生态山庄的旅游建设项目可行性研究报告.doc

生态休闲山庄旅游建设项目可行性研究报告生态休闲山庄旅游建设项目可行性研究报告第一章 总 论项目名称:XXX生态休闲山庄建设项目项目业主:XXX发展有限公司法人代表:经理 第一节 概 述XXX,座落在清江流域一级支流XXX畔,位于湖北省XXXXXX开发区南缘,隶属XXX选择XXX开发旅游项目的依据有以下几点:一是XXX地处XXX进出大通道(即沪蓉西高速公路XXX县城)的咽喉地带,每年进出XXX的游客,百分之九十以上要从这里通过;二是交通可进入性极强,项目所在地离沪蓉西高速公路仅三公里;三是XXX生态环境优越良好的生态环境符合生态旅游开发的基本要求,并显示了较大的开发价值XXX生态休闲山庄建设项目由湖北新XXX旅游发展有限公司承担该公司于2009年6月组建,并在XXX工商局注册,注册资本100万元,经济实力较强,管理水平较高,有能力承担本项目的开发和经营建设和实施XXX生态休闲山庄建设项目的目的是:通过建设XXX,全方位综合开发利用本地资源,将XXX建设成集民俗参与,观光游览,渡假休闲,健身保健,娱乐购物,生活服务于一体的综合性生态休闲旅游山庄,以此配合XXX将龙舟坪镇建设成为全国知名的生态休闲旅游城,为清江中下游生态旅游区的建设,为XXX争创全国旅游强县起到促进作用从而把旅游开发与弘扬民族文化发展民族经济和帮助山区农民致富奔小康紧密结合起来,用旅游开发,促进经济效益社会效益和生态效益的统一,从而实现XXX乃至清江中下游生态旅游可持续发展的宏伟目标XXX生态休闲山庄择建于大通道东南的一块平地上,用地面积5.33公顷主要建设内容包括基础设施及旅游设施两部分,其中基础设施有XXX河堤修筑,供电工程给排水工程环境绿化美化工程污水处理工程停车场,车道和人行道及建设索道桥两座;旅游设施有建生态酒楼一栋和乡村吊脚楼公寓,改造和扩建果园及菜园,引进建设部分珍稀植物园,垂钓池塘标准游泳池羽毛球场网球场土家特产超市健身馆KTV娱乐康体中心等项目建设,总投资2421.10万元,其中基本建设投资2221.10万元项目建设分两期建设,一期工程工期一年项目建成投产后,营业总收入1461.20万元,年平均利税总额946.32万元,具有良好的经济社会和生态综合效益第二节 项目提出的背景XXX境内山川雄秀,景色幽奇,旅游资源赋存极为丰富,在1988年湖北省旅游局撰写的湖北省旅游资源综合评价一书中,将清江三峡与长江三峡武当山神农架并列为湖北省四大甲级旅游资源区(即可在全国甚至国际上产生吸引力的生态旅游景区)早在1986年,XXX国土资源评价认为,XXX县域风景旅游资源内涵丰富,概括起来是:自然风光,景色秀丽多姿;古迹名胜,历史源远流长;革命圣地,光辉业绩流芳;现代建筑,具有当代风采1987年南京大学宜昌地区国土规划办公室联合评审的XXX县域国土规划,提出了优先开发巴人发祥地佷山(武落钟离山)和鄂西南道教圣地“中武当”(天柱山)以及“XXX人”化石洞,规划开发建设清江风景旅游区,并建议开发长江三峡宜都XXX五峰湖南张家界的风景旅游线路隔河岩水电站大坝建成截流蓄水后,“高峡出平湖”,库中镶嵌108个岛屿和半岛,青峰绿岛,星罗棋布,云环雾绕,蔚为奇观为了合理开发利用和保护旅游资源,县旅游局在1987年对全县旅游资源进行了普查在编制国土规划时,由县旅游局主编XXX县旅游资源开发利用规划布局,并提出了“立足县城,依托清江,点线结合,突出重点,由近及远,分步实施”的发展思路XXX旅游资源开发利用起步较晚1991年10月,XXX县旅游局组织编制出XXX旅游事业发展规划1992年5月,湖北省旅游协会名誉会长韩宁夫指示陈平晖会长带领考察小组,对XXX旅游资源进行了考察,并撰写了清江中下游隔河岩水库旅游资源的考察报告,建议在清江中下游建一个国家级大公园,“把隔河岩水库建成水上旅游特区”1993年,县委县政府作出把旅游业作为本县经济发展的主导产业的决策,制定了“三年打基础,五年大发展,十年成支柱”的发展规划目标同年,宜昌市人民政府以宜府文1993119号文关于同意设立清江隔河岩名胜旅游区的批复指示“抓紧该风景名胜旅游区的各项建设,力争把该区建设成省内外国内外知名度高的风景名胜区,为服务大三峡,建设新宜昌作出贡献”,从而揭开了开发建设清江风景旅游区的序幕在“八五”时期,国家集体和个人一起上,相继开发建设武落钟离山佷山巴人发祥地天柱山中武当道教圣地XXX人化石洞五爪观伴峡盐池温泉白龙仙宫巴王洞倒影峡和丹水漂流等景点和景区XXX别具一格的风景旅游资源是以清江为主体的旅游资源,形成未经开发的纯自然风貌古朴的传统文化野趣横生的民俗民风的鲜明特色,吸引了八方来客,迎来了四海宾朋1993年,珠海等地客商投资开发柏园山岛,建设“日月山庄”为了引导鼓励县内外单位个人投资兴办旅游业,1995年,县人民政府出台鼓励境内外单位和个人投资兴办旅游业的若干具体规定,促使旅