报告一：华强北顺电物业评估(终).doc

深圳市华强北路西侧上步工业区厂房103栋项目物业收购价格咨询评估估价时点：2010年6月8日房地产价值咨询报告项目名称：深圳市华强北路西侧上步工业区厂房103栋项目物业收购价格咨询评估委托方：深圳市顺电连锁股份有限公司估价方：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司估价人员：程家龙 费金标 赖琳玲 周谆君 石健华 吴艳艳估价作业日期：二一年六月八日至二一年六月二十五日估价报告档号：F/ZZJ/1006/2362-1目 录页致委托方函3估价的假设和限制条件4估价结果报告5估价计算过程17最高最佳利用分析17估价方法选用17估价测算过程19项目收购价格及谈判条件建议35附件产权文件附件资质证书致委托方函档号 :F/ZZJ/1006/2362-1深圳市顺电连锁股份有限公司 台启：承蒙 贵司委托，本行对深圳市华强北路西侧上步工业区厂房103栋项目物业收购价格咨询评估，实际建筑面积合计11,008平方米，产权建筑面积8898.8平方米，估价时点为二一年六月八日，目的是为 委托方收购委估物业提供价值参考依据。本行经过实地勘察，并查询、收集评估所需的相关资料，遵循必要的评估程序与原则，选用科学合理的估价方法，对该部分物业价值作出评定估算。委估物业在三种情况下，项目评估结果如下：三种情况下项目的评估总值三种条件委估对象价值定义评估单价（元/平方米）评估总值（元）应补地价（元）情况一：土地使用年限不顺延（至2013年1月3止）的条件下，政府无偿收回物业实际建筑面积11,008平方米，产权建筑面积8898.8平方米现状物业收益价值2,70029,721,600-情况二：使用年限顺延（至2023年1月3日止）的条件下实际建筑面积11,008平方米，产权建筑面积8898.8平方米现状物业收益价值17,600193,740,80021,807,386情况三：土地使用年期终止（至2013年1月3日止）成功申请城市更新拆除重建占地4585.7平方米，规划容积率6.5项目土地市场价值20,400（楼面地价）608,063,820359,077,999注：（1）情况一、情况二的评估总值考虑了租约对价值的影响；（2）实际应补地价以政府核准为准。深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 二一年六月二十五日 估价的假设和限制条件估价基准吾等是根据 贵司所提供的资料，并按以下的假设进行估价：(一) 中国深圳对外贸易（集团）公司拥有该物业合法产权，可获土地出让方批准，有权连同其剩余土地使用年期转让该物业，产权面积部分不必向政府缴付额外地价或其它重大费用；(二) 委估物业现有的产权建筑面积8898.8平方米，1-3层5386.78平方米是商业用途，4-5层3592平方米是办公用途，该部分地价款已全部付清；(三) 委估物业已为商业、办公用途，建筑工程款及市政配套费已全数缴清；(四) 该发展项目的设计及建设均符合当地规划条例并已得到有关部门的批准，加建部分面积可通过正常政策手续取得产权；(五) 该物业可自由出售给海内、外买家。估值假设及限制条件(一) 估价报告中所载的数据均以贵司或有关人士提供的资料为准。(二) 贵司已提供给吾等该物业产权的法定文件副本，但吾等并未进行相关产权文件的查证及确认，也未查核该产权文件所载的相关内容是否发生变更，所以估价过程中，吾等将以贵司提供的产权文件副本所载内容作为估价依据，并不对其真实性、合法性和完整性负责。(三) 吾等曾于二一年六月八日进行现场查勘，但吾等并未进行结构测量及设备测试，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏，吾等假设其结构及设备均可以正常使用。同时，吾等未进行实地丈量以核实该物业的地块及建筑面积，因此吾等将以产权文件副本所载的建筑面积为准。(四) 估价时点为二一年六月八日，为完成估价对象实地查勘之日。(五) 本估价报告所采用的币种为人民币。(六) 如未获得吾等的书面许可，本估价报告的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。(七) 最后，根据吾等的一贯做法，吾等必须申明，本估价报告仅供委托方使用，吾等不承担对任何第三者对本估价报告的全文或任何部份内容的任何责任。