龙岩市房地产市场2011年12月月度报告分析.doc

龙岩市房地产市场12月 月度报告分析第一部分：一级市场 成交地块情况 新罗区土地成交情况（表1） 编号 位置 用途 占地 (公顷) 建筑（） 楼面地价 （元/） 成交价 竞得单位（或人） 2011拍-33 工业路北侧、犀牛路东侧（油泵油嘴厂5号地块） 中低价位、中小套型普通商品住房用地 10.49392 351546.32 1880 66100 建发房地产集团有限公司 各县市土地成交情况（表2） 编号 位置 用途 占地() 出让年限 成交价 竞得人 暂无 暂无 暂无 暂无 暂无 暂无 暂无 待推地块情况 新罗区挂牌出让地块情况（表3） 编号 位置 用途 占地() 出让年限 容积率 密度(%) 绿地率(%) 保证金 起始价 增价幅度 交易时间 2011拍-33 工业路北侧、犀牛路东侧 城镇住宅用地 批发零售用地 104939.2 住宅70年商服40年 3.2-3.5 22-28 30-35 13220 66100 2011年12月28日上午10时 2011拍-34 龙工路东侧、洋潭路以南、龙腾路西侧、兴业路以北 住宿餐饮用地 40176 40年 1.9-2.1 27-30 30-35 3370万元 16850万元 100万元 2012年01月17日10时00分 2011拍-35 龙岩大道西侧 商务金融用地 5059.3 40年 3.7-3.91 38-40.4 20-25 510万元 2550万元 100万元 2012年01月17日10时00分 2011拍-36 新罗区小池镇 商务金融用地 379.48 40年 3 65 30 9万元 43万元 5万元 2012年01月17日10时00分 各县市挂牌出让地块情况（表4） 编号 位置 用途 占地() 出让年限 容积率 密度 绿地率 保证金 起始价 投资强度 交易时间 F2-05、F2-08号 连城县城区环城北路南铡 批发零售用地 43692.87 40年 3.5 30 35 1500万元 7060万元 2011年12月20日09时00分 连城县北团镇孙台村新亭岭地块 连城县北团镇孙台村新亭岭 仓储用地 5206 50年 0.1 20 20 18万元 57.7866万元 2011年12月30日09时00分 连城一中用地沿莲中路地块 连城一中用地西侧沿莲中路地块 批发零售用地 6717.3 40年 4.2 40 25 6080万元 6080万元 2011年12月22日09时00分 FA2-6(1) 连城县工业园区 工业用地 13380 50年 1 30 20 45万元 148.518万元 2985万元/公顷 2012年01月12日09时00分; A3-3-3号地块 连城庙前工业集中区A3-3-3号地块 工业用地 10289.14 50年 1 30 20 34万元 114.2095万元 2012年02月13日09时00分 2011-挂-27 永定坎市镇罗星坝 其他普通商品住房用地 15234.03 70年 2.8 35 30 976万元 4880万元 2011年12月28日16时00分 2011-挂-81（B-2地块） 永定高陂镇月光坪 其他普通商品住房用地 13408 70年 2 30 30 600万元 3018万元 2011年12月28日16时00分 2011-挂-103 永定工业园南部园区内（C1-A11地块） 工业用地 54023 50年 1 122万元 611万元 2070万元/公顷 2012年01月13日16时00分 2011-挂-104 永定高陂镇永定工业园区内 其他普通商品住房用地 18921 70年 2.65 30 30 680万元 3400万元 2012年01月13日16时00分 2011-45 长汀南山镇南山村上水口 商服用地 259.19 40年 1.8 10万元 62万元 2011年12月20日10时00分 2011-46-1 长汀涂坊镇红坊村 住宅用地 96 70年 4 2万元 12.3万元 2011年12月20日10时00分 2011-46-2 长汀涂坊镇红坊村 住宅用地 96 70年 4 2万元 11.6万元 2011年12月20日10时00分 2011-46-3 