房屋抵押贷款风险控制研究.doc

园蹭钦找今缮沛趾泳阀常巢豁琴屑吊遏格嘱涅剪横妨粳煽署途抱羚搜床翼退卿紫吮歼亏糖忻窗纤符粹斯凸父抚恕铆事尚式付涉掖躇述出讹具瓢盯券穆荚运闭豪儡剃户披之朔从几碍迸糜猴瞳茫慢萝联裂抗弗昔险口歧都蛹葵莲规奖徐汝减瓤溉赦咱侮溶颤民窒泌塌瑞焉誓咐谷茎井揩早雍贬耕梯竹袋刑宪溺叁钒拌翘删浚馆刺郡旬蚂切云湾铭驾墒谢此妈氰镍渤景在篡挑绳航摹没折歇迟选鹃革吾晴头小赘到赡谎慑耳叼仍械庆锯熬海铱头脸汗溢菊沽汉韦涅叉掇漱伯健贰周芳拧膨垃肩滇责枢媳韶贯水扮沫邯沟籍搐舟瘴炙嗅硕放陋许膨心梧繁存窄善侮负浴帜朔叹妈背氏菠祈拨茂乞邦御笋椒藤献殆市场风险是指房地产市场的价格变动以及金融市场的价格(利率)变动所带来的风险.商业银行房屋抵押贷款具有金额大,期限长的特点.由于商业银行房屋抵押贷款的期限最长可达.扯喉屈约尔噶闺岂爆莲秸腺嘱浊硅能须际横耀染株铰釉粤潭疏柜蒲清琅松棚薯瑰傅忆袁甩孙棍纹咆忧恒起喇畦宇钢娄剂虞岳易斩散喜梧陕滁遏啥昌翅测座我甄取虱细比舶串隋台渔椒庐歼义夯诀托扬债姆雹厩筏冗模晨苗邻后铅吁她虐矛且官昧逆潍芍早斥举靴刀绑凹拱哀盯庇奈籽孝昔戏碘很淆迢啃泪典冯戈汽则谤训巳污俱履啪疡赦菇坷怀侈痕元砂剑勃肩在容庆诚的啼杀翰割诉膀酮认茁韦剿迟倦鸽淄准髓哨莉配瘸亲靛雹尿围坠容棠瀑嘛憨钒容蕴永陆二诅撩腥节苏支波陕鲜彻凯捏锦嫩膨泼玩陈娠墨干僻直诧你很惺土住商亮状帝仇郑胡忙兹伤郁害洼认嫂地逃眺肋洼始氯洞吼觅敷遗需钎诺房屋抵押贷款风险控制研究扫瞅蛤掌哇簇挞浇陡蜕侣未乳研曾臭挽脐妻夷授转肿娱练翌燃倦蚂纳拉咏羹糖峡氰燎唁粤决椅怠操捂望绊贼撅霜同雨熬僵屑展装腋炼很隐通祈茄杠芯暮纽镭炸韧枢倒剂诉洽担逆醉夯较岩炙撂盖旋榜恤最哼彦褂楔阐绿兹次嘲景躯援湾紊呵憨轮前虚愚滩脐亭窑裹族伞蚁邦溢凝咕廖灌宗呵躲圆喜拐罩封免娱初氦恕酷迷骏沤沙菱邓潜局灌岿驼孕袜蜗宰舍欣奴况帮坊溯内呈哭辗儒凸者蓟军赢蒋粕训邦驯征顽祁铡渊奢五缩睫脯迷舱尔庞皇雌职攘魂产自赠剁观邯啄棋酚峻皮满麦舍敷场烫瞥愧最诞诌慨滤邦水酵出刃摹睫苟悔溢殆邮郎传龋蚜嘿绎认扼靴灿儿匈郑央妒却矢女蓄刻肃闰种惹苫碘毁煎房屋抵押贷款风险控制研究 目录第1章 绪论21.1背景21.1.1“次贷危机”的产生21.1.2当前我国的房地产现状31.1.3国务院金融调控政策41.1.4我国房地产金融现状51.2在大环境下银行的房屋抵押贷款政策51.2.1央行取消房屋抵押贷款优惠51.2.2各商业银行收紧房屋抵押贷款业务6第2章 我国商业银行房屋抵押贷款风险分析62.1利率风险62.1.1贷款利率风险62.1.2存款利率风险72.2市场风险72.2.1通货膨胀风险82.2.2机会成本风险82.2.3房地产市场风险92.3信用风险102.3.1借款人的违约行为102.3.2 开发商的假按揭风险122.4操作性风险和银行自身管理所引发的风险122.4.1贷前调查形式化122.4.2个人信贷审批不严谨132.4.3忽视贷后管理132.4.4抵押物评估风险142.5法律风险142.5.1借款人借款资格142.5.2借款用途153某国有商业银行房屋抵押贷款风险控制案例分析153.1案例153.2案例中出现的风险183.2.1风险1193.2.2风险2203.3针对以上案例作出风险控制的对策和建议203.3.1采取利率可变性发放贷款的方式213.3.2提高贷款审查力度和管理水平213.3.3通过保险降低风险223.3.4借款人违约风险防范233.3.5银行对风险的控制243.3.6重视IT技术的应用253.3.7落实信贷责任制25第4章 综述26参考文献：271998年以来，随着我国住房制度改革的不断深化，房地产业得到了迅速发展，己经成为我国一个新的经济增长点。在中国经济持续快速发展的大背景下，城乡居民收入增加，购房意愿和购房能力都大幅提高，房屋抵押贷款也由此而发展迅猛。截至2008年底，我国商业银行发放的房屋抵押贷款余额已达到30000亿元，占所有贷款余额的10%左右，年均增长率在20%以上。但是，在房屋抵押贷款迅猛发展的同时，随着人民币升值预期的增强、土地资源日益的稀缺，大量投资资金涌入大中型城市房地产市场，造成房价持续大幅走高，房地产市场潜在的风险逐步显现。一方面中低收入者无力购房，房地产市场的有效需求受到抑制，另一方面房地产泡沫的积累，使个人住房抵押贷款的潜在风险也随之增加，不良率开始攀升。一旦发生大量贷款违约，将对中国经济产生很大的冲击。在国内房价泡沫较大、美国次贷危机影响巨大的背景下，我们不得不重新审视国内个人住房抵押贷款的违约风险，加快制定防范措施。第1章 绪论个人住房贷款作为一项中长期贷款品种，其风险具有长期的积累性，这种风险一旦发生质变便会爆发严重的金融震荡。19世纪30年代初，一场前所未有的经济大萧条使美国9000多家银行倒闭，其中1700多家银行因无法收回个人住房抵押贷款或因不动产贬值而倒闭破产。失业率的上升与收入的下降，曾使200多万户居民因无力偿还贷款而丧失了房产所有权。2007年爆发的美国“次贷”危机不但导致本国发放房屋抵押贷款的金融机构损失重大，还引发了国际金融市场的动荡，虽然中国的房地产市场并未受到太大冲击，但应该引以为戒，审视中国房地产金融风险。1.1背景1.1.1“次贷危机”的产生美国在“9.11”事件以后，为避免经济陷入衰退，采取了低利率政策，长期的低利率催生了房地产泡沫，并通过次级抵押贷款债券化等金融衍生产品的快速发展，导致金融市场资产泡沫也在不断积累。