估价结果报告委托方 单位名称 ：深圳市顺电连锁股份有限公司地址 ：深圳市福田区华强北路上步工业区103栋6楼估价机构机构名称 ：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司法定代表人 ：程家龙地 址 ：深圳市罗湖区深南东路5002号信兴广场地王商业中心28层12A单元房地产估价机构资质证书资质等级 ：建设部一级证书编号 ：建房估证字2009043号有效期限 ：至2012年6月30日估价物业分析估价对象本次委估物业上步工业区鹏基工业厂房103栋，所在地块宗地号为B211-0005，宗地面积4,585.70平方米。物业产权总建筑面积8978.78平方米，其中商业1-3层产权面积5386.8平方米，实际建筑面积5475平方米，加建88.2平方米；办公4-5层产权面积为3592平方米，实际面积3938平方米，加建346平方米；第6层为加建部分，实际面积1595平方米。座落位置及邻近环境深圳市位置深圳市位于中国广东省中南部沿海地区，东临大亚湾，西连珠江口，北与东莞、惠州两市接壤，南接香港。人口，地域及行政区深圳市总面积1,952.84平方公里，深圳经济特区是深圳市的一部分，东起大鹏湾背仔角，西至珠江口的安乐村，南与香港新界接壤，北靠梧桐山、羊台山山脉，面积为395.81平方公里，东西长49公里，南北宽7公里，呈狭长形。截至2008年末常住人口876.83万人，比上年末增加15.28万人，增长1.8%。其中户籍人口228.07万人，占常住人口比重26%；非户籍人口648.76万人，占比重74%。深圳市共设6个市辖行政区。其中，深圳经济特区内4个区，即福田区、罗湖区、南山、盐田区；特区外2个区和2个新区，即宝安区、龙岗区，新区即光明新区、坪山新区。深圳市之交通条件航空 深圳宝安国际机场距离深圳市区32公里，现已开通国内航线76条，运营航线53条，平均每天约有80多班航班飞往全国约50多个城市。铁路 大京九、京广暨广九两条铁路大干线交汇深圳，连接香港，把内地、深圳、香港融为一体，铁路交通十分方便。公路 深圳有罗湖、福田、银湖等多个长途客运站，每天都有发往广州、汕头、湛江、福州、厦门及省内各县的班车。罗湖汽车站位于火车站东站旁边，班车主要是发往广东省内城市。水路 共有盐田、蛇口、赤湾等8个港口。深圳蛇口港每天都有往来于珠海、广州、澳门、香港、九龙的定期航班。市内交通 深圳的市内交通十分方便，公共汽车、地铁、出租汽车、豪华双层旅游观光巴士等交通工具可以到市区的任何地方。区属位置及概况深圳市福田区位于深圳经济特区中部，辖园岭、南园、福田、沙头、梅林、华富、香蜜湖、莲花等8个街道办事处。区委、区政府驻沙头街道。全区面积78.04平方公里，东至红岭路，与罗湖区为邻；西达侨城东路、海园一路，与南山区接壤；南临深圳河、深圳湾，与香港新界隔河相望；北靠白尾石、大脑壳、黄竹园等山脊，与宝安区相连。2008年末，辖区常住人口119.01万人，其中户籍人口56.22万人，非户籍人口62.79万人。物业所在的华强北商业区”（即规划中的“上步片区”）是指由深南中路、红荔路、上步中路、华富路条城市主要道路围合而成的区域，总用地面积1.45平方公里，商业总营业面积62万平方米。华强北商业区前身是生产电子、通讯、电器产品为主的上步工业区，随经济发展，成本升高，工厂外迁，商场入驻，使华强北区域功能发生变化。上世纪90年代，赛格集团率先将厂房改建成电子专业市场，为华强北带来了庞大的人流、物流和资金流，成就了华强北综合商圈的发展基础。1999年，华强北商业街一期改造完成之后，进一步促进了整个上步片区商贸服务功能的发展。目前华强北商圈已经形成以电子专业市场为特色，集百货服装、餐饮、文娱等多元业态于一体的市级三大商业中心之一，其中90%以上是电子行业和IT行业，其中电子专业市场27家，电子产品经营商家近3万家，大卖场共有42家（包括电子、服装等）。片区平日的人流量约为30万，节假日可达60万，日均客流量50万人次，2009年商业批发、零售、电子产品交易和餐饮年销售额达到370亿元，其中电子元器件和数码产品销售额270亿元，是目前深圳营业额最大的商业区。物业邻近环境及建筑物物业位于华强北市级商圈，商圈以电子、百货、电器专卖、餐饮等商业业态为主，项目周边有茂业百货、曼哈百货、女人世界、儿童世界等深圳知名百货商场，有赛格电子世界、华强电子广场、赛博数码广场、万商电器城等电子专业市场，有苏宁电器、国美电器等电器专卖商场，周边同时有众多纯写字楼、商务公寓，如群星广场、现代之窗大厦、华强广场、鼎城国际等。物业之交通条件项目临华强北路，近红荔路，地块临路条件优，多路公交车在华强北路及红荔路通过，项目近地铁2号线华强路站和3、7号线华强北路站，其中2号线及3号线将于2011年开通、7号线将于2015年开通，项目交通条件十分优越。