新景祥2008年长沙市市场观察报告word模板.doc

长沙08年市场观察（08.1.01-08.12.31） 新景祥事业机构长沙NEW VISUAL ANGLE目录第一章 大事件31、中央政府积极救市32、湖南省18 条地产新政暖市33、长沙政府四大救市政策出台44、长沙经适房改革：货币分配45、长沙大河西先导区成立56、长株潭轻轨力争三年内开工 造价预估为304 亿元57、总成交3259 套 长沙第26 届房交会昨日圆满落幕58、长沙地王动工破退地传言 首期商品房明年面市69、上海城二期一口价开盘610、天健芙蓉盛世，降价引发的退房风波7第二章 宏观视点8一、政策类8二、城市建设类12第三章 市场视点14一、土地市场14二、住宅市场18第四章 营销视点27一、营销综述27二、营销策略27第五章 区域视点30一、开福区30二、天心区35三、岳麓区40四、雨花区46五、芙蓉区53六、郊区星沙57第六章 09年长沙楼市趋势预测61一、市场供求预测61二、行业预测62三、专业前瞻63第一章 大事件1、中央政府积极救市10 月17 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署四季度经济工作。会议强调，做好四季度经济工作，对于全面完成今年任务，为明年的发展打下良好基础，尤为重要。要按照科学发展观的要求，采取灵活审慎的宏观经济政策，尽快出台有针对性的财税、信贷、外贸等政策措施，继续保持经济平稳较快增长。同时，推进结构调整和发展方式转变。加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。10 月22 日，财政部出台一揽子旨在激活内需的政策，其中降低房地产税费，支持居民购房成为拉动内需的主要部分。11 月10 日，国务院召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议。国务院总理温家宝发表重要讲话。他指出，为应对国际金融危机对我国经济带来的不利影响，党中央、国务院近日作出决定，要实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的促进经济发展的政策措施。各地区各部门要认真贯彻落实中央的决策和部署，扎实做好各项工作，努力保持经济平稳较快发展。温家宝在会上部署了落实中央政策措施的七项工作，其中有三条直接或间接与房地产行业相关。11 月12 日，住房城乡建设部副部长齐骥接受记者采访时说，我国将加大保障性住房建设力度，加大资金投入，力争用三年时间投入9000 亿，基本解决低收入家庭住房困难问题。12 月17 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议要求要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。新景祥点评：全球经济危机正在对我国经济实体进行冲击，这次中央政府的反应速度可以称得上是前所未有的。5 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施，会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施。10 日，国务院再次召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议，部署七项重点工作，10 日下午部分相关部门即公布了相关投资计划。中央政府的反应速度之快，长沙市2008 年房地产市场研究报告不得不让全国人民对这次经济危机给予重视，提高了全国人民的危机意识。房地产企业对这次经济危机也要有足够的认识，充分做好过冬准备。在这两次会议上，房地产行业被多次提到，并再次确认了房地产行业是国民经济的重要支柱产业的地位，这对于促进房地产行业健康发展具有极其重要的意义。会议确定了保障性安居工程是今后房地产业发展的一大重点，因此，中小户型、中低价位普通商品房的开发将会得到政府的更大力度支持，将有广阔的发展空间。中央政府救市政策的出台对稳定长沙房地产行业发展，坚定开发商信心起到了积极作用，同时也是对长沙地方政府救市政策的一种肯定，为长沙市政府和各区县政府进一步出台相关促进楼市发展政策提供了一个良好的宏观环境。2、湖南省18 条地产新政暖市11 月19 日，湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅联合正式发布关于促进房地产市场健康稳定发展的若干意见，意见共有18 条措施，从3 个方面拯救楼市。一是降低交易税费，扩大需求。对个人首次购买普通住房的，契税税率统一下调到1，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销（售）住房暂免征收土地增值税，被拆迁人购置住宅，其购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征交易契税。二是加强住房保障，解决低收入家庭住房。2011 年底前，对人均住房建筑面积10 平方米以下的城市低收入家庭基本做到应保尽保，其中实物配租保障户数不得低于40。三是优化投资环境，减轻开发商负担。对实行土地招标、拍卖、挂牌全额交缴土地出让价款的项目，不再收取基础设施配套费。