长汀涂坊镇红坊村 住宅用地 96 70年 4 2万元 11.6万元 2011年12月20日10时00分 2011-46-4 长汀涂坊镇红坊村 住宅用地 96 70年 4 2万元 11.6万元 2011年12月20日10时00分 2011-46-5 长汀涂坊镇红坊村 住宅用地 96 70年 4 2万元 12万元 2011年12月20日10时00分 2011-46-6 长汀涂坊镇红坊村 住宅用地 80 70年 4 2万元 9.5万元 2011年12月20日10时00分 2011-46-7 长汀涂坊镇红坊村 住宅用地 80 70年 4 2万元 9.2万元 2011年12月20日10时00分 2011-43 长汀河田镇松林村 工业用地 78001 50年 1 30 20 141万元 702万元 900万元/公顷 2011年12月30日10时00分 2011-44 长汀汀州镇南熏亭(原县二建公司预制场旁) 工业用地 4416 50年 1 30 20 10万元 66万元 2011年12月30日10时00分 2011-49 河田镇松林村 工业用地 78001 50年 1 30 20 141万元 702万元 2011年12月30日10时00分 2011-50 长汀汀州镇南熏亭(原县二建公司预制场旁) 工业用地 4416 50年 1 30 20 10万元 66万元 780万元/公顷 2011年12月30日10时00分 2011-51 长汀南山镇南山村上水口 商服用地 259.19 40年 1.8 10万元 62万元 2011年12月20日10时00分 2011-52-1 长汀涂坊镇红坊村 住宅用地 96 70年 4 2万元 12.3万元 2011年12月20日10时00分 2011-52-2 长汀涂坊镇红坊村 住宅用地 96 70年 4 2万元 11.6万元 2011年12月20日10时00分 2011-52-3 长汀涂坊镇红坊村 住宅用地 96 70年 4 2万元 11.6万元 2011年12月20日10时00分 2011-52-4 长汀涂坊镇红坊村 住宅用地 96 70年 4 2万元 11.6万元 2011年12月20日10时00分 2011-52-5 长汀涂坊镇红坊村 住宅用地 96 70年 4 2万元 12万元 2011年12月20日10时00分 2011-52-6 长汀涂坊镇红坊村 住宅用地 80 70年 4 2万元 9.5万 2011年12月20日10时00分 2011-52-7 长汀涂坊镇红坊村 住宅用地 80 70年 2万元 9.2万 2011年12月20日10时00分 2011-43 策武镇策田村、红江A 工业用地 53623 50年 0.7 30 20 97万元 483万元 780万元/公顷 2012年01月05日10时00分 2011-44 策武镇策田村B 工业用地 123771 50年 0.7 30 20 223万元 1114万元 780万元/公顷 2012年01月05日10时00分 2011-45 策武镇策田村C 工业用地 791731 50年 0.7 30 20 143万元 713万元 780万元/公顷 2012年01月05日10时00分 2011-46 策武镇策田村D 工业用地 102185 50年 0.7 30 20 184万元 920万元 780万元/公顷 2012年01月05日10时00分 2011-47 策武镇河梁村A 工业用地 62517 50年 0.7 30 20 113万元 563万元 1575万元/公顷 2012年01月05日10时00分 2011-48 策武镇河梁村B 工业用地 110021 50年 0.7 30 20 198万元 990万元 1575万元/公顷 2012年01月05日10时00分 2011-53 策武镇策星村 工业用地 67000 50年 0.7 30 20 120万元 603万元 1785万元/公顷 2012年01月05日10时00分 2011挂29 上杭工业新城龙翔片C1-01.02.03.A4地块 工业用地 75443 50年 1.5 30 20 150万元 746.8857万元 975万元/公顷 2011年12月30日09时00分 2011挂30 上杭工业新城龙翔片区C1-04.05.B1地块 工业用地 89399 50年 1.5 30 20 177万元 885.0501万元 1485万元/公顷 2011年12月30日09时00分 第二部分：二级市场 成交量分析 龙岩市房产2011年12月总备案678套，其中住宅329套，住宅面积2.81万平方米，均价7364元/。