规划研究报告.doc

目 录1.项目背景12.现状概况与问题分析12.1区域位置12.2改造范围与建设用地范围12.3自然与社会经济状况22.4用地和开发建设现状32.5道路交通现状52.6公共配套与市政设施现状52.7现状问题分析53.改造意愿与上层次规划解读62.7.1居民改造意愿62.7.2主管部门意见62.7.3主要结论62.7.3上层次规划解读64.规划改造目标及功能定位74.1规划依据74.2规划原则74.3改造目标74.4功能定位85.改造模式与策略85.1改造模式85.2改造策略85.3实施时序96.规划设计条件论证96.1开发强度96.2交通条件的支撑126.3公共配套设施的支撑136.3市政设施的支撑156.3.1 给水156.3.2 污水156.3.3 电力156.3.4 通信156.3.5 燃气166.3.6结论166.4环境影响分析167.建议的规划设计要点178.规划方案说明188.1 2008年11月上报局技术委员会方案188.2 2009年3月上报局技术委员会方案198.3 2009年6月上报市规划委员会建筑与环境艺术委员会方案208.4道路交通规划218.5公共配套设施规划218.6城市设计指引218.7规划控制要求218.8给水工程规划228.9污水工程规划238.10雨水工程规划248.11电力工程规划258.12通信工程规划268.13燃气工程规划279.实施策略299.1拆迁补偿及安置方案299.2开发模式30311.项目背景本项目位于龙岗区布吉街道三联社区松元头片区，由于历史原因，改造用地内产权混乱，大部分楼房空置，成为烂尾楼。上世纪八十年代以来，这里成为大量“三无”人员混杂的居住地，长期的“脏、乱、差”环境成了滋生“黑心棉”、“黑豆腐”等无牌无证厂家的制假窝点，由于治安和安全环境恶劣，极大影响了周边地区经济发展和居民安全，曾多次被媒体曝光，造成了极坏的负面影响，布吉街道也多次对该区进行清理整治，但成效不佳。布吉街道和三联居委以及当地居民对改变当前旧村落后面貌的愿望愈来愈迫切。本项目用地的原始地貌为低丘陵，后经人工开挖和填实，场地内呈多级台阶，周边多形成挖方边坡，与周边地区高差起伏大。由于现状为烂尾楼，缺少基本的地质灾害防治措施，用地内曾发生多起滑坡、崩塌和水土流失等地质灾害。当地居民对于通过旧村改造消除潜在的地质安全隐患有着非常迫切的需求。2007年，经龙岗区第1次旧改领导小组会议审批通过，本项目被列入2007年全面改造计划。2007年12月15日经市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组第五次会议,确定本项目的改造用地范围。2.现状概况与问题分析2.1区域位置三联社区松元头片区位于深圳中部物流组团，北临水官高速、南临规划铁西路，具有良好的区位条件及交通优势。随着布吉中心区经济的迅猛发展，为促进三联社区松元头旧村改造和土地集约开发提供了契机。2.2改造范围与建设用地范围根据关于龙岗区布吉三联松元头片区旧改项目改造范围初审的意见，本项目拆迁改造范围83937平方米，建设用地范围79809.9平方米。建设用地范围是在组团规划的路网基础上确定的，组团规划编制完成时间为2005年，编制时间较早，本次专项规划根据本片区在编的法定图则，结合规划的三联南路道路红线对建设用地范围线进行微调，调整后为78923.5平方米，减少了886.4平方米。2.3自然与社会经济状况2.3.1自然条件改造用地地处北回归线以南，属南亚热带海洋性气候，气候温和，光照充足，雨量充沛，长年主导风向为东南风，多年平均降雨量为1726毫米，降雨量年际变化大，且降水强度大、暴雨多，易造成洪涝灾害。改造用地地势总体上北高南低，地势高差变化很大，地形复杂。西南角现状入口处地势最低，现状高程56米，改造用地内最高点为89米，高差达33米，北部自然山体最高点123.5米。 现状地形按高程的大小基本分为三级平缓台地。第一级平缓台地高程为80-90米，主要分布在西北部和东部，为两端宽、中间细的长条形，西北部端头的第一级平缓台地宽度约90米，长度约140米，东部端头的第一级平缓台地宽度约为50米，长度约为215米，连接两端头的部分宽约36米，长约200米；第二级平缓台地高程为70-80米，与第一级平缓台地相连，主要分布在紧靠第一级台地的南部位置，宽度约为90米，长度约为300米；第三级平缓台地高程为56-70米，主要分布在紧靠第二级平缓台地的西南位置，宽度约为100米，长度约为180米。2.3.2人口与产业状况据调查，松元头村现状总户数152户，总人口约2万人（含少数华侨和港奥居民）。其中：户籍人口约1.8万人（不含村内在海外和外地村民）；暂住人口约0.2万人，主要为村内小型企业工人，部分商人。松元头工业区的产业类型主要为服装、印刷包装、电子、厨房设备等。