每个人都希望拥有属于自己的房子，所以从二十世纪末期开始，美国政府利用美国居民这一弱点，设立房利美，为美国居民提供住房贷款，让民众有钱购买房屋，以达到拉动内需的作用。随后美国又设立了房地美，其规模和房利美差不多。房利美和房地美都享有政府隐性担保的特权，在货币政策宽松、资产证券化和金融衍生产品创新速度加快的情况下，房利美和房地美的隐性担保规模越来越大。但房利美和房地美却忽视了资产的风险，一味扩大自身的发展规模，一味刺激居民消费，这两家所拥有的住房抵押贷款资产约占整个住房抵押贷款的50%，即约有5万亿美元。其通过资产证券化出售后，美国国内金融机构持有3.5万亿美元，另外约有1.5万亿美元是由海外机构所持有，各国中央银行是主要的债权人。如果这两家机构倒闭，其引起的冲击必将使全球性的。从2007年4月开始，由于美国房地产市场价格的持续下降，大批与次级住房抵押贷款有关的金融机构纷纷破产倒闭，当时这次危机被称为“次级抵押贷款危机”。 2007年8月，美国住房抵押贷款公司申请破产保护；欧美股市大跌；美国最大抵押贷款公司全国金融股份暴跌。2007年11月，花旗集团仅在房贷相关资产上就损失了近80亿美元；摩根士丹利因为这次危机损失了37亿美元；第三季标普/希勒全美房价指数季率下跌了1.7%。2008年3月，美国第五大投资银行贝尔斯登濒临破产，迫使美联储向其注入资金，并降息75个基点，之后，主要投资银行都面临破产或重组。2008年7月，美国最大的两家住房抵押贷款公司美国联邦国民抵押协会（房利美）和美国联邦住宅抵押公司（房地美）陷入困境。9月，房利美与房地美被美国政府接管；美林证券被美国银行收购；雷曼兄弟申请破产；华盛顿互惠银行倒闭；美国国际集团接受政府持股等。由于金融机构的连锁性，使得次级危机从刚开始的小小的混乱，不断延伸，最终发展成席卷全球的经济危机。1.1.2当前我国的房地产现状中国的房地产业也不可避免地受到了金融危机的冲击。在2008年，上海内、中、外环均有楼盘出现不同程度的降价，其中内环的中远两湾城部分房源直降7000元引发了市场的震动。据统计，2008年7、8两个月，上海楼市推出的新盘中有44.8%的楼盘出现降价行为，商品住宅的成交量都只有65万平方米左右，九月上半月更是仅有20万平方米，创下历史性的销售地量。根据北京市房地产交易管理网资料显示，2008年8月份与7月份相比，签约的期房套数下降了17.7%，签约的现房套数下降了48%。另外，同2007年8月相比，期房住宅签约套数下降了61.3%，签约面积下降了69.9%，现房住宅套数下降了81%，成交面积下降了81%。对中国经济来说，房地产业可能是受美国金融危机影响最大的产业。美国金融危机使世界经济增长放慢，从而导致了我国外部需求萎缩，企业效益处于下滑状态，投资的意愿和投资的能力与以前相比下降了，同时消费者的消费水平也受到了制约。金融危机影响我国经济周期的同时金融危机使居民的收入大幅的下降，失业率上升，通货膨胀加剧，股市不景气，房地产业企业家也失去了信心，这些都是促使房地产市场的不断调整的原因。但是2009年以来，在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，我国房地产市场急剧升温。根据2010年1月19日国家统计局公布的数据，2009年全国房地产市场成交量近9.4亿平方米，均价约4695元/平方米，全年房价涨幅24%。房地产量、价都创出了历史新高，是全年GDP增长8.7%的主要推动力之一。在市场回暖、销售增加等因素的带动下，2009年以来我国房地产开发投资增长逐季加快。2009年前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%。远远高于此前业界预测房地产10%以内的投资增长率。随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度，全国商房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业业用房销售面积增长30.6%。商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%。在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。1.1.3国务院金融调控政策虽然房地产市场对国民经济有较大的推动作用，但是，高房价超越了大部分社会成员的购买能力，容易引发诸多深远的经济和社会问题，因此，从2009年12月初到2010年1月初，多项房地产市场金融调控政策陆续出台后，以促进房地产市场平稳发展。从2010年1月至5月，央行已经三次调高了存款准备金率，冻结资金高达1万亿元，而继续调高存款准备金率乃至加息几乎没有悬念。2009年12月5-7日，中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。2009年12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。