松滋广银·翡翠城项目10月份促销方案1.doc

广银集团松滋广银翡翠城项目10月份特惠活动方案松滋广银翡翠城营销部2013年10月20日目 录一、房源统计二、销售进度三、推出房源分析 1、房源统计 2、房源落位四、金九银十”松滋房地产市场行情 1、“金九银十”松滋楼市整体状况2、“金九银十”松滋楼市排名3、微观市场供需分析五、销售战略转换六、销售思路七、推出时间建议八、促销执行 1、工作重点 2、促销说辞九、促销配合十、广告投放计划 一、 房源统计1号楼可售房源：16套，定房3套6号楼可售房源：11套，定房3套7号楼可售房源：20套，定房3套2号楼推售房源：38套，定房8套8号楼推出房源：1单元（西单元）36套【尚未办理预售】，认筹9张共推316套房源，可售房源85套，定房17套，其中8号楼总共认筹9张。西单元36套房源11套房源38套房源20套房源16套房源二、 销售进度特价房源在10月26日发售，则相关工程进度及要求如下2013年11月16日8号楼开盘2013年11月上旬尾盘促销2013年12月上旬8号楼东单元加推2013年10月26日前系列推广展开三、 推售房源分析1、 房源统计表户型户型结构面积（）套数所占比例1#6#7#2#8#A1+2*2*1851310.7%A12*2*1871210.0%B12*2*19421.6%B22*2*29921.6%C12*2*21101101104133.9%D13*2*21261512.4%D23*2*21191814.9%E13*2*21391814.9%总计套数1611203836121100%2、 房源落位 1号楼剩余18层1套99户型、2套94户型和13套87户型； 6号楼剩余1层4套房源和18层4套房源，中间有3套已经订购； 7号楼剩余户型集中在1-2层、14层、17-18层； 2号楼1层、14层、18层均未去化，其中85户型去化较低。综上所述：本阶段基本难以去化的房源为85小户型及1层、14层、18层户型四、 “金九银十”松滋房地产市场行情1、“金九银十”松滋楼市整体状况9月消化量10消化量存量产品分类套数面积套数面积套数面积住宅（高层）19721593.6513213978.893968419710.36广银翡翠城586447.35384128.60859263.79本案市场份额29.4%29.8%28.8%29.5%2.1%2.2%2、“金九银十”松滋楼市排名项目名称成交均价9月销售套数10月销售套数市场动态广银翡翠城3842.4558382号楼开盘鑫泰中央天成4716.901617与戴德梁行举行签约仪式信达森林公馆4212.99813最高优惠5万元嘉禾御景4180.291310最高优惠3万元玫瑰湾3608.761413首付3万起阳光首付4007.6832洋房认筹1万抵2万锦绣江南3678.3146无活动3、微观市场供需分析（1）户型供需状况松滋城区项目户型供应情况户型一房两房三房四房及以上截止目前01349套2380套238套比例034%60%6%（数据来源：松滋网上房地产交易信息统计，松滋房网网站。）小结：松滋城区项目供应比例集中在两房以及三房，其中三房供应量最大，占60%，超过总供应量的一半。两房供应量在34%。四房的供应比例相对较少，只有6%的比例，主要表现为部分花园洋房、顶层复式户型等物业供应。另外，单间公寓及一房的供应比例为零。房型面积供应情况户型2房3房4房60-7018%70-8046%80-9033%90-1003%12%100-11033%110-12031%120-13017%1307%100%小结：松滋城区目前90120户型供应比重较大，主要是由于首次置业客户的购买习惯所决定的。需求则以90-120的舒适三房为主。结合以上房型面积分布可知，松滋城区户型供需呈现以下特点： 两房户型从60-90均有供应。其中60-70、70-80、80-90的比例分别为18、46、33%。 三房户型从90-130以上的面积区间均有供应。其中，100120三房户型供需两旺，占64%；其次是90100，占18%。 四房户型市场需求反应较为平淡。户型大多在140平米以上，个别大户型面积达到200平米以上。（2） 总价情况松滋城区住宅供应的总价呈现以下特点： 25万元总价以下的户型在松滋城区极少，有明显的市场空白； 25-30万元总价对应的户型面积分布在70-85平方米之间。主要为舒适、实用型两房； 30-35万元户型面积集中在90-110平方米，以紧凑型三房为绝对主力；而30万元以下的三房户型目前市场供应较少，存在一定的市场空白。 3540万元总价户型在115125之间，市场供应总量较大； 4050万元总价户型面积在130以上，市场供应较少。