项目位置华强北路项目位置图物业位置如下：地块资料地块面积及范围本次委估物业上步工业区鹏基工业厂房103栋，所在地块宗地号为B211-0005，目前已取得的房地产证，用地性质为工业仓储用地，根据深圳市土地使用权出让合同书补地价协议书（增补（2003）8211号），政府同意将厂房1-3层改为商业，4-5层为办公用途。宗地四至：东为华强北路，西面为小区道路，南面为上步工业区104栋（女人世界），北临工业区停车场。宗地面积4,585.70平方米。地块之地势本次估价物业占用地块呈规则四边形，地势平坦。开发程度及利用状况该物业所在地块宗地外已达到六通水平（通电、通讯、通上水、通下水、通路、通气），宗地周边物业以厂房出租作商业为主。业权状况委估物业鹏基上步工业区厂房103栋于1983年12月1日竣工。1997年3月3日，根据深圳市规划国土局承办文件复函深圳市规划国土局同意中国深圳对外贸易集团公司对103栋厂房进行改造，2-3层改为商场，4-5层改为办公。1998年6月8日，中国深圳对外贸易（集团）公司取得物业房地产证（深房地字第3000003487号），相关摘录如下：权 利 人 ：中国深圳对外贸易（集团）公司100%土地宗地号 ：B211-0005宗地面积 ：4,585.7平方米土地用途 ：工业仓储土地位置 ：福田区华强北路上步工业区使用年限 ：30年，从1983年1月3日至2013年1月3日止物业名称 ：鹏基上步工业厂房103栋整栋产权建筑面积：8978.80平方米竣工日期 ：1983年12月1日建购价款 ：3,197,680元2003年5月13日，根据深圳市土地使用权出让合同书补地价协议书（增补（2003）8211号），物业的情况如下：深圳市规划与国土资源局同意物业1-3层5386.8平方米改为商业，4-5层3592平方米改为办公，性质为商品房，使用年期至2013年1月3日，权利人需补交地价款；权利人补交的1251.38万元地价款转为国家资本金；土地使用年期届满，政府无偿收回物业，中国深圳对外贸易（集团）有限公司在土地使用年期届满之日起十日内办理房地产注销登记手续；如中国深圳对外贸易（集团）有限公司继续使用该物业，可在土地使用年限届满前六个月申请续期，并确定新的土地使用权出让年限、地价款及其他条件，需支付地价款，重新办理土地使用权登记手续。物业产权总建筑面积8978.78平方米，其中商业1-3层产权面积5386.8平方米，实际建筑面积5475平方米，加建88.2平方米；办公4-5层产权面积为3592平方米，实际面积3938平方米，加建346平方米；第6层为加建部分，实际面积1595平方米。第6层由顺电负责加建，无偿归顺电使用。物业面积详见下表：物业实际建筑面积(平方米)产权面积(平方米)加建面积（平方米）法定用途实际用途登记价(元)一层16705386.7888.22商业商业3,197,680二层1836三层1969小计5475四层19693592346办公商业五层1969小计3938六层1595-1595-办公合计110088978.782029.22-3,197,680评估物业概况委估物业上步工业区鹏基工业厂房103栋，产物业所有权人是中国深圳对外贸易（集团）有限公司，2000年出租给深圳市顺电连锁股份有限公司，至今一直作顺电电器卖场。物业总高六层，其中1-5层为顺电电器卖场，第6层为加建部分，现为顺电公司办公层。首层大堂层高9.5米，其他部分层高均为5.5米，2-4层层高约3.9米，5层层高约4.2米，6层局部层高不同，层高约在2.4-2.6米。物业外景东侧华强北路 南侧女人世界西侧小路 北面停车场物业第一层，总建筑面积1670平方米，作为顺电卖场的大堂、数码科技专卖，销售电脑、摄像机、手机、相机、导航仪、复印机、传真机、MP3、MP4等数码科技产品。物业第二层，总建筑面积1836平方米，作为顺电卖场的家居用品专卖，销售餐具、茶具、床上有品、家用布艺、家居饰品等。物业第三层，总建筑面积1969平方米，作为顺电卖场的家居用品专卖，销售锅具、刀具、炉具、清洁用品、健身器材、厨房配件等。物业第四层，总建筑面积1969平方米，作为顺电卖场的白色家电专卖，销售空调、冰箱、洗衣机、冷柜、热水器、抽油烟机、消毒柜、微波炉、电饭煲、电磁炉、吸尘器、风扇、空气净化器、饮水机等。物业第五层，总建筑面积1969平方米，作为顺电卖场的视听影音专卖，销售液晶电视、等离子、DVD、音响、投影机、电子琴、影视音配件等。物业第六层，总建筑面积1595平方米，作为顺电办公总部，主要设销售、行政、财务等部门。评估物业配套设施如下：电 梯 ：1-5层设一部货梯、一部客梯，每层间设2对手扶梯，1-6层设两个消防楼梯。空调系统 ：中央空调系统。消 防 ：火灾自动报警系统、消火栓系统、消防自动喷淋系统。