其中，本月678套的总备案数量比11月份总备案的464套多了214套，环比上涨了46.12%；其中本月住宅备案329套比11月份的279套多了50套，环比上涨了17.92%；本月住宅成交均价为7364元/11月份住宅成交均价7813元/，下降了449元/，环比下降了5.75%。在售的所有楼盘当中，11月开盘的博世园的住宅成交量居榜首，共成交备案112套，均价7144元/。 从房管局备案数据来看，整个12月份的住宅备案量略有上涨，但是由于备案数据中有部分的保障性住房的备案数。12月份的住宅备案量除去保障性和安置性住房外，整月商品房的住宅备案量仅210套，比上月的住宅成交量少了69套，环比下降了24.73%。12月份虽有大量房源推向市场，加上之前11月份的近1000套房源，整个市场房源供应充足，但是由于市场的观望气氛浓郁，加上传统销售淡季的影响，12月份的商品房成交量有所回落。明年上半年的仍将有大量房源入市，购房者可选择的楼盘增多，观望气氛愈加浓厚。 住宅成交套数（单位：套）表7 从上图表中可以看出，12住宅的成交套数为329套比11月份成交的279套，多了50套，环比上涨了17.92%， 但经济适用房算入12月份的备案成交套数，实际商品房的成交套数仅为210套，比11月份少了69套，环比下降了24.73%。2011年末有大量房源入市，但鉴于房地产市场的政策调控的不断加剧，以及2011年多次银行利率上调的累加效应将在2012年元旦后集中体现，购房者还贷压力不断加大，使得刚性需求置业者的观望情绪加强。加上明年还有大量新房源推向市场，购房者可选择范围增大，更多人选择观望的守势，等待抄底，因此12月份的商品房的成交量呈现一个下降的趋势。 住宅成交面积（单位：万平方米）表8 从上图住宅成交面积图表可以看出，12月份的住宅成交面积为2.81万平方米，比11月份住宅成交面积的2.28万平方米，少了0.53万平方米，环比上涨了23.24%。其中商品房住宅成交面积以厦鑫博世园、依云水岸和丽景时代为主，这三个楼盘在本月的住宅成交面积分别为1.11万平方米、0.23万平方米和0.25万平方米。在本月的住宅成交面积中还算入了莲东保障性住宅103套以及龙祥小区（经济适用房）4套。 价格分析 住宅成交均价走势图（单位：元平方米）表9 本月成交均价稍有下降，降至7364元/平方米，相较于11月份住宅成交均价的7813元/平方米，下降了449元/，环比下降了5.75%。12月份的房价只计算商品房住宅的均价。由于房地产市场的竞争压力不断加大，加上政策调控的加剧，使得12月份房价保持在一个稳中有降的态势。 成交排行榜 1、本月成交数量排行榜（表10） 名次 开发商 项目 成交套数（套） 成交面积（万） 成交均价（元/） 1 龙岩厦鑫房地产开发有限公司 厦鑫博世园 112 1.11 7144 2 龙岩市德荣房地产开发有限公司 依云水岸 25 0.23 8954 3 龙岩市晟龙房地产开发有限公司 丽景时代 25 025 7524 4 福建龙岩皇都房地产开发有限公司 金都锦苑 10 005 8812 5 龙岩市万邦房地产开发有限公司 万邦棕榈郡商住楼 10 0.09 6167 6 南中旭日（龙岩）投资有限公司 旭日新城 5 0.04 6167 7 龙岩汇通置业有限公司 理想城二期 4 003 7675 8 龙岩市塔泉房地产有限公司 亿邦星城（塔泉二期） 3 0.01 9791 9 福建新地标地产有限公司 金色家园 3 0.03 7729 10 龙岩溪南联顺房地产开发有限公司 东湖花园 3 0.02 7677 从成交量的统计来看，成交量榜首为博世园，共成交了112套，成交均价在7144元/,博世园位于莲东人居板块，莲东人居板块的生活配套齐全，刚需客群集中，加上博世园的建筑设计的优势板式住宅的通透性以及赠送面积，使得博世园的房源开盘销售成绩不错。