游景点的开发进入一个新阶段全县初步形成“一点”(即县城龙舟坪)“三线”(即清江旅游沿线丹水漂流线天柱山道教旅游线)骨干景区和线路的格局“九五”期间,游客与日俱增,于是开发建设现代风景旅游区,成为XXX土家儿女弘扬巴土文化,发展经济,向更加辉煌的未来奋进的新使命为了合理开发利用和保护清江流域的旅游资源,XXX人民政府于1996年委托武汉大学旅游学院编制了XXX清江风景旅游区总体规划,并报经湖北省旅游局批复随着经济的发展,社会的进步,人民生活水平的提高,人们的精神享受有更高的追求,面向二十一世纪,人们心理蕴含着地大自然宁静和平的向往为此,提出了“生态旅游”生态旅游是在可持续发展原则指导下,以观赏和感受生态环境,普及生态知识,维护生态平衡为目的的一种新型的绿色消费方式,是坚持社会经济和生态平衡协调发展,实现旅游业可持续发展比较有效的形式,也符合21世纪人们消费心理发展趋势2000年元月经XXX县委县人民政府同意,按照湖北省计委旅游局鄂计社会字1999第0862号文件要求,由县计委和县旅游局索头组织编制出清江流域中下游生态旅游建设项目可行性研究报告,并报国家计委批复下达了项目建设计划,为确保生态旅游项目计划的实施,XXX县人民政府同期先后关闭了200多家污染环境的五小企业,对有污染的新上项目均一票否决为生态旅游项目的开发建设奠定了良好基础2001年2月湖北省人民政府发文批准设立全省八大旅游渡假区,将清江百岛湖纳入旅游渡假区2003年,县委县人民政府及时提出“建设生态文化旅游名县,全面融入宜昌一小时经济圈,打造都市后花园”的旅游发展目标全县旅游行业,以争创“湖北旅游强县”为动力,全面发挥资源优势,加快旅游项目前期工作和招商引资的步伐,积极培育旅游品牌,不断提升全县旅游业的竞争力2007年,县政府投资新建了客运码头,实现旅游码头和客运码头分设,同时,还在县城新建了清江亲水平台,改造土家风情街,完善规范城区公共交通体系等,全县旅游基础设施大为改观同期强化行业监管,做到近十年未出现一起旅游重大安全事故2008年元月,XXX被省旅游局正式命名为“湖北旅游强县”,XXX被命名为国家级“4A”景区为了加大对生态环境的保护力度积极促进清江流域中下游生态旅游的发展,湖北XXX新XXX旅游发展有限公司提出并委托编制XXX生态休闲山庄建设项目可行性研究报告第三节 项目建设的必要性随着清江流域中下游生态旅游的成功开发,跨世纪以来,融资开发新的品牌项目,积极培育旅游品牌,加强旅游综合体系建设,强化行业管理,2007年旅游接待人数达到108.5万人次,首次突破百万人次大关,是2000年接待人数71万人的1.5倍,实现旅游总收入达到4.21亿元,是2000年前旅游总收入的2倍占当年全县生产总值的10.62%,旅游业已成为XXX县域国民经济的又一大支柱产业XXX生态休闲山庄建设项目的成功开发,必将对XXX旅游业的发展,乃至经济社会的发展作出贡献其建设的必要性有以下几点一XXX生态休闲山庄项目的建设实施,符合清江流域中下游生态旅游项目计划的要求,是顺利实现可持续发展战略的需要XXX生态休闲山庄建设项目,是在保护生态环境,加强环境绿化,整治环境污染的前提下,积极进行生态旅游产品的开发,体现了党和国家确立的“可持续发展”战略思想,也符合“西部大开发”和加快发展第三产业的指向二XXX生态休闲山庄位于XXX东大门的门口,地处北连长江三峡南邻张家界,在两处国际旅游热区之间,无论对XXX旅游发展,还是对长江三峡至张家界的国际旅游环境,将起到重要的中介和分流作用,对清江流域生态旅游的发展将作出积极的贡献三XXX生态休闲山庄项目的建设实施,符合XXX经济和社会长远发展规划和“十一五”发展计划的要求,本项目的建设将有助于以旅游为主体的第三产业的发展,有利于产业结构的调整,项目区国民经济中一二三次产业比重将发生变化,促进经济发展和社会的全面进步四XXX生态休闲山庄项目具有浓郁的民族特色,将集土家民风民俗,民情于体,充分展示悠久的巴土历史,弘扬土家民族文化,增进民族团结,推动精神文明建设五XXX生态休闲山庄建设项目,属于劳动密集创收力强的项目,可安置下岗职工,社会剩余劳动力,维护社会的稳定和团结,提高项目区内居民收入水平,增加国家和地方财政收入,加快致富奔小康的步伐,同时还能创收外汇综上所述,XXX生态休闲山庄建设项目,符合国家产业政策,能促进经济效益社会效益和生态效益有机结合和统一,也是适应旅游业21世纪的发展趋势,符合可持续发展战略的要求,由此可见,本项目的建设和实施是必要的第四节 可研报告编制的依据XXX生态休闲山庄建设项目可行性研究报告编制的依据是:一湖北省计划委员会旅游局鄂计社会字1999第0862号文;二XXX国民经济和社会发展“十一五”计划和2010年长远规划;三XXX清江风景旅游区总体规划(19962010年)四清江中下游生态旅游建设项目可行性研究报告;五XXX清江库区管理条例(1996年5月24日湖北省第八届人民代表大会常务委员会第20次会议批准)六湖北XXX旅游资源现状及综合评价七宜昌市旅游业发展总体规划;八XXX统计局XXX社会经济发展50年(19491999)和XXX改革开放30年统计年鉴九中共XXX委党史办公室县档案局XXX改革开放30年第五节 