根据吾等实地勘查所见，委估物业装修情况如下：外 墙 ：部分玻璃幕墙，部分贴面砖内 墙 ：乳胶漆天 花 ：1-5层乳胶漆，6层矿棉板地 面 ：1层为地砖地面，2-3层为复合木地板，4-6层为地砖地面一层商业照片二层商业照片 三层商业照片四层商业照片 五层商业照片六层办公照片 六层天台照片扶手梯 消防梯市场背景分析深圳市宏观经济运行2010年一季度，深圳市积极应对国际金融危机，采取各项措施，把保持经济平稳较快发展作为首要任务，取得了积极成效。全市经济继续保持稳步回升态势，开局良好。初步核算，一季度全市生产总值1977.83亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，比上年同期加快4.6个百分点。其中，第一次产业增加值1.39亿元，下降5.8%；第二次产业增加值896.37亿元，增长11.8%；第三次产业增加值1080.07亿元，增长10.5%。三次产业结构为0.1：45.3：54.6。 工业生产明显回升一季度全市规模以上工业增加值765.59亿元，比上年同期（下同）增长11.5%，增幅同比提高11.3个百分点。 固定资产投资平稳增长一季度全社会固定资产投资276.09亿元，增长9.3%，比1-2月份提高1.0个百分点。其中，基本建设投资176.96亿元，增长6.1%；房地产开发投资79.86亿元，增长13.9%；更新改造投资16.90亿元，增长16.1%；其他投资2.36亿元，增长114.6%。 社会消费品零售总额稳步增长一季度全市消费品零售总额723.56亿元，增长18.3%，比1-2月份提高2.0个百分点。 外贸进出口进一步回升据海关统计，一季度全市进出口总额625.19亿美元，增长20.7%。其中出口总额359.80亿美元，增长11.7%；进口总额265.39亿美元，增长35.5%。从环比看，3月份全市出口、进口总额大幅增长，分别比2月份增长35.9%和50.0%；从与全国对比看，一季度深圳进出口总额增速比全国低23.4个百分点，其中出口、进口总额增速分别低17.0和29.1个百分点。 财政金融发展形势较好一季度全市地方财政一般预算收入270.02亿元，增长15.6%；财政一般预算支出241.94亿元，增长28.9%。深圳市房地产市场概况2009年岁末深圳楼市呈现房价高涨、交投两旺的态势，在房市过热的情况下，政府在2009年底出台了一系列楼市调控政策，如二套房贷首付提高到四成、营业税征收年限延长到5年等，这些政策的出台，对房地产市场调控起到积极的作用，加之一季度是楼市的传统淡季，成交量出现明显下滑，2010年一季度全市新房共成交7983套，环比跌幅约五成，同比跌幅约六成。值得注意的是，虽然成交量跌幅明显，但成交均价仍在上涨，一季度全市新房成交均价22336元/，环比上涨近一成，同比则翻了一倍，中高端物业是一季度新房成交的主力。市场表现方面，受楼市调控政策和高房价的影响，普通工薪阶层置业者转入观望状态，购房人群以高收入者为主，中高端物业销售情况良好。市场供给方面，随着深圳可供开发的土地资源日益紧缺，待开发项目以中高端物业为主，面向中低收入置业者的普通住宅越来越少。二手楼市方面，受新房市场房价高位运行的影响，很多自住型买家进入二手市场，一季度二手楼市成交活跃，成交量可观，为24760套（231万平方米），选择范围广、性价比高，成为越来越多购房者青睐二手房的主要原因。一季度，二手房成交活跃、新房高端物业备受关注、房价继续走高，在楼市持续上涨的情况下，政府继续出台相关的调控政策，如取消房贷7折利率优惠、保障性及普通住房用地不低于住宅用地的70%等。随着这些政策的贯彻和深入，有望能抑制房价过快增长，维护健康有序的房地产市场秩序。深圳市商业市场概况根据深圳房地产信息网的监测，2010年一季度深圳商业获批量较小，环比和同比均大幅下跌，一季度全市商业获批面积33445.71，环比大跌八成多，同比下跌近五成，一季度全市商业获批套数198套，环比下跌80.1%，同比下跌51.1%。一季度获批的商业量主要集中在宝安区，占全市总量的六成多，位于宝安西乡的财富港大厦获批商业面积17243.42，获批商业套数42套，是获批量最大的商业项目。2010年一季度商业成交量较小，环比和同比均下跌，一季度商业成交面积20335.13，环比大跌46%，同比下跌42%。一季度商业成交套数198套，环比下跌51.4%，同比下跌44.7%。都市综合体项目东方新天地广场成交商业面积6547.83，成交套数42套，是全市商业成交量最大的项目。二手商业随大势向好而表现强势，一季度挂牌均价突破5万元/，达51120元/，环比上涨17%，同比上涨近50%。