松元头村现状人口汇总表户籍人口（人）暂住人口（人）总人口（人）户籍与暂住比例1.8万0.2万2万9：12.4用地和开发建设现状2.4.1周边土地利用现状本项目所处的三联社区是龙岗区近年来推进村改居社区城市化建设的重要代表，三联社区利用水晶玉石文化产业为支柱发展社区经济，探索出一条适应农村城市化进程的路子。本项目位于三联水晶玉石文化村的东侧300余米，西侧与松元头工业区相邻，东侧为布吉禽畜批发市场，南侧为广深铁路，东南与已建成的慢城居住小区相距不足500米，北侧为自然山体。本项目以西约600米为中海怡翠山庄，是该片区开发较早的城市型居住社区。从片区土地利用现状图中可以看出，本片区以居住用地为主导，四类居住用地与工业用地混杂，四类居住用地的周边为二类居住用地，现状建成区北侧的林地已被划入基本生态控制线，该片区已无新的可建设用地，对旧村的更新改造将成为城市建设的主要途径。2.4.2现状建设用地情况改造用地面积8.4公顷，主要以农村住宅用地为主，总面积约6.1公顷，占总用地面积的73，其次为部分闲置用地，占地面积约1.9公顷，占总用地面积的22，再次为道路用地，占地面积约0.4公顷，占总用地面积的5。现状用地汇总表序号用地代码用地性质占地面积(ha)占总用地百分比(%)1R居住用地6.1732g林地1.9223S道路用地0.45合计8.41002.4.3土地权属分析改造用地内土地权属比较简单，根据土地地籍调查资料，改造用地内土地按权属大多为水径松元头村委所有，只有西南角地块已通过行政划拨方式出让给盛京贸易公司。现状用地权属一览表序号宗地号权属单位面积（平方米）1G06105-0004水径松元头村委72391.902G06105-0005水径松元头村委3G06105-0006水径松元头村委4G06105-0008水径松元头村委5G06105-0009水径松元头村委6G06105-0010水径松元头村委7G06105-0011水径松元头村委8G06105-0012水径松元头村委9BJSF-0033松元头私宅区10零星空地水径松元头村委11G06105-7盛京贸易公司741812合计79809.902.4.4现状建筑物状况1、建筑物产权及面积经过实地调查，改造用地内现有各类建筑物77000平方米，房屋220栋，每栋占地100平方米，建筑面积350平方米，4层砖混结构。房屋产权部分属于松元头居民小组，大部分属于村民个人及外来人口所有。2、建设环境状况改造用地内建筑布局较零乱，建筑质量参差不齐，全部为废弃的烂尾楼，建筑密度大，大多建筑曾被不良及违法分子占用达12年之久。长期的“脏、乱、差”环境滋生了“黑心棉”、“黑豆腐”等无牌无证厂家的制假窝点，这里更是“三无人员”混杂的居住地，造成了极坏的治安和环境影响，存在严重的安全隐患问题。2.4.3现状开发强度现状总建筑面积为77000平方米，建筑基底面积为22000平方米。现状毛容积率为0.98，现状建筑毛密度为27.9%。2.5道路交通现状本项目周边1500米范围内交通非常发达，北侧有水官高速公路，西侧有布龙公路，东侧有布澜路，布龙路与布澜路均为城市交通干线，布龙路东西向连接龙华、布吉和沙湾，布澜路南北向连接观澜、平湖和布吉。项目南侧为广深铁路，受铁路的阻隔，目前没有通向南侧石芽岭片区的城市道路，片区南侧仅有沿铁路的铁西路，通过铁西路（布李路）与布龙路、布澜路取得联系。本项目对外交通非常不便，目前仅有一条穿越松元头工业区的道路（松花路）与铁西路相接。项目西侧的三联水晶玉石文化村内目前有303路公汽三联总站、K206、K208路总站，距离本项目约500米。2.6公共配套与市政设施现状本项目500米范围内由于其特殊的居住群体和长久的无人监管，现状公共配套设施缺乏，仅有北侧的三联煤气供应站；5001000米范围内有中海怡翠学校(25班九年一贯制)、三联储运学校(36班中学)，社区级医疗卫生设施、体育设施、社会福利设施等几乎处于空白状态。市政设施也是极其落后，水电供应不足，排洪、排污等设施系统配置也不符合市政规划的要求。2.7现状问题分析（1）地形复杂，交通组织不成体系，对外联系条件较差。改造用地内多台地，地形高差达31米，道路交通不成体系，现状只能通过“铁西路松花路”穿越松元头工业区方可进入。本项目对外交通联系差，与南部的石芽岭片区的联系被广深铁路线阻断，要解决对外交通必须处理好地形高差问题并修建跨铁路的桥梁与外界进行沟通。（2）建筑物质量差，大部分边坡尚未整治，存在一定的安全隐患。建筑物建设年代较早，为废弃的烂尾楼，建筑质量差。改造用地内地形高差变化大，除了西南角与现状村民住宅相邻的边坡开始整治外，大部分边坡尚未整治。改造用地内曾发生多起滑坡、崩塌和水土流失等地质灾害，当地居民对于通过旧村改造消除潜在的地质安全隐患有着非常迫切的需求。（3）各种市政管网尚不完善，水电气设施无保障。改造用地内现状各种市政管网设施尚未铺设。3.