可行性研究范围本报告主要是研究项目提出的背景和依据,项目建设的必要性;旅游市场分析预测;建设条件评价,项目建设内容及布局;投资估算及资金筹措,经济效益分析及评价,社会和生态效益分析和评估;企业组织管理,环境保护,项目研究结论及存在问题与建议第二章 旅游市场分析预测第一节 现状分析XXX旅游业从1994年起步发展,接待游客逐年上升,到2000年旅游市场初步形成,据统计资料2000年接待中外游客70.9万人次,在1994年基础上,年均递增32.67%2001年XXX被评为“全省优秀旅游县区”20032004年因“非典”,XXX旅游出现回落2004年,县政府对隔河岩至巴王洞的景区,景点进行了整合,组建了XXX风景区,实行“一票制”的管理,后又加大了对盐池温泉天柱山兰草谷和大溪等景点的整合力度,取得良好的效果,从根本上改变了全县旅游业小散弱差的状况,加快生态运动休闲,巴人寻根问祖峡谷冲浪等复合型旅游品牌的培育,融资开发,提升了全县旅游业的竞争力同时,围绕“游购娱食住行”六要素,加强要素体系建设,全县旅游基础设施大为改观,刺激旅游消费水平上升,利用文体活动搭台,参加旅游节庆活动,并在中央和省市电视台做好媒体报道,强化旅游宣传工作,提高XXX旅游业的知名度各景区抓住机遇,和全国200多家旅行社签订了营销协议,建立了良好稳定的合作关系,从而全力推动了旅游客源市场半径的扩大,由省内扩大至全国,并走向世界到2007年,XXX旅游接待人数达到108.8万人次,首次突破百万大关据旅游局资料,来XXX的游客中,以国内游客为主游客出游的目的,以观光旅游为主,有少部分为公务旅游学术考察和消遣娱乐旅游从客源来看,主要集中在清江流域周边地区,来自武汉市的游客占总数的70%,多为周末观光旅游游客多集中在3月至10月,这八个月,占游客总数的80%以上,其余四个月为旅游淡季,存在淡旺失衡现象,这与清江生态文化旅游开发现状和气候变化相适应,也与全国其它景区的季节性特征基本一致XXX经过近60年的发展,其综合实力有较大提高,旅游基础设施和旅游服务供给能力得到加强,但与先进地区比仍有较大差距其表现在:一是旅游业资本投资虽说呈上升趋势,但占总投入的比重仍然较低;二是旅游基础设施配套建设有待进一步完善;三是接待游客人数低于宜昌当阳秭归等县市在宜昌居中等位次;四是接待国外游客人数少,国内旅游人均消费低,总产出水平不高,外汇收入极少上述差距说明,XXX旅游业在资源开发利用,基础设施配套建设和改善生态旅游环境等方面仍需进一步加大力度第二节 前景预测一旅游业发展前景预测依据XXX旅游市场预测依据:一是全国旅游发展前景;二是湖北省宜昌市旅游发展趋势;三是XXX十几年旅游业发展的速度二国家和省市旅游发展前景国家旅游局局长何光纬在1999年出版的瞭望周刊发表文章,提出要用20年时间把我国建成世界旅游强国上个世纪九十年代,我国旅游业快速发展,世界旅游组织1996年度报告曾预测,从19952020年,中国入境旅游者将以年均8%的速度递增,为全球之最到2020年,中国接待1.37亿人次的入境旅游者,占世界8.6%的份额,也为世界之最随着我国综合国力的提高,旅游生产力基础和旅游供给已经达到一定水平,基本具备了成为世界旅游大国的条件按照“十五”计划和2015年新世纪初发展规划,预计到2020年我国旅游业总收入将经过3.3万亿元人民币,相当于国内生产总值8%,真正成为国民经济的支柱产业湖北省旅游业发展“十五”计划和2010年规划预计,到2010年接待海外游客4852万人次,总收入达到1.62亿美元,平均递增1824%宜昌市旅游业“十五”计划和2010年发展规划预测,到2010年接待旅游者1300万人次,总收入达150亿元,年均递增10%三XXX旅游业发展前景预测XXX旅游业起步晚,1994年至2010年,接待综合人数逐年上升,到2000年达到70.9万人次,年均递增32.67%到2008年,接待游客人数达到122万人次在2000年基础上年均递增7%总收入达到50375万元清江是土家人的母亲河,文化内涵厚重,自然资源特点鲜明XXX风景区是新形成的旅游目的地,处于快速发育成长时期,对国内外游客,尤其是对国内城市和平原地区的游客有较大吸引力因此,XXXXXX旅游区近期仍然以国内市场为主,并积极为发展海外入境旅游创造条件考虑到当前受国际经济危机和传播甲型“H1N1”流感的影响,据XXX“十五”计划和到2010年长远规划,预计到2010年游客人数将达到140150万人,年均递增8%四XXX生态休闲山庄游客前景预测随着经济的发展和收入水平的提高,人们对旅游休闲的消费将稳步增加,游客的出游目的将会逐步由观光型为主向休闲娱乐度假疗养等转化,为旅游业的发展提供了广阔的空间加上XXX旅游资源有独特的吸引力,自然风光,人文民俗和现代景观组合成独树一帜的XXX旅游将在市场竞争中显示出一定的优势XXX有着十分美好的前景XXX生态休闲山庄建设项目将纳入XXX风景旅游区,只要坚持以市场为导向,强化促销手段,按设计要求建设好XXX生态休闲山庄,坚持旅游开发与环境保护并重,营造良好的旅游环境,塑造有秩序有品位的旅游产品,XXX生态休闲山庄和XXX旅游业一样,有着十分美好的前景预测近期接待游客在4万人左右,远期可达到10万人第三章 