租金同样稳步上扬，一季度市场租金达184元/月，环比上涨近18%，同比上涨近30%。深圳城市更新近况深圳土地资源匮乏，城市更新已成为深圳挖掘建设用地潜力、拓展发展空间的必然选择 ，近年深圳加快城市更新步伐。2009年10月22日，深圳市政府四届一四六次常务会议审议通过了深圳市城市更新办法(深圳市人民政府令第211号)，2009年10月10日，深圳市规划国土委发布了关于申报2010年深圳市城市更新单元规划制定计划的通知，通知发出后收到申报项目逾300项，2010年3月23日 ，深圳市规划国土委发布了关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知 (深规土（2010）59号)，2010年4月19日，深圳市规划和国土资源委员会发布2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划已经获市政府批准，包括88个城市更新单元、6个城市更新重点研究片区。 估价目的委托方收购委估物业提供价值参考依据估价时点二一年六月八日价值定义本次评估的市场价值是指该物业于估价时点，在正常市场条件下，在带现有租约时进行合理销售的市场价值。所谓市场价值，就吾等所下定义而言，乃指在适当的行销以后，交易双方均在自愿、公平、知情、审慎及并无被强迫的情况下，在估值当日交易该物业的价值。估价依据1、 房地产估价规范GB/T50291-1999。房地产抵押估价指导意见建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会二零零六年一月十三日颁布2、 国家和地方的有关法律、法规。(1)中华人民共和国土地管理法。(2)中华人民共和国城市房地产管理法。3、 委托方提供的有关资料复印件。房地产证（深房地字第3000592900号）深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）深圳市建设工程竣工测量报告有关租赁资料4、 评估人员现场勘察、摄影和记录。5、 深圳市房地产市场信息。估价原则1、 独立、客观、合法、谨慎原则2、 最高最佳使用原则。3、 替代原则。4、 估价时点原则。估价人员程家龙 费金标 注册房地产估价师 注册房地产估价师 注册号：4419960023 注册号：4419960022 赖琳玲 周谆君 石健华 吴艳艳估价结果本行对深圳市华强北路西侧上步工业区厂房103栋项目物业收购价格咨询评估，实际建筑面积合计11,008平方米，产权建筑面积8898.8平方米，估价时点为二一年六月八日。情况一，委估物业收益总值29,721,600元，评估单价为2,700元/平方米；情况二，委估物业收益总值193,740,800元，评估单价为17,600元/平方米，应补地价21,807,386元。情况三，项目土地按假设规划指标获得城市更新重建批准条件下，项目土地楼面地价为20,400元/平方米，评估总值为608,063,820元。估价作业日期二一年六月八日至二一年六月二十五日报告有效期自完成估价报告之日起一年，即从二一年六月二十五日至二一一年六月二十四日止；但若遇市场变化较大之情形，本估价报告应用的有效期则视市场变化相应调整。估价计算过程最高最佳利用分析最高最佳使用原则是要说明：房地产估价要以房地产的最高最佳为前提。所谓最高最佳，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能，财务上可行，经充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。评估物业1-3层法定用途为商业，4-5层法定用途为办公，6层为加建面积，1-5层实际用途作商业，6层为办公，根据估价人员对华强北商业办公的市场租金调研，发现1-3层商业物业与办公物业的租金差异较大，而4层以上办公、商业物业的租金差异不大，本次评估时考虑最高最佳使用原则，1-3层按商业用途评估，4-5层按办公用途评估，6层按办公用途评估，符合最高最佳使用原则。估价方法选用（1） 评估思路本次的估价目的是为委托方收购委估物业提供价值参考依据，根据房地产证登记，委估物业土地剩余使用年限为2.5年（土地使用年期30年，从1983年1月3日至2013年1月3日止）。根据深圳市土地使用权出让合同书补地价协议书（增补（2003）8211号），土地使用年期届满，政府无偿收回物业，深圳对外贸易（集团）公司在土地使用年期届满之日起十日内办理房地产注销登记手续；如深圳对外贸易（集团）公司继续使用该物业，可在土地使用年限届满前六个月申请续期，并确定新的土地使用权出让年限、地价款及其他条件，需支付地价款，重新办理土地使用权登记手续。