合理控制单宗土地规模，对较大规模的开发项目，可以分宗出让、分期办理相关手续。对房地产开发项目，规划报建、施工报建交纳的各种费用延至商品房预销售环节统一收取。将农民工工资保证金与房地产开发项目资本金合并管理，资金监管比例从降至。住宅专项维修基金延至办理商品房交付手续时收取。新景祥点评：意见的出台和市房产局公告的发布，预示着中央宏观调控措施在地方得到落实。相比此前地方政府的自发救市行为，中央政策的贯彻和落实更能够坚强楼市的信心，更能够改变当前消费者的观望情绪。在经过降低首付、减轻税费、优惠利率的组合拳下，部分购房者观望情绪已经动摇，开始出手，但在当前经济危机的氛围下，楼市很难出现大的改观。3、长沙政府四大救市政策出台7 月21 日，长沙市人民政府出台关于促进我市房地产业健康发展的若干意见(以下简称意见)。意见从土地、金融、税收以及开发报建等各方面提出相应的优惠政策，目的就是在于增强楼市消费信心。政策一，城市无房困难户可获8 万元购房补助；政策二，二手房交易税调整为1.1%；政策三，多项房地产税费减免或延迟收取；政策四，公积金贷款首付降为20%。新景祥点评：面对持续低迷的长沙楼市，长沙市政府率先全国开展了救市行动。通过扩大需求，增强购买能力，减少税费，减轻开发商资金压力四个方面来解救日益困难的房地产业。经济适用房全面推行货币补贴方式，意味着经济适用房建设资金将直接进入房地产交易环节。推行货币补贴方式的政策实施后，对于启动房地产市场，盘活市场存量房特别是二手房市场将会产生积极的拉动效应。二手房交易综合税下调，对于刺激市场的作用不言而喻。在2009 年12 月31 日前出售二手商品房，并购买普通商品房的，二手房交易税将由财政给予全额补贴的政策，极有可能提前释放一部分消费者的购房欲望。减免、延迟收取税费，减轻开发企业资金压力，对于开发商而言，这无疑是最实在的一种帮助。就面对资金压力的开发商而言，无论是哪一方面的开支减少，都意味着可以在今年的房市严冬中支撑多一点的时间，等待着行情复苏的到来。降低公积金贷款首付，延长贷款期限，对于能够使用公积金贷款的消费者而言，释放了一个积极入市的信号。此次政策不仅仅是给房地产业带来好政策，更重要的是这一政策的出台，传递的是政府对于房地产市场发展大力支持的态度。长沙市政府从此开始了救市行动。4、长沙经适房改革：货币分配7 月中旬，长沙市政府正式宣布改革经济适用住房保障方式，通过发放货币补贴，支持保障对象以自主购房的方式解决住房问题；8 月14 日，长沙市经济适用住房货币补贴审批操作规程(试行)出台，细化和明确了货币补贴相关事宜。同时“新政”率先在开福区试点启动，首批可向全市1000 户家庭提供补贴，符合条件者均可申请。9 月6 日，长沙市首批经济适用房货币补贴凭证即将发放，名额为1000 户，这意味着1000 户低收入住房困难家庭和无房家庭将凭此分别获得5 万和8 万的货币补助，用以购买商品房，减轻了他们购房的一部分压力。新景祥点评：各地的经济适用房操作方式大同小异，一般由当地政府划拨土地，优惠各项税费，由某个开发商整体建设，销售采用政府指导价，原则上控制利润在3%以内。购买经济适用房的资格先由政府相关部门审批，由于“僧多粥少”，开盘时通常采取“摇号”方式决定各套经适房的归属。长沙素有敢为人先的传统，此次经济适用住房货币化也可以称得上一次大胆的探索和实践。经济适用住房货币化之后，保障对象可以根据自己需要购买适合自己的住房，与实物购房相比，货币补贴更加灵活。同时，还可以把住房保障需求引向市场，促进市场发展，可谓一举两得。但是，经济适用住房货币化，同样存在缺陷，补贴金额能否弥补商品房与经济适用住房的差价，货币化之后会不会引起房价的进一步上涨，依然是经济适用住房货币化无法克服的缺陷。5、长沙大河西先导区成立3 月17 日，长沙设立长株潭“两型社会”综合配套改革试验区长沙大河西先导区，以更好地探索“两型社会”的发展模式，更好地发挥“两型社会”建设的示范作用和核心城市群的带动效应。6 月11 日，长沙大河西先导区管理委员会在麓谷挂牌成立。大河西先导区管委会的挂牌成立，标志着长沙“两型社会”综合配套改革试验迈出了坚实的一步。新景祥点评：大河西先导区总用地1200 平方公里，其中建设用地规模420 平方公里。大河西先导区作为长株潭“两型社会”实验区，是对两型社会建设的探索、试验与摸索，具有承前启后的作用。大河西先导区的成立标志着两型社会建设拉开序幕，长沙建设的重点必将向河西偏移，河西将迎来新一轮的建设高潮，大河西先导区的设立，也必将拉近河西与河东的差距。6、长株潭轻轨力争三年内开工 造价预估为304 亿元长株潭城际轨道交通拟建4 条线，线网总长为150 公里，地下线51 公里，地上线99.2公里，设车站38 座。拟建的4 条线分别为，长沙-株洲48 公里，长沙-湘潭29.7 公里，株洲-湘潭49.9 公里，长沙西-湘潭22.5 公里。4 条线总造价初步匡算为304 亿元，拟进行“整体规划，分步实施”。长沙市2008 年房地产市场研究报告上海克而瑞信息技术有限新景祥点评：随着“两型社会”的批准，长株潭轻轨也提上日程。城际轨道建成之后，将大大拉近长株潭三市之间的距离，促进三市之间交流，届时，长株潭三市将真正实现三市融城。7、总成交3259 套 长沙第26 届房交会昨日圆满落幕11 月2 日，中国长沙26 届房地产交易展示会圆满落幕。