建设条件评价第一节 生态环境现状一地理位置XXX位于东径XX,北纬X,座落在XX溪畔沪溶高速公路至XXX县城大通道路东边,东连景区,南距河边2公里,西距XX镇6公里,与XX景点相连;北抵XXX开发区XXX地处XXX县东大门的门口,优越的地理位置为旅游景点的开发和交通可进入性创造了有利条件根据XXX土地规划部门和XX开发区意见,本项目一期工程规划用地面积1.33公顷二地形地貌XXX地处云贵高原尾部,武陵山和巫山余脉延伸境内,地势西高东低,境内山峦起伏,山岭重叠,峡俗幽深,沟壑纵横项目区地形地貌主要受地质构造控制,燕山运动奠定了本区地貌基本轮廊,溪沟和山脉由北向南延至清江,项目区东面的雷打山,海拔452.2m,是近期以来间歇性隆起的表现,形成了构造溶蚀的低山地貌,项目所在地为XXX边一小块冲击平原,面积2公顷三地质构造XXX大地松造地层总的特征是海相沉积,地质构造的岩石多层积岩,石灰岩面积大项目区山体岩石为石灰岩,受地质断裂构造控制明显,加上温湿多雨,加速岩溶发育,景观奇特,项目区东北角,雷打山下有一处断裂明岩,可用于攀岩四水文地质项目区东西两边山体为石灰岩,受地质构造及外力作用,形成项目区水文地质条件项目区处在鄂西暴雨区,雨量充沛,每年59月为雨季,暴雨多集中在7月,地表水从XXX由北向南流经项目区,枯水季节“潺潺”流水,洪水季节可淹没冲击平原的土地最大水位落差3.72m地表经流受季节变化控制,平时无地表经流,雨季水流顺坡地自然流入XXX,地表无积水体地下水以岩溶水为主,赋存于项目区西石灰岩岩溶地层中,受大气降水补给,埋藏较深,水量不大,是当地农民常年饮用和生活用水五气象条件XXX具有明显的亚热带大陆性气候特征,四季分明,雨量充沛据XXX气象资料,多年平均气温16.4年均日照1553小时.多年平均相对湿度80%,多年平均雨量1347.2mm,59月为雨季,冬季少量降雪和冰冻六植被完好XXX地处中亚热带,季风气候,温湿多雨,降水充沛,光照充足,热量丰富,雨热同季,无霜区长,构成生物资源丰富多样“八五”计划时期以来,XXX生态农业发展较快,1993年消灭荒山,1996年绿化达标,森林覆盖率达到60%,植被覆盖率达到72.4%,项目所在地XXX植被覆盖率达到75%,山上林木苍翠,山坡果木成林,完好的植被使XXX山青水秀,气候宜人,空气清新,胜似仙境美中不足的是,一由于公路建设使项目区西面山坡遭到人为切割(正在治理中);二由于XXX开发区的工业项目相继上马,人口逐渐增多,使XXX水遭到一定污染(正建设污水处理厂)第二节 交通可进入性由于XXX地处江汉平原到鄂西山区的过渡地带,居长江三峡和湖南张家界这两个国家级风景名胜区之间不仅扼川东重庆鄂西南至江汉平原的交通要冲,而且是长江三峡风景旅游区至张家界风景旅游区的必经的通道XXX县城龙舟坪镇位于县域东部,而XXX则位于龙舟坪镇东大门东6公里,距宜昌市中心54公里,至宜都市34公里,至焦枝铁路枝城站53公里,距沪蓉西高速公路仅3公里,距三峡机场24公里,距隔河岩旅游码头16公里,水陆交通方便,具有良好的交通可进入性从长远来看,随着沪蓉西高速公路和川汉铁路的兴建,项目区的交通可进入性将进一步增强第三节 旅游资源评价一旅游自然资源赋存现状XXX旅游自然资源可取之处:一是良好的生态环境;二是XXX矿泉水;三是雷打山下的断岩石海拔高105.4m,是攀岩的理想地方二旅游商品资源独具特色随着旅游业的发展,旅游商品应运而生,XXX县现已初步形成具有土家特色的清江绿茶宜红茶黑木耳,花菇香椿核桃板栗椪柑柿饼魔芋粉丝豆瓣酱清江鱼木瓜冰酒土家米酒花卉根雕盆景清江奇石以及西南卡普手工工艺品等系列旅游商品三项目建设优势劣势分析第一,项目优势有以下几点:一是区位优势,便于区域旅游联动开发XXX生态休闲山庄建设项目是清江中下游生态旅游圈的门户项目,地处三峡旅游线清江旅游线和神龙架旅游线及湖南武陵源旅游线的衔接点上,区域旅游联动开发要紧紧抓住两点:第一鉴于处于清江旅游线的门户,应与XXX现己开发的各景区配套;第二充分利用三峡大坝品牌效应,实现联动开发,从而产生区域旅游的联动效应二是交通便利,可进入性强项目所在地到宜昌市的主要交通口岸和三峡大坝,通过调整公路不足1小时的