但因为备案延迟，使得备案数据体现在12月的成交量中。紧跟其后的是位于新老城交界的依云水岸，成交25套，其周边配套齐全、交通便利。位居第三的是上个月开盘的丽景时代，丽景时代位于曹溪板块，周边的生活配套齐全，加上价格相对较低，受到许多刚需置业者的追捧。 2、本月成交均价排行榜（表11） 名次 开发商 项目 成交套数（套） 成交面积（万） 成交均价（元/） 1 龙岩市塔泉房地产有限公司 亿邦星城（塔泉二期） 3 0.01 9791 2 福建德兴集团房地产开发有限公司 家和天下 2 0.01 9628 3 龙岩市德荣房地产开发有限公司 依云水岸 25 0.23 8954 4 福建龙岩皇都房地产开发有限公司 金都锦苑 10 005 8812 5 龙岩市祥康房地产开发有限公司 华鼎公馆商住楼一期 2 0.03 8030 6 龙岩汇通置业有限公司 理想城一期 1 0.008 7800 7 福建新地标地产有限公司 金色家园 3 0.03 7729 8 龙岩溪南联顺房地产开发有限公司 东湖花园 3 0.02 7677 9 龙岩汇通置业有限公司 理想城二期 4 003 7675 10 龙岩市晟龙房地产开发有限公司 丽景时代 25 025 7524 从商品住宅项目的成交均价排名来看，12月份备案成交均价最高的是亿邦星城，成交均价9791元/。其次是行政中心旁的家和天下，成交均价为9628元/。从龙岩整个中心城市的在售项目来看，整体房价均保持较高水平，住宅成交均价前十位的楼盘房价均超过7000元/。 第三部分：市场动态 各版块动态 1当月板块在售楼盘营销动态（表12） 区域 楼盘名称 在售产品 户型 面积 总套数 本月去化 累积去化 本月均价 中城 理想城 住宅 一房、二房 76、80、88、89 544 5 447 7675 区域 楼盘名称 在售产品 户型 面积 总套数 本月去化 累积去化 本月均价 南城 旭日新城 住宅 一房、二房、三房 6488、115 886 5 5 6167 依云水岸 住宅 店面 一房、三房、四房、复式 33-80、120-160、200-250 704 25 54 8954 厦鑫博世园 住宅 店面 三房、四房、复式 89126、143、200 576 112 112 7144 东湖花园 住宅 店面 三房、四房 85127、136 354 297 297 7677 区域 楼盘名称 在售产品 户型 面积 总套数 本月去化 累积去化 本月均价 东城 东方明珠商住楼 住宅 店面 181 2 9 5679 区域 楼盘名称 在售产品 户型 面积 总套数 本月去化 累积去化 本月均价 西城 华鼎公馆 住宅 别墅 一房、多房 42-58、196-241、354 1193 2 1026 8030 亿邦星城 住宅 店面 一房、两房、四房 33-41、82、122 134 3 33 9791 区域 楼盘名称 在售产品 户型 面积 总套数 本月去化 累积去化 本月均价 西陂 金都锦苑 住宅 店面 一房、两房、三房 25-54、60-96、137-142 218 10 102 8812 万邦棕榈郡商住楼 高层 694 10 650 6167 德兴家和天下 住宅 店面 三房、四房、五房 90、117-151、160 1539 2 1433 9628 区域 楼盘名称 在售产品 户型 面积 总套数 本月去化 累积去化 本月均价 曹溪 丽景时代 住宅 店面 二房、三房、楼中楼 89、98、140、170-280 258 34 51 7749 区域 楼盘名称 在售产品 户型 面积 总套数 本月去化 累积去化 本月均价 东肖 区域 楼盘名称 在售产品 户型 面积 总套数 本月去化 累积去化 本月均价 铁山 区域 楼盘名称 在售产品 户型 面积 总套数 本月去化 累积去化 本月均价 龙门 新地标金色家园 高层 一房、三房、四房、楼中楼 40-50、89-150 、146221 839 3 820 7729 3开盘项目（表13）项 目 名 称 开 盘 时 间 项 目 位 置 推 盘 套 数 户 型 均价(元/) 南中旭日新城 12月17日 龙岩市莲东北路小溪河畔 886 