根据主办方统计数据显示，本届房交会现场接待观展市民333 万余人次，网上房展点击近80 万人次，各类房屋总成交金额高达166 亿元，整体水平与上届房交会相比明显上升。相关负责人表示，从这次房交会的各类成交数据来看市场已经开始回暖，老百姓的置业热情逐渐恢复。中小户型和安居房源成为市场热点以中小户型和安居房源成交为主，以刚性需求和自住型置业为主，本届房交会在当前市场形势下呈现出新特点。80 多家企业纷纷亮相，覆盖长沙各个区域，各种户型、品质、价位的楼盘，充分满足了不同消费群体的住房需求。现场成交549 套，比上届增长近1 倍数据显示，本届房交会四天时间，各类房屋实际成交549 套，与25 届房交会相比增长了近96%，增长成交中，货币安居房成高达221 套。各类房屋实际成交总面积55 万平方米，成交金额26 亿元，且以中小户型为主；而意向成交2710 套，其中货补安居房源意向成交617 套，总面积达30 万平方米，成交金额达14 亿元，意向成交套数与25 届房交会相比增长了22%；各类房屋总成交3259 套，与25 届房交会相比增长20%，总成交面积355万平方米，总成交金额达166 亿。整体水平与25 届房交会相比明显上升。刚性需求强劲，市场信心明显回暖，使得本届房交会中小户型销售走俏。在本届房交会上，诸多楼盘现场纷纷抛出抄底价，让利较多的楼盘成交看好。房交会上，大部分楼盘价格调整到位，使得购房者认为进一步下降空间已不存在，因此选择出手。房交会组委会负责人表示，“中央和省市一系列稳定房地产市场政策的陆续出台，对长沙房地产市场起到了明显的提振作用。”万余市州购房者热捧房交会房交会期间，由房交会组委会和本报联合出品的我在长沙有个家置业蓝皮书在房交长沙市2008 年房地产市场研究报告会现场热力发布。这份蓝皮书代表主流媒体首次关注在长沙置业安家的市州人群，也是首次对长沙房地产市场全省购买力的深度解读。在房交会前3 天，全省购房直通车免费接送市州市民，让观展者到长沙买房看房十分便捷。万余名市州购房者搭乘购房直通车直达房交会现场，这些来自株洲、湘潭、岳阳、衡阳、娄底、益阳、常德、郴州、邵阳等全省各市州的意向购房者，在观展房交会之余还参观了长沙多家代表楼盘，斩获颇丰。新景祥点评：历时四天，被众多开发商、地方政府寄予厚望的房交会终于落下帷幕了。回顾这届房交会不免发现一些亮点：安居房源的推出，地州市购房者的大力参与都为本届房交会带来了一丝惊喜相比上届房交会，成交量增长近一倍。住房保障对象和地州市购房者逐渐成为长沙市房地产市场新的推动力，将来撑起楼市一片天空也未尝不可能。但是，整体楼市的疲软仍然需要开发商注意，如果激活整体市场仍然需要努力。8、长沙地王动工破退地传言 首期商品房明年面市11 月23 日，新河三角洲项目奠基开工，该项目位于湘江与浏阳河交汇处，为长沙市重点工程，项目总占地约1660 亩，平台上建筑面积380 万平方米，其中住宅约300 万平方米，公建约80 万平方米。今日奠基开工的为首期开发区，其建筑面积约52 万平方米，紧靠湘江，计划明年10 月左右面市。新景祥点评：自从土地出让以来，长沙地王的一举一动都被人们密切的关注着。年初的退地风波还没有完全消失，北辰就以实际行动向所有持有怀疑态度的人表明，北辰不但没有退地，还对长沙楼市充满信心。新河三角洲作为长沙标志性项目，对长沙楼市具有很强的引导性，该项目的开工，让不少对长沙楼市抱有悲观情绪的开发商吃了一颗定心丸。新河三角洲项目上市将提升整个片区的形象。明年开始长沙将迎来湘江世纪城、新河三角洲、滨江新城、南湖片区四大片区都有江景楼盘上市的情景，长沙江景楼盘的竞争将会更加激烈。9、上海城二期一口价开盘长沙上海城项目位于雨花区韶山南路633 号（林学院对面），是一座35 万平方米巨型生活社区。项目一期04 年5 月开盘，2005 年6 月交房，现已成为成熟的生活区。二期建筑面积17 万平方米，1622 户，由9 栋高层组成，2008 年8 月31 日开盘，开盘期间，实行一口价，4288 元/平方米。开盘当日引起市场轰动，取得良好的销售效果。一口价销售策略从此风靡长沙。新景祥点评：上海城二期开盘的营销策略无疑是非常成功的。在广告宣传策略的选择上，上海城选择了短期引爆的策略，在开盘前十天大量投入平面媒体广告，最大限度的吸引广大客户的眼球。在营销定价策略上，上海城采用了单一统一定价的策略，不设置楼层价差和方向价差，形成一种先到先得的氛围，让部分看好楼层和户型的客户不得不提前排队等候，为楼盘凝聚人气发挥了巨大最用。一口价的定价策略使好楼层、好户型的产品以最快的速度销售，让开发商在最短时间内最大限度的得到回款，在当前市场不景气、开发商缺少资金的情况下，也不失为一种快速回款自救的好方法。上海城的一口价策略为长沙楼市带来了一种有效的营销手段，一口价迅速成为市场上热门的营销手段。10、天健芙蓉盛世，降价引发的退房风波天健芙蓉盛世是深圳天健地产在长沙投资逾40 亿全力打造的第一个大型综合项目。项目总占地面积17.12 公顷，项目总占地面积181188.79 平方米，总建筑面积770000 平方米，规划总户数5000 逾户。项目规划为高尚住宅、大型商业、甲级写字楼、星级酒店等综合业态。2007 年4 月，天健芙蓉盛世开始蓄客，初步预计开盘价格4000 元/平方米，随着07年房价疯涨，天健芙蓉盛世一再推迟开盘，2007 年11 月25 日，以5100 元/平方米的均价开盘。