大浐灞的精准定位，城市土地资源的紧缺，纺织城内有具备半百年的工业积淀和人文积淀，城内优秀的医疗资源（四医大唐都医院、西安医学院、纺织城中心医院）、教育资源（东城一小、二小、十八中）、便捷的金融服务（各大商业银行都有进驻）、便利的生活条件（城内超市林立、商业品种齐全）、优美的生活环境（梧桐大道、绿树成荫）都将决定纺织城不会败落，复兴的纺织城一定会融入大西安的生活圈，四、市场宏观分析1、2010年12月26日，温总理在“中国之声”直播间，与全国听众进行交流。对房价问题，总理表示：“我相信，经过我们一段的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心。”这是总理代表政府对人民的承诺，说明房价已成为高层不得不面对的一个社会问题，总理的信心预示着中央在长期的时期内政策层面上要不间断的实行压制政策。2、为落实中央的宏观调控政策，各地陆续出台限购令和银行多次实行加息措施的背景下，各地房产成交量与房价并没有应声而落，一零年十一月主要城市房价无论是环比上涨还是同比绝对数，都呈上涨结果，而且全年涨幅并非媒体或网上公布的6%左右，而是更高，去年全年全国地级城市房价绝对数至少上涨500元/平米。由此可见，限购令抑制了投资投机性需求，对房价并未产生影响。3、实际情况是，市场中最旺盛的需求并不是投资投机性需求，而是当地的基本需求，即首次置业、异地首次置业、改善性刚需（约等于二、三次置业）。这些需求因为政策延缓了其购买预期，因为对房价存在下跌观望，实际属于将消费进行了不必要的集中，集中消费必然促成价格上涨 。 综上所述，尽管中央长期以来对房地产市场采取了所有的政策手段，结果是既没有遏制住房价，也没有控制住市场规模，预计今后也不会有太明显的作用。西安房地产市场基本处于健康发展状态，这个结论得到了陈宝根市长和住房部的多次肯定。也就是说，西安的房价没有多少下跌空间，未来要控制的只是快速上涨。另外西安房价在全国位列中游，在大城市中处于偏低水平；随着西咸一体化和中央关于把西安建设成继北京、上海之后的第三大国际大都市的目标的实现，西安城市规模和人口规模在短期内将急剧膨胀，对住房的需求增长将长期存在。 十二五期间，国家将进一步增大对西部的投资力度，西安作为西北龙头将会得到中央的财政倾斜，西安将迎来新一轮的发展机遇，西安房地产市场将会稳步发展。五、政策及投资环境优势随着纺织企业破产改造搬迁，西安市政府为加快纺织城地区综合发展的速度，于2009年元月，批准成立西安市纺织城综合发展办公室，办公室与高新、经开、产灞、曲江等开发区享受同等政策，承担立项、审批、规划、土地、建设等相关市级经济管理权限。办公室还通过制定投资优惠政策、鼓励发展总部经济体优惠政策等多项措施，以优化投资环境、简化办事程序、提高办事效率来吸引企业入区。 除此之外，全新的区办融合模式是纺织城综合发展区区别于其他开发区的又一显著优势。加上区位、环境、交通、空间等优势，经过短短几年时间，纺织城地区面貌日新月异，一批批重点项目相继启动，道路、基础设施日益完善。今年纺织城企业搬迁及旧城改造全面启动，这将是纺织城地区综合发展的关键年头。六、项目SWOT分析（一）优势（S）1、区位优势：项目所在纺织城核心区规划方案已经开始实施，将原有企业全部搬迁，老城全部拆除，纺织城将要按新的规划重建新城，规划的核心是打造适宜人居的生态、景观、商贸新城，大力发展第三产业，提升整体形象，从而带动区域的繁荣，成为投资热点。2、环境优势：灞桥区是老六区唯一具备成片开发的老城区，环境优越，浐河、灞河纵贯南北，背靠白鹿原、狄寨原，地貌自然、风光秀丽，沿河地带已成为西安人居的第一选择。3、配套优势：建成后的纺织新城生活设施配备一流，学校、幼儿园、商场、银行、超市、医院等基础设施齐备，城市面貌一新。同时享受城中村优惠政策4、品牌优势：本项目是我集团首次进入灞桥区，区政府及村两委对天朗品牌非常认可 ，在群众中具有极高认知度，将为本项目产生巨大的号召力。（二）劣势（W）1、纺织城地区历史上经济落后，购买力低下，人口密度大，房价一直低于本市平均水平，在核心区综合改造完成以前，房价很难有大的提高。2、核心区改造刚刚启动，三年后才初具规模，这势必影响项目的资金回笼。（三）机会（O）1、纺织城的发展落后于全市平均水平，整体开发刚刚开始，目前尚有大量的老厂和城中村有待改造，发展潜力巨大，是城区内不多的可以成片开发的地区，拿下枣园苏村，可以起到示范效应，有利于其他项目的拓展工作，为公司布点东城系打下良好基础。2、