一房、两房、三房 6167 万阳城 12月31日 新罗区西陂镇龙岩大道383号 869 写字楼、soho 10000 近期可上市销售商品房、经济适用房项目一览表（表14） 项目名称 地址 建筑面积、套数 预计公开时间 西湖人家 人民路北侧，西客站西侧 23283、262套 2012第一季度 非凡SOHO 南环路南侧，东山中路东侧 13000 、200套 2012第一季度 理想城三期 中城龙腾北路6号 90000 、1000套 2011年12月份 凤凰城二期 莲东板块 2012年上半年 2011年岁末有多个楼盘集中开盘，但大多楼盘采取低调开盘的方式，没有过多的宣传和造势活动，而是以实质的折扣和价格吸引购房者。近期开盘的楼盘也在积极蓄客中。黄邦雅苑增值卡在办理中，日增值1000元。晟源家年华VIP卡也在办理中，日增值500元。 4本月在售楼盘促销情况（表15）项 目 名 称 本月成交均价 促 销 内 容 理想城 7675元/ “三重豪礼献全城”12月31日起至春节前，凡购买理想城的新客户均可享受三重豪礼，有机会获得价值6888元、5888元和4888元等离子电视大礼。凡看房的客户均可获得新春大礼包一份。 清华御景 8300元/ VIP客户内部认购96折，车位减2万 万阳城 10000元/ 开盘按揭认购即打9.5折，一次性付款认购即打9.2折。 厦鑫博世园 7144元/ 7日内缴清首付，每平方米可少300元，车位优惠3万元。 南中旭日新城 6167元/ 开盘按揭可打9折，全额付款打85折 金色家园 7729元/ 金色家园迎新年，欢乐嘉年华，特价房限时抢购，6万礼金买就送！车位9.5折特惠！金钻旺铺，年9.6%超高回报！ 龙岩政策动态 龙岩市提高土地开发整理项目补助标准 龙岩市财政局和市国土资源局近日出台关于加强土地整理复垦开发专项资金使用管理的通知，提高全市土地开发整理项目补助标准。 为促进龙岩市土地开发整理工作，充分调动各方参与土地整理复垦开发项目积极性，从今年10月起，县级耕地开发项目补助标准提高至1200元/亩，土地整理项目的最高补助标准提高至3000元/亩。同时提高项目规划设计标准，如在土地整理项目区内，为项目区群众生产、生活服务的道路，允许将田间道建设标准适当提高。市级立项的土地整理复垦开发项目，规划设计和概预算经市财政局和国土资源局评审、批复后，直接将80%补助资金通过国库统一支付系统，拨付到项目所在县的土地整理复垦开发资金专户。 国家政策动态 央行3年来首次下调存款准备金率 中国人民银行11月30日晚间宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行三年来首次下调存款准备金率。经济学家认为，准备金率的下调将有助于在当前复杂形势下保持经济的平稳较快增长。 是不是货币政策开始放松了？ 是的，此时下调是跟国际接轨 记者注意到，对于这次存款准备金率下调的时点，渣打银行在上周发布的研究报告中有过较为准确的预测。该行分析师李炜昨天接受记者连线采访时表示，下调存款准备金率是为了缓解国内银行流动性的紧张，每年12月底至来年1月，国内家庭和企业对现金的需求都会暴增，比如发年终奖、发红包等，如果央行仍紧缩银根，春节前有可能会发生较为严重的资金短缺。 “下调存款准备金率是货币政策放松的信号。”兴业银行南京分行理财师赵嘉健表示，眼下全球主要经济体都面临货币政策的拐点，此时下调存款准备金率是跟国际接轨。 通胀会不会再次抬头？ 不用太担心，通胀压力正在缓解 下调存款准备金率会不会再次刺激通胀？毕竟目前国内的通胀水平并不低，银行存款仍为负利率。对此，赵嘉健认为，对通胀不用太担心。目前国际大宗商品价格已出现回落，由大宗商品导致的国内输入型通胀压力大大缓解，同时，从人民币近期汇率走势可以看出，人民币有回调趋势，部分热钱开始流出中国。热钱少了，物价上涨的压力自然也会减轻。 未来货币政策会怎样？ 明年上半年会下调四次 渣打银行分析师李炜表示，该行预测2012年上半年存款准备金率将会再下降2个百分点，如果每次下调0.5个百分点，应该会有四次下调。兴业银行首席经济学家鲁政委也认为，央行明年仍会继续下调存款准备金率。