虽然价格高出许多，但在房价疯涨面前失去理性的购房者仍然抢购。进入08 年，楼市进入寒冬，天健为了促销，在08 年10 月份推出8 折优惠，一期客户在未交房前，自己房屋即贬值多达16 万元，引起一期客户心理失衡，部分客户开始在天健芙蓉盛世售楼处前聚集要求退房，由于天健集团处理不当，矛盾逐渐激化，最后演变成一期客户围堵售楼处，造成售楼处无法正常工作，在长沙房地产界引起极大影响。新景祥点评：自从王石发表“拐点”论后，全国各地楼市都出现了不同程度的降价。房价的下降带来的不仅仅是房地产开发商自身利益的减少，也让高价入市购房的消费者深受其害，眼睁睁的看着自己手上的房子不断贬值，情急之下，高价购房者纷纷要求开发商退房、补偿损失。在长沙，天健芙蓉盛世绝不是唯一的一个遭受客户围攻退房的开发商，鑫远湘府华城等降价幅度较大的楼盘都面临这样的问题。房价下跌引来的诸多麻烦让开发商降价更加谨慎，降价策略也发生改变，由明降变为暗降。第二章 宏观视点一、政策类政策的出台来源于对目前经济和楼市发展的修正和对未来经济调整的铺垫，今年政策的变化可以说明：1） 由原来的货币紧缩政策转变为扩大内需的扩张型金融政策，但是由于经济恶化使得扩张性政策在金融机构执行时变得谨慎，金融机构很难像政策鼓励的那样为开发商续命；2） 致力于减免购房者的税负来刺激商品房消费，但没有直击楼市的两个关键点开发商的现金流和购房人的价格预期，因此对市场的实质性作用不大；3） 刺激内需的政策对房地产行业作用不大，大部分集中在对基础设施建设和保障住房的建设，而大量的保障性住房出台将在一定程度上打击中低档商品房市场。1、金融类政策经济适用住房开发贷款管理办法2008 年1 月18 日，银监会发布了经济适用住房开发贷款管理办法，办法明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格，规范了贷款期限、利率管理，严格贷款资金管理要求，做到既明确金融支持政策，又注重防范金融风险，既注重政策连续性、稳定性，又为银行业务创新留下空间。关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知2008 年6 月1 日，银监会发布了关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知，其中，第一部分谈宏观经济与房地产市场，要求银行做压力测试和完善授信管理体制，第二方面谈个贷风险控制要求，第三方面谈开发贷款的风险控制要求，第四谈银行监管工作。关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知2008 年6 月1 日，银监会发布了关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知，要求银行对委托贷款的房企借款人，按照开发项目贷款的信贷要求进行考查(项目自有资本金达到35%及以上，“四证”齐全)。小产权房禁发贷款2008 年8 月27 日，中国人民银行和中国银监会昨日联合发出通知，再次重申各商业银行不得向小产权房发放任何形式的贷款的规定。按照通知，今后四类贷款项目将受到严格控制。这四类项目包括：一、禁止向不符合规划控制要求的项目提供贷款支持，禁止向违法用地项目提供贷款支持；二、对于不符合国家标准、未取得国土资源部门用地批复的市政基础设施、生态绿化项目以及工业项目建设，不得予以任何形式的信贷支持；三、严格农村集体建设用地项目贷款管理；四、严格商业性房地产信贷管理。存贷款基准利率与存款准备金调整从2008 年9 月16 日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27 个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。从2008 年9 月25 日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1 个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2 个百分点。10 月8 日中国人民银行决定：从10 月15 日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点；从2008 年10 月9 日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27 个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。中国人民银行决定，从2008 年10 月30 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27 个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27 个百分点。10 月29 日中国人民银行决定，从2008 年10 月30 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27 个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27 个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。