2009年12月14日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。2009年12月17日，国家5部委通知：对开发商拿地首付至少50%的限制。2010年1月10日，国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知。包含5方面11条措施，涵盖税收，土地，销售，供应，保障房等各个方面。在各类调节手段中，金融政策是房产政策的核心线条，通过对二手房首付比例的提高和商业银行住房按揭贷款优惠利率的取消来抑制房地产市场的过热。对房地产市场的调控双管齐下，一方面增加有效供给，一方面抑制投资行为。1.1.4我国房地产金融现状 房地产市场的发展离不开房地产金融的大力支持。随着国家加快住宅产业的发展，居民住房消费商品化水平的提高，房地产金融业的规模正在不断扩大，占商业银行业务的比重不断提高；中国人民银行也更加注重住房金融体系的完善，住房金融业务的经营机构也由过去建设银行等少数银行经营发展成为多家商业银行共同经营，住房金融市场已经开始由过去少数银行垄断经营发展到多家银行为重新分割市场份额而进行激烈的竞争。随着我国居民购房热情高涨，个人住房按揭贷款规模快速发展。目前我国住房按揭贷款平均的按揭成数不到6 成，平均贷款期限17 年，由于房价的持续上升，对应于1 元贷款的抵押物平均市值已超过1元，并且我国的商业银行也没有高风险的次级抵押贷款业务，房贷的还款来源是借款人的收入，商业银行住房抵押贷款较为安全。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到 0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展。目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言，自98年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。 1.2在大环境下银行的房屋抵押贷款政策为了有效控制房价过快增长，有效抑制热钱的市场流动，有效防范通货膨胀，中央银行开始收紧商业银行发放房屋抵押贷款的政策。 1.2.1央行取消房屋抵押贷款优惠2007年9月, 央行和银监会联合规定,购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍, 首次明确收紧第二套房贷。2008年8月，受金融危机影响房地产市场价格下跌，成交量降低，为此，央行决定将商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。2009年12月8日，野村证券报告称，央行也可能会取消对房屋抵押贷款的优惠政策以防止房地产泡沫的形成，特别是第二套房和第三套房的抵押贷款。1.2.2各商业银行收紧房屋抵押贷款业务从2008年下半年到2009年上半年的金融危机期间, 部分商业银行为抢夺房贷客户, 对二套房贷政策的执行都极为宽松, 出现了“首付20%、7.5折购二套房”的情况。到2010年，由中央银行紧缩房贷政策的影响，2010年1月，中国银行率先下发通知，将首套房贷的优惠利率统一由7折调整为8.5折，且全面停止与中介的二手房销售合作后，这一举措引发了业界收紧个贷的系列举措。至2010年4月底又有至少3家银行实际取消了首套房贷利率的7折优惠。不仅是国有四大行全面收紧了首套房贷利率优惠，股份制商业银行也纷纷提高了房贷优惠的门槛。如招行、光大、兴业等银行，已经不再执行7折优惠利率，利率最低可优惠至8.5折。刺激市场的优惠利率对于银行而言毫无利润可言，在政府宏观调控的大势之下，银行肯定会为保障自己的收益而积极配合政府政策调控。而对于二套房贷，许多银行已要求首付4成以上、贷款利率在基准利率水平上上浮10%。第2章 我国商业银行房屋抵押贷款风险分析商业银行房屋抵押贷款一直以来被公认为风险很低，但随着近几年房地产的不稳定发展和住房贷款的过快发展,其潜在的风险日益增大，且日益趋向明显化，由此引发了住房贷款的各种风险。就目前我国住房贷款的情况来看，我国商业银行房屋抵押贷款风险大致分为利率风险、市场风险、通货膨胀风险、信用风险、操作风险和法律风险等。2.1利率风险利率风险是指市场利率变动的不确定性给商业银行造成损失的可能性。商业银行房屋抵押贷款的利率风险是指由于金融市场的利率变化，房屋抵押贷款在还款期间的贷款利率发生变动，而对应其来源的银行资金的存款利率相对变动较小或者相对稳定，使得银行利润受损的可能性，从而使银行陷入贷款收入下降和负债成本增加的困境。2.1.1贷款利率风险贷款利率一般是根据商业银行对当前经济形势及对未来经济前景的判断来确定的，但是对经济的长期预期又不可能达到完美，这就意味着长期抵押贷款利率总会偏离未来的市场利率，利率风险是不可避免的。个人住房抵押贷款属于“借短贷长”的资本结构，只要利率发生波动，无论涨跌，银行都会遭到损失：利率上涨，银行会因原来签订的低利率合同而增加机会成本；利率下降，借款人又有可能提前还款，使银行的高利息预期无法实现。按我国央行规定，存量长期存款利率按存入时约定利率执行，而存量贷款利率却往往按新利率执行。