同时根据深圳市城市更新办法（深圳市人民政府令第211号），项目可申请功能改变城市更新项目，功能改变后的土地使用期限按原用途的使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定，原土地使用期限不足原土地用途法定最高期限的，申请人补缴地价后按规定予以补足；项目同时还可申请拆除重建，申请城市更新单元，根据政府要求及市场需求，确定新的建筑规划指标。根据以上的情况，委托方在收购委估物业时需分别考虑三种不同情况下的物业价值：情况一，土地使用年限不顺延（至2013年1月3日止）的条件下，政府无偿收回物业，委估物业的收益价值；情况二，使用年限顺延（物业土地使用年限按商业用地性质的剩余期限顺延，至2023年1月3日止）的条件下，委估物业的收益价值，及应补交的地价款；情况三，土地使用年期终止（至2013年1月3日），项目可申请城市更新拆除重建，评估委估物业土地的市场价值，及应补交的地价款。本次评估首先确定三种情况下的评估价值，再模拟三种情况下卖方实际可获得的收益，确定委托方收购该项目的价值及对应的收购条件。（2） 评估方法估价人员深入细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为，该物业地理位置较好，且其所在片区的物业租赁较为活跃，商业成交较少，依据评估原则，结合评估目的，并综合考虑其物业所处区域、物业性质、特点及影响其市场价值的各类因素，我们认为情况一、情况二物业宜采用现金流还原法进行评估，对情况三土地价值评估采用假设开发法。现金流还原法：是房地产价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净经营收益（净现金流量），选用适当的报酬率（折现率）将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。市场比较法：是选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交租金进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。假设开发法：是在预计开发完成后不动产可实现的开发价值的基础上，扣除预计的正常开发成本、利息、利润和税费等，以价格余额求取土地使用权价格的一种方法。估价测算过程一、 项目租约根据房屋租赁合同书及补充协议，2000年12月18日，深圳市顺电连锁股份有限公司向深圳外贸物业管理公司（中国深圳以外贸易集团有限公司下属公司）租用委估物业，面积8800平方米，租赁期为8年10个月（2001年1月1日至2009年10月31日），2009年12月12日，双方合同延长至2012年12月31日，合同的有关事项如下： 租金2001年1月-2001年4月，81元/平方米.月；2001年5月-2003年10月，95元/平方米.月；2003年11月-2007年10月，115元/平方米.月；2007年11月-2009年10月，根据市场物价指数确定。根据委托方提供的资料，2009年11月1日-2011年10月31日，租金为138.37元/平方.月；2011年11月后上升2%，租金为141.13元/平方米.月。 有关费用支付合同约定，租赁期间，出租人（甲方）负责支付房产税、出租房屋所用土地使用费用、房屋租赁管理费用；承租人（乙方）负责出租房屋的水电费、卫生费、房屋管理费用、平时保养费、物业改造装修和附加设施及环保工程费；房屋维修费用由出租人（甲方）承担。租赁期，如房产改变功能后需增交土地使用费，由出租人（甲方）、承租人（乙方）按6：4的比例分摊该费用；如政府同意物业的顶楼和其他部位进行改造扩建，出租人（甲方）对增加部分免收租金，如政府增收该部分改变功能使用费用和土地使用费全部由承租人（乙方）承担。二、 项目客观市场租金调研1、 华强北商业市场租金调研根据本行的市场调研，现阶段，华强北商圈基本形成了电子专业市场、3C零售市场、百货、电器卖场四大板块，除赛格广场和赛博数码广场有商铺出售外，其他均以出租为主，各商业物业的租金水平如下：女人世界市场租金调研楼层业态隔局铺位面积市场报价实用率备注单位实用面积租金单位建筑面积租金1层化妆品首饰条柜长：1.8米深：0.9米（实用面积）5000元/米1670元/50%净租金，管理费约为10%2层服装区域铺101100元/75%3层服装区域铺18700元/75%3层服装区域铺101000元/75%4层品牌服饰区域铺17240元/75%5层皮鞋区域铺13230元/75%儿童世界市场租金调研楼层业态隔局铺位面积市场报价实用率备注单位