车程三是生态优良,旅游用地良好项目区内没有工业污染,山坡植被葱郁,山青水秀,泉水水质优良,空气清新,四季气温适宜,旅游用地是一块冲击平原,适用开发休闲旅游项目四是土家文化,可形成独特文化产品XXX是十万年前“XXX人”繁衍生息的地方,4000多年前“巴务相”开创了巴国历史至近代,XXX山歌,南曲,巴山舞等名扬海内外,XXX被誉为“歌舞之乡”秀美的自然山水,与古朴悠远的文化相融合,使项目区品位提升,让游客流连忘返五是政策优惠,项目建设投资环境好XXX县委政府高度重视清江中下游生态旅游项目的开发,并制定了各项优惠政策,营造良好的投资环境,以调动全社会发展生态旅游的积极性XXX县政府高度重视本项目的旅游开发,已将其纳入旅游业发展的“十一五”计划第二项目劣势分析首先,由于本项目起步较晚,如何脱颖而出,是后建景区普遍存在的难点,建议项目策划应出新出奇,加大宣传炒作力度,利用一切可利用的宣传机遇,提高其知名度,拓展旅游市场再是项目业主技术骨干力量弱,难于为本项目的开发和经营管理提供智力保证,建议引进管理和技术人才,确保项目的开发建设实施第四节 旅游基础设施一交通运输XXX县域水陆交通已形成网络,县城通过南北两大公路干线分别与各乡镇和各景区相连,各乡镇有三级公路与各村组相通,实现村村通公路清江148公里的白银水道,可通航300吨级轮船,五级航道发展到120公里有利于XXX生态旅游项目建设所需原材料及旅游产品的输入和游客的联运二电力供应宜昌市是全国的水电城,XXX是宜昌水电城的一部分随着清江水电梯级开发,其中间梯级隔河岩水电站已在1994年全面建成投产,该水电站建在XXX县城龙舟坪镇西10公里处,装机120万千瓦,年发电30亿千瓦时,XXX境内小水电资源丰富,目前已建成大小水电站48处,总装机90台,36732千瓦,实现年发电1.11亿千瓦时,并形成110kv线路为骨架,35kv线路合理布局的县办电网电网和电站实现了建管统一,发供电统一的管理体制国家电网可对XXX电力电量进行丰枯峰谷调节,基本上达到XXX电量的平衡本项目建成投产,生活照明用电完全有保障项目区北2公里处即是XXX输变电站已将10千伏线路接入项目区两边的农户三邮电通信长是数字程控电话和移动电话已实现村村通主干道无逢覆盖,因特网也走进百姓家,且全部采用光纤数字传输,可开展数据业务和开可视电话会议一个高效优质安全可靠的主体通信网络已经形成为本项目实施的信息收集,网上宣传炒作,客户联络等诸方提供优良的通信服务条件四燃料供应XXX煤炭资源丰富是全国100个煤炭县之一“十五”期全县煤炭产量年均达到80万吨,该项目建成投产,所需生产生活用煤,完全有保障再是从四川到上海的天然气管从XXXXXX北部通过,并已开口子,XXX于2007年6月通气通气管道又从项目区通过,该项目天然气供应有保证五供水条件XXX生态休闲山庄建设项目建成投产后,其生产生活用水来源有两处,一是来源于白氏水厂,通过自来水管道输入;二是开发利用XXX矿泉水,需建蓄水池和输水管道第四章 项目建设内容第一节 项目组成及布局XXX生态休闲山庄主要根据天然纯净的XXX洞泉出口大通道的交通便利独特幽静的山林地貌等三大优势确定项目的组成从建设内容分为土地征(租)用基础设施经营建筑场馆植物绿化等;从经营类别上分为餐饮住宿体育健身休闲娱乐购物观光等有特色的是生态园酒店土家吊脚楼群喷水式戏水池综合康体中心攀岩等项目项目布局是根据地形地貌特点,进行空间分布(详见规划设计方案图)项目区沿XXX两岸规划总面积7.66公顷,其中在XXX西岸征用地1.33公顷,县城出口大通道右旁,为本项目的核心经营区,主要布局生态园酒店标准游泳池和戏水中心垂钓养鱼池网球羽毛球场综合康体中心文化娱乐广场和停车场等建设项目XXX东岸为山林,实行租用地6.33公顷,主要布局有土家吊脚楼群攀岩登山步游道和凉亭珍稀植物和采摘购物项目等第二节 项目建设内容按建设内容分为:一是土地征用和山林租用,二是基础设施建设,三是经营设施建设一土地征用和山林租用1土地征用:项目核心区建设用地位于XXX经济开发区内,征用刘家冲村九组XXX西边农田1.33公顷;2山林租用:刘家冲村九组XXX东边连片山林6.33公顷其中部分农户柑桔园折价入股二项目区基础设施建设1XXXXXX河段沿边河堤修筑工程;2项目区内进出口公路通道和停车场建设工程;3水电工程建设:引用龙洞湾天然泉水,新建引水管道和蓄水池;供电安装变压器,增加电容量,新增线路;4新铺设庄园道路600米,林荫步道2000米,登山小道3200米,以及安装路灯音响系统;5园区绿化美化工程:庄园内外种植观赏植物和珍稀植物,以及假山喷泉等景观;6修建文化娱乐演艺广场面积800平米;7过溪索道桥2座;8岩顶望风亭2座;9公共卫生设施及垃圾处理池三经营设施建设1生态植物园酒楼兴建生态植物园综合酒楼一栋,占地面积2000平方米,建筑面积约4200平米,含生态植物园中设特色餐饮会展中心庄园接待中心土特产超市和部分客房服务2体育健身及休闲场馆兴建开放型生态游泳池及标准游泳池各一座,建设面积3000平方米;标准网球场1个和羽毛球场2个,建设面积1300平方米;康体综合楼一栋,占地面积1200平方米,建筑面积6000平方米,其中1-3层包括洗浴桑拿中心棋牌娱乐乒乓球台球保龄球KTV等设施;4-5层为住宿客房;攀岩和登山健身观光区3土家吊脚楼群新建12栋土家吊脚楼,每栋占地72平方米,设计为一层四合院3套2居室,内设厨房餐厅4垂钓养殖区面积约800平方米;5建立水果采摘园,为带动周边农户致富,拓展XXX碰柑等果园经济,以入股方式拓展果园面积2.67公顷第三节 