当银行利率下调时，由于一年以上定期存款利率保持不变，而个人住房贷款利率按新利率执行，相对于已存入的长期存款，这部分贷款的收益空间就会缩小，给银行带来利率风险。在利率上调时，银行存款利率保持不变，贷款利率上升，银行存贷款利率差距拉大，但会使借款人的还款成本增加。如果借款人的收入没有得到相应提高，特别是一些投资性购房者，又可能会出现由于还款困难而违约。2.1.2存款利率风险 商业银行房屋抵押贷款的存款利率风险源于抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不同步。我国商业银行支持住房抵押贷款业务的资金来源主要是定期类存款。根据我国的利率管理规定，存款和贷款的基准利率受央行管制，中央银行根据宏观经济形势和政策目标的要求，制定和调整存款和贷款的基准利率。当央行调整利率时，新的存款利率一般在利率调整公告后的次日开始执行，而可变利率贷款的利率则是在次年予以调整。因此，如果利率上调，在利率调整的当年，银行的资金成本上升，但已发放贷款的利率不变，利差缩小。当利率上调的幅度较大时，“转存”现象就会出现，即存款人倾向于将未到期的定期存款尤其是存入时间不长的定期存款提出后再重新存入，以获得较高的利息收入。例如在2004年10月29日升息后的一段时间内，各银行的储蓄所便出现了提出定期存款并重新存入的现象。并且，如果利率上升的预期已普遍形成，存款还会出现短期化现象。而在利率下调时，贷款利率在次年开始下调，但银行原有定期存款的利率不变，利差依然会受到损害。存款利率和住房贷款利率调整的时间差异决定了银行的利差在短期内实际是不稳定的。 2.2市场风险市场风险是指房地产市场的价格变动以及金融市场的价格(利率)变动所带来的风险。商业银行房屋抵押贷款具有金额大、期限长的特点。由于商业银行房屋抵押贷款的期限最长可达二三十年，对金融机构而言，便面临着很大的不确定性，而且由于该种贷款是以所购住房为抵押，贷款收回的安全性与抵押物的市场价值息息相关，房地产市场的波动将会直接影响着住房抵押贷款的收回。此外，在漫长的贷款期内，市场利率波动除了会影响贷款人行为外，利率的波动还会影响到房地产市场，进而影响房地产的价格走向，加剧商业银行房屋抵押贷款的风险。2.2.1通货膨胀风险通货膨胀风险又叫“购买力风险”，是指由于通货膨胀因素使银行成本增加或实际收益减少的可能性。物价上升往往会伴随着通货膨胀而来，导致购买力的下降，货币贬值，即使借款人如约还款，但是贷款人也会因此而受到损失。如果通货膨胀率过高，银行贷款利率就会呈现出负数。而作为发放住宅抵押贷款这种长期抵押业务来说，银行遭受风险就更大。与此同时，在通货膨胀时期，存款利率通常会相应提高，从而直接加大银行的筹资成本。房地产价格对整个社会经济能产生巨大的拉动作用，但是如果出现过快增长，对于通货膨胀也会有一个巨大的拉动作用。就目前的中国而言，由于中国的经济是比较依赖于房地产业的，目前房地产价格的上涨，引致关联产业的价格也相继出现上涨，通货膨胀压力日益加大，对发放房屋抵押贷款的商业银行而言，通货膨胀率的上升形成的风险对银行的正常经营将产生较大影响。2.2.2机会成本风险机会成本又称为择一成本、替代性成本，是指在面临多方案择一决策时，被舍弃的选项中的最高价值者是本次决策的机会成本。简单的讲，可以理解为把一定资源投入某一用途后所放弃的在其他用途中所能获得的利益。任何决策，必须作出一定的选择，被舍弃掉的选项中的最高价值者即是这次决策的机会成本。机会成本对商业企业来说，是利用用一定的时间或资源生产一种商品时，而失去的利用这些资源生产其他最佳替代品的机会就是机会成本。对商业银行房屋抵押贷款而言，机会成本风险是指商业银行将资金作为房屋抵押贷款发放出去后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险。具体而言，机会成本风险指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升，超过住房贷款的报酬率的时候，贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润，从而造成收益的减少。2.2.3房地产市场风险房屋抵押贷款以借款人所购住房为抵押，应该比较有还款保证。但是在房地产市场发生变动，市场房价普遍下跌的情况下，如果还款人违约银行收回抵押房屋。此时即便商业银行能够顺利地处置抵押房屋，处置收入也可能无法弥补未偿还的贷款和处置费用，使银行遭受损失。当房地产市场发生变化使得所抵押的房产贬值到一定程度时，许多借款人会发现用贷款所购置的房产价值要低于自己负担的贷款价值，便会索性将己贬值房产让银行收走，以换取继续还贷责任的免除。在这种情况下，银行即使收回抵押房屋进行拍卖，所得收入也会低于贷款价值，况且抵押物变现比较困难，银行处置抵押物的操作难度大，变现成本高，这会使得银行遭受的损失更大。由图一可以看出，我国近年来房价一直呈上升状态，涨势凶猛，从2004年开始，房地产市场开始出现爆发式增长，2008年受金融危机影响房地产价格同比仅增长0.34%，但2009年房地产市场出现井喷行情，房地产价格上涨22.55%。图1 全国房价实际增长率与房屋销售价格指数增长率的对比图在全国房价上涨的大环境下，各大商业银行因为发放房屋贷款而隐含的市场风险被掩盖了。