多层高层优缺点汇总.docx

多层高层优缺点汇总（较全）一、多层和高层优缺点比较： 1、多层的公摊一般在10%左右，高层的公摊要达到20%，对于100个平方的房子来说，多层的套内面积能达到90平，而高层一般只有80个平左右。一样的房子足足少了10个平方，也就是说买高层多花了10%的钱在公摊上。 2、多层的物业管理费一般在1元以下，更多的在0.60.8元之间，没有电梯费和二次供水费。高层的物业费一般都超过了1元，更多的在1.11.5元之间，再算算二次供水费和电梯费，100平方的高层一个月的费用将达到150元甚至更高，而高层一般只有7080元，光这一项每个月就可以省下80元左右，这可都是长年累月的费用。对于一个普通家庭来说每个月多支出80月的物业费确实也是一个不小的负担。 3、多层的公共维修资金是1%，而高层是2%。 4、多层的户型都相对很合理，一个单元2户，而多层一个单元基本是3户或4户。绝大多数多层都是南北通透，而高层很少有南北通透的房型，即使有南北通透的，价格也很高，而且很难买到。买房子南北通透应该是首选吧。 5、多层的采光更好。 6、多层的容积率更低，一般只有高层的1/21/3。 7、多层一般可以装太阳能，高层是绝对不可以的，太阳能一个月也能省不少燃气或电费。 8、多层停电了，但还有水，除非一道停了。而高层一停电的话甚至连电梯都不能用，当然了高档的高层还是有备用电梯电源的。 9、多层爬楼梯可以锻炼身体，研究表明每多爬一层楼梯生命可以延长10秒。对于身体不好腿脚不灵的老人或者懒人来说当然还是有电梯的高层好。 10、多层在装修中可以更好的改变户型，而高层很多室内墙都是结构墙没法打掉，给装修增加难度。 11、高层的视野更开阔，当然对面不能有高层。 12、多层装修的搬运费用比高层要贵。 13、相同的小区差不多的位置，高层的价格比多层要便宜10%以上。但是综合更多公摊来说相同的使用面积总价还是差不多的。 14、现在有多层的小区相对较少，几乎是清一色的高层了，给我们的选择增加难度。二、多层一般是指6、7层高的楼，高层是指6、7层以上。多层住宅和高层住宅各有特点，不能简单地说哪种好，应从结构、成本、面积、质量、房型、物业管理收费等多方面考虑。 1、从建设质量上看，一般情况下，高层的建造标准、建造质量要高于多层。普通多层住宅一般为砖混凝结构，而高层住宅由于它为钢筋混凝现浇，地基深而结实，墙体厚实，不渗水，抗震性能好于多层，整幢大楼不会下沉变形；而且折旧年限长。 2、高层视野较开阔，空气质量较好，噪音小；自然风大，有的房间不需装空调可节约电费；采光彩好，日照时间长，有的朝向太阳照射达到七八个小时之久。 3、从房屋实际使用面积看，高层的得房率比多层低，即购买相同建筑面积的住房，高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。住宅的面积既包括使用面积，也包括住宅的公共部位，如楼梯间等公共面积的分摊。高层住宅由于有电梯、电梯等侯间、地下室等，需分摊的公用面积较多层的要多。 4、高层上下楼有电梯可代步，出入方便，老人，残疾人和病从可以免去爬楼登高之苦；可一旦电梯发生故障，上下楼比较困难。 5、虽然高层的建造成本较高，但同样建筑面积的高层占用的土寺面积较小，因此高层与多层的价格差距不大。内环线内土地价格较高，新建商品房一般高层居多，而内环外住宅小区以多层为主；在内环线内，有时多层价格要高于高层。三、首先让我们看看高层建筑在规划上的分类。高度大于24米的建筑一般称为高层建筑(不含大于24的单层公共建筑)；传统分类上(层高3米计)，8至11层为小高层；12至18层为中高层；19层以上为高层；这里我们主要解剖18层以上的高层电梯公寓。1、景观开阔，视野通透。我们知道登高必然望远，似乎这一条的优势不容质疑。然而要真正使之成为优势还要看小区总平规划的设计。目前市场上18层以上的高层电梯小区总平规划多为组团围合式，这种同心圆式的建筑布局主要是为了保证每栋均有50%以上朝向主要景观节点的户型，也就是设计人员常说的均好性（景观是定价权重因素之一）；同时因为高层日照退间距的要求，尽量使相邻各栋的主要朝向达到规划审查的日照指标要求。然而这种规划的问题在于，如果中央景观节点的面积不是足够大，那么周边围合的高层6层以上视线的投射角度是无法坐在客厅欣赏景观的，看到的只是对面楼栋象蜂巢一般的塑钢窗；而6层以下在这个高层围合的大筒中由于相邻楼栋的遮断也是很难看到天际线的，犹如坐井观天。真正处于景观视觉走廊上的户型只占不超过。2、通风良好，采光面大。我们知道高层在建筑形式上分为板楼和塔楼两种，11层（含11加1)的小高层多为板楼，一梯两户，南北通风。近来开发商比较追求大面宽浅进深的户型设计，采光率(窗地比)的确较高。