改造意愿与上层次规划解读2.7.1居民改造意愿三联社区松元头村委托专业顾问公司对改造范围内的居民和业主，通过走访和问卷等形式，对改造范围内的居民和业主就改造旧村的意愿进行了调查和摸底，三联社区大部分业主同意进行旧村改造。2.7.2主管部门意见2006年7月，根据龙岗区城中村（旧村）改造办公室的意见和指示，同意在近期内实施对布吉三联社区松元头片区的改造工作。2007年12月15日经市查处违法建筑和城中村改造工作领导小组第五次会议,新增本项目改造范围的内容。2.7.3主要结论1、旧城更新改造时机逐步成熟如前所述，该片区具有极其优越的区位，接近布吉街道和罗湖中心，在日益改善的城市交通形式下，随着城市功能的逐步完善，旧城更新改造动力将日益强大，旧城改造的时机已成熟。2、宏观政策的支持深圳市城中村（旧村）改造的全面推进，宝安、龙岗两区的全面城市化，有力的推动了特区外旧村改造的步伐。特别是深圳市城中村（旧村）改造暂行规定和深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见的颁布以及龙岗区政府一系列优惠政策的出台，使旧村的改造政策条件日趋成熟。3、居民改造意识强烈居民对旧村、老屋具有较强的统一改造意愿，并与相关单位达成了一致的改造协议，在满足拆迁补偿的条件下，能够尽快实施改造。2.7.3上层次规划解读（1）深圳市中部物流组团分区规划（2005-2020）已批准的上层次规划为深圳市中部物流组团分区规划。本项目位于布吉生活居住区，标准分区为LG101-01，主导功能为居住用地，积极实施旧城改造，限制工业用地的投放，重点落实及完善配套设施，改善城市环境。组团规划考虑到当时松元头旧村的改造时机尚未成熟，用地规划仍为四类居住用地。（2）深圳市龙岗101-01号片区三联地区法定图则（草案）法定图则规划范围内以公共绿地、二类居住用地和一类工业用地为主，公共绿地为保留的现状自然山体，绝大部分已划入基本生态控制线内，受到严格保护；二类居住用地主要为保留的现状中海怡翠山庄、丽湖花园、茵悦之生花园等居住小区以及部分旧村改造用地；一类工业用地主要位于规划区的东侧，是以联创科技园为代表的现状工业升级发展而来的。法定图则（草案）本项目的规划要求是：二类居住用地，容积率不大于3.2，配套设施包括一所9班幼儿园，1个垃圾中转站，还包括社区健康服务中心、文化室、居委会、社区服务站、警务室、邮政所等。4.规划改造目标及功能定位4.1规划依据深圳市城市规划标准与准则中部物流组团分区规划（20052020）深圳市龙岗LG101-01号片区三联片区法定图则（草案）深圳市城中村（旧村）改造暂行规定2004深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见2004关于深圳市龙岗区城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见2004深圳市龙岗区人民政府关于旧城改造专项规划的有关文件4.2规划原则（1）坚持以人为本，建设节约型社区，促进可持续发展（2）落实上层次规划，完善片区功能，明确片区定位（3）因地制宜，合理布局，强化可操作性4.3改造目标总目标是构建与城市功能相融合的环境良好、配套完善，具有活力、高效、和谐的城市居住用地。1、发挥区位优势和交通优势，强化城市生活居住功能，优化城市空间结构。2、完善配套设施，提升居民生活品质，营造和谐社区，实现旧村城市化、配套一体化，保证社会、经济和环境综合效益的整体提升。3、规划目标具体体现如下几个方面：（1）明确地块的土地利用性质、开发强度，协调政府、居民、开发商等多方面的关系。合理配置各项公共服务设施，创造舒适优美的生活环境，为居民提供足够的绿化和公共开放空间。（2）合理组织地块内、外部交通，做到人车分行，合理设置公共建筑场地与居住空间的出入口，避免互相干扰，为居民创造一个“净、畅、宁”的生活空间。（3）合理利用现状地形的高差变化，创造丰富的空间形态，明确规划地块的建筑限高、密度等控制原则，示意项目的平面布局和空间组合模式。4.4功能定位本项目的功能定位是建设配套设完善、环境优美的休闲型居住小区5.改造模式与策略5.1改造模式按照深圳市城中村改造的优惠政策，以协议出让土地使用权的方式，以松元头股份公司为主体结合市场需求以整体拆建方式进行改造。通过对现状建筑物的拆除重建，较为彻底地改变城中村与城市用地布局和景观面貌的严重冲突，全面提升空间环境质量。通过市场行为、政府引导的方式完成改造，实现政府经济上不投入，居民就地安置，最终使社会、经济、环境等多方面利益均衡协调，达到“多赢”的目标。被拆迁的旧村居民，“赢”的是居住生活环境以及房屋价值的提升，但须放弃靠土地生存的旧观念，使改造工作得以顺利开展；开发商“赢”的是政策调控下的低风险和巨大的升值潜力，但须放弃过往通过房地产开发短期获取暴利的错误观点，在合理利润范围内保质保量完成改建项目；政府“赢”的是城区的协调发展，城市环境的改善和城市品位的提升。