项目工程量及材料用量一土建工程量及材料1XXXXXX河段河堤修筑工程长1060米,堤高1.5-2.5米,宽1.2-0.8米;需块石浆砌2320m3,青砂190 m3,水泥52吨,用时1920工日土石回填方量4650 m32景区内进出口公路和停车场建设工程;区内公路全长600米,宽7.5米,公路沿左边设3米为停车位,留3.5米行车通道,浇筑水泥路面4500m2,需料石500m3,青砂120 m3,水泥75吨3蓄水池工程100m3,过滤池20 m3,开挖土石方140 m3,浇筑混凝土48 m34游泳池戏水池垂钓养鱼池开挖土石方量4800 m3,浆砌游泳池戏水池水泥砖6万块,各种磁砖2400件,青砂28m3,水泥15吨;垂钓养鱼池四周用石头浆砌,需砂石192m3,水泥6吨5标准网球场1个和羽毛球场2个,建设面积1300平方米;需砂石52 m3,水泥5吨6文化娱乐演艺广场面积800平方米;砂石80 m3,水泥8吨,地面砖800平方米7林荫步道2000米,登山小道3200米,砂石60 m3,水泥6吨8生态园酒楼康体中心攀岩望风亭等建筑工程9索道桥两座各长30米,两边桥墩高2米,长1.8米,下底宽1.5,上底宽0.8米共需砂石料17m3,水泥2.4吨,钢丝绳5吨,木板4m3二建筑工程量及材料1生态园综合酒楼,占地面积2000平方米,建筑面积4200平方米2综合康体中心,占地面积500平方米,建筑面积3000平方米3土家吊脚楼群共用占地面积864平方米,建筑面积864平方米4游泳戏水场馆及娱乐文化广场管理经营用房,占地面积120平方米,建筑面积200平方米5攀岩管理用房占地100平方米,设计2层,建筑面积200平方米三配套工程及材料1电力设施配套工程,包括变压器配电房电缆路灯等2给排水设施及配套工程,包括给排水管网,水泵消防设施等3供气工程天然气输入管网设施等4音响设备第五章 环境影响评价根据中华人民共和国环境保护法和环境保护设计规定,对新建XXXXXX生态休闲山庄建设项目的环境影响评价和环境保护治理措施作如下阐述根据建设项目环境保护管理办法中的第八条规定:“建设单位负责提出环境影响报告书或环境影响报告表”,第十一条规定“建设项目的环境影响报告书或环境影响报告表应在可行性研究阶段完成”因此,湖北XXX新XXX旅游发展有限公司应委托有关部门完成此项工作,作为本可行性研究报告环境评价及保护篇章的编制依据第一节 生态环境现状XXX,作为旅游项目开发还是首次项目区是一块农田,多年来农民种植小麦土豆玉米等作物,坡地种植柑桔,还有少量的木梓油桐等经济林木雷打山还是有待开发的“处女地”水土流失少,生态环境优良项目区及山坡土地适宜植被生长,特别是坡地适宜栽培脐橙椪柑,应在统筹规划的前提下,合理布局观赏农业种植项目,并引进珍稀植物种植,提高观赏价值项目区未见虎豹豺狼和野猪等大型野生动物,其它兽类也少见随着旅游项目的开发,对项目区动物的栖息环境会产生一定影响,将导致这些动物向雷打山或其它海拔更高的山地迁移据当地老农反映,项目区在七十年代曾被洪水淹没,故项目区沿XXX边应做防护河堤,并高于历史最高水位,防治水土流失第二节 环境影响评价据湖北XXX新XXX生态旅游发展有限公司提供的环境影响报告表,XXX生态休闲山庄建设项目经营中的三废(废水废气废渣)总量不大,经过集中处理,对周围环境不会产生不良影响和后果建设单位认为,按环保部门的意见和要求组织施工,项目建成后产生的污染物均较少,落实相应环保措施后,其环境影响程度可进一步降低项目从环境保护角度分析是可行的项目区产生的废水主要是生活废水,按企业劳动定员76人年产生生活废水约8000吨接待游客住宿按设计床位120张按80%利用率到年产生生活废水8000吨,用餐人,按设计接待人数1000人,餐厅25%利用率,年产生污水14000吨,共计年产生污水30000吨主要污染物是人粪尿,属有机污染,经净化处理后可直接排放废气,按照国家大气环境评价标准(GB3095-85),XXXXXX生态休闲山庄建设项目设计生活能源采用天然气,废气只有二氧化碳排放,无其它废气产生废渣,主要是生活垃圾第三节 