从2008 年11 月27 日起，央行启动11 年来最大力度降息：下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08 个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。中国人民银行决定：从2008 年12 月23 日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。从2008 年12 月25 日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点。2、土地类政策关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知2008 年1 月9 日国务院办公厅发布关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知政策内容主要包括以下几点：（1）严格执行土地用途管制制度；（2）严格规范使用农民集体所有土地进行建设；（3）严格控制农村集体建设用地规模；（4）严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为；（5）严格土地执法监管。土地登记办法国土资源部正式公布了土地登记办法，这一办法将于2008 年2 月1 日起施行。全面实施土地登记办法之后，根据土地登记办法，完成土地登记后，每幅土地都将发放由国务院国土资源行政主管部门统一监制的土地权利证书，即土地“身份证”。土地调查条例2008 年2 月7 日国务院公开发布土地调查条例，该条例自公布之日起施行，条例指出，土地调查的内容包括土地利用现状及变化情况，包括地类、位置、面积、分布等状况；土地权属及变化情况，包括土地的所有权和使用权状况；土地条件，包括土地的自然条件、社会经济条件等状况。同时，为了加强对基本农田的保护管理，条例还规定，进行土地利用现状及变化情况调查时，应当重点调查基本农田现状及变化情况，包括基本农田的数量、分布和保护状况，以便做到对每一块基本农田上图、登记、造册。国家根据国民经济和社会发展需要，每10 年进行一次全国土地调查；根据土地管理工作的需要，每年进行土地变更调查。条例规定，国家建立土地调查成果公布制度，土地调查成果应当向社会公布，并接受公开查询，但依法应当保密的除外。关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知2008 年7 月7 日，国土资源局发布了关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知，该通知要求各省级国土资源管理部门组织开展对全国各级各类开发区的土地集约利用评价工作。评价工作要严格按开发区土地集约利用评价规程（试行）于2009 年6 月底前完成。其结果将作为各级各类开发区扩区、升级的用地审核依据。金融促进集约用地2008 年8 月27 日，央行银监会发布了关于金融促进节约集约用地的通知，对国土资源部门认定的建设用地闲置两年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。3、税收类政策关于进一步加强土地税收管理工作的通知国家税务总局、财政部、国土资源部于2008 年1 月23 日发布了关于进一步加强土地税收管理工作的通知，通知要求合理确定清查范围，将城乡结合部、占地面积大和用地情况不清楚的单位列为重点；对新纳入城镇土地使用税征税范围的外商投资企业和外国企业的占地情况要进行全面清查。要继续严格执行“先税后证”的政策，没有财税部门发放的契税和土地增值税完税凭证或免税凭证，国土资源部门一律不得办理土地登记手续。各地要在2008 年3 月31 日前制定下发本地区贯彻落实本通知的具体办法，并报国家税务总局、财政部和国土资源部。耕地占用税暂行条例实施细则2008 年2 月26 日，财政部、国家税务总局发布了耕地占用税暂行条例实施细则，其中，税额标准有了较大幅度的提高，条例将原条例规定的税额标准的上、下限都提高了4倍左右；统一了内、外资企业耕地占用税税收负担；取消了有关铁路线路、飞机场跑道、停机坪、炸药库占地免税的规定；征收机关发生了改变，耕地占用税由地方税务机关负责征收。关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知2008 年4 月16 日，国家税务总局发布关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定。房地产企业预售收入的预计利润率做了调整，由原来的非经济适用房不低于15%调高到20%，经济适用房维持3%。这条政策不是新政，但对房地产上市公司现金流产生一定压力，总的税收负担并没有加大，对房地产企业影响有限。下调住房交易税费房贷利率财政部、税务总局、央行宣布下调住房交易税费房贷利率首付 人民银行决定自2008 年10 月27 日起，居民首次购房最低首付款比例减至20%(原比例30%) ；将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7 倍（原来下限为0.85 倍）。