但必须制定相应的优惠政策，吸引开发商积极参与，以保证居民利益及改造工程顺利进行。5.2改造策略1、开发实施过程中，要求统一规划、统一建设，确保居民安置、开发收益和公共配套实现动态平衡。2、保障公共配套设施要同住宅捆绑建设，确保居民生活质量和水平的提高。3、延续社区原有的文化和结构，并在改造中得到引导和发展。5.3实施时序由于本次改造用地面积较小，前期开发商补偿措施及时和拆迁动员措施得力，对于现状建筑可采取一次性拆除重建的方式，因此此次开发将采取一次性开发实施。鉴于该地块对外交通的特殊性，建议将三联南路及跨铁路桥的实施建设作为该项目改造实施的前提条件。6.规划设计条件论证6.1开发强度确定一个合理的容积率应主要从以下几个方面进行研究：1、项目地块的区位条件改造用地位于布吉街道三联片区的腹地，东西距城市交通干道布澜路和布龙路均1000米，北侧紧邻基本生态控制线，南侧与布吉新兴的生活配套服务区石芽岭片区相邻，规划的三联南路是布龙路与布澜路之间唯一的一条南北向的城市次干路，将本项目与南侧区域紧紧相连。本项目西侧的三联村以水晶玉石加工、展示、销售为支柱产业，产业发展迅速，但居住、商业等综合配套设施非常滞后。因此本项目成为现阶段完善三联社区居住服务水平的重要因素，从丰富地块的空间形态、强化地块标志性以及提升城市形象等几方面因素来看，本地块应该有较高开发强度。2、城市规划控制要求根据深圳市中部物流组团分区规划（2005-2020）和深圳市龙岗LG101-01号片区三联片区法定图则，三联地区规划定位为重要的居住区，本片区交通便利、环境优美，应适当提高开发强度，用以作为中部物流组团发展的有力支撑。本项目建设用地78923.5公顷，属于居住组团级别的建设规模，根据深圳市城市规划标准与准则，本项目以高层住宅为主，其容积率的上限为3.2。另外，根据正在编制的法定图则对本项目的控制要求中，容积率上限为3.2。居住用地开发强度控制指标建筑密度容积率住宅层数小区组团小区组团独立式住宅用地12160.30.3低层30350.81.0多层25321.51.8中高层23302.02.4高层22222.83.23、土地集约利用要求随着土地资源的日益紧缺，提高土地使用效益是当前必须考虑的客观命题，基于这一背景，未来开发在满足规范要求的前提下，应尽量提升土地开发效益。根据深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见(深府2006106号)文件精神,为了节约利用用地,提高土地利用效率,我们认为本项目应有较高的容积率。4、经济可行性分析在以房地产开发商为旧城改造主体的前提下，确定一个合理的容积率应主要从经济的角度分析研究。容积率的高低，直接关系到建筑面积和销售额的多少，及开发商的利润比例。下面按照容积率3.2进行经济可行性分析，总建筑面积为252500平方米，住宅240000平方米，商业4000平方米。（一）经济测算的基本假设条件（1）根据深圳市国土资源和房产管理局关于发布深圳市2006年度公告基准地价的公告，公布该地段的住宅地价为：960元/平方米。（2）根据中国人民银行最新公布的一至三年期限银行贷款利率，年利率为7.56%，期间银行利率和各项税率不变。（3）根据深圳市城中村（旧村）改造暂行规定，龙岗区范围内城中村改造项目建筑容积率1.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在1.53.0之间的部分，按照现行地价标准的20%收取地价；建筑容积率超过3.0的部分，按照现行地价标准收取地价。（4）工程造价：根据深圳建设工程价格信息、深圳市各类建筑工程成本费用情况及成本费用增加值，住宅以小高层、高层为主，建筑成本费单体造价在1500元/2500元/之间，绿化及市政成本在300元/500元/之间。工程成本包括建筑成本和成本附加值。建筑成本费用值指每平方米建筑面积的主体土建工程含地下室工程费用，成本费用增加值包括勘察设计费、基础土石方、桩基础、水电安装、设备等工程及室外配套费用。（5）工程管理费：按工程造价的3%计算。不可预见费：按工程造价的3%计算。（6）商品住宅以销售的方式运作，销售价格按50006500元/计算。商铺以销售方式运作的部分，销售价格按10000元/计算。 （7）销售费用：按销售收入的3%计。销售税费：按销售收入的5.25%计，包括营业税和所得税，其中营业税为销售收入的5%，所得税为利润的15%，在设定15%的合理利润的前提下，即销售收入的2.25%。（8）政策保障性住房建筑面积：按照深圳市人民政府办公厅（673）号市政府办公会议纪要精神“现状为城中村（旧村）的改造项目，按不少于批准住宅建筑面积5的比例配建保障性住房；现状以旧工业区、旧城区为主的改造项目，按不少于批准住宅建筑面积8%的比例配建保障性住房”。