他还预测，紧随存款准备金率下调之后，央行还会采取扩大人民币兑美元波动幅度的政策，以缓解人民币升值压力。房地产行业是不是看到曙光 开发商资金压力有望缓解，但楼市深度调整大局不会变 昨天，央行三年来首次下调人民币存款准备金率的消息，对于当前最缺钱的房地产行业来说，这一调整显得格外重要。 对开发商的影响：有望缓解资金压力，但楼市衰退大局难改 南京大学经济学院博士生导师高波教授认为，“房地产行业已进入衰退期，接下来还有萧条期。贷币政策的微调，只不过会让调整的底部不那么深，调整时间不那么长，但大的格局是不会变的，”高波强调。 高波认为，和其他行业一样，存款准备金率的下调对房地产行业来说也是一个利好。这意味着银行放贷规模将会扩大，企业可以从银行获得更多的贷款，这对于资金链普遍紧张的房地产企业来说，确实是看到了一线希望。 但这一线希望并不会根本改变楼市大局。高波解释了三个原因，首先房地产市场的周期性没有变，楼市目前处于衰退期，接下来还有萧条期，才会再度复苏、繁荣。二来目前稳健的货币政策没有变。第三，目前房地产市场的调控政策也没有变。 对消费者的影响：贷款可能变容易，但很难刺激消费者购房 葛扬教授指出，今后货币政策微调，银行在个人房贷方面也会实施略微宽松的政策。明年，可能会有更多的银行降低首套房利率，缩短放贷时间等等，为老百姓买房提供更多的信贷支持。“存款准备金率毕竟不是利息的调整，对于购房人的消费心理影响并不会很大。”王烨 新闻分析 3年了这次为什么要下调？ 意在释放流动性 “央行宣布下调准备金率，主要是考虑到当前准备金率实际水平较高、外汇占款减少等导致了银行流动性偏紧，以致银行的信贷投放能力受到了制约。”交通银行首席经济学家连平指出，准备金率的下调有利于缓解银行流动性压力，促进货币信贷合理增长。此次调整后，大型金融机构存款准备金率为21%，中小型金融机构存款准备金率为17.5%。下调0.5个百分点后，可释放流动性4000多亿元。 传递稳增长信号 “在这样一个外需不稳、国内经济增速放缓、通胀压力趋弱的关键节点上,央行下调准备金率释放出稳增长的信号。”亚洲开发银行中国代表处高级经济学家庄健说。 就在央行宣布下调准备金率的同时,国家发展和改革委宣布,从12月1日起销售电价每千瓦时平均上调3分钱。居民用电价格暂不上调。“央行下调准备金率、发改委上调电价,很显然这是一组政策组合拳。在通胀压力减弱、经济减缓的背景下,通过适度放松货币以推动生产要素价格改革,我国控通胀的政策基调已经悄然转向保增长。”中国海油能源经济研究院高级研究员管清友认为。 六大央行救市拉升全球股市 据新华社电 美国联邦储备委员会30日宣布，再度与加拿大、英国、日本、瑞士和欧洲央行联合行动，向市场提供流动性，以支持全球金融体系。受此消息刺激，美欧股市30日大幅上涨。昨日的亚洲市场开盘后也普遍大涨，日本股市开盘涨幅近2%，韩国股市早盘涨幅接近4%，而澳大利亚股市午盘收盘涨幅也超过2%。 但分析人士指出，此举仅能在短期提振市场信心，为解决欧债危机争取时间，无法根除欧债危机恶化蔓延风险。 受全球六大央行大力干预融资市场影响，昨天，全球股市大涨。但记者留意到，此次六大央行的救援规模不仅远远小于以往，而且并没能解决欧债的根本问题。市场在过度兴奋后可能面临更加大的下调风险。著名投资大师罗杰斯昨天在接受本报记者采访时表示：“这次再次政府联手救市，仍然只会拖延问题的解决，其结果只会是恶化。” 全球股市经历30日大涨后趋于平静，比如A股昨日在开盘大涨后回吐，周四开盘的欧洲股市已经处于涨跌不一的徘徊状态，昨晚美国股市也是低开，在稍微上升后走低。而标示着欧洲借贷成本之一的美元指数也在一度下降后重新上涨。 著名投资大师罗杰斯： 联席投资组合经理史密斯：美国IDC集团全球总监郭杰群： 昨天在接受本报记者采访时表示：“这次再次政府联手救市，仍然只会把问题的解决拖延，其结果只会是恶化。” 联席投资组合经理史密斯： 想到我们过去几天可能再次身处雷曼倒闭的关口真是令人不安，欧洲的问题根本没有结束。 美国IDC集团全球总监郭杰群： 对本报记者表示：“此次救助可能使市场松口气，但留给欧洲银行解决问题的时间不过一个月，如果欧债收益率无法回落，主权债务危机继续恶化，欧洲的情况不太可能改变，市场紧张情绪又再度爆发。” 