五、 销售战略转换综合上面几点因素分析得出以下战略上的转换：1、市场情况：针对松滋市“金九银十”房地产市场销售不乐观的形式下，本案能够逆势而上的情况下，再做大型动漫活动既浪费资金，同时会影响销售节奏；2、竞争情况：松滋各竞争楼盘，暂时未有大量的房源供应，年底必将资金回笼，进行大面积的促销活动，因此与其在年底做促销活动，不如本案将促销提前，抢占市场份额；3、项目情况：本案经过“金九银十”的大量去化，现剩房源均为市场难以去化的房源，且今年不再有其他房源供给，因此重点工作应该在剩房的去化。因此为了加大销售力度的推进，取消原计划的“动漫嘉年华”，将精力投入到实质化的销售中。六、 销售思路 销售形式：低开高走，以特价房形式推售难以去化户型。8号楼10万元认购，享受开盘每平米立减200元优惠。 销售目标：在房源不足的情况下，通过特价房维持市场销售热度，同时去化难以消化的房源。 销售对象：重点考虑返乡客户，对区域内潜在客户宣传 促销优惠： 1层、14层、18层房源总价立减48888元（4个8）优惠 8号楼交付10万元定金，可享受内部选房订房机会，同时享受开盘当日每平方米优惠200元。 优惠说明：n 在优惠的推广上，打出“一口价”优惠信息，部分房源总价减48888万。以1号楼1801室为例：（总价减48888万）。01销售标价01实际成交价建筑面积单价总价单价总价99.714358434536 4057 404536 434536元-48888元=385648元低于成交总价18888元七、 推出时间建议1、 从竞案层面来看：随着松滋2013年“金九银十”大冷门，年底市场上将有大面积的楼盘进行加推（玫瑰湾 阳光首府 御景天成 中央天成 东方明珠）。可见，市场竞争激烈，需及时尽早抢占市场份额。2、 从客户积累情况来看：尽管项目蓄客量仍有一定的差距，但随着近几周来访客户情况来看，更多客户关注是本项目房源楼层以及价格，所以需趁热打铁，以特价房推售形式，及时消化。3、 从营销中心来看：项目现工期阶段2#楼取得预售证、8#楼已进入施工阶段， 样板区的包装以及1号楼楼体广告的出街，使项目的现场形象大幅度上升，由此增加了意向客户对项目的信心，降低了市场客户的心里抗性；4、 从本月销售任务来看：在10号楼今年未能取得预售的情况下，为了确保第四季度销售任务的完成，本次销售的时间需提前，一方面尽可能的消化现有的认筹客户，另一方面利用销售信息刺激本月新增的潜在意向新客户，才能确保在规定的时间内完成签约的销售额。综上分析，拟定内部认购时间为10月26日（周日）八、 促销执行1、 工作重点 促销形式：推广上：总价立减48888元优惠。（示意图）销售上：树立大型特价房降价（将降价房源在营销中心或门前公示）。（示意图） 优惠对象：特价房需在10日内办理签约手续 优惠时间：10月26日起至8号楼开盘结束 优惠形式：一房一价优惠公示，每套特价房总价优惠在5万左右2、 促销说辞： 促销电话说辞您好，我是广银翡翠城销售员XX，10月26日广银翡翠城为回馈松滋广大市民，特别推出优惠房源，每套房源总价优惠均高达5万元，房源有限，机会难得，欢迎您前来咨询，我叫xx. 促销谈客说辞广银集团在全国开发十多个楼盘，广银翡翠城作为广银集团在松滋的标杆项目，不负众望，截止目前稳居松滋房地产行业销售冠军，为了回馈松滋广大购房置业者，对我们的关注与支持，特此推出特价房源，以回馈各位。此次推出的房源数量有限，降价力度也是松滋有史以来最大的，机会难得，如果不赶快决定的话，很可能等下就被别人抢走了。等您考虑好了再来，没有选房和享受优惠的资格，错过了这么好的机会您一定会后悔的，好房子是不会等人的，建议您今天把握机会趁早订房。3、 8号楼认筹持续进行九、 促销配合1、工作难点 难点一：控制好特价房源的价格和楼层，一次到位将难以去化的房源消化掉。 难点二：楼层与户型的降价策略相互配合。2、促销活动1）活动目标：营造“感恩”氛围，弱化降价信息；通过赠送礼品的形式，促进成交。2）活动主题：广银翡翠城感恩大回馈 撼动全城每套总价立减48888元，更享豪华大礼包3）活动地点： 广银翡翠城营销中心4）活动时间： 10月26日5）活动形式：特价房源表现成销控购房赠送豪华大礼包6）推广配合：活动前期准备工作10月24日 网络信息发布；特价房源表。10月25日活动前一天现成氛围营造短信平台全城发布活动信息。活动配合短信通知：提醒所有前来观影客户活动时间及地点等。网站推广：活动进行时，松滋人网站推广1.活动软文发布；2.图文信息发布；3.全程跟踪报道；4.微博 微信QQ群全面发布活动信息；5.贴吧活动信息发布。活动现场：营销中心冷餐供应活动流程（活动当天）08:00(前） 催促客户到场，排队取号；08:30 发表感恩讲话，特价房源销控表启动；09:30 置业顾问推售；17:30 回销售部集中。十、 广告投放计划1、 派单计划区域路线时间重点社区或单位投放量新江口镇城南10.23/10.24