实用面积租金单位建筑面积租金1层童装区间铺26700元/70%毛租金，包括管理费、水电费（45元/平方米）2层服装商铺26400元/70%3层服装商铺38230元/70%港澳城市场租金调研楼层业态隔局铺位面积市场报价实用率备注单位实用面积租金单位建筑面积租金1层手机数码条柜长：1.95米深：1.5米（实用面积）5000元/米1670元/50%1、净租金2、部分铺位有3个月免租期1层手机数码条柜长：1.9米深：1.5米（实用面积）1500-1700元/米500600元/50%1层银行专卖店街铺114（建筑面积）8001000元/万商电脑城市场租金调研楼层业态隔局铺位面积市场报价实用率备注单位实用面积租金单位建筑面积租金2层电玩卖场条柜长：2.4米深：1.2米（实用面积）1380元/700元/50%净租金，不含管理费（租金的10%）2层长：1.8米深：1.2米（实用面积）2层长：1.2米深：1.2米（实用面积）2层百亿礼品大世界区域铺1217(建筑面积)265元/60%毛租金，含管理费、水电费3层音响卖场区域铺200元/60%4层礼品卖场区域铺1827(建筑面积)100元/60%毛租金，含管理费20元/赛博数码广场市场租金调研楼层业态隔局铺位面积单位建筑面积租金实用率备注1层移动通讯街铺192100元/50%净租金2层品牌电脑条柜11340元/50%2层品牌电脑区域铺18430元/50%3层数码产品条柜12340元/50%4层电脑配件区域铺18280元/50%华强电子市场市场租金调研楼层业态隔局单位建筑面积租金实用率备注1层电子配件条柜1200-1500元/50%净租金2层电脑及数码产品条柜1000元/50%3层电脑及数码产品条柜700-800元/50%4层电脑、通讯器材条柜600元/50%5层电脑配件条柜550元/50%6层LED采购条柜400元/50%赛格电子市场市场租金调研楼层业态隔局单位建筑面积租金实用率备注1层地产中介街铺900元/50%净租金1层电子配件条柜1700-2000元/50%2层电子配件条柜1400-1500元/50%3层电子配件条柜1100-1300元/50%4层电子配件条柜900-1200元/50%5层电子配件条柜800-1000元/50%6层电子配件条柜600-800元/50%7层电子配件条柜450-600元/50%8层电子配件条柜280-300元/50%9层电子配件条柜200元/50%目前华强北片区华强路两侧最典型的百货物业是女人世界、儿童世界，女人世界首层租金是1670元/平方米（以条柜为主），儿童世界首层租金是700元/平方米（区域铺），二层租金是首层租金的约0.5-0.65倍，三层是首层租金的0.3-0.55倍，四、五层是首层租金的0.45倍，五层是首层租金的0.3；而电子专业市场首层租金水平为1200-2000元/平方米.月，以条柜为主，二层租金是首层租金的约0.8倍，三层是首层租金的0.6-0.65倍，四层是首层租金的0.45-0.55倍，五层是首层租金的0.4-0.5，六、七层是首层租金的0.3-0.35倍，八、九层是首层租金的0.15，与周边写字楼租金相当；2、 华强北办公、商务公寓市场调研华强北典型办公、商务公寓物业调研情况物业二手房售价（元/平方米）净租金（元/平方米.月）投资回报纯办公华强广场（A座）39000-400001805.5%赛格广场38000-39000180-2006%现代之窗大厦（A座）27000-28000150-1606%-7%电子科技大厦310001606%商务办公华强广场（B-D座）270001004%新亚洲国利大厦270001004%鼎诚国际25000-30000100-1104%-5%东方时代广场20000-2200070-804%现代之窗大厦（B座）19000704%群星广场（A座）1900080-905%桑达雅苑1800060-704%三、 测算指标说明1、 折现率确定在决定物业商业部分的折现率上，参考了中国的5年以上贷款利率5.94%，再加上风险溢价因素作为对项目可能出现的风险，如物业风险，现金流动性风险，营运风险以及其它风险的补偿。本次考虑采用折现率8%，作为对物业未来产生的现金流作折现。2、 经营及日常费用支出项目经营及日常费用支出情况如下，根据租约约定，租赁期间，出租人（甲方）负责支付房产税、出租房屋所用土地使用费用、房屋租赁管理费用、房屋维修费用。房产税：房产税按照房地产证记载之登记价的70%的1.2%计算。营业税及附加：营业税按照有效租金收入的5.0%计算；城建税按营业税税额的1%计算；教育费附加按营业税税额的3%计算；则营业税及附加共为有效租金收入的5.2%。印花税：印花税按照有效租金收入的0.1%计算。