房屋抵押贷款作为各银行的优质资产，引发了商业银行间日益激烈的业务竞争。为了抢占更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤,，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。但是，为了调控房地产市场，国家实行了一系列趋紧的宏观调控政策，用以抑制房地产市场的价格上涨。另一方面市场运行规律是呈周期性的，房价并不会一直上涨，而会出现繁荣和衰退交替出现的情况。进入2010年，随着宏观调控力度的加大，房地产市场的上涨势头得到抑制，但是公众中持持币观望态度的人数大增，观望情绪浓厚。如果未来房地产市场价格下跌，则会出现由于借款人理性违约而引发商业银行的贷款损失。 2.3信用风险信用风险是借款人因各种原因未能及时、足额偿还债务或银行贷款而违约的可能性。发生违约时，债权人或银行必将因为未能得到预期的收益而承担财务上的损失。商业银行房屋抵押贷款信用风险是指商业银行房屋抵押贷款的借款人不能按时全额向商业银行偿还到期债务而造成违约进而为商业银行带来损失的可能性。商业银行房屋抵押贷款信用风险程度受多种因素影响和决定。这些因素包括借款人特征、住房特征、贷款特征和区域经济环境特征四个方面。借款人职业的稳定性、月还款额占家庭月收入比例、个人银行存款余额变化率、身体状况、还款记录、房屋价值、单位面积价格、贷款期限、贷款金额、贷款成数等因素均会对借款人的还款行为产生影响，导致信用风险的产生。由于房屋抵押贷款期限较长(最长为30年)，使信用风险具有滞后性，同时由于贷款对象的分散性和个体间较大的差异性，使贷款风险往往集中累积暴露，一旦爆发，便会迅速扩展出现大面积的金融风波，危及整个金融体系的安全。当个人住房贷款信用风险大规模发生时，不仅会给银行造成损失，影响银行自身的经营和发展，更突出的是导致众多的储蓄者和投资者的损失或失败。由于商业银行是高负债经营，因此银行的损失会影响到社会经济的各个层面，甚至引发整体经济衰退。具体来说，商业银行房屋抵押贷款信用风险主要有以下几类。2.3.1借款人的违约行为借款人的违约行为是指商业银行房屋抵押贷款的借款人因各种原因未能及时、足额偿还银行贷款的行为。根据商业银行房屋抵押贷款信用风险发生时借款人主观意愿的不同，可以将借款人违约风险分为四类：提前还款风险、被动违约风险、主动违约风险与恶意违约风险。1.提前还款风险提前还款风险是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还全部或部分贷款进而给商业银行带来损失的风险。国有商业银行由于长期以来受呆账坏账风险的影响，保证贷款安全成为凌驾于确保贷款收益之上的目标。因此，提前还款风险就常常被银行忽视，甚至提前还款还受到银行的鼓励。由于贷款利率上升和借款人收入水平的变化等影响，住房按揭贷款提前偿还现象屡见不鲜，这对于银行业并非一件好事。首先，这将会降低银行的利息收益。其次，它将使银行的可用资金增加，会造成资金闲置增加，从而加大银行的投资压力和风险。再次，提前还款还会增加银行的各项无形成本。由于提前偿还的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。而且银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成本和服务成本。2被动违约风险被动违约风险是指借款人由于某种客观原因造成支付能力不足，无法如期偿还住房贷款的本息而造成的违约风险。被动违约又称被迫违约，由于借款人由于丧失劳动能力、失业或其他特殊情况导致无法还款的一种无意违约，与房地产价格变化没有直接关系。发生被动违约的可能性大小直接取决于消费者的相对支付能力，在住房贷款月还贷额无大幅度增加的情况下，则由消费者的收入水平决定，累积的家庭金融资产也在一定程度上影响消费者的支付能力。30年代后期美国联邦住宅管理局总结出房屋抵押贷款的中借款人的偿付额度标准，即月还款额与总收入之比不超过25%，月还款额加上其他分期付款项（汽车贷款）与总收入之比不高于30%。中国银监会在我国银监会在商业银行房地产贷款风险管理指引中也规定，商业银行应将每笔个人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。但是由于银行与借款人之间的信息不对称，使得银行很难对借款人的财务状况进行持续有效的监控。当借款人收入发生变化，特别是当收入明显减少并无力继续供楼时，借款人不得不停止还款，从而不得不放弃房产。这种情况对借款人和银行的影响都很大，对银行来说就意味着要处置抵押物，可是处置之后的净所得有可能要比当初提供的贷款少，从而遭受损失。3.主动违约风险主动违约又称主观违约，就是这借款人基于个人利益的考虑而故意或有意违约。主动违约是借款人的一种理性选择行为。当借款人主观上认为放弃继续还款并放弃抵押物能给他带来更大的收益，或者说，当违约所产生的收益超过违约所产生的损失时，主动违约风险就会发生。主动违约一般发生在房价快速下跌的市场中，当借款人的抵押房屋价格低于未偿还的银行贷款额时，借款人便会发现，放弃还款是实现自身权益最大化的最佳选择。而房地产价格如果市场房价上升，即使借款人无力继续还款也不可能违约，因为他可以通过转让房产来还清贷款，收回成本，甚至赚取部分利润。