此部分计入开发成本，但不计入销售面积。本项目建设用地范围内的盛京贸易公司用地面积为6880平方米，需按旧城改造政策配建保障性住房，其余用地按旧村改造政策配建保障性住房，经计算本项目需配建保障性住房建筑面积为12632平方米。(二)经济预算如下：(1）拆迁成本：根据三联社区居委会提供的资料，包括拆迁、补偿、安置费用共计22000万元。（2）地价成本：该地段的住宅地价为：960元/平方米。因规划区是旧村改造，根据深圳市龙岗区城中村（旧村）改造实施办法（试行），本项目可享受城中村改造地价优惠政策，容积率1.5以内免交地价，1.53.0按现行基准地价的20计算，3.0以上部分按现行基准地价全额交纳。地价成本一览表序号项目单价（元/平方米）数量金额（万元）1容积率1.53.0960元/20%79809.91.522732容积率3.0以上960元/79809.90.21515.3总地价3788.3(3) 工程建设费用：工程造价按平均2500元/计工程建设费=建筑面积工程造价（1+管理费3%+不可预期见费3%）=25.25万2500元/（1+3%+3%）=66912.5万元(4) 建设工程费利息（三年7.56%）: 工程建设费（1+7.56%）31 =73988（1+7.56%）3110499.5万元(5) 建设项目总投资项目总投资拆迁安置费+土地出让金+建设工程费+工程建设费利息22000万元3788.3万元66912.5万元10499.5万元103200.3万元 (6) 销售毛收入销售住宅建筑面积：住宅总面积24万保障性住房面积1.26万=22.74万；销售商业建筑面积：0.4万销售毛收入=（22.74万6000元/）+（0.4万10000元/）=141100万元。(7) 销售费用销售费用=141100万元3%=4233万元。(8) 销售税费销售税费=141100万元5.25%=7407.8万元。(9 销售净收入销售净收入=销售毛收入销售费用销售税费=129459.2万元(10) 开发利润=销售净收入项目总投资=129459.2万元103200.3万元=26258.9万元(11) 开发利润率=26258.9141100100%=18.6%根据相关研究显示，开发商在旧城改造的中的利润率在15%左右才具有可操作性，初步认为，从经济利润来看，本项目的容积率应在3.2左右是合理可行的。综上所述，本项目的开发强度控制在3.2左右。6.2交通条件的支撑（1）外部交通条件本项目所处的三联地区对外交通便利，北侧有水官高速公路，西侧有布龙公路，东侧有布澜路，布龙路与布澜路均为城市交通干线，布龙路东西向连接龙华、布吉和沙湾，布澜路南北向连接观澜、平湖和布吉。本项目用地位于三联社区的腹地，原地形是山地，后开垦为城市建设用地，该用地与周边山体和城市建设区的高差较大，目前仅有一条穿越松元头工业区的道路（松花路）与铁西路相接，对外交通非常不便。根据法定图则，规划的三联南路位于地块的西南侧，是本项目对外联系的唯一道路。三联南路为城市次干道，规划红线34米，双向六车道，是三联片区与石芽岭片区联系的主要通道。三联南路的建设，尤其是打通广深铁路两侧的联系是本项目开发建设的必要条件。法定图则草案中三联南路与工业路（即松花路）交叉点的高程为51.73米，比本项目现状最低点的高程56.8米还低了5米，会使得本项目地块与城市道路的高差更为悬殊，不利于道路竖向设计。本次规划建议将交叉点的高程提高到54.6米，原因如下：第一，三联南路的南北两端现状均为小山头，地势高，提高改点的高程之后有利于降低道路的纵坡，减少工程造价；第二，三联南路是本项目对外联系的唯一通道，提升高程后有利于减少本项目内部道路的纵坡；第三，提升高程后由工业路进入三联南路的纵坡为7%，完全满足规范要求。由此可见，提升高程后可以使三联南联与周边地块及道路的衔接更加合理。（2）地块交通条件地块车行流线的组织本项目的地形复杂，西南侧地势最低，规划高程57米，用地范围内最高点为88米，高差达31米，根据规范，道路纵坡必须控制在8%以内，即机动车道的长度不得少于387.5米，小区主要道路的线型应结合地势迂回蜿蜒，并在端头设置消防车回车场地。小区道路沿线的地下车库或架空层车库的出入应均匀分布，分散车流，并且车库出入口区域的道路纵坡应尽量平缓。由于项目地块临市政道路的边长仅160米，既要设置小区机动车出入口、人行出入口，也要设置为片区服务的公交首末站和垃圾中转站，因此，建议结合地形的高差变化，将公交首末站设置在小区地坪的地下架空层内，既可以方便对外联系，又可以节约建设用地。垃圾中转站是为片区服务的配套设施，也可以利用地形高差设置在地坪架空层下面，为了减少对小区的干扰，对外单独设置出入口，并利用绿化与小区道路进行视觉遮掩。除了车行主出入口外，沿地块南侧红线内设置了一条机动车辆专用出口通道，便于机动车的出行和紧急情况下的疏散。