土地使用税：华强北属第一级土地，每年土地使用税为每平方米30元。租赁管理费：租赁管理费按照有效租金收入的2.0%计算。日常管理费：日常管理费主要指管理的人员工资，按照有效租金收入的3%计算营销推广费：营销推广费主要指，商场的广告费、营销费等，按照有效租金收入的3%计算。维修保养费：租赁管理费按照有效租金收入的1.5%计算。保险费：保险费根据有效租金收入的0.2%计算。专业公司费用：项目租约期外的客观租金主要通过市场调研区域铺、条柜、街铺得出，整栋整层的租金需扣减专业公司分割出租时发生的利润和费用。四、 测算过程情况一： 土地使用年限不顺延（至2013年1月3止）的条件下，政府无偿收回物业，委估物业的收益价值；估价时点至2013年1月3日物业的收益价值按租约测算，计算过程如下：情况一：评估价值测算表根据以上测算，项目于估价时点2010年6月8日，评估单价为2,700元/平方米，评估收益总值29,721,600元。情况二： 使用年限顺延（物业土地使用年限按商业用地性质的剩余期限顺延，至2023年1月3日止）的条件下，委估物业的收益价值，及应补交的地价款；1) 委估物业市场客观租金确定目前委估物业首层有166平方米对外转租，一般租金为600-700元/平方米，靠大堂入口处商铺月租金1875元/平方米，西侧入门口租金1000元/平方米。根据以上对华强北物业的调研结果，确定委估物业估价时点客观租金水平如下：物业实际建筑面积(平方米)法定用途评估时最高最佳用途2010年6月8日租金（元/平方米.月）一层1,670商业商业700二层1,836商业商业455三层1,969商业商业350四层1,969办公办公175五层1,969办公办公140六层1,595-办公60合计11,008309（平均）注：以上月租均不包括管理及水电等其它费用；首层租金取700元/平方米.月，二层取首层租金的约0.65倍，三层取首层租金的0.5倍，四层取首层租金的0.25倍，五层取首层租金的0.2倍，六层参考周边同类办公物业租金水平取60元/平方米.月。测算时，租约期内（2010年6月8日至2012年12月31日）按租约期内租金测算，租约期外租金按市场客观租金测算。委估物业的2007-2011年租金水平均每年以2-5%的递增率增长，根据调研目前华强北商业物业每年基本以3-5%的递增率增长，本次评估时客观租金每年以2.5%的递增率增长。2) 测算过程情况二：评估价值测算表3) 应补地价情况二土地使用年期顺延至2023年1月3日，顺延10年，需补交地价款，其中1-3层按商业用途基准地价补交，4-6层按办公用途基准地价补交，而6层办公物业、1-5层增加部分面积，按市场评估地价标准补交。项目所在位置商业基准地价为6499元/平方米，办公2995元/平方米。产权部分面积：1-3层产权面积商业部分应补交地介款6499*0.327(土地年期修正系数)=2125元/平方米，4-5层办公部分应补交地价款2995*0.284(土地年期修正系数)=850元/平方米。增加部分面积：其中1-3层商业部分增加面积88平方米，位于2、3层，可实现的租金水平为700元/平方米，根据测算可实现的市场价值为7万元/平方米（正常使用年期），土地市场价值为2.4万元/平方米（正常使用年期），根据年期修正，该部分应补地价为2.4万/平方米*0.327=7,848元/平方米；第6层增加的办公面积为1595平方米，目前华强北的办公可实现的市场价值为35,000元/平方米，根据测算土地市场价值为12,000元/平方米（正常使用年期），该部分应补地价为12,000*0.284(土地年期修正系数)=3408元/平方米。委估物业补交地价明细物业实际建筑面积(平方米)产权面积（平方米）产权面积部分应补地价（元）增加部分面积（平方米）增加面积部分应补地价（元）一层16705386.7811,446,90888.22692,351二层1836三层1969小计5475四层196935923,053,2003461179168五层1969小计3938六层1595-15955,435,760合计110088978.7814,500,1082029.227,307,279项目应补地价合计21,807,386元。根据以上测算，项目于估价时点2010年6月8日，评估单价为17,600元/平方米，评估收益总值193,740,800元，应补地价21,807,386元。情况三： 土地使用年期终止（至2013年1月3日止）成功申请城市更新拆除重建，项目土地的市场价值，及应补交的地价款。1) 项目规划指标项目可申请城市更新拆除重建，本行对周边房地产市场调研分析（详细参考报告二：项目可行性分析报告），