六大央行出手 信心短期提振 1 来自美国、欧洲、日本、英国、加拿大及瑞士央行本周三同意将现有的临时美元流动性互换安排的利率下调50个基点。据苏格兰皇家银行(RBS)计算，上述利率下调后，欧洲央行提供的84天期美元贷款的成本减少一半以上。 2 同日中国央行宣布，将自2008年以来首次下调银行存款准备金率。尽管放宽的程度相对较小，分析人士却说，这反映出中国政府标志性地放松货币政策，以应对经济增长的放缓。 3 美国业务外包解决方案提供商ADP发布的有关美国私营部门新增就业人数大增的报告，11月美国私营部门新增就业人数创2010年12月以来单月最大增幅，是今年5月以来月均增幅的近两倍。 救市恐怕治标不治本 货币互换安排并不是个新鲜事物 此次的货币互换安排并不是个新鲜事物。金融危机期间，货币互换安排曾被广泛使用。不过随着市场状况的改善，2010年2月互换安排被中止。但2010年5月，欧洲开始出现主权债务问题，货币互换安排又恢复使用。这次最新行动把该互换安排延长至2013年1月，同时还将互换利率调低了50个基点。这招更像是个泄压阀，而非一次直接的行动，对于解决欧洲的根本性问题起不到什么作用。不过，它让欧洲银行获得外汇的成本和难度双双降低，在决策者寻找解决办法期间可为市场减轻压力。 目前货币互换的规模有多大？自从2010年重启以来，货币互换的规模一直很小。虽然这几周的互换数量略微增大，但上周也仅为24亿美元左右，远远低于2008年金融危机时的水平。资料显示，2008年8月，世界各地央行48小时内注资超3262亿美元救市，其中美联储1天3次向银行注资380亿美元以稳定股市。不料，注资无法挽回市场信心。1个月后，雷曼兄弟破产，危机被推向最高潮。 欧债危机可能通过银行蔓延全球 此外，令人不安的一面是，救助暗示着各大央行担心欧元区危机有可能通过银行系统蔓延到全球，并在更大的范围内影响到跨国借贷。贸易融资是一个特别容易受到影响的领域，因为贸易融资主要以美元计价。以往法国的银行在贸易融资领域占有25%的市场份额，但由于流动性吃紧以及新资本规定的影响，法国的银行正在快速缩减这一业务的规模，这给全球贸易造成了冲击。另一个令人担心的问题是，在市场失灵的情况下，各央行之间逐渐成为重要的对手方。此外，欧洲根本的财政问题解决方案在此次也没有提及。而且欧债危机使投资者信心变得愈加低迷，有关欧元区解体的争论非常火爆，以至于市场到了该反弹的程度。 历次政府救市屡战屡败 屡败屡战 从历史记录看，像周三这样央行干预市场的举动总会推高股指，但从长期看，六大央行此举的潜在原因(通常是令人不安的原因)往往会比行动本身影响更大。实际上2008年金融危机以来，各国多次联手救市，但金融危机从美国的次级债泡沫破裂后转移到中东的主权基金危机，再到欧债危机大规模爆发，金融危机实际上愈演愈烈，政府救市是屡战屡败，屡败屡战。例如，在2007年末和2008年大部分时间里，美联储一系列激进举措引发股市好几波短期大幅反弹。从2007年9月18日至2008年12月16日，美联储将联邦基金利率从5.25%下调至00.25%的浮动区间，每次调整后，股市先是上涨，随后又出现更大幅度的下跌。 这次的救市行动规模还远远小于2008年至2009年时超10万亿美元的救助规模，而且并没有着手解决根本问题。 预测 美元不会便宜到哪去 欧元对美元在看着马上就要破1.32关口之际，被迅速拉回到1.35上方。截至前晚10时，欧元对美元报1.3527，涨幅1.5%。同期，美元指数虽一度暴跌1.4%至77.94。但值得注意的是昨日截至记者发稿时又重涨到78.29。这表明，市场的避险情绪又重新升温。“金融风险一日没有解除，作为重要避险工具的美元汇率就会保持上升态势。”工行外汇交易员戴伟愉对本报记者表示。 中国下调存款准备金率是政策前瞻性的体现与加强，预计流动性放松政策应会延续。“此次下调存款准备金率更重要的是此举给市场和投资者释放的信号。中国央行可能已经悄悄通过公开市场操作达到放宽信贷增长限制的目的。中国央行选择这种更为公开的方式采取行动旨在释放一种信号，即希望外界能看到这一点。因此，我们将此次下调存款准备金率视作央行政策立场的彻底转变。保增长而非防通胀成为政策关注的主要焦点。” 凯投宏观的分析师威廉姆斯说到。 