地块人行流线的组织规划在现状地形的三个平缓台地基础上进行细化，分为四个台地，由低到高为：第一级台地65米，为入口空间台地，主要为商业及社区公共服务设施，其下面为与市政道路齐平的架空层，设置公交首末站，第二级台地70-75米，第三级台地75-80米，第四级台地80-88米。地块的人行出入口设置在三联南路一侧，根据地形的高差变化设置不同高度的台地，以台地合理组织人流。应充分利用地形的高差变化进行人车分流。地块静态交通的组织项目地块停车指标的确定根据深圳市城市规划标准与准则规定：单元式住宅建筑停车位的配置按照0.61.0个车位/100建筑面积，本项目由于配建了一处公交首末站，所以配建停车位取最小值0.6，住宅建筑面积为240500平方米，配建停车位为1440个，由于项目的商业仅为小区内部配套服务的，暂不考虑其配建车位，因此，本项目需配建停车位1440个，结合地形的高差变化，设置地下或架空层停车场库。6.3公共配套设施的支撑公共配套设施的支撑应该从大的范围内研究，我们以标准分区LG101-01和LG101-01即三联地区和石芽岭地区法定图则规划为研究依据。（1）教育设施高中承翰慢城居住小区南侧、石芽岭公园北侧规划一所高中，占地面积3.7公顷，距离本项目仅900余米。初中和小学（九年一贯制学校）根据深圳市城市规划标准与准则，九年一贯制学校的服务半径为500-1000米，在本项目1000米范围内规划有三所九年一贯制学校，一所为现状三联储运学校，占地3公顷，规划扩至69班规模，距离本项目约800米；一所为现状松元头工业区改造后配建的九年一贯制学校，占地1.6公顷，规划27班规模，距离本项目仅200米；一所为现状深圳实验承翰学校，占地3.2公顷，54班规模。远期学位规模核算：为本项目配套的学校主要为松元头工业区改造后配建的九年一贯制学校，其周边规划二类居住用地（含本项目）约17.8公顷，四类居住用地8.3公顷，二类居住用地按照容积率3.2，住宅面积占90%，100米/户，3.2人/户计算，居住人口约1.6万，根据深圳市城市规划标准与准则，27班九年一贯制学校的服务人口为1.5万，因此，在规划期末，教育设施的支撑基本可以满足本项目及片区的需求。近期学位的配套支撑：主要依靠现状深圳实验承翰学校来解决。近期内，虽然本项目周边有中海怡翠小学及三联储运学校，但是和本项目的交通非常不便，需要绕道工业区和三联旧村，而且学位也比较紧张。在跨越铁路的三联南路修通后，本项目与南侧1000米处的现状深圳实验承翰学校的交通将非常便利，承翰学校为54班规模，可服务3-3.5万，而其周边已开发的居住用地约27.7公顷，约4000户、12800人，因此，承翰学校在近期内完全满足本项目教育配套的支撑。幼儿园本项目住宅建筑面积240500平方米，按照100米/户，3.2人/户计算，本项目规划人口约7700人，根据深圳市城市规划标准与准则，0.7万人以下需配建6版幼儿园，0.7-1万人需配建9班幼儿园，本项目配建一所9班幼儿园，不仅能满足本项目的配套需求，还能够为周边地区居民提供服务。（2）医疗卫生设施水官高速公路与布澜路交汇处为目前新建的深圳市第三人民医院，占地10公顷，为500床规模，距离本项目约800米。本项目南侧500米，联东路与铁西路交汇处规划一所综合医院，占地1.3公顷。本项目还需配建一个社区健康服务中心。（3）文化娱乐设施本项目配建一个居住小区文化室。（4）垃圾中转站本项目属于片区近期启动的旧改项目，为了改善环境卫生条件，配建一处垃圾中转站，占地200平方米。（5）公交首末站上层次的法定图则草案中未要求本项目配置公交首末站，参考市规划局交通市政处的意见，考虑到该片区居民目前出行不便，本项目设置一处小型公交首末站，建筑面积2000平方米，为该片区居民的出行提供便利。由于改造用地地形复杂，而且临三联南路一侧地坪比道路高出4-6米，可以考虑将临路的社区商业建筑的地下空间充分利用起来，设置成架空层，作为公交首末站的用地选址。（6）其它配套设施其他配套设施均按照深圳市城市规划标准与准则的标准进行建设。综上所述，本地块配置的公共设施如下表：序号类别名称规模（平方米）数量建筑面积占地面积1教育设施幼儿园（9班）2400270012医疗卫生设施社区健康服务中心100013文化娱乐设施居住小区文化室200014体育设施体育活动场地100015行政管理与社区服务设施社区居委会3001社区服务站3501社区警务室5016商业设施肉菜市场5001其他商业设施35007市政公用设施垃圾中转站2002001公交首末站20001邮政所1001垃圾收集站501再生资源回收点301环卫工人作息站201合 计125003900146.3市政设施的支撑6.3.1 给水本项目预测最高日用水量为4217立方米/日，本项目用水从三联南路DN300给水管道上分两路引入。依据中部物流组团分区规划（20052020），本项目用水由沙湾一、二水厂和李朗水厂联合供给，沙湾一水厂，规划规模8.0万立方米/日。