此类住宅多为框架结构，由于地震主要为扭力的破坏，建筑长边与短边比偏大，抗震性较塔楼差，公摊较塔楼高，18层以上的高层因建筑的经济性多为塔楼，一梯二户以上，内廊连接。普通的一梯四户可以说最具代表性，由于塔楼是围绕电梯井的筒体结构，因此在标准层平面布局上一般南北朝的户型不会超过50%，只在Y型，蝶型等泛板式塔楼中会在南北朝的概念房上有少许提高，但仍需注意南北朝的规划定义是正南北和南偏东西45度(含45度)。由于标准层平面户型布局的相邻影响和塔楼框剪结构的空间制约，尤其是泛板式塔楼即使部份户型南北朝，但90%的厅是不能做到南北通透的。为了增大户型面宽以追求采光降低建筑成本，户型设计往往极不规整，出现异型房，通道厅，邻里户型之间严重对视干扰。3、电梯入户，出行方便。电梯的确是方便的代步工具，但高层电梯公寓的瓶颈就是电力保障。高层电梯公寓的电源分为工作电源和备用电源，一级负荷要求两个电源。二级负荷一般有双电源供电，单电源双回路供电，自备发电机组，单电源供电四种模式。18层以上属一类高层建筑，按一级负荷要求供电。一级负荷要求两电源供电，当一个电源故障时，另一个电源必须正常工作。而由于用电负荷紧张，部分一级负荷的小区项目向供电局申请的用电负荷通常分配在变电站的一个用电间隔上，采取单电源双回路加自备发电机组的形式解决应急问题（这在消防验收时是有问题的）。而按二级负荷建设的小区电源极易受拉闸限电的影响，自备发电机组要事先储备柴油，不少物管公司因觉得保管麻烦根本没有或只储备少量柴油以做消防应急发电之用这些因素都是电梯上上下下的烦恼至于电梯的质量和日常维保就更是业主入住后造成事故的普遍原因了，开发商在电梯设备招标时往往偏重于价格打压，而电梯商低价中标靠的也是能免则免，能降则降业主入住后使用频繁，不出三五月是大病没有小病不断。4，低密度社区，楼间距大，绿地率高。所谓低密度的概念，主要是指空地率指标一般以整个小区建筑用地为，减去建筑毛密度（容积率）或建筑净密度（建筑密度）所得中国低密度住宅规划设计要点明确提出了低密度住宅应合理控制建筑密度、容积率、套密度、栋容积率及空地率。高层与多层相比在建筑密度和空地率上并无优势。再看楼间距，取建筑主要朝向的控规指标，多层要求在1到1。2倍H(H为遮挡楼栋高度)，高层(主要朝向南侧)为0。5H且必须27米。间距比仍然是多层占优。绿地率的计算是要将小区空地的硬质道路和设备平台剔除的，由于高层小区设施设备多，且必须按消防要求修建环形消防通道，因此不少高层小区主要通过总平方案上景观节点设计集中在视觉走廊上的节点处来形成绿地率高的错觉。最后我们看一个重要指标，住宅建筑套密度。包括住宅建筑套数毛密度及净密度，前者指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数（套ha），后者指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数（套ha）。住宅建筑套密度反映在用地单位面积上的住宅密集度和居住环境质量。小户型最集中的楼盘无一不是高层电梯公寓。开发体量大，滚动开发要做到低成本运作，代价最小的资金来源于期房销售的资金回笼。而小户型的低总价正是吸引市场热钱的短线投机产品。小户型比例过高的楼盘所带来的后果必然是居住品质的降低。你会在相当长的一段时期看到房屋频繁转手，邻居如走马灯变幻，小区人来人往，公用设施破坏，物管面对高流动的业主群体往往选择放任自流。高层住宅本身的特点决定了它是一个高能耗住宅，可以说停电就意味着运转瘫痪。垂直交通依赖电梯，6楼以上供水靠真空泵加压，生活水箱一般设置在地下层，停电必然停水，二次供水造成的水源污染也不鲜见。从变压器到高低压配电柜，敷设电缆的长度够相同用地面积的多层小区绕三五圈的，无功损耗的电费只能分摊在业主身上最要命的是火灾逃生，高层的电梯井在失火时就象个拨火筒，浓烟会顺势而上，弥漫整个楼栋。而火灾中80%以上的人员都是在逃生时被烟尘窒息而死。此时通风井的正压送风和自动喷淋系统都需要应急电源正常工作。而一旦消防门闭门器失灵(这是常事儿)，消防通道就会在人员逃生时被浓烟侵入，你只有在家等待求援。不幸的是目前大多数城市的消防云梯也就50多米，而18层就是54米的高度，再往上就鞭长莫及了。一句话，高层火灾是立足于自救。建筑形式在健康人居上存在先天不足。对天井式内廊采光的点式高层而言，更可怕的是类似于SARS一类的呼吸道传染病，香港淘大花园众多业主闭门隔离仍然感染，其中一个重要原因就是通过这个天井和各户的地漏传播，电梯轿箱这个封闭的空间更是空气传播的危险地带。此外居住在电梯井两侧的业主会受到来自电梯运行噪音的干扰，电梯使用时间越久，噪音干扰越明显。高层建筑形式的致命弱点一是风动效应，二是热岛效应，三是光污染。所谓风动效应，就是高层