利率 人民银行决定自2008 年10 月27 日起，个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27百分点。契税 财政部、国税局决定自2008 年11 月1 日起，首次购买90 平米以下住房契税统一下调到1%(原3%5%)。其他税 财政部、国税局决定自2008 年11 月1 日起，个人买卖住房暂免征收印花税(原比例0.05%)； 免土地增值税（北京原为交易价的1%）。4、住房保障类政策关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知2008 年3 月3 日，财政部、国家税务总局发布了关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知，通知要求贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724 号）精神，促进廉租住房、经济适用住房制度建设和住房租赁市场的健康发展。两会政府工作报告之住房保障体系2008 年3 月5 日，两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的是“抓紧建立住房保障体系”，主要有以下几点：（1）要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，加强经济适用住房建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。同时，要积极改善农民工居住条件；（2）要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题；（3）要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨；（4）要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。成立“住房和城乡建设部”2008 年3 月11 日，国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于国务院机构改革方案的说明中指出，组建“住房和城乡建设部”，不再保留建设部。住房和城乡建设部的主要职责是，拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革，监督管理建筑市场、建筑安全和房地产市场等。关于加强廉租住房质量管理的通知2008 年3 月21 日，住房和城乡建设部发布了关于加强廉租住房质量管理的通知，通知指出：廉租住房建设既要重视数量，更要重视质量；采取配套建设与集中建设相结合的办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利的区域；监理单位要对廉租住房建设实施旁站式监理；各地对在建和已竣工的廉租住房组织一次专项检查，检查情况于4 月30 日前报住房保障与公积金监督管理司。住房和城乡建设部落实国务院决策，部署5 方面工作2008 年11 月13 日，住房和城乡建设部落实国务院决策，部署5 方面工作：一、加大廉租住房和经济适用住房建设规模；二、加快市政基础设施和公用设施建设；三、积极配合有关部门做好林区棚户区、农垦危旧房和农村危房改造及重点流域水污染防治工作；四、加快推进建筑节能工作；五、稳定房地产市场和规范市场秩序。5、其他类政策房屋登记办法2008 年2 月15 日，建设部颁布了房屋登记办法，根据办法，所谓房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据。办法中明确规定，房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。十项政策扩大内需2008 年11 月5 日，温家宝主持国务院常务会确定扩大内需十项措施：一是加快建设保障性安居工程。二是加快农村基础设施建设。三是加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。四是加快医疗卫生、文化教育事业发展。五是加强生态环境建设。六是加快自主创新和结构调整。七是加快地震灾区灾后重建各项工作。八是提高城乡居民收入。九是在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。十是加大金融对经济增长的支持力度。初步匡算，实施上述工程建设，到2010 年底约需投资4 万亿元。二、城市建设类城市建设给城市经济的发展注入强心剂，给城市居民以信心，给外来投资者一个良好的愿景，从08 年长沙的城市建设可以判断出：长沙年内修地铁：5年投资230亿元 世界银行的代表团已经对长沙地铁2号线建设项目进行了考察，对长沙地铁项目表示了极大的兴趣。长沙市正在与其密切商谈投资事宜。据长沙市市场徐湘平介绍说，长沙的地铁项目09年内将破土动工，五年之内将投资230亿元。长株潭轻轨年底启动：投入150亿元长株潭三市城际轻轨将于09年年底动工，总投资150亿元。