环境治理措施废水治理措施项目设计由排污水管道集中排放到从XXX开发区到县污水处理厂的污水输送主管道中,输送到县污水处理厂处理(污水处理厂离项目区3公里,污水输送主管道将从项目区通过,待建)在县污水处理厂未建成之前,根据宜市建文199592号文件“国家建设部1995年颁布的科技成果重点推广项目地埋式无动力生活污水净化装置已获国家专利(专利号95048号),又据宜昌市环保试点成功,已建12吨至500吨的多种型号71座,日处理污水4895吨,检测出水水质达一级排放标准本项目设计地埋式日处理80吨污水净化装置一套,污水经净化处理保证排放水为零污染,排入XXX,注入清江废气处理措施项目生活能源为天然气和电能,所产生废气是二氧化碳,无其它废气产生,不会对环境产生污染废渣处理措施废渣主要是生活垃圾,每天由各科室集中,由环保员运送到县垃圾处理场处理第四节 环境绿化美化本项目是生态休闲山庄,要十分注重保护良好的生态环境,按设计要求建设珍稀植物园地,生活区种植常绿树木,奇花异草,普遍绿化与重点美化相结合,将项目区建成花园式生态旅游接待景区总之,环境保护是我国一项基本国策,XXXXXX生态休闲山庄建设项目,应认真执行国家环保法规和政策,保护环境是每个公民每个企业义不容辞的责任,将防治环境污染与主体工程同步设计,同步建设,同步使用第六章 企业组织和劳动定员第一节 企业组织本项目按现行企业制度已组建有限公司,项目法人实行总经理负责制,该公司设总经理副总经理,按经营管理的需要设置内部机构,按直线职能分工管理方式,下设若干科室公司的经营方针目标和策略由总经理决策,并负责组织实施副总经理负责分工的所属科室的管理和经营活动办公室负责做好公司内外的协调和日常工作,各职能科室按分工认真履行各自的职责,并做到互相协调配合,完成公司下达的各项工作任务第二节 管理机构本公司建立完善的企业内部组织机构和管理体系内部机构按三级管理模式进行设置,建立健全管理体系和多项管理规章制度一管理机构设置内部机构按三级管理模式进行设置,公司下设办公室财务科业务科游艺科和后勤科办公室负责人事公关保安环保档案和医务室工作;业务科负责旅行社生态酒楼吊脚楼超市管理工作;管理科负责生命保健KTV娱乐园林观光垂钓攀岩等游乐活动管理工作;财务科负责计划财务和统计工作;后勤科负责供水供电供气车队机修等工作公司机构设置图 25 总 经 理副总经理副总经理管理科后勤科业务科办公室财务科财务室垂钓KTV娱乐人事公关环保医务保卫超市吊脚 楼生态酒楼旅行社档案园林观光生命保健攀岩供电供水车机队修供气二建立管理制度一是建立公司人事管理制度接待服务工作制度和安全管理制度二是酒楼客房服务工作制度旅游旺季客房和供电供水供气部门采用三班工作制,辅助工作部门及管理人员为常白班三实施管理措施企业在项目建设期和进入正常工作时,为了不断适应旅游市场的变化,必须充分挖掘企业内部潜力,努力提高经济效益,达到设计效益目标,因此,必须采取以下措施:1基建工程管理项目建设工程的实施由项目领导小组和项目工程技术小组负责监督管理项目工作专班具体负责,并分级实行项目工程管理责任制2游客服务管理按接待服务客房服务餐饮服务等工作不同,服务管理实行“总管”目标责任制,把经济效益与服务质量与工作员的待遇挂钩注重狠抓服务质量3严格财务管理财务管理要严格执行国家有关财务制度对项目建设期和进入正常经营期资金的筹集使用回收和资金的分配等环节进行严格管理总之,要达到管好用好资金,提高资金的利用效果;降低经营成本,增加企业盈利;正确分配收入,理顺财务分配关系;强化财务监督,实现工作目标的目的4旅游服务管理要树立游客就是上帝的观念,实行为游客服务目标责任制,使企业内每一个工作人员切实认真搞好为游客服务的工作再是实施旅游品牌战略,与长江三峡旅游景区与清江中下游生态旅游区挂勾联动,大力宣传炒作,并抓住机遇,与外地旅行社建立稳定的协作关系,签订营销协议,不断拓展旅游市场第三节 劳动定员本公司本着经济高效的原则,确定本项目劳动定员76人,按工作性质主要分为企业管理人员和旅游服务人员,管理人员7人,占总人数的9%具体分配如下:总经理副总经理3人;办公室10人,包括公关2人,人事档案1人,保卫3人,医务2人,环保2人;财务科2人,其中会计1人,出纳统计1人;业务科39人,其中生态酒楼26人,吊脚楼住宿管理10人,旅行社2人,超市1人;管理科15人,其中休闲娱乐生命保健10人,垂钓园林观光1人,攀岩4人;后勤科7人,其中供水供电供气1人,机修1人,车队5人第四节 技术培训 一素质要求本项目要求企业管理人员具有较高素质,以便更好地管理和经营企业各科室负责人应有高中学历或中专学历,经过对口培训,有三年以上工作经验者优先安排二培训方式一是生态酒楼的厨师要求经专业技术培训;二是旅游服务接待人员和导游要经过县旅游局培训班培训;三是游泳攀岩救护人员要经过专门培训;四是水电气管理人员要经过专门培训;五是客房服务人员可送星级宾馆培训上述人员,经过培训后持证上岗第七章 