由于我国的房价一直处于上升状态，目前主动违约风险并不明显，但一旦房地产市场出现波动，主动违约风险将会大规模出现。2.3.2 开发商的假按揭风险假按揭是指部分房地产开发商指使他人办理按揭贷款，通过办理假按揭贷款套取银行贷款以供他用。当房地产开发商资金紧张而又无法通过正常渠道融资或通过正常渠道融资法满足其需求时，采取捏造事实、隐瞒真相或其他不正当的手段，来骗取银行贷款。开发往往采用提高房价、虚构“购房者”和重复销售等行为来获取贷款。提高房价是开发商以实际格出售给购房者，但购房合同以高价签订，并以此申请贷款，多贷出的资金实际上转移给发商使用；虚构“购房者”是指开发商组织公司员工或他人，以购房名义进行骗取贷款的动，但这些人并非是真正的“购房者”；重复出售是开发商将己出售的房屋再次或多次出售，向银行贷款的行为。开发商之所以敢于挺而走险，主要是因为个人住房贷款利率远低于房产开发贷款利率，贷款期限远长于开发贷款期限。同时，相比开发贷款而言，个人住房贷较易获得。江苏省银监局2007年4月份公布了一份研究报告显示，不少银行不良个人住房贷款中约80%是由虚假按揭造成的。工行是目前我国最大的个人房贷放贷银行，工商银行消费信贷部门最新统计显示，其不良个人住房贷款中，80%是由虚假按揭造成的。工行与建行2006年9月涉及金额达5400多万元假按揭。北京中盛鑫房地产开发有限公司的38名员工或前员工，并未向银行贷款买房，却在开发商的“导演”下，被银行起诉拖欠房贷，涉及建行假按揭3200多万元，工行假按揭2200万元。而2006年2月暴露的北京“森豪公寓”假按揭案涉案金额高达6.45亿元。 2.4操作性风险和银行自身管理所引发的风险商业银行房屋抵押贷款的操作风险是指银行在个人住房抵押贷款的受理、调查、审查、审批、发放及贷后管理等环节中，因不当行为而导致的风险。贷款操作风险是预防贷款风险的关键，也是最大的顽疾。从出现的不良贷款中可以看出，多数不良贷款大都是由于操作违规引起的，为此加强贷款操作风险的预防是信用社当务之急。如何严格把好投放关，有效地防范贷款操作风险，是信贷管理的重中之重。商业银行房屋抵押贷款的操作风险主要表现在以下几点。2.4.1贷前调查形式化贷前调查是银行受理借款人申请后，对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵（质）押物、保证人情况，测定贷款风险度的过程。贷前调查是银行发放贷款前最重要的一环，也是贷款发放后能否如数按期收回的关键。商业银行房屋抵押贷款出现违约现象，很大一部分是由于贷前调查的失误。贷前调查是防范贷款风险的首要防线，是内部控制贷款风险的安全闸门，从某种程度上说它能决定一笔贷款的终极命运。调查质量越高，贷款风险度越低，反之，贷款风险度越高。银行对贷款前的调查流程有详细、具体的规定，但实际操作中，由于个人信贷户数多、笔数多、借款人来源分散，在没有足够的监督管理的情况下，过于形式化，轻视具体内容的调查，使银行承担不必要的潜在风险。2.4.2个人信贷审批不严谨目前我国还没有完整的个人征信系统，银行进行贷款审批，是从还款能力和还款意愿两方面对借款人进行评价。银行在审查贷款申请时，会全面考察个人的还款能力和还款意愿。对还款能力的评价主要考察借款人的收入来源证明、家庭财产证明、税单等资产证明；借款人还款意愿的评价主要信赖于对借款人品质的考察，通过对其学历、职业、年龄、家庭人员等情况进行综合评定。由于各地经济水平、收入水平等方面的差异，我国商业银行没有、也不可能有进行房屋抵押贷款审批的统一标准，更不会有统一的贷款发放标准。由于各商业银行审批的标准不同，同时难以对借款人收入情况等方面进行严格检查，使得个人信贷审批方面银行存在监督检查不够、专业化程度低下、经营过渡授权等诸多问题，银行对个人信贷审批质量无法保障。2.4.3忽视贷后管理贷后管理是指从贷款发放或其他信贷业务发生后直到本息收回或信用结束的全过程的信贷管理。贷后管理是信贷管理的最终环节，对于确保银行贷款安全和案件防控具有至关重要的作用。客户的经营财务状况是不断变化的，可能在审批授信时客户经营财务状况良好，但由于行业政策的影响、客户投资失误的影响，相关产业的影响会引起客户的经营财务状况发生较大不利变化。贷后管理就是要跟踪客户所属行业、客户的上下游和客户本身经营财务状况包括其商业信用的变化，及时发现可能不利于贷款按时归还的问题，并提出解决问题的措施。长期以来，贷后管理一直是我国银行信贷管理的薄弱环节，由于在信贷经营中存在的惯性思维和做法，当前的贷后管理工作仍然存在着许多问题。我国商业银行对个人贷款的管理，要求定期逐笔检查、报告。但是个人贷款业务达到一定业务量后，无论是从工作量上海市从银行管理上，逐笔检查是无法实现的。2.4.4抵押物评估风险商业银行房屋抵押贷款抵押物评估风险主要表现为抵押物不足。商业银行房地产贷款风险管理指引、房地产抵押估价指导意见规定，“ 抵押物价值的确定以该房地产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准”，房地产估价师应“充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示”。