按照规划，城际轻轨线路总长15013公里，其中从长沙市中心城区 (1、2号线交叉点芙蓉广场)到株洲中心城区(两条轨道线路交叉点株洲百货大楼)距离473公里，从长沙市中心城区(1、2号线交叉点芙蓉广场)到湘潭中心城区 (两条轨道线路交叉点湘潭汽车东站)距离为508公里，三市间构成“人”字形核心线路，共设38座车站。劳动路过江隧道9月开工年底前，由中铁第四勘察设计院编制的劳动路过江隧道可行性研究报告和选址勘察工作已完成，09年9月将正式动工，2011年8月建成并投入使用。”长沙市建委负责人今天向记者透露，劳动路过江隧道工程的DZ安全评估、水土保持论证、节能评价报告、通航影响论证、DZ灾害评估、环境影响评估、防洪影响评价等专项报告均已通过长江水利委员会或省级职能部门的评审。按照设计，劳动路过江隧道位于长沙灵官渡口，隧道设计为双向四车道，东接劳动西路，西接牌楼口路。该项目投资估算为182亿元，其中拆迁投资65亿元，工程投资117亿元。目前该项目正在进行勘察、设计招投标工作。营盘路南湖路2010年启动据报道，自确定岳麓区为“两型社会”先导区后，长沙计划在两至三年内投资三至五百亿拉开大河西先导区的建设框架。而作为连接湘江两岸的快速通道，营盘路、南湖路过江通道将加速，计划2010年启动。按照初步设计，营盘路过江通道东接营盘路，西抵咸嘉湖路，在过江通道启动建设之前，长沙将于今年将咸嘉湖路拓宽至46米，以做好“迎接”过江通道的准备。南湖路过江通道东起南湖路，西至阜埠河路。目前，这两大过江通道正在设计中，计划五年内拉通。09年拟开工19个棚改项目 3年800亿改造棚户区据市房产局消息，长沙计划明年投资71.5亿元，拟在上述地段开建棚改项目19个。长沙市将用3年时间，改造二环线以内的棚户区约730万平方米。通过争取国家补助、财政投入和融资、招商引资等多种方式，总投资将超过800亿元。明年拟开工的19个棚改项目中，有的占地面积大，如三角洲项目，占地面积2368.32亩，需拆迁81万平方米，总投资高达31.26亿元，项目将整体按文化、商业金融、现状风貌保留区进行规划布局，市政基础设施与环境整治工程同步建设实施。政府工作报告：五年内城区面积到300平方公里 城区人口300万12月30日，长沙市代市长张剑飞在作政府工作报告时指出，未来五年，长沙要发展成为环境优美、生活方便、富有独特魅力的园林型生态城市和区域性中心城市。山水洲城风貌彰显，自然与生态环境良好，城市品位和现代化程度不断提升，城市综合配套功能、人居功能显著增强。长沙将主动对接长株潭城市群规划，积极参与“3+5”城市群发展规划，推动城际快速交通干线建设。推动长望融城、浏宁扩容提质、卫星城镇和中心城镇有序发展。到2012年，实现城区面积达300平方公里，城区人口达300万的区域性现代化中心城市发展目标。新景祥观点： 近几年来，长沙的城市建设飞速发展，政府大力投资市政建设和基础设施建设，城市面貌日新月异，城市建设也给城市经济的发展注入了强心剂，也为长沙房地产行业带来前所未有的发展机遇和发展空间。为长沙房地产行业未来的持续繁荣奠定坚实的基础。未来一段时间内，河西滨江新城板块、南湖新城板块、新河三角洲板块以及武广新城板块将因其具有实质性的发展前景而成为长沙市房地产市场的焦点板块。而南城板块则因为融城步伐难以跟上其他板块的发展速度而逐步被其他板块赶上和超越。但是，随着各板块城市建设的迅速推进，板块间的差距逐步缩小，板块间的竞争将更加激烈。未来长沙房地产市场的竞争将演绎成产品品质和板块实力的竞争。总之，长沙城市建设全面进入实质性的施行阶段，将在经济危机、市场低迷的环境下给消费者注入强劲的信心支撑，也为长沙房地产的长远发展注入强劲的发展动力。第三章 市场视点一、土地市场土地市场概述：08 年土地供应放缓、成交低迷 土地的供求量反应城市未来 1-3 年内房地产市场的供应量和结构，08 年长沙土地供求的低迷状态一方面反映开发商对楼市发展的预期，至少在近期对长沙的房地产发展不抱有乐观的想法,但更深层面是由于楼市低迷导致的开发商资金流转出现问题,开发商有心无力。就目前市场形势而言,土地市场的冷清还会随着楼市的困境而持续到09年。但是，危机既是威胁也是机会，土地市场的复苏滞后于房地产市场的复苏，根据开发周期1-2 年内供应减少，房地产价格出现上调。开发商应该具有先知先觉的能力，在楼市出现复苏迹象前抓住机会入市，从而取得未来开发的主动权和利润点，占领区域市场。1、土地供应2008年土地供应量大幅下降，为608.91平方米，同比去年减少39.07；供应区域明显外移，三环外土地供应占到 33%； 雨花、岳麓两区成为08年土地供应的大户，两区占总供应量的 64%； 综合用地供应量最大，占总量的54.08，纯商业用地仅占1.5，纯住宅用地出让占到44.42；1）、区域分析：雨花、岳麓两区土地供应为最，芙蓉、天心两区较少图 -1-12008年长沙土地区域供应情况图 -1-2008年长沙土地区域供应面积比例从全年各区土地供应情况来看，雨花区独占鳌头,达到190.12万方,占比31%；岳麓区次之；开福区和望城紧随其后；而芙蓉和天心区则垫底,两区土地出让总占比仅9%。雨花区面积较大，开发较晚，土地资源比较丰富，而岳麓区除了其本身面积大外，再加上从望城划归过来的三镇，土地供应量也比较大，芙蓉和天心两区由于城市发展比较早，目前剩余的可供开发的土地较少。2）、用途分析：综合用地为主，纯商业用地供应量极少图 -1-2008年长沙土地出让用途面积比全年土地供应以综合用地为主，供应土地宗数面积为328.66万方，占54，住宅用地出让面积为267.7万方，占44，而纯商业用地出让面积仅有9.19万方，约占2。