沙湾二水厂，供水规模为15万立方米/日， 李朗水厂，规划规模8.0万立方米/日，多个水源满足本片区用水增量需求。6.3.2 污水本项目预测平均日污水量为2793立方米/日，总变化系数KZ=1.84。依据中部物流组团分区规划（20052020），本项目污水经收集后排入三联南路d300污水管，由位于本片区外西南侧的三联污水泵站提升至草埔污水处理厂。三联污水泵站规划规模为1.5万立方米/日；草埔污水处理厂规划规模为15万立方米/日。由于本片区污水产生量较少，对草埔污水处理厂不构成额外压力，污水处理厂满足本片区污水增量需求。6.3.3 电力本项目总用电计算负荷为7650千瓦，总装机容量为10250千伏安，负荷密度为30瓦/平方米，10千伏电源经项目地块南侧的铁西路上的现状电力电缆沟引入规划区。根据深圳市中部物流组团分区规划（20052020）布吉、平湖、横岗及深圳市龙岗LG101-01号片区三联片区法定图则近期为本片区提供10千伏电源的是位于规划区外东南侧的现状110千伏大芬变电站，其主变装机容量为350兆伏安，本项目所需的电力负荷仅占其7%，且在片区北侧以规划1座110千伏径北变电站，主变装机容量为350兆伏安，因此本片区周边的电力设施足以满足本片区的的负荷增长。6.3.4 通信本项目市话预测量为3900线，通信线路经片区南侧铁西路的现状通信管道121141260管道引入本规划区。根据深圳市中部物流组团分区规划（20052020）布吉、平湖、横岗和深圳市龙岗LG101-01号片区三联片区法定图则，片区的市话业务由区外南侧的中心城电话局提供，该局装机容量为5万门，本项目仅占其容量的7.8%，有线电视业务由布吉有线电视分中心提供，周边市政通信设施能够很好的满足本规划区的通信业务需求。6.3.5 燃气项目区天然气高峰小时用气量为293标准立方米/小时，接自项目地块南面铁西路上的DN250现状市政燃气干管。深圳市规划气源以天然气为主（2006年正式供气）。根据深圳市中部物流组团分区规划（20052020）布吉、平湖、横岗，布吉共设二座天然气调压站，其中布吉丹竹头高中压调压站：计算流量为11639m3h，布吉西郊高中压调压站计算流量为3373m3h，本项目天然气仅占布吉片区调压站总供气规模的1.9%，由此可见本片区燃气用气量对燃气系统的影响微乎其微，项目在燃气供应方面可以得到保证。因此293标准立方米/小时的高峰小时用气量对燃气中压管网基本不会产生影响。6.3.6结论通过上述分析，近、远期项目区周边市政配套设施均能满足规划区的给排水、电力、通信以及燃气的需求。6.4环境影响分析（1）工程地质灾害危险性评估本项目用地原为山地丘陵地貌，后开垦为城市建设用地，现状地形复杂，与周边山体和城市建设区的高差较大，为判定项目地块在工程方面的可实施性，预测工程建设对地质环境的影响，中国地质大学于2005年曾做了地质灾害的危险性评估。评估的主要结论根据地质灾害危险性综合分区评估，综合判定松元头旧改项目工程建设用地地质环境条件复杂程度中等，工程建设遭受地质灾害的可能性中等，引发、加剧地质灾害的可能性中等，并可采取相应措施给予处理。因此建设用地的适宜性判为基本适宜。（2）预防和消减环境影响的措施施工期水土流失的防治：本项目应减少施工裸露面和裸露的时间，建成后及时绿化和恢复场地；场地平整和开挖应选择在非雨季的4-9月，应建沉沙池等预防水土流失。施工噪声防治：应避免夜间和中午施工，以防噪声扰民；采用低噪声的施工设备以降低施工机械对周围环境的影响。扬尘防治：运输车辆加盖，施工场地及时洒水，减少扬尘。建筑垃圾和废弃土方：地下室开挖产生的废弃土方应尽量回填，对不能回填的土方应运送到余泥渣土办公室指定的填埋场；应合理利用建筑材料尽量减少建筑垃圾的产生，对建筑垃圾中含的危险固废应妥善处理。运营期本项目如需引进餐饮业，应预先修建排烟管至高空排放，拟设餐饮楼层不应与住宅直接相连，餐饮业废水应经隔油处理后与生活污水一起排入市政管网。本项目生活污水处理：在城市污水处理系统尚未完善前应设微型污水处理装置处理本项目产生的生活污水。外界污染防治本项目座落于布吉松元头片区的小山坡上，北面临山，在建筑施工时应做好护坡建设工作，同时注意对山地景观和水土的保护，尽量减少环境破坏所造成的损失。7.建议的规划设计要点经济技术指标（按建设用地78417.5计算）：建筑容积率 3.2建筑覆盖率 22%绿地率30%建筑间距 满足深标及现行规范建筑高度或层数 高层总建筑面积： 252500平方米 其中：住宅 240000平方米（含政策保障性住房12632平方米） 商业 4000平方米 幼儿园 2400平方米(占地2700平方米) 垃圾中转站 200平方米(占地200平方米) 公交首末站 2000平方米(结合商业建筑底层设置)其他配套 3900平方米（包括社区健康服务中心、文化室、居委会、社区服务站、警务室、邮政所等）建筑退红线：10米车辆出入口：三联南路人行出入口：三联南路机动车泊位数：1440辆市政接入口：三联南路8.