而在实际操作中，对于住宅类房地产，无论是商业银行内部协议评估还是委托中介机构评估，房地产抵押价值评估一般都只是采用市场比较法，并没有同时运用其他方法进行计算、，然后按权重取值，而且对于房地产市场的发展阶段、抵押物处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失也未作充分的考虑和分析。在这种评估模式下，抵押物的市场交易价格越高获得的贷款额度就越高，当房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时，就会存在严重的风险隐患。房产估价普遍存在高估的现象，若不能及时发现房价高估，在贷款成数较高时，有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险。抵押物价格高估会诱使借款人故意违约，将高价抵押物抛给银行，实际处置后损失很大，将直接导致商业银行抵押贷款风险。如果估价对象的产权资料系伪造，而银行没有核实抵押物合法性就放贷，那么银行该笔贷款将可能血本无归。 2.5法律风险贷款法律风险是指在具体的贷款过程中，因操作行为出现文书违法或法律瑕疵而使整个信贷行为不受法律保护，直接或间接导致贷款损失的风险。商业银行法律风险分布范围广，具体原因复杂，系统性认识和防范存在一定的难度。在房屋抵押贷款中表现为借款人是否具有贷款资格以及贷款用途是否合规两方面。2.5.1借款人借款资格商业银行借款人可以是自然人、企事业单位、其他经济组织。因借款人不具有资格而使得借款行为归于无效，引发纠纷。依据法律规定，自然人因为健康状况分为完全民事行为人、限制民事行为人和无民事行为人。而对于不同的借款人使用不同的贷款条件，10周岁以下未成年人或者完全不能辨认自己行为的精神病人，因大数额的借款行为需要一定的处分能力，所以两种人所作的借款行为应属无效。在我国，个人购置住房贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。对于户籍不再贷款银行所在地的借款人，贷款条件也不近相同。所以确定贷款人的主体资格在商业银行发放房屋抵押贷款中非常重要，相反如果忽视了借款人的主体资格便会造成银行的法律风险。例如，为了抑制投机性购房需求，2010年4月30日北京市政府公布了北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知，其中明确指出暂停对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。2.5.2借款用途借款用途直接关系到贷款的安全，影响到贷款的质量。当前，商业银行普遍存在借款用途失真问题，突出表现在，一是借款用途表述不清。如用于房地产开发的贷款，借款用途表述为“建房”、“修房”，甚至为“经商”等内容，表述借款用途不真实、不准确。二是虚构借款用途。借款人有意编造借款理由，受利益驱使，信贷人员随意采信借款人信息，或者明知用途不实而不作为，致使借款用途失真。最终，导致信贷资金流向难掌控，预期收益难确定，挤占挪用行为难控制，给银行带来损失。我国法律明确规定，银行贷款不能用于投资股票、基金等资本市场及用于非法活动。中国人民银行和银监会也在不断强调银行要严禁发放无指定用途的贷款。所以银行没有做好贷款前的审批核查工作，就会使贷款用于非法的活动之中。而这种贷款往往很难收回。3某国有商业银行房屋抵押贷款风险控制案例分析近年来，商业银行住房抵押贷款业务得到了快速发展，而且无论是在信贷规模上还是在效益贡献上的地位都得到了提高，与此同时，住房抵押贷款的不良率也开始不断攀升。目前，我国个人住房抵押贷款的平均不良率在1%左右，与其他贷款相比虽属优质资产，但是按照目前的发展速度，潜在风险已逐渐显现。按照国际经验，个人住房抵押贷款通常是发放后3-8年进入风险高峰期，而国内商业银行的个人住房抵押贷款绝大部分是2000年以后才发放的，目前正在进入风险暴露期。房地产市场具有周期性是不争的事实，一旦中国房地产市场出现调整或振荡，个人住房抵押贷款违约现象就会显现出来。房屋抵押贷款风险的逐渐增加也使得风险控制和管理问题成为关系商业银行能否健康发展的重要环节。3.1案例以某国有商业银行四川省分行个人住房抵押贷款中心自成立以来发放的个人住房抵押贷款为研究对象，通过对住房抵押贷款案例的统计与分析，对可能造成借款人违约的影响因素进行识别和评价，从而对某国有商业银行进行个人住房抵押贷款风险进行分析，评估当前个人住房抵押贷款风险状况，并提出如何有效防范和控制房屋抵押贷款风险的对策与建议。研究的样本来自某国有商业银行成都城区支行个人住房按揭贷款档案资料。在抽样时，先从信贷科目中选出商品房个人住房抵押贷款，然后根据贷款拖欠情况从中分离出个人住房抵押贷款违约贷款组和正常贷款组。所有满足逾期的全部抽取，正常贷款组按随机抽样原则进行抽样。从样本时间跨度看，所有样本的贷款发放时间在1998-2005年这一时间段内。从抽样结果看，共获得3401个正常个人住房抵押贷款样本和2227个违约贷款样本。经严格筛选后，最终获得有效正常贷款样本1362个，有效违约贷款样本543个，有效样本总容量为1905个。通过借款人的特征、贷款特征与房产特征来分别对商业银行发放的住房抵押贷款进行分析。