投资估算及资金筹措第一节 估算依据1建筑工程费根据湖北省建筑工程预算2000年预算定额,结合XXX定额造价管理站有关影响工程造价的文件估算;2机电设备购置和体育器材购置价格根据国家有关规定价格和市场报价估算;3前期工作费按总投资2%估算;4建设期利息按总投资额减去业主自筹资金后的金额,以年利率5%估算5基本预备费分别按土建工程投资3%,设备投资3%,安装工程投资2%估算;6流动资金按经营规模总额估算第二节 投资估算该项目总投资2421.10万元,其中固定资产投资2221.10万元本项目根据资金投资来源状况分两期进行建设,其中:一期工程投资1287.40万元,包括:征地办公楼生态植物酒楼游泳(戏水)池垂钓养鱼池河堤景区公路及停车场等建设工程二期工程投资933.70万元,包括:康体中心网球场土家吊脚楼群攀岩及管理用房索道桥林荫道望风亭绿化工程等项目前期等其他投资33万元流动资金投资200万元(详见附表1)第三节 资金筹措该项目总投资2421.10万元资金构成主要由三部分组成一是企业自筹资金921.10万元;二是引进融资入股投资700万元;三是申请银行贷款资金800万元,其中固定资产投资贷款600万元,流动资金贷款200万元(详见附表8)第四节 项目建设进度及资金偿还一项目进度安排及资金使用项目计划从2009年8月开始筹建,到2012年12月全部建成2009年12月主要完成项目前期工作,征地基础设施建设等,安排投资988.44万元;2010年1月到2011年5月完成一期工程投资,安排投资766.33万元,进入一期项目的经营从2011年6月到2012年12月完成全部规划项目正式营业资金投入按项目进度拨付二有偿资金和银行贷款归还措施和归还计划项目投入运营后,根据收益情况从2013年10月开始偿还银行贷款,分3年还清全部贷款本息第八章 经济效益分析第一节 财务评价依据根据国家计委建设部发布的建设项目经济评价方法与参数(第二版)及中国国际工程咨询公司编著的投资项目经济咨询评估指南,对该项目的财务状况经济效益进行分析预测和评价在本财务分析中,按照现行财务制度规定和税务政策,重要原材料及产品价格参照国内外市场价格,根据有关资料,原材料及产品的市场价格稳定,不考虑原材料及产品物价上涨指数,不计算资金占用率和银行贷款利率,贴现率17%计算,项目计算期为12年采用综合折旧率8%提取折旧,固定资产按12年提取流动资金贷款本金于经营期末一次性偿付第二节 销售收入税金及附加估算一产品方案项目主要设备使用寿命为12年,项目建设期2年,生产期10年,计算期12年;生产负荷按第2年试产为20%,第3年试运行达到60%,第4年达到80%,第5年100%达到满负荷生产二销售收入销售税金及附加(一)销售收入按照建设规模和产品方案进行计算一期工程包括征地办公楼生态植物酒楼游泳(戏水)池垂钓养鱼池河堤景区公路及停车场等建设工程项目建成投产后,其销售收入按总收入的35%计算,全部销售收入为511.42万元二期工程包括康体中心网球场土家吊脚楼群攀岩及管理用房索道桥林荫道望风亭绿化工程项目全部建成投产后,其销售收入按总收入的65%计算,全部销售收入为949.78万元(二)销售税金及附加按照国家现行税法规定,本项目产品的增值税税率为17%,则年增值税为248.4075万元;城市维护建设税税率为增值税的7%,则年城市维护建设税为17.39万元;教育费附加为增值税的3%,则年教育费附加费7.45万元三总成本经营成本计算(一)单位产品生产成本估算单位产品生产成本计算的范围主要包括以下几个方面:一是燃气煤和电等能源消耗费用;二是采购各种食品食油蔬菜和其他低质易耗品等材料的费用;三是人员工资设备运行费,包括材料储藏运输销售费用和管理人员工资;四是加工储运销售和管理设施的固定资产折旧等按照建设规模和产品方案进行单位成品生产成本计算酒店餐饮项目其生产成本按100%计算,则每人单位成本为:原材料费用为2.98元,辅料费用0.20元,燃料费用为0.99元,工资及福利费用1.19元,折旧费用1.90元,其他经费为0.20元,财务费用为0.48元,管理费用为0.36元,利息支出费用0.71元,销售费用0.60元,税金及附加费用11.22元,成本总计为20.82元游泳垂钓项目其生产成本按100%计算,则每人单位成本为:原材料费用为4.00元,燃料费用为0.40元,工资及福利费用1.20元,折旧费用2.40元,其他经费为0.20元,财务费用为0.60元,管理费用为0.45元,利息支出费用0.90元,销售费用0.45元,税金及附加费用5.60元,成本总计为16.21元康体中心项目其生产成本按100%计算,则每人单位成本为:原材料费用为2.78元,燃料费用为5.56元,工资及福利费用4.44元,折旧费用4.78元,其他经费为1.11元,财务费用为1.22元,管理费用为0.89元,利息支出费用1.67元,销售费用0.89