中国 制造业活动有所收缩 昨日中国官方公布的采购经理人指数(PMI)显示制造业活动自2009年以来首次转向收缩。虽然中国经济已出现下行风险，但世行首席经济学家林毅夫预测中国未来20年将持续8%的GDP增速，远远高于其他国家。而且，发达国家金融危机的原因为惜贷不同，中国的放贷规模2008年金融危机以来达到约30万亿人民币。 美国彼得森国际经济研究所高级研究员Nicholas Lardy本周在出席某亚太经济政策会议时表示，实际利率为负会导致中国经济严重扭曲并且不可持续，经济快速增长的势头可能会因此中断。Lardy表示，实际利率为负导致消费在中国经济中所占的比率过低，同时也催生了房地产泡沫风险，中国需要推进利率市场化。 首套房贷利率普遍松绑 已回归至基准利率 首套房贷要放松？日前，市场传出天津部分银行开始适度放松居民首套房贷利率，北京晨报记者昨天以客户身份调查工行、中行、建行、招行等多家银行发现，北京市场房贷“松绑”态势也开始显现，不少银行的贷款利率由原先的普遍上浮10%已回归至基准利率，甚至有消息传出，部分银行优质客户还能取得9折的优惠利率。 部分优质客户能打九折 “一般情况下，以基准利率就能够贷到款。”建行工作人员表示。10月份，建行将首套房贷利率上浮1.1倍，不过如今，利率已下调至基准利率。在探访中记者发现，在回答客户的房贷咨询时，银行工作人员不再面露难色地说着“不好贷”，工行、中行、邮储银行、花旗银行等多家银行均表示可以基准利率贷款，但无优惠。 虽然首套房贷利率已经出现松绑迹象，但仍有部分银行表示，“能否按基准利率贷到款，还要视客户及所购买房屋的情况来定”。而民生、招商两家银行目前的首套房贷款利率依然是上浮10%左右。“不过现在要比两个月前好贷得多了。”招行工作人员表示，“两个月前曾出现上浮30%还贷不到款的情况。” 此外，记者还从中介机构了解到，由于银行资金紧缺情况有所缓解，部分外资银行和中资银行甚至对其优质客户的优质项目给出9折利率的优惠。 房贷利率仍有下调空间 中央财经大学金融学院教授郭田勇认为，之所以会出现首套房贷利率下降的趋势，一方面是因为央行调整存款准备金率，释放近4000亿元的资金，使得银行资金链有所缓和，这对于信贷比本来就较低的国有大型银行而言，流动性相对增高，投放空间也就较大。 对于今后首套房贷款利率是否会继续宽松，郭田勇认为仍有下降空间。“就现在情况看，也不排除央行继续降低存准率，释放更多的资金。”如果这样，银行资金变得充裕，为了寻找优质客户，很可能下调首套房贷利率。 北京中原地产市场研究部张大伟给记者算了个账：按照当前7.05%的房贷基准利率计算，百万元贷款20年还贷需月供7783元，总利息额为867927元，而按照9折优惠计算，则月供减少至7364元，总利息为767542元，减少近10万元。 张大伟表示，对于购房者来说，期待再次获得7折的历史性优惠可能性不大，而且很多人并不一定是等到20年或30年贷款截止期才全部还完贷款，所以期待利息减少，不如等待房价下跌，如果按照目前基准利率的9折计算，少贷款10万元，总还款额就可以减少17.67万元，如果按照基准利率计算，总还款减少额还会增加。(记者 孙春祥姜樊) 相关新闻 人民日报力挺楼市调控不放松 明确表态房价仍没有回到“合理”区间 中央经济工作会议正在召开，围绕着明年宏观经济调控的话题不绝于耳。昨天，人民日报刊登头条文章如何看待房价走势，力挺楼市在关键时期应坚持调控不动摇，并使用了“房价收入比”与“房价租金比”衡量房价的合理区间。 对于近一年来史上最严厉的楼市调控，人民日报文章认为，近年来部分城市房价过高、上涨过快，如果任由这种情况发展下去，不利于民生改善和社会稳定，调控是“必须”的而且是“迫切”的。 对于明年的宏观经济，部分经济学者认为，房地产市场应该放松以减小经济硬着陆的风险。对此，人民日报指出，目前调控正处于关键时期，成果仍不稳固，还远没到放松的时候。对于房价是否已经回归到合理区间的问题，人民日报用“房价收入比”和“房价租金比”等指标衡量，明确表态房价仍没有回归到“合理”区间，促使房价反弹的因素依然存在。 北京中原地产三级市场研究总监张大伟对北京晨报记者表示，目前中国大部分城市的租售比超过500比1，收入