规划方案说明8.1 2008年11月上报局技术委员会方案考虑现状用地的特殊性，在总平面布局上充分利用现状地形，合理分配土地资源，实现土地价值最大化。对于建设用地范围内北侧的山体进行保留，并对原开挖面进行生态护坡处理。小区东侧、西侧、东侧和南侧均比周边地势高，需要进行边坡加固和绿化处理。住宅建筑的高度分为18层和31层，建筑朝向已南向为主，靠近地块的外圈布置31层建筑，靠近地块中心的内圈布置18层的建筑，沿三联南路的入口区域布置2层高的幼儿园。小区中间部分的5栋住宅建筑为点式，增加了内部空间的开敞性，也使从三联南路到背景山体之间保留了视线通廊。由于现状地形的特殊性，三联南路标高较小区用地低4-6米，规划建议在社区商业地块下面设置公交首末站，既可以节约利用土地，又解决了片区居民的出行问题。垃圾中转站是为片区服务的配套设施，其位于小区车行出入口附近，也是利用地形高差设置在地坪架空层下面，为了减少对小区的干扰，对外单独设置出入口，并利用绿化与小区道路进行视觉遮掩。根据市政府2007年12月18日印发的办公会议纪要（673），本项目要配建保障性住房。按照会议纪要要求，本项目为旧村改造项目，按照住宅建筑面积的5%即12025平方米配建保障性住房（具体面积以政府最终批准为准），具体位置位于紧邻小区人行入口的2个住宅单元。局技术委意见及答复1.关于改造范围。会议要求项目编制单位结合规划处正在开展的生态控制线优化工作，根据现状适当调整改造范围。答复：根据已批准的生态控制线，建设用地内包含了一处占地6600平方米的自然山体，而部分适宜建设的用地未能划入进来，理想状况下，若能对生态控制线进行调整，将使土地得到有效的利用。但是，鉴于调整生态控制线的法定程序非常繁琐且周期长，本次规划不建议调整，仍按照市政府已批准的范围执行。另一方面，本次规划严格保留北侧山体，禁止开发，即使调整建设用地红线后对规划布局的影响也不大。2.关于对外交通。该地区地势高差变化大、地形复杂，应进一步研究改造地块与规划三联南路及西侧现状工业区道路的竖向衔接等问题，并考虑实施的可行性。答复：本项目地形与周边已建成区有较大高差，目前仅有一条穿越松元头工业区的道路（松花路）与铁西路相接，对外交通非常不便。根据上层次规划，本项目地块与三联南路、松花路的衔接非常重要，本次规划对道路的竖向衔接做了重点分析。法定图则草案中三联南路与工业路（即松花路）交叉点的高程为51.73米，比本项目现状最低点的高程56.8米还低了5米，会使得本项目地块与城市道路的高差更为悬殊，不利于道路竖向设计。本次规划建议将交叉点的高程提高到54.6米，原因如下：第一，三联南路的南北两端现状均为小山头，地势高，提高该点的高程之后有利于降低道路的纵坡，减少工程造价；第二，三联南路是本项目对外联系的唯一通道，提升高程后有利于减少本项目内部道路的纵坡；第三，提升高程后由工业路进入三联南路的纵坡为7%，完全满足规范要求。由此可见，提升高程后可以使三联南联与周边地块及道路的衔接更加合理、可行。3.关于安全方面。应进一步核定汇水面积，综合考虑雨洪水的排出方式，确保小区防洪安全，避免发生地质灾害。答复：本次规划已经考虑了周边山体的雨水收集，根据地形、分水岭划分集雨面积，计算结果显示，本次规划雨水管道的排洪能力尚有富裕，可以满足本片区的雨水排除需求。4.关于开发强度。鉴于该地块区位的边缘性和地形的复杂性，应适当降低容积率，减少工程开发量。答复：本次规划的容积率3.2，与法定图则草案对该地块的控制要求保持一致。根据交通、配套、工程地质等方面的分析，可以支撑本项目容积率3.2的开发强度。 5.关于公共配套。由于该片区上层次规划配套设施的落实情况尚不明朗，需进一步研究地块内小学配套的可行性。答复：（1）受现状地形地貌的限制，不适宜建设小学。本项目用地的原始地貌为低丘陵，后经人工开挖和填实，场地内呈多级台阶，周边多形成挖方边坡，与周边地区高差起伏大。地块内部北高南低，地形复杂，地势高差变化大，西南侧与北侧高差达30余米。地形的高差变化不利于学校的布局，尤其是学校的运动场需要非常平坦的场地，从工程技术角度看，平整出200米跑道的运动场将比较困难。因此，不建议项目用地内设置小学。（2）受对外交通条件的限制，不适宜建设小学。本项目用地只有西南侧临城市道路（三联南路），长度仅160米，根据规划要求，在三联南路的辅道内已设置垃圾中转站出入口一处，小区机动出入口与专用出口各一处、小区人行出入口一处，公交首末站出入口各一处，合计五处对外开口，如果再设置小学的话势必会增加出入口，增加三联南路的交通压力，阻塞交通；另外，根据中小学校建筑设计规范GBJ 9986第2.3.5条“学校的校门不宜开向城镇干道或机动车流量每小时超过300辆的道路。校门处应留出一定缓冲距离。” 三联南路属于城市次干路，而且是布