2、土地成交2008 年长沙市共成交土地77宗，成交总面积为550.52万方，同比去年下降 41.65%； 土地成交金额为933415万元，同比下降 57.4%。 下半年成交量急剧下降，土地成交面积仅占全年总成交量的 18%左右；成交以综合用地为主，占到总成交量的 57%。1）、区域分析：成交量以岳麓、雨花两区为最图 -1-2008年长沙土地区域成交情况图 -1-2008年长沙土地区域成交面积比从全年土地成交情况来看，雨花区和岳麓区的成交量分列一，二位，雨花区成交182.29万方，占全市总成交量的33，岳麓区成交175.22方，占到32。芙蓉区和天心区成交34.2和15.12万方，分别占到6和3。岳麓区和雨花区近年来的市政投入，区域规划等有力条件让区域地块开发存在一定的发展潜力，也持续吸引开发企业的注意。此外，望城县成交土地也有较大增长，2008 年共成交 77.58 万平方米，占到全市成交土地的 14.53%，表明望城县融入长沙市区的步伐正在加速。同比去年，长沙市五区土地成交量都大幅下降，其中天心区下降幅度最大，同比去年下降 86.77%。房地产市场低迷，导致开发商拿地积极性明显不如去年，出手非常谨慎。2）、价格分析： 全年土地成交总额为933415万元，同比下降 57.4%，平均楼面地价约为740 元/平方米，同比下降 25.7%；由于土地市场异常冷清，不少土地只有1、2个开发商报价，所以成交土地平均溢价率仅为为 5.4%，同比下降 40 %，还有不少地块因为低于底价而流拍，不得不再次以底价重新挂牌，并以底价成交。3）、用途分析图 -1-2008年长沙成交土地用途面积比例成交用地以综合用地为主，面积为310.23万方，占57，住宅用地成交面积为232.51万方，占42，而纯商业用地出让面积仅有7.37万方，仅占1。纯住宅用地占到 42%，再加上综合用地中也以住宅用地为主，目前长沙市仍以住宅用地为主，而在住宅市场状况艰难的形势下，预计有一些开发商会转向商业地产开发，因此，预计09年商业用地成交的面积和比例会有所增加。4）、规模分析图 -1-2008年长沙成交土地规模从全市来看，2008年长沙市成交土地中主要以50亩以下的小规模为主，其比例达66%左右,差不多与去年比例持平，50-200亩中等规模的占12%左右，同比下降18%，200亩以上中大规模的占16%左右，同比有所上升，三者中只有50-200亩中等规模的成交土地比例下降。未来的长沙市房地产市场仍将以中小规模项目的竞争为主。5）、容积率分析区域平均容积率雨花区3.4天心区2.6岳麓区3.1开福区3.13芙蓉区4.9从综合容积率方面来看，各区域的平均容积率均比较高，其中，只有天心区的平均容积率在3.0以下，这意味着未来其他四区的市场竞争将集中在小高层和中高层产品上，而芙蓉区和天心区的市中心区域的综合容积率最高，未来市中心的市场竞争将仍以高层产品为主。从以上分析可以看出，未来的市场供应中，中高层物业的供应量会较大，而低层，低密度物业供养量将会比较小，因此会造成中高层物业竞争异常激烈，而低层，低密度物业则由于市场供应日益稀缺，竞争压力小，其未来的市场前景也会较好。二、住宅市场1、市场概述 供求关系分析： 2008 年，长沙面临 2000年以来最严重的供大于求； 下半年，长沙供大于求矛盾愈显加剧； 部分区域如雨花区、开福区、岳麓区供大于求矛盾更加突出。 供应分析： 长沙商品房总体供应量创历史之最，住宅供应量加速增长； 国家宏观调控显现，中小户型增速明显； 雨花、开福两区供应量巨大，为主要供应区域。 成交分析： 增速减缓明显，08 年成交量首度下降； 单月成交持续偏低；商品房市场整体消化率低，住宅尤其突出；刚性需求较旺，但购房者普遍缺乏信心，观望依旧；价格分析： 长沙房价呈现先升后降态势，2008 年均价同比上涨 24.23%； 长沙下半年房价直线下降，最低月仅有3712元/平方米;各类纯商品住宅物业价格均不同程度的下滑;价格竞争激烈, 性价比为刺激消费者购房的关键;2、供求分析 1）、2008 年长沙面临最严重的供大于求 图 -2008年长沙商品住宅供求情况2008年长沙市商品房市场总体供应量达1230.95万平方米，创历史之最，同比增长30.53%，而商品房销售量为690.79万平方米,其中住宅全年累计批准预售998.5万平方米，同比增长40.70，成交总量为597万平方米；市场积压严重, 08年长沙商品房市场存量为540.16万平方米，商品住宅市场存量为401万平方米；按08年的市场消化速度需要10个月左右才能去化完成。产品供应的大幅度增长使得长沙面临 2000年以来最严重的供大于求，尤其是下半年供求矛盾愈显突出。巨大的市场存量再加上09年的市场新增量，09年的住宅市场将会异常激烈，其首要的任务将以消化08年存量房市场为主。2）、月度供求波动明显图 -2008年长沙商品住宅供求比2008 年，长沙各月的供求比走势呈现波浪式，2、3 月份呈现供不应求，主要与春节、冰灾对长沙房地产市场产生了较大影响。从 4 月开始，长沙楼市供求情况一直保持在 1 以下，始终处于供大于求态势，特别是 7 月份以来，供求比一路下滑，供大于求形势越来越严重，而到11，12月由于成交量有所上升，供求比出现了抬升。3）、五区全部供大于求，开福、雨花、岳麓更为突出