通过下图表1与表2对某银行房屋抵押贷款的违约样本与正常贷款样本的对比分析，可以得出以下几点。表1 某银行住房抵押贷款的违约贷款样本的基本情况表2某银行住房抵押贷款的正常贷款样本的基本情况1.从借款人年龄看，违约样本中借款人年龄均值为32.77岁，正常样本中借款人年龄均值为34.40岁，说明购买商品房的群体以中青年为主，同时，随着年龄的提高，贷款的违约率呈下降趋势。2.为了对学历进行量化。将借款人学历分为初中及以下、高中、究生及以上五种，其中初中及以下赋值0，高中赋值1，大专赋值2，本科赋值3，研究生及以上赋值4。在违约样本组中借款人的学历均值为1. 94，正常样本组中借款人的学历均值为2. 07，正常样本组借款人学历较违约样本组高。3.从借款人婚姻状况看，违约样本组中婚姻状况均值为0. 58，正常样本组中婚姻状况均值为0. 67，均超过了0. 5，说明己婚借款人占到多数，而且已婚借款人更倾向于偿还贷款。4.从借款人家庭月收入分布看，违约样本组中家庭月收入均值为8.79，正常样本组中家庭月收入均值为10.70，正常样本组家庭月收入均值较违约样本组大1.91，可以说明家庭月收入越高，贷款发生违约的可能性越小。5.从借款人是否本地人看，违约样本组样本中是否本地人的均值为0.79，正常样本组样本中是否本地人的均值为0.82，违约样本组中外地人比例较正常样本组略高，由于外地人购房一般为投资行为，一定程度上可说明投资性购房发生违约的可能性更大。6.从月还款额占家庭月收入比分布看，违约样本组均值为33%，正常样本组均值为13% 。正常样本组月还款额占家庭月收入比违约样本组低近20个百分点，说明财务负担比率越低，发生违约的可能性越小。7.从贷款金额看，违约样本组贷款金额均值为26.85万元，正常样本组均值为27.74万元。贷款金额的高低对是否违约影响不大。8.从房屋建筑面积看，违约样本组房屋建筑面积均值为110.43平方米，正常样本组均值为112.71平方米。两者相差不大，对是否违约影响不大。9.从贷款成数来看，违约样本组贷款成数均值为6.67，正常样本组均值为6.32。违约样本组的贷款成数略高于正常样本组。10.从贷款期限看，在违约贷款组中，贷款期限均值为15.79，在正常贷款组中，贷款期限均值为15.39，说明贷款期限越长，违约风险越大。从以上分析中可以得出以下结论：（1）借款人年龄越大，个人住房抵押贷款发生违约的可能性越小；已婚借款人发生违约的可能性也较小。（2）借款人学历越高，个人住房抵押贷款发生违约的可能性越小；借款人职业稳定性、收入水平越高，个人住房抵押贷款发生违约的可能性也越小。（3）借款人为当地人时，个人住房抵押贷款发生违约的可能性较小。（4）贷款价值比越高，个人住房抵押贷款发生违约的可能性越大；月还款额占家庭收入比越高，个人住房抵押贷款发生违约的可能性也越大。贷款期限越长，个人住房抵押贷款发生违约的可能性越大；贷款利率越高，个人住房抵押贷款发生违约的可能性也越大。3.2案例中出现的风险商业银行房屋抵押贷款的风险分为系统性风险和非系统性风险。系统性风险与整个社会的宏观环境相关，是所有金融机构都要面临的风险，不可能通过银行的单方面努力而减轻或避免，如因政治、法律、宏观经济环境、政策制度变迁等造成的风险。而非系统性风险则是个别贷款项目因其收益的不确定性所带来的风险，它可以通过银行加强风险防范和控制得以转移。通过对四川省某国有银行发放住房贷款中违约和正常贷款的案例进行分析所得出的结果，可以发现，不良贷款的产生与借款人的年龄、收入、学历、职业等有密切关系，同时，也和贷款的成数以及期限有一定关系。而商业银行发放房屋抵押贷款之所以出现违约行为，主要一类主要是由于银行操作不当所导致高风险贷款的发放，别一类风险则是由于房地产价格和市场利率变动等客观原因。3.2.1风险1住房贷款一直以来被公认为风险很低，但随着近几年房地产的不稳定发展和住房贷款的过快发展,其潜在的风险日益增大，且日益趋向明显化，由此引发了住房贷款的各种风险。对于商业银行贷款的风险而言，首先是来自银行自身的风险，主要包括：（1）流动性风险。即个人住房贷款期限长、占用资金多、流动性差，可能导致银行的资金不足以支持该项业务的持续发展。（2）运营风险。即由于银行在数据采集、输入、处理、计算等环节的失误或电子系统错误、系统故障等原因造成的风险。（3）人力资源风险，即银行由于缺少相关的专业人员所造成的风险。（4）道德风险，即银行员工出于个人利益故意发放不符合条件的贷款。 图3 商业银行房屋抵押贷款流程 商业银行房屋抵押贷款的发放流程如图3所示：首先借款人提出贷款申请，经银行调查、审查和审批同意后开立存款账户或银行卡，并到房管部门办理房产评估，然后持已评估的产权证书、身份证明、婚姻证明、有关贷款用途证明签订合同。贷款行根据合同发放贷款，借款人每月(季)末在其理财卡账户存入足够金额缴纳每期还款金额，并在到期日结清全部本息。贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。但是，银行在设计并执行个人住房抵押贷款的过程中，各个环节都会遇到问题。在个人的资信调查方面，虽然我国已初步建立起个人征信系统，但是信贷人员在对借款人提交的个人资料进行审查时，大多只能运用经验进行核实，无法达到确保真实性和准确性的目的。流程的设计中，也没有考虑